2015年12月16日 星期三

公告地價大漲 房仲:政府帶頭漲房價

經濟日報 記者郭及天╱即時報導

台北市明年公告地價調漲了! 圖/報系資料照

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台北市政府今評定今年公告土地現值全市平均漲幅6.23%,公告地價平均漲幅為30.38%,全國不動產總經理石吉平表示,將大幅影響2016年地價稅稅額,增加屋主持有成本,持有稅提高會有轉嫁作用,政府帶頭把成本提高。
石吉平表示,以二代健保為例,2%補充保費就直接反應在房客身上,因此,地價稅大漲,也將讓房東更有理由調漲房租、屋主調漲房價,加上社會住宅緩不濟急,恐將造成更多民怨。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,北市公告地價調三成,公告現值也有近一成的反應,前者由於是地價稅稅基,未來對於豪宅、透天、地上權產品,將產生非常大的衝擊,特別是精華區標的,持有成本勢必非常有感。若以目前狀況來看,由於自用地價稅與非自用地價稅相差五倍之多,因此未來若要節稅,自用客戶將會更為有利。
公告地價漲 巢運:柯P改革差強人意
台北市今日決定公告地價。巢運團體表示,公告地價調幅雖達30%,離內政部要求的33%(公告地價漲幅「不應小於過去三年公告現值累計」)仍有一小段距離。若是和北市過去糟糕的成績相較(2010至2013年僅調8.66%,而那三年公告土地現值累積調幅為25.75%),此次柯文哲的改革尚稱差強人意。
巢運團體表示,相較於此次台北市僅勉強逼近內政部的低標,其它地價水準偏低、財政狀況不佳的五都,更應把握此次公告地價調整時機,超越台北市調整的步伐。
高雄市過去三年公告地價現值累計漲幅為37.15%,但明年高雄市政府總預算案編列內容,預期明年公告地價調整後的地價稅收竟然比今年略增4.3%,十分荒謬,也顯示高雄市府財政努力的怠惰。
巢運團體希望,中央政府能加速稅制改革,包括公告地價改每年調整,地價評議回歸專業,地價稅制配套改革,社會住宅地價稅免稅。
北市明年地價稅 每戶要多繳1100多元
【經濟日報 記者楊文琪╱即時報導】台北市政府地政局16日公布台北市明(2016)年公告現值平均漲幅為30.38%,由於公告現值為地價稅課徵依據,經地政局換算後,明年北市平均每戶的地價稅將會因此多繳1,100多元。
地政局長李得全說,台北市近三年公告土地現值累計漲幅達33.07%,16日台北市地價及標準地價評議委員會經衡平考量近三年地價上漲幅度,民眾所得並未明顯增加,以及民眾地價稅負擔等各項因素,酌降公告地價調幅,並未完全反應近三年的地價漲幅。

新稅制上路 房市回歸基本面

聯合新聞網 聯合線上企劃 / 翁嘉宏

房地合一實價課稅新制將於明年上路,專家多認為,台灣房地產進入長期平穩期,未來購屋傾向將越來越回歸基本面,建議大家在進行購屋決策時,應先考量生活區域、還款能力等基本條件,並選擇有口碑的房仲以防糾紛,畢竟房市景氣較弱時房仲品牌會有一波洗牌潮。
台灣房地產市場結束十多年來的大多頭格局,近來景氣明顯轉差,房仲市場也掀起一波倒店潮,不少過度競爭的區域頻傳房仲關店訊息,其中又以中小型品牌或過往展店過快的加盟品牌為主,消費者權益也堪憂。
房仲業界汰弱留強 大者恆大
專家指出,過往房市景氣大好,房仲業界也如同「雞犬升天」,幾乎從業人員都能賺到錢,房仲店也因而越來越多,甚至比便利商店還密集;但隨著房市景氣冷清,房仲業者們也被「打回原形」,開始汰弱留強。
觀察近日房仲業界的洗牌浪潮,可發現「大者恆大」的趨勢越來越明顯,只有全國型的大品牌才能維持營運佳績,繼續生存下去,主要就是因為總部資源豐富、資料庫優、人力培訓與水平也優於其他品牌。
專家建議,購屋者在此時更應慎選房仲品牌,最好以直營體系為主,畢竟房地產是多數人一生中買過最貴的商品,需要更精緻的服務以避免可能的糾紛,好的房仲也能提供較多優質物件、提高買房的勝率。
政策拍板定案 購屋信心增
去年開始,政府著手研擬房地合一實價課稅方案,並頻釋出政策風向球,引發房市交易急凍,但今年中之後,房地合一課稅的政策輪廓越來越清晰、拍板定案於明年初上路,不確定性也隨之減輕。在此情況下,購屋信心已逐步回升。
對於想要在此時進場的民眾,建議購屋決策應該回歸基本面。首先,要考量自己的生活區域,這不一定是目前居住的地方,而可從未來小孩希望就讀的學區、可能會換工作的地點等面向下去考量,特別是在十二年國教實施後,學區更顯重要。
在選區域時,最好也將發展性納入考量,例如區內是不是有重大建設、是否持續開發腳步能使區域風貌改善、交通會不會越來越便利等,畢竟,買到有發展性又兼具生活品質的區域,後續增值潛力也大。
利率看升 貸款莫超過家庭收入1/3
其次,很多首購民眾會使用「還款寬限期」,來降低購屋門檻;不過,「還款寬限期」是先甘後苦的還款方式,在薪資所得增加不易、利率長期看升的情況下,建議應謹慎使用寬限期,免得寬限期結束後無力還款,房屋恐被法拍。
所謂的「還款寬限期」,是指申請房貸的前幾年,只還利息不還本金,等寬限期一過,房貸本金就會擠壓在剩下的年限內攤還、負擔頓時變重,適合購屋初期所得較低,但預計三年至五年後所得可顯著成長的民眾使用。
除非確定三至五年後,個人及家庭所得會大幅成長,否則在買房時,還是回歸房貸的「三三原則」:自備款三成、每個月房貸不超過家庭所得三分之一,不用寬限期,才不致陷入財務危機。

