2015年11月27日 星期五

張金鶚:公告地價怎調? 候選人住房政見試金石

聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

房價不合理高漲,絕大多數的一般人民深受房市困擾。因此,當前住房政策受到社會大眾及總統候選人的重視。
蔡英文主席強調政府提供八年廿萬戶的社會住宅;朱立倫主席則強調四年透過多種方式即可達到廿萬戶住宅需求。藍綠雙方均強調「供給」與「數量」的競賽,至於當前房市關鍵問題:非自住需求的投資炒作,造成不合理高房價,有何因應政策作為?卻少有回應。
當前住房的問題不在供給數量的不足,而是需求對象的分配不當。這包括非自住需求排擠了自住需求,住宅有利可圖成為投資工具,再加上「有土斯有財」的觀念鼓吹,房市成為投資炒作天堂,不但民間從豪宅建案到一般老舊公寓,就連政府早期興建的國宅到目前的合宜宅、聯開宅,都充斥投資炒風。
當房子已失去原本「居住使用」的目的,而成為「投資賺錢」的商品,候選人不願面對住房的根本問題,只強調未來四到八年將興建(未必能完成進住)不到百分之五的社會住宅。換言之,百分之九十五以上人民仍要面對不合理的房市壓力,這樣的政策方向是否適當?
暫且不論政策大方向,人民更不希望看到選舉政見只是口號,政見能否落實才是關鍵。過去太多經驗顯示,選前說一套,選後作另一套。例如:市長候選人簽名承諾南港瓶蓋工廠要全區保留,市長當選後就承認錯誤,無法實現,令人遺憾。為免選後後悔不及,如何確認候選人的政見執行態度與能力呢?
今年底前適逢三年公告地價的調整,中央與地方至今均欠缺明確的方向與結果。房地持有成本太低(遠低於汽車),導致房地無效利用,空屋充斥,投機囤屋,更造成地方財政短缺,建設不足,地方自治無法落實。
因此,今年底公告地價的調整政策如何實踐,正好可以清楚檢驗總統候選人及政黨對居住正義的態度與作為,以作為選前政見實踐的試金石。尤其此政策也考驗中央與地方政府的合作夥伴關係能否落實,就如同未來社會住宅的政策能否實踐一般。
我們希望看到總統候選人不只是提出未來理想的住房政策,還應包括短期(二年)、中期(四年)、長期(八年)的目標及具體作為。目前幾位候選人的住房政見差異並不大,對問題核心及對症下藥的大方向仍有不足。
然而面對當下問題及政策能否有協調整合與執行能力,更重要是展現總統候選人的政見實踐差異。朱主席不但掌握當前中央執政團隊,同時又兼具新北市長;同樣地,蔡主席不只是擁有領先民意的支持,且獲得多數地方政府的相挺,如果雙方對目前公告地價的調整結果都無法大幅改善,那如何說服人民相信候選人對選後居住正義的承諾?
反之,人民的眼睛雪亮,不同候選人的態度與作為影響公告地價的調整結果,將使人民對候選人未來是否會堅持實踐居住正義有不同的期待。

別傻了! 原來房地產才是「泡沫經濟」的火車頭

聯合新聞網 綜合報導

長期以來,房地產被視為火車頭工業,產業需求熱絡,帶動上中游供應鏈的發展,這觀念一直深植在許多人的心中,相關業者也一直認為這和經濟繁榮有關;然而,真的是這樣嗎?
事實上,台灣近幾十年來房地產飆漲,並未實際帶動消費成長,加上國人薪水停滯、回不去的物價,反而讓不少民眾和企業把資金「卡」在房市裡動彈不得,有網友就在mobile 01上痛批這種「所謂房地產是火車頭產業的說法」根本是胡扯!
網友eatdog表示,這樣的說法必須有個前提,就是房價必須被控制在容易銷售的價位,否則這種說法的受益者僅房地產業者本身而已,說穿了,根本是房地產業者為了自肥而想出來的說法,結果最慘的是一般民眾,因為房價不斷攀高,「結果讓整個社會經濟變成了一灘死水,全民受害。」
不少人相當認同他的看法,認為以台灣這幾年的狀況來看,房地產才是「泡沫經濟」的火車頭.每個泡沫都有一根針等著它,當泡沫產生時,狗屎都能變黃金;當泡沫破滅後,黃金就變回狗屎。
有人表示,什麼火車頭產業這種講法「真的很瞎」,哪個產業不重要?把所有其他行業的都看做是細漢的(台語:一般指人年紀較小、亦有看輕意味),說這種話的人真的很白目。若房地產真的是「產業」火車頭,以台灣高成這樣的房價,那半導體產業的台積電早就進入10nm技術,通訊產業的HTC早將蘋果、三星拋在腦後了,像中國也是變成世界工廠,GDP每年兩位數成長之後才帶動房地產,可是台灣GDP卻是負的,房價還能高成這樣!
有人則感嘆說,一個好好的台灣,卻讓越來越多人認為是鬼島,其中房價已達不合理的天價,更讓台灣在這類議題,變成了國際笑話,「但是還有很多傻瓜在接刀。」「自己整個人生就為了一棟房子,賠上自己的未來?」
不過有網友則認為房地產業確實很重要,而且能活絡經濟,不應該為反對而反對。網友superfat指出,像包括水泥、鋼鐵、建材、營造商、裝潢、家俱、家電....都是產業鏈,試問有哪一個行業能帶動如此多的內需?
他認為房地產高不高是立場問題,希望崩盤來讓自己買到房則是「胸懷問題」,如果只站在自己的立場去看,眼光未免太狹隘,甚至會傷害到某些弱勢的族群,因為經濟衰退會造成弱勢者更大的壓力,「難道只有讓房屋跌到你自己買得起, 才是正義,經濟才有救?」「有多少你們認為中下階層的人被需要?你們有想過嗎?」

