2016年5月24日 星期二

20年後擔心租不到房可笑嗎?他道出真相…

聯合新聞網 綜合報導

在台灣想要買房子,負擔仍相當沉重,目前台灣房價過高,全台房價所得比是「8倍」,北市房價所得比更高達「16倍」,等於要不吃不喝16年,才能買得起房子,有網友在《Mobile 01》詢問,如果在20年後2036年還擔心老了沒房子住會不會太可笑,面對少子化,人口數量大幅減少,可能還會出現「求你租」的情況,根本沒人要的房子,還會怕太貴嗎?引起網友熱議。
網友在網路論壇《Mobile 01》發文討論,20年後2036年還需要擔心沒房子住會不會太可笑,1950年開始台灣每年出生率近40萬人口,到2036年後這批人逐漸死亡,到時每年死亡人口也逼近40萬,而2000年出生的人口步入買房年紀,每年約20萬人,差額大到20萬。
他也指出,到那個時候別說租不到房子,甚至可能出現「求你租」的情況,滿街老人不租可能也沒有年輕人會租了,根本沒人買的房子也不用怕太貴,大家該擔心的不是沒房子住,而是嚴重的人口負成長國家撐不住,一定會破產,不管是政府的勞保、公保、軍保、或民間壽險公司保單等。
有網友不認同他的說法,認為「如果房客年紀很大,還是很多人會拒租,寧可空房也不想有麻煩事」、「人口數及紅利還在高峰的現在, 就已經撐不住目前的房價, 有誰傻傻的還會認為遲早會反彈?」、「你忘了,人會老房子也會老,房子老了是拆掉改建, 但人不會越混越回去,新房會怎樣蓋是跟著買家走, 但誰告訴你長期後都會區房子會越來越多的?」
還有人用過去三十年的雙北經驗來看「老社區幾乎是死水一片,除了少部分都更案件,或那種透天土地持有人少的在都更,但北市這種地越來越少,新北可怕的是,超多重劃區根本完全消化不完,老社區根本不可能動,重劃區利益比較大,先消化完重劃區才有可能動到老房子了,永遠不可能的事,新北就永遠有幾乎是無限量的老屋供給,30年後更是恐怖」
也有人表達認同「說的對,未來租屋會成為趨勢,房子漸漸沒人要買,漸漸成為燙手山芋,也許最後一折也沒人要買,租屋才是最聰明的選擇」、「非商用的租屋市場確實是供給越來越多, 價格不可能上去,現在就是一堆3-40年老公寓老華廈在供給,未來2-30年可以想見更多的量」、「日本的房子也是過剩,且老人化、少子化更嚴重,怎麼日本和香港那麼多老人流浪到街頭,甚至有人要住網咖、麥當勞....」

