2015年6月25日 星期四

新稅上路前 買公寓當省稅一哥

聯合報 記者陳景淵/台北報導

房地合一新稅制明年上路,今年下半年買房重點在於誰最省稅。據房仲指出,土地持分越高及屋齡大、房屋評定現值越低的透天、公寓產品,堪稱是下半年房產界的「省稅一哥」。

把握最後輕稅期,北市公寓省最大。 記者林俊良/攝影

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根據統計,北市公寓每坪53.9萬與電梯大樓、華廈66.8萬,平均價差近2成。其中,相較容易入手的6大行政區分別為文山、北投、萬華、南港、士林及內湖區,公寓均價僅4字頭。
好房網總編輯吳光中表示,目前房市自住當道,公寓土地持分高,還有低公設、使用面積較大等優點,如以購買30坪公寓換算,總價約1600萬元,即可入住台北市。
尤其,北市部分行政區的公寓價格相對較低,是取得進入台北市居住的「入場券」,例如士林區華廈每坪66.4萬,公寓單坪45萬,價差高達32.2%。同樣入住士林區,但公寓打了七折價。
不過,若在機能發展成熟的住宅區,公寓與大樓華廈價格相差不遠。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說,例如松山區接近市中心,生活圈、明星學區匯集,又有捷運松山線加持,公寓及大樓單坪價差僅5.7萬元。
有巢氏發言人劉炳耀則認為,相較大安區電梯大樓及華廈,單坪價格突破90萬大關,北市還有過半行政區,公寓單坪價格4字頭,即購買一坪大安區電梯大樓及華廈,已可買下多達6個行政區公寓產品的二倍以上面積,建議精打細算的購屋族多加留意。
台慶不動產北區發言人陳宏勝則指出,目前北市仍有3字頭公寓,如萬華區的德昌街、西園路二段、長泰街,文山區的木新路三段、興隆路三、四段、福興路,士林區的延平北路五、六段、通河西街、大西路等,房價相對親民。

圖/聯合報提供

下半年想買便宜屋 殺價、殺價、殺價

 聯合報 記者吳苡辰/台北報導

圖/聯合報提供

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房地合一政策定案,明年元旦上路後,全台房市進入新稅制時代,許多屋主都希望趁早獲利了結,房產業者推估,下半年交易量將回溫,購屋族出手前一定要謹慎比價並努力殺價,才有機會搶到比市價便宜1.5成的物件。
近期房地產交易量屢創新低,學者更指,今年房地產以轉入買方市場,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,不少屋主考量未來房價增值空間不大,又必須持續支付房屋持有成本下,便會考慮獲利了結。
想在下半年買到便宜屋,殺價技巧很重要,徐佳馨表示,最基本的方法就是「先砍單價,後殺總價」,例如33坪的房子,每坪24萬元,總價792萬,應先每坪殺到20萬,總價為660萬元時,再試著把總價砍到600萬元。
此外,可先找銀行鑑價、以實價為依據出價。若屋主惜售,開價往往遠高於區域行情,這時即便殺到7折也不一定划算,可先以銀行鑑價來向屋主殺價。房產部落客Sway建議,購屋前一定要先參考實價登錄,先找出區域實價後,以當中的最低價打9折後向屋主出價。
想購買新成屋或預售屋的購屋族,則可至各大購屋平台搜尋,曾有台中建案每坪開價30萬元,買方殺價好久也只能殺到28萬元,至購屋平台搜尋同社區,開價每坪僅在20~26萬元,較建商開價便宜約2成。
去年7月1日後交屋的新屋,因「房屋標準單價」上調,導致乏人問津,建商常會釋出購屋優惠吸引購屋族,不過,徐佳馨提醒,上述新屋雖議價空間較大,但未來持有成本也高,購屋前應先精算。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說,屋主開價通常預留較高的殺價空間,因此別看到開價過高就害怕,建議先實際看屋,了解區域環境並作足購屋準備,當有便宜的待售屋釋出時,才能快速決定是否購買,以免被他人捷足先登。

台灣房產空頭大軍來襲且將長期駐守 先撤為宜

聯合新聞網 啟富達國際提供

對於台灣房產建商、房仲業及房產投資或投機客來說,近年逾可說是這十多年來最暗淡悲慘的時光,房屋價格大幅滑落,成交量的萎縮低迷,政府一連串的打房措施的執行,讓不少房仲建商及仲介商,瀕臨倒閉、縮編或裁撤,有些只好遠走海外開闢戰場,甚至,從陽宅轉為陰宅買賣。