公告地價 巢運:六都應帶頭調整

聯合報 記者沈婉玉/台北報導

各地方縣市政府12月即將完成調整公告地價,中央政府要求「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」(約38%),但巢運指出,包括台北、新北等許多縣市,極可能連此一低標都不願做到。
巢運表示,公告地價原應反映土地的使用價值,以供不動產持有稅的計算基礎。
巢運指出,如果公告地價能夠反映此一精神,讓土地受益者負擔相應的稅負,財政永續才有可能實現。
巢運說,我國的不動產稅基極其低廉,實質稅率僅及國際水平的10%,完全無法反應房地持有者的「受益原則」,呼籲六都應帶頭合理調整公告地價,並修法將公告地價改為每年調整。
巢運表示,地方財政崩壞的真相,正是這些政府寧可扭曲地價、債台高築,也不願觸及囤房、囤地大戶的既得利益。

最後輕稅期將屆 買房趁現在

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一新制將在明年1月1日上路,不少業者提醒「最後輕稅期」將截止,買房要快,但現在買房適用舊制,未來出售時有比較省稅嗎?答案是未必。
首先,如果是自住,確定未來六年內不會出售,那麼明年購屋適用新制,未來出售可能反而有利。
比如買進一間1600萬元的房子,日後以2000萬元出售,獲利400萬。如果現在買,未來出售時(至少得兩年以上),適用舊制,即以400萬乘房地比之後,再併入綜所稅申報。
假設房地比是三比七,那麼房子獲利部分是120萬元,以20%所得級距計算,課稅24萬元(不含土增稅)。但如果明年買,獲利400萬元以內不用課稅,因此不用繳稅。
進一步計算,如果房市忽然又大好,幾年後市值漲五成到2400萬,獲利800萬元,適用舊制,同樣以房地比三比七,所得級距30%稅率來算,稅額是72萬元。
如果用新制,扣除400萬,再以10%來算,則稅額是40萬元,還是新制比較省。
住商不動產企研室表示,從數據來看,自住者確實選擇新制比較划算,不過,自住者必須住滿六年,而且不能出租營業,限制其實不小。
如果是投資、非自用或是沒有把握六年不出售,那麼舊制就可能比較划算,但仍得看房地比,房地比愈高,也就是建物價值愈低,或土地價值愈高,舊制就愈划算;相對的,新成屋房地比差距小,稅額差別有限。

財政部張璠次長:明年房地合一上路 房市成交量可望放大

聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

前新北市城鄉局長,現任財政部政務次長張璠,在接受筆者獨家專訪時表示,張部長說房仲開太多現在減量經營的邏輯是可理解的。因為任何產業都有景氣起伏,遠光要放遠,他指出房地合一上路後房市會回歸正常基本面,明年不動產的成交量可望小幅度回溫。
至於在財政部推動的國土總活化,他強調,一、政府推動的國土活化BOT案不宜被"污名"化。二、不應排富 有錢人買豪宅(不炒作)正常。三、推動都更中央與地方不應各自為政,協調很重要。
他還表示,政府各部門需要跨部合作,因此橫向的溝通不能少。土地資源活化牽涉到都市計畫、城鄉發展甚至文化部門,要更彈性的協調處理,才能有效加速雙北市為主的國土活化。
面對社會上打房聲浪不斷,張璠表示,政府應設法滿足不同的居住需求,讓年輕人也有地方住。對於該如何加速公營出租住宅的興建?張璠認為政府應該建立一套公營住宅開發模式,與業者共同合作興建,再將分配回政府手中的房產作為公營出租住宅,才能在經費有限的情況下,順利達成加速公營住宅興建的目標。

