2017年8月28日 星期一

強化調查權 揪出不實登載

經濟日報 記者潘姿羽/台北報導
實價登錄制度已被廣泛查詢、應用,資料正確性更顯重要,內政部本次修法將強化「調查權」並加重罰鍰,擬與稅捐機關、金融機構合作,查核偏離市場行情買賣案件的價格真實性。
現行實價登錄制度規定,若資訊錯誤或登載不實,將罰3萬至15萬元;儘管登載不實並非常態,坊間確實存在登錄假行情的情況,除業者可能靠假行情替房價「撐盤」,也可能是屋主基於私人因素要求地政士高報交易價格。
內政部地政司長王靚琇表示,將在平均地權條例中,加入強化地政單位對登錄價格真實性的調查權,希望未來查訪買賣案件時,對偏離行情案件,能有更多工具判斷是否真實,如買賣雙方出具證明文件,或請稅捐機關或金融單位提供佐證等。
王靚琇指出,目前地政單位僅能請仲介、地政士等不動產業者出具資料,若覺得資料有疑義,因法律沒有給予權限,很難取得更多能協助判斷價格真實性的資訊;修法後,地政單位便依法有據,有更多調查權限。
至於資訊錯誤或登載不實的罰鍰金額,王靚琇表示,將對屢勸不改、刻意登載不實的案件加重罰鍰,才能形成嚇阻作用。

房東浮訂電價標準 綠委喊要明訂上限

經濟日報 記者陳慶徽╱即時報導
近日全台面臨限電危機,今(15)日綠委林俊憲召開記者會,指出在目前租賃市場中,許多房東訂出的電費計價方式不合理,使房客必須負擔高於實際電價水準的電費,對此,他呼籲消保處立刻研擬公平收費範圍,要求最高的電費收取價格不得高於台電的用電上限價格標準。
林俊憲指出,全台共有286萬個買不起房、必須在外租屋的無殼蝸牛,依據台電電價累進計算方式,於夏季月份,120度以下每度的費率是1.63元,121至330度的部分則是每度2.38元;上租屋網查看,卻時常可以看到許多房東收取每度5元以上的電價標準,此收費標準是任由房東漫天喊價,賺取電費價差。
根據台電統計,去年平均每戶家庭用電量是303度。林俊憲表示,台電夏季要收到每度電超過6元的水準,該用戶每月用電量也必須超過1000度才有可能,目前甚至有個案房東每度電是收取到超過6元,對此林俊憲直批「非常離譜」。
林俊憲呼籲,未來房客應採行「實支實付」的方式繳交電價,依據該房東實際需繳付給台電的電價數目,依比例交由房客分擔。他強調,此方式只是依據使用者付費原則,讓房客使用多少就承擔多少,並不會讓房東有所吃虧,
內政部地政司科長陳啟明提到,在今年1月才正式施行的房屋租賃定型化契約中,針對租賃市場中電價收取標準,是規定由房東房客共同決定。他談到,而當時會如此訂定,是考量每個個案中的需求都不大相同,另外還有個案中的房間、居住人數與台電夏季電價收取費率不同等,也都是必須納入收費考量的因素。
陳啟明指出,若租戶是整棟整戶類型,則在電價收取上便不會有問題。他表示,目前大家比較關切的是若租戶是以樓層中的套房或是雅房形式承租,在這情況,一般房東為方便計算會設置獨立電錶計算,但是同時又會以公共區域供電與台電累進電費計價方式為由,來訂出收費標準。陳啟明說,針對這部份的契約修正方向,內政部會持續蒐集相關意見,在另行做評估。
台電業務處副處長黃美蓮表示,目前台電採取的是累進電價,並且收費按照整戶收取,因此若是房客是整戶繳納就不會產生所付電價不一致的問題,但若要細分到每戶中各分住承租者的單位來收取電費,以台電角度來看,有些執行上的難度。
另外,林俊憲同時也質疑,認為電業法雖然沒有明確規範「用戶賣電」,但對於發展電業生產出的產能,明文規定只能賣給台電,而針對房東提高電價差距這種行為,是否有轉賣電力的疑慮?而黃美蓮則補充表示,對於台電來說,收取電費就是按照每戶的實際申請用電,並沒有轉手的問題,只是要看用戶端是誰要來分擔這些費用。

法拍屋移轉增加 投資客現蹤

聯合報 記者郭及天/台北報導
內政部統計,今年上半年建物拍賣移轉為二四二五件,年增率約百分之十六,預估今年法拍移轉件數可能出現自二○○九年之後首次增加的情形。法拍業者表示,法拍屋供給規模微幅增加,不過也有買盤開始接手,特別近一、二個月來,有些標的已出現一些投資客進場蹤跡。
全台法拍移轉件數在二○○九年為二點八七萬件,此後隨著房市熱絡及低利環境逐年快速降低,去年更只有四六三○件,今年上半年則出現首次反轉向上。法拍業者分析,目前房價與高點相較平均跌幅約一成至一成五,不過房貸利率仍處低檔,加上信用管制解除後近來銀行對核貸及轉貸相對寬鬆,壓抑了法拍屋大量釋出。
就需求面來看,過去幾年因為法拍屋套利空間有限,專業投資客絕跡,買盤多數為自用型或需求型買方,近一、二月來,部分位雙北市、適自住型態的住宅個案,進入三、四拍的後段拍次後,因底價只剩一拍底價的五一折至六四折,不乏吸引多組人馬搶標,得標價甚至衝上拍底價,也開始出現投資客進場蹤跡。
法拍業者觀察,一來顯示部分投資客對於房價回穩、低價進貨的法拍屋套利空間的期待值提高,二來顯示市場對於適合自用型標的買盤,仍相對強勁。

