2015年10月28日 星期三

經濟遲緩+重稅 台房價走跌主因

聯合報 記者江碩涵/台北報導

台灣歷經十多年房市大多頭,今年首見房價下滑,引起外國市調機構注意。全球房地產指南(Global Property Guide)近日發表評論指出,今年八月台灣房價平均年跌百分之四,主因是政府課重稅,加上經濟發展遲緩,預期未來兩年全台房價將以每年百分之五至十的幅度向下修正。
全球房地產指南是為投資外國房地產者所撰寫投資指南,評比各國房地產價格及獲利可能性。在評論中指出,我政府推出房地合一稅、台北市房屋稅暴漲等,使得房市投資受限,再加上兩岸關係變化、經濟發展遲緩等政經問題,造成台灣房市榮景不再。
全球房地產指南還指出,台北市房價是全球屬一屬二高的城市,房價所得比約十五點七倍,僅次於香港十七倍,尤其北市房價二十年來漲三倍,但薪資近十年只成長百分之十二,以三房產品來看,一九九五年時要價新台幣六、七百萬元,但二○一四年卻得花兩千萬元才能買到同一間房子,令人驚訝。
全球房地產指南分析,這段時間台灣房價飆漲,是因為遺贈稅降低至百分之十、利率大幅降低,使得資金大量流進房市,但租金卻無法隨之起漲,導致台灣成為全球租金投資報酬率第二低的國家,僅次於摩納哥。
高力國際董事蘇明俊表示,以外資角度看台灣房市,台灣房價貴、租金低、投資報酬率低,本來就沒有特殊誘因,加上政府重稅打房,投資法人更不可能來台投資;本土投資法人也因外國市場轉熱,反而引發資金出走潮。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,以目前政策來看,未來若經濟表現持續不振,台灣房產市場可能面臨空洞化風險,前途茫茫。
德明財經科技大學副教授花敬群表示,即便台北市拉高囤房稅、房屋稅、豪宅稅,但整體而言,台灣的持有稅相較外國稅制沒有特別重,但全球房地產指南提到台灣房市問題他大多贊同,尤其市場反轉向下時,房市更應回歸基本面,房價過高、供給過量等問題未解決,可預期後續兩年房市的確持續向下修正。

張盛和:房仲太多 李同榮回槓:政府的官員與冗員更多

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

政府近年來的打房政策,影響最大的應是房仲產業,全台7500家房仲恐將收掉2成,兩年來失業率已逼近三成,幾萬名房仲業務員已經失業,並且持續擴大影響中,對此,財政部長張盛和今(26)日表示,全台7500家房仲太多,全世界也沒有一個國家房仲像7-11那麼多的,「買房子不是買水」,所以房仲業應該汰弱存優。
股市房市稅改政策失靈,政府難咎其責,張部長卻企圖轉移焦點!
張部長企圖轉移股市與房市在財稅政策上連連失誤的焦點,在產業面臨困境時,不但推卸責任,還拿弱勢失業的房仲業者冷嘲熱諷,這樣的官員台灣也不需太多了!

