2014年10月29日 星期三

專家論市/房地產真實價值 選後浮現

陳錫琮(住商機構總經理)

年底七合一選舉將屆,目前房地產市場訊息混亂,在政府打房動作不斷的環境下,預售買氣幾乎陷入冰點,買賣雙方出現拉鋸。我必須要說,等年底這場選舉過後,房地產真實力時代也將跟著來臨。
時至年底,今年第4季確實可明顯察覺和過去不同的氛圍,往年在9月底就能感受到員工對年底達標的絕對意志,這個信心除了傳統旺季一定有買氣的因素外,民眾長期以來對於不動產的信任及偏好,更是這幾年支撐房地產市場的重要力量。
但從今年第1季、政府宣示打房開始,到房地合一政策方向底定,加上媒體不斷傳出高點回檔等訊息,種種利空都讓買氣瞬間凍結。
不過,雖然感覺不如以前,可相較於北部,中南部的氛圍似乎樂觀不少。
前陣子剛好有機會趁著公司中區季會的參與,和第一線的店長們交流,和北北桃的觀望買盤相比,即便買氣不振,但區域重大建設話題不斷的優勢,仍為在地業者點起希望燈火。
以台中為例,關鍵在於軌道運輸的建設,作為中區重鎮,台中是同時擁有海陸空三港優勢的直轄市,理應整合周邊其他縣市,成為中部核心。
這幾年,隨著74號快速道路通車,讓台中縣市達到實質整合,興建中的捷運綠線和已經通車的BRT快捷巴士,多少對於台中過去最為人詬病的交通不便,起了紓解作用。
對於置產型客戶或是自用客來說,這類話題無疑是相當受用,加上許多建設其實是看得到的,也增加了買方信心。
有些朋友問我,在轉折時點買屋,是不是風險很大?但我抱持相反意見,一方面是盤整轉折之際,價格出現下修,本就不會買在高點,自然降低了一部分風險。
另外,無論是投資或是自用,誠如不少人所說的:「當潮汐退去,就知道誰在裸泳」,一旦泡沫散去,資產是不是有價值,買方透過拋售量體多寡,以及價格抗跌與否,很容易一眼就能看穿,不動產是否真如業者或賣方所言的奇貨可居。
「選後才見真實力!」所以說,一方面降低了成本,一方面又看透了價值,怎麼能說會陷於高風險之中呢?
只是對買方而言,雖然不動產的實力比起過去更容易顯現,但「做功課」的功夫仍舊少不得。
除了從最基本透過實價登錄資料查詢行情外,更應多花點時間了解重大建設或是區域機能,才能買到物超所值的好房產。
的確,在這個時間點,一方面買方不出手;另一方面賣方難降價,一來一往之間,業者是最難為的。
只是,相較於過去幾波多頭,我反而認為,這波雖然價格難免盤整,但在資金潮與低利環境下,只要不是賣壓大、移入人口少、重大建設跳票的區域,都還不至於會出現大幅度崩盤,即便是成交量萎縮,還是會有個別市場的亮點存在。
換言之,只要選對區域,目前正是能夠議價的好買點。長抱優質標的,即使無法有過去倍翻獲利,可是在低利時代,好標的依舊可以發揮其保本功能,有朝一日,也將給予慧眼識英雄的伯樂最大回饋。

內政部想修法 公設不併入室內坪數

聯合報 記者江碩涵/台北報導

內政部地政司司長王靚秀昨天表示,公設到底該如何登記?如何計價?的確引起各方關切。政府正在研擬修訂「不動產登記法」,預計最快明年送立法院,將朝向公平合理,並且「與國際接軌」。
若要與國際接軌,將公設排除在權狀登記坪數外,不併入室內坪數,是最可能的修法方向。換言之,建商無法再將公設灌水到房屋坪數內,民眾也不需要花與室內一樣高的價格買公設。
王靚秀說,全台有八百多萬棟房屋,修改公設登記制度,茲事體大,目前無法透露太多修法內容。
台灣房屋高公設是怎麼來的?內政部營建署主任秘書王榮進說,二○○三年新北市蘆洲「大囍市」社區遭人縱火,因煙囪效應,火苗從一樓直接竄燒到六樓屋頂,導致十三人死亡、七十多人輕重傷,這場大火改變了台灣建築法規史。
大火後,營建署二○○五年全面修正「建築技術規則」,針對建築設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯都有新規定,例如八樓以上建物應設兩座以上直通樓梯達避難層或地面,並規定共同使用的樓梯間、升降機梯廳淨深度不得小於兩公尺等,都是為了避免煙囪效應等建築意外再度發生。
但也因為「建築技術規則」修正後,建商得花更多成本興建這些消防設施和安全梯廳,但也間接灌注到消費者身上。
代銷公會全聯會理事長黃烱輝表示,政府當初修改建築法規也許是出於好意,但地價貴、容積少,興建這些消防設施造成室內空間不足、嚴重擾民,政府有必要全面檢討建築相關的法規。
但王榮進說,千萬不可因噎廢食,消防法規的確規定嚴格,要求建物得設置一定比率的消防空間、安全梯,世界各國都重視消防法規,不能因為大台北房價貴就捨棄建管制度。

財經觀點/房地產泡沫拉警報

聯合報 太平洋房屋顧問李季鴻

太平洋房屋顧問李季鴻 其他來源
不少民眾都有疑問,為何政府打房政策持續了一陣子,房價卻未仍然見價格鬆動?其實房市並非不動,建物買賣移轉棟數作為買氣直接指標,其實已經可以看出量縮非常明顯。今年8月底前全台建物買賣移轉棟數僅21萬棟,成交量明顯下滑,它顯現的是買賣雙方對於價格認知的不協調,導致交易靜止狀態。
但至於價跌的部份,要如何觀測呢?在成交量下跌的時候,投資型產品賣方會視其持有成本和周轉狀況來決定是否維持,一旦無法維持,就得降價出售、目前看起來,房價的確沒有明顯下跌的跡象,因為賣方資金仍有撐,經濟面也穩定。
尤其觀察經濟變數,資金去向是重要的關鍵,從長期資金角度來看,台灣過去一直缺乏長期資金投資管道,房市就是最熱門的投資標的,近來的確台灣投資本土不動產的資金減少了不少,但現今流行海外置產風潮,各家房仲業無不在各國尋找可投資標的,好像成了近來的地產新顯學,吸引了國人的目光而紛紛前往,投資海外房市、資金被吸出去的時間周期遠比股市來得長,而且流出的資金短時間不易流回,更使得台灣本土房地產市場冬天加長。
最後可以觀察法拍市場,法拍一向是房市落後觀察指標,主要是因為房貸繳不出來3期後,銀行才會展開催繳程序,即便發動抵押權或是本票裁定,經過查封、鑑價而進入拍賣程序也要將近6個月,所以法拍市場呈現的是半年前的房市狀況,若法拍物件數量多,代表房市差。
我們觀察,今年1月法拍數量還在創低,表示房市投資者、自住有房貸者、信用貸款繳不出錢或企業所供擔保的欠款繳不出的狀況不明顯,但今年7月全台法拍物件卻有2千多件、8月4千多件、9月6千多件,五大都會區的法拍移轉數量都占移轉棟數2成,新北市更占了3成3,法拍數量明顯增加,交易量大縮、資金移往海外、法拍數量上升,顯示房產泡沫爆炸的引信上膛,後續不得不仔細觀察。

