【買房會賺嗎】退休族買大學城、工業區 租金報酬率達8.3%

【文╱Amy Wang】
買房子當包租公是許多人的夢想，而楊先生利用置產收租，提早到50歲就退休！楊先生從小就住在龜山長庚醫院附近，非常熟悉龜山、林口一帶環境，他看中工業區、科學園區以及周邊大學城帶來的人口紅利，從近幾年開始布局，近期買下鄰近醒吾科技大學的4樓及頂加公寓，隔成6間套房，每年可收到43.2萬元租金，租金報酬率達到8.3%。

楊先生指出，整個林口特定區包含龜山長庚以及林口新市鎮，周邊就有5個工業區、1個科學園區，包含：工一、工二、工三、工四、工五，共計5個工業區，全部工業用地達569公頃，另外還有華亞科學園區，周邊更有長庚大學、國立體育學院、醒吾科技大學等學校，加上長庚醫院醫護人員、長照病患的家屬，租屋市場相當龐大且穩定。

買大學旁公寓 隔6間出租

他除了手上已經有數個隔套出租的公寓，近期又買下位於醒吾科技大學旁的公寓，總價為520萬元，權狀坪數雖然僅28坪，但因為有頂加，因此總使用坪數達到40坪，可隔成6間套房出租，以區域租金行情，每間套房每月租金為6000元，以滿租狀態，這間公寓每年就可帶給他43.2萬元的租金，年報酬率為8.3%，即使加上每年修繕成本10萬元，報酬率也達到6.4%，李先生也預期在出租10年後，就可以將資金回收了。

他提到，自己在選擇收租屋的地點，除了鎖定有大學的區域，周邊也要有工業區或科學園區，主因在於，雖然大學生租屋相對穩定，但也不可不預防未來少子化的問題，因此加入就業人口租屋，盡可能讓出租狀況維持在滿租水準，目前置產地點多半會選擇交通便利、就業人口密集的商圈及大學城周邊。

與房仲交好 可優先看屋

除此之外，購屋成本也很重要，他表示，自己平常閒暇就是以看房子為樂，和區域仲介都保持良好關係，因此一旦有APPLE案件，仲介就會立刻通知他看屋，只要投報率達4%，他就會入手。

選擇好地段可以維持租金收入，此外，他也指出，挑選租客也是一大重點！楊先生說，在篩選租客時，要確認他的工作狀況、家庭背景以外，從看屋當下也可以觀察，「像是會不會遵守看屋時間，繳納押金時會不會找藉口拖時間、甚至要求分期付款，透過這些觀察，就可以判斷這個人會不會是個優質的好房客。」

【買房會賺嗎】收租繳房貸 設計師養出4間房

【文／陳佳祺】
買屋，人人都希望買到增值屋，買對房子不僅可出租，還有機會用翻倍的價格賣出物件。擁有4次買房經驗的林峰安，一直認為有土斯有財，買房能保值，同時也是一個強迫存錢的好方法，自己就用了買房收租的方式持續買房，目前已擁有4間房產。

從事室內設計業的林峰安分享第1次的買房經驗，自己是土生土長的新莊人，在而立之年時，因為組織了小家庭，有了購屋需求，就開始注意自家周邊的老宅產品。林峰安回憶，當時因為還與父母同住，買房這件事其實不急著買，在一次散步的路程中，偶然看到一間房子貼出售，才電聯房仲洽談。

450萬首購起家厝

經過電話詢問後才知道，原屋主開價600萬元，但當時林峰安事業才剛剛起步，夫妻兩人只買得起總價約400多萬元的中古屋，本以為買到的機會渺茫，但在一次又一次的議價之後，最後用了總價450萬元買下人生第1間起家厝，這次的經驗讓林峰安對於買房有了好的印象。

為何會繼續購入第2間房？林峰安笑說，其實只是因緣巧合下買的。當時因為朋友的朋友要移民國外，急著將台灣的房產變現，林峰安看重物件的未來發展性，認為這物件位在新莊副都心，未來會有5大行政要區、電影院及百貨商城等眾多建設，未來可望帶動周邊房市發展，且買進價格低於行情，因此買入了第2間房，為了支出房貸，簡單裝修後就出租給需要的人。

「錢只會愈來愈薄」

有了前面2次的買房經驗，林峰安培養了看房的習慣，持續買房是因為他認為，貨幣會有通膨的問題，像以前若拿1000元到市場買菜，還可以有剩餘的錢，但現在去市場買菜，不僅買不了多少東西、還可能要再加幾百元才買得起，在錢愈來愈薄下，買房就成了保值的好方法。