圖/啟富達國際提供

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對於這種叫苦連天的日子還要過多久?都成為上述房產參與者心中的痛。然而,這樣的生活,現在才剛剛要開始而已,這將會是一個漫長的時光,讓啟富達研究團隊為您剖析,也提醒投資人先閃為宜。
台灣房地產自2003年起漲,經歷了十多年的大多頭行情,主要是當時市場供需、低利率槓桿人為操作、原物料價格上漲,所造成一波的榮景,但現今這三者皆以不利於房市,目前台灣面臨人口老化、少子化日益惡化,根據主計處統計顯示,截至2015年3月全台建物存量高達917.82萬棟,若依照全台平均每年成交38.35萬棟計算,則相當於必須耗費23.93年才能全部銷售完畢,顯示台灣房屋供給過剩問題嚴重。
再則,全球低利率環境近尾聲,市場預估美國將於今年第四季升息,而歐洲央行、日本央行將有意於2016年9月或至2017年回收QE購債規劃,代表經濟的復甦好轉,將邁入緊縮的貨幣政策,此將對房市有所衝擊。最重要的一點是,房屋建築成本會因美元走強而大幅下滑,導致房價易跌難漲。
另外,最終拍版定案的房地合一稅及明年將祭出的新資本利得稅,無疑是對台灣房市的雪上加霜。然而,在這十多年房市多頭之前,台灣房市是經歷了14年的空頭熊市,自1989年房價高點泡沫下跌,延至2003年才停歇。當時國際金融局勢是美國經濟繁榮復甦,美元美股同步走強,導致台灣產業外移、資金外移、人才外移,現今我們所面臨的經濟情勢也與90年代很相似。因此,現在是否再次重返情境,值得所有房市投資人留意,因為一個轉折需經歷很長的時間,才能回的來!
啟富達國際一直在國際金融、財富管理領導品牌自居,深入研究與探討,領先市場、掌握趨勢,用大格局大趨勢的視野來看世界,在全球經濟大逆轉下,提醒投資人如何創富與避險,掌握趨勢創造財富與守住財富。因此,我們再次提醒投資人避開台灣將面臨近二十年的第二次資產泡沫

避房地合一稅 帥過頭:開1人公司

中央社 台北21日電

現今講話直白當道下,房地產界聞人,自稱帥過頭的黃家進建議投資客設立「一人公司」,合法避稅效果顯著,他自稱此舉是「掀開馬桶」,他自己卻堅持玩「團購」來獲利。
房地合一稅三讀過後,財政部官方版一再強調自住者不受影響,明年元旦實施前買進房屋者不受房地合一稅影響,各界認為下半年將掀起購屋熱潮;不過官方版鮮少提及營利事業買賣房屋的規定和內容。
帥過頭建議,投資人設立「一人公司」來買賣房屋,不但稅率只有17%,比自然人買賣的稅率低得多,同時還可享有比自然人多扣減銀行利息、房屋稅、地價稅、甚至一人公司的員工薪水等項目,大幅降低課稅稅基,比自然人節省不少稅金。

房產名人帥過頭指出,他就是要告訴財政部長張盛和,投資客設立一人公司的漏洞。 圖/報系資料照

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近來常在各談話性電視節目上露臉的帥過頭倒是很直白的告訴中央社記者,「我是要告訴財政部長張盛和,投資客設立一人公司的漏洞」,「我就是房地產界的壞人,但是我很坦白,我不過是個商人做生意賺錢罷了」。
腦筋動得快的投資客大概都玩過找人頭買賣避奢侈稅的遊戲,設立一人公司來避房地合一稅大概不會陌生,但他又何必把這個公開的秘密說出來呢?對他有何好處?
帥過頭不改勁爆式說話─「我就是要把馬桶掀開啊!讓沒想到的投資人跟著這麼做,想到的投資人繼續做」。
對記者反問「請問你會這麼做嗎?」帥過頭不假辭色的告訴記者「我才不這麼做,鐵定被國稅局查!」,記者更質疑「叫人家做,自己不這麼做,把別人都當莊孝維?」,帥過頭這才透露出「我是要保持一定的知名度和熱度,讓衛道人士氣我恨我,讓客戶愛我黏我」。
帥過頭直說,他還是維持帶著客戶各地「團購」房地產賺差價的方式獲利,客戶賺了錢分一定比例獲利給他,所有買賣過程全數依法納稅,但他的名下卻一棟房子都沒有,照樣可以靠著接受客戶「委託營運管理」來獲利,一年累積好幾億元跑不掉。
既敢狂賺,也甘願賠的帥過頭不諱言的說,從去年起房市景氣很差,又受房地合一稅的干擾,市場幾乎沒量,但他今年準備慘賠5000萬元,協助客戶出脫手中資產保本,讓客戶們安心,日後更能死心跟著他,形成堅強的團購實力。
對於各界期望下半年可能出現購屋熱潮,帥過頭亦表讚同,主要是民國102年時看屋的人潮最多,若以100分計算,去年房地合一稅紛擾之際,看屋人約剩20分,下半年估計可回到60分,房價也會趨於平穩。
幸好房地合一稅通過,帥過頭說,否則再爭議下去,房仲、代銷、媒體廣告、金融,還有無數在房地產界工作的民眾全都活不去,賣屋人驚恐下殺,買屋人強烈觀望,將是國家經濟的災難。

