2015年4月28日 星期二

房市盤整期...積極看屋 勇敢出價

經濟日報 記者陳美玲整理

陳錫琮(住商不動產台灣總經理)
這幾年,身邊不少朋友都反映,房子越看越貴,下手越來越難,不過今年開始,許多看了好幾年房子的朋友都不約而同發現「市場氣氛不大一樣」;除了比起過去更常接到房仲回報電話外,更讓他們欣喜的,就是開價明顯較過去便宜,甚至許多社區也出現了幾年未見的新低價。
影響所及,幾家同業的業績也有正面反應,扣除季節性因素影響,3月比2月明顯好轉,雖然較去年同期表現還差強人意,可是在延續大半年的陰霾後,見到市場隱隱透出暖意,總會讓人覺得欣喜。
不可諱言,現階段房價已經是歷史高水位,在房地合一政策未定、市場動能有限的狀況下,房市雖然暴跌不易,可是想出現如同過去般的數倍翻漲,幾年內並不大可能,加上持有稅增加的壓力,以及未來轉手的風險,使得許多屋主開始思考「獲利了結」的可能性,這是為什麼某些社區會出現「貌似跌價」行情的原因。
此外,實價登錄也是房價修正的另一推手。在過去,由於行情不透明,在人云亦云下,買方出價無所本,很容易被開價牽著走,成為房價推升的無辜推手,可是,在實價登錄上路後,不只房仲業者要主動提供,精明的消費者更會事先透過內政部網站查詢成交行情。
在「心中有數」下,除了極少數特殊個案或產品,高過行情太多的出價已經十分罕見,當市場充斥負面訊息,價格下滑趨勢也會攤在陽光下,買方自然容易取得好價格。
這也是為什麼對剛性需求的自用客戶,我多會建議他們「鎖定區域、積極看屋、勇敢出價」的原因,只有鎖定區域,才能對行情瞭若指掌,也才能讓在地房仲知道自己是「誠意買方」,進而培養默契,能看到剛釋出的好房子。
只有多看屋,身處在市場中,才能在第一線感受到市場的變化,也因為多看屋,才能夠快速增加經驗值,了解自己真正的需求;至於勇敢出價,就是最切實的實踐,也因為出價,才能知道開價和實際成交的落差,持續修正,最終順利成交。
很多人問我,這時候是買房時機嗎?
如果是自用客戶,因為需求存在,持有時間長,加上未來房地合一將鼓勵自用客戶,自用甚至可能出現免稅或是極低稅負的優惠,在這個盤整的時間點,可以買到比過去更好的房子、更精華的區域,何樂而不為。
如果擔心買貴,可以透過實價資料以及銀行貸款狀況交相比對,一切自會了然於心;但如果是投資客戶,建議除了考量成本,更重要的是在價格已高的狀況下,「安全」應該被放在第一位。
房地產市場走了十多年行情,也到了該休息盤整的時候,當眾聲喧嘩退去,能夠留下的,除了真價值,也是真行情。

房價修正期 自住客快找買點

經濟日報 記者陳美玲/台北報導

吉家網最新統計,台北市萬華區、松山區以及高雄鹽埕區為六大都會區中,為跌幅前三名、幅度均逾8%。房市專家表示,近期房市深受利空籠罩,但對自住客來說也不失為危機入市的好買點,加上房地合一課稅對長期持有的稅負不會比原來重,自住客有望趁此波修正找到好屋。
據該資料顯示,去年第4季六大都會區跌幅前十名中,雙北市就占一半,其中前五名的區域中,台北市更囊括三名,比例高達六成,以台北市萬華區、松山區以及高雄鹽埕區為跌幅前三名,跌幅均超過8%。其次為北市文山區、台中西區和北區,以及北市大安區,台中大里區和南屯區,還有新北市的板橋區。
吉家網不動產董事長李同榮表示,北市大安區與新北市板橋區及台中市南屯區,按常理判斷應是雙北及台中最抗跌區域,但卻反而領先出現房價下修的情況,最主要因素是政策針對豪宅的大動作稅制打壓,讓富人對大坪數豪宅的投資縮手,讓高總價住宅成交量出現急凍現象,自然把平均單價拉低。

未來三年房市確定緩和下修,自住客有望趁此波修正找到好屋。 記者陳美玲/攝影

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李同榮說,雖然北市部分精華區在數據上出現不小跌幅,不過僅因反應「無量價跌」的情況。實際上,若成交量有機會放大,北市大安區與新北市板橋區的低總價市場跌幅有限,甚至將來在下修的市場中會相對抗跌。
至於跌幅居首的萬華區及松山區、文山區,李同榮指出,這反應各都會行政區「後漲先跌」的現象,以台北市松山區來說,除了受到針對豪宅而來的打房政策因素外,此區因去年上半年捷運松山線公布通車訊息時,已出現漲幅過多情況,讓區域每坪成交均價衝破80萬元,通車後,在利多出盡的情況下,每坪成交均價又跌回76.3萬元,這是捷運通車前與通車後,都會有先急漲、後緩跌的現象。
李同榮表示,將中古屋房價曲線拉長到2003年,可以發現漲幅較大的趨勢是由北而南,但若把時間縮短至近三年,漲幅較大的趨勢則是由南而北,也就是說,這三年就是房市末升段房價帶動補漲態勢的特有跡象。
李同榮認為,房價已到了末升段,今年全台房價將面臨小幅度下修,市場將溫和的結束長達十多年的多頭格局;他預測,接下來房市將有兩到三年的緩和下修空間,若房市要好轉,都市更新會將是下一波房市景氣循環啟動的重要熱門議題。不過,因都更仍處於違憲法條仍未修正,加上政府部分對於釘子戶強制執行拆除方面仍未有明確解決方案,若冀望都更重啟房市榮景,還需要不少時間。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,政府積極管控房市,透過房貸成數限縮、房屋稅、地價稅、囤房稅等持有稅調升,有效抑制房價上漲氣勢,且已逼退短炒型投資客退場,房市已逐漸回歸正常的發展軌道。黃舒衛分析,從房地合一實價課稅政策來看,不管未來調整幅度多大,若長期持有自用住宅,實際稅負增加不會比原先預期來得重,建議自住買方可利用此時多去看屋和比價,並且善用低利率與優惠房貸政策,有機會趁此波修正找到實惠好房。