實價登錄更透明 擬修法完整揭露門牌

內政部次長花敬群今天表示,實價登錄上路至今滿5年,大幅提升台灣在全球經商的透明度,未來修法將完整揭露不動產門牌,不涉及個資,只是揭露標的物真實訊息,讓登錄更透明。
中國國民黨籍立法委員盧秀燕今天在立法院舉行「實價登錄施行滿5週年之成效與實價課稅配套措施何在之總檢討」公聽會,邀請花敬群,以及財政部賦稅署副署長宋秀玲等人與會。
花敬群表示,實價登錄從民國101年8月上路至今滿5年,累積近180萬筆資料、8630萬人次查詢,實價登錄的推動也大幅提升台灣在全球經商的透明度,但還有要再精進的地方,未來針對改善實價登錄,將以更即時、更透明、更正確等三個核心概念進行修法。
他說,現行是買賣登記後30天內可做實價登錄,未來修法是登記併登錄,減少30天的時間落差,即時把資訊揭露。
花敬群說,而依現行不動產經紀業管理條例第24條之一規定,預售屋僅需在結案後30天內登錄即可,時差嚴重,未來修法,預售屋只要簽訂買賣契約後30天內就要完成登錄,讓預售資料能真正發揮效果。
花敬群表示,未來修法也努力將既有近180萬筆資料,回歸到完整門牌揭露方向,不動產的門牌或地號資訊完整顯示。他說,這無個資問題,實價登錄只是揭露標的物真實訊息,所有資料透明的國家也都這樣做。
他說,目前實價登錄絕大多數案例由地政士擔任申報義務人,但內政部認為買賣雙方才是交易主體,將修法轉為買賣雙方,掌握真正的交易價錢。另外也將嘗試把實價登錄資料不得作為課稅依據的限制規範拿掉。
宋秀玲表示,目前其實已經有在用實價登錄的價格進行課稅,尊重內政部意見,未來會一同配合。

實價登錄五周年 內政部盼未來更即時透明

經濟日報 記者陳慶徽╱即時報導
實價登錄上路滿五年,為房地產業帶來許多改變,國民黨籍立委盧秀燕今(18)日於立法院召開公聽會,就制度成效進行檢討。會中,內政部次長花敬群提到,未來修法方向將朝持續以「即時、透明、正確」等三原則進行檢討,其中,他指出未來內政部將藉由刪除條文的方式,讓實價登錄資訊供課稅使用。
根據《平均地權條例》明訂,已登錄不動產交易價格資訊,在相關配套完全建立且立法後,才可以做為課稅依據。花敬群提到,現行實務上賦稅署在收稅時,便已會以實價登錄資訊來課稅,而內政部也認為,實價登錄所登載的價格資訊本來就是由政府管道公開揭露,為最正確、合理的公開訊息,因此,目前條文卻規定暫時無法使此資訊課稅,「這樣的條文有不洽當處,我們嘗試把它刪除。」
對於此條文,財政部賦稅署副署長宋秀玲補充,外界認為賦稅署尚未以實際交易價格來課稅這件事其實與事實有出入。她強調,其實目前在許多案例上,賦稅署早已開始透過行使調查權來查出實際交易價格,並以此作為課稅基準,其中尤其屬土地交易頻繁者更是賦稅署追查目標,「我們本來就有在做。」
除以實價登錄課稅外,花敬群另外提到,未來內政部推動的修法方向將在「即時、透明、正確」等三大方向下進行,實際內容包含還包括縮短實價登錄時間差,加快資訊揭露效率、門牌去區段化、建商自行銷售的預售屋全面納管、申報義務人由地政士改為買賣雙方等。他說,為避免資訊不實,內政部也將另外增訂主管機關的查核權作為配套措施。
花敬群表示,若有登記義務人屢經查核後仍不改善,將祭出相關罰則。然而,他強調,此部分的修法意指不在「罰」,而是為追求資訊正確,要求大家符合規定所訂定的規矩。
此外,本次公聽會中另外也有討論到,針對房屋在經贈與或繼承後,該應以房屋評定現值還是實際交易價格來課稅的議題。對此,宋秀玲表示,由於在繼承或是贈與行為發生時,並未產生「交易」行為,因此,即使政府開放供民眾選擇以實際交易價格課稅,但由於在該時間點上,其房屋並未被交易,因此如何在當下對其價值做認定,將是一大難題。
宋秀玲指出,由於受贈與人或繼承人在得到該不動產時,其取得成本與該房屋當下價值並不相同,在大部分案例甚至可能取得幾乎沒有成本。她強調「很多是事情無法這樣連結」,因此她認為在這些案例下遭轉移的不動產,仍應以分段來進行認定與課徵稅收。
最後,宋秀玲提到,近年不管是房屋評定現值或是土地公告現值,政府都正努力促使這兩者價值接近市價水準。她認為,若未來此兩種價格皆與實價登錄價格同步時,那此類課稅的稅基認定爭議便會「迎刃而解」。

