2014年9月29日 星期一

學生爽當二房東 月賺6000元

中國時報【蒼弘慈、邱琮皓╱台北報導】
新的學年開始,大部分的外宿大學生已經找到住宿地點,但在房價高漲,學校宿舍有限的情況,悄悄興起一股「宿舍二房東」風潮,其中以租金高漲的大台北地區最為明顯。有學生透露,今年喊價特別激烈,最多一個月可以賺6000元。
從台中北上就讀的陳姓男大學生解釋,抽到宿舍之後,會發現跟室友住不習慣、不喜歡有門禁等限制,因而把宿舍偷偷轉租出去,再自行在外面找地方住。他說:「反正宿舍費跟學費都是開學前,爸媽已經先繳完了,轉租出去的錢,剛好可以補貼在台北的昂貴開銷。」
以臺灣大學為例,位置及合住人數不同,宿舍從一個學期7000多元到1萬2000多元的住宿費都有,鄰近學校、熱門地段的床位,1個月可以轉租5000到9000元不等。也就是,抽到宿舍的學生如果順利把宿舍床位轉租出去,每個月只要花個1000、2000元,就能在外面租房。
來自屏東的林姓男大生表示,他上個學期抽到的是人數比較少的宿舍房間,他認為房間只是拿來睡覺用,其他時間都是在教室或圖書館,所以他選擇當省錢一族,把學校宿舍以每月8000元轉租出去,自己在外面花4500元住分租雅房,每個月多出3500元零用錢。
儘管學校嚴格禁止宿舍轉租,但北部地區因為花費昂貴,讓不少學生躍躍欲試。崔媽媽基金會表示,如果遭查到,就有退租的風險,跟學生在校外承租二房東的房子一樣,最好有契約為憑。
永勝資產科技執行長徐銘達指出,無論校內外,承租轉租的房子,在法律上都無法獲得保障,以校外為例,如果二房東沒有經過原屋主的允許,屆時學生無法控告屋主,頂多告二房東債務不履行,一點保障都沒有。

後段大學 包租公難找房客

中國時報【蒼弘慈、邱琮皓╱台北報導】
相較於台北等大城市,因學生宿舍一位難求,形成「宿舍二房東」現象,租屋業者表示,受到學生減少的影響,排名較後段的大學,目前招生相當不易,且入學的新生多以在地學生為主,這些學生往往會選擇住在家裡,導致宿舍沒人租,學生想當包租公,現在已吃不開。
當包租公,每個月穩穩賺房租,是不少人的心願,也有許多人會選擇到大學附近買房,隔間後分租給學生。
永勝資產科技執行長徐銘達表示,以目前學生分租套房為例,台北市區8000元起跳、淡水6000元到7000元,相同條件逢甲只要4000元到6000元,如果肯住舊一點的房子,可能4000元左右就有,南部更低到3000元到4000元。
儘管每月有固定收入,但受到少子化衝擊,後段大學的包租公,越來越難當,崔媽媽基金會居住扶助部主任馮麗芳表示,目前空屋狀況非常嚴重,越是後段學校,情況越是每況愈下。
馮麗芳指出,想要當包租公還得看地點,全台僅台北的學生租屋狀況相對穩定,前段班的學校如台大、清大、交大等周遭地區,房東根本不太需要擔心出租問題,但其他學校的狀況就不怎麼好,像之前曾有某間大學附近的房東跟他反映,「半年都找不到房客」。就連成大的房東也說,近幾年來沒有那麼好租。
不光是一般房東不容易招租,馮麗芳表示,現在連學校的學生宿舍也有關閉的現象,像之前曾有某學校,只招到幾百名新生,導致關閉了好幾棟學生宿舍,可見招生對租屋的影響性很大。

房市冷土地交易也冷! 上市櫃建商買地大縮水

記者陳永吉/專題報導
第三季即將結束,受到選舉不確定因素及政策打房壓力,不僅房市冷,今年土地交易也冷;截至9月下旬止,上市櫃建商今年出手購地的金額僅291億元,不到去年同期600億元的一半。
大咖買地百億變十億
根據71家上市櫃營建營造公司公告顯示,今年有土地交易紀錄公司僅有24家,佔1/3,而過去的購地大咖興富發(2542)、遠雄(5522)等,每年動輒百億元大手筆購地,今年也僅各出手一次,買地金額分別為12.9億元及10.1億元,明顯不如以往。
取而代之的,是過去較少大手筆購地的達欣工(2535)、皇鼎(5533)等公司。其中達欣工本以營造為主,但因有豪宅「文華苑」成功經驗,近年也有多筆土地投資案或合建開發案等,跨入土地開發業相當積極,今年達欣工在4月於新北市土城購地投資29億元、6月於新北市新店投資8.1億元,合計砸37.1億元購地,是截至目前為止最大咖的購地建商。
另中小型建商皇鼎,今年8月投資29.9億元在新北市汐止購地,也是該公司少見大手筆投資;至於排行第三的則是老牌建商太子(2511),今年上半年分別在新北林口、新店及台中太平等地獵地,一共砸下28.7億元;高雄建商聯上實業(4113)也是在今年上半年買進5筆土地,除了一筆在桃園外,4筆都在高雄,總投資金額達26.7億元。
新北高雄較受青睞
若以地區性來看,新北市因土地價格高貴不貴,且去化不難,仍最受建商青睞,今年以來共計8筆土地投資案,總投資金額105億元;另外,今年上半年高雄房市表現佳,建商也持續投入購地,共計投入56億元,僅次於新北市;其他像台北市、桃園也都有40億元的資金購地,台中則為31億元。
不過值得注意的是,今年上半年建商購地共砸逾210億元,其中6月達到高峰,共投入59億元,1、3、4月也都超過45億元,但7月起投資金額下降,7月購地金額為31.9億元,8月僅有皇鼎的一筆29.9億元,9月更慘,到現在為止,僅有華友聯(1436)花了4億元買了台南土地、櫻花建(2539)砸下5億元買台中市土地,整體市場交易甚為清淡。

打房見效!數字會說話

(中央社記者韋樞台北27日電)
近日央行總裁彭淮南等財經首長紛紛表示今年房市已有效見到量價齊跌,加上房地合一稅更消弭預期上漲心理,而近期公布的數字也反映打房已見初步效果。
彭淮南在立法院答詢表示,針對房市需求面採取選擇性信用管制,加上財政部將推出房地合一課稅,已使今年前8月全台房屋移轉棟數減少11%,壓低房價已逐漸見到成效。
央行的業務報告也提出,截至 8月底止,豪宅平均新承做放款成數,從規範前的8成到9成9,降至今年8月的51.27%;平均利率也從1.84%提高至2.19%。
至於購屋貸款佔全體放款比重,也從2010年6月的27.62%降至今年8月的26.81%;管制特定地區新承做房貸金額,佔全體房貸比重,從70.20%降至52.8%。特定地區貸款成數從2010年7月的63.91%,降至今年8月的56.95%;利率也從1.97%提高至2.14%。
金管會主委曾銘宗日前也表示,已經看到房價下修,為避免銀行承擔太大風險,趁今年銀行獲利可望突破3000億元之際,可多提準備金。
其實,根據各縣市政府每月底公布的房屋買賣移轉棟數早已嗅出房市趨緩徵兆。六都地政局所公布最新8月買賣移轉棟數,由於7月房市買氣步入房市淡季,反應在8月買賣移轉棟數持續走低。
北市 8月買賣移轉棟數2306棟,是今年次低量,直逼2月2256棟的低量;新北市8月買賣移轉棟數為4935棟,月減4%,雖較其他地區穩定,但也僅有熱絡時的一半;桃園部分區域被納入選擇性管制措施範圍內,移轉量3126棟,月減12%,也是今年的次低量,台南地區1573棟,月減14%,整體房市交易量表現清淡。
全國不動產總經理石吉平表示,下半年股匯市連漲,景氣緩步回升,國泰金上修今年經濟成長率至3.59%,但受到政府打房干擾,尤其 6月底央行加碼限貸令,短期炒作投資客趨於觀望,投資資金大舉退潮,僅靠自住及長期資產配置需求支撐8月移轉量。
石吉平指出,儘管市場氣氛冷颼颼,但房價及利率卻未變動,都會區房價相對穩定,加上金融業普遍認為美國升息時間落在2015年第 2季,台灣則會比美國更晚才升息,房市仍可樂觀看待。
中信房屋副總經理劉天仁表示,中信房屋的「宅指數」調查發現,今年第3季有購屋計畫的首購族僅45.8%,為調查以來次低,有投資和換屋的比例只有32.3%;兩年內有購屋計畫者只有44.4%,均比去年同期和上季有不同幅度的衰退。
購屋預算也變少了。「宅指數」調查顯示,第3季北市購屋預算從第2季的1239萬元縮到1102萬元,新北市由1051萬元減到959萬元,桃園縣由809萬元少至648萬元。
劉天仁說,今年前 8月的移轉棟數和購屋預算都在減少,從奢侈稅、實價登錄、囤房稅到房地合一稅等一連串的打房措施,影響買方資金的停留,又從中抑制交易發展,整體來說,政府政策對不動產市場的發展舉足輕重,後市會如何發展,政府政策最關鍵。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,7、8月是房市交易的淡季,加上房地合一等房市政策干擾,買氣觀望氣氛濃厚,不過隨房地合一政策逐漸明朗,加上逐漸步入第4季,房市有機會逐步回穩。
曾敬德指出,隨房地合一政策輪廓越來越清晰,房市的不確定性可望隨之減輕,且房地合一稅可能在2016年實施,屋主有充裕時間應變,房地合一的政策風暴打擊面與影響層面都在縮小,多屋族應會釋出部分物件,明年交易量可望回溫。
劉天仁也建議,政策不要再干擾市場,量價就會逐漸恢復正常,第4季是量價翻轉的關鍵期,若量價不再繼續向下,估計在選舉結束、房地合一稅制送立法院審議等利空因素消除後,有可能第 2季起量價緩升,因此第4季到明年第1季的半年期將是購屋者最佳看屋比較期,若觀察明年第2季房價微揚時,便是出手購屋的佳機。