私房話/贈屋節稅 今年過戶卡省

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一稅明年上路,專家提醒,如果想為子女置產,贈與子女不動產,最好趕在今年底前完成過戶,可以省不少。
信義代書專案經理林以德表示,主要是今年完成過戶,未來如果出售,僅有房屋出售部份納入所得稅課徵,如果明年以後才贈與,則未來出售,房屋、土地出售金額均需課徵。
明年贈與 重購退稅較有利
林以德表示,如果買屋送給子女,目的是讓子女自住,那麼差別不大,因為日後子女再轉售,只要符合自住條件,可適用重購退稅;但如果要使用此一模式節稅,則反而明年再贈與比較有利,因為新制房地合一稅的重購退稅,只要有買房,就按比例退還,舊制則規定一定要買更貴的房子才能退稅。
贈屋節稅試算
案例:民眾買一間3000萬元房子贈與給子女(土地公告現值600萬、房屋評定現值400萬),2年後以4000萬元賣出。申報獲利3000萬元(4000萬-公告價值1000萬)。
舊制(今年前完成過戶)
所得稅
1200萬(公告價值房屋占比4成)x45%=540萬元
贈與稅
(1000萬-220萬免稅額)x10%=78萬元
540萬+78萬=618萬元
房地合一新制
房地合一稅
3000萬(房地獲利總額)x20%=600萬元
贈與稅
(1000萬-220萬免稅額)x10%=78萬元
600萬+78萬=678萬元
多繳60萬

房價緩跌 盤整期拉長

聯合報 長富國際地產總經理鄭哲昇

房市進入冷清的晚秋,從統計數字看最清楚。10月北中南都會房市交易量仍沒起色,全台六大都會區前10月房屋總移轉量再創近10年同期新低,預估今年全台房屋移轉總數約27萬棟,相較去年32萬棟足足減量5萬棟,這也是自民國90年以來,全台年度房屋買賣移轉件數首度跌破30萬棟。
然而對想購屋的人來說,最關心是房價的起落變化,對市場交易減量較沒切身感受;對房地產相關業者而言,卻最懼怕市場的持續性萎縮,這意味著營收將出現要命的停滯,特別是有實體店面的房仲業者,沉重的店租及人事成本,衝擊最明顯,從全台房仲店頭陸續吹起熄燈號可見一斑。
該如何刺激房市交易正常化?最有效的,自然是房價修正到符合買方的購屋能力或認同的價位。但從過去幾次房市不景氣的經驗看,這不是3個月、半年就可達到的。
必須特別強調的是,眼前這一波史上最漫長的超低利率環境,相較過去幾次房市不景氣所引發的房價回檔,這次房價修正的盤整時間可能走得比過去幾次房市不景氣時更緩慢。
理由是,過去幾次房市不景氣時,房貸利率都處高水位。上一次房市不景氣從民國81、82年開始,當時房貸及土建融利率都在7%起跳,最高曾達2位數,從建商到一般投資散戶,均無法長期承受房價回檔又揹著高利率的借貸的雙重壓力,為先求生存,只能被迫斷然殺低變現,使得房價快速落底到市場可接受的承接價位,房市恢復正常交易秩序。
但目前,從一般房貸到土建融資,相對仍處在歷史的新低,約年息2%至3.5%。央行為刺激低迷的經濟,9月又降息半碼,雖然無法對交易低迷的房市產生實質的助益,但至少讓市場感到政策面打壓不再,卻也弱化了當前房地產市場賣方急切殺低求售的意願。
「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。」當前房市之所以出現持續性的窒息現象,主因買賣雙方對成交價格認知差距懸殊,很多賣方基於房貸利息負擔仍扛得住,堅持不降價到買方認同的價位;不少買方是想買卻買不起,買得起的又不願加價,於是雙方僵持不下,導致成交困難,交易量節節下滑。
除非房價急速且明顯的回檔,或政府再修法放寬房地合一等相關新法規,否則眼前房市持續性度小月現象,短期內很難改善。

2015年11月17日 星期二

私房話/定金、訂金、斡旋金 差在哪?

聯合晚報 記者游智文/台北報導

買房子,為使購屋順利,多會預付一筆金額,契約上有的寫「定金」、有的寫「訂金」,還有寫「斡旋金」,這三者有什麼不同?
房產業者表示,定金、訂金、斡旋金都是指買方要購買某一房子時的預付款項,但三者用處不同,效力更天差地遠。
定金 具法律效果
住商不動產法務陳威宇表示,定金為法律用詞,規範於民法中,效果為收取後即推定「契約成立」,也就是事後不管買方或賣方反悔,都需負違約責任;如果是買方反悔,定金會被沒收,如果賣方反悔,也必須負擔一定賠償作為懲罰。
陳威宇表示,在中古屋市場,房仲用的都是「定金」,契約上如寫「訂金」,大多是寫錯字。
訂金 預付金表誠意
預售市場則不同,新潤建設行銷處長施孝文表示,預售屋不論是「下訂」、「訂簽開」(訂金、簽約金、開工款),都用「訂」字,如給收據也多寫「訂金」。訂金並非法律用語,法律對「訂金」也沒有明文規範,一般是指消費者有意購買某一戶,先預付一筆小金額,表示有購買誠意,也希望業者保留。
施孝文表示,一般來說,民眾如果不想購買該預售屋時,作為預付款的「訂金」可要求建商退還,不會被沒收,除非契約上另有約定;同樣的,如果業者收訂後不賣,也只需返還訂金,不過這種情況很少發生。
斡旋金 成交就生效
陳威宇表示,「斡旋金」是指消費者看好某一待售物件後,交給委託業者一筆金額,並約定最低底價之後,由業者向賣方出價。斡旋金法令效力得看斡旋結果,如果賣方不同意價格,就沒有履約問題,但賣方同意出售,買賣契約就成立,需負起如同定金的違約責任。
陳威宇表示,定金與斡旋金沒有好壞之分,端看需求,如果是較積極型的委託人,利用定金強大的效力或可事半功倍,如喜歡多方考慮的委託人,利用斡旋金讓買賣雙方有一個緩衝時間也是不錯選擇。