2017年8月2日 星期三

實價登錄推2.0版 門牌全都露

經濟日報 記者潘姿羽/台北報導
實價登錄制度今(1)日屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,預售屋也要即時登錄,拚下會期送進立法院。
內政部地政司司長王靚琇表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求此制度「更即時、更透明、更正確」,希望這次修法讓不動產市場價格制度更健全;尤其國人已慢慢可接受房價透明的做法,除了改為「門牌全都露」,接下來也會推動不動產履歷,建置完整房屋歷次交易紀錄,這在國外已行之有年,能讓市場更透明。
五大修法方向,首先是門牌去區段化,直接揭露門牌號碼。
現行門牌以30號為一個區間,但往往同一區間房價落差很大。
其次,建立歷次交易價格的「不動產履歷」,民眾可查詢到想買的房子是否在過去幾年多次轉手、價格被炒高。
第三,實價登錄買賣案件申報義務人回歸買賣雙方。內政部官員說明,現行法令是由地政士優先申報登錄,但過去未申報或申報不實遭裁罰的件數,有九成以上是地政士受罰;不過細看受罰原因,多是因業務繁忙或助理不熟悉實務操作造成的人為疏失,並非刻意申報不實。也因此,本次修法擬將申報義務回歸買賣雙方。
第四,預售屋應於簽訂買賣契約書後30日內申報登錄;第五,將建商自售預售屋納入規範,建商自行銷售預售屋也應於買賣契約簽訂後30日內申報登錄。
另外,現行制度是預售屋代銷契約屆滿或終止後申報登錄,內政部官員坦言,實價登錄制度上路後,確實發現建商和代銷傾向將簽約時間拉長,從原本半年、一年,普遍延長到一年以上,導致預售屋登錄時間普遍與交易時間有一年半至二年的時間落差,參考價值降低。
為強化「即時」、「透明」的原則,已規劃預售屋不論是委託代銷還是建商自售,都應在簽訂買賣契約書後30日內申報登錄。
經濟日報提供

包租包管政策上路 桃園市府委辦福利多

中央社
為提供有租屋需求民眾更完善居住保障,桃園市政府推動的「民間住宅包租包管計畫」今天正式開辦,除透過優惠政策鼓勵房東釋出空屋,符合資格的民眾也能獲得租金補助。
桃園市政府住宅發展處長曾榮英表示,由公部門補助推動的「民間住宅包租包管計畫」今天開辦,政府委託民間租屋服務業與房東簽約後再轉租給房客,並負責後續維護管理工作,提供更完善居住品質。
曾榮英表示,房東委託租屋服務管理出租房子,期間每屋月租金收入新台幣1萬元以下部分,免繳綜合所得稅;超過1萬元部分,可再減除60%的房屋必要損耗支出等雙重優惠。另外還提供保證收租及居家安全保險等誘因。
至於出租對象,曾榮英指出,依照今年桃園市家庭年收入及每人每月平均收入不同分為3個級別,符合資格民眾分別可以市價5折、7折及8折租金承租,對有租屋需求的民眾相當具吸引力。
曾榮英也呼籲有租屋需求的民眾,可以於受理時間週一至週五,上午9時至下午6時前往受委託公司辦理,若有相關問題可到官網,查詢相關申請規定。

業者:實價登錄新版不改毒瘤 小英政策會跳票

經濟日報 記者游智文
實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出2.0版本,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,內政部針對實價登錄的五大修正版本,美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租仍不必登錄,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施是實價登錄的毒瘤,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。
李同榮表示,內政部實價登錄2.0版,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登錄權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,均值得肯定。但針對租賃市場仍未更改屋主自己出租不必登錄,委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄方式,其延伸的弊端有四大缺失:

(一)協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登錄,政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(二)逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

(三)逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登錄的要求,往往喪失交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四)政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。
李同榮表示,租賃的實價登錄缺失業者苦不堪言,並不只十次以上的反應政府,但不解政府在修法的重要關鍵上卻仍無動於衷,就好像當初建議政府實價租賃登錄權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登錄權責歸買賣雙方,而租賃交易的登錄又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