小套房貸款 門檻擬降

聯合報 記者楊筱筠/台北報導

高房價影響,近期低總價的20坪小宅正夯,部分銀行考慮降低小套房門檻,將20坪小宅列入一般房屋貸款行列,不再屬於小套房,未來核貸可望更快速、貸款成數也有機會拉高。
國銀主管說,過去部分國銀會將小套房認定門檻設為以建物權狀總坪數小於15坪,或是主建物加附屬建物坪數在不含大公設比重前提下,剩餘的坪數低於20坪以及低於12坪以下。
國銀主管指出,台灣房屋設有公設比,通常新建案公設比較高,約在25%到接近30%左右,若購買25坪的房屋,扣除公設比就不到20坪,若是購買近30坪的房屋,扣除公設比就會接近20坪。
由於北部房市價格水漲船高,近年扣除公設比後的低總價、20坪小宅相對熱門,銀行也感受到熱度,考慮為這股熱潮調整小套房門檻。據目前國銀小套房核貸利率,若是12到15坪以下的小套房,只要位於北部、接近捷運站,房貸利率大約是接近3%,如果是偏離捷運的交通便利地區,房貸利率則可能到4%,地點更不好的小套房加上申貸人資格不優的話,小套房房貸利率可能喊到5%。
但如果是15到20坪左右的房屋,有機會拿到2.5~2.6%的房貸利率,這類的小宅近期在新北市、台北市的精華地帶較多。

奢侈稅打房 百姓批搶血汗錢

中國時報【張立勳╱台北報導】
與婆婆共持房屋住北投石牌的黃姓婦人,婆婆過世前將房屋一半過戶給兒子,去年把房子賣掉還債,國稅局追討「奢侈稅」,罰款加稅金高達上百萬元,黃婦認為房屋應為「遺產贈與」不需課稅。財政部賦稅署科長賴基福表示,奢侈稅排除條款不夠完備,財政部在年初向立法院提交奢侈稅修正草案,3月通過初審,未來通過可追溯適用。
依現行法規,房屋是黃婦婆婆生前贈與給孫子,不能視為遺產贈與,財政部賦稅署科長賴基福解釋,房屋是自己住,但孫子名下擁有2間房,不適用排除條款,仍得課稅。
昨黃婦在市議員陳建銘陪同下出面,指出婆婆過世前1個月,將房子一半持分過戶給了兒子,去年兒子委託房仲把房子賣掉,把1473萬元全拿來償清房貸與丈夫留下來的債務,為討生活,離開在新北市三芝的住處,在台北市租屋打工。
詎料,今年年中黃婦卻收到國稅局來函,開課奢侈稅,稅金加罰鍰多達140萬元。
黃婦哭訴,她和兒子相依為命,三芝的房子地點不佳,價值僅百萬元又難出售,負擔不起稅款,若要向國稅局申覆,須先繳清罰款,逼得她不得四處借錢,兒子為了家計,遠赴澳洲打工當台勞,母子生活都很刻苦。
陳建銘說,奢侈稅應針對富人,不是每月需靠打零工維生的小老百姓,民眾在做房屋移轉登記及申報土地增值稅時,政府應更提醒,黃婦的例子非投資牟利,應從寬認定。
賴基福解釋,奢侈稅排除條款不夠完備,財政部在年初向立法院提交奢侈稅修正草案,3月通過初審,未來通過可追溯適用。

2014年10月24日 星期五

房地合一效應 63%多屋族想賣房

記者方明/台北報導
房市交易冷清,但房市潛在買盤需求仍大,根據房仲業者調查顯示,15年內想購屋者比重高達6成,主要以換屋及投資置產為主;不過受房地合一課稅影響,持有2戶以上屋主逾6成想出脫手中物件,其中希望15年內脫手占23.5%。

 租屋買屋情境照,看房,看屋,租金,房屋出租。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
買屋時機來臨,受房地合一課稅影響有63%的囤房族準備拖出手中的物件。(好房網News記者陳韋帆攝影)

義房屋委託波仕特市調機構,針對擁有不動產的民眾對房地合一政策看法作調查,發現若政策底定,僅擁有1戶不動產的民眾有57%沒有售屋意願,而會在15年內售出的民眾則占17.3%。相對地,擁有2戶(含)以上不動產的民眾,有63%民眾有售屋規畫,其中有23.5%民眾選擇要在15年內出脫手中物件。

此外,調查也發現,雖然目前房市交易冷清,但仍有高達6成的民眾,15年內仍有購屋計畫,顯示買方目前僅是退場觀望。

值得注意的是,儘管目前房市買盤以首購族為主,但調查購屋動機上,首購自住比重僅20.6%,換屋自住則高達58.2%,投資置產也達45.3%。


群義房屋總經理潘家成指出,由此次調查中可發現,房地合一政策對多屋族明顯受到影響,像是位置地點較差、產品類型不適合、收租投資報酬率較低等的物件,會被屋主優先拿出來脫手。


破解實價登錄陷阱 3招省下百萬買房錢

好房網新聞編輯中心/整理報導
靠著超過88 萬筆的實價登錄買房,這應該夠準確了吧!很抱歉這裡面還是有許多的陷阱與迷思,像是扣除車位後重新拆算,有可能一差就上百萬,另外像是新屋的實價登錄恐怕價差差很大,甚至一個社區的價格,並非所有價格都出來,部分房價仍不透明... ,這得有不少準備工作才能省下你的買房本。
 實價登錄查詢結果中,下方有一個「交易明細」,有時會有詳細一點的買賣情況。(截取自內政部實價登錄系統)
第一招:車位得拆算
以某間含車位的台北市大樓為例,實價登錄顯示為,總價2080 萬元,坪數37.64 、單價55.3 萬元,但真的是這樣嗎? 步驟1 :用實價找出車位類型與面積 步驟2 :〝單獨〞查詢實價登錄的車位實價,或是或是向當地房仲業者打聽 步驟3 :套用公式(房屋總價-車位價格)/(總坪數-車位坪數)=實際房屋每坪價格 這樣一算下來每坪從55.3 萬暴增為66.67 萬元,價差達11.41 萬元,這樣整間房就一差快要4 百多萬。

第二招:新屋價得“問出來”
按照實價登錄目前規定,預售屋在仍未完銷前可以不用登錄,用個例子來說,小姐2 年前用每坪25 萬買了一間預售屋,而2 年後交屋她的朋友可以用25 萬買到嗎? 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,若是屋主以當初預售價進行登錄,經過興建、交屋的時間差,恐怕已經超過2 3 年以上,房價一定會有不少變化,這個時候建議目前的真實成交行情,建議找當地的房仲多方打聽,或是上一些地產網站比較。

第三招:別把租屋實價當真!
許多房東擔心實價登錄後被政府課稅,因此別說實價登錄上的筆數過少,就算有也會〝高於〞行情許多,所以建議用民間版的


2014年10月20日 星期一

小心喔!未辦竣「戶籍登記」遭補徵奢侈稅並加罰

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示:納稅義務人甲君於2013年11月28日將名下持有期間未滿2年之房地,以200萬元簽約出售予乙君,甲君與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,且持有期間無供營業使用或出租,惟未在持有期間內辦竣戶籍登記,自認適用特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1款規定免課奢侈稅,而未依法申報,經該局查獲補徵稅額20萬元並處以2倍以下的罰鍰。
 
