2016年8月17日 星期三

【地產專欄】蔡志雄:消滅惡鄰居 只要簡單4步驟

買房是人生大事,除了挑房子是門學問,有個好鄰居的重要性甚至超越房子,因為不少人碰到惡鄰居,感覺比鬼還可怕,所以俗話說「千金買屋,萬金買鄰」正是這個道理。
以前的人住在獨棟透天,受鄰居干擾比較小,現在大多數人住在公寓大樓,真的是雞犬相聞,如果不幸遇到惡鄰居,一定要懂得以下4點自保的方法:
1、通知各地縣市政府開罰
惡鄰居也有分輕重程度,平常亂丟垃圾、製造噪音就夠讓人困擾,更嚴重甚至還把走廊圍起來、堆放雜物等等。
舉凡上述種種的行為,通通可以報請各直轄市、縣市政府處理,主管機關會針對各種行為開罰,像亂丟垃圾罰3000元以上15000千元以下罰鍰, 堆放雜物罰4萬元以上20萬元以下罰鍰。
2、經管委會出面要求改善
假如主管機關處罰以後惡鄰居仍未改善,像是亂丟垃圾、製造噪音等這類,主管機關可以連續開罰,至於更嚴重如堆放雜物這種,除了主管機關連續處罰外,可再要求管理委員會請求惡鄰居改善。
3、區分所有權人會議決議
如果透過管理委員會請求改善,經過3個月後惡鄰居仍然沒有改善,這時候要召開區分所有權人會議,作出決議後,管理委員會就可以打官司請求法院強制惡鄰居搬離。
4、訴訟出售拍賣鄰居房屋
惡鄰居如果是房客,從社區搬走就沒事了,但惡鄰居是屋主的話,管理委員會還可以依據區分所有權人會議的決議,打官司請求法院直接命令屋主必須出讓所有權,假設判決確定後3個月內未自行出讓並且完成移轉登記手續的話,管理委員會還可以進一步聲請法院進行拍賣。
當然,碰上惡鄰居,也可以選擇自己把房子賣掉搬走,但就算像古代孟母三遷一樣,難保不會再度碰上惡鄰居。所以,把惡鄰居「消滅」,也是1個選擇的好方法。

買房有風險 但不買房也有三大風險

【住展房屋網/台北報導】
由於全台房市陷入盤整,不少民眾因此推遲買房計畫,想「以時間換取房價降價空間」,並認為現在買房子跌價風險高,寧願繼續空手等而不願買房。事實上,買房確實有風險,但不買房也有風險,端看個人想承擔哪一種風險,賭對、賭錯,決定個人財富消長。

住展房屋網企研室表示,現在民眾不願買房,認為最大的風險就是「房價下跌」。這個顧慮確實沒錯,因為房市正處於修正格局,短期內似乎看不到強勁的復甦力道;但相對的,不買房也有幾個潛在風險,民眾必須審慎檢視。

不買房的第一個風險,就是低自主性的風險。雖然租房子能夠避開房價下跌風險,卻對房子沒有高度使用權,無法照自己心思裝潢、更改格局,甚至會面臨房東漲租、解約的風險,若租期屆滿房東不願再租,房客就只能另覓新巢,自主性極低。

第二個風險,是時間成本風險。多數人用時間換取房價下跌空間,但因房價修正幅度極為緩慢,許多人等了二、三年卻還等不到。於是,只好再繼續等下去,非得等到五折、六折出現。有的人甚至從97年金融海嘯就開始等,一等等到現在已經將近8年。

住展房屋網企研室提醒,人的生命有限,可以等待的時間也有限。如果以一個三十幾歲的壯年人來說,等個三年、五年,或許都還可以忍受;但要等到八年、十年、甚至十年以上呢?是否每個人都能等這麼久?空手等房價修正並非不可,但建議要設個「停等點」,否則若漫無時日等下去,一等等到五十、六十歲,房價卻依舊只有小幅下跌,那多年來的等待是為了什麼?