10警訊告訴你:還不能買房

世界日報 編譯宋凌蘭

開始物色夢想房子前,應確保財務上準備就緒,包括沒有足夠的錢付頭款等。(美聯社) 許振輝

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買房子是多數人一生最大筆的財務承諾,所以開始物色夢想房子前,你應確保財務上準備就緒。以下是顯示你尚未對買房做好準備的十個警訊:
1.你沒有足夠的錢付頭款:首次購屋者往往對要準備多少頭款才能買房感到意外。要存夠房價的5%到20%,才能申請傳統房貸。
2.你未考慮交割費用:依照居住地點和購買的房子,交割費會不同,通常為房價的2%到5%,包括信用報告、房貸手續、律師費等。
3.你沒規畫地產稅:地產稅每州不同,新澤西為房價的2.38%,南卡州只為0.57%。但即使稅率不高,習慣租房者常忘記算進這筆錢。
4.你的信用分數低於平均:每月房貸還款的金額,將視你的信用是否良好。信用分數低,不大可能獲低利率,買房將令財務陷入困境。
5.你有很多其他債務:放貸業者會嚴密審視你的債務,以確保每個月你有餘力支付房貸。通常債務不應超過每月總收入的36%。
6.你可能幾年內會搬家:專家建議,買房前應確定會待至少五年,因為需要那麼長的時間,才可能賺回交割費。
7.你未規畫保養和修理費用:租屋不需為修房子擔心,但是專家建議,成為屋主後,每年應準備相當房價1%的錢,來應付房子維修。
8.你沒有應急金:屋頂漏水動用應急金修理,不僅是正確的財務策略,很多貸款業者也要求購屋者有6到12個月的應急金或儲備金。
9.你才開始新工作或是自雇:即使你的新工作加薪優厚,你也需出示兩個月的工資單,以證明你的收入。若你做生意或是自由工作者,你會面臨更嚴格的收入審查。
10.你的工作或行業不穩定:如果你的公司可能裁員,你的行業變化難預測,或是你和上司處不來,你都不應這時候買房。

回顧台灣的房市崩盤史 他們說出親身經歷

聯合新聞網 綜合報導

再過三個禮拜,今年就要結束,明年房價究竟會漲還是跌,是許多網友關心的話題。根據日前好房網調查房市關鍵字指出,今年2015年代表字為「等」,明年2016年期望字則是「跌」,不少民眾期待房價能持續向下修正。
網友們關心房價未來走勢,好奇明年房市有沒有「崩盤」的可能,有人在mobile 01發問說,有沒有誰曾經歷過以前台灣房市崩盤?很想知道那時候的情況到底有多慘。

再個幾個禮拜,房地合一就要上路了。 本報資料照

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歷史推回三大轉折點:921大地震、SARS、金融海嘯
時間倒退回1999年,正好是921大地震發生那年。網友jojoyaro說,他結婚後原本就計畫買房,沒想到這麼一震,看過的預售屋變爛尾樓…,後來又碰上藍綠第一次政黨輪替,這幾年累積下來的心得是,不管房市短期跌價如何,「後來換屋跟添購,都是找選前,或政策變化的那段時間。」
有網友問說,當時的市場氣氛如何?如果對比現在來看,哪時候會是比較好的買房時間點?此外,也有人回應問說,當時整體環境不佳,房市下跌時,是如何下定決心買房?難道不怕再跌嗎?
網友cyberhunter回憶,當時有一陣子房市的氣氛很冷,「那年的冬天也很冷,到處都是在賣房的廣告,到現在都還印象深刻。」他表示,那時中壢桃園一帶一間房就一百多萬,一兩年收入就可以買一間房,而且那時房子很好租,買了就直接收租了,「那時買房就像買菜一樣完全不必想,只要口袋還有錢,買就對了。」到今天就完全相反了,跟同事聊買房,其實每個人都很有興趣,但房價貴得讓他完全不想買。
2003年,當時SARS時期有不少5、6年級生正值成家之際,加上台灣實際上景氣不差,「閉著眼睛買房是對的」,有人說他SARS前幾年買在一棟新成屋的26樓,剛蓋好大概買1200萬左右,SARS後不知多久賣出在800萬左右,現在看已經又來到1400萬。不過有網友認為,「這次跌下來會跟上次SARS完全不一樣。」因為這幾年台灣的房市被搞到有很多大窟窿要補,百廢待舉,景氣短期很難好轉,加上人口快負成長,房地產很難有轉機。就算跌到再低也不適合投資,只有自住可等低點再買。
再來看看08年金融海嘯時,台中房價約跌了2成,有網友直覺會繼續下探,所以就沒有急著買,結果到了09年初,也才隔幾個月而已,突然喜歡的那幾間幾乎全都被買走了,雖然心裡覺得不太對勁,但也沒想太多,沒想到那時竟是低點,因為接下來台中房市開始飛漲,翻了好幾倍。
有網友看了也直說,在08年買房的人,「真的是高手」,因為2008年底應該是近幾年最佳買點,那時在南港房子3房車位800多萬,時隔半年多迅速破千萬,到現在同樣的房子,已經1800到2000多萬。
台灣房價不會崩盤,只會修正
不過,很多網友的看法都認為,除非有重大災情、像天災、疾病,或是戰爭開打、全球經濟再陷入大衰退等,否則「感覺房市崩盤,就像要等民生物價回到15年前一樣。」還有人虧說,就拿前幾年95汽油一公升35元為例,現在跌成這樣,也沒看東西比較便宜,房價修正難免,但崩盤…,「可能要再來個超級SARS或大病毒,看有沒機會吧!」
其他人則分析,前面所提到的例子,都只是因為突發性因素(921、SARS),房價暫時的下跌,之後沒幾年就回來了,甚至還飆漲,這哪算是「崩盤」?台灣房市還沒發生過崩盤呢!
有人認為,目前台灣房市的逐步緩跌是必然的,但不可能跌到什麼誇張的「一折價」,奉勸真的想買房的人,多賺少花,錢放口袋等著這一波適合的時機進場,別老想著買最便宜的價格,買自己負擔的起的房子才務實。網友bluesystem也說,如果是人口集中,生活機能便利的地方,即使真的有「崩盤」,這些地方的價格還是會撐住的。

李同榮:房地產趨勢633大預測 房市2017年落底

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

由吉家網不動產舉辦「2016房市633大預測與海內外房地產投資分析」演講會,董事長李同榮提出未來五年房地產價量發展6大走勢、2016年房市産銷3大難題丶未來房市3大商機。
李同榮指出,2008年受金融海嘯影響,大部份專家看壞房市,唯獨他於2009年春預測房價將再走一波強勁末升段。2011年2月房價正夯時,他提出2014年底房價反轉論,並在2013年預測房市末升段將結束,提醒投資者提早獲利了結。事實證明,房價在2014年Q2房價邁過十年新高,從此反轉盤跌至今。值此2015年房市邁入空頭的一年,多數專家學者大多對未來房市持非常悲觀態度,李同榮再度以精準的分析為未來五年的房市把脈,並提出「未來房地產633大預測」與「海內外房地產投資分析」,他並大膽預測房價將於2017年落底。