房市三大族群 年底搶賣屋

經濟日報 記者郭及天/台北報導

太平洋房屋副總經理章克勤表示,買賣雙方對價格的認知仍存在不小落差,房地合一稅定案後,包括不打算自用又明年後交屋的預售屋屋主、對後市沒有信心的多屋族、短線投資客,這三種賣盤會在今年底、明年初湧現,當屋主有出售房產的急迫性,為了加速成交,開價會更貼近實價登錄行情,預估從下半年起降價屋數量會增加。
房市12年多頭讓房價漲幅逾一倍,過去多為低利環境、低持有與交易成本、投資需求造成房價大漲。
房仲業者認為,在新稅制變革下,未來欠缺投資需求動能支撐,特別持有成本與交易成本雙雙提高,今年下半年房價還有約3%至5%的修正空間。
住商不動產總經理陳錫琮認為,下半年新成屋、假豪宅、推案量較大的重劃區以及重大建設落空區,將因為賣方預期心理而造成價格的明顯修正,幅度可能達到10%至15%,但市區價格鬆動幅度不大,除非屋主想提前獲利了結,或標的本身瑕疵,不然要大幅議價仍有難度,修正幅度在3%至5%左右。
台灣房屋副總裁周鶴鳴指出,房市多頭十多年來已經進入盤整期,房價仍具有「向下僵固」、「抗通膨」的特性,房地合一稅制明年上路,將使各種族群,特別是投資客在年底前作決定,將加快房市盤整的速度。

