2018年12月18日 星期二

小確幸!財政部試算:年薪40.8萬元以下小資族免繳稅

經濟日報 記者翁至威╱即時報導
財政部今年祭出減稅大紅包,調高標準扣除、薪資、身心障礙以及幼兒學前等四大扣除額。財政部今(17)日試算,明年5月報稅時,包括年薪40.8萬元以下的小資族、夫妻合計年收81.6萬元以下的頂客族,及家庭所得123.2萬以下的四口之家,都可不用繳稅。
財政部為了讓民眾更了解政策,11月30日正式開通臉書,搭配圖文讓冷冰冰的稅法變得更有溫度。財政部今在臉書上試算,在今年所得稅制改革方案上路後,明年報稅包括小資族、頂客族、四口之家等民眾,都可以享受到減稅紅包!
今年稅改後,標準扣除額由9萬元提高到12萬元,薪資所得及身心障礙特別扣除額由每人12.8萬提高到20萬元,幼兒學前特別扣額則由2.5萬提高至12萬元。
對單身小資族而言,除了免稅額8.8萬外,加上標準扣除額12萬、薪資扣除額20萬,只要年收入在40.8萬以下,就無須繳稅。
如果是雙薪、無子女的頂客族,兩人免稅額合計17.6萬、標扣額24萬、薪扣額40萬,如果年所得合計81.6萬以下,也可以不必繳稅。
如果是四口之家,夫妻雙薪,兩名子女都在5歲以下,除了每人免稅額、夫妻標扣額、薪扣額外,還可再加上兩名幼兒學前扣除額24萬,合計123.2萬元,只要家庭所得不到123.2萬水準,也不用繳稅。

住得安心!租屋族也可買住宅火險

聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

台灣房價高漲,愈來愈多人選擇只租不買,尤其是單身者、小家庭租屋族特別多,在外租屋潛在著許多無法預測的居家風險,投保住宅火險不是屋主和房東的專利,也不是只有在辦理房屋貸款在銀行要求之下,才需買的保險,房客也可以透過「承租人火災責任附加條款」,提高在外租屋的保障。
目前市面上多數住宅火險是保障屋主本身或房東,但包括新安東京海上、台產、富邦、和泰、泰安、明台、旺旺友聯、新光產、華南等保險公司,均有推出「承租人火災責任附加條款」單項商品。
新安東京海上產險發言人呂文泉表示,以新安東京海上「住宅火險-租屋保障款」來說,是針對租屋族常見三大居家風險而規劃的商品,分別是「自己因用火或用電不當而引起火災」,「日常生活行為不慎導致第三人傷亡與財損」,以及「心愛的機車不幸被火災事故波及而造成日常生活不便」。
呂文泉表示,屋齡高的出租公寓電線多半已老舊,稍有不慎就容易引起火災,除了燒毀房東的動產與不動產,甚至連自己多年的家當也可能毀於一夕之間,後續的財物損失求償金額少則數萬元,多則可能要上百萬元,對租屋族經濟造成的壓力之沉重可想而知;「租屋保障款」中的住宅火險與承租人火災責任附加條款,保障範圍涵蓋了房客自己的動產,例如自購的電視、音響、筆電、衣物等,以及房東的不動產與動產,例如冷氣、冰箱等生活必需用品。
萬一自己用電不當引起火災,延燒到鄰居或隔壁大樓,造成第三人受傷、死亡、財物損失而被求償時,「租屋保障款」可申請住宅日常生活責任保險理賠;呂文泉表示,住宅日常生活責任保險保障範圍不只火災,更擴大至被保險人的日常生活行為會產生的風險,如家中陽台花盆掉落,砸傷社區居民也在承保範圍中;特別的是被保險人不限只有本人,配偶、子女及以永久共同生活為目的而同居的親屬或家屬,也都是屬於附加的被保險人。
日前台中發生租車行大火,火勢延燒波及11輛汽機車;如果事先投保「租屋保障款」,其中的「機車火災事故保險」就可賠付愛車受損所需要的修復或維修費用。
目前市面上同性質商品的保障對象大多僅限被保險人本人,呂文泉表示,新安東京海上產險的機車火災事故保險,除被保險人本人外,更將配偶、子女及以永久共同生活為目的而同居的親屬或家屬納入保障範圍中。
保險專家提醒,租屋契約通常是一年一約,正好與住火險保單一年一期相符,承租人無須擔心保險會在承租期間失效;這類租屋保障通常一年保費千元有找,換算一天保費大約2到3元,就能轉嫁租屋居家風險,讓租屋者住得更心安。

房東一早被奪命連環扣十通:「幫找安全帽」

聯合新聞網 綜合報導
當包租公不免遇到房客求助各種疑難雜症,在合理範圍內房東都應主動處理,不過就有一名房東在網上抱怨,房客一大早就奪命連環叩打了10幾通電話,竟只為了調監視器找一頂250元的安全帽。找不到人還怒嗆房東「你都不接電話,我們有事要怎麼聯絡你」,讓網友看了直呼根本「媽寶型房客」。
原PO今(29)日在臉書社團爆怨公社」無奈表示,房客從早上7點26分就開始一連打了10通電話,同時還傳送文字訊息請他幫找遺失的安全帽,讓他相當傻眼「我看起來像24小時的警衛嗎?」。房客見他遲遲沒回應,竟留言「你都不接電話,我們有事要怎麼聯絡你」,最後更撂下一句「算了,我還是找警察好了」。
不僅如此,房客將機車停隔壁卻反問他「為什麼監視器沒拍到,害我找不到兇手?」,頻頻致電要原PO處理給個交代,原PO對此氣憤不解自家的監視器為何要拍隔壁。他也在下方留言串提到,類似情形不是首次發生,該房客曾在凌晨兩點打給他,抱怨外面狗叫聲太大,還問他要怎麼處理。
許多網友看完後,對於房客離譜行徑表示傻眼,「這種人就是千錯萬錯,絕對不會是他的錯」、「媽寶型房客,現在很多都這樣啦」、「他以為他在住飯店嗎」。也有房東抱怨,「我們也遇過這種房客,出門不帶鑰匙,又跟其他的房客不聯絡 ,還要我們去幫他開大門」,不過有網友替房客喊冤,認為他的行為不能和「媽寶」劃上等號,「拜託房東調監視器看安全帽為何不見,任何人發生這情形又趕著要出門一定會這麼做的」。