房價鬆動? 學者:再等1年更明顯

作者黃宇潔
有年底選再還有2016年總統大選,再加上一連串房市政策打壓,交易量大幅萎縮之際,學者認為,房價鬆動下滑要更明顯,至少得等上1年左右,到時候整體房價有機會,比現在的實價登錄價格,再下滑2成到2成5,市中心蛋黃區最高也有1成的跌幅。
淡大產經系副教授莊孟翰:「整體來講,市場走下坡是確實的。」
不敢下手的自住客,聽到這番話,肯定很開心。淡大產經系副教授莊孟翰:「紅單會消失膨風價會消風,這絕對正確,接著下來價格就會下修,才會進入議價空間(加大),價格下修最後才是跌價。」
莊孟翰認為到了2015年下半年,政治因素衝擊下,房價會來到相對最低點,市中心蛋黃區,房價有機會下降5%-10%,至於整體房價,會比現在的實價登錄再降個25%,不過壞消息是,接下來要小心銀行放貸風險。
淡大產經系副教授莊孟翰:「太高的稅率不合理的政策,把這個整個交易壓縮掉了,市場流通性有問題嘛,你要買第一戶買不起嘛,你要換屋換不起嘛,那想要賣的人賣不掉嘛,這樣來講銀行本身資金流動,造成法拍等等,那就不可收拾了。」
因此金管會才會提出警告,以目前國銀房貸佔放款比重來看,土地銀行54.8%最高,渣打47%、聯邦40.8%,匯豐也有37.8%,如果增提房貸以及土建融的準備金1%,等於得提列773.5億元,以2013年獲利金額來計算,假如利率一拉高,高雄銀行土地銀行首當其衝,另外陽信、臺銀、中信、兆豐,也都被點名,危機正在悄悄發酵。

2014年9月22日 星期一

法拍屋搶便宜 4.18萬買40坪屋

東森新聞

房價高漲,一間房子動輒好幾百萬甚至千萬,你相信竟然有人用4萬多元,買下40多坪的法拍屋嗎?彰化和美一間平房,最近法拍出去40坪房子只要4.18萬元,怎麼會這麼便宜,原來房子位在市區外圍,生活機能稍差,加上這間法拍屋是違建,沒有土地和建物權狀,也許買家認為當倉庫都划算,但房仲提醒看似撿到便宜,卻隨時都有可能被追討或拆除。
只花四萬多元就買到的房子就是這一間,低矮平房看似不大,但其實長條狀相連好幾個房間,鄰居一聽說房子賣出去了覺得可惜,四十坪大法拍屋底價4萬,最後以4.18萬元被買走,別說鄰居覺得可惜,很多人也不相信以現在的房價動輒好幾百萬甚至千萬,怎麼可能有四萬多元的房子,就算嫌老舊不自己住當倉庫都划算,不少人想在法拍市場找便宜,但仔細看看這間房子和對面住戶只有一米半的距離,僅能容納一台機車通行,好幾十多年的屋零能夠這麼便宜,因為它位在和美市區的外圍附近巷道狹小,生活機能稍差,不過鄰近新社區透天厝三樓半到四樓總價就有六七百萬,越靠近市區越貴,就算法拍屋恐怕也找不到這樣的價錢,原來它是一間違建,房仲業者林恆勤:「地主的話要追討這個土地,或是建物的所有權,也要追討的話其實都會有後續的法律問題。」
房子隨使用者債務遭法拍,沒有土地也沒有建物權狀相當於權利車,有使用權沒有所有權,房子輾轉留給後代,地主是誰沒人知道,法院當初沒查清楚,用稅籍資料下去拍賣看似撿到便宜,但違建屋隨時都有可能被拆,到時候四萬多元再便宜也等於泡湯。

觀點-稅改 勿傷經濟動能

工商時報【林淑慧】
房地合一課稅方案雖未定案,但已為房市投下震撼彈,財長張盛和所承受的壓力,比起證所稅恐有過之而無不及。
高房價惹民怨,巢運將發起無殼蝸牛夜宿帝寶,加上年底選舉將屆,政府如何回應社會,備受矚目。財政部雖然對外強調,房地合一稅改目的不在打房,但望高房價興嘆的升斗小民,仍對稅改寄予厚望,期待藉由課徵不動產資本利得稅,能讓房價下跌。
不過,權衡租稅公平及經濟發展的天秤兩端,財政部不可能只高舉租稅公平大旗,罔顧國內經濟的發展動能,預定年底出爐的房地合一課稅方案,將朝「輕稅簡政」方向設計,課稅力道應該不會太重。
面對高房價議題,張盛和日前接受媒體訪問時說,高房價應該「緩步下跌」,若2年內掉三成,將是金融業的災難,因此更可以預期,未來推出的房地合一課稅方案,不會是稅改團體理想中的打房萬靈丹。
另外,不動產扮演國內經濟發展的火車頭,一旦稅改方案過於理想,對不動產交易獲利課以重稅,不但將高資產階級的資金向外推,傷及產業發展,更有甚者,有錢人乾脆走後門,化身為假外資、假法人回台,不動產炒作問題等於未獲得解決。
張盛和曾對媒體坦言,房地合一稅改的難度,比起證所稅要難上許多,所遭逢的壓力也是前所未有,如何在租稅公平與經濟發展之間取得平衡,是財政部推動不動產稅改能否成功的最大關鍵。

房地合一稅急賣潮 雙北衝擊較大

作者文●賴寧寧 | 商業周刊

圖說:從奢侈稅到即將實施的房地合一稅,都旨在實現民眾高喊的居住正義;但立院能否擋得住利益團體的壓力,在房地合一稅上路前,都是考驗。 (攝影者.程思迪)
房地合一稅「財政部版」大致定案,待立法院審核過關,新制最快2016年實施。
過去出售房屋,是將房屋、土地分開課稅,房屋課交易所得稅,土地課土地增值稅。房地合一課稅後,將依照實際買賣價差,課交易所得稅。
此版「房地合一稅」,有以下重點:一,實價課稅。即賣屋時,按照買賣價差,課資本利得稅,且採分離、分級課稅,稅率比照個人綜合所得稅的級距,從5%到45%。資本利得不會併入個人所得稅中計算,因為併入個人所得稅,會讓所得級距提高,使薪資所得稅率變高。
二,一戶自用宅賣出免課所得稅。自用定義,房屋稅版以3戶為限,即個人、配偶及未成年子女,一家最多可有3戶自用宅;而奢侈稅版是一家只能有1戶自用宅,目前財政部傾向以「房屋稅版」為準。
自用宅的優惠稅率分2種,一種是指3戶以內、持有超過10年,有優惠稅率,最高可減免8成。另外,若個人、配偶、未成年子女一家人僅持有1戶,且持有超過5年,總價3千萬元以下,免課房地產所得稅。
當前,多屋族急脫手大家都想賣房子,房價就跌
房地合一稅實施在即,房價會怎麼走?淡江大學產經系副教授莊孟翰說:「實施前,會有一波急賣,」但正式實施後,「就要看地段,地段好的,價格壓不太下來。」
除了多屋族的賣壓,自住型會出現另一種賣壓。住商不動產企畫室主任徐佳馨說,以名下只有一間3千萬元以上房子的自住者為例,為避免將來出售房屋被課重稅,會透過轉手親屬,墊高成本。
房地合一稅上路後,持有5年以上、出售價格3千萬以下的房子,交易獲利免計入所得稅,這對中南部、北部郊區的房子是一大利多;但,這些房價偏低的房子,原本地點就不太好,長期要大漲也不容易。
這波房市跌幅有多大?今年1月到7月全台移轉棟數19萬多棟,其中3千萬元以上的只占5%,「這是『天龍國條款』,由於3千萬以上的房子占比不是太高,因此,(房價)修正幅度不會太大,」徐佳馨說。
在稅負暴增情況下,多屋族是「剉咧等」。多屋族通常為投資客,以短期買賣獲利為目的,房地合一課稅後,非自用宅實價課稅,讓投資成本激增,他們一定會大量出脫房屋。
攻防,記住3秘訣若房仲頻來電,表示可再等
「現在是無殼蝸牛買房的好機會!」黃耀輝說。
買房有什麼秘訣?以下是專家建議:一、留電話給房仲試水溫。莊孟翰提醒,把買房條件開出來,如果房仲一直打電話來,那就表示「買方市場」,可以「再等等」。
二、把握急售房。徐佳馨建議,可先詢問房仲「有無急售的房子?」接著,要看如果是位於賣壓輕的精華地段,就應在年底前買下,因為12月公告現值會調高,賣方的交易成本會增加,會反映在售價上。
三、實價登錄價打85折。徐佳馨建議,先上內政部的實價登錄網站查詢房價,以年初交易筆數較多時的實際成交價,打85折、9折出價會較合理。

