2016年4月27日 星期三

業者:台灣房市溫和復甦 大漲難

聯合晚報 記者游智文/台北報導

央行鬆手,房市應聲回溫,續航力如何,投資人關注。華固建設總經理洪嘉昇表示,未來應是溫和復甦,房市不會比之前差,但也不會再出現一年漲一兩成、五年漲一倍的榮景。
他說,接下來觀察重點是台北市豪宅房屋稅,如果台北市政府維持這項稅制,台北市房市不會好,台北房市不好,全台房市就不會好。
洪嘉昇表示,台北市豪宅房屋稅,字面上,好像只對豪宅有影響,但以台北市目前建案房價水準,五、六十坪,甚至四十多坪的住宅,就可能達到課徵豪宅稅的門檻。
一般住宅的房屋稅,是以標準單價加乘坪數、地段率、適用稅率等計算;但如果符合豪宅條件,標準單價則得另外加乘(1+地段率),如果地段率250%,就是增加3.5倍的房屋稅。
洪嘉昇表示,北市大幅提高建案標準單價,對新建案已很不利,再加上如此重複、不合理的稅制,在房屋稅一年動輒三、四十萬元下,民眾購買新屋意願不易提升,也不想參與都更重建,房市要明顯轉好很難。他說,台北市是首都,是全台房市指標,台北市房市不好,新北市、台中、高雄不可能會好。
洪嘉昇說,目前來看,國內房市會維持溫和的復甦,隨央行鬆綁,最壞的時間已經過去,台北房市交易量會慢慢出來,但以往房價一年上漲10%、20%,五年漲一倍的榮景,也不太可能回來;除非經濟成長、結構有突破性的發展,未來房價跟著物價微幅波動的可能性會較高。

地上權住宅省稅又可增值 吸引買氣

經濟日報 記者陳美玲/台北報導

地上權住宅只有「房屋所有權」、沒有「土地產權」,不過中信房屋副總經理劉天仁觀察,地上權住宅仍有其優勢,包括房價較區域行情低三成以上,且免繳地價稅、土地增值稅、租金報酬率優於同地段,以及房屋若因通膨可獲得重估增值等優點。
地上權住宅因房子年限愈久,居民的權利會逐年遞減。華固建設總經理洪嘉昇表示,中國大陸、新加坡、香港等都是實施地上權,在房地產市況好時,房價也會跟著上漲,且位於優質地段的地上權案仍具增值空間。
洪嘉昇分析,以台灣來說,台北市信義計畫區的「台北花園」當初每坪售價僅4字頭,不過隨著房市多頭,曾經每坪最高成交單價站上120萬元,漲幅達1.5倍以上。
劉天仁表示,地上權案除房市多頭時有機會跟著上漲,房屋若因通膨也有機會可以獲得重估增值。另外,地上權住宅案不用繳交地價稅、土地增值稅,也是其優勢。若以房價來看,平均開價交一般住宅打七折,負擔相對較輕。
太平洋房屋副總經理章克勤認為,以投資角度來看,可以長期出租當包租公,最好是有捷運站、明星學區等特點加持,才能在租屋市場脫穎而出,投報率有望優於一般住宅。