哪位總統任內房價漲最多? 答案出人意料

經濟日報 記者游智文╱即時報導

(左)李登輝,記者屠惠剛/攝影 (中)陳水扁,記者于志旭/攝影 (右)馬英九,記者陳柏亨/攝影

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馬英九、陳水扁、李登輝,哪位總統任內房價漲最多?馬英九明天卸任,住展雜誌統計三位總統任內北市房價漲幅,馬英九任內房價引發大民怨,但漲幅最多的是陳水扁任內。
不過,若以上漲單價來看,馬英九8年任內,北市平均房價每坪上漲30.2萬元,排名第一,陳水扁時代上漲29.4萬元,排名第二,李登輝任內則僅上漲10萬元。
根據住展雜誌統計,以兩任任期計算,房價漲幅第一為陳水扁總統任內,他上任後推出土增稅減半、優惠房貸等救市措施,帶動台北房市一波大多頭,自2000年就任總統至2008年任期結束,北市預售屋房價從一坪26.4萬元漲至55.8萬元,漲幅超過一倍,達111%。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,陳水扁任內,北市房價僅在2003年SARS期間稍微停頓,其他時間一路上漲,當時預測最準確的,是現在被稱為房市空頭總司令的政大教授張金鶚。
馬英九在2008年5月上任,隨即碰到次貸風暴、金融海嘯,也因此馬政府一上台與扁政府同樣選擇救市,跟進扁政府推出數波優惠房貸利率補貼,並調降遺贈稅至10%。
馬英九上任第一年房價仍持續走跌,但2009年中後開始大漲,自2008年至2016年,北市房價從55.8萬元漲至86萬元,一坪上漲逾30萬元,不過由於上任時北市房價基期已高,又逢北市房價從2014年Q4開始修正至今,漲幅僅約54%,不到陳水扁任內一半。
李任內漲幅60%
李登輝在1988年繼任總統,後又擔任兩次民選總統,至2000年520卸任為止,北市房價從16.4萬元/坪漲至26.4萬元/坪,每坪上漲10萬元,漲幅達60.9%。
整體來看,李登輝任內漲幅並不大,但他剛繼任總統的第一年,北市預售房價從一坪16萬飆至24萬元,一年漲幅高達46%,引爆無殼蝸牛「萬人夜宿忠孝東路」運動,高房價問題並首度被寫入流行樂中。
何世昌表示,馬英九任內北市房價漲幅並非最高,但民怨卻高過李登輝、陳水扁,原因與馬英九任內GDP平均成長率較差、民眾實質薪資水準倒退有關,由於北市房價高到一般上班族買不起,民怨因此居高不下。

圖/聯合晚報提供

房屋標準單價 12縣市將上調

經濟日報 記者林潔玲/台北報導

攸關房屋稅稅基的「房屋標準單價」出現調漲風潮,財政部表示,今年有12個縣市的房屋標準單價將檢討調整、明年房屋稅適用。據了解,多個縣市都將是30年來首度調整,為反映合理造價,漲幅將以「倍」來計算。
依房屋稅條例規定,房屋標準單價每三年調整一次,地方政府必須在6月底前拍定。一旦調高,房屋稅也會跟著增加。新屋完工日期在今年7月1日以後的房屋,適用新的房屋標準單價,欲買房者得多留意。
房屋稅為地方稅,各縣市調整新房屋標準單價的時間與幅度也都不同,宜蘭在101年度首開先例,大調1.16倍,台北、新北、高雄、苗栗在103年度跟進,尤其台北市一口氣調高1.6倍,建商難以接受,至今還在跟北市府討價還價。桃園、花蓮、澎湖去年也調整了,今年則有多達12個縣市檢討房屋標準單價,包括台南市、新竹縣、新竹市、南投縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣、台東縣、基隆市、嘉義縣、嘉義市、連江縣。
官員表示,12個縣市檢討房屋標準單價,也可能維持不調整,但若調高代表房屋稅負將提高。財政部前年曾發布函釋,各地方政府評定房屋構造標準單價,得視地方實際情形自行決定其適用原則,將交由各縣市決定新標準單價是否溯及適用於老屋,以及回溯的期間。
依房屋稅條例規定,核計房屋現值的主要計算元素,包含房屋構造標準單價、路段率、經歷年數及折舊率等,由不動產評價委員會予以評定標準,每三年重行評定一次,其中構造標準單價主要反映房屋建材與人工價格等實際工程造價,像是鋼價近期持續飆漲,都將是影響的稅基的要素之一。
房屋稅並非按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來,其計算公式為房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×街路等級調整率(地段率)×適用稅率。

圖/經濟日報提供

不解為何老一輩人人有房住? 他掀起網友狂論戰

聯合新聞網 綜合報導

到底是現在人真的普遍面臨低薪情況嚴重、物價太高,還是以前人生活真的付出與收獲成絕對正比,所以比較買得起房?有網友在PTT論壇上談論起自己最近去看房子的經驗,引發不少網友產生共鳴。
網友小海發文表示,「老一輩的人真的是因為節儉才買到房的嗎?」因為他之前去看房,臺中普通郊區三房兩廳一車位,800萬附近就有了,但看似非常合理的價格,「其實攤25年來看一個月要繳兩萬七耶!」

