文／紅色子房
在海外投資不動產有很多持有型態，產權、地上權、使用權、特別目的公司股權等，不同的持有型態有不同的風險，相關稅賦的計算方式不同，出場方式也不一樣。
朋友M剛從馬來西亞回來，臉書上滿滿是她看房的照片紀錄。愛旅行的她，喜歡參加海外購屋看房團，感覺似乎有正當理由可以暫時「拋家棄子」出去走走，反正醫生老公有錢，自己有閒。
這半年來，她已經去了日本、澳洲、美西，幾乎現在媒體熱炒的海外投資區域都去過，卻都沒有出手。這次從馬來西亞回來後馬上登門找我，像是找到真愛似的，拿出一疊精美的資料想問問我意見。
「之前去那麼多國家都沒來問我，這次反而這麼積極，是打算出手了？」我笑著問。
「呵，被你猜中了。這個建案就在吉隆坡雙子星大樓走路約十分鐘內距離，相當於台北101大樓周邊的信義計畫區豪宅，總價卻不到千萬元。這種案子到哪找呀？」M開心的說。
「如果是這麼搶手的案子，早被馬來西亞當地華僑富商搶走了，哪還輪得到你呢？」我故意開她玩笑，卻也點醒了她的中心商業區豪宅夢。
「子房，你認識很多私募基金，他們常在各個國家投資，是怎樣評估的？」M好奇的問。
「很簡單呀！花錢請顧問。」我說，「找最好的國際級律師把關簽約風險，最好的國際級會計師做財務規畫，最好的國際不動產顧問公司協助市場分析及實地查核。每評估一個投資案就要花上數百萬甚至千萬台幣，倘若個案投資規模沒有到十億元，就不符合經濟效益。」
「好啦，好啦，我沒錢請你當顧問。」M吐舌頭說，「你就指導一下我們這些散戶，看看海外投資不動產該注意些什麼嘛！」
「嗯，那你拿出一張紙來，畫出三個同心圓。」我說，「從圓內到圓外依序寫下『持有安全』、『租金淨利』、『出場預測』三個評估關鍵。」
「為什麼是同心圓呢？」M好奇的問。
「越往中心是越重要的關鍵。」我提示說。
關鍵1：持有安全
海外投資最重要的就是「持有安全」。
不是每個國家都像台灣一樣，私人可以擁有土地建物產權，即使可以擁有產權，法律也不見得允許外國人擁有產權。但投資不動產有很多持有型態，不同的持有型態有不同的風險。萬一沒有掌握好風險，這個投資案很可能「歸零」，這是多麼嚴重的事情！特別是在人治比法治盛行的國家，更要注意。
以中國為例，當初說圈地給你開發，沒有經過正常「招拍掛」（招標、拍賣、掛牌）程序，僅一紙合約就讓你擁有土地並投入資金建設事業的單位，也可能會用一紙命令就收回土地建物，讓你血本無歸。
依據觀察，開發中國家常有產權持有的風險，但若打通關係後常具有相當迷人的投資報酬。已開發國家的產權持有方式較安全穩定，但相對投資報酬率也較為平穩。但對於沒有太多政商資源支持的散戶，我建議還是往重視法治且保障持有安全的國家走吧！
關鍵2：租金淨利
許多人聽到每年租金收益六到8％便趨之若鶩。
坦白說，租金有很大的學問。海外房仲提的租金是毛租金（Gross Rent）還是淨租金（Net Rent），其實差很大。比如說，一個號稱每年毛租金收益6％的案子，扣除管理費及稅負，淨租金可能只剩4％，如果當地貸款的銀行利率也是4％，就幾乎沒有什麼套利空間。
租金也必須要符合「一般行情」。舉例來說，有些海外仲介推薦的中心商業區周邊住宅，租金行情是挑當地最高的，並號稱可以租給外國主管。但外國主管客群比一般上班族少太多了，而且若有經費預算，他們大都寧願住管理完善的國際品牌酒店式公寓。所以投資租金評估應當以本國合理市場去推算，只鍾情某小部分高付租能力租戶群是相當危險的。
租金的現金流也要扣除融資本金與利息。如果現金流為負，等於沒隔多久又要匯錢到該國家，手續費及匯差也要計入成本。若打算完全以現金購買不貸款，這樣的地產投資效益可能還不如國內投資。
因此，下次你的海外仲介提到每年租金收益，記得確實請房仲精算，扣掉相關融資、稅負、管理成本，算算稅後淨租金（Net Rent after tax）收益到底是多少。
關鍵3：出場預測
除非打算變成那個國家的永久居民，否則海外不動產投資人還是要搞清楚如何出場。
如果要賣給下一個投資客，房租該漲到多少，再依照該區域一般投資要求的年收益率（我們稱資本化率，Cap Rate），去推算出未來的賣價。如果是賣給當地自住客，就得花心思了解當地的工作機會是否持續成長？移入人口是否持續增長？該區域的買房需求是否源源不斷？這間房子在整個區域裡是否有前50％的競爭力？
萬一房子賣不掉，但該投資國家是未來子女可能留學的地區，還可以考慮留給子女住，或屆時分租當包租公賺取生活費，這也是不錯的選擇。
最後，從風險觀點來看這3個關鍵：
「出場預測」不如預期，沒關係，只要租金現金流為正，我們可以等下去。
「租金淨利」不如預期，沒關係，只要該區房價持續上漲，我們還可以忍。
「持有安全」出了問題，嗯……這下代誌就大條囉（台語）！
（本專欄僅代表專家個人觀點）
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