財經觀點/吞了大力丸後 房市終於看見曙光

聯合報 記者江碩涵整理

全國不動產董事長葉春智
央行3月底舉行理監事會議,原本各界都認為經濟環境不佳的情況下,又要阻擋各國熱錢流入,降息是必然的趨勢,但央行總裁彭淮南卻出乎意料地給了一個甜頭,宣布除了豪宅產品外,全面解除房貸管制,讓房市終於露出曙光。
經濟疲弱下,降息原本就是眾多產官學預估的今年趨勢,過去半年累積3次降息各半碼、放款利率減半調降合計共0.18%,對購屋族、有房一族來說,降息的確不無小補,以1千萬元房貸來計算,約可省下年息1萬8千元,相當於每月多出1500元可支配所得,且房貸利率調降,意味著存款利息也將跟著下滑,資金存在銀行只會愈存愈薄,不如房地產來得保值抗跌。
然而在稅制改革之下,目前市場投資客退場,僅剩自住、置產族群,以解除管制前的貸款成數而言,平均貸款成數為7成、自備款3成,對於自住族而言壓力很大,因此央行此時解除大台北房貸管制,對房市來說絕對有著不小的激勵作用。
自從央行宣布降息、房貸限制解禁後,根據各地店頭回報,3月24日開始看屋人潮明顯增加,而且出價意願也跟著增加,尤其台北市成交金額開始提高,充分顯示換屋族逐漸進場,僵持已久的房市總算開始回溫。
尤其今年1月1日奢侈稅退場後,不少屋主適度調降售價,願意平轉、小賠出場,價格讓利,對於買方來說更不啻為好消息,只要買賣雙方對房價的認知差距逐漸縮小,交易量可望回籠,不過目前小陽春是否能持續下去,還得觀察新政府520就職典禮後對於房地產政策態度。
過去短進短出的投資轉變成長抱為王道的交易型態,近一年來仲介生態也隨之轉變,打房前部分仲介店頭以經營投資客為主,經歷幾輪打房稅改後,原本是購屋主流的投資客銷聲匿跡,也讓一些依靠投資客生存的店頭被淘汰,不動產業最好也趁此時強化自身的競爭力,並順勢轉型,才有機會勝出。

當房東 先想清楚6件事

世界日報 編譯宋凌蘭/綜合19日電

投資在出租物業,一向是想分散投資者的選擇。但是與股票和共同基金不同的是,出租房子需要相當程度的親力親為,包括與房客打交道和維修房子。共同基金不會打電話要求修理阻塞馬桶,在牆上塗鴉,或拒絕付租,但這都是房客可能有的行徑。以下是你購買出租物業前,應該做的六件事:
1.收集盡可能多的資料:除了閱讀相關書籍和文章以外,與有出租物業經驗的投資者、房貸仲介和房產經紀交談,瞭解出租房子到底是怎麼回事,充實自己的知識。
2.決定是否要當房東:買房自行管理提供最大的回報,也帶來最大的頭痛。你有能耐來處理房客的各種問題嗎?其他不必涉入日常管理的選擇,包括成為擁有物業的股份有限公司合夥人,或是收購房地產投資信託。
3.仔細計算:出租房子只有賺錢才值得投資,也就是支付所有開銷後,還能有正現金流。房子可能升值,轉賣時獲利,但是若房市低迷,也可能虧損。如果只靠房子升值來賺錢,太過冒險。
4.確保你有足夠的現金:不付頭款就靠房地產致富,是個美好夢想,但幾乎不可能實現。你需有能支付可觀的頭款,用來修理保養房子的儲備金,以及好收入,才能開始投資。
5.考慮自己住進去的物業:如果你要買自己住的房子,可考慮附有最多額外三個單位的房子。年輕首購族若想投資,這是個好方法。
6.為親自管理做規畫:長期下來,你可能決定請別人來管理你的物業,包括與房客打交道和安排修理。費用不一,但估計約為租金的10%。不過一開始,你仍要確保房子狀況良好,房客可靠。