房屋稅開徵 逼出降價脫手潮

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房屋稅下周開徵,北市多達20萬戶要多繳稅,房市會不會出現「租稅轉嫁」效應又成話題;房仲業分析近年房價走勢發現,去年1月起,稅負已「轉嫁不動」,屋主反而還得倒貼買方稅款,才能將房子順手脫手。
租稅轉嫁是指稅法上規定的納稅人將自己應繳納的稅款,移轉給別人負擔。國內房市過去常見這種情況,譬如房東租金所得稅,本應是房東申報繳納,但很多人都轉嫁由租客負擔。
2011年6月財政部推出奢侈稅,原本各界認為房價會下修,但根據永慶房產資料顯示,當時北市屋主多順利把奢侈稅轉給買方,北市平均房價一坪原本約52萬元,一年之後上漲至54.5萬元。
2012年5月台北市政府針對高級住宅加價課徵房屋稅,也就是豪宅稅,但數據顯示,豪宅反而漲更快,並帶動北市住宅均價從一坪53萬元,一年內跳漲到61萬元,等於屋主都把稅款都轉嫁給買方。
不過,數據顯示自去年開始,稅負轉嫁情況已不再出現,包括財政部嚴格查核財產交易所得申報,要求實價申報、台北市大幅調高地段率、房屋構造標準單價,造成契稅、房屋稅大增等,屋主不僅無法把增加的稅負要求買方買單,反而得降價補貼買方未來的租稅負擔,才能順利轉手。
永慶房產研展中心經理黃舒衛分析,奢侈稅讓市場產生閉鎖效應,供給量驟減二、三成,豪宅稅則造成官方認證豪宅效果,加上當時市場資金寬鬆,北市屋主因此能順利轉嫁奢侈稅和豪宅稅。
但自前年開始,央行步步緊縮貸款成數,在買方購買力大減之下,屋主想轉,買方無力承擔,因此不僅必須自行吸收,甚至得降價求售;黃舒衛說這種情況短期內情況不會改變,反而會因為愈來愈多屋主想要獲利了結,讓賣方的處境愈來愈艱難。

資料來源:採訪整理、永慶房產 製表:游智文

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繳稅季來臨 多屋族省稅有撇步

經濟日報 記者陳美玲/台北報導

5月1日開始開徵繳納今年房屋稅,預期「擁有四戶以上房屋」或「房屋位處精華地段」的屋主,房屋稅都將大幅調高,最多可能增加20倍。房產專家提醒,符合以上條件民眾,申報契稅時記得勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅,可有效避免房屋稅暴增。
隨著去年部分縣市大幅調整標準單價表、路段率調高及房屋稅率調整,市場預期,今年民眾收到房屋稅單時會「很有感」,特別是同時符合「2014年7月1日以後取得使用執照(適用新房屋構造標準單價)」、「高級住宅」、「多屋族」等三大條件的民眾,房屋稅最高確實有可能產生20倍以上差距。
信義代書林以德表示,最近常聽到的「囤房稅」並非一個全新的稅制,只是房屋稅針對「多屋族」做了稅率的調整,「囤房稅」採全國總歸戶模式,持有第四戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5%至3.6%課徵。
林以德建議,民眾若購入第四間房屋時,買屋申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋做為自用住宅。換句話說,假若民眾A在台北市、新北市、花蓮地區共持有四戶以上房產,「三戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法,就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋,以後者來說,建議持有北市房屋優先勾選為自用住宅可有效節稅,建議多屋族收到稅單時留意檢視一下房屋稅率適用是否有誤。
林以德特別提醒,去年房屋稅條例第5條修訂前,房屋稅都是按照「使用現況」課徵,例如雖然住宅出租使用,但只要是作為住家使用,還是以住家用稅率課徵,但今年5月開始,除了是住家用還要供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且只要有出租、營業行為便不符合1.2%住家用稅率。
另外林以德指出,空屋以往是依據使用執照所載用途課徵住家用或非住家非營業房屋稅,但現在房屋空置不為使用者,應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定,分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。
針對房屋用途的稽查,過去稅捐處為個案查核,現在改為例行稽查,意即查獲率將會提高,雖然目前尚未界定自住標準需設立戶籍或提供水電單據、鄰里長證明等,但建議民眾可先保留水電繳費單據,以利日後做為自用住宅之節稅證明。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,據信義房屋最新統計,六都第1季成交物件的銷售天數,都呈現拉長的趨勢,其中銷售流通天數最長的是台北市,成交的物件平均要69天才能夠順利出售,比去年同期增加近一個月。
該資料也顯示,目前六都平均都得銷售一個半月到兩個月才有機會順利成交,顯見目前買方態度相當謹慎。

節稅…親友半價賣屋掀風潮

經濟日報 記者郭及天/台北報導

規避贈與高稅率 實價登錄「特殊交易」現形 消費者別誤判行情
房市實價登錄出現愈來愈多超低行情的「特殊交易」,除「增建、加蓋、未登記建物」外,為了節稅,「親友間交易」成為特殊交易的大宗。據統計,全台親友間平均交易價格約為實價八折,但台北市的親友間平均交易價格卻只有市價五折價。
實價資料統計,去年台北市平均房價為每坪60.7萬元,不過備註欄有親友、二等親、三等親等條件的交易,平均成交價格只有每坪30.7萬元,幾乎是市價的五折,其他五都的親友成交價格則落在市價的62%至70%。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然親友間交易通常成交價格會略低於市價,不過親兄弟明算帳,即使有點優惠,幅度也不致於太大,不過,台北市親友間交易比行情平均每坪少了30萬元,應是基於稅務規劃上的考量或繼承後的交易買賣,才出現如此明顯的價差。
曾敬德指出,比較贈與和一般的買賣交易方式,贈與的土增稅繳納人為受贈人,且不能適用自用住宅用地稅率,稅率從20%至40%不等,但若以一般買賣交易方式,則可使用10%的自用住宅稅率,達到節稅效益。
政府以查稅、加稅調控房市,也推動房地合一稅立法等各項措施管控房市,使坊間各項節稅、避稅方式紛紛出籠,特殊交易行為大增。不論是贈與或親友間的買賣行為,都應該留意成本問題,否則日後有轉售的需求,將因取得成本遠低於市場行情,必須繳交更多的財產交易所得稅。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,現階段實價登錄所公開的行情資訊,包含相當高比重的特殊交易的價格資訊,導致有不少過高或是過低的行情資訊混雜在其中,例如實價登錄資訊所公開的「單價」項目中,車位分拆效果不佳,造成單價被過度壓低,不少預售時期價格也混雜其中,容易造成消費者誤判。