第三個風險,是摸底不成反追高。不願現在買房,覺得「房價還沒落底」,多想等到房價降到谷底才要買。但人非神仙,不可能神機妙算買在最低點、賣在最高點,若能買在相對低點,就已算相當厲害了。

住展房屋網企研室指出,最令人扼腕的是看錯趨勢,自己評估房價會走跌而空手,沒想到世事難料,房價出現意外的止跌走漲,最後可能買不到谷底價,還得追高。因此,民眾買房還得謹慎思考買房利害之間如果權衡、取捨,以免一等再等,錯過買房時機。

房屋稅輕重 自住與否是關鍵

工商時報【王姿琳╱台北報導】
地方政府調高房屋稅稅基引起民怨,但據財政部統計數據指出,全台有超過99%民眾僅持有3戶以內,也就是符合「自住」條件,適用1.2%優惠稅率,應納稅額1年大約多幾百元,比起不到1%的投機客與囤房族,影響相對較小。
依據房屋稅條例,房屋稅的計算,是由房屋評定現值乘上房屋稅率所得出的金額。其中,住家用房屋稅率自1.2%∼3.6%,非住家用房屋,則視其是否作為營業使用,最低1.5%,最高不得超過5%。
在稅率部分,為兼顧自住民眾需求並減少衝擊,財政部明定個人自用住宅,只要是本人、配偶及未成年子女全國所有房屋3戶以內,且無出租、營業者,即可享1.2%優惠稅率(公益出租者也適用)。而持有超過3戶者則視為非自用住宅,也就是課徵囤房稅,惟稅率由地方政府自行決定,最高不可以超過3.6%。
據財政部財政資訊中心最新統計,去年度全台持有房產的852萬人中,超過99.13%的持有戶數在3戶以內,皆適用1.2%的優惠稅率,僅有不到1%的個人持有超過4戶以上、甚至有4,851人持有10戶以上的房產大戶或囤房族,才會被調高稅率。
舉例來說,台北市中正區汀州路三段、鄰近公館夜市的15年30坪(約100平方公尺)公寓3樓,房屋標準單價為每平方公尺2,110元,乘上路段率160%,房屋評定現值為33萬7,600元,乘上1.2%房屋稅率後,應繳房屋稅為4,051元。
在台北市調高房屋稅稅基後,由於該房在2014年7月1日前取得使用執照,仍是用舊版房屋標準單價,路段率調高為170%後,若再加上折舊率,則應納房屋稅額為4,261元,僅多出210元而已。

房屋稅改革 自住與多屋稅率級距應擴大

【住展房屋網/台北報導】
自從前行政院長陳冲炸開房屋稅修廢議題後,近期學界巨頭如曾巨威、張金鶚等人聯手召開記者會,呼籲政府房屋稅「只能修不能廢」,再度引爆相關討論。住展房屋網企研室認為,其實房屋稅根本廢不了,學者是憂心過度。但從賦稅公平正義性來說,學者說法有條不紊,同時也點出自住與非自住房屋稅率相近的癥結,這部份確實值得討論、且有修正空間。 

住展房屋網企研室分析,學者根本毋須擔憂房屋稅可能廢除,因為在我國財劃法中,房屋稅屬於地方稅;而房屋稅更是地方政府每年最重要的稅收來源之一,一旦中央想要廢除,還輪不到學者出面,地方政府就會第一個跳出來反對。 

除非中央能提出弭平地方政府財稅收入的配套措施,否則房屋稅根本沒有廢除空間。即便中央想霸王硬上弓,匆促決定將房屋稅廢除,地方政府若減少房屋稅收來源導致財政惡化,最後爛攤子還是得由中央買單。從這個角度思考,廢除房屋稅的機率幾乎是零,所以不必擔心。 