國稅局進一步說明:奢侈稅條例第5條第1款規定:「有下列情形之一,非屬本條例規定之特種貨物:一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。」所稱「辦竣戶籍登記」,是指所有權人與其配偶及未成年直系親屬至少其中之1人,必須在持有期間內設立戶籍登記,且直至訂立銷售契約之日止戶籍仍未遷出,該局提醒納稅義務人留意,以免遭補稅加罰。

抓投資客!國稅局積極查緝「紅單」售屋所得稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示,房屋在未建造完成前,其所有權仍屬建設公司所有,買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」,故個人於建案完工前進行預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書之買賣,係屬預定不動產「權利」移轉之買賣,如有所得依規定應申報財產交易所得,為所得稅之課稅範疇。
 
國稅局進一步說明,依所得稅法第14條第1項第7類規定,財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得,併計綜合所得總額課稅。因此,個人預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書買賣出售「權利」之所得,皆屬財產交易所得,其交易獲利所得均應依實際買賣價格計算,依規定課徵所得稅。
 
國稅局特別呼籲,為維護租稅公平,抑制房市炒作,查核預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書之獲利所得,已列入經常性業務,民眾若因轉讓預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書並取得買賣價差時,應依法申報財產交易所得,倘有短漏報之情事,亦請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定,向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅,以免被查獲後,除了補稅還要加處罰鍰。

林左裕/九成九貸款 財政部暗助頂新炒房

林左裕/政大社會科學院副院長
近日頂新魏家的黑心油事件玷汙臺灣美食王國的美譽,引發全臺人民的怒潮,多數民眾認為頂新集團除了對台灣未盡反饋之恩及社會責任外,對此事件更無悔改之意,魏家僅將問題歸責於「管理不到位」,在與該集團有關的食安問題數度爆發後,全臺怒火遂延燒為滅「頂」行動,也燒到產學合作,台大及政大已終止接受頂新獎學金,學生亦認為一邊抵制一邊拿錢是認知失調。輿論認為此風暴除了該集團咎由自取外,也凸顯政府在食安管理制度上的疏漏與處理此事件的顢頇。
餿油風暴已進入司法程序,民眾多屏息以待審判結果是否符合司法正義及社會期待。唯魏家以九成九或其他高成數向第一銀行貸款購得包含帝寶在內的台北地區超過二十戶的豪宅、以及頂新藉股權向兆豐等銀行質借後再取得一○一股權、計八成七貸款,之後再以一○一股權質借方式套現的手法,也引發國人非議。在二○○九年時帝寶一戶約一.四億元。魏家僅以一千三百萬元買下九戶,其餘九成九近十三億元幾乎貸款,第一銀行辯稱除了抵押品八成外,其餘額度為信用貸款;而筆者詢問任職於一銀中階主管的朋友此類超貸之可能性,其回答是這些巨額貸款都是高層決定的,而一銀及兆豐的高層都是財政部指派的官員。
就銀行不動產放款審核實務而言,其中一項講求擔保品價格,合理作法是以擔保品估價後的八成以下放款,以規避未來房價波動的風險及維護債權權益。而通常借款人若資金不足尋求信用貸款或「二胎」,由於此類貸款因風險高,借款人通常會向銀行以外的其他管道融資,原放款銀行絕對不會允許,因為借款人自有資金愈少,愈可能引發違約風險,這是一般銀行操作放款實務時的基本原則。顯而易見地,一銀及兆豐銀行等承放超高成數貸款給頂新購屋購樓,已違銀行一般放款規範,其幕後隱含的政策指導,更可能引發日後的金融風暴。
國際間不乏因政策指導金融操作而導致金融風暴的案例。最近著名的例子是二○○八年美國次級房貸風暴,因小布希政府在二○○○年初網路泡沫破滅後欲藉房地產刺激經濟,遂大幅加碼「可負擔房屋計畫」,要求銀行業放款給原無法通過審核的次貸借款人,由於銀行業基於風險考量不允許,政府遂要求具公股色彩的「房地美」及「房利美」等二房提供次貸保證,俾使銀行在放款後能順利售出次貸債權,而錯誤政策的指導結果是引發全球金融海嘯。另一個例子是一九九○年末的阿根廷,其銀行體系原本健全,但因政府財政困窘,遂大量發行公債,乏人問津的情況下只好要求公股銀行購買,最後因高度通貨膨脹及金融風暴反而導致銀行危機,又是一個政府下指導棋而釀成銀行巨災的案例。
監院應調查財政部及二家銀行
第一銀行及兆豐銀行都是具公股的銀行,且高層都是財政部所指派,頂新用極少數的自備款購買二十多戶豪宅及以重複高財務槓桿向兆豐巨額借款的決策勢必都是銀行高層所決定、甚或財政部授意,這種放款決策不僅有違銀行放款規範、排擠其他公民的居住權,更可能在頂新償債能力下降或總體經濟衰退時導致銀行損失,若普遍有這種對企業超貸的行為,則未來可能引發系統性的金融風暴。
除了財政部應亡羊補牢要求收回「二胎」放款外,金管會及央行更應查核這種金融操作有無違反目前金融秩序及銀行房貸管理之規範,監察院更應深入了解當時財政部及此二銀行之作法是否有行政疏失。如此興利除弊後,金融秩序方得以建立,也可免除未來台灣發生金融毒油災難的可能性。

聚焦選後房市 建商逆勢大徵才

記者朱語蕎/專題報導、攝影
政府打房力道不減,年底選戰持續加溫,讓近期房市更顯慘淡,主要都會區建案來人和成交量明顯萎縮,但仍有不少建商看好選後局勢,大舉展開徵人計劃,因應選後大量推案潮,也為明年房市預做準備。
今年適逢9合1大選,選舉紛擾加上政府打房政策前仆後繼,讓許多民眾抱持觀望態度,不急著下手,也不積極看屋,讓今年房市明顯較前幾年冷淡不少,根據內政部買賣移轉統計調查顯示,6都9月份買賣移轉棟數,僅有台北市和桃園市分別月增8.5% 、7.9%,其他都會區皆較上月減少和去年同期相比,雙北、桃園和高雄地區年減超過2成,台中年減19.2%,台南也較去年減少2.7%,全台房市冷颼颼。
興富發成立代銷部門 徵100名新血
雖然今年房市成交量明顯萎縮,但不少業者逆勢操作,大舉招募新人,因應選後市場,上市建商興富發日前即宣布,啟動第4季擴大人才招募計劃,將釋出百個工作機會,興富發副總經理廖昭雄表示,今年業績可望超越去年營收,除了台中外,公司在台北、新竹、台南和高雄等區都有新案推出,需要更多人才,預計徵招100名新血加入。
廖昭雄表示,今年已招募300多位新人,並成立新公關和代銷部門,目前興富發建案仍由代銷公司銷售,未來將培養代銷人才,銷售公司物件,台中建案「赫里翁傳奇」已開始由公司自己銷售。此外,興富發也提供弱勢學子就業機會,只要對營造業有興趣,在學生可直接上班,若想繼續升學,則提供獎學金,新水2萬5起,預計招收20名學生。
遠雄保障前半年5萬月薪
另一上市建商遠雄建設,在經過紛擾後,近期也開始強打建案廣告,積極銷售建案,且於日前宣布啟動「六年計劃」,遠雄建設總經理湯佳峯表示,今年推案量逾500億元,明年上看600億元,希望未來每年推案金額都有2成左右成長,因應集團目標,將徵招200名行銷部人員。
遠雄建設副總經理蔡宗易表示,因公司推案量增加,之後預計有90多億元案量推出,在台北內湖、新竹、竹北、台中、嘉義將有5個新案,行銷人才需求增加,因此希望在年底前招募新血加入,6年內徵8千人。蔡宗易表示,遠雄房地產本月份在台北、新竹、台中、嘉義等地舉辦徵才活動,共9個區域、26個建案發起返鄉就業運動,並推出新人保障前6個月薪資5萬元。
而國泰建設則因應旗下國泰商旅「HOTEL COZZI和逸」明年將在台南和高雄開幕,於台南、高雄釋出500名工作機會,有房務員、廚師、安全員、資訊主任等,職缺多元。其他建商則一直都有職缺釋出,太子建設總經理謝明汎說,公司離職率低,通常是遇缺才補,和政府合作的BOT案,一直都有招募計劃,目前本業事業員工約300名,未來會視狀況徵才。