李同榮董事長針對未來五年房市的價量變化,提出六大趨勢預測。 圖/報系資料照

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李同榮對於未來五年房市的價量變化,提出六大趨勢預測:
(一)2015年交易量見底
因窒息量持續一年見底(過去循環,房市反轉之窒息量大都會出現六個月),所以房仲業「跳脫生死門」,2016下半年將擺脫倒店風暴的困境。
(二)2016年市場殺價取量
建商「尋找逃生門」
眾多餘屋價格勢將產生鬆動,各式促銷花招紛紛出籠,先跑先贏。
(三)2017年Q4房價落底
新政府「建構防火安全門」
新政府第一個半年,難有作為,過去兩次政黨輪替,都巧遇經濟負成長,2016年也是經濟接近負成長的一年,2001年有增值稅減半,2009年有遺產稅降低,2017年將同樣有振興經濟的政策出現,讓三年的空頭房市止跌,何況積壓三年在大台北的基本買盤約有3萬多戶,會陸續進場撑住買盤,止住幾近跌幅超過25%的房市。
(四)2018年房市量能回溫
經過新政府市場政策調整,房市量能開始逐歩回溫。
(五)2019年房市交易盤穩
基本面將決定市場的漲跌,預測房市盤穩,漲跌有限
(六)2020年房市回升或續盤的關鍵年
此年又逢總統大選,政經格局可能有變,對房地產後市將產生較大的挑戰與變數。
2016年市場面對殺價取量態勢,產銷必須面對的3大難題:
(一)新政府對振興經濟與健全房市政策的兩難
無論是稅制改革或經濟振興方案,都將影響住宅政策與房市走向,政府將面臨兩難。
(二)建商活化資產與消化存貨的兩難
口袋再深,2016年各大建商餘屋價格勢必鬆動,建商土地庫存要消化恐增加存貨,不消化又經不起無效的管銷,同樣陷入兩難
(三)售屋者惜售與拋售的兩難,購屋者等待與進場的兩難
對售屋者而言,擔心的是賣不到理想價格,但不賣又擔心市場每況愈下; 而低總價買方越觀望,仍然買不到便宜的價格,不斷遞延的買盤,將是造成房價支撐的力量。

房價將於2017年落底,並於2018年開始量能回溫。 圖/報系資料照

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對未來市場展望,李同榮提出未來市場的3大商機:
(一)市場回歸基本面,首購與換屋族成為市場主流
短線投資幾乎已經消失一空,在沒有炒作的市場中,市場將脫離交易量窒息的危機。
(二)新成屋價格鬆動,對買方市場有利
2016年建商餘屋面臨去化壓力,各種新鮮促銷優惠活動紛紛出籠,這一年將是購買新屋較佳時機,建商將競相搶先出清存貨,議價空間加大,對買方巿場有利。
(三)海外房地產市場交易獨領風騷,馬尼拉房市發展潛力無窮
台灣不動產投資者暫時看壞國內市場,且政府諸多錯誤的政策,造成國內資金外流嚴重,海外不動產將成為投資首選,美丶澳丶日丶東協都成為不動產熱門投資市場,尤其是菲律賓馬尼拉房地產市場,兼具人口紅利丶近年經濟成長率東協第一丶平均年齡23歲,是海外不動產投資最具看好的新興區域,房市發展現況,猶如台灣60-70(民國)年代,潛力無窮。
「全球委買網」全新上線,海外房地產資訊全面透明化
李同榮董事長表示,【吉家網不動產】為促進國際不動產市場的資訊透明化,已經建構完成【全球委買網】,預計12月底正式上線,網站上將全球主要國家不動產相關資訊全面透明化,包括不動產交易法規、匯率、稅率、利率、經濟成長、物價指數、國民所得、人口消長、土地供需、市場景氣、政治環境、政策法令…等等投資者必備的參考資訊,吉家網不動產的角色,將界定為海外房地產的投資顧問,客觀分析投資需求,為顧客提供客製化的投資服務,滿足顧客真正的期待與需求。
房價2017年落底,下一個景氣循環是「都市更新」翻轉的年代
李同榮最後強調,台灣房地產未來展望雖不樂觀,但也不至於如一般專家看壞長達七丶八年,他再次重申:
2015年量見底,2016年殺價取量,2017年Q4前房價落底,下一波景氣循環,將是「都市更新」與「休閒不動產」翻轉的年代,台灣勢必要善用島國天然資源發展觀光產業,包括商用旅館丶長短租民宿丶休閒主題農場…等相關「休閒不動產」將會是未來熱門投資的商品,同時都會三十年以上老舊建物趨半,改善都會擁擠與城市景觀以及建物安全,「都市更新」將是下一景氣循環最重要的住宅政策與議題。

2015年12月5日 星期六

富爸不送了 不動產贈與七年來首降溫

經濟日報 記者游智文╱即時報導

數據顯示,因贈與稅調降掀起的不動產贈與熱潮,今年已退燒,今年截至10月全國贈與件數共4.26萬件,較去年同期減少約8%,是七年來首見回降。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,不動產贈與降溫,除房地產市場走弱因素外,主要與財政部針對贈與房子出售,改採實價減去公告價格計算獲利有關,由於贈與不動產已不具節稅效應,熱潮因此逐漸消退。
徐佳馨表示,買房子送給子女,由於贈與稅稅基採取遠低於市價的房屋評定現值以及土地公告現值,比現金贈與省很多,一直是富爸媽移轉財產最愛的方式之一。
尤其2009年政府將贈與稅調降至10%後,全國贈與移轉棟數更是持續六年每年創新高,去年全國達5.5萬件,和2008年3.1萬件相比,增幅超過7成。
不過,從內政部統計數據來看,這股熱潮今年已降溫,今年前10月贈與移轉件數和去年同期相比,大多呈逐月衰退情況,今年截至10月共4.26萬件,也較去年同期減少3600多件,減幅約8%,預估今年全年約5.1萬件,將是遺贈稅調降以來首次量縮的一年。
徐佳馨表示,現在買房子贈與子女,贈與稅仍用房地公告價格作為稅基,還是比現金贈與省,但是子女未來出售,就得面臨驚人的財產交易所得稅,可說是「先樂後苦」。為此很多富爸媽現在多改採逐年贈與現金方式,先讓子女手頭有足夠頭期款,再由子女自行以現金購屋,之後再透過每年220萬元的贈與免稅額,幫助子女繳交貸款,這是贈與件數減少主因。
徐佳馨表示,明年房地合一上路後,出售贈與房產所得不再併入所得稅課稅,而是直接以房地合一課稅,買房送子女將會變得更不划算,預料贈與現金將成日後國人贈與主流,盛極一時的房產贈與風潮則將逐漸走入歷史。

公告地價該不該漲?李同榮建議:請林欽榮與張金鶚PK吧!