房地合一稅會如何拍板?立法院是關鍵,是否變成雷聲大、雨點小的「大修版」,修成「妥協版」?立委們擋得了營建財團金主的壓力嗎?選民拭目以待。

9月國民經濟信心回升 6成支持房地合一課稅

作者方凡 | 卡優新聞網
     國泰金控經濟研究處今(19)日發布9月國民經濟信心指數調查結果,民眾對經濟及投資信心回升,通膨沒有惡化的疑慮,對於房地產,觀望氣氛轉濃。此外,針對財政部年底將推出的房地合一課稅計畫,獲得近6成民眾的支持,也有將近6成的民眾認為,房價下修2成,才能吸引實際買房需求進場。
  在景氣信心方面,因為地緣政治緊張的緩解,使得景氣展望小幅回升,國內景氣燈號維持展望穩定的綠燈,景氣好轉的趨勢不變,讓民眾對景氣的看法變動不大,9月景氣樂觀指數展望由12微升到13.4。
  雖然景氣好轉趨勢不變,但民眾對就業市場的信心,卻出現下滑,對薪資的預期持續上升。雖然食物類價格不斷推升,但對通膨的擔憂並沒有惡化,只是消費意願在9月出現下滑。
  台北股市8月一度回測9千點大關的支撐力道,指數隨後彈升,9月指數目前守穩半年線,民眾對台股樂觀指數升至9.2,較8月的3.5高出許多,且風險偏好指數也從8月的負2.5,小幅回升至負1.7,對台股樂觀指數,以及風險偏好指數,皆為今(2014)年以來次高水準。
  不動產方面,調查發現屋主賣房意願持續下降,已連續4個月滑落,且創下近一年來的新低,買房意願則持續小幅回升。經濟研究處指出,政府持續打房,買賣移轉棟數明顯量縮,市場觀望氣氛轉濃。
  由多個社運團體發起的巢運,10月4日將夜宿仁愛路帝寶,抗議高房價,提出多項稅改及社會住宅訴求,財政部所提房地合一課稅方案,成為巢運力爭房地租稅改革的重點。目前曝光的房地合一課稅版本,獲得近6成的民眾支持。

  針對房地合一課稅政策,有4成的民眾寄予厚望,認為可讓房價回到合理水準,反對者不到10%,26%的民眾對此政策不抱任何期待;至於跌價回檔幅度多大,才能讓有實際需求的買家進場?有6成的民眾認為房價至少要跌2成,才能刺激購屋意願。

房地合一 排富門檻全國一致

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
立院本會期財委會今(22)日首度召開,房地合一課稅方案備受關注。財政部規劃,自用住宅一戶免稅優惠,將按出售總價訂定排富條款,但為求稅制簡便,排富門檻全國一致,不因南北房價有落差,訂定不同標準。
立院財委會今召開,討論財政部、金管會等解凍案並備詢答;攸關房市走向的房地合一稅改,引發藍綠立委矚目,預料成為質詢重點。
財政部規劃,房地合一的優惠設計,除了一戶免稅優惠之外,也確定自用住宅2年內重購退稅的優惠不變;但考量社會觀感,一戶免稅要加設排富門檻比較公平,且不會比南韓的2,870萬元門檻更寬鬆,擬訂在3,000萬至5,000萬元。
財委會新任召委林德福表示,財政部推動房地合一稅改,是不動產稅制的重大變革,不能在未取得社會共識下強行推動,他已向財政部長張盛和表達,希望廣邀不動產相關的專家及業界人士,召開公聽會凝聚共識,以免步上證所稅後塵。
另名新任召委薛凌指出,政府近年稅改動作頻頻,除了增裕國庫稅收,也應看到國際投資環境的改變,稅制變革不應造成資金外流的危機,將召集各界賢達召開公聽會,釐清房地合一稅改對國內經濟發展的影響。
薛凌表示,房地合一稅改方向未定,若是分離課稅、累進稅率課稅方案上路,奢侈稅也應一併退場,免得稅負過重,反而傷害國內的經濟動能。
立委賴士葆表示支持財政部的大方向,強調課稅方案設計必須「細膩」。他認為,一戶自用住宅應該免稅,以消除廣大庶民的反彈力道,而第二戶以上的非自用住宅,以及非農民持有的農地農舍買賣,則可按20%單一稅率分離課稅,以維公平。
他說,針對第2戶以上的自用住宅,政府應給予長期持有打折優惠,例如持有10年以上減半課稅,持有20年以上再減半,稅負等於只有4分之1,以此爭取廣大民意的支持。

2014年9月19日 星期五

打房再出招 查容積權移轉 查獲未報稅連補帶罰5千餘萬

記者曹逸雯/台北報導
財政部對不動產交易加強查稅再出招,由於土地容積移轉暴利驚人,財政部賦稅署與國稅局今年將「土地容積移轉」納入選案查核,加強查緝逃漏稅,近日就查獲土地容積權益交易,發現部分出讓人並非土地所有權人,且未申報容積權益移轉所得,連補帶罰了5千多萬元,全案已移請管轄稽徵機關依法處理。
台北市土地寸土寸金,有不少建商在推案時會以買進容積的方式,增加推案量,而古蹟以及公共設施保留地可說是最大的容積移轉來源,就有業者或投資客先買進古蹟或公共設施保留地,待建商要推案時待價而沽,而容積權益也從以往的公告現值的1/10飆漲到200%,尤其非土地所有權人在移轉容積權益時未依法申報所得,已成為一大漏洞,因此財政部今年特別將容積權益移轉納入選案查核的重點。
財政部賦稅署表示,土地所有權人依「古蹟土地容積移轉辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」規定所取得的土地容積權益,如果移轉,屬於權利交易,其自第三人所取得的對價,應依所得稅法規定,在減除原始取得成本,及因取得、改良及移轉該項權利而支付的一切費用後的餘額為財產交易所得。
相關的成本及費用的減除,如容積移轉人為該土地所有權人時,由於土地交易所得免納所得稅,因此以容積權益移轉收入100%計算。但取得容積權益者如非土地所有權人,在購買後再行移轉該權益時,應依所得稅法規定,以容積權益售價減除容積權益的取得成本及相關費用,計算財產交易所得,課徵所得稅。
財政部賦稅署也特別查核了4案容積權益移轉,就發現其中有1案的土地容積權益出讓人並非土地所有權人,且未申報容積權益移轉所得,補稅加罰鍰金額高達5千餘萬元,提醒民眾應依法申報財產交易所得,以免受罰。

暫停營業 地價稅可優惠

作者【記者陳秋香/高雄報導】 | 台灣新生報 
地價稅之自用住宅用地是指地上房屋為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有,土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍,且無出租、無營業使用,都市土地不超過九十‧七五坪、非都市土地不超過二百十一‧七五坪之住宅用地。
高雄市西區稅捐處表示,地上房屋原供營業使用不符自用住宅用地規定而按一般用地稅率課徵地價稅之土地,如向當地國稅局申請核准暫停營業登記,在該暫停營業期間可視為無營業,若符合自用住宅用地要件者,可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
該處進一步說明,地價稅一般用地依地價總額按千分之十至千分之五五稅率累進課徵,自用住宅用地稅率則為千分之二且不累進,稅額相差四倍以上,民眾如有符合自用住宅用地規定之土地,請把握時間於地價稅開徵四十日前(即九月二十二日前)就近向該處所屬稅捐分處提出申請,當年度即可享用優惠稅率,逾期申請,將自次年期開始適用。

