2016年9月2日 星期五

住宅法修正案 終於過了

經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導

行政院會今天終於通過「住宅法」修正草案,將協助排除資金、土銀取得障礙,加速社會住宅推動。
行政院長林全表示,本次修正是推動安心社會住宅政策的配套,目的是打造高品質、無障礙的住宅環境,達成總統所宣示八年內辦理20萬戶社會住宅的政見,落實居住正義。
林全表示,本案是行政院的優先審議法案,請內政部積極與立法院各黨團溝通,尋求支持,儘速完成修法程序。
內政部表示,為因應國內社會及經濟情勢快速變遷,並兼顧有效落實相關住宅政策及保障人民的基本居住權利,因此擬具住宅法修正草案。
草案修正要點包括,為能彈性規劃調配社會住宅提供給經濟或社會弱勢者的戶數,定明主管機關及民間興辦的社會住宅,應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍,且為擴大照顧弱勢居住需求,將社會住宅提供予經濟或社會弱勢者比率提高為30%以上。
為鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者,新增綜合所得稅及地價稅租稅優惠規定;社會住宅作居住、社區長照服務或托育使用的租金收入,及收取的租屋服務費用,免徵營業稅。
為獎勵空屋釋出,提供作為社會住宅及社區長照服務或托育的住宅所有權人,新增綜合所得稅租稅優惠規定。

鼓勵釋出空屋 包租代管還提供免費保險

經濟日報 記者邱金蘭/台北報導

社會住宅帶動保險業商機,為鼓勵房東釋出空屋,參加「包租代管」的社會住宅行列,政府將免費幫提供房屋的房東,投保居家安全綜合保險,產險業者將因此受惠。
為落實蔡英文總統八年20萬戶社會住宅政見,內政部規劃,20萬社會住宅中,有12萬戶是新建,8萬戶是民間空屋轉用,透過包租代管方式,善用這些空屋。
為鼓勵房東加入社會住宅行列,除了提供一些租稅誘因外,政府還規劃免費幫房東投保居家安全綜合保險,保障範圍包括地震、火災及特殊事故等,特殊事故例如凶宅等,保險公司都會理賠。8萬戶包租代管部分,第一個四年先推4萬戶,明年會先推1萬戶。

擴大租賃市場規模 民宅包租代管將享稅負優惠

經濟日報 記者邱金蘭/台北報導

繼社會住宅後,新政府將進一步推出租貸住宅專法,透過租稅優惠等誘因,要把包租代管版的社會住宅複製到一般住宅,擴大國內租賃市場規模,帶動房仲業等相關產業商機。
所謂包租代管,就是房東出租房子,由政府委託專業機構幫忙出租與管理,房東只管收租金就行了,不僅如此,還可能享租金優惠。
內政部預計11月將租賃住宅法草案提報行政院,根據內政部資料,目前有100萬到150萬戶出租的住宅,大部分都是小房東,若有一半由專業機構提供服務,市場就很大,也可讓100萬戶的空屋,創造更大的商機。
行政院會今(25)日將討論住宅法修正案,並由內政部提出社會住宅政策推動規劃報告,住宅法修正案提供租稅誘因,並化解地方政府興建社會住宅的資金及土地問題,完成立法後,將加速社會住宅推動腳步,後續對不動產市場的影響,也備受關注。
內政部高層並透露,新政府對不動產業、房仲業有個大戰略,正研訂租賃住宅專法,引導建設公司興建專業的出租住宅,透過法制化、產業化,讓國內租賃市場健全發展,讓空屋、餘屋多一種經營方向。

增值是「假的」?租金才是「真的」!