房地合一稅改與證所稅改如出一轍,稅改未上路市場交易量就被打趴,這到底是政策的問題,還是房仲的問題? 圖/報系資料照

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回應張盛和部長對房仲業者的批評,我向張部長提出三大質疑:
質疑(一):市場交易量急速被打趴,到底是房仲的錯,還是政府的錯?
財政部在張部長主導錯誤的稅制改革下,把股市與房市交易量打趴,卻以此當成政績,全世界也只有台灣的部長會在景氣不振時還如此大言不慚。試問,證所稅改若是正確,那何必一改再改,甚至立法後尚未執行就自知窒礙難行,並研擬在立法院再次修法,部分不妥條文不但不修不改,還擱置留給下朝執政者傷腦筋,在選前才拼命做多鼓勵當沖作量,等於變相鼓勵短缐炒作,非常不夠擔當並且不負責任。另外,2011年針對房市實施的奢侈稅改若是正確,為何上路兩年間,不但課不到預期十分之一的稅,房市反而呈現價漲量縮的畸形現象,錯的是政策,但苦的是房仲,因為房仲業者不希望房市暴漲暴跌。而房地合一稅改與證所稅改如出一轍,稅改未上路市場交易量就被打趴,這到底是政策的問題,還是房仲的問題?
質疑(二):房仲業出現倒店潮就能汰弱存優嗎?
張部長把房仲業的失業潮與倒店潮當成理所當然,當產業面對困境,從業人員三餐不濟時,部長不但沒有一點惻隱之心,苦業所苦,反而落井下石,説是產業倒閉潮能汰弱存優,問題是連房仲產業前三大品牌龍頭都叫苦連天,市場上哀鴻遍野,還能去蕪存菁嗎?姑且不談房價,因為房價是果,政策是因,台灣資金大量外移,人民對政府失去信心,這到底是産業出了問題?還是打房政策下錯藥的問題?整個市場如一灘死水,就算房仲減少數量,也無法如部長所說汰弱存優,部長所說優質房仲業還在徵員是好現象,報告部長:就是因為連優質房仲都大量流失人才,因此不得不大量徵才,這期間浪費多少業者的訓練成本與無形的社會資源,部長此言實在脫離市場甚遠。
質疑(三):把專業的賣房比喻成賣水,不尊重專業,政府更不應在房仲業者岌岌可危的狀況下,再補上一槍,讓從業人員感到情何以堪?
市場有起有落,房仲店數自有增減,這是市場機制無可厚非,但部長不關心也罷,請勿鄙視產業尊嚴,政府官員更不應在房仲業者岌岌可危的狀況下,再補上一槍,讓從業人員感到情何以堪?在此奉勸張部長,還是多管管自己的財稅政策吧!政府有責任促進房價的平穩與交易量的活絡,但台灣股市與房市在錯誤的鐘擺稅改政策下,雙雙陷入量能萎縮的困境,已經對台灣的經濟與產業造成嚴重傷害,政府應少一點口水,多提出有效的財經政策來振興經濟,提升人民所得,才能提振人民的信心。
報告部長:台灣不只您所說的房仲多,政府官員與冗員更多,您的退休年金也太多,要不要打?
最後再提出聲明,房仲業的服務本質是交易居間媒合,所以不管房價漲跌,收入來源靠的是交易量,不管硬著陸或軟著陸,政府都應重視交易量過度萎縮所產生的經濟問題與社會問題,而交易量的急速萎縮,對房仲業而言就是硬著陸,房仲業是否太多,市場會說話,在産業不振時,部長不應有不當的發言,他再度向張盛和部長提出質疑:「台灣不只您所說的房仲多,政府官員與冗員更多,您的退休年金也太多,要不要打?」
我們的下一代年輕人在錯誤的年金政策主導下,要背負上一代多麼沈重的債務,他們未來的希望在那裡?我們都希望房價合理化,我們也希望房價不要再漲,但市場機制與技術循環自有一定的規律起伏,政府不應在產業面臨困境時還落井下石,政府要做的是如何提升人民的平均所得,以及提出具體有效的住宅政策與治本的方針,並提供大量只租不售的社會住宅,長期才能真正抒解房價並照顧到無殼蝸牛,否則,就算房價下跌,年輕人還是買不起租不起,住宅政策應做全面性檢討,才是主管官署應迫切關心的民生問題,也才是台灣面臨民怨高漲最嚴重的社會問題,否則,張部長再炫耀整體稅收年增率多少,對國家未來財政危機也無法改善,而對無殼蝸牛也更無所助益。

南部失守 六都房價全下跌

經濟日報 記者郭及天/台北報導


全台新案房市全面反轉態勢成形,根據昨(22)日發布的國泰房地產指數季報,房市出現多年來第一次全面價格反轉,「北冷南溫」的結構已經結束,北台灣新案市場成交量腰斬,打房重災區台北市僅有四年前的22%。
國泰房地產指數顯示,全台六大都會區第3季房價全面下修,台南、高雄的房價季跌幅分別為3.7%、5.3%,跌價幅度高於北、中部都會區;各地的銷售率持續低檔、議價空間擴大,各區域量價指標多數同步轉空。德明財經科技大學不動產系副教授花敬群表示,過去還有溫度的南部房價失守,全台各都房價失守是多年來首次出現的現象。
值得注意的是,相對於房價高檔小幅下修,各地成交量修正的幅度更大,特別在台北灣地區成交量腰斬,台北市成交量只有四年前的22%,新北、桃竹也只有四年前的四成左右,僅有台中因市場推案量大,成交量還在四年前的水位之上。
花敬群表示,市場上幾乎看不到個地區還能延續繁榮的香火,餘屋持續累積的問題,更值得擔心。
國泰建設協理林清樑表示,受全球資金流動的影響,台灣房市結構短期不會改變,尤其建商包括土地及營建成本沒有太大改變,成本結構呈現僵固性,房價不易大幅下修,而目前正處於嬰兒潮替第二代置產、替退休作準備的高峰期,換屋需求增加,卻沒有立即購屋需求,延緩買盤力道。
住展雜誌昨日發布房價統計也呈現相同的趨勢,台北市新案房價跌回「8字頭」,而且連續四季下跌。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,建商對於價格漲跌看法不一,市場派建商價格砍很凶,但理想派卻仍堅持價位不放、甚至往上漲,以致成交量能續處低檔,本季市況改變幅度不大。雖然有部份建案打出聳動的破盤價,但跟進業者不多、價格戰淪於數字遊戲,成交價格下修有限,成交量難以放大。