購買意願書避奢侈稅 稅局盯上

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
桃園地區一位民眾出售一筆都市土地,因為持有未滿2年,誤信代書建議,以取消雙方簽訂之不動產購買書,並改與買主的兒子重新訂立合約,企圖規避奢侈稅,反而被國稅局盯上,被補稅帶罰近百萬元。
財政部北區國稅局表示,納稅人利用不動產購買意願書的方式,規避出售持有期間在2年以內的不動產,若被國稅局查獲,除了補徵奢侈稅之外,最高可按所漏稅額處3倍罰鍰。
北區國稅局局長李慶華說,想利用人頭戶、重新訂立買賣契約等方式逃漏奢侈稅,國稅局透過查核銀行資金流向等方式,很容易就能發現不合常理的案件,進而發現逃漏手法,呼籲民眾不要以身試法。
以桃園縣大園鄉的土地交易為例,甲君先與買方乙君簽訂不動產購買意願書,雙方已寫明買賣標的、價金及付款方式,甲君以757萬5千元的代價出售土地,乙君也按契約所定付款流程,先支付652萬元到甲君銀行帳戶。
由於甲君持有該筆土地未滿2年即出售,依法要被課超過75萬元的奢侈稅,甲君聽了代書建議,先與乙君合意解除契約,但未返還乙君所支付的款項,等持有期間滿2年後,再改與乙君的兒子丙君簽訂新的不動產購買意願書, 還是被國稅局補稅帶罰將近百萬元。
稅局官員說,甲君在不動產購買意願書簽訂後,已收取買方將近七成的銷售價款,雙方買賣交易在當下就已合意成立,後來雙方解除第1次的不動產購買意願書,目的在於逃漏奢侈稅,因此駁回其復查申請,依法補稅並加處0.5倍罰鍰。
北區國稅局提醒,出售持有未滿2年不動產的民眾,應誠實依法納稅,否則再精心設計的逃漏稅手法,仍然會被稅捐稽徵機關查獲,不但要補繳所漏稅額,還要受罰,實在划不來。

逾25%民眾不看好房地合一稅 過半數喊房價跌20%才能買房

作者鉅亨網記者陳慧菱 台北 | 鉅亨網
房地合一相關稅制逐步明朗化,不過國泰金(2882-TW) 針對政府房地合一課稅進行調查,不僅有超過25%民眾對政策不抱期待,更有超過半數 (58.6%)的民眾認為房價下跌超過20%,才能引發其實質購屋的需求。
房地合一稅目前傾向1戶3000萬以內且持有5年以上免稅。政府持續推動「居住正義」相關政策,買賣移轉棟數明顯量縮,市場觀望氣氛轉濃。國泰金今天公布的「2014年9月國民經濟信心調查結果」顯示,本月賣房意願續降,創近一年新低且連4月下滑,買房意願則持續小幅回升。
國泰金指出,根據調查,針對政府房地合一課稅,有57.8%的民眾表示支持,其中有39.1%民眾希望房價回歸合理化水準,反對者僅不到10%,但也有26.2%民眾對政策不抱任何期待。有超過半數 (58.6%)的民眾認為房價下跌超過20%,才能引發其實質購屋的需求。
國泰金表示,對地區與居住狀態的交叉分析中,對房地合一稅的態度,不同地區沒有明顯差異,但房屋自有者反對比例高於承租者 (11.9%對5.2%),但整體而言仍是傾向支持房地和一課稅政策。

此外,北部民眾對於引發其實質購屋需求的房價理想跌幅,選擇高跌幅者 (>20%)大致高於南部民眾,且承租者相對房屋自有者亦呈現略高的狀況。

不滿租屋遭闖入! 女大生怒告房東

作者林亞男 藍于洺 | TVBS 
房子出租後,就算是屋主,也不能擅自闖入,一名廖姓女房東,出租套房給徐姓女大生,去年七月,房東一直沒有收到當月房租,打了電話給女大生沒人接,就自己拿了備份鑰匙,進入房間查看,擅自開門的舉動,全被房內的筆電監視器,拍得清清楚楚,查看監視器畫面,女大生發現房東擅自闖入,非常不滿,告上法院,現在高等法院判決,女房東擅闖罪名成立,必須賠女大生兩千元。>>

到外地工作,找房東租個房當做窩,但現在租屋,卻惹出糾紛,一名徐姓女大生向廖姓女房東成租套房,去年七月女房東沒收到當月房租,又找不到人,竟然就自己拿鎖匙,打開女大生房門,擅自闖入的舉動,全部筆電的監視器,拍得清清楚楚,女大生告上法院,房東喊冤,是對方遲繳租金,聯絡不上人,才會自己開門。

但女大生表示,是因為自己換新手機,舊手機沒帶在身邊,才會聯絡不上,高院最後判決房東必須賠女大生2000元。記者藍于洺:「當時廖姓房東就是用了備用鑰匙,打開了女房客的門之後,她的開門動作,隨即被電腦的監視器,給拍得一清二楚。」

租屋基金會法務組組長曹筱筠:「房子本身的所有權,是在房東身上,但租給房客以後,它就變成它的所有權,使用權會在房客身上,所以要進入房子裡面,你都要經過房客的同意。」

房東若是聯絡不上房客,應先寄存證信函,通知催繳房租訊息,若是逾期沒有回應,才能終止租約,若沒依照程序擅自開門闖入,很可能就會吃上擅闖民宅罪。


2014年9月17日 星期三

屋頂塌 樓梯爛 法拍買到「鬼屋」禁大修

東森新聞
撿便宜買法拍屋真的要小心,新北市李小姐買下新北市泰山40坪法拍屋,要給高齡95歲媽媽居住養老,事前看房屋的外觀覺得還可以,不過進到屋內地板搖晃、屋頂開天窗,李小姐直稱像是買到鬼屋,事後要修繕房屋,負責標售的財政局人員卻說,只能更換屋頂,房屋的結構和原貌都不能變更、否則將以新建違建報拆,讓李小姐覺得好為難。
打開家門裡頭堆滿雜物髒亂不堪,屋主李小姐有說不完的抱怨,半年前標下新北市泰山這處法拍屋,外觀看來沒異狀沒想到進到屋內令她傻眼。指著屋頂塌下來的天花板,李小姐膽戰心驚與其說這裡像房子,不如說是廢墟。爬上房子二樓,整座木製樓梯都在晃動,房子原本住著老榮民,坪數40坪、屋齡超過45年,李小姐以高於底價480萬得標買法拍屋是為了給母親居住養老,發現屋況殘破不堪但標售房子的新北市財政局卻跟李小姐說不准大肆整修。李小姐很無奈又不是要做「古蹟」維護為何不能進行修繕。
市政府更發出公文提醒屋主不得擅自變更房屋原形、原構造,也不得增加面積、高度,違反的話會被認定為新建違建,報請拆除。
新北市財政局則回應,當初點交只賣屋、不賣地,但土地仍屬市府所有地上物按法得依原狀使用,屋主如果要修繕只能按著原本房屋結構做補強,標下的法拍屋沒法退回更別說轉售,現在李小姐只能再向市府提出修繕計畫苦水往肚裡吞。

非自住房屋稅率 縣府調升

〔自由時報記者陳信仁/南投報導〕
房屋稅條例修訂,房屋稅微幅調升,縣府修訂通過房屋稅徵收率自治條例,非自住的住家房屋稅率將從現行百分之一點二,提高為百分之一點五,此外私人醫院、診所、自由職業事務所也將由百分之二提高為百分之三,預計經議會審議通過後,明年五月正式實施,縣府估算稅率提高後,將增加稅收八百餘萬元,對財政不無小補。
縣內房屋稅課稅查定數為十二萬八千餘戶,每年房屋稅稅收近八億元,在稅務機關積極催繳下,徵收績效均達九成八以上,而近年來為降低因養房投資,導致房價居高不下,政府積極展開打房措施,房屋稅稅率也重新檢討,針對非自住的住家房屋稅率予以提高,以落實居住正義。
縣府於最近通過房屋稅徵收率自治條例,縣稅務局表示,自住房屋的稅率仍維持現行百分之一點二,此外住家房屋若經審核認定屬於公益出租人出租使用,也比照自住房屋稅率,但目前縣內並無公益出租人。
稅務局官員說,新訂定的稅率將於通過縣議會審議並報請財政部備查後,預計在明年五月開徵房屋稅時適用。