聯合線上 文:益立信 提供



此次台灣房地產多頭從2003年開始,期間有參與不動產的交易相關人士,不管是地主、建商、代銷、仲介、放款銀行、估價師、地政士、投資客或屋主等,多少都享受到房產增值的甜蜜果實。
房市正熱時,也曾有業者引用約20年前出版的「理財聖經」書中「隨時買、隨便買、不要賣」這句話來銷售房產。
在2013年房價達到最高點前,確實是隨便買、隨便賺,甚至許多建商都說「建案越晚賣賺越多」、「租金一年報酬率才2~3%,房價幾個月就漲5~10%」等話術來迷惑投資人,使得許多投資人完全不管房產基本面是否良好便投入資金進房市,更曾一度造成「全民瘋投資房產」的熱潮。
曾幾何時,台灣房產景氣急速反轉,這兩年進場購屋投資的人,就算想脫手賣屋,也得避免被買方或仲介視出破綻,趁機大砍一刀。如同網路流行語「寶寶心裏苦、但寶寶不說」,房價不漲反跌不打緊,兩年的房貸寬限期將屆,還本付息所帶來的現金缺口壓力,才是「寶寶心裏苦、但寶寶不說」的主因-
這兩年的心酸行業,除了跟房地產相關行業,還有證券業。日前,媒體曾刊登一個超級券商營業員的心酸史:「2008年之前,月薪10~20萬元輕鬆入袋,且每天只需要工作3小時。現在卻連底薪都領不到,月薪只剩不到2萬,一度想離開證券業」。
深根美、日、澳海外房產的益立信公司總經理Edward以自己過去將近20年在股市與房市投資的親身經驗分享:『房市或股市激情過後,伴隨而來的是「價格的大幅修正」與「整理時間拉長」。而在價格修正期間,投資人必須靜下心審是先前投資策略誤判的原因,漸漸明瞭股票或房價的「資本利得」是「假的」,只能預期,但不一定能實現。
唯有股利或是房租才是「真的」!因為這是可以預期收進口袋的。現金股利是否穩定,必須檢驗公司未來營收成長與過去3~5年實際現金股利,以確認未來仍能維持相當股利水準。租金的邏輯也相同,必須比較週邊行情,以確認合理租金。』
Edward同時建議,對保守型的投資人來說,更安全的方法是,購買物件本身已帶租約或提供保證租約數年的房產產品。
在未來這一、兩年內,全球景氣渾沌不明,投資房產想要高枕無憂,不管選擇在國內或國外房產投資,建議優先選擇租金穩健的國家或地區,以時間換空間,等待不動產中長期自然增值的甜美果實。當然,選擇房價基期相對較低的市場進入,更能提高投資勝率的根本。

台中市 進入租金大爆漲時代

聯合報 記者宋健生/台中報導


今年公告地價大幅調升,後續效應開始發酵,台中市主要精華地段的百貨商場、餐廳、飯店及店面,租金蠢蠢欲動,市場傳出地主租金漲幅都在五成到一倍以上,甚至還有四倍漲幅,也宣告台中市租金將進入「大爆漲」時代。
公告地價為三年一調,今年六都公告地價全面調升,公告地價所牽動的地價稅,將在十一月開徵,屆時業者與民眾收到稅單,就會感到「切身之痛」,預料隨著地價稅暴漲,帶動租金上揚,物價也會跟起漲,民眾要有心理準備。
目前已知全台百貨公司「店王」新光三越台中店,去年公告地價未調升前,一年繳交地價稅約五千五百餘萬元,業界初估,今年將漲至八千四百餘萬元,一年增加近三千萬元成本。新光三越台中店表示,目前尚未接到稅單,一切由總公司決定。但相關成本後續是否轉嫁給進駐櫃位及廠商,備受矚目。
值得注意的是,台中市今年公告地價調幅尤其驚人、達百分之卅八點二五,升幅創歷年新高,甚比台北市的百分之卅點三高出許多。據了解,台中地政局認為,目前公告地價調整後只占市價百分之十四點六一,仍為六都最低,後續還有調升計畫。
目前公告地價調漲效應已開始發酵。台中市知名餐廳「大肥鵝」,原本位於七期朝富路、龍門路口的四百八十七坪總店,公告地價就由去年的每平方公尺一萬二八七九元,一口氣暴增至二萬二七五○元。
據了解,因應地價稅調漲,地主原本要求將租金由每坪六百元,一口氣調漲至三千元,增加四倍之多,但業者考量整體景氣不佳,最後決定解約「不玩了」,目前餐廳已搬離,這塊黃金角地仍在招租中。
位於七期的惠國八十七地號楓之林汽車旅館用地,公告地價也由去年的七千元一口氣漲至一萬餘元,一年的地價稅就達一千六百餘萬元,業者大吐苦水說,「半年所收的租金都繳給政府了」。
另外,位於新光三越與台中大遠百間的惠國段九十四地號一○五一坪土地,原本作為親家建設頂級接待會館,最近建商悄悄拆除地上建物,將規劃一百格停車位當成停車場使用。
業者表示,這塊土地去年地價稅約一千萬元,今年起將暴增一倍,就算規劃為停車場,以每次停車費一百元計算,一天必須停五百四十七部車才能打平,但這根本是不可能的任務。