林峰安之後也用便宜的價格買下了第3間房，在經濟條件穩定成長的基礎下，提早付清前3間的房貸。林峰安希望給孩子一個更大的生活空間，選擇搬離第1間小坪數住宅，買下了第4間約70坪的大房子，林峰安分享，這間房子相對在貸款上壓力就比較小，因為可以拿3間房的收租效益繳第4間房的房貸，生活相對輕鬆。

館長也是無殼蝸牛！ 不買房原因曝光

今周刊 2019年04月01日

館長陳之漢向來形象鮮明，敢言的個性吸引不少粉絲，而擁有4家健身中心及運動服飾品牌的他，看似收入頗豐，也常在發生天災人禍時，跳出來大方捐款，但在接受《聯合報》專訪時，提到自己現在也是租屋族，因為「我把資金多投入事業體，房子就是住的地方而已」

館長在2016年時，曾針對房市議題開砲，表示現在年輕人薪水低，想買房光靠薪水也難以存到自備款，更不用說買了房子後，每個月還要還貸款，且房市低迷，身邊的朋友不敢買，還預估房市5年後也起不來。

館長當時也提到，以新莊副都心40坪房子為例，如果用買的要花1520萬，但用租的話，每月租金約2萬5到3萬間，如果租20年只需要550多萬，且房子還會折價，看20年後這間房還有沒有1520萬的價值。

雖然館長看空房市，但美國知名白手起家的富豪巴克（David Bach）認為，年輕人想要更快累積財富，最好早點買房，但仍有幾個狀況是租房好過於買房。

巴克提到，如果覺得未來3年內有搬家可能，就不應該買房子，因為買房是長期投資，且初期投資金額高昂，非短期投資。另外，如果工作不穩定，收入僅能應付日常生活，也別考慮買房。巴克指出，理想的狀況是，付出頭期款後，就算暫時沒有收入，也有存款至少能繳完一年的房貸。

如果年輕人打算要生小孩，巴克也不建議買房，因為生小孩後，可能需要更大空間，因此別急著買小房子，因為隨著家人變多，可能幾年後就得搬家，因此還是要視情況決定購屋或租屋，因為這在財務及生活上都是重大決定。

【買房會賺嗎】買賣逾10次 達人Joyce賣一間賺百萬

【文／陳宥里】
當30～40歲青壯年正在為買一間屬於自己的房子掙扎時，36歲的買房達人Joyce卻早已買賣過房子逾10次，憑藉著精準眼光，平均每次獲利約百萬元，從想買屋自住的小資族晉升為擁有多間房屋收租的包租婆，更建議想複製成功經驗的年輕人不妨從頂加公寓入手，自住、收租兼等增值，3個願望一次滿足。

剛出社會的Joyce與家人同住，並進入極為穩定地市政府公務體系工作，每天過著規律的生活，「當時家人管得很嚴，我就很想要搬出去、有一間自己的房子」Joyce聊到這個現在聽來有點好笑的購屋動機，加上公職工作內容枯燥，Joyce決定選擇到銀行上班，藉機更進一步瞭解房貸相關事務。

首選地點 便宜就好屋況其次

為了買房，Joyce認真存錢，在外商銀行從事放款業務工作，幾年下來就存到了第一桶金，但她仍嫌不足，為了讓買房的頭期款更充足，於是決定將錢投入股市。「當時操作的方式都是存到一些錢就買1張，存到錢就買1張，想說上市櫃公司沒這麼容易倒吧」，持續這樣盲目存股一陣子，直到有一天Joyce回頭檢視自身財務，發現交割戶頭裡的本金不僅沒成長、反而還縮水，決心不再投入股市。

Joyce一邊辛苦工作存錢，同時也持續不懈地看房子，直到有一天，遇到一間靠近捷運站、但價格卻低於市價行情很多的房子，「價格便宜當然是因為它的屋況非常非常地差，但我不在乎，因為重點就是Location、Location、Location，地點好的話，我就不在乎內部屋況」Joyce這樣分析，她認為完善的生活機能才能住的舒服。

新手入門 頂加公寓自住收租

基於購屋想同時滿足自住加投資的需求，Joyce裝潢並不隨便、反而格外用心。她坦言，「很害怕如果裝潢下去但沒賣掉，最後是我得住在房子裡」，所以裝潢時就把房屋整體風格、格局、動線改成是自己喜歡的，殊不知裝潢完成後，反而讓上門看屋的人覺得這房子很棒，就這樣第一次買賣房屋就為自己再賺1桶金。