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

前台北市副市長張金鶚敎授在臉書發文表示,房地產價格大漲,應合理調漲地價稅。他批評現任副市長林欽榮,應避免混淆視聽,讓地價稅無法合理調整而圖利大地主。今年底公告地價的調整政策如何實踐,正好可以清楚檢驗總統參選人及政黨對居住正義的態度與作為。
而林欽榮副市長曾曾於日前表示,很多公辦都更推不下去,都是因為房屋稅那麼高,傷及無辜,連都更都被懲罰。林欽榮指某位曾擔任副市長的先生,鼓勵把地價稅無限制調高,「不在其位要尊重其位的人,應該要穩定。」

三年一調的公告地價制度將面臨轉變。租京站14坪套房為例:3年1調調幅約4成,若改年調,3年地租多繳1.1萬 報系資料照

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選前利用民粹標榜【居住正義】,綁架政府提出治標不治本政策,會貽禍無窮
個人認為,政策越辯越明,前一陣子為了緩衝建商新屋一年免徴囤屋稅,張教授同樣放話市府「放水」「違反居住公平正義」,林欽榮公開找張敎授PK辯論,張卻以,林非市府首長為由捥拒。
每到選舉就會有許多學者包裝著居住正義大旗挾著民粹,提出似是而非的論述,綁架政府做出治標不治本的決策,遺害的是不可收拾的殘局,而大家都想在選前大打「居住正義」大旗,提論述丶爭名氣,説穿了,都是一場秀!
張教授在副巿長任內無力解決都更難題,反而在他主導的都更條例改革中,陷都更於窒礙難行的地歩,再加上他利用公權力擅自對新屋房屋稅基無限調高數倍,名為打擊大戶,實質卻傷害無辜,包括中小坪數的新屋購屋者以及都更的原住戶,都遭受無妄之災,這有如是寧枉勿縱的酷吏,就算錯殺無辜也在所不辭,對窒礙難行的都更又狠狠的在背後補上一槍,然後又對社會住宅政策提都市更新的藥方,簡直是前後矛盾到極點,而至今仍有無數戶無辜民眾不服要繳納太高的房屋稅,正與市政府大打行政訴訟。
台灣房地持有稅偏低是事實,但稅制改革要全面性,提治本方案才能長治久安
台灣的房屋稅與地價稅偏低是事實,但稅制改革想到那做到那,完全沒有治本與配套解決方案,就貿然於選前匆促修訂,往往會遺害無窮。擧例説證所稅標榜資本利得丶租稅公平,但提出的片面治標改革政策,讓股市動能盡失,難以收復。實價登錄標榜資訊透明化,這政策推動是正確,但政府在選前受民粹綁架匆促上陣,租賃屋主委託仲介要登錄,自租不用登錄,等於鼓勵屋主逃漏稅,並殘害產業生機,政府的租屋平台成效不彰,連當事者的張前副市長都不知道死因,因為屋主為了逃漏稅當然不願上政府的租屋平台。而實價登錄的權利義務我們一再反應要歸責於買賣當事人,才不會有虛價登錄與權責不分情事,到現在政府連辦兩次公聽會,產官學都已經知道錯誤,但政府卻知錯不改。
針對房屋稅與地價稅的改革,千頭萬緒,一定要從房地持有稅合一的精神着手,至於抑制土地炒作,政府可以單獨從土地持有稅與實價課稅全面改革,而成屋的房地持有稅一定要合併課稅,但要想好配套,從長計議改革,包括幾年一調,稅基與稅率合併考慮,以及自住持有優惠丶丶丶等措施,總之,稅制改革要全面性,治本方案才能長治久安。真理越辯越明,張教授不應閃躲放砲,林副市長也應勇於為政策辯護,建議請林欽榮與張教授來一場房地產稅制改革政策辯論PK大戰吧!

錢變薄了 購屋坪數縮減9.5%

經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

21世紀不動產統計近3年內部成交資料,發現民眾購屋仍以1000萬元為主力,若將1000萬元作為購屋預算,在台北市、台中市及高雄市三地能購入的房屋坪數相差甚遠,數據顯示台北市可購入坪數約為17.4坪、台中市45坪、高雄市55.7坪,中南部兩都分別為北市的2.58倍及3.2倍。
21世紀不動產副總經理曹若琪表示,北市居不易,購屋門檻較低的小宅產品相對熱門,在房市低迷時反而顯得搶手,能吸引到具有剛性需求的單身族或小家庭首購,只要選對區域,保值抗跌性相對高。
她分析,但以相同價格,在台北市只能買到「首購宅」,在台中市卻能買到「首換宅」,在高雄市更能買到坪數50、60坪的換屋型大4房,顯示出北、中、南住屋坪數呈現愈往南、坪數愈大的趨勢。
以1,000萬元為購屋預算來看,近3年北、中、南三都平均購入坪數大小皆呈現縮減趨勢,以2013年與2015年相比,台中市從49.7坪縮減至45坪,減少9.5%為最多,台北市從17.7坪縮減至17.4坪,減少1.7%,高雄市則從58.1坪減少至55.7坪,減少4.1%。
觀察三都購屋平均單價,今年較前年相比,北市從前年每坪64萬元跌至今年60萬元,跌幅達5.3%,高雄市則是以單坪17.9萬元跌至17.8萬元,小幅下跌0.6%,而台中市未跌反漲,由20.9萬元漲至23.4萬元,漲幅達16.4%。

明年稅貴好幾倍 Q4公寓熱銷

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一將上路,不少雙北民眾進場搶搭「輕稅末班車」,其中又以買公寓最熱門,第四季台北市市郊、新北市買公寓占比都達三成以上,也就是十人買房就有三人是買公寓。
永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,民眾熱衷買公寓,因為公寓省稅最多。以總價1500萬元公寓來算,如在年底前購買,適用舊制,未來如以2000萬元出售,獲利500萬元,只算房屋部分,約只要繳稅4.8萬元,如果年底前買大樓,未來約要繳30萬元;如果明年才買,則不論公寓或大樓,兩年後都要繳稅100萬元。
永慶房產分析今年雙北市Q2與Q4購屋產品比例變化,發現10月以後,買屋族紛加快進場購屋腳步。以台北市來看,今年Q2購買公寓占所有房屋產品的24%,Q4購買公寓占比已來到28%,直逼三成。
其中台北市中心公寓買盤占比上升7個百分點,增加最多,台北市郊區購買公寓則在Q4一舉站上30%。新北市購買公寓占比則是從今年Q2的26%,Q4上揚至32%,居雙北市之冠。
另外觀察今年Q4購買雙北市公寓的總價帶,台北市中心以總價1000-2000萬為大宗,信義區、中山區與中正區最熱銷,北市郊區以總價1000-1500萬為多數,士林區、文山區與內湖區最熱。新北公寓多集中800-1200萬,板橋區、永和區與新店區最受歡迎。