資料來源:信義房屋 記者郭及天/製表

2015年4月22日 星期三

國際流行退休人士成租屋市場主力

網路地產王/綜合報導】
惡房東的新聞成為最近公營民宅討論租金的插花新聞,而且荒腔走版的連續劇式報導令人感嘆。這和我們對房子的持有及租借概念有很大的文化差異。
相對於國際流行的現象剛好背道而馳,目前國際上流行老年人租屋,把原來自有的大房子賣掉租起有管理的小房子成為一股新的趨勢流行。
綜合討論為什麼嬰兒潮世代會恢復租屋而住?理由不一而足,包括:
把住處換小。漸多嬰兒潮世代把租屋視為容易做到的退休第一步,公寓的清潔和維護遠較簡單,兩臥公寓和兩層樓的房子,打掃起來有很大差別。
尋求方便。租屋意味很多保養維護工作不再是你的責任,冷氣機壞了?打電話給房東或管理員。對擁屋多年的耆老而言,有人修理和維護物業,是租屋非常重要的好處。不僅如此,擁屋帶來的一些大壓力,例如換新屋頂或熱水器,不干房客任何事。
租屋提供較多彈性。買房要花很多錢,而且貸款要多年才還得了,但是簽一、兩年的租約卻遠較短期。想經常換住不同地方或買房前先試住的耆老,應選擇租屋。
租屋往往較便宜。擁屋比租屋貴很多,對保住退休積蓄愈久愈好的嬰兒潮世代而言,這是個重要考量。雖然買房長期下來是個好投資,但是若你打算在某地方只住幾年,租屋是較划算的作法。而且,在時髦社區租屋比買屋便宜,而這些社區可能有更多設施和娛樂。
想省掉之後要賣屋的麻煩。賣屋是壓力很大的事,如果你不想現在買屋,以後又要賣屋,租屋是最好的方法。
想從事其他投資。如果嬰兒潮世代已付清房貸,現在想賣屋換個小房子,賣房所獲的金額相當可觀。若這筆錢投入退休投資帳戶,而不是用來買新房子,可立即開始累積利息,使帳戶的錢更多。
【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

房價修正期 自住客快找買點

經濟日報 記者陳美玲

吉家網最新統計,台北市萬華區、松山區以及高雄鹽埕區為六大都會區中,為跌幅前三名、幅度均逾8%。房市專家表示,近期房市深受利空籠罩,但對自住客來說也不失為危機入市的好買點,加上房地合一課稅對長期持有的稅負不會比原來重,自住客有望趁此波修正找到好屋。
據該資料顯示,去年第4季六大都會區跌幅前十名中,雙北市就占一半,其中前五名的區域中,台北市更囊括三名,比例高達六成,以台北市萬華區、松山區以及高雄鹽埕區為跌幅前三名,跌幅均超過8%。其次為北市文山區、台中西區和北區,以及北市大安區,台中大里區和南屯區,還有新北市的板橋區。
吉家網不動產董事長李同榮表示,北市大安區與新北市板橋區及台中市南屯區,按常理判斷應是雙北及台中最抗跌區域,但卻反而領先出現房價下修的情況,最主要因素是政策針對豪宅的大動作稅制打壓,讓富人對大坪數豪宅的投資縮手,讓高總價住宅成交量出現急凍現象,自然把平均單價拉低。
李同榮說,雖然北市部分精華區在數據上出現不小跌幅,不過僅因反應「無量價跌」的情況。實際上,若成交量有機會放大,北市大安區與新北市板橋區的低總價市場跌幅有限,甚至將來在下修的市場中會相對抗跌。
至於跌幅居首的萬華區及松山區、文山區,李同榮指出,這反應各都會行政區「後漲先跌」的現象,以台北市松山區來說,除了受到針對豪宅而來的打房政策因素外,此區因去年上半年捷運松山線公布通車訊息時,已出現漲幅過多情況,讓區域每坪成交均價衝破80萬元,通車後,在利多出盡的情況下,每坪成交均價又跌回76.3萬元,這是捷運通車前與通車後,都會有先急漲、後緩跌的現象。
李同榮表示,將中古屋房價曲線拉長到2003年,可以發現漲幅較大的趨勢是由北而南,但若把時間縮短至近三年,漲幅較大的趨勢則是由南而北,也就是說,這三年就是房市末升段房價帶動補漲態勢的特有跡象。
李同榮認為,房價已到了末升段,今年全台房價將面臨小幅度下修,市場將溫和的結束長達十多年的多頭格局;他預測,接下來房市將有兩到三年的緩和下修空間,若房市要好轉,都市更新會將是下一波房市景氣循環啟動的重要熱門議題。不過,因都更仍處於違憲法條仍未修正,加上政府部分對於釘子戶強制執行拆除方面仍未有明確解決方案,若冀望都更重啟房市榮景,還需要不少時間。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,政府積極管控房市,透過房貸成數限縮、房屋稅、地價稅、囤房稅等持有稅調升,有效抑制房價上漲氣勢,且已逼退短炒型投資客退場,房市已逐漸回歸正常的發展軌道。黃舒衛分析,從房地合一實價課稅政策來看,不管未來調整幅度多大,若長期持有自用住宅,實際稅負增加不會比原先預期來得重,建議自住買方可利用此時多去看屋和比價,並且善用低利率與優惠房貸政策,有機會趁此波修正找到實惠好房。

財長:炒低價宅 一樣要課稅

聯合報 記者沈婉玉

財政部推動不動產稅制改革,房地合一稅改草案尚待行政院拍板。市場近期傳出打豪宅反會炒高一般住宅房價、稅負轉嫁反會抬高房價兩大質疑,認為打房恐打到一般民眾。財政部長張盛和昨天說,稅改主要是針對豪宅及投資客,一般民眾不受影響。
立法委員盧秀燕指出,政府研擬房地合一課稅、央行採取選擇性信用管制措施,主要都是針對豪宅。但有民眾反應,政府打房反使炒房資金轉進中低價位的房屋,造成低價宅價格愈來愈高。買豪宅的有錢人口袋深沒影響,但一般社會大眾卻明顯感受到中低價位房價上漲的痛苦。
張盛和表示,依房地合一稅改規劃,除了4000萬元的免稅門檻外,還必須自住且持有滿六年以上,出售時才可以免稅。投資客短期頻繁買進賣出,不可能符合免稅的條件,炒豪宅與炒低價宅一樣,都會被課稅。
市場上另有一說,認為房地合一稅稅改上路後,投資客會將出售不動產新增的稅負計入成本,反而會抬高房價,讓想買房的一般民眾更買不起。
關心居住正義的「393公民平台」指出,要抬高房價,也要有人買才行。造成現在房市低迷的原因不是尚未上路的新稅制,而是房價太高,大家買不起。如果未來投資客將稅負轉嫁至售價上,結果會是更沒有人買。

豪宅屋主避稅大逃亡 囤房稅率建商剉著等

作者: 溫子豪 | 卡優新聞網
     房屋稅將於5月開徵,台北市長柯文哲暗示稅率大增,讓豪宅屋主驚慌急脫手。根據實價登錄顯示,去(103)年第4季至今,台北市8千萬以上住宅交易,有超過半數是新屋,成交單價比舊屋下滑4.8萬元。房仲業者表示,建商和壽險業者現在都「剉著等」,預期將有一波「降價出清潮」。
  柯P日前表示「大家收到房屋稅單後,會嚇一跳」,暗示今(104)年房屋稅大增,尤其是去年7月取得使用執照的「豪宅」,很可能會出現「百萬」房稅。根據實價登錄統計資料,去年第4季至今,台北市總價8千萬以上的豪宅交易,有59%是去年7月後取得使用執照的新屋,較第3季的3%,比例大幅攀升。而新豪宅平均每坪單價為111.4萬元,比去年7月前取得使照的「舊」豪宅跌價4.8萬元。
  永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,近年來台北市以「調高新屋構造標準單價」、「修正豪宅認定標準」、「調整99條路段率」、「實施囤房稅率」等4大方式,調高房屋持有成本。其中「調高新屋構造標準單價」,適用去年7月後拿到使照的新建房屋,房屋稅增加至少1~3倍,若被認定為「豪宅」,稅賦更激增10~20倍,因此新豪宅交易比例衝高,出現新宅比舊宅便宜的現象。
  黃舒衛指出,除了一般投資客外,建商與壽險業等主要投資者現在都很擔憂,尤其是建商,因推案量大,若餘屋沒賣掉被視為「囤房」,稅率就從去年的1.2%上揚到3.6%,預期新屋供給量大的區域,可能引發建商新一波「降價出清潮」,市場價格破壞將一觸即發。