查稅房貸晴天儲糧 房市不妙

(中央社記者吳靜君台北18日電)
金管會將在下週提出房貸的晴天儲糧計畫。查稅已經讓房市量縮,加上銀行的房貸晴天儲糧計畫雙管齊下,房市恐怕加速下跌,更難回到榮景。
金管會的房貸晴天儲糧計畫,擬23日出爐。根據金管會的規劃,研議將不動產(房貸)授信呆帳準備率提高到1.5%,分年提存,預估銀行將房貸準備金將增提新台幣380億元。
政治大學金融系教授殷乃平表示,房市呈現價跌量縮的現象,如果金管會再實施房貸晴天儲糧計畫,恐怕將加速房價走跌的情況。
內政部近期公布新北市、台北市、台中市、台南市、高雄市、桃園縣6都,民國102年1月至103年6月不動產買賣移轉棟數資訊,與去年同月相較,6都均呈現下跌。其中,台北市減少26.31%,新北市減少24.77%。
台經院9月底時也看壞下半年房市,整體呈現「量縮價微跌」態勢,景氣氛圍「悲觀」;在升息及供給增多壓力下,2015年房市很難回到「多頭、價量齊揚」榮景。
房貸占整體放款的比重為31%到32%,殷乃平表示,由於銀行對部分地區房貸信用管制,以及政府原本就有控制房貸集中性的問題,目前房價微跌,暫時不會造成銀行的風險。
殷乃平認為,金管會的晴天儲糧計畫,對銀行而言,房貸的成本會增加,可能會轉移到房貸戶、借款者的身上。
殷乃平認為,銀行轉嫁的方式包含調降借款成數,建商、房貸戶必須要準備更多的資金,或者是調高借款的利率,建商周轉上更為困難,恐怕會加速房價下跌的速度。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,近期房地產量縮主要是查稅的原因。
莊孟翰認為,目前市場資金仍然足夠,股市大幅下跌的情況下,資金仍然停留在房市當中。縱使量化寬鬆政策(QE)退場美國明年可能升息,將不利於房市;不過,美國的經濟成長復甦仍然不明確,升息具不確定性,且歐洲、日本仍然繼續實施寬鬆貨幣政策,市場資金短期內不會太快緊縮,房市仍然會有支撐。

2014年10月14日 星期二

新北捷運青年住宅租金補貼10/13開辦

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
全國首創為照顧20歲以上、未滿40歲的單身及新婚青年的「2014年度捷運青年住宅租金補貼」開辦囉!單身或新婚青年只要在新北市工作或就學,且符合相關資格條件都能提出申請,受理時間從2014年10月13日起到11月28日止,有機會獲得最高28,800元(每月2,400元、最長12個月)的租金補貼。
 
城鄉發展局局長邱敬斌表示,2014年度捷運青年住宅租金補貼將再增加100個名額將新婚青年納入補貼對象,以減輕他們在新婚成家階段的經濟負擔,更能放心在新北打拼或生育,2014年度單身加新婚青年共補貼300個名額,將透過租金補貼的方式,減輕青年世代的房租壓力,讓青年朋友樂居新北。
 
城鄉局住宅發展科科長鄭健志進一步指出,2014年度捷運青年住宅租金補貼適用範圍將增加至全市有捷運站、火車站或捷運先導公車的22個行政區。為了便利民眾申請並廣為宣導,除由各區公所張貼公告,並以「智慧里長服務系統」發簡訊通知全市里長提供好康消息。民眾在家透過網路即可下載申請書,備妥申請文件後郵寄或親洽新北市政府提出申請。

要記起來!夫妻合購贈屋予子女,節稅好方法

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示,買不動產贈與子女是許多父母常見之理財方式,有意購屋贈與子女之父母可善加利用每人每年免稅額220萬元之規定,以達到節稅效果。
 
該局說明,依遺產及贈與稅法規定,贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。依此,父母同一年度共計有440萬元之贈與稅免稅額。
 
該局進一步說明,依遺產及贈與稅法規定,贈與財產價值之計算,以贈與人贈與時之時價為準;又所稱時價,土地以公告現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準。例如:父以現金2,000萬元購入不動產贈與子女,但該不動產土地公告現值及房屋評定現值合計僅1,000萬元,因此,贈與總額為1,000萬元,扣除免稅額220萬元,再乘上稅率10%,贈與稅為78萬元。
 
又倘若,父母合購不動產,夫妻各自將擁有不動產一半持分贈與子女,因每人每年免稅額220萬元,故夫妻兩人共擁有440萬元之免稅額,以本案不動產贈與總額1,000萬元為例,扣除夫妻兩人440萬元之免稅額,再乘上稅率10%,贈與稅為56萬元,夫妻合購贈屋所需繳之贈與稅較單人贈與,足足少了22萬。
 
有意贈與不動產予子女之父母,得善用夫妻合購贈屋之方法,將可省下贈與稅,達到節稅之效果。

國稅局:嚴查逃漏稅,鎖定買賣預售屋及成屋獲利

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示,為遏止房地投機炒作,維護租稅公平,該所已將預售屋及鉅額不動產交易案件列入查核對象,納稅人有買賣預售屋或房屋有獲利漏未申報綜合所得稅者,請自動補申報繳稅,僅加計利息免罰。
 
國稅局進一步說明,依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定,凡財產及權利因交易而取得之所得,屬財產交易所得,應以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額,併計綜合所得總額課稅。有關買賣預售屋,因尚未辦理所有權登記,故在完工前,所有權仍屬建設公司所有,買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」,是有關交易屬權利移轉而非不動產移轉,其出售「權利」之售價扣除成本之利得屬財產交易所得,應併入當年度所得稅核課。
 
至於因不動產交易(即一般房屋買賣)而取得之財產交易所得,依上開規定,應核實申報財產交易所得,並非就「核實計算」及「按財政部頒訂財產交易所得標準計算」擇一申報財產交易所得。
 
為維護自身權益,該所籲請民眾記得保存收入、成本及費用等相關憑證,核實計算並申報財產交易所得。另納稅義務人過去年度如有按財政部頒訂財產交易所得標準申報相關所得,為避免日後稽徵機關查得實際成交價額、原始取得成本及費用,而依規定改按實際查得資料重新計算所得課稅,並就短漏報所得處罰之情事,該所建請納稅義務人,查核前儘速辦理更正申報。
 
國稅局再次呼籲納稅義務人如有買賣預售屋或是從事不動產交易賺取財產交易所得,請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報補繳所得所屬年度之綜合所得稅,以免遭補稅及處罰。


土地未辦竣登記又出售,處移轉現值2%罰鍰

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
稅捐機關表示,依土地稅法第54條第2項規定土地「買賣」未辦竣權利移轉登記,再行出售單筆移轉現值在100萬元以上者,會處再行出售移轉現值2%之罰鍰。
 