下斡後發現「隔壁是凶宅」 專家:屋主沒義務告知買方

經濟日報 記者游智文╱即時報導
看上一間房子,付了斡旋金才發現隔壁是凶宅,怎麼辦?一名網友上網求助,網友看法五花八門,有人建議快撤,有人說隔壁凶宅,又不是你買的是凶宅,有什麼關係。專家表示,隔壁是不是凶宅,屋主沒有義務告知買方,如果屋主同意斡旋價,買方不買下來,就得面臨違約被沒收斡旋金。
住商不動產企研室經理徐佳馨表示,隔壁是凶宅,有人無所謂,有人還是會覺得毛毛的,建議介意的人買房之前多跟鄰居、管理員打交道,或者是透過關鍵字、社會新聞照片等搜尋方式取得資訊,多少能了解房子周邊是否發生過凶案。
網友表示,日前看上一間無尾巷臨路透天,並下了斡旋。事後查詢實價時,發現同一巷弄中有一間房子成交價很低,經向仲介、屋主查詢,才知道原來低價成交的房子就是隔壁,因為有租客燒炭自殺,因此屋主以低價賣出。
網友對屋主知情卻未告知,覺得屋主不太誠實,上網詢問如果屋主同意斡旋價,該毀約被沒收斡旋,還是硬著頭皮買下去。
有人說「有病嗎?哪條巷子沒死過人」、「又不是你買的是凶宅,有什麼關係?」、「醫院有人往生,醫療人員天天在那工作,身體不就壞光光」、「大樓如果某戶出事不就整個社區幾百戶都毛毛的」。
也有不少人說,「隔壁是兇宅也是恐怖」、「大樓某戶出事 真的會毛毛的」、「醫院停屍間附近 房價真的會低很多」、「 有疙瘩就不要買,房子住起來舒服最重要」,要網友趕快撤回斡旋。
徐佳馨表示,目前內政部在97年對凶宅定義的函示,凶宅範圍僅限於專有部分,換言之,只限於凶宅發生的當戶,鄰居不算在內,下了斡旋無法主張房屋重大瑕疵而解約,如果真要違約不買,斡旋金就會被沒收。
徐佳馨提醒,要避免這種情況,就是下斡前多問,另外目前許多大型房仲都有建立凶宅資料庫,雖然沒有告知義務,但為避免日後糾紛,也多會先行告知,民眾除自力救濟外,透過大型業者也能知悉一二,避免踩雷。

別怕!租到「凶宅」可提前解約

聯合晚報 記者劉宛琳/台北報導
有房客租到凶宅決定提前解約,遭房東沒收押金,為遏止此事,立委修法規範,若出租人未告知凶宅,承租人可提前終止租賃契約,出租人不得要求任何賠償,並建議消保處修正房屋租賃定型化契約,在屋況說明的地方加入凶宅選項,若出租人未主動揭露,承租人可提告要求賠償。
凶宅價格往往僅有市價的六成,近年吸引不少民眾投資,又因租賃不需主動揭露是凶宅,投資客選擇低價買入後重新裝潢再出租,尤其是地段好的凶宅,只要租金低於當地市價,又沒被發現是凶宅,通常都會很有賺頭。
提案修法的國民黨立委江啟臣表示,近年來因房價高漲,租的人比買的多,因此衍生不少租屋糾紛事件。然而租屋市場不如買賣住宅法令規畫完善,為使租屋市場妥善規範,應主動揭露住宅之適當資訊,不僅能使租賃市場健全發展,也能讓承租人更安心。
江啟臣說,為避免後續衍生退租扣押租金或賠償等民事糾紛案件,他參照內政部關於凶宅之函釋,擬修正「租賃住宅市場發展及管理條例」第11條,於締約前未揭露而難以居住者得提前終止契約,並考量社會型態良多,為避免掛一漏萬,或以反面解釋造成無法提前解約,援增訂例示條款,其他影響承租人安全或健康之瑕疵亦得提前終止契約。
不過,江啟臣認為,此修法雖然可以保護承租人不必賠償,但因為沒有規定房東要「主動」揭露凶宅資訊,因此建議消保處修正「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,在「房屋租賃標的現況確認書」上加註凶宅之選項,如果租賃房屋是凶宅而出租者未主動勾選揭露,承租人可提告求償。

發現租到「台北第一凶宅」秒反悔 房東卻帶著訂金逃跑走人

聯合新聞網 綜合報導
租房要小心!台北市一名社會新鮮人,日前透過網路相中位於中山區的一間套房,看屋過程中,男子曾不斷詢問「這間套房是不是鬼屋?」,都遭到房東否認。之後雙方完成交付訂金手續,男子卻在離開時發現,套房地址就在錦新大樓,當下他馬上追上房東想討回訂金,卻被房東拒絕。
《蘋果日報》報導,台北市一名男子透過591房屋網看中一間位於中山區新生北路二段、月租19500的11坪套房,之後男子與房東約在中山國小捷運站碰面,並前往租屋處看房。
由於套房的住址鄰近有「台北第一凶宅」之稱的錦新大樓,讓男子頗有疑慮,過程中他屢次詢問房東詢租屋處大樓名稱,並確認該套房是不是凶宅,當時房東堅決表示「絕對不是」。之後男子因為套房內環境合意,決定交付5000元訂金,並由房東開立收據,雙方之後再行簽約。
男子表示,當天房東收到訂金後就向他表示有事要先離開,男子隨後也跟著準備離去,沒想到當他下樓看見大樓佈告欄後,卻發現這棟大樓就是34年來奪走24條人命,有「台北第一凶宅」之稱的錦新大樓。
男子看到後立即追上房東,要求對方退還訂金,但房東卻咬定雙方已經簽約,不願退還,並向男子表示「法院見」,隨即搭乘計程車離開。
男子表示,當初房東騙他套房位於新生北路二段106號,沒想到實際地址卻在錦新大樓,雖然事後他曾向警局報警,但警方卻表示不受理民事案件。他無奈地表示,雖然訂金不一定拿得回來,但他希望不要再有下一位受到房東欺騙的受害人出現。

2018年11月5日 星期一

三招看破「真實房價」! 房仲教你「實價登錄」如何應用


記者陳韋帆/台北報導


「每坪開價45萬,賣你40萬就好!」「首購族」買屋時,不論中古屋還是預售屋,面對仲介跟代銷的口沫橫飛,總讓人無所適從,即使看了內政部的「實價登錄」,但又跟自己要買的房屋不是同一個,到底要怎麼判斷才是正確?全國不動產企研室主任張瀞勻表示,掌握簡易的看屋前三步驟,就可以讓你對房價的判斷更為精準,不被花言巧語所蒙蔽!
張瀞勻分析,「實價登錄」上路後,周遭行情一目了然,但畢竟不是相同物件,所以僅參考「實價登錄」,「首購族」在房價的判斷上難免失準,所以今天就要教大家三招,一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」,除了可以預防不被蒙騙外,也可以在撿到便宜時馬上知道!快速買屋入住。
一、 獨特性
無論二手屋或新屋,參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步,但即使符合以上條件,還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。
張瀞勻說,相近區位也有分是否鄰馬路;座向則會影響到是否會有西曬的狀況;有的浴廁沒有開窗,跟同棟樓有開窗的,房價勢必也有落差;一般而言「方正格局」,也會比「狹長型」來的好。
談到景觀,許多建商剛蓋好時,會主打景觀住宅,但有時候就必須其景觀「時效性」,最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」;重劃區有許多建案在剛建好時,確實可以看到河景,但由於並非在第一排,也會導致第一排未來蓋好時,導致景色被遮蔽,所以才會沒有將景觀做為廣告主打。
簡單而言,每個房屋都有自己的「獨特性」,所以即使很雷同的房屋物件,有些微價差都純屬正常。
二、 預售屋房價
現在各區域重劃區賣壓重,也讓代銷紛紛主打「讓利價」,但也有人混水摸魚,把銷售價格「開高走低」,所以判斷預售屋房價的關鍵,同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價,再往上加一成,通常就是所謂的「正常售價」,但近年有些例外;張瀞勻指出,由於近年雙北重劃區眾多,導致賣壓沉重,所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」,不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了,藉此判斷撿便宜也不錯!
三、 房屋出租報酬率推算
過去許多人買屋後不自住僅出租,作為投資理財工具,進而衍生了投資報酬率推算公式,過往投資客都以「年投報率4%~5%」換算,所以推算公式如下「年租÷房屋總價=4%~5%」。張瀞勻表示,但近年大台北地區房價上漲速度較快,房租遠遠跟不上房價,導致許多地方年投報率僅剩2~3%,所以現況而言,這個公式比較適合雙北以外的縣市,搭配「實價登錄」參考使用。
此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好,房價也越趨透明。張瀞勻建議,現在許多房仲賣屋前,也都會先參考「實價登錄」,所以確實做好以上步驟搭配實價登錄,就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。