私房話/透天厝 節稅優勢沒了

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一課稅將上路,房產業者表示,新的稅制下,持有不動產也應有新思維,像是透天住宅就不應再買來節稅,或是等待都更改建。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,透天住宅由於建物價值低,房地比高,過去確是節稅利器。以轉手獲利500萬元來說,如果是一般住宅,房地比多為2比8,也就是申報所得時,房子獲利部分達100萬元。
但如果是老透天,房子價值占全屋價值都不到一成,以8%來算,總獲利500萬元,必須申報所得的部分只有40萬元,省稅相當可觀。
不過,明年1月1日房地合一新制上路後,不再拆算房地比,而是以獲利扣除土增稅後直接計算,已失去節稅優勢。
除了節稅外,過去民眾買透天住宅另一主要考量是透天住宅土地持分大,有利都更改建,但此一利多隨北市、新北、高雄等同步調高房屋構造單價、路段率,也已減弱,因為透天一旦都更改建,未來將面臨相當可觀的房屋稅。
雖然透天都更、節稅優勢不再,不過如果具有觀光效益,有穩定的租金收入,或是改裝作為特色民、旅店或餐廳,仍是投資好產品。

心態研究…賣房時利用這些資訊 買家最易心動

世界日報 編譯宋凌蘭/綜合22日電

賣房不是油漆粉刷就行,你需要瞭解買主的心態,知道如何打動他們。以下是審視買房心態的相關科學研究,以及如何在賣房時利用這些資訊:
買主數秒內就知道想不想要房子:買房是重大決定,但是BMO金融集團的「買房心理學」報告指出,八成潛在買主踏入房子幾秒鐘內,就知道房子是否適合他們。既然如此,售屋時,你應好好整理買主第一眼就看到的地方,就是玄關。屋主常在玄關放郵件、鑰匙、外套、鞋子等,看來雜亂,所以準備恰當的容器收納物品是關鍵。
香味讓買主無所適從:華盛頓州立大學的研究發現,與混合不同香味的商店比起來,購物者在只有柳橙香味的商店多花32%。住家瀰漫太「複雜」的香味,可能引起反彈。如果你想用香味,選擇單純清新的味道,例如檸檬、羅勒或松樹。
買主懷疑有9的定價:運動衫或毛巾標價9.99元而不是10元,會讓消費者覺得較划算,但是像買房這種高金額採購,消費者的看法又不同。Old Dominion大學的研究顯示,有9的房價,例如19萬9000元而不是20萬元,讓買主反感,因為這些房子希望看來划算,但買主花那麼多錢購屋時,不喜歡賣家急於脫手的感覺。
整數定價也令人反感:哥倫比亞商學院的研究發現,討價還價時,出個特定金額,例如21萬7000元,比出價整20萬元更成功。所以定價時,避免整數,如此聽來會讓人覺得你仔細算過房子的價值。
買主最愛售前裝飾的房子:「房地產售前裝飾協會」找到63個未經售前裝飾的房子,平均上市長達143天還未賣出。不過一旦經過售前裝飾,平均40天後就賣出。所以賣房時,應注意屋內的裝飾擺設。

5優點 讓你房價升更高

世界日報 編譯宋凌蘭/綜合12日電

物色房子時,房子本身當然很重要,例如寬敞的衣帽間、美食廚房、或隱密的後院。但是社區的特點和設施也很重要,因為會影響房子未來轉售的價值。以下是有助提高房價的社區特點:

物色房子時,關注社區的特點和設施也很重要,會影響未來售價。(Getty Images) 李雪

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1.適於步行:出門走幾條街就可到超市或咖啡廳,不僅吸引潛在買主,也能大幅提升轉售房價。德州房地產專家波利 (Brad Pauly)指出,不論是年輕的專業人員或嬰兒潮人士,屋主都希望走路或騎單車,就能到餐館、酒吧、超市、銀行等。這一點在都會區特別重要。
2.學校:位於好學區的社區,立即提高房子的轉售價值。波利說,如果房子座落在好學區,學區內的社區不僅能保住價值,而且會升值,因為總有家長要給孩子找好學校。
3.設施:波利說,屋主喜歡社區設施,例如游泳池、健身設施、公園、遊樂場等。像網球場、健行或單車路徑、狗公園,都能提高房價。
4.歷史魅力:聖地牙哥房產經紀安東尼 (Ross Anthony)表示,社區的歷史特色通常會提升房價,因為難以複製。很多時候,被指定為古蹟的歷史社區會保持某一程度上的統一,社區委員會協助保持社區外觀,進而保存房子的價值。
5.獨特房子:不是每個人都喜歡建商提供的房屋款式,所以提供你半客製或是純客製房子的社區,有時轉售價值較高。安東尼說,與房子都千遍一律的社區比起來,半客製和客製房的社區長期下來增值較多。