年底前買公寓省稅案例資料來源:永慶房屋 製表:游智文

私房話/以房養老 盤點3要素



聯合晚報 記者游智文/台北報導



近日有銀行推出民間版「以房養」,只要滿65歲、名下有房就可申請,不再限制需單身、沒子女或繼承人;未來申請人往生,繼承人只要把本息還清,也可拿回房子。
由於進一步細節並未公布,到底如何計算,外界仍不清楚,不過,房產專家多指出,在高房價、低利率的時代,對於「窮得只剩下房子」的老人來說,「以房養老」是不錯選項。
近日推出新版本「以房養老」的是合庫銀行,該銀行以價值2000萬元房產為例,辦理30年期以房養老,貸款可達七成,也就是1400萬元,然後銀行分期每月給貸款人4萬,但從中扣息,扣息以三分之一為限,也就是最多只扣到1.3萬元,貸款人仍可實領2.7萬元一直到期限結束或往生。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,這種以房養老,簡單說,就是拿房子抵押,每月跟銀行借生活費並且付利息,最後借多少還多少;民眾如想申請,應有三項評估。
一是可借多少。雖然說以房養老不是賣房子,估值高低不會讓屋主權益減損,但卻會對生活產生影響,如果2000萬元每個月可領4萬元,房價估值如果只有800萬,那每個月只能領1.6萬,未來再隨著利息扣減,實領剩三分之二,一萬元左右會不會不夠用?
二、利率怎麼算。現在乍聽2000萬可月領4萬元,利率以平均2.5%來算, 好像不錯,但是一旦利率調高要怎麼算?當利率升到3%或3.5%之後,利息要算多少?實領多少?最後要還多少?
三、期間想賣怎麼辦?國人餘命約80歲,65歲開始使用以房養老方案,大概大部份人不會借滿30年。另外如果另一半離開人世或年齡越大行動不便,可能想搬到安養機構,因此提前中止合約時,要還多少金額?有沒有違約金、手續費問題等。
除了上述三項外,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,不少銀行貸款會搭配一些方案,如保險或金融商品 ,申請人也必須問清楚並併入考量;另外也應注意房屋鑑價是否低於市價甚多。

搶搭輕稅末班車 十人有三人買公寓



經濟日報 記者游智文╱即時報導

房地合一將上路,不少雙北民眾進場搶搭「輕稅末班車」,其中又以買公寓最熱門,第四季北市市郊、新北市買公寓占比都達三成以上,也就是十人買房就有三人是買公寓。
永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,民眾熱衷買公寓,因為公寓省稅最多。以總價1500萬元公寓來算,如在年底前購買,適用舊制,未來如以2000萬元出售,獲利500萬元,只算房屋部分,約只要繳稅4.8萬元,如果年底前買大樓,未來約要繳30萬元;如果明年才買,則不論公寓或大樓,兩年後都要繳稅100萬元。
永慶房產分析今年雙北市Q2與Q4購屋產品比例變化,發現10月以後,買屋族嗅到未來新稅制的稅額將大幅增加,紛紛加快進場購屋腳步,而在這股購屋潮中,選擇購買公寓的占比增加最明顯。
以台北市來看,今年Q2購買公寓占所有房屋產品的24%,Q4購買公寓占比已來到28%,直逼3成。
其中台北市中心公寓買盤占比上升7個百分點,增加最多,台北市郊區購買公寓則在Q4一舉站上30%,來到。黃舒衛分析,除節稅因素外,對於想住進蛋黃區的購屋者來說,公寓總價親民,也是主因。
新北市購買公寓占比則是從今年Q2的26%,Q4上揚至32%,居雙北市之冠。
另外觀察今年Q4購買雙北市公寓的總價帶,台北市中心又以總價1000-2000萬為大宗,最熱銷的地區有信義區、中山區與中正區,台北市郊區則以總價1000-1500萬為多數,士林區、文山區與內湖區公寓最熱門。新北市的公寓多集中在總價800-1200萬元,以板橋區、永和區與新店區最受歡迎。

圖/聯合晚報提供

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2015年11月27日 星期五

張金鶚:公告地價怎調? 候選人住房政見試金石

聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

房價不合理高漲,絕大多數的一般人民深受房市困擾。因此,當前住房政策受到社會大眾及總統候選人的重視。
蔡英文主席強調政府提供八年廿萬戶的社會住宅;朱立倫主席則強調四年透過多種方式即可達到廿萬戶住宅需求。藍綠雙方均強調「供給」與「數量」的競賽,至於當前房市關鍵問題:非自住需求的投資炒作,造成不合理高房價,有何因應政策作為?卻少有回應。
當前住房的問題不在供給數量的不足,而是需求對象的分配不當。這包括非自住需求排擠了自住需求,住宅有利可圖成為投資工具,再加上「有土斯有財」的觀念鼓吹,房市成為投資炒作天堂,不但民間從豪宅建案到一般老舊公寓,就連政府早期興建的國宅到目前的合宜宅、聯開宅,都充斥投資炒風。
當房子已失去原本「居住使用」的目的,而成為「投資賺錢」的商品,候選人不願面對住房的根本問題,只強調未來四到八年將興建(未必能完成進住)不到百分之五的社會住宅。換言之,百分之九十五以上人民仍要面對不合理的房市壓力,這樣的政策方向是否適當?
暫且不論政策大方向,人民更不希望看到選舉政見只是口號,政見能否落實才是關鍵。過去太多經驗顯示,選前說一套,選後作另一套。例如:市長候選人簽名承諾南港瓶蓋工廠要全區保留,市長當選後就承認錯誤,無法實現,令人遺憾。為免選後後悔不及,如何確認候選人的政見執行態度與能力呢?
今年底前適逢三年公告地價的調整,中央與地方至今均欠缺明確的方向與結果。房地持有成本太低(遠低於汽車),導致房地無效利用,空屋充斥,投機囤屋,更造成地方財政短缺,建設不足,地方自治無法落實。
因此,今年底公告地價的調整政策如何實踐,正好可以清楚檢驗總統候選人及政黨對居住正義的態度與作為,以作為選前政見實踐的試金石。尤其此政策也考驗中央與地方政府的合作夥伴關係能否落實,就如同未來社會住宅的政策能否實踐一般。
我們希望看到總統候選人不只是提出未來理想的住房政策,還應包括短期(二年)、中期(四年)、長期(八年)的目標及具體作為。目前幾位候選人的住房政見差異並不大,對問題核心及對症下藥的大方向仍有不足。
然而面對當下問題及政策能否有協調整合與執行能力,更重要是展現總統候選人的政見實踐差異。朱主席不但掌握當前中央執政團隊,同時又兼具新北市長;同樣地,蔡主席不只是擁有領先民意的支持,且獲得多數地方政府的相挺,如果雙方對目前公告地價的調整結果都無法大幅改善,那如何說服人民相信候選人對選後居住正義的承諾?
反之,人民的眼睛雪亮,不同候選人的態度與作為影響公告地價的調整結果,將使人民對候選人未來是否會堅持實踐居住正義有不同的期待。