8年賺千萬後才付7萬元 房東怕被告才付服務費

記者陳韋帆/新北報導

新北市永和區一名80歲謝姓房東,在店面簽約出租後,先後拒付「公證師、房仲費用」(請參考:【奧客房東1】8年爽賺千萬租金 拒付公證師、房仲費用!),公證師當場喊提告後就收到錢,事後房仲也面臨類似問題,甚至仲介費用也從11萬被殺價到7萬元,但謝翁始終不願付錢,還說要8年後租約到期才要付款。
爆料房仲怒控,謝翁不履行「合約精神」也就算了,砍價也讓他砍了,結果還是各種理由推拖,就是不願支付仲介費。「他還說他是退休公務員,要告就去告!」房仲指稱,謝翁不斷擺出官架子,就是不願付帳,拖了半年以後,竟然還說租約既然打了8年,房仲也不能保證房客真的會按照合約走,8年完整承租,所以要「8年後再付錢」。
終於受不了拖欠半年的服務費,房仲請公司法務發出存證信函,令房仲驚喜又傻眼的是,存證信函才發出沒多久,謝翁就捧著錢到公司請他們收下並道歉了。爆料房仲說,「早知道當初就直接說要控告了!」
住宅消保會理事長吳翃毅分析,房仲部分在租賃契約上,本來就無一定的制式規範,所以一般都會建議,在合約上明訂價金,並向屋主詳細解釋服務內容。但根據此案例而言,若房仲所言不假,屋主似乎本來就不想付錢,所以就是遇到奧客。此外,公證時公證人收取費用,也屬合情、合法、合理,還需要揚言提告才付費,也是離譜。
吳翃毅說,許多民眾都會以為,房屋買賣糾紛多數都是房仲或建商、代銷引起,其實在調處案例中,不乏「奧客」引起的糾紛,所以建議不管是業者、屋主還是買方,切記合約必須詳閱或者解釋清楚,將來若有爭議時,即使對簿公堂也有所依據。

學會挑房第一步 「公寓、華廈、大樓」優缺點比較

記者陳韋帆/綜合報導

根據實價登錄,房價與高峰期相比,依區位不同,已下降2成甚至更多,不論房仲、代銷、經濟學者,各方專家約有7成以上,都認為房價已進入盤整期,多數區域跌幅已有限,許多剛性需求的「首購自住買家」也紛紛出籠。但首購族就可能在挑房時,一開始就面臨「公寓、華廈、大樓」三種台灣主流型態的房子有所猶豫,現在就要簡單告訴大家,三種型態的優缺點在哪裡。


對於「公寓、華廈、大樓」三個名詞定義,新北市工務局公寓管理科科長陳德儒表示,其實法規上並無明定,「華廈」與「大樓」應當起源於建商與房仲,販售房屋時區類型的名詞,可能是與容積率以及樓高等設計有關。
「公寓」多數都是屋齡偏高,並且沒有「電梯、停車位」的住宅,雖然近年台北市、新北市市政府都有推動「老公寓裝電梯」活動,但多數是針對「未達危老、都更」標準的個案,且有多餘空間可以搭建,同時全棟住戶必須100%同意,所以目前也僅有零星個案成功。但「公寓」也不全然都是缺點,許多「公寓」具有「公設比(0~15%)、總價」都較低的優勢,所以對於預算較低的首購族,也是個容易入手的好選擇。
「華廈」多數指的是五~七樓以下,同時配有電梯、停車位的社區住宅,目前平均屋齡多數約落在10 ~20年不等,不過少數稱之為「華廈」的住宅也有十多樓層高。「華廈」公設比大多約落在15~25%不等,每個月也必須繳交管理費,但由於「屋齡、公設比」都介於「公寓以及大樓之間」,加上電梯、停車位兩大優勢,也讓許多首購族鎖定這樣的產品。過去曾有房仲向記者表示,華廈產品在「二手屋市場」其實非常搶手,常常剛推出沒多久就成交。
「大樓」一般泛指七樓以上含電梯的社區住宅,屋齡較新,約在10年以內,而現在的預售屋,也都是採大樓形式建造,與「華廈」一樣配有電梯、停車位,根據建商目前的規劃、設計,時常加入「公廳、游泳池、健身房、KTV包廂等設計」,公設比約25%~35%,主要優點在於屋齡新,且921大地震過後,所有大樓建造都有更明確的抗震法規規範。但房價相對「公寓、華廈」高,也導致許多首購族不敢入手,不過在近年房價下修的狀況下,桃園、新北市、台中等部分區域,已有部分重劃區出現,預售屋房價接近二手的情況,所以在這個時機點,也可以多看看是否有合適自己入手的房型。
根據過去記者訪問房仲經驗,其實各縣市對於「華廈」與「大樓」的稱呼習慣跟略有不同。例如台中北屯區就有以十樓為區分的習慣,將十樓以上有電梯稱之為「大樓」,十樓以下則稱為「華廈」。另外,該名房仲指出,「公寓」雖然有公設比、管理費低的優勢,但屋齡偏高,所以購屋費用外,還要考慮到修繕費用,且多數「公寓」沒有電梯,若考量到年紀與行動不便的客戶,就要考低樓層物件;「華廈」與「大樓」公設比雖然較高,但屋齡較新,且都有裝設電梯,對於高齡者的居住十分合適。

高雄法拍屋創4年新高年增逾3成

(葉家銘/高雄報導)

高雄市今年前10月建物買賣移轉戶數為2萬7620戶,較去年同期2萬8051戶微幅下滑1.5%,但更值得留意的是法拍量有逐年增加趨勢。高雄市地政局公布資料,今年前10月高雄建物法拍量為790戶創下近4年同期新高,而該戶數與去年同期相比,大幅增加31%。
 