  住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則認為,對口袋深的高資產族群來說,房屋稅提高並不影響持有意願,但相對於海外置產的高投報率,屋主寧願賣房「少賺」,再轉往國外投資。不過投資客須注意,不動產變現率差,若房子賣不掉,可能「賺了投報、賠了本金」。

不想收到房屋稅單太有感 代書教你兩大撇步

記者曹逸雯/台北報導
房屋稅即將在5月開徵,預期擁有4戶以上房屋的屋主以及房屋位處精華地段的屋主房屋稅都將大幅調高,最高甚至可能增加20倍,信義代書表示,可以在買屋申報契稅時勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅,可有效避免房屋稅爆增;另外,自用住宅如出租或是空屋,也會不被視為自用住宅,建議平日可保留水電繳費單據來證明。 部分縣市大幅調整房屋標準單價表、調高路段率以及及調整房屋稅稅率,民眾普遍預期今年收到房屋稅單時會「很有感」,特別是同時符合「2014年7月1日以後取得使用執照(適用新房屋構造標準單價)」、「高級住宅」、「多屋族」3大條件的民眾,房屋稅最高可能會有20倍以上的差距。
信義代書林以德表示,大家常聽到的「囤房稅」,其實並不是一個全新的稅制,而是針對「多屋族」將房屋稅稅率做了調整,「囤房稅」採全國總歸戶模式,持有第4戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5%至3.6%課徵,因此建議民眾在買進第4間房屋時,申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋作為自用住宅。
舉例來說,假如王先生在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產,「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法,就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋,也就是說,王先生應該將持有的北市房屋優先勾選為自用住宅,即可有效節稅,建議多屋族收到稅單時一定要好好檢視一下房屋稅率適用是否有誤。 林以德特別提醒,過去房屋稅都是按照「使用現況」課徵,例如雖然住宅出租使用,但只要是作為住家使用,還是以住家用稅率課徵,但房屋稅條例第5條修訂後,今年不僅住家用,還要供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且只要有出租、營業行為便不符合1.2%的住家用稅率。
另外,空屋以往是依據使用執照所載用途課徵住家用或非住家非營業房屋稅,但現在房屋空置不為使用者,則應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定,分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。
林以德還表示,針對房屋用途的稽查,過去稅捐處為個案查核,現在則改為例行稽查,代表查獲率將會提高,雖然目前尚未界定自住標準需設立戶籍或提供水電單據、鄰里長證明…等,但建議民眾可先保留水電繳費單據,以利日後作為自用住宅的節稅證明。

2015年4月15日 星期三

資金回流炒房 租稅大赦火上澆油

記者鄭琪芳/特稿
馬政府的財經政策一向「重財團、輕小民」,例如大降富人的遺贈稅及企業的營所稅,但效果卻適得其反。遺贈稅調降雖吸引資金回台,卻投入炒房;營所稅調降無法促使企業加薪,反而造成所得分配惡化。如今,執政黨無力改善低薪及高房價問題,已令民怨鼎沸,竟還有藍委提案「租稅赦免」,無異於火上澆油。
回顧過去七年,馬政府上任不久,就以吸引資金、刺激經濟等為由,推出一連串的減稅政策,富人的遺贈稅一舉由五十%劇降至十%,企業的營所稅也由二十五%大降至十七%,但一般民眾的綜所稅卻只是小減一些,連減稅都有嚴重的差別待遇。
遺贈稅大降後,雖然吸引資金回台,但多數未進行實質投資,而是投入炒房、炒股,導致國內房價飆高,無殼族望屋興嘆,相對剝奪感愈來愈重。而且,部分台商「鯊魚」返鄉後,吃掉台灣優質的中小企業,並複製中國的經營手法,不僅創造的就業機會有限,對國內產業也產生負面影響,頂新集團就是最明顯的案例。
當前台灣經濟的問題,並非缺乏資金,反而是游資過多,卻找不到好的投資機會,紛紛投入炒房、圈地;加上企業賺錢不加薪,低薪問題嚴重。因此,當務之急應是引導資金進行實質投資,並讓企業將盈餘及減稅利益分配給員工。

嘉惠逃稅者 違反租稅公平

只是,藍委先是提出漏洞百出的「加薪四法」,近日又以「國人資金滯留不歸」等為由,提案「租稅赦免」,即使能夠吸引資金回流,還不是回來炒房、炒股,除了嘉惠逃稅的富人,違反租稅公平之外,對台灣有何助益?