個人、家庭資產怎調配 房地產棄保333策略

聯合報 高力國際投資部董事蘇明俊

最近不少高資產人士問及,面對房市持續低迷,銀行利率仍屬低檔,但畢竟房地產在投資配置上仍屬重要的一環,在個人與家庭的資產配置上該如何調配?
我提出以下「棄保333策略」:
一、棄蛋白保蛋黃,資產的三分之一配置在房地產,雖說房市不景氣時現金為王,但有些房產賣了以後再也買不到。建議保留有「基礎就業」動能的蛋黃區域。所謂「基礎就業」,是指某特定地區有一些產業,可幫該地區賺到該地以外的收入,促進資金流入、帶動住宅需求、商業零售需求等。
舉例來說,竹北地區因為有新竹科學園區眾「基礎就業」廠商持續進駐,讓該地區可賺進全世界科技相關產業的收入,而湧入的大量高科技人才也帶動住宅、商業、教育的蓬勃發展,促使竹北房市穩定發展。
二、棄國內保海外,房產資產三分之一配置在海外,為了避險與追求持續資產成長,建議投資人可以考慮投資海外不動產。例如美國景氣復甦議題、日本東京2020年奧運商機、東南亞東協國家搭配中國「一帶一路」的建設等等。面對全球網路普及打破跨國資訊不對稱的門檻,加上國際房仲公司素質愈來愈好,建議在房地產投資配置上可加入三分之一的海外不動產。
三、棄停滯保成長,海外資產三分之一配置新興國家海外投資,也可以適用「基礎就業」理論進行投資判斷。舉例來說,前陣子到菲律賓考察房地產,抵達馬尼拉大都會區裡的兩個新興發展區,即使深夜10點,這兩區依然燈火通明,仔細詢問才知道這些都是外商在菲律賓設置的全球電話服務中心(Call Center)。
不管是美國運通、VISA、MASTER、Google、Yahoo等國際企業都在此設置全球電話服務中心,平均一個企業需要6000至8000個外語能力流利的電話客服員工輪職上班,估計整個馬尼拉有100萬名全球電話客服人員。
有了堅實的就業市場,就有大量住宿與商業需求,新興重劃區快速蓋滿新穎的辦公大樓、零售商場與高級住宅,讓菲律賓馬尼拉房地產這兩年炙手可熱。像此類新興國家,建議在海外不動產的投資配置上,值得加碼投入

實價登錄 之前「助漲」現在「助跌」

聯合晚報 記者游智文/台北報導


六都房市近來跌價消息不斷,除大環境因素,一般認為和實價資訊透明也有直接關聯,業者表示,實價資料之前助漲,現在助跌,「助跌威力超乎想像」。
以北市信義計畫區旁忠駝國宅為例,房產業者邱太煊表示,忠駝國宅最高一坪成交到80萬元,今年初他一位朋友以一坪72萬元買到,以為揀到便宜,沒想到行情揭露後,後來的成交價多落在一坪72萬元上下。
更慘的是,日前有屋主以一坪65萬元破盤價出售,消息公開後,現在買方出價都只出到65萬元以下,由於多數屋主難以接受,目前當地交易幾乎停擺。
永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,實價資料助跌效果近來明顯發酵,主要是目前房市氛圍和政策已轉為一致、實價資料累積夠多,以及不論買方或賣方現在對實價資料都有高度信任。
他表示,實價登錄2012年上路時,業界即普遍認為會產生助漲助跌效果,當時房價仍在走升,但由於政策對房市不利,有奢侈稅、選擇性信用管制等壓抑措施,因此助漲效果並不明顯。
今年以來經濟一季比一季差,加上美國升息呼之欲出,房市已由多轉空;基本面不佳,政策又未鬆手,財政部還加碼祭出「房地合一稅」,多面夾殺下,讓實價助跌強力發酵。
一查即知 房價無操作空間
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,實價網現已有122萬筆資料,大多數路段、社區都有成交行情,多數民眾買賣房屋前都會上網查價,即使不看,房仲業者也會主動提供;過去沒有實價資料時,有些業者會刻意提供低價資料或高價資料,以爭取委託、加速成交,但現在一查即知,已沒有這種操作空間。
由於資料可信,景氣好時,屋主一看到最高價,就會跟進開高,買方也因認為還有上漲空間而追價,但當景氣反轉,買方一看到低價,就用來作為殺價工具,而且會殺更低,房價因此快速下跌。
出現新低價 立刻變買方標準
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,實價助跌現象在大型社區特別明顯,由於交易多,買方可從每月交易價格波動看出趨勢,當趨勢往下時,買方為免「買到就虧到」,會殺得更凶,讓房價回修更明顯。
北市成功國宅就是顯例,此一大型國宅社區先前每坪成交72~75萬元左右,但今年以來,只要實價資料一出現新低價,就立刻變成買方出價標準,目前成交價已滑落到63~65萬元。