助弱勢租屋》代租代管計畫 5個月僅媒合3件

〔自由時報記者盧姮倩/台北報導〕
北市府今年四月開辦「空閒住宅代租代管」計畫,連續二年編列一六○○多萬元預算,要幫助一百戶弱勢租屋,但誘因不足,加上租稅等問題,房東普遍意願不高,截至八月底,釋出的物件僅十九件,卻有一二三戶申請,僅三件媒合成功,遭市議員質疑執行成效不彰。都發局表示,中央已修正《稅賦法》,減免公益出租人房屋稅,北市尚在積極爭取,明年是否能納入還是未知數。
台北市議會工務委員會本週審議都發局「北市空閒住宅政府代租代管計畫」預算。都發局表示,該計畫委由崔媽媽基金會及永勝資產公司負責代租代管,初步提供一百戶、每月租金低於一萬六千四百元,承租給弱勢家庭,租屋仲介費、公證費及兩年代管費用,由市府連續二年編列一六○○萬元預算支應。
質疑成效差 議員建議放寬標準
都發局指出,今年度編列九五一萬執行,目前釋出的物件有十九件,共有一二三件申請,媒合成功的有三件,待公證有二件,明年將編七百多萬元續推。都發局住宅企劃科長簡瑟芳補充,成交的物件分別位於中正、內湖及北投區,屬三房二廳的舊公寓格局,租金範圍在一萬三千元至一萬六千四百元之間。
但市議員王欣儀、李彥秀等人表示,今年編列上百萬費用,卻只媒合三件,執行成效令人質疑,建議市府放寬標準,讓符合《住宅法》第四條規定者都可申請;都發局允諾採納,將於明年實施。
憂心被國稅局追稅 房東意願低
對於媒合件數偏低,簡瑟芳說,房東憂心資料曝光被國稅局追稅,影響參與意願,目前中央今年已通過《稅賦法》修正案,只要是透過營建署租屋平台出租物件,並符合公益出租人標準,房屋稅可比照自用住宅稅率,減免至一.二%,不過北市代租代管計畫未納入,尚在積極爭取中。
士林區一名陳姓房東表示,市府願意當中間人,保障管理品質,他覺得不錯,但也坦言,屋頂增建、隔間、稅賦及承租對象等都是問題,確實會有顧慮,且若是在士林區,三房兩廳的物件租金要壓在一萬六千四百元以下,根本不可能,對投資客而言,可能連利息錢都無法cover。

逾4房未登錄自住 將改課非自用稅

〔自由時報記者陳信仁/南投報導〕
你是養房一族嗎?縣府最近針對擁有四戶以上房屋的民眾展開清查,要求必須回覆登錄屬於自住用房屋的房屋資訊,否則將一律改課非自住用住家的房屋稅率,縣府稅務局說,回覆期限將至十月底截止,全縣擁有四戶以上房屋的家戶共約一萬兩千餘戶,目前還有四千多戶尚未回覆,呼籲房屋所有權人要確保自身權益。
房屋稅條例六月間公布修正後,將住家用房屋稅率區分為自住用與非自住用,自住用住家房屋稅率維持百分之一點二,但非自住用住家房屋稅則提高為百分之一點五至百分之三點六,而個人所有的住家用房屋若符合無出租使用、供本人、配偶或直系親屬實際居住,本人、配偶與未成年子女擁有住家房屋合計三戶以內,則可依自住房屋課稅。
縣府稅務局最近即針對家戶成員擁有四戶以上住家房屋的民眾展開清查,並寄發自住房屋申請輔導函,稅務局表示,為方便房屋所有人提出自住房屋申請,經查縣內共有一萬兩千家戶成員名下擁有四戶以上房屋,房屋所有人於接獲通知後,必須於六十日內勾選回覆符合自住房屋的房屋資訊且最多只能有三戶申請核課自住房屋的稅率。
約有四成家戶 未回覆
稅務局官員說,若民眾接獲申請輔導函後,未在十月底截止期限內向地方稅稽徵機關提出回覆申請,將一律依稅率較高的非自住用住家課徵房屋稅,而目前僅約六成左右民眾回覆,提醒民眾把握時間,以免權益受到影響。
縣府稅務局指出,原則上只要家戶成員擁有三戶以內住家房屋,多採認定屬於自住用住家核課房屋稅,惟若查出有出租事實,仍將會改課非自住用住家的稅率,以符合租稅公平原則。

〈觀察〉小資族買房更難?房地合一稅排富 投資客恐轉炒低價房

財政部「房地合一稅」課稅方案即將出爐!根據財政部規劃,房屋、土地稅合併計算讓租稅公平之外,還提供自住免稅及長期持有優惠兩大方向,只有一戶房屋的家庭,自住超過5年不用繳交稅;但「排富條款」將設定售價若超過3000萬元還是要課稅,也讓市場擔心,會不會讓投資客轉炒低價房,讓小資族買房更難!
過去房屋交易稅是以「房屋評定現值」作為課稅基準,且房屋價格與土地價格是分開算的,使得房屋評定現值往往比市場交易價格低上許多,但是為了要嚴管房市交易以及達到居住正義,政府開始推行房地合一政策,直接以「市價」來計算課稅,因此稅金將大幅提升。
房地合一實價課稅將會區分自住、非自住不動產,依持有年數,設定分年扣除率,自住屋最高可減除獲利8成;根據統計,僅有一屋的民眾持有5年以上,免徵交易稅,以降低衝擊。
根據財政部規劃,「房地合一稅」將採行分級累進稅率,最高可能到45%,不過只持有一間屋子的家庭,持有5年以上免稅,加上持有超過10年,還可以免除8成的稅收,但有「排富條款」,房屋出售總價超過3000萬元,還是要課稅。
可以看出政策為了杜絕想利用房地產在短期賺取獲利的投機客做出努力,不過,出售總價3000萬元還是要課稅,也讓市場擔心,會不會讓投資客轉炒低價房,市場上都在關切。
立法院財政委員會9月下旬將開議,房地合一稅制預計年底前定案,明年立院修法,最快後年(2016年)實施,到時候奢侈稅將會退場,希望真正做到租稅公平。

2014年9月12日 星期五

房地合一奢稅退 房市波動明顯

(中央社記者韋樞台北12日電)
房地合一實價課稅將於後年上路,奢侈稅可望隨之退場,雖然全案還在研議,但房仲認為,政策日漸清楚,對房市利空出盡,勢必加速賣方釋出物件,預估明年房市量價波動明顯。
報載「房地合一實價課稅」政策將於2016年上路,未來售屋價格3000萬元以上將採累進稅率實價課稅,稅率最高45%,但僅有一戶自用住宅者享有免稅優惠;為減少頻繁買賣,持有期長達10年至20年以上的房產,也可打折課稅,藉此消除重稅衝擊。
財政部賦稅署說,房地合一實價課稅制度仍在研議,方案尚未公布,且還要經過立法,房地合一新制是否在後年推動尚未確定,奢侈稅若要退場,也必須修法。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,府院將房地合一交易稅原則具體化,利空排除後,有利房地產市場;以目前政策方向來看,非自用、多屋、高價者衝擊較大,多數自住戶影響有限,長期持有者甚至稅賦較目前規定更輕,若以3000萬元為門檻,對雙北影響較大。
徐佳馨建議,選前政策往往最容易落實,若行政院希望在2016年上路,多屋、高價的屋主最好先因應,汰弱留強。
徐佳馨分析,房地合一實價課稅後,對投機者來說將會產生較大衝擊,自用且長期持有客戶影響不大,隨著房地合一上路,奢侈稅落日,勢必促使賣方加速釋出手中標的,2016年前房市價量波動也更為明顯。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,房地合一稅的課稅方向已讓實價課稅的衝擊減緩,鼓勵房地產長期持有,避免中短期買賣炒作,長遠來看有助房市穩定發展。
不過小型置產族群,為節稅考量,可能趕在實施前獲利了結、汰弱換強,進而刺激房市買氣;且由於自住免稅門檻訂在3000萬元,未來在台北市3000萬元以下小宅或低總價產品將成為市場熱銷主力產品。