北市房價跌最重 但為何民眾感受不強烈?

經濟日報 記者游智文╱即時報導


最新市調,台北市九字頭預售房價連續保持五季後,已在今年第3季跌破,平均單價回到每坪88.1萬元,較高點下修已逾5%,回到去年第1季水準。
住展雜誌統計今年第3季北台灣各縣市新成屋、預售屋建案平均成交行情,和上季相比,基隆、桃園、新竹持平,台北市、新北市與宜蘭地區房價則同步下挫。價格下滑最明顯的是台北市,第3季平均房價較前季每坪下跌2萬元,來到88.1萬,跌幅約2.2%。
根據住展市調,台北市新建案房價在去年第2季站上九字頭、一坪91萬元,去年第3季並持續攀升到一坪92.9萬元,之後開始下滑,今年第2季勉強撐住90萬元,第3季終於退回到八字頭。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,雖然北市房價跌最重,但民眾感受並不強烈,原因是價格下修的多是大坪數房型,一般民眾買得起的中、小坪數房型價格波動並不大,尤其是30坪以下的小宅新建案,大多數不跌反漲,北市民眾實際購屋壓力尚未減輕。
新北市房價雖也下跌,但波動不大,Q3房價僅微跌0.24%。何世昌表示,雖然新北市有建案打出聳動的破盤價,但一來跟進業者不多,二來不少只是數字遊戲,實際售價並未明顯下修,也因此成交量難以放大。
第3季北台灣包括基隆、新竹與桃園市推案價格均與第2季持平,其中,房價已連跌三季的桃園市,第3季終於止跌,主要是桃園供給量大的重畫區價格下修壓力雖未減輕,但中路重劃區、觀音工業區等房價卻逆勢上揚,另外,桃園主要房市區在價格修正後,現正展開新一波多空交戰。

柯文哲不打房 學者:多做功課

 聯合晚報 記者游智文/台北報導

對台北市長柯文哲「不打房」說法,學者花敬群說,柯文哲有「做功課」的空間;鄉林集團董事長賴正鎰表示,柯P對城市治理愈來愈清楚,台灣就需要這種有遠見的領導人。
冠德建設總經理洪錦欽、遠雄建設副總蔡宗易都認同、支持柯文哲今天說法;蔡宗易表示,全國財富有65%在房地產,打房不只影響經濟、也讓財富縮水,他說,政府房市政策應該均衡發展。
花敬群表示,社會上對打房這兩個字有太多想像空間,太多負面的想像,他也不認為政府應該針對某一項產業用政策加以壓抑、打擊,但實際上,包括央行、財政部這幾年所採取的措施,只是在做風險的調控以及制度合理化,和一般人概念中的「打房」其實是不同的。
對於柯文哲所提,台灣營建業是台灣經濟重要產業,亂打房會影響台灣經濟說法,花敬群表示,很多人把房地產和總體經濟直接連結,說房地產是火車頭產業,但各種研究都顯示情況並非如此,房地產如果對經濟有帶動效果,也只是在經濟復甦時才有這種效用,「柯市長對房市有做功課空間」。
全國商總理事長,也是鄉林集團董事長賴正鎰上午在大陸得知此一消息,口氣興奮,他說台灣經濟有兩條大動脈,一是股市,一是房地產;國內從事房地產、營建業相關人口多達350萬人,房地產景氣不好,直接影響到經濟,甚至社會安定,柯文哲今天說法,顯示他對台灣經濟發展、城市治理愈來愈清楚,台灣社會就需要這樣有遠見的領導人。
遠雄集團和柯文哲目前仍因大巨蛋問題,關係緊張,但遠雄副總經理蔡宗易對柯P今天說法也表示認同,他表示,房市應均衡發展,政府應該做的是滿足民眾居住需求,包括興建社會住宅、合宜住宅等,而非對市場有太多的干預、打壓。