目前種種因素影響,許多上班族都覺得買房難。 圖/報系資料照

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為了買那一層公寓,他得把生活娛樂和食衣住行等品質都壓到最低,這讓他開始猶豫不決了,他說上一輩的人不是薪水更少,怎麼會人人有房住?
許多長輩常說年輕人手一支iPhone太浪費了,難怪會窮,但小海認為,就算一年換一支iPhone也不到一百萬元,跟買房好像沒有關係,真的很難想像上一代的人到底為了買房子有多刻勤刻儉呀?
有不少網友留言回應他說,現在物價比以前高那麼多,薪水沒漲多少,要買房當然不容易;有也人感嘆說,過去真的是一個「房價與薪資都合理的美好年代」,以現在的房價和薪水不管怎麼存都存不到啦!
也有人酸說,老一輩就是生對時代,沒有其他,有什麼了不起的;以前經濟成長起飛快,薪資根本以倍速成長,懷念以前台灣錢淹腳目的時候…唉;「我阿公只是個擺麵攤的,都能在台北市買三棟透天」、「我外婆賣甘蔗也是買兩間房子。」
還有其他人分析說,其實最簡單的就是看房價所得比就知道了;現在房價的問題是資源太過集中,導致房價居高不下;以前利率高,100萬存個銀行一年也有10%起跳;以前股票隨便買隨便賺時一天賺就上千萬了,誰跟你月薪;還有網友奉勸原PO,現在把錢拿去租屋生活品質會好很多,但有人認為,「你不努力存錢,難道要一直繼續在咖啡館裡滑手機做夢買房嗎?」

房屋租賃糾紛多 新定型化契約將上路

經濟日報 記者葉卉軒╱即時報導

房價居高不下,不少人只能選擇租屋,但惡房東、租霸房客的租屋消費糾紛時有所聞,消保處今天表示,針對擔保金返還金額、房屋修繕等過去常見的房屋租賃主要爭議類型,已審議通過的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」都有明確規範,二個月內待內政部公告施行後,即可上路。未來若有違約情形者,將依消保法第56條之1,最高可處50萬元罰鍰。

消保處今天表示,已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約記載及不得記載事項」。 圖/報系資料照

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消保處處長劉清芳指出,2014年二名香港女學生持假證件向房東承租套房,將垃圾堆的跟小山一樣,把屋子搞得像廢墟,以及2015年張姓惡房東巧立名目向房客收取各項費用,並大動作提告66名房客,多位受害房客甚至組自救會討公道一事,都曾在喧騰一時,目前也仍在司法程序中。
為健全租屋市場秩序,解決惡房東以不合理的房屋租賃契約條款坑殺租屋族,或租霸房客惡意破壞房屋所造成的租屋消費糾紛,消保處今天公布「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」。
消保處簡任秘書陳星宏表示,現行已簽定的租賃契約若有違反平等互惠原則,屆時仍將視為「無效條款」,建議房東、房客近期可重新簽約,避免後續困擾,亦可以個案方式向消保官申訴。
陳星宏指出,此次修正重點包括:房東所收的擔保金(押金)總額最高不得超過二個月房租,且擔保金(押金)應於租期屆滿或租賃契約終止,房客交還房屋時返還。此外,也明定房東應載明租賃期間水、電費的單價(例如:每度_元),及相關費用,並可以勾選方式明定相關費用的負擔方式。
除此之外,相關新規定還有:主要負責修繕人為房東,但是損壞可歸責於房客所造成時,房東即不負修繕義務。以及違約賠償金額不得超過一個月租金,同時也明定定型化契約「不得約定」房客不得申報租賃費用支出、「不得約定」房客不得遷入戶籍,以及「不得約定」應由房東負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔的內容或文字。
同時,劉清芳也再次提醒房客,若租約有兩頁以上,宜蓋上騎縫章,避免被抽換;簽約過程中,可使用拍照、錄音等方式證明交屋現況;並建議可以劃撥、匯款等方式繳交租金,避免發生爭議而涉訟時,舉證困難。若遇有租約內容與「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分,可請求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。