稅捐機關說明,土地贈與、繼承及共有物分割未涉有地價補償之情形,在未辦竣權利移轉登記前,再行出售或贈與者,因「贈與」、「繼承」之法律性質與「買賣」不同,依租稅法律主義,是不在上開法條處罰範圍內。
 
至於共有土地辦理分割,倘分割後取得之土地價值,與原持分比例所算得之價值不等,其屬無補償者,亦無需處罰;惟屬有補償者,土地價值增加之一方,因土地分割後所取得之土地價值增加而支付地價補償予地價減少之他方,其性質與買賣相同,土地價值增加之一方在共有土地分割未辦竣權利移轉登記前,再行出售土地時,會有上開處罰規定。
 
稅捐機關提醒民眾,土地買賣未辦竣登記前先行出售時,宜需考量處罰之相關規定,以維權益。


再次提醒!奢侈稅課徵按賣方「實際收取」金額申報

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部北區國稅局表示,依特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第8條第1項規定,納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務,其銷售價格指銷售時收取之全部代價,包含在價額外收取之一切費用。
 
該局指出,買賣不動產時,奢侈稅稅基除合約所載明之銷售金額外,倘買方有代賣方支付奢侈稅、修繕費或債務等之情形,賣方應以所收取之全數價款申報奢侈稅。
 
該局舉例說明,賣方出售持有1年未滿2年之不動產,銷售合約中訂定銷售金額為100萬元,且買賣雙方於合約中載明奢侈稅由買方負擔,此時賣方應以銷售價格110萬(100萬+100萬*10%)元申報奢侈稅,倘賣方仍以100萬元申報,將涉及短漏報銷售價格,除補徵稅款外,應依奢侈稅條例第22條規定按所漏稅額處3倍以下罰鍰。

2014年10月8日 星期三

推房地合一稅改 房市交易冷清

(民視新聞綜合報導)
財政部全力推動的房地合一;不動產稅制改革方案,預計今年底要送進立法院,不過這項政策已經影響房地產市場的交易秩序,今年上半年的住宅買賣戶數就比去年同期減少1成,也使房仲業陷入寒冬,銀行業也保守設定2015年的房屋貸款目標金額。
財政部全力推動不動產稅制改革,預計今年底端出房地合一課稅方案,送到立法院。但是房仲業大嘆,財政部的稅改方案,普遍認為就是打房方案,已經造成房屋交易市場急凍。
仲介公會全聯會榮譽理事長李同榮:「政策不明朗已經扭曲了市場自由機制,房地合一課稅誤導了民眾,讓民眾以為,政府這樣作,房價就會下來。房地合一課稅,和打房不能畫上等號。
內政部統計,2014年上半年全國住宅買賣移轉共計10萬5318戶,比去年的11萬6267戶減少近1萬1千戶,將近一成(9.4%),顯示想買房子的人抱持觀望心態,也使部份房仲業者縮減營業據點。」
銀行業對房價鬆動也很關心,因為本國銀行今年上半年承作的房貸金額超過6兆,佔整體放貸金額的25%,就連財政部長張盛和也承認,如果房價跌太快,是金融業的災難。
財政部長張盛和:「因為掉下來很快速,你看金管會也要開始備戰,掉下來、快速掉下來,金融業就是災難。」
房仲業者也說,如果房價崩跌,不僅是銀行的災難,也是購屋者的沉重負擔。
李同榮:「最近幾年買的人,尤其現在高檔買的人,一下來的話,一年假如30萬戶,二年60萬戶,這60萬戶,假如有斷頭危機,我不相信銀行承受得了。房價所得比不合理?最主要的不合理是薪資所得,因為薪資所得16年來完全不變,相對的距離就被拉開。」
金管會已要求各銀行進行房價下跌與利率調升的雙重壓力測試,各銀行都說自己過關,但也透露在設定2015年的房貸目標時,會非常保守,因此對財政部來說,未來送進立法院的房地合一政策,必須讓不動產市場持續穩定發展,是不動產稅制改革成功的關鍵。

全球景氣升溫 住宅商辦需求增

(中央社記者潘智義台北8日電)
富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森.邁吉指出,全球景氣持續增溫,刺激住宅、商辦等需求,有助於提升承租率與租金逐步上升,挹注不動產市場穩步發展。
富蘭克林投顧引述富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森.邁吉(Wilson Magee)看法表示,看好住宅商辦市場,旗下基金的產業配置約75%的不動產投資信託證券(REITs)、約25%的房地產開發商。
富蘭克林認為,全球經濟日趨正向,投資風向吹向股票資產,除傳統的股票標的,不動產投資也是豐富投資組合的絕佳選擇。
富蘭克林投顧甫獲金融監督管理委員會證期局核准辦理「富蘭克林坦伯頓全球房地產基金」在台募集、銷售業務,現階段總代理基金數已增加至54檔。
富蘭克林指出,引進「富蘭克林坦伯頓全球投資系列—全球房地產基金」,鼓勵偏好風險性資產的投資人多元布局;既可掌握不動產投資成長期,又能享有基金固定配息的優勢。

新北社會住宅 綠委批:政府沒賺財團獲百億

新頭殼newtalk2014.10.08 翁嫆琄/台北報導
社會住宅問題不斷,民進黨立委段宜康今(8)日在立法院內政委員會指出,內政部補助12.5億替新北市取得3處國有地興建青年社會住宅,之後由日勝生得標77年的興建及營運權,保守統計,日勝生可賺104億,新北市府卻僅收7千萬元的權利金。段宜康質疑,新北市自稱沒錢蓋房子,透過BOT讓財團大賺,「朱立倫居然還好意思對外自吹自擂!白痴嗎?」
段宜康表示,在吳敦義當行政院長,江宜樺擔任內政部長,葉世文還是營建署長時,行政院核定了內政部的「社會住宅短期實施方案」。內政部並據此核定了新北市政府提出來的「新北市社會住宅興辦事業計劃」。
該計畫由內政部補助12.5億,替新北市取得3處國有地,然後標給日勝生集團做67+10年的青年社會住宅BOT。新北市共興建1563戶,其中的1142戶採出租方式,421戶由日勝生以市價出售地上權跟車位。依內政部自己的估計,這個BOT的成本是85億,收入是189億。
段宜康說,日勝生先賣21戶店面、401戶住宅的地上權,再拿到67年(不含興建期3年,且還可再續約10年)每年穏定的租金收入,保守估計稅前利潤104億。
段宜康痛批,原本1142戶中有336戶供弱勢青年租金8折,後來新北市府又改口說1142戶都8折,336戶則是64折,政府花費12.5億,換來的就只是弱勢戶有折扣,加上新北市政府向日勝生收取開發權利金100萬、每年收取營運權利金100萬。
對於日勝生賺104億,政府只收7千萬,段宜康質疑,新北市長朱立倫的說法是,BOT的原因是新北市沒錢蓋社會住宅,但營建署估算興建成本51億,光是先賣地上權就可以賣到90億,「以這樣的條件,向銀行貸不到錢?新北市政府會擔心還不了錢?」他痛批,新北市府本來可以自己賺這104億,卻拱手讓給財團賺,營建署也沒說話,根本是「白痴,出錢當凱子」。