2015年6月9日 星期二

房地合一稅 新增「防錯殺」

經濟日報 記者程平、楊美玲、中央社

立院三讀 明年上路 避免非自願性、遺贈或分建合售遭重罰
立法院今天三讀修正通過攸關房地合一的「所得稅法」。自明年(105)一月一日起,持有房地未滿一年及兩年出售,依交易所得分別課以45%及35%的重稅;自住者交易所得未滿四百萬元免稅,逾四百萬元部分稅率則為10%。不過同案也訂有「防錯殺條款」,避免非自願性因素、遺贈或分建合售遭到重罰。
依照立院三讀修正通過的條文,凡中華民國境內居住之個人,持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為45%,未逾二年者,稅率為35%,持有超過二年未逾十年者,稅率為20%,持有超過十年者,稅率為15%。
而非中華民國境內居住之個人,持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為45%,持有房屋、土地超過一年者,稅率為35%。
同案也訂有「防錯殺條款」,因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房屋、土地者,及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率均為20%。此外,針對繼承出售繼承取得的房產,亦可將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
自住優惠部分,凡個人與其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年,交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用,且未曾適用自住優惠,交易所得未滿四百萬元免稅,逾四百萬元部分稅率則為10%。
但此案訂有日出條款,奢侈稅也將同時退場,可建立制度,健全房地產市場,但對一般民眾影響的不大。
房地合一稅過了! 財長:有需求的買方會回歸市場
房地合一稅制今日三讀通過,明年元旦上路,奢侈稅也將同步退場,財政部長張盛和下午舉辦記者會,表示將成立推動小組讓明年房地合一稅準時上路,也認為稅制定案,市場無不確定因素,交易會更穩定,有需求的買方會回歸市場。
張盛和先以房地合一稅通過是「自助、人助、天助」,表達感激之情,並肯定昨日協商立委費鴻泰提出的防錯殺條款,將非自願性買賣、合建分售列入正常稅率20%,讓法案更完整。
房地合一推動小組涵蓋法規組、訓練組、宣導組和資訊系統組,張盛和解釋,從研訂作業手冊、申報書表等到訓練員工同仁、宣導政策等面向,有助於明年一月一日房地合一稅順利上路。
房地合一稅今三讀 明年元旦上路
立法院院會今天三讀修正通過所得稅法與特種貨物及勞務稅條例部分條文,建立房地合一稅,建立房地合一稅,稅率分4級,最高45%,民國105年上路,對短期炒房者課重稅。
三讀修正通過條文規定,持有1年以下出售課稅率45%;持有1年以上2年以下稅率35%;持有超過2年到10年以下為20%;持有超過10年為15%。
自用住宅交易所得優惠部分,自住免稅額訂為新台幣400萬元,扣除免稅額後,按10%稅率課徵。明年元旦配合房地合一稅上路,將停止課徵銷售房屋、土地的特種貨物及勞務稅。
房地合一稅通過 財長:有三助力
張盛和表示,「房地合一稅制能在短短兩周內三讀通過,乃天助、自助和人助,這是一個跨時代的稅制改革。」財政部初估首年會被課徵到的件數不到8500件,稅收約42多億元,將會用於長照和住宅政策,以落實居住正義及改善貧富差距。
張盛和表示,房地合一稅制能順利三讀通過,可說是行政立法與朝野合作的最佳典範,同時也有三助力,首先是自助,為財政部全體同仁上下齊心努力一年;其次是人助,他感謝黨團立院、行政院長毛治國以及社運團體等各方的支持;最後是天助,剛好長照也通過,須要財源挹注,讓房地合一稅制從5月21日送至行政院,至今短短兩周就順利三讀通過。
張盛和分析,房地合一稅能在短時間三讀通過的重要決策,包括日出條款不回溯,讓外界反彈聲浪小,而且影響不大,以及奢侈稅退場,有助於健全房市。他說,房地合一稅制上路後,不確定因素消除,除了可健全房市外,也有助於金融穩定。
根據財政部初估,房地合一稅制實施第一年,課稅件數為8495件,稅收42.24億元;第二年課稅件數達1萬9816件,稅收85.54億元;第五年課稅件數有4萬8432件,稅收達174.39億元;第十年課稅件數則超過10萬件,稅收可達278.7億元。
張盛和表示,房地合一稅制三讀通過,為我國稅制重要的一步,同時也為居住正義跨一大步,讓國家稅制更健全,而房地合一稅收則會慢慢增加,首年稅收雖未達50億元,但會逐年提高,到第五年則可超過174億元,將可成為長照的穩定財源,並且還可用於租金補貼等住宅政策。他說,房地合一主要是針對非自用不動產所得課稅,有能力的人多付一些稅以支持長照保險是合理的。

房地合一過了 你不能不看的三大現象

經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

眾所矚目的房地合一政策總算在今日拚過三讀,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,未來之後,短期內將出現「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長線投資型買方進場」三大趨勢。
綜觀未來,徐佳馨認為,接下來市場將出現「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長線投資型買方進場」三大趨勢。舉例來說,在同樣有獲利狀況下,房地合一政策對短期持有非自用客戶不利,因此將吸引打算長線持有不動產,未來有轉手規劃的投資者進場,短期之內應會出現成交量回升;不過也因為不追溯既往,屋主若不看壞市場,又沒有資金需求,將不急著脫手,議價難度提高。

房地合一稅 一分鐘搞懂

經濟日報 本報綜合報導

房地合一稅制5日三讀,明年賣屋、賣地適用新制的自然人,一定要特別注意報稅的時間。舊制的房屋交易所得是要等到隔年5月,和個人綜合所得稅合併申報;房地合一新制採分離課稅,所有權完成移轉登記約一個月內就得完成申報並繳稅。
你要知道的四件事
節稅機會在哪裡?
新舊制怎麼稅?
2016年1月1日起出售房屋、土地,視其取得時點適用新、舊制。
案例比較
假定A屋成本1,400萬元、土地漲價100萬元、房屋公告現值200萬元、土地公告現值800萬元,出售價2,000萬元。
國庫是贏家嗎?
各國房產利得稅
全台房市量價變化
名人觀點
賴士葆(立法委員):台灣立法史上最大案,創造行政、立法合作模式。
吳寶田(麗寶董座):房市不確定因素消失,應有助交易逐漸回復正常。
賴正鎰(鄉林董座):明年元旦前,將引發一波自用住宅的購屋熱潮。