曾有房東惡霸規定,房客於租期屆滿時,如不及時遷讓交還房屋時,房東每月得向房客請求按照租金「5倍」違約金至遷讓完了為止。記者馮靖惠/攝影

誇張!這種房子你敢住? 小資女看屋怒譙「E04」



聯合新聞網 綜合報導


天呀!這種房子就算租金再便宜,但你敢住嗎?有民眾昨晚在臉書社團爆料公社發文表示,自己看到北市永春一個租屋處,因為剛好旁邊在都更,稍微有點吵,所以租金有便宜些,她也覺得這樣可接受。
沒想到她到了現場看房子,不看還好,一看就讓她當場想寫出「E04」(注音符號輸入法的「幹」字),原來整棟樓幾乎都快被拆光了,只剩下四樓還亮著燈光,原PO怒說,「這什麼鬼呀,只剩下四樓搖搖欲墜,誰敢住這呀?」「房東你有事嗎?」
底下也有不少網友同情原PO遭遇,紛紛留言說,「這樣還有人住,太強了!」、「別人的命不值錢?」、「花錢當釘子戶」、「光上樓梯可能就嚇死了吧」、「這是鬼屋吧!」「讓你體驗4D感受…」
另外,很多網友也說這房東真是高招,因為充份利用空間,就算只剩一間也要趁都更前多賺點錢,這房東頭腦都是錢;釘子戶找人值班,還能收費,厲害!其他人都走光了,四樓是故意不搬,還是有其他原因?
該地點位在捷運永春站對面,據了解,似乎過去是警察宿舍,人去樓空後如今成了閒置多年的釘子戶,有網友說這棟樓不拆原因是有人開價要12.9億才能拆,讓建商很無言,市長也有去了解過。

2016年5月9日 星期一

罕見!隱匿凶宅真相 遭判8月須入監

聯合報 記者藍凱誠╱即時報導

高雄市謝姓男子前年出售房屋時,涉嫌刻意隱匿妻子在屋內燒炭自殺身亡的凶宅真相,事後又未與宋姓買方和解,高雄地方法院依詐欺取財罪判處謝有期徒刑8月,須坐牢,可上訴。律師陳君聖表示,凶宅糾紛大多以民事訴訟為主,這件刑事官司在實務上相當罕見。
判決指出,謝姓男子明知亡妻李姓女子2007年9月間,在自己名下的房屋裡燒炭自殺身亡,2014年間委託房仲公司出售房子時,在房仲提供的不動產標的現況說明書,「是否曾發生過凶殺或自殺致死案」欄位上勾選「否」,刻意隱瞞亡妻自殺一事。
謝與宋姓買方見面商談交易時,也一再向宋及對方親友表示「房子不是凶宅」,致宋信以為真,以210萬元簽約買房,沒想到交屋後,宋才從鄰居口中得知屋內曾有人殺炭自殺身亡,慎而提告,經高雄地檢署將謝依欺罪嫌起訴。
高雄地院法官認為,謝明知自己房子是凶宅,為圖個人私利,故意隱瞞這個足以影響購買意願、交價格的重大事項,致買方陷於錯誤而購買這間房子;謝事後雖坦承犯行,但並未與被害人和解賠償,因此判刑8月,不宣告緩刑,須坐牢。
律師陳君聖說,實務上凶宅糾紛,大多是以民事訴訟「減少價金」或「解除契約」為主,打刑事官司較為罕見;如果民眾不幸買到凶宅,可提起民事訴訟保障自身權益。
法界人士指出,凶宅在法律上並明確定義,但根據內政部解釋及房屋交易實務經驗,目前最普遍的見解是曾經發生凶殺或自殺等非自然死亡的房屋,就是凶宅。