2015年11月6日 星期五

房地合一稅上路、奢侈稅期退場 台經院:明年房市價量俱跌

工商時報【記者陳碧芬╱台北報導】
台灣經濟研究院最新分析,今年房市前9個月的成交量,較去年同期萎縮17.13%、交易價格呈現個位數衰退,六都及北台灣是今年房市的重災區,台經院副研究員劉佩真指出,明(2016)年在房地合一稅上路、奢侈稅期退場下,預估量、價會各再出現近一成的跌幅,從今年「量縮、價小跌」,轉為量價俱跌的現象。
台經院指出,明年初的大型選舉影響房市現況的可能性不大,馬習會則因帶來兩岸關係和諧的訊號,有助於房市表現。且今年房市亦仍有亮點,即台北市A級辦公租賃市場景氣延續穩健上揚,空置率以台北敦北╱南商業區的減少最為顯著。
台經院昨(5)日舉行2016經濟景氣趨勢研討會,營建房地產專家劉佩真報告2016年台灣房地產走勢的關鍵分析,並公布台經院調查的國內營業建營業氣候測驗點,11月的廠商對景氣判斷變化的看法,仍持續位處於相對低檔,展望明年前景落於悲觀區域,「距離信心回升的距離,還非常遙遠」,劉佩真指出,明年房市唯有價格下跌,才能使供應高峰轉化為銷售高峰。
台經院分析,今年前三季住宅房價已經鬆動,全國房市的議價空間在第3季上升到14.15%,國內所有權土地交易量能也跌破百億元的重要參考關卡,除了房市走向進入空方的景氣循環因素,多項課稅政策的調整,包括北市房屋稅稅基及稅率調整,房地合一課稅確定,「台灣房地產的輕稅時代已成歷史」,均是造成房價鬆動的諸多因素。
台經院強調,房市走入空頭在先,央行自第三季鬆綁局部地區的信用管制,已經煞不住房市持續下滑的趨勢。劉佩真指出,過去「飛彈危機」威脅台灣時,全國房價短期間下跌1成,明年新政府上台,預估房市政策會採取穩定態度,如果房價下滑幅度過大,也可能會有救市措施的出現,頂多是減緩房市在明年的跌幅,因此預估明年跌幅不會超過1成。
台經院調查,廠商對於明年房地產市場的看法,接近七成認為房價會轉壞(68.75%),五成認為交易量將會萎縮(50%),也有近七成預估房地產推案量會轉差,超過六成認為全國新成屋及預售屋房價都會下滑,劉佩真認為,這些結果反映出民眾看法偏向保守,各類房價下修壓力漸增,地產商也有面臨獲利轉趨惡化的威脅,房市議價空間將隨之擴大。

房市衰退 怎會是「打房」的錯?

聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

柯P市長宣稱他「不打房」,亂打房,台灣會完蛋;另外,財政部長張盛和說房仲店比7-11超商還多,明顯不合理,引發房仲業者批判政府缺乏同理心,打房打過頭,導致房市衰退。這些說法,應予釐清。
當前房價偏離一般人的所得負擔能力,明顯不合理。主要是稅制不健全,房市交易及持有成本過低,有利投資囤房;加上資金寬鬆、利率很低,更提供房市投資籌碼;再有房市哄抬炒作,資訊仍不透明,市場機制無法充分發揮,最終房市大量投資需求排擠了一般居住消費需求,形成房市不合理現象。
上述房市不合理現象,包括房價過高,一般人買不起,銷售量下跌,空屋數量增加,房價還能不跌?仲介店比7-11還多,房仲業還能不調整?這些現象明顯反映市場失靈;而房屋成為投資工具,排擠一般大眾的居住需求,以及房市的哄抬炒作,也均明顯反映政府失靈。
政府為改善房市不合理現象,提出稅制改革政策,包括房地合一實價課稅、囤房稅、豪宅稅、房地稅等,避免投資炒作,健全地方財政;另外,選擇性金融管制,減緩投資需求,減少金融風險;要求實價登錄、交易資訊規範、嚴格稽查房市交易,更是為保障消費者權益。這些合理的健全房市政策,除改進政府失靈外,也給短暫的市場失靈予以臨門一腳,然而卻被業者扭曲為打房政策,竟然連柯P都附和業者說「不打房」,真是混淆視聽、積非成是。
當前房市衰退主要是因為政府打房(健全房市)所致?還是房價長期不合理上漲,市場機制逐漸發揮所致?似乎仍有不同看法。台灣房市基本上屬於「大市場、小政府」結構,市場力量還是主導房市趨勢的主要原因。然不論巿場或政府力量所致,面對長期不合理房市,當前房市的衰退是在調整不合理現象,具正面意義,應予肯定支持。
或許有人認為房地產是火車頭產業,房市衰退更加深經濟衰退。然而實證研究顯示,房地產並非火車頭產業,房市過度投資需求,不但造成空屋過多,資源浪費,而且吸取了原本其他一般產業,甚至高科技產業的投資需求,如此才造成台灣的經濟衰退,進而產生嚴重的貧富差距問題。因此,當前房市的衰退,或許會短暫影響經濟復甦,但長期卻是根本促進經濟的正常發展。
社會不應淪為「打房」與「不打房」的口號或意識形態爭辯,面對不合理房市現象,政府應積極面對解決。健全合理的房屋市場機制是首要工作,這不是「打房」而是避免市場失靈的政府責任;過多或不良業者隨著房市衰退自然會被淘汰,政府不宜過度擔心介入,這是政府應尊重的市場機制。最令人擔心的是房市政策缺乏居住消費而非投資為主的明確目標,政府政策搖擺,房市剛衰退就禁不起業者與投資客壓力,放寬甚至鼓勵投資需求,如此房市將淪為惡性循環,居住正義永遠只是口號。