「有錢的煩惱」…北市高房價讓網友最痛

記者李鴻典/台北報導
台北市資源豐沛,卻有「有錢人的煩惱」。據全台網友票選,北市最需要解決的問題,「高房價」以66%比率獲得壓倒性的勝利,居次的交通僅9%。
YAHOO奇摩民調中心日前舉辦六都痛點網路票選,雙北、桃園的高房價讓人最吃不消;其中台北市的領先差距最為懸殊,比交通高出57個百分點。至於兩位主要市長候選人連勝文、柯文哲,誰較能解決高房價問題,63%網友看好柯文哲。
台北市的房價所得比高達15倍(http://bit.ly/1tVYQ7T),亦即一般家庭不吃不喝15年才負擔得起,比起全台平均的8.4倍、全球3至4倍,壓力都沉重許多。
網友奇可奇卡感歎,高雄一間48坪的大樓,在台北只能買一間廁所,「還不痛嗎?」GARY則認為,高房價若解套,民眾有多餘的錢,其他問題也多可解決。李建鋒留言:「換掉高房價、高物價,找回單純的台北。」道出眾人共同心聲。
大俠英敦則分析,台北要解決的是「居住問題」,因為只要投資房產觀念存在,打房永遠打不完,「在錯誤的議題努力了20年沒有結果」。胖強和Cindy Lee則是「早早看破」買房夢,認為改善交通更迫在眉睫。
為了讓中產階級、弱勢族群掙得一塊容身之地,台北市長兩個主要候選人連勝文、柯文哲,都端出公營住宅、租金補貼的政策牛肉。
柯陣營發言人廖泰翔表示,擬興建5萬戶只租不賣的社會住宅,擴大供給(kptaipei.tw/?page_id=2911),讓民眾「住得起」,也期盼讓住宅房價緩步下滑。
連勝文陣營除了在12個行政區設公營住宅(taipeihope.tw/issue/issue-list/official-policy/topic/209.html),也提出調整豪宅稅政見。連營發言人劉冠吟表示, 未來將分路段課徵、兩年一調,抑制房價炒作。
不過,留言板上仍有眾多意見,認為2人都無力解決高房價問題,畢竟許多攸關房價起伏的關鍵因素都與中央施政、利益團體有關,且連、柯都是有房階段,不看好他們能體察民情,甚至KUSO提議,有請金正恩、習近平來改革才有效。

房產業:房地稅排富無意義

(中央社記者韋樞台北12日電)
財政部預計明年力推房地合一實價課稅修法,擬後年實施。房地產業者認為,排富條款沒意義,因為每個人有一戶自住的權利,但政策無論如何一定要公平正義。
國泰建設今天歡慶50歲生日,房地產、金融業者齊聚慶生。國建董事長張清櫆表示,房地合一稅制還有諸多變數,法案送到立法院後還有更多變化,但是無論如何,政策一定要符合公平正義。
華固建設董事長鍾榮昌說,房地合一稅制實施前,市場難免會有觀望態度,但稅制若是增訂「排富條款」是不對的,因為不論財富多寡,每個人都有一戶自住和換屋的權利。
鍾榮昌表示,一個國家的房地產市場不能沒有豪宅,否則大家都一片貧窮,這個國家就完了;而且排富條款若設定在新台幣3000萬元之上,全台北市恐怕有6成以上房屋都是3000萬元之上,若換屋時,豈不都要被課房地合一稅。
對於房地合一之後的奢侈稅退場問題,鍾榮昌認為,奢侈稅無意義,它只是把房屋供給延後,擾亂了市場秩序,應該隨新房地合一稅制廢除。

實價課稅將上路 逾5成民眾看跌房價

作者黃宇潔 | TVBS
房價有機會下跌了嗎?根據調查,超過5成民眾看跌房價,因為財政部規劃房地合一實價課稅,將在2016年實施上路,房仲業統計,一旦新稅制上路,賦稅將大幅提高,以買賣一戶仁愛帝寶為例,前後繳交稅金相差19倍,恐怕會出現節稅出售潮,也點名五股、淡水、泰山等地,房價恐怕免不了大幅下修。
房產集團總經理葉凌棋:「新北市周邊的話,恐怕要有5%-10%的降幅,才可能有接手機會。」
連房仲業都不看好房地合一,實價課稅,果真衝擊市場交易,因為根據調查,52%的民眾認為短期、長期房價即將走跌,比例比前一季增加16%。
房產集團總經理葉凌棋:「之後的一、兩季,應該委售的成交幅度應該會大增,比現在的委售狀況再增加一到兩成,會有節稅的出售潮。」
舉例來說,98年花1.58億買1戶帝寶,103年3.3億賣掉,過去財產交易所得稅要繳307萬,一旦實價課稅後,採分離課稅要付2140萬,如果是併入綜合所得稅,就得掏出6190萬,這個金額比過去高出19倍。
淡大產經系副教授莊孟翰:「現在最低限度膨風價已經下來,所以那個10%、15%已經沒了,加上議價5%、10%,隨便一算就有兩成(降價空間),所以現在大家會有點等待。」
房仲業企研室主任徐佳馨:「淡水五股或是泰山,這些可能區域賣壓比較大的行政區,它可能這個時間點來說的話,它會有一些相對價格上的風險。」
所以只要是非自用住宅多屋的囤房者,還有高價住宅都首當其衝,也難怪7成民眾認為只要跌價超過1成,就想進場買房,畢竟等了又等,高房價終於鬆動了!

房地合一課稅前 多屋族料有出售潮

房地合一實價課稅制度輪廓浮現,房仲業者普遍認為,新政策打擊投機,有利自住長期持有者;新政策上路前,多屋族為了避稅,應有一波節稅出售潮。(黃悅嬌報導)
信義房屋不動產企研室表示,若以市場傳出自住一戶總價3000萬元以上交易才課稅,以台北市受到的影響最大,根據實價資料,今年以來,台北市有2千筆以上的交易在3千萬元以上,占北市交易比重2成1,等於北市每5間交易就有1間未來可能適用房地合一的實價課稅。隨政策日漸明朗,市場觀望氣氛也將逐漸解除,預料新政策上路前,多屋族應會釋出部分物件,明年交易量可望呈現回溫走勢。
住商不動產企研室也認為,房地合一稅制原則逐漸具體化,利空排除後,對房地產市場將產生正面影響,若以目前傳出的方向來看,對於非自用、多屋、高價者衝擊較大,多數自用客戶影響有限,長期持有者甚至稅負可能較目前規定更輕。若以3000萬做為門檻,應只對「雙北」有較大影響。新政策實施前,勢必促使賣方加速釋出手中標的,2016年之前的房市價量波動也更為明顯。
永慶房產集團也指出,今年9月台北、新北、新竹、台南網路委售量較去年同期增幅均在兩成以內,桃園、台中、高雄委售量都較去年同期增加三成以上。而受到明年可能實施房地合一實價課稅影響,估計在政策實施前,可望再掀新一波節稅獲利潮。

2014年9月5日 星期五

名下僅一房產 仍被課奢侈稅

工商時報【記者張國仁╱台北報導】
新北市林曦購置3千萬元豪宅,3個月轉手賺1,100萬元,雖名下僅一戶房產,但卻在簽約出售後才辦竣戶籍登記,法院判仍須課徵614萬元奢侈稅,林女大呼不公平;本件仍可上訴最高行政法院。
民國101年4月間,林曦與某甲共同出資3,168萬元,購買新北市某處住宅,3個月後,倆人立約將此一房產售予某甲,銷售總價為4,096萬元。
奇怪的是,同年8月間,某甲先將該房產所有權利範圍2分之1,贈與林曦,9月間完成所有權登記,然後在10月4日,林曦再將該房產的權利範圍全部移轉登記給某甲。不過,林曦則在9月間,向北區國稅局辦理奢侈稅申報及繳清應納稅款614萬元。
不料,同年10月18日,林曦卻以該房地交易適用奢侈稅條例第5條第1款規定,不屬於奢侈稅條例規定的特種貨物為由,向國稅局申請退還已納的稅款614萬元。但國稅局不准,林曦於是循序打起官司。
林曦提告指出,某甲贈與該房產的一半給她後,該宅就是她單獨所有,而她名下僅有此一房產。符合奢侈稅有關「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地」得免課奢侈稅的要件。
不過,台北高等行政法院認為,林曦與某甲既將倆人持有1年以內的房地,出售給某甲,並與某甲簽訂買賣契約,而且立約當時林曦與某甲也未辦竣戶籍登記,就已符合奢侈稅條例應課稅的構成要件。林曦雖在事後辦理戶籍登記,並不影響應納奢侈稅的義務。