法拍量多寡往往跟房貸利率與市場供需有著密不可分關係,統計今年高雄前10月法拍量以三民、苓雅與旗山區最多。高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析,法拍量增加可視為房市警訊,雖然與歷史高峰動輒數千戶相比,目前量體仍偏低,但今年中古房市買氣跟去年相比,以高雄來說並未提升,買方出價意願也未見大幅成長,讓部分屋主出現主動降價求售。
 
值得留意的是,目前高雄市有許多小宅預售,未來1~2年將出現許多成屋進入市場,若預售階段未有效去化,將來將產生賣壓。李哲維指出,小宅當道未來幾年趨勢不變,但目前已出現許多極端類型小宅,室內僅12~14坪,訴求低總價購屋門檻低,但市場去化速度平平,少聽到有快速完銷紀錄。

裝潢報價單 沒有這三項不及格

(陳筱惠/台中報導)

想讓家中重新裝潢,不論是老屋翻新、新居落成、豪宅毛胚屋,所有的裝潢報價單,都應達成三項基本準則,否則十分容易有消費糾紛產生。首先就是圖文相符、再來廠牌數量規格需詳列、最後就是足以當成驗收依據。
 
依照一般設計公司流程,在規劃設計圖時,就會先出各式平面圖、立面圖、施工圖、水電圖、3D圖;基本標示一定要清楚,尤其是尺寸,因為許多材料費用的計算方式是依照尺寸大小估價;凝思創意張茲文表示,室內裝修能分成兩個合約,一個是設計約、一個是工程約;民眾有權選擇不與設計公司簽訂工程約,轉而自行發包。
 
所謂的「圖文相符」即是在報價單上列出的項目,比對圖面必須相符;例如,一樓地磚用了60坪材料,實際圖面只有50坪大小,扣除耗材,明顯多出許多,這就可能造成紛爭。
 
另外,所有建材的廠牌、使用數量、型號、規格、應詳盡列入報價單中,除了有依據能夠比價之外,相同廠牌也會有不同型號、等級之分,價差可能達到2倍甚至更多,民眾需要多加留心。
 
最後把報價單當成驗收依據,不論是在點交材料、完工驗收,若有按照報價單上列舉的材料施工,民眾就能逐一檢核,細項能夠包含燈具、窗簾、空調等;或是能夠請專業驗屋團隊來檢查,也是另一種檢驗方式。
 
張茲文譬喻:「報價單就像菜單一樣,不需要將菜名弄成法國名,例如『普羅旺斯鮮蚵青蔬佐滑蛋』其實就是蚵仔煎阿。落落長又拆解得太零散,民眾根本無法有效的理解。」但是,如果今天點一碗600元的牛肉麵,你總要知道裡面的牛肉是美國牛還是澳洲牛,是不是真材實料值600元,這些詳細內容是消費者可要求業者提供出憑證加附在報價單上。
 
最後張茲文提醒,以居家常見磁磚碰共為例,自行發包的民眾要找維修常會遇到施工方與供應商互踢皮球的狀況,兩邊都不負責;現在大部分建材商家都有連工帶料的服務,畢竟牽扯到售後服務與保固問題,會建議一條龍服務不要另外分包出去會較為妥當。







2018年8月3日 星期五

低薪到底該不該買房?他勸:不要變成房蟲的奴隸

聯合新聞網 綜合報導
「有土斯有財」觀念深植不少人心底,但台灣的高房價令人卻步,想買也買不起,有網友在《mobile01》發文表示,低薪族為了買房反而讓自己成為「房蟲的奴隸」,省吃儉用更犧牲了生活品質,因此認為「不要被局限在一定要買房的迷思」中。
現今年輕人多半薪水不高,《mobile01》上有網友發文,「一個月只賺20K、30K、40K的年輕人,不要被侷限在一定要買房這迷思,人生如果把大部分賺來的錢都拿去買房,真的是很蠢的一件事。」該網友認為,年輕人為了買房接受不合理的房價,每天只能省吃儉用,讓自己變成「房蟲的奴隸」,根本就是「你的夢想你的人生,房蟲替你享受」。
然而也有不少人擔心,現在不買房,以後年老時會無房可住,對此發文的該網友則認為「你都還沒老,想這問題幹嘛?年輕就在想養老」,並表示之後房價也許會下跌,或是有新的居住型式出現,退休了也可以去郊區買房養老、或住養老院,年輕人實在不需要急著購屋。網友也認為,「要不要成為房奴,就靠你自己決定。在這房市之亂中,只有二種人,騙人的人和被騙的人。」
此文一出引發兩派網友激戰,一派認為贊成不該急著買房,人生苦短及時行樂比較重要,「賺不了那麼多給房蟲就不要當房奴,勇敢追夢吧」;但另一派則認為,若不買房未來根本就無保障可言「揮霍完青春夢想之後,我怎麼買房給老婆小孩住?」、買房不是最蠢,最蠢的是:你大部分錢都拿去租房」。

愛心房東租給弱勢族群 有3大稅賦優惠

文/記者馮牧群

7月23日至8月31日為住宅補貼受理申請期間,今年共有6萬5963戶租金補貼名額,凡是出租住宅給弱勢族群的房東,《住宅法》規定提供公益出租人綜所稅免稅額每月每屋最高1萬、房屋稅率1.2%、地價稅適用自用稅率等3種稅賦優惠。
營建署國宅組表示,公益出租人自2014年起享有房屋稅適用自用住宅稅率1.2%的優惠,但2014至2016年的公益出租人須透過主動申請核發核定函,才能享有稅賦優惠,2017年起依住宅法訂定的公益出租人資格認定作業要點,除民眾可主動申請核發認定函外,亦可由政府主動認定。
至於所得稅,國宅組表示,《住宅法》規定,住宅所有權人將住宅出租給符合租金補貼資格且接受租金補貼者,申報所得稅時表明自己是公益出租人,即享有每屋每月租金收入最高1萬的免稅優惠。地價稅部分,公益出租人出租房屋的土地,直轄市、縣市政府課徵的地價稅可按自用住宅用地稅率,而地價稅優惠自治條例由地方政府訂定後,報財政部備查,目前台中市、台南市、高雄市、宜蘭縣及連江縣已公布愛心房東地價稅優惠。
過去常有民眾因房東課稅問題,無法申請租金補貼,營建署表示,政府已提供稅賦優惠,有空餘屋的屋主可考慮出租給領有租金補貼的民眾。房客若符合租金補貼資格者但未申請,房東也可檢附相關文件向直轄市、縣市政府申請公益出租人認定函;國宅組提醒,《住宅法》規定公益出租人須為住宅所有權人,因此租約上所載出租人若非住宅所有權人,將無法認定為公益出租人。