雙北房貸違約增加 恐再拖累房市

經濟日報 記者郭及天/台北報導



根據內政部不動產資訊平台的資料顯示,雙北地區的房貸違約增加,第2季這兩地購置住宅貸款的逾放、催收金額均有明顯提高,台北市逾放年增約五成,新北市逾放年增四成,在房市氣氛轉差、房價下跌之際,恐再拖累房市。
根據內政部不動產資訊平台顯示,第2季全台購置住宅貸款金額約6.48兆元,逾放金額約105億元,逾放比0.16%,仍處於相對穩定低檔水位,接近兩年平均值。
但是打房重災區的雙北市,房貸違約增加中,台北市第2季逾放金額約25.9億元,相較去年同期增加五成,較兩年前倍增,同時房貸的催收金額約22.8億元,年增近三成,逾放比也提高至0.17%。新北市的逾放金額為21.5億元,年增四成,催收金額約15.5億元,同樣年增四成,逾放比也提高至0.13%。
銀行來自不動產壞帳情形是觀察房市是否持續轉差的重要依據。一般而言,房貸戶未正常時程繳本息三個月就會列為逾放,六個月內需轉為催收,雙北區的數字反映了去年底以來房市降溫。
東森房屋董事長王應傑表示,目前利率水準仍低、近年房市投資客賺不少、口袋深,不過房價下修力道增大,不僅購置住宅房貸逾放增加,包括建商土地及建築融資違約也會面臨更大的壓力。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,有三大因素使過度使用槓桿的投資人正面臨資金壓力,首先房價下跌;經濟景氣轉差,使房貸戶的償貸能力變弱與還款不正常;以及寬限期一過,本金償還的負擔增加。
房地產業者表示,全台逾放件數處於減少狀況,台北市每季穩定維持約300件逾放、新北市約700多件,相對於整體房貸規模、房市交易量仍屬於極低比例,不過逾放及催收金額提高,顯示打房政策所鎖定的精華區、高總價房屋、新成屋、高資產客源,明顯受到更大的衝擊。