弱勢好消息 租住商大樓也可申請補貼

經濟日報 記者游智文╱即時報導

弱勢家庭有好消息,內政部營建署表示,今年的住宅租金補貼,放寬租賃建物認定,只要能証明是住宅使用,租在住商混合大樓也可申請租金補貼。
為協助弱勢家庭,內政部自2007年起提供住宅租金補貼,今年度住宅補貼方案將於下月公告相關資訊,預計比照去年規模補助5.9萬戶,補助金額依城鄉差異,提供每月3000元至5000元租金補貼。
這項補助,過去除了申請人必須是所得20%分位點以下,或最低生活費1.5倍以下的弱勢家庭外,對租賃的建物也限定必須是住宅、農舍、套房、公寓等,如果租住在登記為商業用的大樓,就無法通過審核。
不少身心障礙人士反映,他們租住電梯大樓出入較方便,但純住大樓租金貴,迫於無奈只好選擇住商混合大樓,但卻因此無法獲得租金補貼,並不合理。
內政部為此近日通過住宅補貼辦法修正草案,在兼顧建築管理法令精神及簡政便民的考量下,對於申請人承租主要登記為商業用、辦公室、一般事務所、工商服務業、店鋪及零售業,但亦可作為住宅的電梯大樓,只要房屋稅單或稅捐單位證明文件可認定建築物為住宅使用者,也納入租金補貼的建築物範圍。
營建署表示,今年度住宅補貼方案預定6月底公告受理申請期間,並於7月下旬至8月間受理申請,有需求的民眾,可於期間內向戶籍所在地的直轄市、縣市政府提出申請。

連兩年打房 房市規模減少近四成

經濟日報 記者游智文╱即時報導

國內房地產市場萎縮多嚴重? 信義房屋統計實價資料,2015年全國不動產交易金額約3.1兆元,較2014年減少約7600億元,比2013年則少了近1.8兆元,連兩年重手打房,讓市場少了近四成規模。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,若不是趕在今年房地合一上路前,去年底買賣移轉棟數爆出超大量,去年實價恐怕就跌破3兆元,但即使如此也是實價登錄以來最暗淡的一年。
根據實價資料,近三年房地產市場萎縮最嚴重的是新北市,2013年交易規模達1兆600億,2014年降到 7800億,今年再進一步下探到只有5900億,三年減少近4700億元。
減幅最大的則是桃園市,從2013年的7400億降至約3798億,只剩一半。
台南、高雄市相對持穩,和2013年比較,減少2成5到3成5。

實價揭露額大減 估Q2回升

經濟日報 記者陳美玲/台北報導


據實價登錄網最新資訊,去年實價登錄網揭露總交易金額僅3.1兆元,較2014年衰退20%。專家預計,今年首季實價揭露金額將持續探底,但近期買氣回溫,第2季房市交易正逐步上揚,單季實價揭露金額可望好轉。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,從買賣移轉棟數的資料來看,今年第1季的實價揭露金額難脫進一步下滑的困境,預料實價揭露金額的新低量將出現今年首季。不過,央行為怕房市窒息量對金融穩定性造成傷害,已在3月底啟動降息和鬆綁房貸限制措施,降低政策對於房市的干預。
去年房市受到房地合一稅將開徵影響,買賣移轉棟數僅29.4萬棟,寫下2002年以來新低。房市交易冷清,連帶使得交易金額衰退。
曾敬德表示,若不是房地合一稅上路前,成屋市場移轉量能爆出超大量,去年實價揭露的總交易金額恐怕就跌破3兆元。此外,去年房價下滑,也是總交易金額表現清淡的原因之一。
若以六都表現來看,去年六都實價的揭露金額前兩名還是在雙北市,新北市去年揭露金額為5,912億元,年減25%。台北市去年揭露金額為5,320億元、年減13%,雙北市實價揭露金額的規模占比仍達全國的三分之一。
除雙北市實價揭露金額減少外,台中、台南與高雄市也難逃房市不景氣的影響,其中台中市實價揭露金額為4,038億元、年減30%,為總交易金額減少幅度最多的都會區。台南市為1,835億元、年減16%,高雄市則為2,845億元,年減19%。