雙北空屋逾18萬戶 出租難

(中央社記者楊淑閔台北3日電)內政部營建署公布102年度全國低度使用(用電)住宅率10.5%,年減0.13%;住屋需求高的雙北市仍在7%到8%,空屋共18萬多戶,媒合租屋難,先推2.3萬戶社會住宅。
營建署公布,102年度辦理低度使用(用電)住宅資訊統計,全國部分的百分比為10.5%,比101年度的10.63%減少0.13個百分點。
其他國家中,東京2008年11.07%、紐約2011年為3.12%、倫敦2013年1.76%、新加坡2013年6.2%、香港2013年4.1%,但因其他國非採用電,多用問卷,難以比對。
另外,住宅需求高的雙北兩市,台北市102年度低度使用(用電)住宅的百分比為7.55%,比101年的7.81%微減。新北市102年度低度使用(用電)住宅的百分比為7.83%,比101年的7.97%微減。
新北市102年度調查顯示的空屋數約11萬7772戶,台北市為6萬6354戶,合計18萬4126戶。
其中,新北市低度使用(用電)住宅數量約11萬到12萬多宅,主要在淡水區、板橋區及三重區,約9700到1萬3000宅。營建署說明,一般低度使用(用電)住宅數量較多,原因為推案量大及人口繁盛。
新北市低度使用(用電)住宅比例較高的是萬里區、三芝區及平溪區,為19.7%到32.6%,約360到4100宅。一般使用(用電)住宅比例較高,原因是相對人口外移所致。
台北市情況較特別,上述原因難以作為解釋。今天公布的台北市低度使用(用電)住宅數量為6萬多宅,主要在中山區、北投區及大安區,約6400到8100宅。台北市低度使用(用電)住宅比例較高的是大同區、中正區及萬華區,為9.3%到10.1%,約4300到6200宅。
今天同步公布102年第4季新建餘屋(待售)住宅(屋齡5年內,維持第一次登記且有銷售可能性,不含預售屋)有2.7萬餘戶,此數量包含在前述全國低度使用(用電)住宅比例為10.5%的宅數內;新北市為6159宅,相對高,可能是推案未售出或投資囤房。
相對於非都市區的空屋率高可能是人口外移,雙北市是住宅需求高的地方,因此空屋能否作為供給使用受關注。
營建署主秘王榮進表示,目前政府推動的租屋平台,要媒合低收入戶的需求者租屋,出現房東不願意整修房子出租,以及持有稅低,出租會被查稅,也降低房東的出租意願;相關推動還需要和財政部討論,或者像台北市政府採代租代管方式推展。
他強調,雙北市租屋需求方面,台北市除已推出7000多戶社會住宅(使用中),加上景美安康D基地、安康市場、寶清段、青年段、南港台肥及廣慈博愛園區等案,可推出9000多戶社會住宅,新北市有7000多戶,共2.3萬戶已推或將推出的社會住宅供給需求。

搬遷補償費屬其他所得 報綜所稅

(中央社記者韋樞台北4日電)近來發生民眾占用他人土地建屋,後由原地主給付搬遷補償費,卻未將搬遷補償費併入綜合所得申報而遭罰。台北國稅局表示,只有公共工程或市地重劃的損害補償費,才可免納所得稅。
財政部台北國稅局表示,近來有民眾因占用他人土地建造房屋,經土地所有權人收回或出售被占用的土地,並由土地所有權人或買受人給付地上物搬遷補償費,未併入綜合所得稅申報,遭稽徵機關補稅及處罰。
台北國稅局指出,除了政府舉辦公共工程或市地重劃而徵收土地,依拆遷補償辦法規定發給的建築改良物或農作改良物補償費、自行拆遷獎勵金及人口搬遷補助費等,核屬損害補償,應准免納所得稅。
台北國稅局表示,個人遷讓非自有房屋、土地所取得補償費收入,應依所得稅法規定減除成本及必要費用後的餘額為所得額;若無法提出成本費用憑證供查核,應以補償費收入50%為所得額,申報繳納綜合所得稅。
台北國稅局舉例,納稅人A君101年度綜所稅財產交易所得時,國稅局發現建物買受人為協助A君順利搬遷,而給付A君地上物搬遷補償費新台幣2000萬元,但A君漏未申報這筆費用,且A君無法提出相關的成本費用憑證,因此台北國稅局以搬遷補償費的一半,即1000萬元列為所得額,併入A君101年度綜合所得稅。
結果A君當年度漏報其他所得1000萬元,除核定補徵稅額350萬元,並依所得稅法第110條規定按所漏稅額處3倍以下罰鍰,A君另被裁處數百萬元罰鍰。

巢運打臉 營建署被改名建商署

中國時報【蒼弘慈╱台北報導】
儘管營建署在上個月巢運記者會後,宣稱會「努力落實居住正義的目標」,但巢運昨天上午赴營建署,批評營建署針對巢運5大訴求的回應根本是答非所問、避重就輕,「打臉」營建署,除認為營建署失職以外,更淪為財團建商炒作地產的打手,簡直是「生雞蛋無、放雞屎有」,並上演行動劇,把營建署改為「建商署」。
巢運指出,營建署雖然回應巢運的「居住人權入憲、終結強拆迫遷」、「改革房產稅制、杜絕投機炒作」、「檢討公地法令、停建合宜住宅」、「廣建社會住宅達5%、成立住宅法人」和「擴大租屋市場、制定租賃專法」等5大居住改革建議,但內容卻是毫無新意的「多元住宅政策」,根本是笑話用來打臉用的。那些作法要是有用,就不會有「高房價民怨」了。
巢運批評,營建署住宅政策成效不彰就算了,還墮落淪為財團建商炒房的代言人,「這才是事實的真相!」巢運發言人彭揚凱更直指營建署,「根本作賊心虛!」還質問營建署,「這不是炒房?什麼才是炒房?」
反迫遷聯盟代表徐亦甫指稱,近年來所有濫徵強拆對居住人權的迫害,都是肇因於政商金權炒作,政府訂了兩公約施行法,則是「形同具文!」營建署用名為「依法行政」實為「橡皮圖章」審議機制,披著「都市規劃專業」外皮,做的淨是為財團建商「牽勾仔」的下流勾當。
台灣都市更新受害者聯盟理事長彭龍三更表示,都市更新條例越修越有利建商,除了引發爭議外,甚至違憲,主管機關營建署絕對難辭其咎。
航空城反迫遷聯盟代表蔡美齡也指出,航空城計畫根本是政客、財團和學者聯手的炒地皮計畫,桃園縣建案過多、大量空屋已是各方公認事實,但卻從2009年開始徵收區不斷擴大,到2013年變成現在這樣一個浮濫徵收3000多公頃民地的炒地皮計畫,成為中華民國有史以來最大規模區段徵收案,多出的2000公頃全規劃成沒有公益性必要性的住商區。

空屋出租可行? 社會住宅推動聯盟:投資人寧願養蚊子

記者林信男/台北報導
國內空屋數量多,營建署認為,可規劃出租給弱勢家庭。對此,社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡4日表示,出租會有折舊問題,使房屋價值下降,投資客不會輕易把空屋釋放到租屋市場上,「寧可把房子放在那邊養蚊子」。
根據營建署統計,2013年全台6都俗稱「空屋」的低度使用住宅數,總量為85萬6,924戶,新北市以11萬7,772戶居冠,之後依序為高雄市10萬8,414戶、台中市9萬9,156戶、桃園縣8萬1,992戶、台南市6萬7,371戶、台北市6萬6,354戶。
呂秉怡分析,目前台灣租屋市場的投報率僅約1.57%,利潤不高,加上又有修繕、租屋糾紛、與房客溝通等問題,因此只有屋主不在國內或較為老舊的空屋,才有可能用於出租或其他公共用途。
呂秉怡解釋,具投資用途的空屋,如果用來出租,會有折舊的問題,將使房屋價值下降,所以屋主不會輕易把房子釋放到租屋市場上,寧可養蚊子,等待交易時機。
呂秉怡認為,空屋出租是很大的挑戰,除非由專業代租代管機構負責,或由政府包租,協助房東進行修繕,並簽署長期合約,才可能施行,否則大坪數空屋,不太可能釋放到租屋市場上。
呂秉怡也說,近年來政府提出的住宅政策,都是頭痛醫頭、腳痛醫腳,缺乏整體規劃和思考。

2014年9月2日 星期二

工業住宅不合法 新北市政府將嚴加裁罰

新北市表示,工業土地不得作為住宅,不少建商會把工業土地上面蓋的建案當住宅出售,廣告也讓民眾誤以為這樣的工業住宅是合法的,業者將被罰六萬到三十萬罰款,並可按次處罰;城鄉局也提醒民眾,務必避免購買打著工業住宅名義的建案。(李書璇報導)
不少建商在賣建案時,會號稱是工業住宅,因此可用便宜許多的市價賣出,民眾還可以享有一般住家格局;不過新北市新莊化成路日前發生工業土地作為出租住宅使用的案例,新北市城鄉發展局開發管理科科長李擇仁表示,依都市計畫法新北市施行細則規定,工業區土地不得作為住宅使用,如果違反規定,依都市計畫法得處新台幣6萬到30萬元的罰款,並得停止供水、供電,且可按次處罰。
他也說,新北市近年隨著都市快速發展,許多工業區已經被商業區或住宅區包圍,市府近年來積極推動都市計畫通盤檢討作業,調整都市計畫土地使用;對於早期申請作為一般商業設施,並疑似作住宅使用的32個案件,已專案輔導轉型,目前審議中的案件為19件,其中已經有1案通過內政部都市計畫委員會審查。
城鄉發展局也提醒民眾,不少建商雖然告知建案是乙種工業區,但在平面家具 配置參考圖、樣品屋及模型屋卻仍使用一般含臥房、客廳、廚房、衛浴的住家格局,導致消費者誤認為該建案也可供一般住宅使用,請民眾對此類建案必須避免購買,以免觸法。