2015年10月13日 星期二

房市燦爛已過? 顏炳立:一季比一季糟

經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

戴德梁行總經理顏炳立今日表示,現在房市感覺是「一季比一季糟」。現在市場上看多的人多是還在緬懷過去的日子,因此價格還在撐,不過房市一冷下來,現在回頭一看「價格都是高檔」。現在房地產產品銷售全面停擺,「買氣整個死死昏昏去」。他強調,房市燦爛日子已經過了,賣方必須讓利,才能趕快獲利了結出場。
顏炳立認為,明年房市也不會好,這一、二年都會以冷淡呈現。很多房價回到都慢慢回到2012、2013年價位,甚至有投資客要斷頭拋出都沒有買方要接手,市場怎麼會「冷到安內」,房市賣壓沉重。
顏炳立說,2008年金融海嘯時,房市呈現V型反轉,並在2009年彈上來,不過在政策一波波打房下,買氣、成交量直線下滑已到冬天,但因為市場是無量下跌,加上低利率支撐,價格是以緩跌呈現,接下來房市要出現V型反轉的機會不太大。

年調地價稅 住戶憂「溫水煮青蛙」

聯合晚報 記者游智文/台北報導

公告地價改成一年一調,一般認為對地上權住宅、開發案影響較大,以「京站」為例,上次三年一調調幅約四成,如改用一年一調,14坪套房三年地租合計會多繳1.1萬元,達7.78萬元。
看起來不多,京站如果不是地上權產品,依照民國102年公告地價每平方公尺16萬元計算,14坪自用住宅土地持分約4.56平方公尺,一年地價稅只約1500元,三年不到5000元。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,一年一調民眾負擔的租金或地價稅,會比三年一調來得高,原因是一年一調,地價每年都會累計加乘,民眾會付出更多金額。
她表示,地價從三年一調改成一年一調,雖然每年調幅會比三年調一次來得少,但由於公告地價遠低於公告現值,公告現值又只有市價三、四成,有很大調漲空間,合計起來會比三年來得高。
京站邱姓住戶表示,如果每年調一次,本來三年調四成,可能變成一年調二成,感覺調幅變小了,其實只是溫水煮青蛙。
商仲業者表示,公告地價改成一年一調,對目前各地興建中的大型地上權開發案衝擊大,以現正興建中的信義計畫區南山廣場為例,地租為公告地價的5%,2012年和台北市政府簽約,地租一年2.19億元,但2013年北市調漲公告地價,一年地租已上漲到2.36億元。
由於這三年北市公告現值調漲33%,公告地價今年如保守調漲三成,地租將突破3億元,合計三年地租約7.8億元,但如果過去每年調漲,合計要付8.6億元,約多出了8000萬元。

公告地價評估改「1年1調」 地主、建商、財團衝擊大

聯合晚報 記者游智文/台北報導

三年一調的公告地價制度面臨轉變,內政部地政司舉行公告地價作業討論,地方政府代表多希望改成一年一調,內政部預計年底前再舉行會議,確定方案後,在立法院下個會期提出修法。
公告地價如改一年一調,房仲業指出,民眾地價稅一定增加,但由於公告地價基期低,自用住宅稅率僅公告地價千分之二,增加金額不會太多。地上權住宅、開發案由於大多以公告地價的3%至5%作為地租,稅額是自用住宅的15倍到25倍,公告地價稍有調升,增加的租金就會很有感。
公告地價稅率採累進制,一般土地稅率從1%起跳,面積愈大,稅率愈高,最高可達5.5%。改成一年一調,加快追上市價的腳步,持有大面積土地的地主、建商、財團也會受到不小衝擊。
平均地權條例規定公告地價每三年調整一次,今年正好是調整年度,內政部地政司8月底邀請各縣市地政人員討論公告地價作業,包括雙北市在內的多數縣市政府代表都希望公告地價改成一年一調。
台北市地政局地價科長曾錫雄表示,現行公告地價三年一調,除了無法跟上地價上漲的腳步,造成稅收流失外,民眾收到地價稅單時,都拿上次稅單作比較,質疑為何一次就調這麼多,讓地方承受到很大壓力。
立法院舉行公聽會,新北市地政局也表示,地價稅金額雖不高,但不少民眾很在意,有些民眾雖然地價稅只調高一兩百元,也會打電話到地政局抗議。
內政部地政司在公聽會表示,中央支持縮短公告地價調整時程,早在2003年財政部推出土增稅減半政策時,考量地方財政流失,地政司曾提出平均地權條例修法,但當時時空環境無法獲得立法院認同。
由於中央、地方有共識,加上民間團體不斷要求公告地價應合理提高,據了解,內政部地政司已決定再次提出修法,預計年底前再開會,確定縮短時程版本後,立法院下個會期即會提出修法。