該不該買房? 3個考量

聯合報 住商機構總經理陳錫琮

3月底央行全面放寬除豪宅外的選擇性信用管制,也同時宣布降息,各方甚至預期在各國都採取負利率手段救市的狀況下,利率可能一降再降,房地產業有一句老話「利率不升,房市不死」,對於有意購屋的民眾而言,除了擔心房產後市之外,更煩惱的是在這個十字路口,到底該不該買房?
確實,市場走在這個當下,看似回春,卻又詭譎多變,民眾擔心未來買不起,卻又害怕一買就跌。
在我看來,雖然央行降息,但經濟表現不振,民眾購屋力深受影響,加上持有成本與移轉成本的暴增,想要再回到過去好光景,是不容易的。
不少屋主取得成本低,加上銀行寬鬆銀根,就算真有財務狀況,透過降價出售也多能在被法拍之前一解燃眉,除了某些特殊賣壓區域外,就算跌價,幅度也不會太深。
所以,購屋與否的考量應該是下面三個要素。
其一,是需求。過去民眾總把房價漲跌放前面,自己需求放後面,但人畢竟不是神,不容易在真正低點神準進場,在這個漲跌波段不明顯的局勢下,回歸自己需求做判斷,是比較要緊的。
其二,是財務狀況。不只是頭期款,還有每個月繳交的房貸、管理費,每年繳交的房屋稅與地價稅,都應該被放在支出中一併檢視,因為買一間好房子不只是要住得舒適,支出也要在自己能負擔的範圍內。
其三,是區位與產品。雖然市場詭譎多變,但買方一樣能夠透過選擇機能強、具話題的區域進場,選擇轉手性強、銀行貸款好、口碑不錯、格局規劃佳的房屋入手,即便短期內市場有波動,長期仍具有市場競爭力。
至於購屋人最關心的價格,除了實價登錄資料外,也建議從銀行端和房仲端獲得最新行情訊息,搭配目前市場氛圍,出價就能夠更為精準。
在負利率時代,資金外溢絕對比過去的任何一個時代都明顯,追求更穩定投報率的需求也會更大,你我都身處在這個前所未有的大時代中,與其面對不確定的未來,不如把自身需求與財務狀況優先考量,或許更容易在混沌年代做出明智決定。

銀行搶客 5年寬限、40年房貸都出來了

經濟日報 記者游智文╱即時報導

市調發現,央行解除房市管制後,銀行競相推出超優惠房貸,包括5年寬限期、40年房貸、8成5貸款成數、非首購利率1.87%等,搶食房市增溫房貸大餅。
房屋自售平台APPLE HOUSE總經理葉國華表示,現在可說是史上最友善的購屋環境,雖然有人認為高貸款成數、寬限期,容易使購屋者忽視自己負擔能力,但對想要成家的人來說,卻是圓夢的好機會。
葉國華表示,上一波房市多頭,銀行房貸還款期大多20年、最長30年,只繳息不還本金的寬限期最多也僅三年。
自央行出手管控後,銀行配合政策,加上擔心房價下跌,逾放增加,紛紛大幅緊縮房貸授信,多數銀行取消寬限期,採20年房貸,核貸成數也大降,二房以上最多只貸6成,一般首購也僅7成5到8成。
但這種情況,在3月底央行降息、解除房市管制,加上金管會研擬調降房貸風險權數後,急速改變。根據APPLE HOUSE市調,過去一個多月來,許多銀行祭出比上一波房市多頭更誘人的超優惠房貸,包括5年寬限期,且無提前清償違約金、40年房貸、8.5成貸款成數,以及非首購客戶利率1.87%等。
葉國華表示,銀行大動作搶房貸客戶,一來是政策鬆綁,銀行嗅到房市落底回溫訊號,放款轉趨積極,另外房市量縮已一段時日,各銀行滿手現金,為去化資金,也大幅放寬授信標準。
APPLE HOUSE表示,市調顯示,近期許多條件良好的民眾都反映買屋好貸多了, 先前如要申請寬限期,銀行往往會調降貸款成數、拉高利率,但現在多不再設限。
葉國華表示,40年房貸、高房貸成數、長寬限期,可能讓購屋者忽視負擔能力、承擔過高債務,但在薪資有限下,採用寬限期、長年期房貸也確實可以降低每月負擔,提早實現有屋夢想。民眾只要購屋前作好財務規畫,銀行所提供的各項優惠房貸措施,未必不能選擇。