別傻了! 原來房地產才是「泡沫經濟」的火車頭

聯合新聞網 綜合報導

長期以來,房地產被視為火車頭工業,產業需求熱絡,帶動上中游供應鏈的發展,這觀念一直深植在許多人的心中,相關業者也一直認為這和經濟繁榮有關;然而,真的是這樣嗎?
事實上,台灣近幾十年來房地產飆漲,並未實際帶動消費成長,加上國人薪水停滯、回不去的物價,反而讓不少民眾和企業把資金「卡」在房市裡動彈不得,有網友就在mobile 01上痛批這種「所謂房地產是火車頭產業的說法」根本是胡扯!
網友eatdog表示,這樣的說法必須有個前提,就是房價必須被控制在容易銷售的價位,否則這種說法的受益者僅房地產業者本身而已,說穿了,根本是房地產業者為了自肥而想出來的說法,結果最慘的是一般民眾,因為房價不斷攀高,「結果讓整個社會經濟變成了一灘死水,全民受害。」
不少人相當認同他的看法,認為以台灣這幾年的狀況來看,房地產才是「泡沫經濟」的火車頭.每個泡沫都有一根針等著它,當泡沫產生時,狗屎都能變黃金;當泡沫破滅後,黃金就變回狗屎。
有人表示,什麼火車頭產業這種講法「真的很瞎」,哪個產業不重要?把所有其他行業的都看做是細漢的(台語:一般指人年紀較小、亦有看輕意味),說這種話的人真的很白目。若房地產真的是「產業」火車頭,以台灣高成這樣的房價,那半導體產業的台積電早就進入10nm技術,通訊產業的HTC早將蘋果、三星拋在腦後了,像中國也是變成世界工廠,GDP每年兩位數成長之後才帶動房地產,可是台灣GDP卻是負的,房價還能高成這樣!
有人則感嘆說,一個好好的台灣,卻讓越來越多人認為是鬼島,其中房價已達不合理的天價,更讓台灣在這類議題,變成了國際笑話,「但是還有很多傻瓜在接刀。」「自己整個人生就為了一棟房子,賠上自己的未來?」
不過有網友則認為房地產業確實很重要,而且能活絡經濟,不應該為反對而反對。網友superfat指出,像包括水泥、鋼鐵、建材、營造商、裝潢、家俱、家電....都是產業鏈,試問有哪一個行業能帶動如此多的內需?
他認為房地產高不高是立場問題,希望崩盤來讓自己買到房則是「胸懷問題」,如果只站在自己的立場去看,眼光未免太狹隘,甚至會傷害到某些弱勢的族群,因為經濟衰退會造成弱勢者更大的壓力,「難道只有讓房屋跌到你自己買得起, 才是正義,經濟才有救?」「有多少你們認為中下階層的人被需要?你們有想過嗎?」

公告地價 巢運:六都應帶頭調整

聯合報 記者沈婉玉/台北報導

各地方縣市政府12月即將完成調整公告地價,中央政府要求「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」(約38%),但巢運指出,包括台北、新北等許多縣市,極可能連此一低標都不願做到。
巢運表示,公告地價原應反映土地的使用價值,以供不動產持有稅的計算基礎。
巢運指出,如果公告地價能夠反映此一精神,讓土地受益者負擔相應的稅負,財政永續才有可能實現。
巢運說,我國的不動產稅基極其低廉,實質稅率僅及國際水平的10%,完全無法反應房地持有者的「受益原則」,呼籲六都應帶頭合理調整公告地價,並修法將公告地價改為每年調整。
巢運表示,地方財政崩壞的真相,正是這些政府寧可扭曲地價、債台高築,也不願觸及囤房、囤地大戶的既得利益。

最後輕稅期將屆 買房趁現在

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一新制將在明年1月1日上路,不少業者提醒「最後輕稅期」將截止,買房要快,但現在買房適用舊制,未來出售時有比較省稅嗎?答案是未必。
首先,如果是自住,確定未來六年內不會出售,那麼明年購屋適用新制,未來出售可能反而有利。
比如買進一間1600萬元的房子,日後以2000萬元出售,獲利400萬。如果現在買,未來出售時(至少得兩年以上),適用舊制,即以400萬乘房地比之後,再併入綜所稅申報。
假設房地比是三比七,那麼房子獲利部分是120萬元,以20%所得級距計算,課稅24萬元(不含土增稅)。但如果明年買,獲利400萬元以內不用課稅,因此不用繳稅。
進一步計算,如果房市忽然又大好,幾年後市值漲五成到2400萬,獲利800萬元,適用舊制,同樣以房地比三比七,所得級距30%稅率來算,稅額是72萬元。
如果用新制,扣除400萬,再以10%來算,則稅額是40萬元,還是新制比較省。
住商不動產企研室表示,從數據來看,自住者確實選擇新制比較划算,不過,自住者必須住滿六年,而且不能出租營業,限制其實不小。
如果是投資、非自用或是沒有把握六年不出售,那麼舊制就可能比較划算,但仍得看房地比,房地比愈高,也就是建物價值愈低,或土地價值愈高,舊制就愈划算;相對的,新成屋房地比差距小,稅額差別有限。