積富房屋總經理呂原富:買房掌握6關鍵 翻轉人生

工商時報【江富滿】
在房仲業一片不景氣聲中,積富房屋今年1到6月成交筆數達177件,相較於去年同期的107件大幅成長80%,羨煞同業,積富房屋總經理呂原富強調,積富最大的優勢就是擁有龐大的營銷團隊並掌握客源,無論是投資或自住,都能引領買賣雙方達成共識,共創三贏的局面。
積富房屋目前在桃園擁有5家直營店,專業不動產經紀人超過150位,7年時間內已仲介成交逾6千間房子,呂原富表示,積富房屋著重在傳授客戶如何透過房地產投資置產來賺進人生第一桶金、幫助自備款不足的人提早完成買房的夢想、幫助有錢的人買到心目中理想的房子,而不只是單純的仲介買賣,下半年,積富房屋將全面拓展營運版圖,預計至少再增加2∼5家直營店面,也歡迎同業加入積富這個大家庭。
呂原富指出,買房掌握6大關鍵,就可以翻轉人生,立於不敗之地,包括:1.買進低於市場價格的資產,積富專業的估價團隊快速準確地提出市場最快成交價,讓買賣雙方達成共識。2.積富團隊提供更多資源,協助客戶貸出高額的貸款,提高報酬率。3.快速出租,提高現金周轉率也減少利息支出。4.積富專業的裝潢維修團隊,為客戶打造舒適溫暖的家,省卻不少麻煩事。5.買點很重要,賣點掌握投報率,跟著政府重大建設走,增值紅利不會少。6.規畫最符合效益的房地合一稅。
事實上,呂原富在短短10年間一連在股匯市跌倒,從房地產重新站起,被譽為房市之鷹,近幾年積富房屋邀請到「銷售女王」張秀滿加入團隊後,更如虎添翼,張秀滿說,積富房屋首創投資房地產致富的全省巡迴分享會,幫助更多人脫離貧窮,達到追求財富自由與幸福生活的目標,每當她收到客戶的感謝函,心中更是感慨萬分,因為積富協助客戶把不可能的任務變成夢想實現。

投資客拋屋 全台174社區賣壓超大

(中央社記者韋樞台北28日電)
根據房屋比價平台「屋比」最統計發現,全台有多達174個社區在網路待售物件超過50件,其中有7個社區待售量逾百戶,賣壓不小,若有意購屋者不妨多比價。
根據房屋比價平台「屋比」最新統計,截至7月25日止,在排除同物件不同管道重複銷售的狀況後,目前全國有高達174個社區,網路待售件數超過50戶以上,其中,有7個社區甚至有逾百戶在網路銷售。
屋比創辦人葉國華表示,這174個賣壓超大的社區,其中屋齡5年內者高達69%,推測應與新屋交屋後投資客拋售有關,預期這些投資客比重較高的社區,隨交屋後房貸本金開始攤還,投資客的資金壓力將大幅攀升,將有較大談價空間,消費者若能注意到社區賣壓高漲與轉售率偏高的狀況,多比價、議價,相信撿便宜的機會將會增加很多。
葉國華分析,這幾年房市反轉,交易量低迷,不少區域房價下修,這對過去習慣買預售屋套利的投資客,產生相當大的轉售困難;一旦無法在交屋前順利換手,交屋後將面臨龐大繳貸款的壓力,財力好的可以苦撐,財力不佳的投資客往往只能認賠拋售。
至於,如何得知賣壓大的社區,提高買到破盤價的機率,屋比研究總監陳傑鳴指出,一般社區「轉售率」(待售戶數/總戶數)約在5%內,若轉售率逾5%,可能代表著社區曾傳出負面訊息,或是新屋交屋後投資客大量出脫。
陳傑鳴建議購屋者,不妨運用房屋比價平台,先挑出中意區域內「待售戶數多」的社區,再以「轉售率」進一步評估,一旦發現某社區轉售率偏高,屋主降價骨牌效應則最可能引發,買到破盤價的機會也相對較高。

房價改實坪制連署成案 盼買賣更透明

(中央社記者陳政偉台北31日電)
民眾在國發會提點子平台連署,推動仿效日本「實坪制」,已逾5000人附議成案,提議者認為,變更計價方式,不是刻意打房的手段,可讓買賣更透明;房仲業者則表示,實坪制有利買屋者。
有民眾在國發會「公共政策網路參與平台」的提點子平台,發動連署推動「實坪制」,從7月1日起提議,不到一個月的時間,就已經超過5000人附議而成案,內政部必須在60天內、即9月29日前做出回應。
提議者在提案中舉例,如果以現行規定來看,權狀公設比33.33%、坪數 15坪的房子,若每坪開價100萬、總價就要1500萬,但實際室內面積只有10坪,也就是室內面積1坪要150萬。提議者認為,台灣真實的房價未必比日本東京便宜。
提議者更以同時買40坪,虛坪制每坪單價都是50萬元分析, 若採取實坪制公設比30%單價為71.428萬元,但若公設比提高至40%, 實際單價就是83.333萬元,等於購屋者是用600萬、800萬元去買公設,以致消費者常常被誤導,高估自己的還款能力,付昂貴房價買到比心中期望還要小的房子。
提議者強調,變更計價方式,不是刻意打房的手段,而是讓買賣更透明,減少建案被建商灌水的機會;且在比較各國房價時可以更準確,因為台灣的房價是虛坪制,國外大部分都是實坪制,計價單位不一樣會有盲點。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前成屋市場上都是有公設的產品,實坪制要上路,必須有所配套與修改相關規定,並且要得到買、賣雙方的共識。
徐佳馨說,民眾買房通常也是看每坪的單價而非總價,所以也會挑公設比比較低的,對於自住買屋者而言,的確相對實際。
徐佳馨解釋,目前的成屋市場公設比約 3成,有些套房甚至到 5成,如果公設不算進去單坪的價錢,每坪單價將會拉高,對於賣屋者而言,實坪制後單價提高相對不容易成交。

2017年5月19日 星期五

2016 出售原為出價取得之房屋,交易所得如何計算?