房價抗液化 屋主惜售改租

聯合晚報 記者游智文/台北報導

行政院上月公布土壤液化潛勢區,高潛勢紅區人心惶惶,業界認為可能引爆拋售潮。不過,最新統計顯示,紅區物件委售量不增反減,房價也沒明顯下跌。
此一結果讓市場人士跌破眼鏡。業者分析,紅區屋主認為土壤液化是暫時性話題,風頭一過,大家就忘了;現在行情不好,出售不利,不如暫緩售屋,是委售量不增反減主因。
南台強震引發土壤液化議題,行政院上月14日公布全台土壤液化資訊,分別以紅、黃、綠,代表高、中、低土壤液化風險。大台北以北市中山區、新北三重、新莊區紅區範圍最廣,大直地區則幾乎全區通紅。
公布之初,紅區房市風聲鶴唳,業界多認為紅區屋主、投資人擔心房價走跌,會積極售屋,委售量短期內會遽增二至三成,房價也將下修10%至15%。
住商不動產近日統計上述地區物件委售增減情況,結果出人意料,上述地區委售量不增,反減;大直地區減少2成5最多,新莊區減少24%居次,中山區、三重區也各減少了13%、17%。
住商不動產副總劉明哲分析,除市況不明,屋主持續觀望外,賣方普遍認為土壤液化是暫時性話題,利空效應頂多幾個月到半年,忍一下就過去了,不用急著現在賣,也是沒有出現恐慌性殺盤主因。
以大直來說,台灣房屋大直加盟店長卓偉程表示,土壤液化資訊公布後,雖然確有一些屋主因擔心房價下跌而委託售屋,但人數極少,只有二、三位,而且只在公布後的那一周有這種情況。
相反的,這一個月來,很多原本要賣屋的人紛紛改變想法,有人表示出租也可以,有人直接改成委託招租,不少人認為現在賣屋,價格不好,也賣不掉,反正不缺錢,乾脆暫緩或暫停售屋。
卓偉程表示,大直地區房價下來已逾一成,被公布為土壤液化高風險區之後,除了極少數的急售物件外,屋主幾乎都不願再降價;不少民眾付斡旋金想撿便宜,出極低的價格,但屋主完全不想談。
卓偉程表示,央行3月底鬆綁房貸管制後,屋主認為打房時代結束,讓價意願更低,大直地區目前不僅委售量沒有增加,房價也不再下跌。
劉明哲則認為,土壤液化高潛勢區雖沒有立即危險,且會隨時間拉長,效應逐漸淡化,但對區域房市仍是一項負面因素,尤其對高總價住宅影響更大。
他表示,中山區由於面臨新屋交屋潮,加上近期成交量減少,因此價格表現較不穩定,新莊與三重兩處,目前也處於價格盤整期,整體來說,在大環境不景氣以及市場期待下,價格仍在下行趨勢。

房市脫困 6都買氣回籠

聯合報 記者郭及天/台北報導

央行鬆綁信用管制以來,房市買氣似有漸脫離谷底跡象,六都三月買賣移轉件數較一月增17%,信義房價大台北月指數三月月增1.3%,除量價指標回穩外,近期各大房仲業者均發現,網路預約看屋量較年初時大增六成,房市人氣穩步回籠。
農曆年後土壤液化議題發酵,讓房市買氣降至冰點,不過自三月底央行鬆綁除豪宅外的信用管制後,不論新案市場或中古屋市場都明顯感受房市回溫,海悅機構總經理王俊傑表示,以海悅來說,看屋來看人或成交量都比過去第一季平均增加三成左右,特別又以桃園等首購地區反應最為明顯。
房市量價指標也都在今年初低點後有回穩的跡象,六都三月買賣移轉件數雖與去年同期相較仍短少19%,但較二月增加81%、也較一月增加17%。房價部分,信義房價指數顯示,三月大台北房價月漲1.3%,在近一年來的下跌後出現較明顯跌勢放緩的跡象,房地產業者表示,雖然可能交易熱度只過去榮景仍有一段差距,但願意出來看屋、願意出價的購屋客已較去年底、今年初時多了不少。
根據信義、永慶等房仲業者內部資料顯示,四月以來網路預約看屋更明顯增加,信義房屋內部資料顯示,最近三周的預約看屋量為今年目前為止最高峰,比一月平均增加六成,與去年同期相比較則增加一成,也是近三年來同期最高。