秉持著相同的模式，重複著買屋、裝潢翻修，收租等待好價錢再轉售，買賣過的物件超過10件，平均每件轉售獲利約100萬元，目前Joyce手頭持有多間房屋收租，「現階段房市因市況、稅制的緣故，不像之前這麼好做，暫時維持手上物件的數量，沒再積極購入新的物件」她這樣說。

想再次完全複製Joyce成功的經驗並不容易，但Joyce建議30~40歲想買房自住兼投資的年輕人，不妨選擇含有加蓋的公寓頂樓物件。她分析，「頂加雖然沒有權狀、而且拆算單價也比較貴，但自己可以住4樓，加蓋部分出租，等同有人幫忙付房貸，相對減輕負擔，況且政府推動危老重建，符合條件的老公寓有機會用政府的資源做都更，可邊自住、收租一邊又等都更增值，是個不錯的選擇。」

房地產致富的十大秘笈

【文．胡偉良】

(1)瞭解房產知識

在買房前，一定要瞭解一些房產的基本知識，對房市要有一個大概的瞭解，做到心中有數，避免自己在購房時被銷售人員哄騙。其次，也要隨時去掌握一些房產的政策與動態，避免因認知錯誤而給自己帶來麻煩。

(2)注意房屋的結構安全性

不同時期建築完成的建築物都必須符合該時期的建築法規要求，施工嚴謹的建築物其品質安全度至少能符合法規要求，會比規範要求的略優，但仍有侷限性，至於施工不夠嚴謹的，那就更糟了。

(3)城市的選擇

筆者一直堅持的觀點是，只有一定規模的城市才有真正的房地產投資價值。大城市的房產不僅有居住需求，還有金融、身分的需求，當然也有生活機能、城市紅利等實實在在的需求。長期看來，只有人口持續且保持一定幅度流入的城市，其房地產才有較大增長潛力。這也說明了台北市的房價為什麼始終保持領先。

除此之外，也要多研究城市規劃，找城市重點發展的區域。像是副都市中心、科技園區這類可以帶來就業機會的城市建設計畫。

(4)區域(地段)的選擇

選擇對了一個城市，成功機率就可以達到七○％以上。但是還有功課要做，就是城市內部區域(地段)的選擇。筆者的建議是，儘量避免破舊的老區，選擇新發展的城區，特別是城郊結合的新區，以十年前房屋選擇為例，避開萬華、大同(破舊的老區)，選擇信義(新發展的城區)、內湖(城郊結合的新區)就是正確選擇。

至於現在怎麼選擇？則要注意政府的中長期規劃走向，其目的是再造經濟增長點，帶動全市發展。

(5)面積(坪數)選擇

投資型房產，購買面積(坪數)不能過大，實力強寧願多買幾間。因為房子是用來住的，接手的人一般是剛性需求。一個城市的房子，每到一個總價帶都會面臨一定瓶頸期，成交量會顯著減少。

至於買多大面積(坪數)，大致的原則是，房價越高的區域，購買面積越小，20至30坪最適合出手，最好不要超過五十坪。

(6)建商品牌、信譽的選擇

這裡品牌指的是建商品牌和物業管理品牌。這兩個品牌都會有溢價(Premium)，也是房子保值增值的利器。相信買過房的朋友都知道，許多換房的原因之一也是因為物業服務差的因素。

有品牌、信譽的建商一般在房屋營建品質、庭園景觀、生活配套等都做得相對較好，一般也會引入口碑較好的物業公司來管理，對社區環境、秩序、品質的維護較有保障。這類房子在轉手的時候，價格比周邊普通社區高20～30％都很正常，且容易轉手。

(7)選擇好的房型(格局)

戶型好壞直接影響到將來的居住舒適度，差的戶型不僅浪費空間面積，居住起來也十分不便。選擇格局方正的，這樣的房子也可以透過裝修設計，把格局方正的優勢最大限度釋放出來。尤其當今房價這麼貴，格局方正的房子，才能把每一寸空間都充分利用。

(8)慎選鄰居

千金買房，萬金買鄰。不管你花多少錢買的房，決定你生活品質的人是你的鄰居，尤其是住在你樓上的那位，所以買房前宜先留意一下社區住戶的背景。

(9)善用槓桿

房子是這個社會上唯一一個可以三十年分期付款買的東西，這是制度給購屋者的福利，要珍惜，不珍惜就等於被別人占了便宜，付款的期限愈長，每個月還貸款的壓力也愈小，更何況通貨膨脹率經常是高過房貸利息的，所以不要怕付利息。