北市調高房屋稅 六類屋主苦

經濟日報 記者李淑慧/台北報導

路段率提高者、多屋族、私人醫院等衝擊大 非自住新豪宅恐暴增20倍 87%持有者不受影響
房屋稅將於下月開徵,台北市因同步調整稅基與稅率,導致有六大類苦主荷包大失血。據估算,如果是新房子且被列入「高級住宅」(豪宅)又是非自住,加乘效果驚人,房屋稅將暴增一、二十倍。
台北市稅處強調,共有六類房屋的屋主會受到新制的影響,房屋稅將增加,包括:路段率提高的房子、多屋族、豪宅、新蓋房子、別墅、私人醫院診所及事務所等。
不過,大多數自住、非豪宅、非新屋的屋主不必擔心,今年房屋稅不僅不會增加,還可能因為折舊因素而減少約1%。台北市稅捐稽徵處表示,因為今年調整房屋稅的稅基及稅率,估計總影響戶數約20萬戶,占所有戶數的13%;這也代表有87%的屋主房屋稅不會被調高。
近期包括新光金董事長吳東進、富邦金副董事長蔡明興、西華飯店董事長劉文治等人,紛紛出面指稱台北市的房屋稅漲太多,引發外界關注。台北市稅捐稽徵處計畫在下周召開記者會,說明今年房屋稅徵收的相關事項,回覆外界疑慮。
市稅處表示,今年台北市房屋稅四大變革,包括:第一、調高新建房屋構造標準單價,只要是去年7月以後才拿到使用執照的新建房屋都適用,因標準單價提高,使房屋稅增加一至三倍。
第二,修正豪宅認定標準,過去以「棟」來認定,今年改以「戶」認定,預計會有約280戶新納入豪宅標準,使台北市的豪宅總量增加至3,500戶。一旦被列為豪宅,將一律以「1+路段率」課徵房屋稅,也將使房屋稅比原來多三倍。
第三是調整路段率,今年共調高了99條路段,平均調幅為9%,共有6.6萬戶受影響。
第四是實施囤房稅,原本房屋稅是1.2%,但新規定將區分為「自住」與「非自住」,非自住房屋持有兩戶以下者,每戶稅率提高至2.4%;持有三戶以上者,每戶稅率3.6%。也就是說,多屋族的稅率,同樣有可能增加三倍。
如果有屋主剛好全部符合上述四項標準,即去年7月1日以後取得使用執照的高級住宅房屋,按照新標準單價、路段率加價,且持有非自住房屋三戶以上適用3.6%稅率,全部乘起來,房屋稅可能會暴增近30倍。不過,稅捐處強調,這是非常極端的情況。
台北市的「房屋稅四箭」讓富豪們很有感,以松江路22層樓,路段率250%,面積122坪,總價2.5億元的豪宅為例,原本應繳房屋稅為33.9萬元,若為去年7月1日以後新建完成而採用新單價計算,稅額將提高至80.3萬元,是原本的2.3倍。如果納稅人屬多屋族適用非自住的住家用房屋稅率3.6%,則稅額增加為241萬元,是原本的七倍。
建商 大喊撐不下去
台北市今年房屋稅不僅讓富豪「很有感」,在產業部分,包括建商、壽險業等不動產的主要投資者都「剉著等」,對房屋稅新制都大喊吃不消,揚言將大幅調高商辦的租金。
最近不動產商業同業公會頻頻向台北市議會、官員陳情,就是希望前台北市長郝龍斌時代訂下的「房屋稅四箭」,新上任的台北市長柯文哲能夠「翻案」。不過台北市長柯文哲日前表示,「相信大家收到今年的房屋稅單後,會嚇一跳」,似乎預告翻案機會極低。
台北市稅捐稽徵處表示,建商陳情重點,在於「囤房稅」的部分,主要是因為建商蓋很多房子,如果有餘屋沒有賣掉,就會被視為「囤房」,稅率從去年的1.2%提高到今年的3.6%,一下子提高三倍,讓建商都哇哇叫。
閱讀秘書/ 高級住宅
台北市高級住宅定義頗嚴,需同時符合八大標準和價格規定。且是按「戶」認定,不是按棟認定。
八大標準指具備「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」;價格要符合總價8,000萬元以上,及每坪100萬元或每戶面積80坪以上。

2015年4月10日 星期五

避奢侈稅!民眾對於有自住的事實,須負舉證責任

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示,特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)自2011年開徵以來,對抑制房地炒作已收到一定的效果,但在稽徵實務上仍發現不少炒房者,利用奢侈稅條例第5條對自用住宅排除課稅之規定,於訂約銷售當日或銷售前,透過形式上辦竣戶籍登記,藉以規避稅捐,為遏止這種現象,財政部已於2015年1月7日修正奢侈稅條例第5條第1項第1款規定加以防杜。
 
該局進一步說明,修法前奢侈稅條例第5條第1款規定,所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者,免課徵奢侈稅。
 
惟實務上,各地區國稅局屢查獲納稅義務人利用人頭買賣房地,藉由外觀符合「僅有1戶房地」、「辦竣戶籍登記」及「房地無出租或供營業使用」之免稅要件,逃漏奢侈稅。
 
國稅局日前即查獲桃園區某張姓民眾,透過其莊姓友人買進房地後不到2個月就出售,該局於查核時發現莊君根本無購買資力且其持有房地期間僅1個多月,經再進一步調查資金流程後,張姓民眾才坦承他是真正買賣房地的人,並繳清應納之稅額及罰鍰。
 
另外,國稅局也查獲某王姓民眾經常性的買賣法拍屋,而且總是在簽約銷售房地的當日,才把戶籍遷入,以符合「僅有1戶房地、辦竣戶籍登記及無出租或供營業使用」的免稅要件,但經該局深入查核後發現,王君在該期間實際上是住在其任職公司的員工宿舍,僅將戶籍地址遷入,並無居住之事實,且持有各法拍房地的期間都只有1個月左右,王君買屋顯然都不是為了自住,短期炒作房地行為十分明顯,該局除依法補稅外,也對王君處罰。
 
國稅局指出,此類案件,民眾購買房屋實質上不是為了自住,不屬於奢侈稅條例要排除課稅的對象,如今奢侈稅條例第5條第1項第1款於2015年1月修正為「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記『並有自住事實』,且持有期間無供營業使用或出租者」,民眾對於有自住的事實,須負舉證責任,可防杜前開案例僅藉戶籍登記規避稅負的情形,亦可提升課稅的公平性。該局特別提醒民眾注意修法後的規定,並籲請切勿再以身試法,避免遭補稅處罰!

避免誤判!實價登錄「眉角」多,注意「特殊交易」

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
實價登錄行情資訊「眉角」多,民眾購售屋須謹慎參考!根據2015年2月起至今,內政部所公開的實價登錄資料(新增特殊交易「備註欄」資訊)統計,台北市住宅交易中,特殊交易竟佔了高達38%,幾乎每十件住宅行情資訊中,就有4件有特殊交易的條件,民眾在運用實價登錄行情資料作為購售屋評估時,需相當謹慎使用。
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,內政部實價登錄資訊,開放查詢已兩年多,相當有效促進了不動產交易資訊透明化。不過,由於早期揭露率偏低,為呼應市場要求,內政部在扣除過高、過低的行情資訊後,針對以往排除揭露的特殊交易資訊(如:親戚朋友間買賣、增建加蓋等),目前也開放民眾查詢閱覽,並於2015年2月起提供下載資訊,供民眾參考運用。現階段民眾所查詢到的實價行情資訊,已有相當比例的成交物件屬於特殊交易。
 
黃舒衛指出,由於「特殊交易」於房地產買賣中,係指受到特別條件影響,所產生的限定或特定價格,如:增建加蓋的交易、畸零地交易、親友間交易等,交易價格均與一般市場行情會有相當的出入,因此,在目前實價行情資訊,有高比重屬於特殊交易下,民眾在運用實價登錄行情資訊做為購售屋參考時,需特別留心,避免誤用而導致判斷錯誤。
 
另外,針對北市住宅特殊交易佔可查詢比例近四成,黃舒衛表示,特殊交易可分為特殊的產品及特殊的交易行為,其中後者可能跟政府持續調控房市有關,由於政府管控房市,不僅有查稅、加稅、升息等各項措施,現階段還要如火如荼推動房地合一稅立法,致使坊間各項節稅、避稅方式紛紛出籠,特殊交易行為確實較以往增加不少。
 