2016年4月13日 星期三

顏炳立:降息幹什麼?為何不叫人降價格

經濟日報 記者游智文╱即時報導

戴德梁行總經理顏炳立上午表示,央行降息、鬆綁房貸,只是在變平靜的湖水丟幾顆石頭,不會有浪花,只有小漣漪,他直言,「降息幹什麼,為什麼不叫人降價格?」
他說,房市問題在價格,房價不降,量不會出。央行雖降息、解禁房貸,但今年交易量還會再縮,房市會繼續「燉」,慢慢熬。他勸告業者,不要相信「明天會更好」,那只是歌名,「趕快醒來吧」。
戴德梁行今天舉行今年第一季商用不動產發布會,首季租賃市場平穩,但投資動能持續衰弱,尤其是土地交易,第一季土地所有權交易量僅86億元,低迷程度已到2008年金融海嘯時期最慘的水準。
顏炳立表示,最近很多建設公司老闆、銀行跟他說, 不要再講了,但他身在市場,基於職業道德,看到風暴來了,當然要早點告訴人家,市場本來就不可能一直好,「落下來的刀子,總不能叫人去接,何況就算是鋼鐵人也接不住」。
他說,央行此時降息、無預警鬆綁房貸,他的感覺就是在凌遲房市,就像在冬天裡送冰淇淋,在一大片已經變平靜的湖水中,丟幾顆石頭,只會有一點漣漪而已,不會有什麼作用。
顏炳立表示,現在的市場是有能力人的不買,想買的沒能力,本來市場已在慢慢下來,等盤跌一段時間後,有人願意接手,屆時央行一出手,一下子就上去了,但央行七早八早就點火,只會讓大家有期待,把下來時間繼續拖長。
他表示,現在市場上有人說買氣已回升,一天可以賣一兩戶,但是明明是冬天的市場,「這樣的話,有誰相信」,他建議業者,現在就像賭百家樂,莊家開牌已拿到最高點,賣方不是輸,就是打平,不要認為「明天會更好」,那只是一首歌名。

另類店面異軍突起 三個月交易7戶

經濟日報 記者游智文╱即時報導

景氣不好,各地店面交易清淡,不過,房仲統計實價資料發現,有一種特殊店面獲置產投資族青睞,交易仍熱絡。
房仲業統計北中南熱門商圈近期店面交易資料,受經濟成長不佳、民眾消費力下滑,加上擔憂陸客減少,各商圈店面交易量均持續萎縮。
但業者發現,屋齡十多年的台中逢甲商圈「屋台街」商場,自去年11月至今年1月,三個月內就有7筆店面交易,分別由不同投資人購買。
台灣房屋智庫召集人劉怡蓉表示,整體店面市場低迷,屋台街商場卻交易火熱,主要這處商場位於逢甲路與福星路口,屬於正逢甲商圈,當地一般店面建坪約25坪到35坪,總價約5000萬至8500萬元,屋台街商場店面因以持分方式切割成許多迷你店面,一戶總價只要100多萬元,因此吸引投資人買進。
根據實價資料,近期屋台街店面交易,最小店面建坪不到一坪,僅0.93坪,成交總價僅106萬元,多數交易總價帶在106~350萬元之間,換算單價一坪約108~146萬元。
劉怡蓉表示,以單價來看,並不算低,不過該商場店面租金每月約1.5萬到2.3萬元,換算投報率可達2%到3%,仍比銀行定存利率1.2%高出一截。
雖然投報不錯,但房仲業提醒,這類切割產權出售的不動產,由於持有人眾多,未來若要改建,將面臨整合不易問題。

住宅法不是萬靈丹 陳威仁:應訂租賃專法

 經濟日報 記者潘姿羽/台北報導

住宅法修正案以稅負優惠提供房東出租誘因,內政部長陳威仁昨(6)日坦言,住宅法不是萬靈丹,只是一點心意,希望五年內可完成租賃專法,以發展租屋市場。
陳威仁表示,現在愛心房東、租屋平台等政策成效不好,雖然有修法改善,但問題還是存在;他認為應訂定租賃專法,內政部去年起也委託專家學者研議租賃專法。
立委莊瑞雄指出,不動產交易機制愈來愈透明,但租屋市場長期處於黑市狀態,尤其租賃契約依民法具有契約自由原則,房東對承租者的職業、性別、年齡有所限制是非常普遍的情況。
陳威仁表示,如果房東不是為了管理或房屋條件的需要,對承租人做身分限制是不合理的行為;現在租賃契約靠民法約束,確實有需要精進的地方,只是未來租賃專法那些內容是最急迫需要訂定的,還得持續研議。
內政部地政司司長王靚琇受訪時表示,近期政府部門確實有派員蒐集各國如新加坡、日本在租賃專法的法規制度與經驗,因我國租賃行為在民法、土地法、住宅法等已有相關條文可規範,租賃專法須涵蓋哪些範圍、內容還需討論。
淡江大學產經系副教授莊孟翰建議,租屋糾紛通常發生在弱勢租客身上,因此租賃專法還是應以照顧弱勢民眾為原則,同時對房東釋出更多誘因;除了減免所得稅,房屋稅也應一併給予優惠,房東和房客權益才能取得平衡點。