歧視?房東租屋限制多 體重異常也入列

NOWnews
社會中心/新北報導
不少人在591房屋網尋找租屋處,但有網友向媒體投訴,房屋網有房東設下重重限制,除常見的「收入穩定」、「單身」等限制外,房東還把「外勞」、「外籍」、「單親」、「粗工」、「行動不便」、「體重異常」列為拒絕往來戶,其中「體重異常」這一項,更讓網友直呼胖子錯了嗎?
591租屋網上出現了一張限制重重的租屋布告,不給單親、粗工、行動不便、體重異常等承租,就算通過符合條件,還得經過房東代理人面試,相關報導在臉書及PPT上流傳,網友大都認為條件過為嚴苛,直問這條件「確定是租給『人』的嗎」、「租給鬼比較適合」,也有網友對體重異常這一項目調侃自己,大嘆「嗆我嗆夠了沒」!據了解,該租屋布告已更改內容。
網友直指幾項條件是明顯的歧視,認為「外勞、外籍、單親、粗工這四項,根本就是變相歧視」,但房屋租賃屬私人契約,房東可開出不影響市場秩序的出租條件,所以民眾看到限制過多的租屋布告,也只好另尋他處了。

公告地價改每年調 房仲憂得不償失

(中央社記者韋樞台北13日電)
內政部檢討公告地價作業,地方政府代表多希望改成一年一調。房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,肥鵝資金外流,國內只剩瘦鵝,政府該思考活絡市場,稅收更多,否則會得不償失。
內政部預計年底前再舉行會議,確定方案後,將於立法院下個會期提出修法。
吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,房地合一稅改還未上路,政府卻預測明年房價走緩,可能課不到房地合一交易所得稅,另一方面房市交易量銳減,龐大的稅收缺口難以填補。
估計修法後對自住的屋主調幅影響有限,但衝擊較大的應該是支持政府出售地上權房屋的買主,這些屋主要繳的地租本來就比地價稅多很多。
李同榮指出,地方政府一方面喊窮,另一方面拼命拔肥鵝的毛。台北市大幅調高新屋與豪宅房屋稅基,各都會政府也躍躍欲試,沒想到新稅還沒上路,肥鵝已經先跑光,資金大量外移,不僅傷到產業也傷到整體經濟。
他認為,若地方政府飲鴆止渴,將地價稅三年一調,改為一年一調,只是先想辦法增加年度稅收,藉以填補地方財政的缺口。
他擔心,未來幾年地方政府負債加鉅,每年一定大幅調高土地增值稅基,政府不如從擴大稅基的廣度著眼,促進市場活絡,讓更多的人繳稅;在房市處於買方市場的交易量萎縮情況下,調高稅基不但稅收無法增加,更會延滯流通速度,反而得不償失。