5財務決定 遠比買房更重要

世界日報 編譯宋凌蘭/綜合報導

網路作家道格拉斯 (Michael Douglass)決定買房後,老聽到有關置產的不正確觀念,例如: 「房地產是很棒的投資」 (從歷史角度而言,房地產勉強勝過通貨膨脹)、「房屋淨值是極佳的儲蓄媒介」 (房子是非流動資產,當你想動用淨值時卻難拿到錢)。
道格拉斯覺得最離譜的說法是:「買房是你一生最重要的財務決定」。他指出,買房是個大決定,然而絕非最重要決定。他馬上可想出遠比買房更重要的五個財務決定:
1.確定退休需要的金額,並致力存出這筆錢:每個人都希望有足夠的錢退休,但除非你具體知道退休生活需多少錢,否則只是在做夢。
2.終結卡債惡性循環:美國家庭平均有1萬6000元卡債,利率可能為15%以上。如果每月只付最低金額,償還1萬6000元的卡債要花27年,並多付1萬9000元利息。這還是假設你在這27年間沒有新卡債,但因為只付最低額,很可能迫使你再向信用卡借錢。
3.建立應急金:付清卡債後,下個該做的事就是存出三到六個月的生活費。然而半數美國人碰上緊急狀況時,連400元都付不出來,也就是說,突然需看牙醫、突然需修房子,就可能使你面臨財務災難。
4.參加401(k)計畫:撥存到401(k)的款項不需付稅,直到領出來為止,而且雇主通常會提供配對金,以吸引員工參加。
5.投資在股票或指數基金 (index funds):從歷史角度看來,房地產的回報只比通膨高1%,而股票卻每年勝過通膨6%以上。你不需是選股天才,購買指數基金就可接觸到廣泛股市,同時費用低。

買房觀念變 代銷:年輕人視為消耗品

中央社
全國商總不動產委員會主委謝坤成分析,現代年輕人買房觀念與父執輩大不同,他們買新不買舊、寧可要精華區小房,且買房不再是住一生或留給子孫輩,而是消耗品,如同買汽車一樣。
全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天舉行2018年房市展望記者會,並邀請商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全國聯合會副理事長謝坤成分析房市變化。
謝坤成表示,今年房市的銷量有所成長,特別是小宅的量在成長,這些小宅銷量成長不一定和股市或經濟景氣有關,而是因為消費觀念在改變中,因為主要這一波買房者不少是70幾年次的年輕人。
謝坤成分析,這群年輕人買房寧新不愛舊,寧可買地段好的小房,而不要地段差的大房;他們最偏好拎著皮箱就能搬進去,不要再讓他們花太多時間做裝潢、買家具,而且交給建設公司打點裝潢和家具,可以買得更便宜,順便算在總價內再一併貸款。
他說,汽車業務員通常會問買車的年輕人,自備款夠嗎?買新車5年免保養,一年乙式全險,再加裝許多配件,不用再花任何錢,只要下個月去付貸款就是了;而房地產開發商也走同樣的路,賣房子和車商賣車方式一樣。
謝坤成指出,對年輕人買房只要問3個問題,是否買得起、住得起、付得起?只要自備款夠,其餘全部用貸款。主要是年輕人喜歡有享受的感覺,只要付得起就行,他們不要爸爸的老賓士,而要新的1500 C.C.小車。
他強調,年輕人買房的消費觀念改變中,過去人買房要天長地久,買了房就住一輩子,並成為小孩子的故鄉;但現代年輕人卻把房子當消耗品,有好的、新的房就換房,既然是消耗品就有折舊,房子舊了就會折價,房子新的當然會漲,因此現代人住多大、住哪裡都是可以隨時改變,不再一成不變。

擔憂買不起房、變成「下流」老人 調查指青年財務焦慮感大增

科技新報【文‧黃嬿】
青年低薪,又剛好遇上高房價時代,使得成家立業難度大增,年輕人因擔憂自己的財務狀況而引發身心問題的比例大增。美國保險和財務規劃公司 Northwestern Mutual 報告指出,超過四分之一的千禧世代認為財務壓力影響他們的工作表現,比例超過一般人的兩倍,四分之一的比例感到身體不適,還有一半的人感到沮喪。
MarketWatch 報導,1980 年後出生的千禧世代在 2007 年經濟衰退期間進入就業市場,工作不穩定、薪水增加幅度緩慢引起的焦慮感受無處不在,報告稱約 69% 的人因為收入問題感到焦慮,67% 的人表示怕存不夠錢,53% 的人則是擔心失去工作。
高房價是主因之一,在美國另外一個問題是學生貸款空前的高。不過千禧世代也是最會花錢的世代,約三分之一的人表示自己有過度消費的傾向,超過 X 世代的 26%,以及 19% 的嬰兒潮世代。大約三分之一的千禧一代還表示,他們已經花掉本該做其他用途或儲蓄的錢,也遠高於 15% 的 X 世代和 4% 的嬰兒潮世代。
他們的錢都花到哪裡去了?調查指千禧世代每年在基本支出的平均花費比上一代高出 2,300 美元,包括雜貨、天然氣、餐館、咖啡和手機帳單,千禧世代每月在餐費花 233 美元,而老一代的花費是 182 美元,手機費每月 161 美元,而老一代人的花費是 135 美元。
專家建議有幾種方式減少自己的財務焦慮感,第一是減少使用社群媒體的時間,以免陷入「比較與絕望的陷阱」。經濟學家凡勃倫(Thorstein Veblen)1899 年出版的著作提到炫耀式消費,描述新富人購買奢侈品以展示經濟實力並提高他們社會地位的現象。現在這個現象透過社群媒體幾乎無所不在,使得炫耀性消費、同儕壓力,不落人後的現象並不僅限於富人。
南加州大學洛杉磯分校馬歇爾商學院(Marshall School of Business)行為經濟學家 Fernando Zapatero 認為,「人們很多決定主要是基於這種比較效應」。Zapatero  表示,「衡量自己與他人的關係可以刺激一些人獲得經濟成功,那種競爭性的衝動促使他們更努力工作,投資更多,堅持不懈」。但也可能導致人們浪費錢來處理對自己而言並不重要的事,譬如看到鄰居買名車也跟著買,看到別人出國也跟著出國,卻忘記還要付小孩學費。
第二是建議縮小自己的財務目標,以避免對買房或退休等更大目標感到無望。最終,人們必須想清楚什麼是重要的,什麼是不重要,把心思放在自己的決定和自己的生活,而不是其他人的生活,且必須意識到,其他人的奢侈生活方式可能並不如表面上那麼容易達成,譬如他們可能有很多債務,也許他們要工作到 75 歲,你永遠都不會知道背後是什麼,所以停止比較,焦慮感肯定會大大降低。

2018年6月12日 星期二

申報列管!住宅單層隔6間或逾10床位 視為公眾建物



〔記者徐義平/台北報導〕

隔間建材應使用不燃材料

鑒於雙北市租屋火災事件頻傳,內政部4月底修法通過,一般住宅單層隔間超過6間或設置超過10張床位,將變更原本建物使用類組,直接認定為「供公眾使用的建築物」,變更後防火等各項性能必須提升到公眾建物標準,包括隔間建材應使用不燃材料、面積300平方公尺(約90.75坪)以上每2年定期申報、未達300平方公尺則4年申報一次;若未遵照相關法規,可依「建築法」開罰6萬至30萬元,嚴重時可以直接拆除。
    對此房產業者表示,這類型的租屋物件多數集中在都會區,尤其是雙北市的老公寓,而且多數是違法隔間;例如日前曾躍上媒體的月租5千元「陽台雅房」,若室內隔間超過6間,可能因為沒有足夠逃生動線與空間,或者陽台通道已明顯受阻,一旦遭到檢舉會立即列管。