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
高雄國稅局表示,現正值2016年度綜合所得稅結算申報期間,常接獲民眾詢問於2016年度出售非屬房地合一課稅範圍之房屋,交易時只約定房地總價,該如何計算房屋之財產交易所得?

該局說明,個人出售原為出價取得之房屋,如能提出交易時之房屋成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依所得稅法第14條第1項第7類規定,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良和移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。
該局進一步說明,個人出售房屋,申報時應檢附原始取得及交易時之買賣契約書,若原始取得及交易簽訂契約均只有房地總價款,或僅有原始取得或交易時有劃分房地價款時,應以【交易時之成交價額】減【原始取得成本】減【相關必要費用】後之餘額,乘以出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算出房屋之財產交易所得。另可扣除之相關必要費用如附表所示。

該局特別說明,取得房屋所有權後,支付出售前使用期間之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等,均屬於使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減
除。

租賃專法通過 5大變革改善租屋環境

【文/記者馮牧群】
高房價讓民眾的居住問題惡化,內政部推動的「租賃住宅市場發展條例」草案,又稱租賃專法,已在今年4月經行政院審議通過,針對未來租賃雙方權利義務、爭議處理管道、委託專業經營、稅賦優惠配套、刊登租屋廣告都有明確制度,有助於發展租賃住宅市場。

綜合主計處、統計處、教育部相關數據,國內租屋需求占全台人口8分之1,約為286萬人,一直以來卻有住宅資訊不對稱、租賃關係不對等、空置住宅沒有導入市場、沒有專業服務制度、缺乏便捷糾紛處理機制等問題。租賃專法上路後,非企業經營者的房東也將適用新法租賃契約規定,房東、房客遇到問題可以免費諮詢;個人房東除自行經營外,可委託租賃住宅服務業者包租代管。

房東所得稅、持有稅減免

為引導房東浮出檯面,政府提供稅賦優惠,所得稅包括一般住宅委託包租代管,月租金收入免稅額度最高6千元,月租金6千元至2萬元,必要費用減除率為53%,月租金超過2萬元,必要費用減除率為43%;自行經營的個人房東,若符合公益出租人規定,月租金收入免稅額度最高1萬元,必要費用減除率為43%。同時,中央授權地方政府減徵房屋稅、地價稅等配套措施。

而包租代管業者,主要服務則是屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等項目,藉由申請許可、辦理公司登記、繳交營業保證金、加入公會認證等程序,由政府統一納入監督管理,讓房東、房客安心有保障。

內政部表示,對房客來說,往後租屋將適用應約定及不得約定事項,租屋廣告更真實且透明,並可獲得非營利團體的協助;對房東來說,除了稅賦優惠,委託專業服務能省去煩惱,又有營業保證金的代償功能保障權益。在新法實施前,現有業者從業人員自公布起有1年緩衝期、2年過渡期,未來必須領證才可營業。

房東合法化 提升租屋市場品質

包租公律師蔡志雄指出,由政府監督管理,加上營業保證金的保障制度,租屋市場的品質應可提升,並提高個人房東的加入意願,能節省管理成本,不必將支出轉嫁到房客身上,未來政府提供20萬戶社會住宅會是很大的規模經濟量體,衍生的服務需求商機可觀。不過,他也建議應把房東減稅優惠的年限延長。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫觀察,以往租屋廣告紛亂、業者惡性競爭的亂象可望改善,目前已聽到許多個體戶房東準備加入包租代管計劃,大家都合法化、加入公會是好事,制度先建立起來再逐漸修正,不過,政府的稅賦補助看來偏重於套房物件,建議放寬適用於其他住宅物件。

新制上路,遺贈上路前,第一季建物贈與移轉年增16%

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
遺贈稅新制已經在2017年5月12日正式上路,將從單一稅率10%,調整為三級累進稅率,分別為10%、15%及20%,由於過去稅制改變前,受影響的民眾往往會提前因應,不過從建物的贈與移轉棟數變化來看,2017年第一季的移轉棟數為1萬3090棟,年增加約16.3%,不過仍低於2014與2015年同期的水準,新制上路前並未特別出現爆量現象,研判應是房地合一上路後贈與效果大打折扣,與民眾可能從去年開始就提前因應。

根據內政部統計處的資料顯示,2016年第一季的贈與買賣移轉棟數為1萬1257棟,2017年第一季則為1萬3090棟,年度同期比增約16%,不過仍低於2015年的1.58萬棟與2014年的1.66萬棟,顯見遺贈稅上路前的贈與過戶潮並不顯著。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,遺贈稅改制已經討論許久的時間,有需求的民眾應該多已提前因應,不會等到確定三讀後才去規劃,另外,房地合一的上路可能才是壓抑不動產直接贈與的原因,按規定若在房地合一上路後才贈與,受贈者的成本將認定為房屋評定現值與土地公告現值,評定價格與市價有段明顯落差,日後出售將產生一筆不少的房地合一稅,因此直接贈與不動產已經不是最佳的節稅方式。