財政部張璠次長:明年房地合一上路 房市成交量可望放大

聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

前新北市城鄉局長,現任財政部政務次長張璠,在接受筆者獨家專訪時表示,張部長說房仲開太多現在減量經營的邏輯是可理解的。因為任何產業都有景氣起伏,遠光要放遠,他指出房地合一上路後房市會回歸正常基本面,明年不動產的成交量可望小幅度回溫。
至於在財政部推動的國土總活化,他強調,一、政府推動的國土活化BOT案不宜被"污名"化。二、不應排富 有錢人買豪宅(不炒作)正常。三、推動都更中央與地方不應各自為政,協調很重要。
他還表示,政府各部門需要跨部合作,因此橫向的溝通不能少。土地資源活化牽涉到都市計畫、城鄉發展甚至文化部門,要更彈性的協調處理,才能有效加速雙北市為主的國土活化。
面對社會上打房聲浪不斷,張璠表示,政府應設法滿足不同的居住需求,讓年輕人也有地方住。對於該如何加速公營出租住宅的興建?張璠認為政府應該建立一套公營住宅開發模式,與業者共同合作興建,再將分配回政府手中的房產作為公營出租住宅,才能在經費有限的情況下,順利達成加速公營住宅興建的目標。

私房話/贈屋節稅 今年過戶卡省

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一稅明年上路,專家提醒,如果想為子女置產,贈與子女不動產,最好趕在今年底前完成過戶,可以省不少。
信義代書專案經理林以德表示,主要是今年完成過戶,未來如果出售,僅有房屋出售部份納入所得稅課徵,如果明年以後才贈與,則未來出售,房屋、土地出售金額均需課徵。
明年贈與 重購退稅較有利
林以德表示,如果買屋送給子女,目的是讓子女自住,那麼差別不大,因為日後子女再轉售,只要符合自住條件,可適用重購退稅;但如果要使用此一模式節稅,則反而明年再贈與比較有利,因為新制房地合一稅的重購退稅,只要有買房,就按比例退還,舊制則規定一定要買更貴的房子才能退稅。
贈屋節稅試算
案例:民眾買一間3000萬元房子贈與給子女(土地公告現值600萬、房屋評定現值400萬),2年後以4000萬元賣出。申報獲利3000萬元(4000萬-公告價值1000萬)。
舊制(今年前完成過戶)
所得稅
1200萬(公告價值房屋占比4成)x45%=540萬元
贈與稅
(1000萬-220萬免稅額)x10%=78萬元
540萬+78萬=618萬元
房地合一新制
房地合一稅
3000萬(房地獲利總額)x20%=600萬元
贈與稅
(1000萬-220萬免稅額)x10%=78萬元
600萬+78萬=678萬元
多繳60萬

房價緩跌 盤整期拉長

聯合報 長富國際地產總經理鄭哲昇

房市進入冷清的晚秋,從統計數字看最清楚。10月北中南都會房市交易量仍沒起色,全台六大都會區前10月房屋總移轉量再創近10年同期新低,預估今年全台房屋移轉總數約27萬棟,相較去年32萬棟足足減量5萬棟,這也是自民國90年以來,全台年度房屋買賣移轉件數首度跌破30萬棟。
然而對想購屋的人來說,最關心是房價的起落變化,對市場交易減量較沒切身感受;對房地產相關業者而言,卻最懼怕市場的持續性萎縮,這意味著營收將出現要命的停滯,特別是有實體店面的房仲業者,沉重的店租及人事成本,衝擊最明顯,從全台房仲店頭陸續吹起熄燈號可見一斑。
該如何刺激房市交易正常化?最有效的,自然是房價修正到符合買方的購屋能力或認同的價位。但從過去幾次房市不景氣的經驗看,這不是3個月、半年就可達到的。
必須特別強調的是,眼前這一波史上最漫長的超低利率環境,相較過去幾次房市不景氣所引發的房價回檔,這次房價修正的盤整時間可能走得比過去幾次房市不景氣時更緩慢。
理由是,過去幾次房市不景氣時,房貸利率都處高水位。上一次房市不景氣從民國81、82年開始,當時房貸及土建融利率都在7%起跳,最高曾達2位數,從建商到一般投資散戶,均無法長期承受房價回檔又揹著高利率的借貸的雙重壓力,為先求生存,只能被迫斷然殺低變現,使得房價快速落底到市場可接受的承接價位,房市恢復正常交易秩序。
但目前,從一般房貸到土建融資,相對仍處在歷史的新低,約年息2%至3.5%。央行為刺激低迷的經濟,9月又降息半碼,雖然無法對交易低迷的房市產生實質的助益,但至少讓市場感到政策面打壓不再,卻也弱化了當前房地產市場賣方急切殺低求售的意願。
「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。」當前房市之所以出現持續性的窒息現象,主因買賣雙方對成交價格認知差距懸殊,很多賣方基於房貸利息負擔仍扛得住,堅持不降價到買方認同的價位;不少買方是想買卻買不起,買得起的又不願加價,於是雙方僵持不下,導致成交困難,交易量節節下滑。
除非房價急速且明顯的回檔,或政府再修法放寬房地合一等相關新法規,否則眼前房市持續性度小月現象,短期內很難改善。

2015年11月17日 星期二

私房話/定金、訂金、斡旋金 差在哪?

聯合晚報 記者游智文/台北報導

買房子,為使購屋順利,多會預付一筆金額,契約上有的寫「定金」、有的寫「訂金」,還有寫「斡旋金」,這三者有什麼不同?
房產業者表示,定金、訂金、斡旋金都是指買方要購買某一房子時的預付款項,但三者用處不同,效力更天差地遠。
定金 具法律效果
住商不動產法務陳威宇表示,定金為法律用詞,規範於民法中,效果為收取後即推定「契約成立」,也就是事後不管買方或賣方反悔,都需負違約責任;如果是買方反悔,定金會被沒收,如果賣方反悔,也必須負擔一定賠償作為懲罰。
陳威宇表示,在中古屋市場,房仲用的都是「定金」,契約上如寫「訂金」,大多是寫錯字。
訂金 預付金表誠意
預售市場則不同,新潤建設行銷處長施孝文表示,預售屋不論是「下訂」、「訂簽開」(訂金、簽約金、開工款),都用「訂」字,如給收據也多寫「訂金」。訂金並非法律用語,法律對「訂金」也沒有明文規範,一般是指消費者有意購買某一戶,先預付一筆小金額,表示有購買誠意,也希望業者保留。
施孝文表示,一般來說,民眾如果不想購買該預售屋時,作為預付款的「訂金」可要求建商退還,不會被沒收,除非契約上另有約定;同樣的,如果業者收訂後不賣,也只需返還訂金,不過這種情況很少發生。
斡旋金 成交就生效
陳威宇表示,「斡旋金」是指消費者看好某一待售物件後,交給委託業者一筆金額,並約定最低底價之後,由業者向賣方出價。斡旋金法令效力得看斡旋結果,如果賣方不同意價格,就沒有履約問題,但賣方同意出售,買賣契約就成立,需負起如同定金的違約責任。
陳威宇表示,定金與斡旋金沒有好壞之分,端看需求,如果是較積極型的委託人,利用定金強大的效力或可事半功倍,如喜歡多方考慮的委託人,利用斡旋金讓買賣雙方有一個緩衝時間也是不錯選擇。