不過,曾巨威等多位學者確實點出一個問題,那就是「自住稅率調降」一事,這部份確實值得討論。住展房屋網企研室也認同這個主張,原因在於,我國大多數地方政府將自用房屋稅率定為1.2%,而非自用房屋稅率定為1.5%,自用與非自用稅率僅差0.3%,其實差別並不明顯。 

以先進國家課稅機制來說,通常自住與非自住的稅率差別不小,例如澳洲、德國的自用住宅都予以免稅優惠,但非自用則課較重稅負。但在台灣,自用與非自用稅率差別不大,所以會有「懲罰自住」的疑慮出現。 

住展房屋網企研室建議,自用住宅房屋稅應有大幅調降的空間,由目前1.2%降至1%、甚至比1%稍低,都是可討論的方向。相對的,非自用住宅則可考慮加重稅率,甚至可調高至1.5%以上。如此一來,對於自用住宅屋主輕稅,但對多資產者課以重稅,同時能讓自用與投資型房子稅率差異擴大,也不致於會有懲罰自住的反對聲浪。 

但因房屋稅是地方稅,稅率高低調整權握在地方政府手上,未來任何調整方向仍需仰賴地方政府支持。若地方政府反對,再多的修改討論都無濟於事。

新鮮人租屋潮來臨 租屋把握五要點

【住展房屋網/台北報導】
指考放榜後,不少大學新鮮人準備踏入租屋市場,崔媽媽基金會日前就提醒,自明年元旦起,內政部公告的新版房屋租賃定型化契約上路後,房東和房客都得注意許多租屋新難題,因此新鮮人務必得注意五道租屋新課題! 

崔媽媽基金會指出:
(一)新版定型化租約已明確規定招租廣告不能「僅供參考」,房東也應如實刊登屋況。
(二)簽約時必須給予房客至少三天的契約審閱期,並採一式兩份的方式,避免發生惡房東張淑晶竄改租約的情形。
(三)定型化契約中也明白要求契約應記載雙方基本資料,並確定房東是否為二房東,以免日後發生糾紛。
(四)依定型化租約規定,房東收取的押金最高不得超過二個月租金;如超過,則應依土地法規定,超過部分可抵繳房租,並應詳載修繕房屋責任歸屬。
(五)退租時,則需依約由租屋雙方共同點交,並可依定型化租約附上的「房屋租賃標的現況確認書」,讓同學們作為交還房屋的點交依據。

2016年8月8日 星期一

凶宅買賣5問答 看屋遇阿飄好可怕

作者文/伍心誠 圖片提供/書竹 | Yahoo奇摩房地產編輯部

一般人對凶宅避之唯恐不及,就怕住進去跟阿飄當室友,不過由於凶宅價格便宜,因此市場上也有投資客專營凶宅買賣,靠著凶宅賺了不少錢,不過凶宅有多便宜?的到底誰在買賣?怎麼避免買到凶宅?看屋會不會不小心遇阿飄呢?本篇精選出凶宅買賣5問答。
Q1:凶宅到底誰在買賣?
一般人普遍對凶宅存有畏懼,即便價格低也避之唯恐不及,因此凶宅買方多為基督教、天主教、或沒有宗教信仰者,此外,也有不少投資客專門買賣凶宅,靠著價差大賺一筆。

知名的黑心投資客帥過頭,便坦言愛買凶宅,因為價低補漲效果好,買來放個3~4年,等風頭過了,比較好賣,又可以賺價差。 
Q2:凶宅價格怎麼算?
原則上凶宅為市價打7折,價格會因時間遠近、有無人住與「凶度」等而不同,一般而言,凶案剛發生時,價格最低,隨著時間過去,若沒有靈異事件傳出,價格便可逐漸回復,而情殺、他殺這類凶案,感受上會比自殺或意外來得「凶」,降價空間也就比較大。