另外,目前市場中究竟以那些種類特殊交易最多?其價格有何特殊之處?根據2015年2月起至今,內政部所公開的實價登錄資料(新增特殊交易「備註欄」資訊)統計,北市特殊交易中,以「含增建、加蓋或未登記建物」佔46%比重最高(平均單價約61.2萬),其次為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」佔37%(平均單價約31.8萬),兩者就佔了8成3。
 
黃舒衛分析,目前實價登錄行情資訊針對特殊交易,主要區分為:急買急賣、有民情風俗之交易、畸零地或有合併使用之交易、含增建或未登記建物、親友員工或其他特殊關係間之交易、瑕疵物件之交易….等,共13大類(另有「其他」一項),均在揭露資訊的備註欄加以註記。

黃舒衛指出,台北市房價高,居住空間寸土寸金,造成房屋具有增建、加蓋情形相當普遍,因此特殊交易中以「含增建、加蓋」比重最高並不意外,並且由於這類加蓋物件具有額外的使用空間,成交行情多數較一般市場行情略高,若與北市府發布的北市最新住宅單價約53.9萬相較,大約每坪可多出13.5%。
 
不過,由於北市府目前強力執行拆除具危害公共安全的頂加違建,預估將使部分增建、加蓋產品的溢價空間消失,價格甚至會出現下修;另外,黃舒衛表示,高房價時代,協助親友、親子甚至員工購屋的比例也相當多,並且價格更是特殊。根據近兩月發布的實價資訊統計,北市住宅「親友、員工或其他特殊關係間之交易」的平均成交單價僅31.8萬,與目前市場平均行情的53.9萬相較,幾乎不到六成,若民眾以此價格作為購屋時的行情參考,將明顯失真。

由於,現階段實價登錄所公開的行情資訊,包含相當高比重的特殊交易的價格資訊,導致有不少過高或是過低的行情資訊混雜在其中,並且,實價登錄資訊所公開的「單價」項目中,目前車位分拆效果仍不佳,單價也一直有被過度壓低的問題,另外,不少預售時期價格也混雜其中,容易造成消費者誤判。因此,消費者若在購屋時,要獲得更精確的價格資訊,建議仍需與具市場性、專業的仲介及地產業者進行諮詢,相信將有助於購屋決策時的參考。

注意權益!出售未滿2年之贈與房地產,得免奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示,財政部配合2015年1月7日修正公布的特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅規定,另於2月5日發布得適用該款之11種案件類型解釋令,以利徵納雙方遵循,並維護租稅公平。
 
該局進一步說明,以往銷售由父母贈與之不動產,依奢侈稅條例規定持有期間之計算,係自受贈取得登記日起算,惟財政部考量該情形尚非短期交易之移轉,得將贈與人贈與前持有該不動產之期間納入計算,乃於2015年2月5日以台財稅字第10404514520號令規定,所有權人銷售自二親等以內親屬受贈取得之不動產,且該贈與人贈與前持有該不動產之期間逾2年者,可免徵奢侈稅。
 
例如甲父持有A屋5年,贈與其子乙,乙因資金需求於受贈2年內出售A屋,所以乙出售甲父贈與之A屋,其持有期間可將父親持有該贈與標的物(A屋)之期間5年合併計算,持有期間因合併計算後已逾2年,故免徵奢侈稅。
 
上開財政部令釋另外尚有其他10種類型,皆屬非短期投機情形者:1.繼承人銷售因繼承區段徵收領回抵價地之請求權而取得之不動產。2.繼承人銷售其以繼承之遺產交換取得同一被繼承人遺產範圍內之不動產。3.依遺囑以遺產中之不動產成立之公益信託,受託人本於信託意旨銷售該信託財產。4.夫妻銷售婚前各自取得且符合同條項第1款規定之不動產。5.所有權人銷售持有逾2年或符合同條項第1款規定之房地,其併同銷售因車位交換而取得同一社區或大樓之停車位。6.所有權人銷售因借名登記經出名人返還之不動產,所有權人及出名人持有該不動產期間合計逾2年者。7.所有權人銷售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有人。8.因交通事故遭受重大傷害取自加害人賠償之不動產,所有權人為籌措醫藥費而銷售該不動產。9.所有權人銷售其依山坡地保育利用條例第37條規定取得之土地。10.依中華民國紅十字會法設立之組織銷售受贈取得之不動產。
 
該局特別提醒民眾注意,上開新頒解釋令對核課尚未確定或行政救濟中之案件皆有適用,但是核課已確定的案件,則不能再變更。故對於已提出行政救濟之案件(例如復查、訴願或行政訴訟),納稅義務人仍可於救濟程序中提出主張,俾利個案進行審認,以維權益。

自我保障!新制地籍謄本分三類,您知道嗎?

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
為兼顧不動產交易安全與個人資料隱私的原則,內政部已配合修正「土地登記規則」第24條之1等條文,除第一類謄本維持揭露完整登記名義人的登記資料並無改變外,第二類謄本僅公開所有權人的姓氏、部分國民身分證統一編號資料,但仍保留完整住址資料,以促進土地利用及整合開發的需要,並新增利害關係人得申請之第三類土地登記及地價資料謄本,增加謄本分級,保護個人資料安全。
 
新北市瑞芳地政事務所主任許才仁表示,謄本舊制規定土地登記謄本共分為2類,其中第二類謄本為提供任何人申請,並公開所有權人的完整姓名及住址資料。但近年來,常有民眾向內政部及各地政機關反映,此項規定有洩漏個人資料的疑慮,令人感到個人隱私權不受尊重及生活受到干擾。
 
有鑒於此,內政部為了兼顧不動產交易安全的公益性與個人資料隱私權的私益性,邀請相關專家、學者及地政相關人員,經過多次會議檢討,認為原規定公開所有權人全部姓名及住址資料,逾越了比例原則,故改以去識別化方式,將任何人皆能申請的第二類土地登記謄本,改為不公開所有權人的出生日期、完整姓名及統一編號資料,之後謄本只公布「姓」,身分證字號只顯示前4碼和最後1碼,但仍保留完整住址資料,以合理促進土地利用及整合開發的需要。
 
如果民眾對於第二類謄本保留完整住址資料仍有疑慮,也可以向全國任一地政事務所免費申請隱匿部分住址資料,或使用自然人憑證於內政部地政司全球資訊網提出申請,經登錄完成後,該申請人之第二類謄本上的地址就只會顯示到「段」,或是前6個字,不會有完整內容。
 
許才仁進一步指出,內政部亦考量實務上具有法律規定的利害關係人,仍有取得所有權人的完整姓名及住址資料,以主張法律上的權益或履行義務之需求,故增訂具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人,得檢具相關證明文件申請第三類謄本(顯示登記名義人之完整姓名及住址資料),俾利民眾處理不動產事務。
 

租賃所得!減除必要損耗及費用後申報所得

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部表示,各地區國稅局業於日前訂定2014年度房屋及土地之「當地一般租金標準」,並報經該部備查。依所得稅法第14條第1項第5類規定,財產租賃所得應以全年租賃收入,減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。
 