房地合一稅三讀 最高課45%

經濟日報 記者潘姿羽、陳美玲、宋健生/台北報導

牽動台灣房市神經的房地合一稅制昨(5)日三讀,立法院拍定最高稅率達45%,並訂定防錯殺條款,明年1月1日上路,奢侈稅將同步退場。財政部長張盛和認為,稅制定案後,有助於房市回溫。
張盛和下午召開記者會表示,房地合一稅完成立法是「自助、人助、天助」的結果,明年上路後,對短期交易有抑制效果、長期自用有優惠稅率,預計房市會更趨健全,促進金融穩定,達到金融安定效果。
張盛和說,未來房地合一稅收將用在住宅政策與長期照顧,可照顧青年與照顧失智、失能的老人,對社會安定也有幫助。財政部初估,房地合一稅施行第一年,課稅件數達8,495件,稅收42.24億元,且會逐年提高,到了第十年,課稅件數將突破10萬件,稅收可達278.7億元。
張盛和也指出,過去房市低迷主因是政策未定,買方多處觀望,現在遊戲規則明確,正常需求會進場,奢侈稅退場也有助於活絡買氣。
三讀通過條文規定,房地合一稅依持有期間長短分級課稅,持有一年以下出售,利得的課稅稅率為45%;持有一年以上、二年以下,稅率35%;持有二年以上、十年以下為20%;持有超過十年為15%,持有期間愈短,適用稅率愈高,以遏止短期投機炒作。為避免錯殺,因調職等非自願性因素交易持有二年內的房屋,可適用正常稅率20%;個人以自有土地與營利事業合建房屋,自土地取得日起算二年內銷售房屋,不算作短期投機,且可強化房屋供給,同樣適用正常稅率20%。
國民黨立委賴士葆說,這是台灣立法史上最大一個案子,過去外國人看到台灣稅制只有搖頭的份,現在終於讓房地合一稅制上路,創造行政、立法合作最佳模式。
建商獲利 恐下修5%
現在售出土地只需繳土地增值稅,明年房地合一稅上路後,土地也要以實價課稅,建商表示,獲利恐被稀釋,初估未來獲利將下修3%到5%,恐影響建商營運表現。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,以舊制來看,現階段出售房屋的獲利是以房地比率,再分離計算課稅,其中土地須繳增值稅,而不再計入獲利所得,故以舊制來算,所得多為房屋獲利,再併入綜合所得稅繳交。
賴正鎰估 引發短期購屋熱
立法院三讀通過「房地合一」所得稅法部分條文修正案,商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰昨(5)日表示,市場利空出盡,預估今天起至明年1月1日前,將會引發一波自用住宅的購屋潮。
賴正鎰分析,有意購屋者過去八個多月持觀望態度,但通過新法後,大家勢必會想要搶在明年1月1日前購買,才得以適用舊制,且現在買房也比較便宜。他預估短期內將創造一波自用購屋及建商大量推案的房市熱潮,這些原本就有意買房自住者迅速進場,尤其新成屋成交率會很高、很快。
針對原本房產業界對於房地合一的意見紛歧,現在多數轉為支持,賴正鎰認為,但經過財政部說明,現有自持房屋的850萬戶,未來繼承遺產時既然沒有交易買賣,就不會有課稅問題。
房仲看法 年底前現贈與潮
房地合一通過,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,短期市場將出現「成交量回升、成屋賣方緩售及長線投資型買方進場」三大現象,甚至年底前有可能出現節稅贈與潮,將刺激下半年成交量增加約二成幅度。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去年贈與移轉棟數創下歷史新高,達5.5萬棟,明年房地合一上路後,受贈者再轉手獲利將出現相當可觀的財產交易所得,導致贈與節稅規劃的效應大減,加上遺贈稅的檢討聲浪,恐讓今年下半年出現一波節稅贈與潮,或是二等親內買賣的移轉潮,推估今年贈與移轉棟數有望上看6萬棟,創新高。
失神已久的房地產市場,在昨(5)日房地合一稅三讀通過後,下半年房市有機會「回神」。明年政策上路後,市場也有可能出現預售屋轉售潮、投資客觀望等現象出現。
東森房屋董事長王應傑表示,房地合一稅不溯及既往,原先受奢侈稅兩年閉鎖期的限制將因新法得到解套,因此在新法上路前的蜜月期,因適用舊制、稅負較低,有自住或換屋剛性需求的買方有機會在年底前浮現,下半年成交量有機會增二成。