    內政部修法 違者開罰或拆除

    另外,單一樓層超過10張床位的租屋物件,多數位於熱鬧商圈,像是台北車站周邊一坪大的蟻居空間,也是這項法規的列管對象。
    內政部營建署長吳欣修表示,這項規定其實是租屋物件的「防小專案」,如果單一樓層原本只有隔3間房間,但是為了出租而隔成6間,勢必會犧牲公共空間,甚至進一步壓縮逃生動線;因此為了避免憾事再次發生,已於4月底修改相關法規,讓地方政府能夠依法針對這類租屋物件嚴格查核。

    床位超過10張 蟻居屋也納管

    不過,吳欣修坦言,這類租屋物件若是藏在老舊公寓或是一般住宅大樓,外觀上其實難以分辨,多半還是要藉由民眾檢舉才能有效掌握;因此才會透過修法方式,將這類深藏在一般住宅的出租物件,從H-2類組(非供公眾使用的建築物),變更為H-1類組(供特定人短期住宿的場所),直接認定為供公眾使用的建築物。


    內政部政務次長花敬群則指出,這次修改相關規定,的確是鑒於近期出租套房、雅房火災事件較多,為了讓地方政府容易查核,因此修訂相關法規,希望透過嚴格查核以減少類似事件發生,也希望藉此改善民間的租屋環境。

    2018年5月9日 星期三

    租金狂飆 包租公這樣做就對了!

    【文/住展房屋網】

    以前,房價貴,民眾抱怨房子買不起;現在,房租高,民眾竟然快要租不起。到底租屋市場發生什麼事?包租公現在該怎麼做,才能穩定收租呢……
    上一次總統大選前,蔡英文高喊要達成「居住正義」,把調高不動產持有稅、大量興建社會住宅當成最主要的居住政策,以及解決高房價的解藥。新政府執政以後,稅金是調高了,但社會住宅卻蓋沒幾間,現在不僅房價仍然很貴,就連租金都漲到不像話。 
    根據內政部統計的「租金指數」顥示,全台租金已經連續三十七個月上漲。今年一月的租金指數更已來到一〇一點三四,創下歷史新高。 
    以前,民眾是抱怨房子「買不起」;現在,不只買不起,竟然也快「租不起」了。到底市場發生什麼事,導致租金一路水漲船高不回頭?
    四大關鍵 房租狂飆 
    關鍵一:房屋稅、地價稅雙漲,稅金轉嫁房租。雖然一八年全國各縣市房屋稅、地價稅普遍凍漲,但前幾波稅金調漲幅度過大,尤其是一六年許多縣市的地價稅平均大漲約三成、新房子的房屋稅大漲約五成,嚇到不少有房族。 
    雖然房屋稅、地價稅大漲,政府美其名說是為了打擊「囤房族」(名下擁有四戶以上房屋的人),讓囤房族覺得養房成本太高,就會把房子賣掉來減輕負擔,房價就會跌價。但沒想到,不僅房價沒跌多少,囤房族更不減反增,一六年底竟暴增約四千人,囤房族總人數衝高至約七點七萬人。 
    原因就出在許多囤房族本身是包租公、包租婆,他們都把「稅金轉嫁到房租上」了,政府加稅等於加在房客身上,囤房族不會受影響。再者,不管是不是囤房族,天底下沒有房東會賠錢租房子;只要稅金一漲,房東就調漲租金,維持既有的租金水準。 
    舉例來說,原本一間三十坪的房子,月租二萬元,當一年持有稅稅金增加一萬元後,房東把房子月租金漲到二萬一千元,一年下來扣掉增加的稅金,房租收入還多更多。 
    關鍵二:「以租代買」風潮盛行,租賃需求居高不下。如果租屋市場供過於求,那房東要漲租金可不容易,政府加的稅金也難以轉嫁,但問題就出在近年來以租代買的風潮盛行,有的人是因為房價高買不起、有的人是想等房價跌更多才買、有的人則是不爽買,所以都只能暫時租房子。 
    因為租房子的變多,租房市場超級火紅;租屋需求增加,很多房東都有種共同的感覺:「房子變得更好租掉」,調漲租金就成為自然而然的事,房客喊價的空間越來越少。 
    現在台北市中心的獨立套房,月租金隨便也要一萬元,租屋網上時常可以看到老、髒、貴、小的套、雅房都租得掉,這種狀況也已成為媒體爭相報導的新聞。
    跟進調漲 租金上揚 
    關鍵三:租金補貼成為推高租金的小幫手。政府也知道房租高漲,租屋族負擔沉重,所以推出「租金補貼」方案,且有不少縣市政府還加碼補助。 
    雖然政府補貼租金是好意,但卻無形中成為推高房租的助力。由於政府按月給予租屋族定額補貼,租屋族的租金給付能力提高,就能承租更高租金的房子;房客對於高租金承受能力增加,房東就會傾向調漲租金。 
    舉例來說,宋江在梁山每月花一萬元租房子,但房東今年房租漲到一萬二,宋江原本無力負擔,但因獲政府每月補貼三千六百元,宋江不僅能繼續租原本房子,甚至還能把租屋預算提高,去租更好的物件。 
    另一個因素,是房客若申請租屋補貼,房東租屋所得需繳納所得稅,要付的稅金增加,也會促使房東漲租金。不過,因每個縣市租金補貼不過數千戶,所以推升租金的狀況較沒前二個因素那麼普遍,只能算是造成租金高漲的次要因素。 
    關鍵四:租屋市場出現「跟漲效應」。早年房東在租屋時,通常是「以前租多少,現在就租多少」,但因近幾年來租金明顯上揚,有些房東看到同社區的房子租得比自己貴,卻還是很快就租掉,最後受不了誘惑而跟著調漲租金。 
    舉例來說,張三的套房原月租一萬,今年隔壁李四同坪數套房以一萬三出租,同樓層王五的套房以一萬四出租;張三的套房今年重新招租,很難抗拒誘惑仍只租一萬,跟進調漲二、三千租金的機率就增加了。
    三要三不要 收租沒煩惱 
    雖然租賃市場火熱,房租持續走揚,但若想買房收租,最好要掌握「三要三不要」的原則。 
    什麼是「三要」?就是要穩定、要在市區、要買附加價值的房子。 
    所謂要穩定,是指房東出租時應把「穩定收租」當成最高守則(店面除外),如果遇到一組收入正常、按時繳租、生活習慣良好的租客,租金就沒必要跟進調漲。因為一旦調漲,原本租客可能不再續約,而新租約雖然每月租金高了一、二千,但人好壞卻無從預料。 
    如果貪圖高額月租金而不斷漲租,房屋空置期會增加,房客來來去去更難掌握,如果遇到髒亂、或是不按時繳租的房客,其實房東賺不了更多,反而要花費更多心力,實在得不償失。 
    另一種穩定,則是指穩定的社區管理品質。很多包租公手上有十幾間房子,平常很難顧到每一間的狀況,所以要買在管理品質好的社區,而且跟管理員打好交情;如果房客行為怪異、在社區風評不好,就能透過管理員私下得知訊息,更能掌握出租現況。 
    第二要是要在市區。市區的房子雖然比較貴、投報率較低,但卻是進可攻、退可守最好的選擇。 
    因為市區房屋租賃需求高,只要房租合理,就不怕租不出去;容易出租就代表空置期會比較短,空置期短則租金收入高。出租屋位在市區還有許多好處,一來是房子保值性高,若房東有資金缺口、或是房子不再租人,房子也能賣個好價錢;二來是萬一變凶宅,願意接手的人也較多,不像郊區的凶宅乏人問津。 
    第三是要買附加價值的房子,例如附家具、附裝潢、或附租約的房子。一般來說,有附家具的房子,每個月租金都會比空屋至少高出二、三千以上,所以買附裝潢和家具的房子,會比毛胚屋、或者空屋來得好。
    押錯籌碼 口袋空空 
    三不要:不要大坪數和豪宅、籌碼不要集中、不要違法。 
    不要大坪數和豪宅有二大理由,第一個理由是租金總價高,能租得起這種房子的人少,而且往往要委託仲介招租、找尋房客。客源少的話,空置期容易拉長,而委託房仲招租,通常要付一個月租金作為報酬,收益就會減少。 
    第二個理由,是因為台灣豪宅投報率長年偏低,年投報大約只有一%,但一般房型投報率多在二%到三%不等,豪宅收益慘不忍睹。台灣豪宅投資的契機在於房市多頭時漲幅大、增值空間高,但若在空頭或租賃市場,豪宅並非好的投資物件。 
    另一種不要,則是籌碼不要太集中,把雞蛋全放在同一個籃子裡。例如「全押寶小宅」,雖然小坪數投報率好、容易出租,但會租小坪數的人往往是單身、情侶、頂客族;這類族群並不是不好,而是「穩定性」較不足,比一般正常家庭更容易發生自殺、或者他殺等意外,所以有的建商在規劃小宅建案時,不會配置瓦斯爐與管線。 
    又例如「全買在同一個社區」,有些房東會圖個管理方便,在同一個社區買好幾間房子出租,但如果不幸發生火災、或是地震倒塌,那就「火燒罟寮全無望」了。所以,買房出租要注意一下房型與區段配置,採取分散風險的方式比較妥當。
    賺錢別違法 捉到賠更大 
    第三種不要,是不要違法,例如違建隔間出租,或是貪圖高額租金作日租套房。或許日租套房和違建隔間出租能賺到更多錢,但這是「走在鋼索上賺錢」,一旦發生意外或是被政府查到不法情事,那賺的恐怕不夠賠,不能等閒視之。 
    總而言之,縱使現在租屋市場火熱,但當包租公最好不要太過短視近利,在追求高租金、高投報之餘,還是要注意一下可能面臨的風險,出租事業才能做得長遠。 