惟財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。另外,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,亦應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。準此,各地區國稅局每年均調查其轄內房屋及土地之租金情況,訂定當地一般租金標準。
 
2014年度土地之當地一般租金標準,維持2013年度之標準,依土地申報地價之5%計算。房屋租金標準則分為住家用及非住家用2個部分,2014年度各地區住家用房屋租金標準,經各地區國稅局實地調查後,亦維持2013年度標準;非住家用(含營業用)之租金標準,則由各地區國稅局蒐集資料並實地調查後,按各區域繁榮程度及實際租金情況,酌予調整訂定。
 
財政部指出,納稅義務人如有租賃所得,應依法辦理申報,前開標準係針對個人未申報財產租賃所得或所申報之財產租賃所得顯較當地一般租金為低等情形時,稽徵機關據以調整租賃收入之準據。

由買轉租!房價高攀不起,住宅租賃市場轉熱

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
台北房價一路飆漲,影響所及,讓買不起的民眾變多,過去較不受重視的住宅租賃市場轉熱,根據台北市政府地政局的資料,在住宅租賃件數上,增加7.98%,租賃平均租金部分,北市在2014年的住宅租金表現上,較2013年住宅有上漲情形,漲幅為4.16%。其中中山區最熱門,以1298件掄元,在租屋單價上,以信義區租金單價1599元為最高。
 
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,從租屋狀況來看,租屋客對於電梯大樓的接受度又遠勝於公寓,機能性與多元性還是租屋客首選,選擇性較多的中山區自然能夠成為租屋者的最愛,而信義區機能強,新屋又多,對於就近上班的白領特別具有吸引力,反映在租金上,自然相對亮麗。
 
就整體租賃狀況而言,住宅租賃件數2013年與2014年分別為4,500件及4,859件,增加7.98%。進一步將住宅租賃案件依建築型態區分,全市住宅大樓2013年為3,594件,2014年為3,931件,增加9.38%,占整體租賃案件的六成;公寓2013年為789件,2014年為823件,增加4.31%;套房2013年為117件,2014年為105件,減少10.26%。由此可見,高房價下租賃市場順勢轉暖,且透過房仲業租賃的案量增加,對於此,徐佳馨認為,房價高攀不起,民眾選擇租賃是解決眼下問題的方式,而透過房仲業者租賃,在效益與管理上仍優於自租,應是租賃登錄案件得以增加的因素。

 在住宅平均租金表現上,2013年與2014年分別為1,322元/坪及1,377元/坪,上漲4.16%,進一步依建築型態區分,全市大樓2013年為1,376元/坪,2014年為1,431元/坪,上漲4%;公寓2013年為843元/坪,2014年為873元/坪,上漲3.56%;套房2013年為1,541元/坪,2014年為1,598元/坪,上漲3.70%。各行政區平均租金,除內湖區及北投區略有下跌外,其餘均呈上漲,漲幅最高為萬華區的12.76%,漲幅次高為中正區的11.40%,皆因交易案件多位於捷運與商圈周邊,帶動租金上漲,其中,萬華因龍山寺附近電梯新大樓租屋暴增,帶動區域行情。此外,兩年間租金單價王均由信義區奪魁,而中山、大同區緊追在後,徐佳馨分析其因素,主要是區域出租新屋較多,自然能夠反映在租金上。

好房網總編輯吳光中分析,北市租金會上漲,顯示房價居高不下,加上民眾普遍看跌心態,多以租代買,延長觀望心態。如預算有限的租屋族,不妨多花點時間,以通勤時間節省房價,選擇入住捷運附近的物件,如信義區與文山區,每坪租價相差一倍之多,不失為節省荷包的好方法。
 
綜觀未來,短期房價難見大幅度修正,租屋市場勢必持續加溫,不過徐佳馨認為,在目前沒有租賃專法的保護下,不透明的租屋市場對房東與房客雙方都沒有保障,政府應藉著目前房市盤整之際整頓,也未嘗不是一件好事。

2015年4月2日 星期四

房地合一稅 必須拆除重建

經濟日報 李同榮

前日「張柯會」(副閣揆張善政、台北市長柯文哲)後,傳出柯P認為台北市府占有空總四成土地,其實是誤會一場;四成之說,是因為過去討論空總開發案時,一旦開發了,就牽涉到回饋地方四成的問題,但實際上,在毛揆宣布全區保留作為創新創業實驗基地後,空總已不開發了,自然無回饋及衍生與換地問題。
位於仁愛路的空軍總部,居台北市精華區,面積廣達7.1543公頃,行政院經濟建設委員會早在2014年以前即規劃開發為台北的「城中城」,採複合式商業使用,包括國際旅館、購物中心、娛樂用途、廣場、綠地。但上述土地開發的計畫,因各界對空總傾向商業用途的開發案有不同意見,2014年經江揆指示重新研議,因此「城中城」商業開發計畫胎死腹中。
最新由毛揆定案的空總開發案未來的發展定位為「創新創業實驗基地」,研擬以國際發展情勢、全球化區域競爭、國土空間發展中台北市扮演的角色,及整體社會經濟狀況、空間機能結構等發展情形,界定未來開發完成後將呈現的功能、意象及環境質感。
我認為,空總土地開發冠上「創新基地」猶如緩兵之計,藉以掩飾商業開發用途的企圖,以及國有土地未能活化之實。其中國發會與國產署難辭其咎,主因空總在2014年2月已從公用的機關用地變更為非公用用地,並由國防部點交給財政部國產署。
聽到土地點交給國產署,小百姓的心應該就涼一半,這個單位過去不但未善盡活化國土之責,且不斷賤賣國土、惡名昭彰;如今,加上國發會(原經建會)將此塊土地定位為創新基地,又如台北市諸多文創基地一樣,只是一塊包了糖衣的毒藥,最後又會落入圖利財團的泥淖。
長久以來,國有土地未能活化,國發會與國產署是第一個要負責的單位。行政院發言人孫立群表示,「土地資源現在把它用掉了,以後就沒有了,所以如果用我們的意志,去把它處理掉,那對我們後來世代,會出現土地不正義這樣的事情。」
行政院的這段話已經闡釋了當政官員「不做不錯」的心態。
活化國土的政策言猶在耳,現在說土地用了就沒了,用了就會有不正義的事發生,我們要質疑,過去濫用國土情事,才真的是土地不正義,並對不起未來世代的政策,以過去錯誤的政策來評斷未來的可能發生的結果,不知警惕悔悟、謹慎行事,難怪政權會岌岌可危。
再說柯P市長的社會住宅政策,假如沒有發動全民力量向中央討地,要中央還地於民,光靠零星的幾千戶捷運宅,發揮的功效實在有限,分散過於零星,以後的管理也會產生困難。
針對房地合一稅改政策,日前民進黨主席蔡英文表示,包含4,000萬元免稅門檻、「日出條款」、稅率與長期優惠等四點,都需要重新檢討。我認為,蔡英文應該針對房地合一稅改提出具備政策。不是以在野身份批評了事,而是要模擬執政者角色,勇於提出具體政策,讓全民檢視與評鑑才對。
我主張,房地合一稅改政策必須「拆除重建」,讓新政府在沒有選舉壓力下從長計議,擬出最完整的可行政策,而選舉前由兩黨候選人各自提出政策政見,讓全民檢驗。
這才最新的民意所在,也才是房地合一稅改重生的希望所在,更是全民之福。
(記者陳美玲整理)