解碼房地合一稅/非境內居住者售屋 稅負較重

經濟日報記者/陳美珍

與綜合所得稅稅率比較,房地合一課稅制施行後,出售房產的利得稅負最高亦達到45%。不過,與一般所得不同之處在於,房產利得稅率不是一成不變,而是根據持有期間長短,決定稅負輕重,持有超過十年以上,可按最低稅率15%繳稅。
立法院通過的所得稅法部分條文修正草案,有關房地合一課稅制的一般性稅率(即非自用住宅),依據所有權人為企業或個人、身分是境內居住者或非境內居住者,以及持有房產期間長短,分別訂有二到四級高、低不同的稅率。
以個人為例,境內居住者的適用稅率與「非境內居住者」相比,稅率級距不僅較多,還可擁有長期持有的輕稅選擇;而非境內居住者因其適用稅率的分級較少,在台售屋利得稅負,平均會較居住者為重。
依據稅法,境內居住者適用的房地合一稅率共分四級,按其持有不動產年限依序是:期間未達一年,稅率45%;持有一年以上、未達二年的稅率是35%;持有二年以上、未達十年為20%;持有超過十年才出售,稅率降至15%。
非境內居住者出售在台持有的不動產,利得稅率只有二級,持有期不滿一年,會被課以45%最高稅率;持有超過一年,稅率降為35%。

注:資料來源:財政部單位:%記者陳美珍/製表

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換言之,雖然房地合一課稅制施行後,境內外居住者的最高稅負表面一致,但境內居住者只要長期持有不動產,不要在二年內從事短期買賣行為,出售房產的利得就可降至20%以下,遠較非境內居住者為輕。
既然境內與境外居住者的稅率大不相同,所謂境內居住者究竟指得是誰?按照稅法規定,境內居住者必須合乎:在中華民國境內有住所,且經常居住在我國境內;或是,在中華民國境內無住所,但在一個課稅年度內於我國境內居留滿183天者。兩項要件只要符合其中之一,即是我國境內居住者。
例如甲舉家遷美並長期在美國工作,甲在台灣留有一棟房產,依規定,只要甲在一個課稅年度內,返台並居留時間逾183天,甲就算是台灣的居住者。非境內居住之個人的適用稅率,與總機構在中華民國境外的企業完全一致,這項高稅率的設計目的,在防止外籍人士與外資企業來台炒房。至於我國境內一般營利事業的房地合一稅率維持17%,與正常營所稅率一致。
(基礎篇四之二)

解碼房地合一稅/兩時點買房產 按新制課稅

經濟日報記者/陳美珍

前言:房地合一制完成立法,明年1月1日起實施。經濟日報製作「解碼房地合一稅」系列報導,介紹攸關房產移轉稅負的重要制度,分別從基礎篇、實務篇與因應篇,詳細解碼房地合一制,輔助讀者在明年新制施行後,充分掌握並瞭解自身的稅負權益。
①去年1月2日後取得,持有不滿二年出售
②明年1月1日後購入依房地合一制課利得稅
不是所有出售房產的人,都要適用房地合一課稅新制。新法明訂,合一課稅新制明(2016)年1月1日開始實施,買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產,才是房地合一新制的目標對象。
換言之,明年起雖然將要施行房屋、土地利得合併課徵所得稅的「房地合一」制,但是,目前房屋與土地分開課稅的舊制,仍會在新制施行後與之併存,形成雙軌課稅的狀態。
依立院三讀後所得稅法部分條文修正案,房地合一制課徵範圍包括:單獨出售房屋(含以設定地上權方式的房屋使用權)、同時出售房屋及其坐落基地,或依法得核發建造執造的土地在內。
這些被納入按房、地利得合一課稅的房產,售屋獲利是否要按新制課稅,還須取決於房產所有權人取得及出售不動產的時點而定。
簡單來說,必須強制按新制合一課徵利得稅者有:
一,取得房產日期在明年1月1日之後,且出售時點也是明年以後的房產。
二、取得房產日期落在去(2014)年1月2日(含2日)以後的舊房產,明年1月1日房地合一施行後出售,換算持有期間不滿二年時,即使房產是在新制前取得,仍要按合一制課徵利得稅。
由此可知,不是在以上兩個時點取得的房產,明年房地合一課稅制實施時,所有權人出售房產的利得,都不會受到合一課稅的影響,仍可按照舊制分開課稅。也就是房屋交易利得課徵所得稅,土地的利得則是按公告現值課徵土地增值稅。
房地合一課稅新制施行後,土增稅維持現狀課稅不變,但在計算房屋及土地的所得稅時,屬於土地部分依土地稅法計算的土地漲價總數額,可從房地收入中扣除。
經由這套減除土地漲價總數額的過程,即使土地仍要繳納土增稅,房地合一利得只就超過土地漲價數額部分課徵所得稅,因此不會產生重複課稅問題。
另外,配合房地合一課稅,現行房屋、土地的特種貨物及勞務稅(即奢侈稅),也將在明年同步退場。屆時,持有未滿二年出售的房產,只須繳交房地合一利得稅,不必再繳納奢侈稅。
用新制或舊制......怎麼判斷?