首例!加油站影響房價 判賠361萬

民視新聞 周秉瑜 桃園報導
國內出現第一件起油站因為污染地下水影響房價得賠錢的案例。桃園中壢市一間過嶺加油站,5年前發生油氣外洩、汙染地下水。附近19戶屋主認為因此導致附近房價下跌,聯名向法院提告索賠房價損失;高等法院昨天判決加油站業者必須支付損失總共361萬元,讓住戶相當欣慰,但全案尚未定讞。
打開水龍頭,流出的水看似清澈,但附近住戶卻抱怨,這水他們都不敢喝。
原來住家附近的中壢過嶺加油站,在5年前發生油氣外洩和污染地下水的情形,導致居民人心惶惶不敢再喝地下水。不只如此,居民還指控,加油站附近19戶的房價也跟著下跌。
在中壢過嶺地區的透天新成屋,大約有2000-2800萬的行情,但像相距不到1公里,這棟緊鄰過嶺加油站的白色建築卻跌到只剩600萬元,19戶的屋主集體向加油站索賠房價損失,高院在週二判決加油站業者必須支付房價損失總共361萬元,還附近住戶紛紛叫好,自認是遲來的正義。
目前這個加油站仍然在營業,不過,負責人不在,不確定是否還要上訴,但19戶的居民已經嗆聲,如果要續打官司,一定奉陪到底。

租屋補貼明年增萬戶 地方政府分攤預算

中廣新聞網 
社運團體「巢運」日前提出五大住宅政策訴求,內政部認為和現有的住宅政策方向相同,遭巢運回批,中央政府的住宅租金補貼預算不但減少,住宅基金還繳回國庫一百億。內政部長陳威仁表示,住宅租金補貼預算明年起由各縣市分攤一萬戶,中央的預算沒有減少。(戎華儀報導)
巢運批評,明年度中央政府的租金補貼預算只有13.2億,興建社會住宅的預算只有11億2520萬,以興建一戶需要250萬計算,只能建450戶,根本不符民眾的需求。
內政部部長陳威仁8號出席立法院內政委員會,會前受訪表示,這裡年中央編列的租屋補貼名額有兩萬五千戶,明年起各地方政府按照財力再分攤補助一萬戶,都已經納入各地方政府明年度預算。
陳威仁:『但是從明年開始,各縣市政府要按照他的財力的狀況,來分擔一部分的錢。』
巢運還批評,住宅基金的規模從99年以來不斷縮減,明年度還要解繳國庫100億元,內政部卻說沒有錢蓋社會住宅。陳威仁回應,這些錢明、後年都還用不到,國庫錢不夠用,繳回國庫100億是主計總處的財務調度,減少政府向銀行舉債或發行公債的利息支出,錢未來還是會還給住宅基金。

2014年10月4日 星期六

房價高租不起 台無殼蝸牛悲歌

作者: 黃宇潔 
10/4無殼蝸牛號召萬人上街,要夜宿仁愛路三段的帝寶豪宅門口,抗議房價居高不下,讓年輕人買不起,甚至連「租房子」都有困難,其實台灣的租金報酬率1.57%,全球最低,但房價租金比卻是全球第一,更誇張的是,台灣政府提供只租不售的社會住宅,卻不到1%的比例。
租屋族郭雅晶:「就是政府都沒有管啊,就是一個黑市。」
22歲大學剛畢業,郭雅晶買不起房,連「租屋」都要斤斤計較。租屋族郭雅晶:「他們就是把公寓(隔間)打掉,然後隔成一小間一小間,大概要之前跟我說4坪,結果我去看發現大概只有1.3坪,然後它一個月5000元,我想說也太誇張了吧,在台北市租屋這麼貴。」
根據求職網統計,有房子的上班族,比例不到2成,超過8成都跟郭雅晶一樣買不起,而且逼近3成,只能「以租代買」。巢運發言人彭揚凱:「住宅這個基本權利,國家有責任,他們(政府)永遠沒有住宅政策,他們永遠只有房地產的政策,他們永遠的政策,就是鼓勵房地產的開發,圖利財團建商。」
號召萬人走上街頭,巢運爭取居住正義,有101個團體響應。巢運發言人彭揚凱:「(仁愛路)林蔭道的部分,到時候我們就會開放給民眾,來搭設帳棚夜宿,主舞台就搭設在帝寶前面。」
集中帝寶門口,嗆聲意味濃厚,因為光是一個大安區,房價從2005年的每坪35.4萬,今年上半年已經突破91萬,10年大漲2.5倍,別說買房了,連想有個暫時棲身之所,都難如登天,因為台灣的租金報酬率1.57%,低於香港3%,也比不上東京的5.56%,更誇張的是房價租金比64倍,超過香港、東京,名列是全球之冠。
淡大產經系副教授莊孟翰:「10年什麼10萬戶,那個隨便說說,開個空頭支票,因為你真正講起來,台灣2399萬人當中,大概45%人口在新竹以北,現在真正問題在台北市新北市,你有本事就解決台北市新北市,其他都不用了。」
房仲業董事長李同榮:「我買不起,總要讓我租得起,所以政府的社會住宅政策,應該是只租不售,而不是一些(出售的)合宜住宅,所以假如社會住宅做不好,根本就不需要去談合宜住宅,所以我個人認為是,社會住宅政策不只是要做,而且要做得徹底,而且量要夠大。」
其實觀察台灣住宅市場結構,已經走向「畸形化」,85.8%的人傾向購屋,只有10.9%以租屋為目標,但社會住宅比例,卻連區區1個百分點都無法達陣,相較歐美社會,過半民眾選擇購屋,也有近半民眾,傾向租房,社會住宅最高也有20%的比例,台灣顯然太過於「集中化」,導致炒作現象越來越多。
房仲業董事長李同榮:「太多人有2戶、3戶以上的房子,他就放在那邊不動,其它要房子的人,低層的人跟低總價的房子,它的供需還是有一點不足,這些不足的現象,就會造成房價的居高不下。」
買不起、租不起,惡性循環的市場,已經逐漸侵蝕台灣年輕人對未來的希望。

租屋平台成效不好 內長:必要時停辦

【記者張健台北報導】
內政部長陳威仁3日說,內政部推動租屋平台計畫的確成效不好,會再檢討改進作法,必要時停辦。
陳威仁上午赴立法院列席備詢,會前接受媒體採訪時做上述表示。
媒體詢問,巢運團體週末將夜宿台北市仁愛路,表達訴求。陳威仁說,其實巢運團體的主張和目前既定政策方向大致相符,沒有太大歧異。
陳威仁認為,只是巢運團體希望將社會住宅數量一口氣提升至全國住宅總量的5%;但內政部認為,全國閒置空屋比率有10%、台北市與新北市空屋率有5%至7%,在這種情況下,增加住宅津貼補助,同樣能達到目標。明年度租金補貼會增加1萬戶,達到3萬5000戶。