2015年10月3日 星期六

房仲:漂白凶宅 投資客可能低買高賣

聯合晚報 記者游智文/台北報導

明天上路的新版不動產說明書,規定凶宅只有第一手需告知;淹水區註明也只限於預售屋,政大教授張金鶚上午表示,這樣的規定「不合理」、「荒唐」。
張金鶚表示,凶宅主要是居住禁忌問題,並不會因為時間或房子轉手,禁忌就消失;不動產說明書目的是在提供購屋人更充分的資訊,但規定只有發生凶殺、非自然死亡的第一手屋主轉售時才有義務告知,第二手就不用說,反而有欺騙的問題。
房仲公會全聯會理事長林正雄表示,不動產說明書主要是房仲業在做,要考量可行性,他認為新版不動產說明已讓國內房市資訊透明邁一大步,不應再苛求。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,新版不動產說明書對凶宅的告知規定,等於只要過一手就可把凶宅資料「洗掉」,確實有爭議模糊空間;天時地利不動產總經理張欣民則表示,新版上路後,可能會有不少投資客故意購買低價凶宅,經「漂白」之後,再以高價賣出。
對於淹水區只規定預售屋才須註明,兩人都認為很奇怪,因為淹水區不會只有一間房子,更不會只有預售屋才淹到。
東森房屋董事長王應傑表示,第一手凶宅屋主才須告知,是合乎人性的務實作法,他表示,第一手屋主有完整資訊,當然應該告訴下一手,但經過第二手、第三手,事過境遷,非親身經歷,要告知就變得強人所難,更重要的是負責製作說明書的仲介人員根本難以查證。
林正雄表示,如果上網路上就可查到凶宅資料,或是警方能提供歷年曾發生非自然死亡的住宅完整資料,那麼要上一手或上上手提供凶宅就可行,但國內沒有這樣的資料,從業人員又沒有調查權,屋主說沒有,業者要如何查證、並在不動產說明書註明?
他表示,新版不動產說明書已把過去不用提供的很多嫌惡設施都註明,每一分都得花上幾千元人力成本,國內不動產資訊已相當透明,不應再苛求。

賣屋 周邊嫌惡設施要公布

聯合報 記者江碩涵/台北報導

圖/聯合報提供

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新版不動產說明書明天(十月一日)上路,售屋必須在不動產說明書上詳細記載建物周邊半徑三百公尺範圍內的嫌惡設施、一般設施、工業住宅等,凶宅也將被登錄。內政部指出,未來若有不實記載,將針對房地產經紀業者開罰三萬至十五萬元、經紀人員則將受到申誡,台灣不動產交易市場將更透明。
內政部今天將舉行新版不動產說明書記者會。內政部地政司長王靚琇表示,新修正的「不動產說明書應記載及不得記載事項」,將增列嫌惡設施、一般設施、凶宅、工業住宅等現況,揭露更多物件資訊,買賣過程更透明。
「不動產說明書」,是指產權調查後的書面結果,通常賣方本人或仲介、代書須將建物產權調查內容登載在上面,讓買方有所依據,就像是房屋的身分證一樣。舊版不動產說明書內容僅記載建物、土地地址、面積、權利範圍等,沒有記載外圍環境。
根據內政部公告,新版不動產說明書將登載不動產周邊半徑三百公尺範圍內的重要環境設施,包含嫌惡設施、一般設施、工業住宅,甚至是否為凶宅。
嫌惡設施內容包含飛機場、變電所、高壓電塔、墓地、加油站、寺廟、殯儀館、火化場與納骨塔、垃圾場、瓦斯行、葬儀社等。一般設施則是傳統市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、醫院等。
凶宅是指建物專有部分在產權持有期間,曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形,根據新規定,經紀人加重調查義務的同時,屋主也須善盡「主動告知」義務。
21世紀不動產副總經理曹若琪表示,新版不動產說明書上路後,買賣雙方都要更加注意自己的權利義務,售屋前最好將住家環境詳列清楚,以免因記載不實而被罰,購屋者也最好閱讀清楚不動產說明書,並親自前往觀察屋況,若真要買有嫌惡設施的房屋,也得評估房價的保值抗跌性,以免未來轉手滯銷、房價暴跌,得不償失。

私房話/透天厝 節稅優勢沒了

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一課稅將上路,房產業者表示,新的稅制下,持有不動產也應有新思維,像是透天住宅就不應再買來節稅,或是等待都更改建。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,透天住宅由於建物價值低,房地比高,過去確是節稅利器。以轉手獲利500萬元來說,如果是一般住宅,房地比多為2比8,也就是申報所得時,房子獲利部分達100萬元。
但如果是老透天,房子價值占全屋價值都不到一成,以8%來算,總獲利500萬元,必須申報所得的部分只有40萬元,省稅相當可觀。
不過,明年1月1日房地合一新制上路後,不再拆算房地比,而是以獲利扣除土增稅後直接計算,已失去節稅優勢。
除了節稅外,過去民眾買透天住宅另一主要考量是透天住宅土地持分大,有利都更改建,但此一利多隨北市、新北、高雄等同步調高房屋構造單價、路段率,也已減弱,因為透天一旦都更改建,未來將面臨相當可觀的房屋稅。
雖然透天都更、節稅優勢不再,不過如果具有觀光效益,有穩定的租金收入,或是改裝作為特色民、旅店或餐廳,仍是投資好產品。