資料來源:財政部記者陳美珍/製表

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如何判斷現有的房產,是不是房地合一新制課徵的對象,所有權人首先要確定的就是房產的「取得日期」;其次則是「賣出時點」。
以買賣為例,去(2014)年1月2日以後才買進的房產,現在都已被劃入房地合一的新制課稅圈,所有權人若能持有超過兩年以上再出售,才可以脫離新制合一課稅的範圍,按舊制分開課稅。
舉例來說,甲在2014年2月1日買進A房產,選擇在明(2016)年1月1日出售,計算甲持有A房產從「取得」到「出售」期間不滿二年,甲就要在出售A房產並辦完移轉登記次日起30天內,自行向稅捐機關申報繳納房地合一的利得稅。
反之,甲若選擇在明年3月1日出售A房產,屆時,因為持有期已跨過新舊制「交界線」,甲依法有權按舊制分開課徵利得稅,其屬於房屋部分的交易所得,可在後(2017)年5月,與其他綜合所得一起合併申報;土地部分則只須繳納增值稅,不必另繳所得稅。
再假設一例,甲取得A房產,趕在明年房地合一課稅新制前出售,此時,甲雖是按舊制分別繳納房屋及土地利得稅,但因特種貨物及勞務稅仍未退場,且甲從買進到賣出期間未滿二年,無論賺賠情形為何,甲還要按實際售價,多繳10%奢侈稅。
(基礎篇四之一)

2015年6月3日 星期三

新制房地合一稅高或低?試算給你看

新版房地合一稅課稅範圍
(1)出售房屋、房屋及其座落基地或依法得核發建照執照之土地。
(2)10511日起出售持有2年以內。
(3)10511日起取得且持有逾2年。
優惠稅率
一、自住免稅:
(1)夫妻及未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年,且無供營業使用或出租。
(2)出售房地總價額在4,000萬元以內。
(3)6年內以一次為限。
二、重購退稅:
(1)小屋換大屋:全額退稅。
(2)大屋換小屋:比率退稅
三、長期持有減徵:
(1)持有第3年起,每年減徵4%,最高減徵80%
(2)持有可供建築之空地者,減徵率減半。
課稅稅率
一、居住者:
(1)10511日起出售持有2年以內稅率30%
   (2)10511日起取得且持有逾2年稅率17%
二、非居住者:稅率30%
民眾若無法符合自用住宅三項要件,就需依照一般稅率17%及長期持有減徵,及重購退稅來課稅;當持有未滿2年、外籍或本國籍但非長期居住在台灣者,出售房地總價在4000萬元以上或以下,一律以30%的稅率計算。至於持有房屋數量的多寡,並不在新制房地合一課稅的考量範圍。
財政部認為現行的房地分離課稅制度稅負偏低;若以新房地合一制計算,土地增值稅維持現制課徵,但可依售屋所得扣減土地增值稅的稅基(即公告土地現值漲價總數額),再考量長期持有減徵來課稅,消除重複課稅,使土增稅的租稅優惠不受影響。
民眾持有的房屋,若屬自用住宅可以把握住房地合一稅最重要的觀念,符合上述「自用免稅」三項要件,那新制的房地合一課稅即與你無關,但是仍得繳納土地增值稅。
例子:現制與新制房地合一稅
現制
張大年出售持有8年的房屋,獲利200萬元,必須繳納土地增值稅4萬元,房屋交易所得稅5萬元,總稅負9萬元,租稅負擔率為4.5%

新版房地合一稅
假設張大年出售房屋,無法符合上述三項免稅要件,依照房地合一稅規畫,繳納土地增值稅4萬元,假設土地增值稅稅率是20%,還原得到稅基(出售房屋時當期公告土地現值減購屋時的公告土地現值,即為漲價總數額)20萬元。
張大年售屋時已持有8年,屬長期持有,且符合財政部版本「出售屋屋、房屋及其坐落基地按持有第3年起,每年減徵4%,最高減徵80%」的規定,因此可從第3年到第8年享有減徵各4%,共減徵24%,也就是說,要繳的課稅稅率是房合一稅率17%76折,等於12.92%
以此例獲利200萬元減除土增稅稅基20萬元,再乘以稅率12.92%,得到要繳的房地合一稅是203,256元,再加上必繳土地增值稅4萬元,共繳243256元,租稅負擔率高達12.16%,比起舊制的4.5%多得多,較舊制的總負稅額9萬元增加153256元,納稅額差別甚大,新制房地合一租稅負擔並不輕。
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危機四伏 九成四預售屋契約有詐