台灣知名凶宅—洪若潭凶宅,近3000坪的別墅,不含庭院裡的巨石與奇樹造景,光是建地就值1600萬元,李姓買主僅花了1100萬元就買下。
Q3:凶宅市場的轉手與獲利模式?
由於不少投資客專挑凶宅買,因此新鮮的凶宅往往先被投資客「掃貨」,等新聞漸漸被人遺忘了,才再拿出來賣,此時往往價格可以賣得比較好,接手的買方則多為外國人或組織、商家拿來做為活動場地,也有做為教堂或倉庫等的其他用途。

凶宅價格明顯較低,但租金差異不大,因此租金報酬率可提高到5%左右,較一般住宅的2%左右,高出不少,因此不少投資客買了先租人,3~4年後再轉賣。例如,市價1000萬元的房子,兇案剛發生時,投資客以65折,及650萬元購入,整理屋況,可以75折價售出,若願意放久一點,擺個幾年後,假設房價漲到1200萬元,便可以1200的8折,即960萬元出售,價差310萬元。
Q4:怎麼避免買/租到凶宅?
要避免買到或租到凶宅,一定要依照以下7要點
1.上網以地址與關鍵字搜尋
2.至凶宅網查詢
3.至當地警察局或派出所詢問,但不見得願意透露
4.一定要向當地的鄰里長、社區保全與鄰居詢問
5.看屋時多加留意,是否有灰燼或符咒等,床底下,衣櫃後都要仔細查看
6.看屋時帶狗等寵物前往,若出現一直吠叫,便要小心
7.簽約時,請屋主或房東把非凶宅的承諾,白紙黑字寫下
Q5:凶宅難道不會有阿飄嗎?
夜路走多了難免會碰到鬼,Yahoo奇摩房地產記者詢問過多位房仲,與專營凶宅買賣的投資客,有高達半數的仲介業者,與1/3的投資客,表示曾遇過靈異故事。

房仲Jack說,他入行不久時,店頭接了一個案子,有一天店裡的前輩突然指定他單獨跟買方去看屋,其他細節也沒多說,因為他當時還很菜,之前看屋都有店頭其他前輩一同前往,當時也沒想太多,以為因為自己菜,前輩要多訓練他。

跟屋主還有買方到了現場後,雖然屋況很好,買方也好像很滿意,但Jack就感到有一股說不出的怪,不管是走路時,老是撞到東西、碰掉物品,要不就是開門、開窗時卡卡的,還看到屋主眼眶泛淚,屋主是個年紀快60歲的婦人,只說要出國了捨不得賣。

Jack也沒多想,以為自己第一次單獨陪客人看屋,太緊張了才笨手笨腳的,而長輩對房子有感情,捨不得賣也正常。
沒想到當晚睡覺時,Jack夢到一個很清秀的女孩,淚眼婆娑地拜託他別賣這個房子,Jack醒來後也忘了這個夢,直到抵達公司打電話給買家,詢問看屋後看法時,買家僅說屋況不錯,但再問是不是要談價格或再次看屋時,買方總是吞吞吐吐地。

最後,買方才說看屋後當晚,也夢到自己去看屋,劇情幾乎就跟看屋當晚一樣,只是屋裡多了個女孩,頭髮長長的、面容白皙、身形纖細,買方在夢裡,問她為何在這裡,並不回答只是一直哭。

Jack詢問店裡同事後,才知道原來那間房子曾發生過意外,那個本來以為是屋主的老婦人,其實是女孩的阿姨,而那個女孩的男友多次劈腿,原以為結婚後男方就會定下心,所以她大學一畢業,就急著跟男友結婚。

沒想到,決定結婚後,男友還是不斷劈腿,最後一次竟然還被抓姦在床,被發現後,未婚夫寧可退婚,也不願跟小三分手,女方想不開便跳樓自殺,意外發生後,女孩的爸媽因為觸景傷情,都搬到國外了,房子便委託親戚處理。

而每個去看屋的同事,當晚幾乎都會夢到屋裡有個女孩一直哭,所以如果有買方要看屋,就如同燙手山芋一般,Jack說,雖然之後陸續遇到不少靈異故事,但這個故事是印象最深刻的,因為那個女孩真的很正,很為她感到可惜。

金管會是為地上權解套 還是挖坑給銀行跳?