酷經濟/房地產政策 別再飲鴆止渴

聯合報 林建甫

社會解讀中央銀行降息,認為對房市有助益。不過降息無法逆轉房市向下趨勢,只是延長盤整時間。

房市價格的形成,是買賣雙方角力結果。賣方現在開價以實價登錄行情再加一、二成為主,不過買方認為現在房價不合理,大多以時價行情打八折開始談。買賣雙方對價格認知差距高達三到四成。

社會解讀中央銀行降息,認為對房市有助益。 圖/報系資料照

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央行降息,是賣方利多,成本壓力減輕、降價意願降低,增強屋主對房價堅持的信心。然而大趨勢已成形,全球邁入新平庸時代,低成長下長期景氣不被看好。台灣特有的問題:老人化、少子化、薪水又不漲價、年輕人低薪,以上種種都讓房地產後市不看好。
眾所周知,房地產大多頭走了十來年。二○○三年SARS期間是房地產的谷底,之後復甦,本來面臨二○○八年金融海嘯是一大危機,但因國際利率受美國量化寬鬆救市影響,大幅調降,我央行也多次降息跟進,形成近零利率狀態,讓炒房成本大幅下降。
金融海嘯期間,為了救經濟,大幅調降遺贈稅,希望資金回台振興經濟,然而因缺少投資機會,房地產制度又不健全,極低的持有成本—房屋稅、地價稅,偏低的交易成本—土地增值稅、契稅;買賣又缺乏透明機制,房地產價格被哄抬扶搖直上。
政府祭出的方法是仿香港、新加坡印花稅的奢侈稅。奢侈稅功過還不能蓋棺,但因為稅負極高是總價的十五%或十%,可是延過兩年就沒事,造成交易凍結,房價卻掛在高檔。後來,江內閣堅持推行實價登錄,毛內閣通過房地合一稅。北市府郝市長時代張金鶚大幅提高房屋稅及豪宅稅,一舉戳破房市泡沫,讓房價開始修正。
房價公開透明下,本來預期要三年修正才會下修三成,現在更因電子媒體推波助瀾,例如流行實價登錄打八折口號,讓某些地段已鬆動到這樣的水準。
我們未來應有怎樣的房地產政策?政府不該再迷信房地產是經濟的火車頭,土地標售是政府重要的收入來源。政府該做的是適度的社會(合宜)住宅及盡快協助都更。
房屋只要夠用就好,未來老人化、少子化,太多的鋼筋水泥,只是妨礙居住的品質。仲介該回歸本業,有量就有商機,而不是協助炒房。民眾不要再典藏房屋,將房地產視為投資保值的工具。房價增加,造成國富增加,是不切實際。更千萬記住:高房價會扼殺年輕人奮發向上的動機。

央行降息後 調查:房價更難崩盤

經濟日報 記者游智文╱即時報導

央行上周結束連16季利率不變,宣布降息半碼;住展雜誌統計指出,當央行降息,預售房價走勢多呈緩漲或緩跌,本波降息循環啟動後,房價崩盤的機率更低。
央行上周四理監事會後宣布降息半碼,房地產業者多認為對房市提振有限,預料房價仍會持續下修。不過,住展雜誌統計以往央行降息後的雙北市推案房價表現,有漲有跌,但漲跌幅都不大。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,央行因應景氣循環,近十五年來啟動多次降息、升息循環。降息方面,在2001年至2003年期間,共降了約3個百分點,北市預售房價上漲三成,新北也漲了25%。
另外,在2008年因金融海嘯,央行啟動另一波降息循環,重貼利率從4.375%降至1.25%,也降了3.125個百分點,這期間北市預售房價下跌3.5%,一坪跌二萬,新北也下跌約二萬,跌幅約8%。
何世昌表示,央行降息顯示經濟形勢不好,但由於降息後市場有較多資金,一般認為對房市有利;從過去兩波降息期間房價表現來看,央行降息後,無論漲跌,房價走勢似乎都呈趨緩走勢,崩盤的機率甚低。
何世昌說,一般認為升息因會增加房貸負擔,會壓抑房價,甚至可能引發房價泡沫破裂危機,但觀察先前兩次升息循環期間房價走勢,北市一次大漲54%,另一次也漲了28%,升息期間,房價反而易出現急漲,且累計漲幅更大。
何世昌表示,左右房價的因素很多,利率只是其中之一,但從統計數據來看,無論降息或升息,似乎都只要「比氣長」、撐得夠久就能累積到可觀漲幅,這也是現在建商普遍不願意降價的主因。

最後輕稅購屋潮 不來了?