炒房、中樂透 將收補充保費

中國時報【魏怡嘉╱台北報導】
未來中樂透、炒房、豪宅買賣也要收補充保費!二代健保總檢討報告出爐,建議擴大補充保費費基及拉高補充保費上限,衛福部官員表示,機會中獎及財產交易均是擴大費基考慮的項目,補充保費上限亦考慮由現行1千萬再往上調,並於半年內優先研議。
衛福部提36項政策建議
耗時一年半,衛福部終於提出二代健保總檢討報告,共提出36項政策建議。
衛福部社保司司長曲同光表示,現行補充保費已針對股票股利、租金及執行業務所得等6項收取補充保費,未來擴大費基,諸如機會中獎及財產交易所得等,都是可以考慮課收的項目,機會中獎及財產交易所得雖然已繳了稅,但稅歸稅,補充保費歸補充保費,是兩回事。
在台出生外籍嬰應納保
另在雇主健保費部分,報告中亦建議將一般保費及補充保費合一;而外籍新生兒只要在台灣出生,亦應比照本國籍,一出生立即納保,不受須在台居住滿6個月限制。
在健保支出面部分,總檢討報告強調要逐步改革重大傷病免部分負擔制度,同時檢討目前門診定額部分負擔,並研議將超過一定金額的診療費,另行計算部分負擔,也就是現在民眾到醫院就醫,依不同醫院層級固定收取80~360元不等的部分負擔,未來將依當次所花費的醫療金額乘上一定比例收取費用,民眾看病將負擔更高的費用。
醫療改革基金會執行長劉淑瓊表示,現行的健保費制度漏洞百出,將形成全民逃費運動,坊間流傳的各種逃費技巧,整理起來竟達72招之多,而這樣扭曲的制度,竟還要複製到未來的長照,呼籲衛福部及立委儘速修訂健保法,廢除補充保費雙軌制,實施最具公平性的家戶總所得制。
民眾:剝奪中獎的快樂
對於未來中樂透、豪宅買賣可能也要收補充保費,40多歲的上班族邱先生表示,現在中樂透超過一定金額要扣稅,現在又要扣補充保費,中獎的快樂感覺相對被剝奪了。
民間監督健保聯盟發言人滕西華表示,這次二代健保總檢討,並沒有檢討制度性浪費的措施,也沒說要改革健保IC卡,只有研議如何高民眾負擔的建議,難道就只想到要改革民眾。

中市府:租屋補貼 更快解決需求

〔自由時報記者許國楨、唐在馨/台中報導〕
台中市社會住宅政策引發議會討論,都發局長沐桂新昨天強調,市長胡志強已明白指示,市府自明年起將租屋租金補助擴大至青年,四年補助青年租屋租金一萬五千七百五十戶,每戶補助四千元,這才是最有效解決民眾住屋需求,並活化房屋市場的方式。
市長胡志強昨天面對媒體採訪,對於巢運夜宿夏綠地一事,胡志強說「尊重他們的自由」,希望不要個人化,最好是針對他的政策,哪裡做不好可以探討。
沐桂新昨天表示,市府社會住宅的興建規劃,將以豐原安康段、大里光正段、北屯太原段與豐原豐南段為主,前三處可各六百戶住宅,而豐原豐南段則可提供二百戶住宅,合計二千戶。
沐桂新強調,興建社會住宅,光是二百戶,就要將近六億元,所以「外界有人說要蓋一萬戶」,可能就真的是「畫大餅」,更何況台中市的空屋率高於全國,租金補貼才是最快服務到民眾的需求。
而台中巢運團體昨天也分別到兩黨市長參選人競選總部發出邀請信函,發起代表傅東森表示,該運動主訴求:「居住人權入憲、改革房產稅制、檢討公地法令、廣建社宅達五%、發展租屋市場」,今日(週六)晚間發起夜宿夏綠地公園,由於該公園就位於市長胡志強的豪宅旁,他們也希望胡志強可以「就近參加」。
胡志強競選總部昨天由副執行長吳晶晶代表接受邀請函,她強調,胡志強重視市民權益,非常關注此一議題,會努力朝巢運的訴求去落實台中的居住正義,至於巢運希望胡志強接受夜宿活動現場的邀請,總部也會轉達。
而台中市府昨天也發出新聞稿表示,市長胡志強已簽署這五大訴求的簽署書表示支持,相關業務也已在推動中,會落實居住正義,實現「市民好宅、幸福城市」願景。

游資狂炒農地 台東飆漲5成

中國時報【王玉樹╱台北報導】
奢侈稅課不到,游資大舉移往東部後花園狂炒農地,甚至傳出陸資也進場分一杯羹。最新統計顯示,東台灣今年前8個月土地交易量已經到去年全年的9成,宜蘭礁溪、花蓮鳳林等農地,近一年來價格飆漲3成到4成,炒風更向南延燒至台東,台東東河、成功農地漲幅已超過5成。
宜花東 土地交易火紅
「最近有沒有土地漂亮,又有海景的農地?」是這一年外地人來東台灣房仲店頭,最常問的一句話。
內政部土地交易移轉統計,今年1到8月宜花東土地交易火紅,其中宜蘭交易1萬2823筆,共251萬坪,已占去年全年交易量92%,花蓮交易量8535筆,277萬多坪,約達去年全年90%。台東縣移轉4610筆,204萬多坪,也是去年全年的71%。
漲幅大 因不課奢侈稅
不止交易量增,價格漲幅也驚人!宜蘭礁溪鄉農地每坪已來到1.5至3萬元,年增3成。花蓮鳳林、壽豐鄉農地每坪約0.7至1.5萬元,漲幅約4成。台東東河鄉和成功鄉更因鄰近金樽衝浪區及為陸客觀光熱門景點,農地用地目前每坪5000元到1.3萬,比1年前大漲超過5成。
全國不動產企研室主任張?勻指出,財政部和央行聯手打房,6月底又宣布擴大信用管制區至桃縣,游資因此轉往信用管制區外、不用課奢侈稅的東台灣炒地。
炒房熱 陸資也來牟利
東部市場人士形容,現在台東成功、東河擁有農地的農民,不時會有公司行號找上門詢問有沒有漂亮的地、或海景的地可賣,這些地先被當地人買下來後,再轉一手賣給投資客或是財團賺一筆。台東更生加盟店長丁明輝直言,近來買地、賣地幾乎成了鄉民的全民運動。
東部當地市場人士分析,看準當地交通改善,觀光商機很大,除財團、投資客進來購地就是蓋飯店、民宿,發觀光財外,也發現有陸資過來買地炒房。「還有些人擺明就是純炒地,連等著擺2年符合規定蓋農舍都不必,直接轉手賺差價。」
住商不動產企研室主任徐佳馨指出,奢侈稅有例外條款,凡不課徵土地增值稅的農地免繳奢侈稅,也就是非都市計畫區內的農地不受影響,是這波土地交易熱絡原因。

2014年10月2日 星期四

未婚無房被疑個性怪  45歲男難租到屋!

東森新聞
什麼樣的人最難租到房子?根據崔媽媽基金會統計,超過九成的房東最不喜歡的房客是老人,其次是年紀約45歲的單身男子,原因是房東認為出社會這麼久了,沒買房,也沒結婚,個性恐怕大有問題,就有不少房東,乾脆只租給女性。
電影實習大叔描寫兩個中年男子想混進Google當實習生,卻被歧視,沒想到現在租房子,中年男子的也是房東的拒絕往來戶,單身薪水不錯,但租房子卻到處碰壁,租屋廣告欄上隨便一看,五張裡就有三張清楚寫著只願意租給女生。
根據崔媽媽基金會的統計,超過九成的房東最不喜歡的房客是老人,其中年紀更下修到45歲男子,崔媽媽基金會居住扶助部主任馮麗芳:「你又不肯去買房子,你又不結婚,他就會擔心他的個性,還有思想是不是跟常人比較不太一樣,所以他(房東)就想說少麻煩。」原因就是出社會這麼久還是單身,無殼蝸牛大有問題,但男生也有話要說,上班族:「不可以用性別來歧視。」為了省麻煩,很多房東租屋乾脆先列好條件,但這也讓中年有車有經濟能力的大叔們,萬萬沒想到這樣也會被拒絕。