評柯P與張金鶚的打房說 「亂打房,台灣會完蛋嗎?」

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

柯P市長日前宣稱「不打房」,【亂打房,台灣會完蛋】,張金鶚敎授批評房市衰退不能怪打房,他認為房價過高是稅制不健全,資訊不透明,完全是市場炒作所致,直言柯P說法是混淆視聽,積非成是。張教授同時讚成張盛和部長房仲比7-11多之說法,認為政府不是打房而是臨門一腳,只有這樣才不致讓房地產吸取太多資金,影響一般產業,甚至高科技產業的投資需求,造成台灣的經濟衰退,進而產生嚴重的貧富差距。
我們不希望社會貧富差距過大,但更不希望邁向經濟負成長與均貧的社會
針對「打房說」我認同柯P指的「亂打房,政府會完蛋!」之説,導正房市的政策用對了就是「健全房市」,政策用錯了就是「亂打房」,亂打房的結果,就是胡亂的調整稅制,把交易量打趴,把市場機能扭曲,臨門一腳卻是烏龍球踢回自己球門,把失望的資金大量踢到海外,市場結構少掉了金字塔的尖端,因此掏空了台灣資金,讓台灣步向經濟負成長與均貧的社會,我們不希望社會貧富差距過大,但更不希望邁向全民皆輸的均貧社會,這就是柯P所說「亂打房,台灣會完蛋」的真正理由。
針對張金鶚敎授的「健全房市」説,提出三點評論:
(一)稅制改革對健全房市而言,只是治標,無法治本
張教授認為稅制改革可以健全房市,但我們認為每到選舉,政府總為消除房市民怨,提出一些疊床架屋的稅制改革,表面上高唱居住正義,但骨子裡卻提不出真正維護居住正義的住宅政策,無殼蝸牛仍是無殼蝸牛,不但消除不了民怨,同時也因匆促修法而造成市場交易量的崩潰,市場結構的嚴重扭曲。
我們同意台灣的房屋持有稅偏低,但片面的改革就會如同證所稅的修法瑕疵,造成交易量崩跌,最明顯的就是張教授在卸任台北市副市長前,自認為是臨時一腳的房屋稅基大調整,不但調整新屋造價單價2.6倍,並大幅調高路段調整率的稅基,使得要換新屋的民眾,無論房屋大小,均要負擔數倍(甚至十幾)的契稅與房屋稅,連參與都更的原住戶將來都會因為新屋移轉而負擔高額房屋稅款,此舉稅改被柯P批為【反都更條款】
更糟的是房屋路段調整率與地價稅同步調高本來就有重複課稅之嫌,早該修法廢掉,張副市長卻反而應用地方政府公權力大幅調高路段調整率,讓市場的需求面產生嚴重扭曲,不但高總價硬着陸引發無量崩盤,且台北市所有新屋交易呈現前所未有的窒息量,使得換屋市場停滯,而低總價的市場,房價卻不見有效調整,張前副市長一方面要求房地產業者不準發佈無所本的漲跌資訊,卻放縱自己大談房價跌幅,鼓動民眾不要買屋也要看屋,連財政部張盛和也大聲疾呼房價跌不夠,這樣還不算【亂打房】嗎? 房價是果,政策才是因,亂出政策,亂改稅制,以為稅改是打房萬靈丹,其實是治標不治本,永遠健全不了房市。
(二)錯亂的稅改,如臨門烏龍的一腳,將大量資金踢往海外,掏空台灣
張教授說房價過高市場自然需調整,我們認同房價高低自有市場機制調解,這是景氣自然的技術循環,但就是因為市場有一定的循環機制,政府何需臨門一腳?政府聲稱沒打房只是臨門一腳,這不但是多餘的一腳,且是烏龍的一腳,台北市政府的擅自大幅調高特定房屋稅基,已經塑造出反商仇富的
友善態度,不希望有錢人買豪宅,更壓制小康家庭更換新屋,這一腳簡直是通殺,使大量的資金不但撤離房地產,更撤離台灣,最近一年,除了資金撤離達一兆新台幣之多,其中一部份都投資海外房地產,連壽險業也大量將資金移往海外投資,這不像張教授所說,房地產資金撤離後,就會引導到其他產業或科技業投資,因為台灣不缺資金,只缺信心,一但官員心態是反商,當然投資意願就會降低,投資環境就會惡化。
目前,根據十月底官方統計,台灣景氣連四藍燈,消費信心指數連六跌,出口貿易連八黑,企業信心全面下滑,這才是政府該關心的核心問題所在,政府請勿再把烏龍的臨門一腳當成輝煌的政績。
(三)實價登錄後,不應再將房價過高歸咎於資訊不透明的炒作
實價登錄前,張教授聲稱房價因不透明導致市場炒作,實價登錄後已經數年,還是把房價過高歸咎於資訊不透明,有心人炒作所致,殊不知,提供炒作環境的是政府的政策所致,國有財產署空有土地,只會賤賣地上權,對只租不售的社會住宅毫無建樹,包括張副市長主政時,台北市政府對都市更新與社會住宅政策幾乎是空轉,低總價的房市供需產生失衡,租屋平台浪費公帑,毫無成效卻知錯不改,遺產稅率大幅下調的資金回流,中央政府沒有善於引導注入有利的產業投資,當然資金就一窩蜂購買豪宅保值,最後才一棒想要把它打死,俗語說【錢有四隻腳】,當然資金就會亂竄,政府與御用學者還在怪資訊不透明,房價才會過高,這不是資訊不透明,這完全是政策的【無明】!
政府要拼經濟才是最實際,亂打房,台灣當然會完蛋
最後呼籲,不了解市場的官員,請勿亂下打房政策,同時,不了解實務的御用學者也不要對房市亂下評論。打房與救房都證明政府政策出亂子,實不可取,政府不需救市,但必須重視交易量的不正常萎縮。唯今之計,讓房市回歸市場機制,自然調整下修,政府應該認真拼經濟,認真提升國民所得,大量規劃只租不售的社會住宅調解低總價住宅市場供需,不要為了選舉,亂出政策打房,把交易量打趴,把資金打跑,台灣就被掏空,當然就會如柯P所說,【亂打房,台灣會完蛋】!

搞懂契約上的「現況交屋」

聯合晚報 記者游智文/台北報導

許多人賣房子簽訂買賣契約時,會在特約條款加上一條「現況交屋」,什麼是現況交屋?契約寫上「現況交屋」,房子如有問題,交屋以後賣方就可以不負責了嗎?
住商總部法務陳威宇表示,所謂現況交屋,指的是在賣方誠實告知房屋瑕疵,買方以通常方式檢查房屋,雙方都沒有意見下交屋之後,日後買方確實無法向賣方要求負責。
不過如同前述,賣方想沒有責任,第一個重點在於是否有誠實把屋子所有問題告知買方,如果賣方刻意隱瞞,明知房子有些問題卻不告訴買方,日後就無法以現況交屋卸責。
第二個重點則在於買方能否以通常方式察覺房子問題,所謂通常方式,就是用一般方式,如目視或直接接觸就可查覺的問題,譬如天花板上方漏水,必須打開才看得到,或是難以移動的大型家具後的壁癌,就不是通常方式,只要是買方交屋時無法察覺問題,事後發現,屋主仍要負起瑕疵擔保責任。
當然,如果買方都已檢查後並認可交屋時房屋現況,事後再對屋況有意見,除非是難以察覺或賣方刻意隱瞞,要想賣方負責就相當難了。