新版房地合一 持有1年內售出稅率35%

聯合報 記者沈婉玉/台北報導

財政部長張盛和昨天指出,財政部已將房地合一稅改微調版本送入行政院,等政院拍板定案後,將積極與立法院朝野各黨團溝通、爭取支持。
但由於仍有「日出條款」(何時實施)、稅率等四大爭議未解,本周四能否排入行政院院會審查,張盛和坦言:「有困難」。
張盛和說,原規劃稅率只有二級,二年以下稅率百分之卅,二年以上稅率為百分之十七;微調後,持有不到一年的極短期持有,稅率拉高為百分之卅五,持有一到二年為百分之卅,持有二年以上稅率為百分之十七;持有超過十年稅率為百分之十二。
行政院昨由政務委員兼國發會主委杜紫軍主持審查會,審查財政部微調後的房地合一稅改草案。但各界關注的日出條款、稅率、長期減徵、自住房地免稅門檻等四大爭議,均遭保留待行院長毛治國政策決定。未來,將待毛揆政策決定並通過院會後,草案才會送立院審議。
張盛和表示,股市、房市等最怕的就是不確定因素,任何會影響市場的政策,最好儘快定案、「宜早不宜遲」。他說,遊戲規則確定後,大家才好因應規劃,且立院本會期「時間也差不多了」。
會不會因爭議太大,政院遲不拍版,使房地合一稅改無法在本會期通過?張盛和仍有信心地表示「應該不會」,他指出,私下拜會黨團幹部及各界意見領袖,普遍都支持房地合一稅改,認為應該要推動。
張盛和指出,財政部召開座談會聽取各方意見,外界對於長期持有優惠多有質疑,因此微調草案後送院,將長期持有的減徵優惠取消,改為按持有期間分四級課稅。
財政部表示,除保留部分外,房地合一稅制草案中包括採稅基相減的方式消除土增稅重複課稅、小屋換大屋及大屋換小屋都可重複課稅、個人採分離課稅及未申報的罰責等,昨天行政院審查皆決議通過。
房地合一稅改草案資料來源/財政部 製表/沈婉玉

售屋稅負 今年全面上調

2015-04-02 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

去年賣屋,今年5月報繳售屋利得,稅負將全面上升。財政部核定售屋課稅標準,除調降豪宅強制實價課稅適用門檻外,全台縣市計算售屋所得的推計率多數均上調,其中桃園市桃園區等調漲5個百分點最大。
財政部昨(1)日發布103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定,豪宅強制實價課稅門檻全面下降,雙北以外縣市,原本房地合併售價由超過5,000萬元需按實價課稅,今年調降為售價逾4,000萬元,屬於房屋部分的交易利得即需實價課稅。
雙北部分的豪宅實價課稅適用門檻,也由原本8,000萬元首度分拆。台北市降為按房地合併售價7,000萬元為準,新北市則為6,000萬元。
財政部指出,出售符合豪宅條件的售屋者,即使未舉證成本,也需以房地出售實際總價乘上房地比,即房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值),計算屬於房屋的售價,再依15%的推計率計算售屋利得,並按5%至40%的所得稅率,繳納售屋所得稅。例如,出售台北市總價1億元的豪宅,因無買進成本,假設按其銷售總價得出的房地比為房屋30%、土地70%,其中屬於房屋的售價即是3,000萬元(1億元乘上30%),再以3,000萬元乘上15%的所得推計率,售屋利得即是450萬元,按40%稅率計算,應繳納利得稅為180萬元。
除豪宅外,出售房屋卻無法舉證買進及賣出價格者,則是按房屋評定現值的一定比率,推計售屋所得課稅。依財政部核定的課稅所得額推計率,除台北市維持高級住宅按48%、一般住宅42%標準不變外,各縣市均局部調高房價持續上揚地區的售屋利得課稅率,以桃園市部分地區漲幅最大。
財政部指出,桃園市的桃園、中壢、八德及蘆竹等區,售屋利得要按房屋評定現值的25%推計所得,較102年度調漲5個百分點。
課稅所得額推計率變動較大的地區則是台中市,部分地區推計率最多調增3個百分點,並以西屯、北屯、中區、豐原、后里、潭子及大雅調增幅度最大,其他地區約僅微調1個百分點,或未調高。
非居民在台賣房 稅率35%
財政部今(2)日將向立法院提出房地合一課稅方案,居住者個人出售房產按12%到35%四級課稅,非居住者在台出售房產,稅率從高訂為35%。
避免誤傷無辜,新增非自願出售持有未滿二年自用住宅者,售價在4,000萬元以內,課徵稅率降為17%。
立法院今日聽取財政部就「房地合一稅制改革中如何興建捷運青年宅具體措施以照顧弱勢青年」提出報告。財政部則將同時公開房地合一完整課稅方案。
根據財政部報請行政院審查並等待行政院院會核定的課稅版本,個人如為境內居住者,其房地合一的課徵稅率,按照持有期間分成四級課稅,稅率分別是未滿一年按35%,一至二年以內為30%%;二年至十年按17%,十年以上則課徵12%。非居住者則一律按35%課徵。

房地合一稅改核心項目 待政策拍板

財政部長張盛和表示,部版房地合一稅制改革方案微調後已送行政院審查,日出條款、稅率、長期減徵、自住房地免稅門檻等項目尚未做成決議,留待政策決定。(黃悅嬌報導)
財政部在立法院財委會提出微調版房地合一稅制改革方案,微調項目包括短期持有稅率新增極短期持有一年以下稅率加重為35%,兩年以下、一年以上則為30%;長期持有優惠捨棄第三年起逐年減徵4%措施,改為持有超過十年稅率12%。
財政部長張盛和說明,長期優惠是累進稅率下的產物,部版採比例稅率,沒有長期持有落入較高稅率問題,否認長期持有優惠趨緊。『尤其是看到幾位教授他們對租稅很專精,說那種長期優惠方式是累進稅率,因為長期所得,一下會跳升、會累進,才要給他這樣優率,我們才會每年減,避免稅率跳升,後來改為比例稅率沒有問題,我們覺有道理。』
稅收用途部份則由原本規劃專款專用於青年、弱勢與長期照護,修正為統收統支再由各目的事業主管機關循預算程序編列用於上述指定用途。部版房地合一稅改方案在三月三十號已經政務委員逐條大體審查完畢,財政部建議自105年實施、稅率17%、長期減徵、自住房地免稅門檻4000萬元等核心部份留待政策決定。