張盛和:房地合一稅 2成助社會宅

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
巢運活動在即,財政部長張盛和昨(1)日在立法院答詢時透露,有意提撥房地合一稅收的二成,挹注社會住宅基金帳戶,協助興建社會住宅或合宜住宅,圓青年一個成家夢。
暌違25年,公民團體在周六(4日)將發起一波巢運,夜宿仁愛路帝寶外,為無殼蝸牛發聲,引發財委會立委關注。
張盛和表示,巢運訴求合理房價的理念與政府一致,對於其提出改革房產稅制的主張,多數意見都會採納,而房地合一實價課稅方案是「做全套」,只是因為方案要到年底才會出爐,因此外界產生誤解。
他並強調,財政部不會因為巢運訴求,在年底選舉前提出房地合一實價課稅的方案,仍將按預定時程,在今年底向行政院提報方案,下會期送立法院審核。
財委會召委薛凌質詢表示,政府推動房地合一稅改,增加稅收可有多少比例挹注社會住宅基金?財長張盛和回應,房地合一方案雖然尚未完全出爐,稅收增加額度也還沒預估,但有意將房地合一稅收的20%,挹注內政部的社會住宅基金,作為興建社會或合宜住宅的財源。
立委林德福表示,財政部推動房地合一,會不會成為房市崩盤的最後一根稻草?張盛和說,推動房地合一課稅,將有助於消除炒房的預期心理,在供需法則下,房價自然會下修,但他希望房價走勢曲線能夠平滑往下,不要徙降,以免造成金融業的風暴。
張盛和強調,房地合一課稅是各國趨勢,強調台灣現在才做,已經太晚了。他並舉例,國內有人賣房賺了2億多元,卻才繳450萬的稅,稅負佔所得的比重實在太低了,許多人都覺得不公平。
另外,立委賴士葆指出,政府坐擁財產卻沒有現金,就像坐擁金山的窮人,有候選人提出台北市推動公共建設資產證券化的議題,詢問財長是否支持?張盛和表示,財政部樂觀其成,也將推動修法全力協助,最快月內可望出爐。

房價所得比升高 議員批胡

〔自由時報記者唐在馨/台中報導〕
民進黨議員楊典忠、何文海昨天進行業務質詢時,質疑台中市在市長胡志強主政下,民眾房價所得比、房貸負擔比不斷上揚,市民平均薪資五都倒數第一,難怪傳出本月四日有市民發起要去「胡志強的豪宅前公園夜宿」。
副市長黃國榮表示,目前首要之急是提高青年的薪資,市府今年提高行政助理薪資,明年也準備再提高一.五%,盼由市府帶頭示範提高薪資。
副市長回應:首要提高市民所得
針對全國房價逐漸攀升,房價所得比也逐漸提高,黃國榮回應表示,可能有些區域的房價上升幅度比較高,拉高整體平均房價,想要降低房價所得比,首要應該提高市民所得。
有公民團體計畫夜宿胡志強住家前公園一事,黃國榮則表示,集會遊行都應依法申請。民進黨市長參選人林佳龍昨天被問到「巢運」問題時,則表示,他過去曾和「無殼蝸牛」夜宿台北街頭,沒想到廿年了,問題依舊沒解決,他提出一萬戶的社會住宅,就是具體回應。
何文海、楊典忠另表示,依據內政部資料統計,台中市社會住宅需求至少三.三萬戶,台中市到了一○六年才會蓋好第一批二百戶,這是不是「為了選舉」?都發局長沐桂新回應「選前才說要蓋一萬戶社會住宅的人,才是為選舉」。
另針對兩位議員關心「幸福好宅」的進度,沐桂新則說,目前已擇定豐原區安康段、大里區光正段、北屯區太原段區段徵收配餘地、豐原區豐南段等四處,興辦「只租不售」幸福好宅,合計約二千戶。
今年六月內政部函請國防、財政部,提供中市七處適宜興辦社會住宅的土地,七月市府選擇東區尚武段、沙鹿區南勢坑段為第一階段規劃興辦幸福好宅。

滾出千萬身價秘訣! 郁方嫁豪門必修買房術

藝人郁方當年以性感女星出道,靠著拍戲主持節目賺進人生第一桶金,嫁入豪門後當起少奶奶,郁芳靠買房來增值,但生了三個小孩挑房學問可大了,想要兼顧生活和價格,她坦言以台北的地價來說現在根本不可能,建議買房前別急多看看。
戴著鑽石耳環,一身優雅白襯衫藝人郁方看起來貴氣十足,從性感女星出道,郁方43歲,拍過連續劇電影做過節目主持人,年記輕輕就賺進人生第一桶金,但嫁入豪門後投資房地產可是不間斷,藝人郁方:「我買的房子現在都是前兩年買了,然後出租用的基本上還是以保值。」回想郁方第一間房子花了850萬元,買下三重50坪的中古大樓,最後以1千萬的價格脫手,還有在大安森林公園附近訂下4間預售屋,短短一個月一坪開價從80萬漲到140萬,獲利不少,藝人郁方:「因為我們有三個小孩使用空間上的問題還有居住環境上對於小孩子是不是適合,會把種種因素考慮進去,當然你想要有一個完美的房子,以現在台北市的地段來講幾乎是不太可能。」
台北房價太高可以先緩一緩,但若能殺價就要趕快下手,像是郁方以開價的8折買下永和河岸景觀華廈獲利1000萬元,過了兩年她又以低於開價的85折,買下內湖捷運共構房子增值10萬,藝人郁方:「中山北路的確是後起之秀,因為中山北路在開始做一些很大規模的都更,然後它開始有一些新的建案產生。」郁方現在是賢慧的人妻,還打算開親子餐廳,加上她精準的投資眼光要替自己賺進更多荷包。

北市囤房稅 3戶以上非自住稅率調高至3.6%

中廣新聞網 
因應囤房稅,北市府修正「台北市房屋稅徵收自治條例」,訂出房屋稅的差別稅率,今天(一號)北市議會已經一讀通過,稅捐處長黃素津說,台北市的囤房稅差別稅率,只要持有超過三戶住宅,第四戶非自用住宅在台北市,房屋稅將提高為2.4%,甚至第三戶非自用住宅稅率更提高到3.6%,估計八萬多戶將被課囤房稅,一年市庫增加十億稅收。(林麗玉報導)
立法院已經三讀通過「囤房稅」,非自用住宅房屋稅將調高到1.5%到3.6%,並授權地方政府訂定差別稅率,台北市政府最近也提案修正「台北市房屋稅徵收自治條例」,訂出差別稅率,一號北市議會一讀通過,稅捐稽徵處長黃素津說,台北市的囤房稅差別稅率,非自用住宅在台北市,房屋稅將提高為2.4%,另外第三戶以上非自用住宅,房屋稅率將提高到3.6%,一年市庫將增加十億元以上的房屋稅收。
處長黃素津說,台北市持有非自用住宅兩戶以內的有九千多人,持有四萬一千多戶,持有三戶以上有兩千多人,兩萬兩千多戶,而這個自治條例修正案,這個會期可望三讀通過,明年五月的房屋稅開徵。至於非自用住宅的診所、律師等自由職業使用房屋並沒有調整,房屋稅率維持在3%,有議員質疑反而比非自住房屋稅最高徵收稅率3.6%還低,應該評估將營業用房屋稅提高為3.6%,要求北市府一年內檢討。