(10)把握購房時機

當房市處於下行階段的時候，此時市場風險低，泡沫少，反而更安全。要抱持買入之後未來房價要上漲的想法去買房。

財富增長的路上，一步落後，後面步步都會落後，差距只會越拉越大。

防堵回流資金湧入住宅市場 仍需配套

【文/住展房屋網】根據觀察近期新進推案紛紛再度拉高開價，其中原因除了買氣回升，讓建商對未來市場更加樂觀外，另一近因則是再度浮現台商回流潮；尤其經濟部剛搬出的新春拼經濟四大菜，其一也是鼓勵台商返鄉投資。

然於此同時，外界也開始擔心，是否會重演99年遺贈稅率調降後，資金湧進住宅房市、快速堆高房價，進而引發高民怨的情事；畢竟當時調降遺贈稅率的馬政府，也口口聲聲說海外台商華人資金回流將會進行實體投資，但結果卻完全不是這麼回事。

面對這波台商返鄉及資金回流，確實已有不少業者高度期待；不過也有部分業者的態度相對保留，認為一切還需再觀察。最近推案及銷售都相當積極的璞園建築張嘉生總經理就分析指出，99年那一波純粹是稅率調降、促使熱錢流回台灣，而且當時台商的確也是口袋滿滿。

相較之下，這波回流固然也帶回可關資金，但很大目的是把生產線拉回台灣，尤其這幾年台商在對岸經營狀況也大不如前。所以目前較能預見的，會是工業區土地或商辦場辦相關產品需求大增，價格也有很大機會拉高，但住宅房市是否再度掀起資金行情、價格上漲，則仍需觀察。

不過張嘉生也提醒，99年那波資金回流，最後會大舉流入住宅房市，主要還是當時根本沒有合適的投資管道，這些資金最後當然是選擇相對穩定保值的住宅不動產。因此這波鼓勵台商回流，政府方面相關配套絕不可少，如此才能避免過多資金再度流入住宅市場。

畢竟房價波動過大，對類似璞園這類以主攻都會區合建或都更的開發商來說，其實不見得是好事；原因在於，要是資金行情再度上演、讓房價在度大幅走揚，甚至飆漲，則地主肯定預期更多、索求更大，這樣下來反而更難整合。

無可否認，台商返鄉幾乎已成定局；如果執政黨想要避免重蹈前朝政府覆轍、進一步失去民心，就應該盡快提出引導回流資金投資實體產業的具體辦法，甚至還要配合相關管制措施，否則基於有土斯有財觀念的根深蒂固，仍無法百分之百保證，這波台商回流資金，不會再度流入住宅市場、堆高價格。 

房東注意！高市首創要求出租前裝住警器 最高罰3萬

聯合報 記者劉星君╱即時報導

去年5月高市鼓山區發生出租雅房火警造成3死，高市府消防局有鑒於國內發生多起住宅火災造成重大傷亡情況，今年1月24日公告修正「高雄市火災預防自治條例」，首創全國強制要求房東（即管理權人）應於住宅場所出租前設置「住宅用火災警報器」，強化此類型場所火災初期預警能力，保障租屋族居住安全，若出租前未安裝住警器，最高可開罰3萬元罰鍰。

高市消防局火災預防科統計，近年來火災資料，建築物火災以一般住宅火災為主，肇因於民眾不當用火、用電習慣，居家堆置過多雜物及使用易燃材料裝修進而擴大火勢等複合因素造成，影響民眾生命財產安全。

火災預防科指出，夜晚睡覺時，民眾警覺性與反應力較低，往往較晚發現火災，以致於來不及應變或避難逃生，造成人員傷亡，裝設「住宅用火災警報器」可提早預警火災發生，提早應變與避難逃生，降低火災傷亡。

火災預防科說，美國從1970年推動設置住警器的經驗顯示，裝設「住宅用火災警報器」可有效降低50%火災死亡率，保護人命安全有重大功效。

高市消防局此次修正「高雄市火災預防自治條例」，強制要求房東應在出租前設置「住宅用火災警報器」，並在租賃期間維護。若沒有設置，根據高雄市火災預防自治條例第11條，處6千元以上3萬元以下罰鍰，並命期限改善；屆期仍不改善者，得按次處罰至改善為止。

高雄市消防局火災預防科表示，依法要求強化租賃住宅場所的火災預警能力；同時呼籲高雄市租屋族群若發現房東沒有裝設「住宅用火災警報器」可要求房東依法設置或撥打119向消防局反應，消防局將派員前往稽查。