遺贈稅新制已經在5月正式生效,遺贈稅從單一稅率10%,調整為三級累進稅率,分別為10%、15%及20%,自2017年5月12日起發生之繼承或贈與案件,皆要適用修正後的新稅率。曾敬德表示,由於房地合一上路後,直接贈與不動產的節稅優勢不再,因而此次的遺贈稅新制上路,對於房市的影響應該也相對有限。

北台灣人口大遷徙 桃園淨遷入人口 連2年逾3萬人

工商時報【方明╱台北報導】
房價造成北台灣人口大遷徙,北市因高房價、每月平均房貸超過5萬元,造成去年北市人口移出創下近2萬人新高,反觀桃園平均房貸不到2萬,成為北台灣人口遷入主要區域,連續兩年淨遷入人口皆超過3萬人。
太平洋房屋統計實價資訊,今年第一季北市20∼40坪住宅平均總價約1,523萬元,以房貸7成、貸款20年、房貸利率2%計算,平均每月繳交房貸金額近5.4萬元。
以同樣條件來看,新北市平均總價876萬元,每月平均房貸金額約3.1萬元;桃園市平均總價僅500萬元,每月房貸金額1.77萬元;基隆市每月房貸更僅需1.23萬元。
因為雙北市房價居高不下,北台灣人口出現「棄蛋黃、擁蛋殼」的人口大遷徙,根據內政部的淨遷入統計,發現雙北市外移人口逐年上升,其中,2014年房價來到最高點,2015年北市淨遷出人口達9,386人,到了2016年淨遷出人口更爆增至1萬9,116人,今年前4月則為5,902人。
新北市方面,從2014年至今年前4月,淨遷出人口分別為4,780人、1萬312人、2,511人及786人。
而以往被視為蛋殼區的桃園市、基隆市,反躍升為國人大量移居的地區,其中,桃園市成為移入人口最大宗地區,2014年淨遷入人口為7,984人,2015、2016年連續兩年淨遷入暴增至3萬6,668人及3萬834人,今年前4月為9,107人。
太平洋房屋副總章克勤表示,目前房市是總價當道,就像遊牧民族逐水草而居,首購族則是逐「低總價宅」而居,桃園、基隆的崛起,一是因為鄰近雙北市都會區,上班通勤方便,二來政府的重大建設也是關鍵,桃園市自2014年底升格為直轄市後,淨遷入人口呈倍數成長;基隆市近幾年則受惠建商的大型造鎮案,2016年起淨遷入人口由黑翻紅。

去年售屋!綜所稅記得申報財產交易所得

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部台北國稅局表示,2016年如有出售非屬房地合一新制課稅範圍之房屋者,應於2017年申報期間即5月1日起至6月1日將房屋交易所得併同其他各類所得辦理2016年度綜合所得稅結算申報。

該局說明,依所得稅法規定,凡在2016年1月1日以後買賣取得之房地,日後交易均須按新制規定課稅;如果房地在2015年12月31日以前取得,在2016年1月1日以後交易,須考量房地持有期間,如持有期間在2年以內,應適用新制課稅規定,如持有期間超過2年,則仍適用舊制課稅規定。

該局進一步說明,個人交易之房地如屬新制,不論交易為所得或損失以及有無應納稅額,皆應於所有權移轉登記日之次日起算30日內,填具申報書向申報時戶籍所在地之稽徵機關辦理申報;交易之房地如屬舊制,則土地交易所得免納所得稅,房屋交易所得應依所得稅法第14條規定計算財產交易所得,併入該年度綜合所得稅辦理結算申報。

該局提醒,有發生前揭交易之納稅人,應留意新舊制課稅規定,如有屬舊制之房屋交易所得,記得於2017年申報期間併入2016年度綜合所得稅申報財產交易所得。

2017年4月27日 星期四

公告地價二年一調 過關

經濟日報 記者潘姿羽、陳慶徽、劉懿慧/台北報導
立法院昨(21)日三讀修正《平均地權條例》,公告地價確定改為二年一調,內政部地政司副司長施明賜表示,明(2018)年元旦重新公告地價。
地上權案的地租衝擊能因此舒緩?施明賜表示,不由公告地價調整解決。去年底行文建議公產管理機關,地租不宜與公告地價掛勾。
立法院昨天三讀三個重要的財經法案,除了《平均地權條例》;還修正《所得基本稅額條例》,納入個人反避稅制度;以及修正《菸酒稅法》,每包菸提高20元菸稅。
2016年全國公告地價平均調漲三成,其中宜蘭縣平均調幅更高達118%,連帶影響地價稅大幅增加。施明賜表示,改為二年一調符合多數縣市希望,內政部已和地方政府取得共識,今年下半年就可以啟動重新規定作業,「明年開始沒有問題」。
台北市財政局局長陳志銘昨天表示,比起現行的三年一調,此次修法改為二年一調有很大進步。但能進一步調為一年一調會更有利,今年台北市調降土地現值,公告地價就沒辦法跟著降。
明年公告地價調整,內政部會下指導棋嗎?內政部曾喊出,希望公告現值逐步反映市價、達到市價九成,2016年公告現值也確實達到占市價90.5%的目標。