    4大修法變革 實價登錄2.0更完整

    地產天下文/記者葉思含

    實價登錄自2012年上路至今已逾5年,為使房價更即時透明與正確,行政院會已通過內政部「實價登錄地政三法」修正草案,將送立法院審議。此次修法有完整揭露門牌或地號、縮短申報時間等4大重點,可望讓國內房市更即時、更透明,而房市專家也提出可再修正方向,盼讓實價登錄制度更符合社會期待。
    實價登錄上路以來已提供逾203萬件成交資訊,是國內不動產市場重要參考資訊,此次內政部有4大修法重點:

    修法重點1:成交物件登錄採門牌或地號完整揭露

    法令修正後,實價登錄個案資訊將由現行30戶為一單位,在保護姓名、出生年月日、身分證字號等個資前提之下,比照英、美等資訊透明度高的國家,改為逐戶登錄「門牌或地號完整揭露」,甚至將回溯過去已揭露之203萬戶門牌資訊,對民眾買賣房產獲得各社區的價格資訊將有很大助益。

    修法重點2:預售屋改簽訂買賣契約30日內申報

    現行預售屋實價登錄是由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報,此次修法,將提前到簽訂預售屋買賣契約書30日內逐案申報,並將建商自售預售屋資訊全面納入,可大幅縮短揭露時間,提升實價登錄即時性。
    不過,預售屋申報修法讓多數市場專家認為有炒作哄抬問題,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,可預見的結果為不即時又不正確,因預售屋在推出的幾個月內,有其分階段不同的銷售手法,要業者逐筆簽約即時登錄,實務上就很難銷售,反而適得其反,更容易有造假作價行為,政府也很難稽核其簽約時程與價格的真實性。

    修法重點3:案件登錄權責歸買賣雙方、縮短申報時間

    一般買賣案件,從買賣移轉登記後30日內提前至申請買賣移轉登記時倂同辦理,揭露時間可縮短30天,讓實價登錄行情參考價值與即時性大幅提升,且此次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理,提升資訊正確性。
    屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,修法將「買賣案件登錄權責歸買賣雙方」,可免除過去買賣案件若委託地政士申請登記者,優先由地政士申報登錄,其次才是不動產經紀業者、再其次才是買賣雙方權利人,造成很多買賣糾紛或因當事人不想登記,使得地政士受罰受累的不公平狀況。

    修法重點4:增訂主管機關查核權及調整罰則輕重

    此次修法調整罰則區分輕重,對於當事人屢不改正刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為,將加重罰鍰額度,而對於價格及交易面積以外資訊不實,則有一次限期改正的機會,並降低罰鍰金額,符合比例原則;主管機關查核權將提升到法律位階,未來主管機關可進一步向金融機構查核資金流向及付款證明等文件,將更能確保交易資訊真實正確。
    陳傑鳴表示,對於過往因規定不周延或是罰則不重,造成無辜從業人員受罰與不肖人士刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為,都將因規定改變與罰鍰加重而出現大幅改善。內政部將加重對登錄不確實罰則,由現行的3~15萬元,提高5倍至可開罰15~75萬元,這對打擊惡意炒作不動產情形,將有明顯的遏阻效果。