【住展房屋網/台北報導】
據中時報系日前報導,在金管會指示下,銀行公會已經委外研究作「地上權」房貸的解套方案,希望找出銀行承作地上權房貸意願低落的主要問題;住展房屋網企研室認為,國銀承作地上權房貸意願低的關鍵,在於地上權住宅放貸風險太高,金管會美其名想為地上權房貸找出解套的方法,恐怕其中另有用意。 

住展房屋網企研室進一步指出,銀行多不願承作地上權住宅房貸,即便承作,以後房貸成數也多偏低,頂多只有五、六成,且利率水準大多偏高。然而,隨著房市轉為買方市場,房價持續滑落,銀行承作地上權住宅貸款的意願恐將更低。 

銀行承作地上權住宅的放款風險,主要來自兩項:第一、當房價上漲時,地上權住宅雖沒土地所有權,但仍跟隨景氣好而上揚。但現在房價呈現修正,地上權住宅只剩下不斷折舊,沒有任何保值、增值空間;且因沒有土地所有權,地上權住宅下跌幅度更會比一般住宅高,成為「溺水屋」的機率更高。 

第二、地上權住宅放款後,債權回收相對不易。如果是一般住宅,屋主繳不出貸款違約,萬不得已銀行還能將房屋拍賣,拍賣後起碼能拿回一定款項。 

然而,地上權住宅若成為銀拍屋,願意接手的人更少;即便能夠拍出,價錢也極差。因地上權住宅有設定年限,如果經多次拍賣無法順利拍出,那麼價格又會持續減損。 

基於風險偏高之故,銀行多不想承作地上權住宅貸款。而金管會身為我國金融機構監管機關,過去為了監督銀行放款風險,頻頻祭出不動產放款管制措施,例如提高非自用房屋房貸風險係數、不動產放款集中度規範……等等。 

金管會過去為了管制金融風險,對銀行不動產放款部份實行不少管制政策,現在卻回頭希望為地上權貸款解套,不就是「挖新的坑給銀行跳?」否則,為何一般住宅放款不予鼓勵,卻變相鼓勵地上權放貸? 

思前想後,地上權住宅貸款只是表面而已,或許金管會真正想解套的,是國有土地地上權標售頻頻流標的問題。惟有地上權住宅貸款變容易、成數變高,民眾才會想買地上權住宅,建商才會想標地上權土地。最後,國產署地上權土地才會順利標脫,挹注國庫財源。 

不過,住展房屋網企研室預期,即便貸款問題解決了,地上權乏人問津的狀況仍舊無法改善,原因就出在價格仍過高。價格不解決,一切恐仍徒勞無功。

買房撿便宜 你該注意這三件事

【住展房屋網/台北報導】
最近房地產買氣明顯回溫,尤以低價促銷的餘屋案銷況特別好。由於已交屋的餘屋案降價幅度較大,平均約一到二成不等,所以吸引消費者瘋狂搶便宜。有不少建案因此完銷、有的則因而調漲價格。不過,住展房屋網企研室建議,消費者在搶便宜前,最好注意以下三件事情。 

第一、社區管理問題。有些新建案社區投資客比例高,若交屋後房子跌價,投資客可能有幾種選擇:轉售、出租或空置。因此如果一個新社區空置或轉售的戶數過多,就要注意管理費收取狀況。假如投資客藉口房子正在轉售、沒住而不繳管理費,欠繳管理費的人一多,那麼社區管理費用恐會不足,社區品質就不會太好。 