小房東 可找包租代管

聯合報 記者林敬殷、邱金蘭/台北報導
新政府將把「包租代管」方式的社會住宅經驗,複製到一般租賃住宅,行政、立法協調會報今天討論住宅租賃發展條例草案,透過提供減稅等誘因,改變目前小房東市場,活絡住宅租賃市場,希望在立院本會期完成立法。
為鼓勵釋出住宅,草案明定,個人住宅所有權人將住宅委託租賃住宅服務業代管,或出租予租賃住宅服務業轉租,供居住使用一年以上者,才能享租稅優惠,包括房屋稅及地價稅可以減徵,以及租金收入享有免稅或較高費用扣除優惠。
官員表示,草案希望透過各種誘因,鼓勵房東把房子交給專業機構出租或管理,藉此活絡住宅租賃市場,並發展國內租賃住宅服務業。
國內租屋市場發展不夠健全,財政部統計處資料,持有房屋超過一戶以上的戶數高達三一六萬戶,佔住宅存量八六○萬戶的百分之卅六;另據內政部資料,因居住或就學有租賃需求者約二八五萬人,顯然市場未能有效釋出提供租賃。
官員說,政府希望能改變目前的小房東市場,透過政策鼓勵屋主把閒置房子釋出,委由專業管理。因此條例中規範,租賃住宅服務業須向地方主管機關申請許可、從業人員須取得專業證照,政府也將建立住宅租賃爭議調處機制。

民宅包租代管 享租稅優惠

經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
新政府將把包租代管方式的社會住宅,複製到一般住宅,行政、立法協調會報今(10)日將討論住宅租賃發展條例草案,透過租稅獎勵等誘因,活絡國內住宅租賃市場,並扶植租賃住宅服務,帶動相關商機。
行政、立法協調會報今天將討論外國專業人才延攬及僱用法草案、住宅租賃發展條例草案,若順利,可望提到本周四行政院會。
住宅租賃發展條例草案是新政府繼社會住宅後,要推動的另一個重要法案,已列入本會期優先法案。官員表示,專法草案主要是透過各種誘因,鼓勵個人房東把房子交給專業機構出租或管理,等於把包租代管的社會住宅,複製到一般住宅,藉此活絡住宅租賃市場,並發展國內租賃住宅服務業。
根據內政部資料,國內因居住或就學因素有租賃需求者,約有285萬人,有必要引導整體住宅租賃健全發展。
草案規定,未來房東把房屋委由專業的租賃住宅服務業包租、代管,才能享有租稅優惠,包括房屋稅及地價稅可以減徵,以及租金收入享有免稅或較高費用扣除優惠。

租屋市場透明化 學者提5招應對

【台灣醒報記者鄭羿菲台北報導】
雖然政府已補助5萬租屋者每月4000元的租金,但長期黑市租房的情況,導致租屋民眾無法申請補助,業者受訪時表示,「首要困難是房客若要領補助,房東就得多繳稅,就可能藉機漲租。」對此,學者建議,只要讓租屋市場透明化便可杜絕趁機漲租,不妨透過比對房屋稅籍與用電資料、提供檢舉房客獎金、漏稅既往不咎、提高租金必要費用扣除額、所得與房租分離課稅等方法,進一步讓租屋市場透明化。
「政府只要提供大量的租金補貼,房東確實會想提高房租賺這一筆,我認為租金補貼對年輕人幫助不大。」台北市庶民不動產協會秘書長邱太煊受訪時舉例說,就像2009年政府曾補助3萬名大專畢業生至企業實習,提供22K的薪資與勞健保,卻進一步帶動企業以22K作為大專畢業生起薪。
對此,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰坦言,確實部分房東可能拉高租金賺走補助,「但透過租屋市場透明化機制,民眾只要知道哪個地方租屋較便宜,便會趨向便宜租金之處,」較貴的租屋地區若招不到房客,房東便會調降租金吸引房客。
「要讓租屋市場透明化,最難的地方在於現在房東私下租屋,不用繳任何稅,一旦提供給政府自己有租屋、租金價位等資訊,就得多繳稅金,房東多不願配合。」邱太煊指出,現階段的租屋市場潛規則,是在租約中明定,若政府知道房東在租房,多課徵的「綜合所得稅」就算房客的,房客為了省租金,也會跟著一起隱瞞。
邱太煊認為,房東不願意透明化卡在稅金制度,雖然現在的政策給予稅金優惠,但難保政府未來不會哪一天翻臉刪除稅金優惠。
對此,前北市副市長、政大地政系教授張金鶚強調,現在租屋市場是「違法」狀態,政府只要嚴查、嚴罰逃漏稅,加上吹哨者獎金鼓勵檢舉,就可將租屋市場往「合法」方面調整。「透過比對房屋稅籍資料與台電用電資料,就能找出多屋主哪一處房屋出租給別人。」莊孟翰解釋,房東可能住一處房屋,但若他處房屋用電量超過60度的低度用電住宅標準,便代表有「房客」,要讓房東租屋透明並不難,就看政府是否有魄力執行罷了。
「只要租屋市場的資訊平台透明化了,租金補貼政策便能推動。」張金鶚指出,且市場透明健全化後,便能減少房東壟斷租金訊息等情況,「並鼓勵有空餘屋的多屋主拿出來出租,將租屋市場的餅做大,被房東賺走補貼的效應就會遞減。」
莊孟翰認為,要讓租屋市場健全透明化,政府必須給予「可信」的稅金優惠,如承諾房東不受5年追查逃漏稅的特赦條款、提高報稅的「必要費用扣除額」至60~70%、所得與房租分離課稅、連續出租5~10年後,賣出房屋的土地增值稅照比例打折等,吸引黑市房東願意投入透明市場。
「祭出這些優惠政策,會有人認為是圖利房東,但在經濟壓力龐大買不起房、逃漏稅造成政府課不到稅金、租屋市場不透明等因素,與讓房東適當的多賺一點,是兩害相權取其輕。」莊孟翰認為。