房市現警訊? 法拍市場萬年流當品多

記者徐義平/專題報導
2009年金融海嘯過後,房市掀起一波大多頭格局,也連帶提振法拍市場買氣,頓時解決不少精華區的「爛尾樓」,不過,仍有部分法拍物件始終久拍不掉,甚至淪為流標多次的「萬年流當品」,其中最著名的要屬5年內標售5次、法拍4拍,仍舊流標收場的歌林新莊購物中心。
標售法拍共9次 均流標
根據寬頻房訊調查,目前久拍不掉的知名法拍物件,分別有歌林新莊購物中心、僑福花園廣場1樓與地下1樓、呆帳大王陳由豪的內湖保護區土地以及信義計畫區豪宅「國王與我」地下1樓等,多數是業主因財務危機,抑或是超貸,拿資產來抵債的結果。
以歌林購物中心為例,因歌林發生財務危機,因此提出重整償債計畫,陸續處分名下資產,其中興建到一半的歌林購物中心,是最受矚目的資產。
2009年7月該標的開價60億元公開標售,最終因無人投標而以流標收場,2010年又連續公開標售4次,底價從60億元一路調降至38億元,降幅高達約36.67%,不過,均無人投標,之後便落入法拍市場,台灣金服8月27日執行該標的第4次法拍,底價28.94億元,相較5年前公開標售價格,底價已經腰斬,但依舊流標。
屢拍不掉 標價腰斬
寬頻房訊表示,造成法拍物件多次流標的原因多為拍賣價格過高、產權不完整或產權有問題。由於此類型案件不是使用條件受限,便是後續處理麻煩,通常讓投資人卻步觀望,導致案件流標收場。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,此波房市多頭,的確讓部分流標多次的法拍物件找到主人,包括產權複雜的百萬豪宅始祖「致和園」、前台鳳總裁黃宗宏陽明山豪宅(內有家族祖墳)以及迪化街祖厝等,最終均陸續標脫。
此外,拍不出去的物件除總價問題外,個案若開發到一半,接手者難以處理也是一再流標的主要原因,換言之,接手後有無後續的開發獲利,才是脫標與否的關鍵。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,歷經多次流標的物件,大多有缺乏開發價值、產權問題複雜等問題,已經不是單純價格的問題,除非價格真的夠便宜,或者產權有辦法順利整合,可能才有機會順利標脫。

房地合一 2500萬以上要課稅

房價居高不下,政府要平抑房價,積極推動房地合一課稅,財政部長張盛和甚至以「拔鵝毛」比喻,不能拔到聽到太多鵝叫,所以將參考南韓做法,第二戶交易,金額超過2500萬以上要課稅,估計影響30多萬人。
房仲人員張明珠:「在台北市大概兩房2000萬以內。」
房市慘澹,好不容易等到有民眾上門,房仲人員認真介紹,而且專找2500萬以下的物件,因為這樣才能免被課到房地合一稅。
民眾簡小姐:「最近2500萬以下不用課稅,所以我才想要出來,幫小孩看房子圓夢。」
房仲人員張明珠:「對我們低總價幫助很大,預估人潮多個2、3成出來看房子。」
房仲大大鬆了一口氣,因為財政部積極推動的房地合一課稅,張盛和已經有初步構想,第二戶以上交易才課稅,不過,還會參考南韓做法,持有兩年以上、售價9億韓元,相當於台幣2870萬以下免稅,市場人士估計,財政部訂在2500萬免稅,估計影響低於37萬人,最快明年上路。
淡大產業經濟系教授莊孟翰:「雷聲大、雨點小,因為這樣算是說,對社會不滿,那我對有錢人課稅,最後可能懲罰到小市民。」
學者專家不看好,但是張盛和以拔鵝毛比喻,不能拔到聽到太多鵝叫,意思就是不能讓太多民眾受到影響,只是如此一來,政策有多少成效?也打上大問號。(民視新聞于凡、詹皓帆台北報導)

房地合一稅改 安永:恐出現假外資

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部大力推動房地合一稅改,安永執業會計師蔡雅萍昨(1)日建議,政府應對在台灣買賣不動產的外籍人士,課徵額外的交易稅,且不得高於現行所得稅20%的扣繳稅率,以避免出現假外資的逃稅漏洞。
安永聯合會計師事務所昨天舉行「2014台灣稅務及公司法規趨勢」研討會,對於房地合一課稅的改革方向,蔡雅萍指出,將土地與房屋價格合併,並以市場實際交易價格為課徵的稅基,就是房地合一課稅,並提醒財政部在修法時,應注意假交易與假外資的問題。
蔡雅萍表示,目前外籍人士在台灣買賣不動產,依照現行稅法規定,僅針對房屋交易獲利部分課徵所得稅,土地交易獲利仍維持免稅,財政部推動房地合一稅改,若只針對本國人作不動產稅改,忽略外籍人士課稅規定,恐出現假外資潮,形成另一個逃稅漏洞。
她強調,房地合一課稅制度上路之前,財政部仍須釐清三大問題,包括包涉及憲法之修正或解釋、土地法、平均地權條例以及所得稅法修正;房地合一課稅後,奢侈稅要併存或廢除;以及採取分離課稅,如何訂定課稅稅率的問題。
另外,對於外界力爭房地合一課稅訂定日出條款,蔡雅萍認為,財政部若修法訂定日出條款,只針對修法通過後買入的不動產才課徵房地合一稅,相信投機客勢必安排假交易,以轉手方式將出售不動產的成本墊高,以逃漏高額稅負。
蔡雅萍表示,台灣空屋率高達10.63%,比鄰近香港、新加坡更高,政府希望讓擁有三戶房屋以上的人口,將多餘空屋釋放出來,以解決高房價問題,目前買賣土地免課所得稅,政府雖已修法提高房屋稅,但在持有稅偏低下,對房屋徵稅有限,因此必須將土地納入課稅,讓資本利得課稅制度更形完整。

學者︰房地合一課稅 堵避稅漏洞

〔自由時報記者徐義平、邱柏勝/台北報導〕現行房地分開課稅,造成避稅管道多,因出售房屋是財產交易所得,要併入綜所稅課稅,稅率較高,而土地是依遠低於市價的公告現值課稅,稅率較低,因此不少投資客或建商在出售時會刻意調降房屋占比,來規避財產交易所得稅;學者表示,未來房地合一實價課稅後,這些避稅漏洞就會被堵起來。
德明財經科技大學副教授花敬群以大安區的新案為例,假設一戶平均總價一.五億元,兩年後以兩億元出售,若排除其它成本或折抵,獲利是五千萬元,在房地合一課稅下,依照財產交易所得稅稅率最高四十五%計算,須繳納二二五○萬元的稅負;相較房地分開課稅,若以房地比三比七拆分,房屋獲利約一五○○萬元,依綜所稅四十五%稅率計算,稅負約六七五萬元。二者相差逾兩倍。
更誇張的是,同為該建案,因建商董事長具有地主身分,採合建方式開發,完工後該董座僅支付約五千萬元建物價格就可取得其中一戶,且依此實價登錄;若之後也以兩億元賣出,且將申報的房地比改為二比八,拆算後的房屋價值僅四千萬元,比當初支付的五千萬元還低,形同虧損,竟可能不用繳稅。
花敬群指出,房地合一稅制上路,便等同實價課稅,以往房地分開的合法避稅的漏洞將多數被堵住。
安永會計師蔡雅萍則表示,未來房地合一課稅擬採「分離課稅」,,可能出現「假外資」來台炒作不動產,建議內、外資應採相同稅率,或對外資課徵額外交易稅。
防假外資炒房 應與內資同稅率
蔡雅萍說,目前境外居住者在台灣境內的非薪資所得為單一稅率二十%,若未來房地合一稅率高於二十%,「投機者難保不會假外資名義來台炒作房地產」。因此她認為不動產交易所得,國內與境外居住者應採相同稅率,或針對外資課徵額外交易稅。