若是出租戶數過多,那就要注意出入份子比較混雜的問題。假如管委會夠強勢,那還能維持社區高品質;反之,就要當心了。 

第二、價格認知問題。有的建案號稱房屋總價降價、很便宜;但卻把價格灌到車位上去,利用車位回補的方式來補差價。這麼一來,消費者自以為買到便宜的房子,但卻買到昂貴的車位,整體算下來,其實沒想像中便宜那麼多。 

第三、驗屋要仔細。大部份的建商為了交屋順利,會把房子蓋好再交給買方,大家快快樂樂的收錢、搬新家;但卻得提防少數不老實的建商,為了趕交屋而不重工程細節,所以買方買到便宜餘屋案,在驗屋一定要多加注意。 

如果消費者自己不知道如何驗屋,坊間有些公司提供「驗屋師」服務,只要少點錢就能幫民眾驗房子。住展房屋網企研室更建議,若遇到擺爛不肯修繕到好才交屋的建商,買方可扣住尾款,等到房子處理到沒問題再付尾款。

一語成讖! 房地合一『殺傷力』遭高估

【住展房屋網/台北報導】
早在房地合一課稅新制上路前,就一直聽到房市相關業者高唱,該新制上路,會對房市造成極大殺傷力。不過從日前財政部最新公佈的數據來看,此話根本不可信!充其量僅是某種既得利益者的反撲而已。 

畢竟過去非採實價為稅基,導致不動產交易利得課稅明顯偏低;而新制改採實價計算,同樣的利得,當然會被課較多的稅。只要是得較更多稅,肯定沒有人會欣然接受。 

然而,這就真的對房地產市場交易造成衝擊嗎?住展房屋網企研室認為,答案絕非單純的是或否。首先,上半年申報繳稅的案件仍有近7千件,根據財政部官員表示,其實和估計值相差不遠,代表交易量並沒有大量萎縮。 

當然對某些投資客來說,改採實價課稅,確有其嚇阻效果;但事實上經濟狀況不佳,投報率偏低,加上房價看跌,才是近一年交投轉冷的主因,房地合一新制頂多是邊際因素。 

不過,儘管申報件數不算少,但稅收就不如預期。財政部公布資料就顯示,近7千件申報案件中,有超過67%免繳稅,實際收到的稅則只有3.9億,平均一件僅繳不到18萬,和財政部原先估計的20多億稅收差很大! 

對於這點,儘管財政部坦承不如預期,但住展房屋網企研室則必須指出,這是意料中事。畢竟去年新制上路前,房市就瀰漫期待房價下修的氣氛,且適用舊制較划算者,也早就提前交易完畢。 

更別說新制還有400萬免稅額,以及自然人和企業適用不同稅率等。這種先天就設計不良、有漏洞或灰色地帶的稅制,用膝蓋想都知道,就算房價是上漲階段,十之八九也課不到什麼稅。據此,基於未來一、兩年仍缺乏價格推升力道或條件,估計收到的稅額也不會太樂觀。 

事實上,房地合一是有利得才課稅,和市場或經濟景氣的連動關係甚大,因此去年上路前,官員估計可收到多少稅的說法,住展房屋網企研室便認為太過天真;而且,既然並非像持有稅那樣,是穩定稅收來源,就更不能拿來做任何政策推動的經費所需。 

猶記去年新制上路前,官員就說要拿房地合一稅收來支應長照政策所需;但如今半年過去,只收不到4億,哪能支應需求愈來愈龐大的長照經費?所以,住展房屋網企研室在此需再次鄭重呼籲小英政府、林全內閣,真的要好好從長計議、做妥規劃,千萬不要再肖想可以從房地產交易利得課稅,取得長照政策經費!

蔡志雄:租屋糾紛通通可以告詐欺嗎?