今年所得稅申報6項新規定 夫妻贈屋成本放寬了

鏡週刊
今年的所得稅申報有6項新規定,財政部提醒,適用的民眾要以新規定來申報,同時還能達到省稅目標。
台北市國稅局官員表示,這6項新規定包括「夫妻互贈不動產成本放寬」、「員工領到分紅(獎酬)股票可緩課」、「拍賣古董字畫能以賣價6%視為所得」、「非現金捐贈能以實際買價為成本」、「去年對9政黨捐贈可列舉扣除」、「個人智慧財產權收益扣除費用放寬」等。
其中,與房屋有關的就是夫妻互贈不動產成本放寬。資誠會計師洪連盛說,財政部去年3月頒布解釋令,把配偶相互贈與不動產,當房屋出售時,房屋成本可採用「受贈前一次」配偶原始取得的成本,不須以贈與日的評定現值做為成本。
舉例來說,王先生去年1月買進新北市淡水1千萬元房屋,公告的房屋及土地現值為200萬元,而同年6月王先生把房屋贈與給妻子,而妻子在同年12月以1,100萬元賣出。
以往夫妻贈與的房屋成本只能用公告現值計算,以王姓夫婦的個案,妻子賣屋獲利高達9百萬元(即1,100萬元減去200萬元),但新頒佈的解釋令,可把賣屋成本改以丈夫買進的實際成本,如此一來妻子售屋所得就變成100萬元(即1,100萬元減去1,000萬元),兩者相差達9倍,當然稅負也差很多。
至於其他的新規定,同樣也是有利於民眾省稅,以拍賣古董字畫為例,過去課稅稅率高,因此財政部在今年所得稅申報時,改以「賣價6%」作為所得,省下稅額比起以往高許多。

今年報稅的6項規定表


史上最大交屋潮將至 房價降定了

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
史上最大一波「交屋潮」即將來臨。根據統計,2013∼15年的3年間,全台住宅建造執照平均1年核發戶數都衝上10.6萬∼13.3萬戶之譜,估計2017∼2018年將邁向完工的高峰,每年完工並取得使照戶數,將突破10萬戶大關、甚至挑戰12萬戶的高峰,市場憂心,有些建商「降價衝量」趨勢難免,2018年降價潮將會更明顯,房價可能降更大。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,根據內政部大數據分析,2013∼2015年是全台住宅建照核發戶數的高峰期,估計2015∼2018年會陸續完工、並申請使照成為新成屋。但實際上反應在2016年的住宅使照戶數,卻遠低於高峰期應有的戶數,顯示有些建商為了度過房市寒冬,刻意遞延工程進度、甚至拖延申請使照的時間,以緩和新成屋之後的銷售壓力。
對照內政部核發全台建照、使照的戶數,也顯示出2013∼2015年全台核發住宅建照戶數,達到波段高峰,分別達13.3萬戶、12.3萬戶、10.6萬戶,這3年累計有高達36.3萬戶的發照量;其中2013年甚至已衝高到最近11年以來的最高峰,直到2016年,才明顯萎縮至7.9萬戶,年減達25.5%。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,2013年還是房市景氣循環最顛峰的時候,當年北台灣都會區推案量就衝上1.34兆元的新紀錄;之後隨著政策干預房市、台北市加重豪宅囤房稅,使得推案量逐年萎縮,建商現在已寧可先出清手中餘屋,不會再貿然買地、請照推出新案,以「減量保價」。不過,預期2017∼2018年將是這些推案潮要完工交屋的時候。
根據調查,全台核發使照戶數自2014∼2016年,連3年每年都突破9萬戶大關,雖然不及最近11年來最大天量的2007年13.05萬戶、2006年次高的12.4萬戶,但是這兩年已明顯感受到交屋潮出現,光是2015∼16年就有19萬多戶拿到使照。楊長達估計,2017∼18年全台將有24.6萬戶將陸續取得使照,未來2年每年會衝上10萬戶大關、甚至挑戰12萬戶的新供給完工交屋。
楊長達表示,2017∼2018年將面臨住宅完工交屋落成的時候,面對現在高於往年的新成屋賣壓,預期建商「降價衝量」的策略,將會比去年更為明顯。