    專家盼缺失再改善 避免逃漏稅、炒房價

    綜觀此次實價登錄2.0修法版本,李同榮認為,此次修法值得肯定,但仍有缺失未能改善,如租賃市場屋主自租卻不必實價登錄,縱容屋主逃漏稅與敗壞市場,且過去預售為結案1個月登錄,政府早該知道上有政策下有對策,弄得結案遙遙無期,不但不即時更是不正確。建議政府在新屋第一次登記時,特別要求逐戶註明交易簽約的時間點與價格,成屋建立詳實資料庫,較具有市場的參考價值。
    陳傑鳴也認為,實價登錄2.0版對台灣房市資訊透明化以及跟上世界潮流有很大幫助,未來仍有許多可進步的空間。以租屋市場來說,屋主未來自行出租依然不受實價登錄規範,不僅等於縱容屋主有逃漏稅的空間,甚至可能會影響目前政府努力推動的社會住宅「包租代管」試辦計劃的推動效果。另外,雖然未來罰則加重,預售屋改「簽訂買賣契約30日內申報」,若建商或不肖人士有意造假,這樣的罰緩恐無法阻擋有心人士的刻意做價。

    租屋專法細則通過 明定提前終止租約條件

    自由時報地產天下【文/記者馮牧群】

    內政部近日通過「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則」,明確規範提前終止租約要件、租稅優惠認定方式、租賃住宅服務業設立程序及業務,今年6月27日即將實施。這次通過施行細則是第1個發布的子法,近期將陸續發布其他子法及配套措施,建立租賃專業服務制度。
    地政司表示,「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則」共32條,重點包括為避免出租人或承租人濫用租賃條例可提前終止租約的規定,明定出租人因重新建築而提前終止租約,應提出「拆除執照」或依建築法規定「免請領拆除執照證明」,據以認定達法定要件;承租人如有長期療養需提前終止租約,應提出立案醫療機構開立「療養6個月以上診斷證明」作為認定依據。
    為鼓勵房東釋出閒置住宅提供租賃使用,專法規定房東委託專業經營管理1年以上享有租稅優惠,所謂1年是指包括租賃契約、委託服務業契約都達1年以上;每屋享租金所得稅優惠的認定基準,是以戶政機關每一個別門牌認定,無門牌則以房屋稅籍登載範圍認定。租賃住宅服務業屬於許可行業,專法也有其申請許可登記及變更程序、辦理廣告、執行業務受監督輔導等規定。
    內政部表示,為鼓勵不動產業跨足經營租賃住宅服務業,已請經濟部新增「H706011租賃住宅代管業」、「H706021租賃住宅包租業」營業項目及「租賃住宅服務商業」團體業別,以利租賃條例今年6月27日實施後,業者可增列上述營業項目,申請營業許可及登記,並由同一直轄市或縣市5家以上業者籌組公會。

    提醒注意 出售預售屋獲利「交易所得」小心申報

    【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

    財政部南區國稅局表示,房屋在未建造完成前,即將未來該房地產權登記之權利出售,係屬預定不動產「權利」之買賣,而非屬「不動產」產權移轉,不是房地合一課稅範圍,應依所得稅法規定計算財產交易所得,併入個人綜合所得總額辦理結算申報。

    該局指出,預售屋買賣因尚未辦理所有權登記,在完工前之所有權仍屬建設公司或原土地所有權人所有,買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」,相關交易係屬「權利」之移轉,賣方應以預售屋(含土地部分)交易時之全部成交價額,減除原始取得成本及相關必要費用後(如仲介費等)之餘額,計算財產交易損益,申報個人綜合所得稅。
     
    該局進一步舉例說明,甲君於2017年間以1,800萬元向A建設公司購買預售屋1戶,同年在建造完工前,以2,100萬元出售予乙君,甲君在辦理2017年度綜合所得稅結算申報時,應以出售價格2,100萬元減除原始取得成本1,800萬元及相關必要費用42萬元後之餘額申報2017年度財產交易所得258萬元。
     
    國稅局提醒,現正值2017年度綜合所得稅申報期間(2018年5月1日至2018年5月31日),如個人出售預售屋獲利,應以轉讓價格減除原始預定買賣價格、因取得及轉讓該權利而支付的一切費用後之餘額為所得額,申報財產交易所得,以免嗣後被稽徵機關查獲漏報而遭補稅並處罰鍰。

    房貸利息、租屋租金 報稅列舉只能二選一

    工商時報【劉懿慧╱台北報導】 
    現正值報稅旺季,財政部昨(4)日提醒房貸族在每年申報綜合所得稅時,可列舉「購屋借款利息」,達到節稅效果。但國稅局提醒,若同一年度同時有購屋借款利息及承租房屋的租金,則僅能擇一列報,不可同時申報列舉扣除。 
    依所得稅法規定,納稅義務人採用列舉扣除額申報,若在同一年度有因購屋而向金融機構借款的利息支出,以及承租房屋的租金支出,就只能擇一適用。 因此,財政部台北國稅局表示,如果民眾在外租屋的同時,身上仍揹有房貸,就需衡量哪種扣除額較符合自身的稅務規畫,擇優申報。 
    但若是在同一課稅年度的不同期間,發生租屋自住及購屋自住的情況,其購屋借款利息支出與房屋租金支出,如果分別符合列舉扣除要件,在費用支出期間不重複的前提下,可按其費用支出期間占全年比例,分別計算扣除限額進行申報。 
    該局舉例說明,甲君在2017年1月至6月承租房屋自住,有租金支出12萬元,申報時就是以每年扣除上限12萬,乘以6/12個月,共可扣除6萬元。 而同年7月至12月購買自用住宅,支付購屋借款利息30萬元,申報時可扣除限額即是每年扣除上限30萬,乘以6/12個月,共15萬元。 所以甲君在申報106年度綜所稅時,可認列房屋租金支出6萬元及購屋借款利息15萬元。 
    此外,官員提醒,民眾在列報購屋借款利息時也要注意,該房屋必須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,在該地址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。 國稅局補充,民眾家裡若有出外讀書、工作子女,居住在學校或員工宿舍,也可列報租金扣除,只需附上繳費收據影本即可。

    2018年3月26日 星期一

    房東公寓隔間出租 未申請最高罰30萬元


    好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
    近年大台北都會區老舊公寓火災,經常發生在改裝出租套房、雅房之中,
    而這類隔間套雅房,又分為頂樓加蓋違建或既存違建,與合法樓層但未經
    申請改裝隔間的3類。對於屬合法樓層,房東若要隔間出租,必須申請變
    更使用、室內裝修使用許可等,至於前2類,內政部則以「加強既存違章
    建築處理指導綱領」草案,希望各地方政府執行。
    近年火災造成傷亡的不僅是頂樓加蓋,一般合法公寓樓層若改裝隔間,還
    是必須申請。內政部營建署指出,房東在合法建築物打通鄰房、隔成套房
    出租,應辦理申請變更使用、室內裝修使用許可等,否則將被處6萬元到
    30萬元罰鍰,甚至停止供水供電、限期拆除或強制拆除。
    至於既存違建的部分,去年底內政部營建署邀集各地方政府進行研商,建
    議地方政府透過多重通報管道,提升清查違建成效,同時也列出優先執行
    類型,尤其若查覺有公安疑慮場所,可協助通報訊息給建管單位,提升清
    查績效。
    「加強既存違章建築處理指導綱領」也要求,應積極主動檢討違建存在的
    危險程度,並列入優先查報拆除執行對象,特別是高密度居住使用、學校
    周邊學生宿舍及部分補教場所等。