根據報導,之前佔據媒體版面的惡房東張淑晶化名朱嵐回來了,沒過多久,又改名蔡小姐重出江湖,一下子弄得房客人人自危。像這樣一再改名,用同樣的伎倆招攬房客,哪是重出江湖?根本就是從來沒有離開過。
不過,江湖2字形容得真好,從報導遭惡房東坑殺的種種情節看來,單純的房客還真像身涉危險的江湖,得好好練功夫才能保護自己。只是無法理解,那麼多碰過張淑晶的房客,最後的處理方式都是跑到警察局去提告詐欺,這樣的做法可以嗎?
租屋紛爭非詐欺 應先溝通後提告
租約是房東與房客間簽的民事契約,如同買賣房屋也是民事契約一樣,一般民事契約出了問題,像買房子交屋之後發現漏水,應該是請前屋主修復,或者減少價金,若是無法溝通時,可請警察協助,實在不行,再提民事告訴,而不是提告詐欺,可別有樣學樣提告刑事,那問題可就大了。
這就如同把錢借給別人,債務人到了約定期限沒有還錢,那也是到民事法庭提告,欠錢只是民事糾紛,不能跟詐欺畫上等號。
施用了詐術才會變詐欺
倘若是有「施用詐術」,那就不單純是民事糾紛,而有構成詐欺之可能性了。
例如明明知道頂樓違建已經接到拆除通知,卻隱瞞不告訴買方,以未拆除的價格出售,就有可能構成詐欺。又或者不是單純因為經濟能力不佳還不出錢,而是用別的理由騙錢,挪作他用,借錢的時候根本沒有還錢的打算,這種施用詐術的行為,當然會構成詐欺。
所以,像張淑晶之前被新北地檢署以詐欺等罪提起公訴,並具體求刑8年,那是因為確實有施用詐術,詐騙房客的金錢,才會構成詐欺,並非所有的租屋糾紛,都用刑事手段來處理,畢竟,租約糾紛應該是屬於民事管轄才對。
不過,也不是所有的房東都是惡房東,房客租屋除了挑房子也要挑房東,租個房子還弄得像行走江湖一樣危險,何必呢!

房屋稅暴走 苦了無殼蝸牛

工商時報【方明╱台北報導】
房屋持有稅增加,經濟最弱勢的租屋族,反成受害最深的族群!統計實價租金資料發現,2016年北市適用新房屋標準單價的「新屋」,平均每坪租金價格年漲幅高達13.6%,遠高於未被調整標準單價「舊屋」4.6%的漲幅,顯示屋主可能將多出來的持有稅「全部」轉嫁給租客。
APPLE HOUSE趨勢研究中心統計實價租金資料發現,北市新屋(適用新標準單價)平均單坪租金由104年的1,328元上漲至今年的1,509元,年漲幅13.6%;舊屋(無適用新屋標準單價)則由1,288元上漲至1,347元、年漲幅4.6%。
APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,房屋稅是房東出租的成本,成本增加往往透過提高租金來反應,以北市來說,新屋明顯出現稅負轉嫁租客的狀況,甚至可能出現「全部」轉嫁的情形。
根據台北市稅捐稽徵處所提供的案例,對照實價租金變化所估算的漲租金額來看,大安區永康街9樓48坪的個案,原房屋稅(稅率1.2%)為8,794元,調漲後(新標準單價+囤房稅3.6%)房屋稅高達72,285元,以大安區平均租金漲幅計算,該個案年租金將增加達79,488元,房屋稅轉嫁租客比率高達125%。
陳傑鳴表示,由上述案例可發現,即便適用新房屋標準單價與課徵3.6%的囤房稅率,但「漲租金額」還高於「房屋稅增加稅額」的狀況,不僅稅負可全面轉嫁給租客,屋主還有空間以漲租金額負擔其他稅額。
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華認為,目前看來,房屋持有稅改革明顯缺乏適宜的配套措施,導致增加的稅金被屋主轉嫁給經濟最弱勢的租客,租屋族群受害相當深。
此外,近期市場熱議的老屋加稅,因舊屋占全台房屋存量9成以上,影響範圍比新屋更為廣泛。稍不注意,因加稅可能導致「全面性房租飆漲」,恐非政府及廣大租屋族所樂見。