聯合晚報 記者游智文/台北報導

今年6月房地合一稅立院三讀通過後,業者多預期會有不少民眾為了節稅出手購屋,但實際市況以及市調顯示,市場預期的「最後輕稅購屋潮」,可能不會出現了。
房地合一稅由於明年1月1日才實施,今年購屋的人,未來售屋課稅,仍可採用稅負較輕的舊制,立院三讀通過後,一般認為市場會出現一波最後輕稅購屋潮,許多人會趕在年底之前買房子。但從官方統計數據來看,迄至目前為止,購屋潮完全沒有出現,買氣甚至下滑。
以台北市來說,今年6月交易量還有2400件,7月只剩2200件,8月僅剩1945件,創十年來同期新低。同樣的,新北市、桃園、台中、台南、高雄等,過去三個月,也都沒有任何買氣增溫跡象。
以六都整體來說,6月合計交易量為18,287件,7月減少61件,8月因鬼月因素更銳減3000多件。
買賣件數低迷,而永慶房產集團近日所做的2015第四季房產趨勢調查,則幾可確定購屋潮不會出現。
根據永慶調查,認為未來半年是購屋好時機的,也就是有可能在年底前購屋的,僅有三成,而三成之中,有將近一半是因為認為現在比較好殺價或物件比較多,想趕在明年房地合一上路之前買屋以便節稅的,只有14%;換言之,不到5%民眾會因節稅而購屋。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,最後輕稅購屋潮完全沒有出現,主要和民眾普遍看跌房價有關。他分析,房價繼續上漲,現在購屋適用舊制,未來出售時確實可省不少稅,但如果房價下跌,那麼新制一毛錢也不用繳,對購屋人而言反而有利。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,就自住客來說,新制、舊制沒有太大差別,舊制雖然可拆房地比,只課房屋獲利,但新制可重購退稅,又有400萬免稅額,舊制未必有利,如何買在低點才是重點,在看跌房價下,現在不急著出手。

圖/聯合晚報提供

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註明淹水限預售屋 凶宅僅第一手要告知

聯合晚報 記者許依晨/台北報導



內政部修正新版「不動產說明書」明日上路,凶宅及淹水等事項應列為必要記載。不過,內政部上午表示,成屋記載事項中,僅需敘明上一個屋主產權持有期間是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形;至於揭露淹水地區住宅則僅限於預售屋,預售屋必須增列最近5年基地周邊半徑300公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄。
新制明訂凶宅揭露僅限上一個屋主,也就是說,如果某屋在屋主甲擁有期間,發生非自然死亡情事,該屋轉手給屋主乙,乙擁有期間未有意外發生,屋主乙將該屋轉售給丙時,不動產說明書上就不會記載該屋為凶宅;換言之,傳統定義的凶宅,只要買賣過戶一次,再出售時相關紀錄就形同被「洗掉」,新規定未來是否引發買賣糾紛,引發討論,但內政部官員低調表示,相關規定是基於「比例原則」。

內政部修正新版「不動產說明書」明日上路,凶宅及淹水等事項應列為必要記載。 報系資料照

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此外,淹水紀錄記載僅限預售屋,有官員私下坦承,房屋買賣預售屋所占比例不高,但成屋卻並未要求記載水災淹水救助紀錄,等於不用強制揭露易淹水地區。
被問及是否擔心記載淹水紀錄恐影響成屋房價,淹水紀錄因此僅限於預售屋?內政部地政司不動產交易科科長陳啟明說,預售屋的基地未興建完成,民眾購屋瞭解程度不熟悉,才會規定淹水紀錄,至於成屋的淹水紀錄,可透過仲介業者向地方政府查詢,不必列入。
內政部表示,新修訂不動產說明書應記載事項從90多項增加至200多項,分別就土地、成屋及預售屋等三面向強化,若有不實記載,將針對房地產經紀業者開罰3萬至15萬元。