高雄申請老屋健檢只2成 延到4月底

聯合報 記者楊濡嘉╱即時報導

高雄市受理第一階段老屋健檢本來到明天(31日)止,但符合第一階段健檢條件的6000棟大樓,只有1265棟大樓申請,申請率只2成左右。高雄市工務局長趙建喬今天表示,申請期限將延長到4月底,已申請的大樓4月1日起會展開健檢,預計5月底完成並對外公布檢查結果。
趙建喬說,第一階段老屋健檢以民國86年以前、6樓以上的大樓為主,5樓及以下老舊公寓將配合中央的全面老屋健檢計畫進行,可能6月份展開。
工務局從3月1日受理大樓管理委員會或負責人申請健檢大樓,將近一個月以來,只有1265棟大樓申請,以三民區185件最多,其次是苓雅區123棟,鳳山則有110棟。
為了鼓勵86年以前取得建照和使用執照的大樓申請第一階段健檢,工務局今天邀請高雄市結構技師公會、土木技師公會等專業人員以市府四維大樓當示範,說明第一階段老屋健檢的重點是確定大樓一樓、地下室的建築結構與建築圖相符、有沒有破壞剪力牆等大項。
趙建喬以個人健康檢查為例表示,有些人擔心健檢之後發現健康亮紅燈,所以不想去健檢,可是換個角度想,如果透過健檢能早日發現健康出了那些問題,也能及早治療;老屋健檢也一樣,不要擔心檢查出什麼大問題,要是大樓有那些問題也能早日補強維修,畢竟沒有什麼比安全更重要。

租屋補貼抵稅 立委質疑治標不治本

台灣醒報 記者黃敬哲╱台北報導

「未來若房東出租給弱勢家庭,可將租屋補貼額免併入綜合所得稅。」內政委員會(4/6)擬修住宅法,以促進房東出租意願。但這樣的說法受到立法委員們質疑,區區四千元補貼能否造成房東的強烈誘因。國民兩黨立委皆認為,政策重點應該要回歸興建社會住宅,且不應只注重都市發展,城鄉也必須被關注。
立委賴瑞隆指出,目前台灣的社會住宅佔有效需求比例只有7.6%,這才是問題的重點。而立委林麗蟬也表示,大部份的房東其實根本也不繳稅,若不解決房東繳稅問題,減稅的方式恐無法構成對房東的誘因。而且某些房東會歧視老人或弱勢家庭,這些問題很難靠補貼解決,政府還需要提出配套措施。
內政部部長陳威仁回應表示,他同意興建社會住宅才是長遠的解決之道。但短期內,租屋補貼還是有其必要性。目前政府租屋補貼政策的名額都還有剩餘,成效的確有效涵蓋弱勢需求。
他承認這次的修法無法解決根本問題,但是也是一種鼓勵及心意。目前內政部的目標是希望能透過鼓勵房東將低度使用的房屋出租給弱勢家庭,來暫代社會住宅使用,與興建社會住宅的政策雙管齊下。
不過立委黃昭順也在質詢時補充道,住宅問題不能只考量片面。不僅是房東,還要考量惡房客的問題,所以未來修法同時也應保障善良的房東。還有目前關於社會住宅的討論,都只侷限在雙北地區,但是中南部對社會住宅的需求也很大。
苗栗縣出身的立委陳超明在質詢時強烈的呼應黃昭順說法,認為政府太過重視六都而忽視城鄉,希望藉由對地方進行交通補貼,來達到疏散都市人口以及促進地方發展的成效。
內政部部長回應時表示,有關於其他縣市社會住宅興建問題。雖然數年前曾經進行過協商但是沒有下文,可能是因為地方政府的需求還不夠大。內政部會再整理這些資料,並重新釐清這個問題。內政部將計劃在五年內完成租賃專法,以求徹底解決問題。