經濟日報 記者曾宛琳╱即時報導

民眾購買預售屋得小心契約內容有詐,行政院消費者保護處3月針對六都和新竹縣等七縣市建築業者的「預售屋買賣定型化契約」進行查核,結果32個建案中僅二個建案完全合格,不合格率高達94%,其中違規最嚴重的是高雄聯上實業所推出的聯上峰景,11項項目全都違規。
消保處簡任秘書陳星宏表示,本次共查核契約審閱權、房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算、房地面積誤差及其價款找補、契約總價、履約保證機制、主要建材及其廠牌規格、開工及取得使用執照期限、驗收及違約之處罰等11項目。
消保處處副處長吳政學表示,這次完全符合國家標準的建案只有台中市富宇建設的富宇大雅,及台中市寶鯨建設的富椿莊。違規情節最嚴重高雄市聯上實業推出的聯上峰景,不管是否已簽約,消費者皆可請建商更改契約內容,並請建商改到符合國家標準,若建商不願更改,消費者可向消保處申訴。
消保處表示,此次檢視契約內容後發現,建商違規項目前三名分別為「房地標示及停車位規格」、「房地面積誤差及其價款找補」、「驗屋」。在房地標示及停車位部分,業者違規情形都是未記載停車位高度、車道及其他必要空間面積等,可能造成消費者入住後,才發現停車位高度和家中車輛不符合。
陳星宏說,在土地面積、主建物或房屋登記總面積有誤差部分,其不足部分建商均應「全部」找補,若超過部分,消費者只找補2%為限,舉例來說,若消費者今天購買100坪的房子,實際交屋後,若坪數大於100坪,消費者僅需付102坪以內的價錢,但若不到100坪,建商須退錢。
吳政學說,目前已請個地方政府地政局處對查核結果不符合規定的建商,依消費者保護法第36條要求建商限期改善,若逾期仍不改善,將依消保法第58條開罰6萬至150萬,可連續開罰,罰到廠商改善完畢。
上櫃建商聯上實業上午喊冤表示,消保處日前來清水函要求將建案契約送查,公司於4月1日送查後,迄今沒有任何單位告知不符規定,也未要改正;該公司強調都是按照政府公布定型化契約訂約,到現在也不知道違反什麼規定。

房地合一院版 恐衍生六個現象

經濟日報 記者郭及天╱即時報導

行政院版的房地合一終於定案,其中日出條款定在明年一月一號,預估99%的屋主不受影響,日後出售持有時間滿兩年,還是按目前的申報方式報稅。信義房屋則認為行政院版的房地合一,將出現六個現象,包括第一個使用400萬元免稅的民眾,可能出現在2022年,自住短期持有沒減免,人頭效益降低,新制上路後預售交屋者適用房地合一等。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,按目前房地合一的規劃來看,未來市場可能會出現6個現象,首先是第一個適用自用400萬元以內免稅的民眾,可能出現在2022年,另外,由於房地合一稅對於自住一戶的民眾,短期交易不具有優惠減免措施,因此過去使用人頭刻意規避奢侈稅的狀況,將明顯減少,第三個就是購買預售案的民眾,雖然購買時間是1~2年前,但登記買賣移轉的時間若在新制上路後,則交屋後再出售就得適用房地合一的新制。
第四個是近年相當熱絡的贈與行為,多是利用公告價格與市價之間的落差進行節稅,但日後若受贈者出售,並以房地合一實價申報時,將會產生可觀的資本利得,贈與行為的效益將大打折扣,因此還得規劃日後售屋怎麼節稅,才不會讓贈與效益打了折扣。
第五個由於房地合一和舊制的申報制度相比,最大差異在於舊制土地免資本利得稅,假設未來長期房價有上漲的空間,新制上路前購買,並持有超過2年時間,出售都適用舊制,上路前購屋相對划算。
第六個,雖然一般住宅在房價上漲的狀況下,採舊制申報較新制划算,但台北市的高級住宅則可能新制較舊制划算,主要是因為高級住宅的房屋評定現值高,加上併入個人所得後可能會適用40%或45%的稅率,因此新制持有超過兩年的20%或15%可能反而划算。