私房話/透天厝 節稅優勢沒了

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一課稅將上路,房產業者表示,新的稅制下,持有不動產也應有新思維,像是透天住宅就不應再買來節稅,或是等待都更改建。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,透天住宅由於建物價值低,房地比高,過去確是節稅利器。以轉手獲利500萬元來說,如果是一般住宅,房地比多為2比8,也就是申報所得時,房子獲利部分達100萬元。
但如果是老透天,房子價值占全屋價值都不到一成,以8%來算,總獲利500萬元,必須申報所得的部分只有40萬元,省稅相當可觀。
不過,明年1月1日房地合一新制上路後,不再拆算房地比,而是以獲利扣除土增稅後直接計算,已失去節稅優勢。
除了節稅外,過去民眾買透天住宅另一主要考量是透天住宅土地持分大,有利都更改建,但此一利多隨北市、新北、高雄等同步調高房屋構造單價、路段率,也已減弱,因為透天一旦都更改建,未來將面臨相當可觀的房屋稅。
雖然透天都更、節稅優勢不再,不過如果具有觀光效益,有穩定的租金收入,或是改裝作為特色民、旅店或餐廳,仍是投資好產品。

心態研究…賣房時利用這些資訊 買家最易心動

世界日報 編譯宋凌蘭/綜合22日電

賣房不是油漆粉刷就行,你需要瞭解買主的心態,知道如何打動他們。以下是審視買房心態的相關科學研究,以及如何在賣房時利用這些資訊:
買主數秒內就知道想不想要房子:買房是重大決定,但是BMO金融集團的「買房心理學」報告指出,八成潛在買主踏入房子幾秒鐘內,就知道房子是否適合他們。既然如此,售屋時,你應好好整理買主第一眼就看到的地方,就是玄關。屋主常在玄關放郵件、鑰匙、外套、鞋子等,看來雜亂,所以準備恰當的容器收納物品是關鍵。
香味讓買主無所適從:華盛頓州立大學的研究發現,與混合不同香味的商店比起來,購物者在只有柳橙香味的商店多花32%。住家瀰漫太「複雜」的香味,可能引起反彈。如果你想用香味,選擇單純清新的味道,例如檸檬、羅勒或松樹。
買主懷疑有9的定價:運動衫或毛巾標價9.99元而不是10元,會讓消費者覺得較划算,但是像買房這種高金額採購,消費者的看法又不同。Old Dominion大學的研究顯示,有9的房價,例如19萬9000元而不是20萬元,讓買主反感,因為這些房子希望看來划算,但買主花那麼多錢購屋時,不喜歡賣家急於脫手的感覺。
整數定價也令人反感:哥倫比亞商學院的研究發現,討價還價時,出個特定金額,例如21萬7000元,比出價整20萬元更成功。所以定價時,避免整數,如此聽來會讓人覺得你仔細算過房子的價值。
買主最愛售前裝飾的房子:「房地產售前裝飾協會」找到63個未經售前裝飾的房子,平均上市長達143天還未賣出。不過一旦經過售前裝飾,平均40天後就賣出。所以賣房時,應注意屋內的裝飾擺設。

5優點 讓你房價升更高

世界日報 編譯宋凌蘭/綜合12日電

物色房子時,房子本身當然很重要,例如寬敞的衣帽間、美食廚房、或隱密的後院。但是社區的特點和設施也很重要,因為會影響房子未來轉售的價值。以下是有助提高房價的社區特點:

物色房子時,關注社區的特點和設施也很重要,會影響未來售價。(Getty Images) 李雪

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1.適於步行:出門走幾條街就可到超市或咖啡廳,不僅吸引潛在買主,也能大幅提升轉售房價。德州房地產專家波利 (Brad Pauly)指出,不論是年輕的專業人員或嬰兒潮人士,屋主都希望走路或騎單車,就能到餐館、酒吧、超市、銀行等。這一點在都會區特別重要。
2.學校:位於好學區的社區,立即提高房子的轉售價值。波利說,如果房子座落在好學區,學區內的社區不僅能保住價值,而且會升值,因為總有家長要給孩子找好學校。
3.設施:波利說,屋主喜歡社區設施,例如游泳池、健身設施、公園、遊樂場等。像網球場、健行或單車路徑、狗公園,都能提高房價。
4.歷史魅力:聖地牙哥房產經紀安東尼 (Ross Anthony)表示,社區的歷史特色通常會提升房價,因為難以複製。很多時候,被指定為古蹟的歷史社區會保持某一程度上的統一,社區委員會協助保持社區外觀,進而保存房子的價值。
5.獨特房子:不是每個人都喜歡建商提供的房屋款式,所以提供你半客製或是純客製房子的社區,有時轉售價值較高。安東尼說,與房子都千遍一律的社區比起來,半客製和客製房的社區長期下來增值較多。

個人、家庭資產怎調配 房地產棄保333策略

聯合報 高力國際投資部董事蘇明俊

最近不少高資產人士問及,面對房市持續低迷,銀行利率仍屬低檔,但畢竟房地產在投資配置上仍屬重要的一環,在個人與家庭的資產配置上該如何調配?
我提出以下「棄保333策略」:
一、棄蛋白保蛋黃,資產的三分之一配置在房地產,雖說房市不景氣時現金為王,但有些房產賣了以後再也買不到。建議保留有「基礎就業」動能的蛋黃區域。所謂「基礎就業」,是指某特定地區有一些產業,可幫該地區賺到該地以外的收入,促進資金流入、帶動住宅需求、商業零售需求等。
舉例來說,竹北地區因為有新竹科學園區眾「基礎就業」廠商持續進駐,讓該地區可賺進全世界科技相關產業的收入,而湧入的大量高科技人才也帶動住宅、商業、教育的蓬勃發展,促使竹北房市穩定發展。
二、棄國內保海外,房產資產三分之一配置在海外,為了避險與追求持續資產成長,建議投資人可以考慮投資海外不動產。例如美國景氣復甦議題、日本東京2020年奧運商機、東南亞東協國家搭配中國「一帶一路」的建設等等。面對全球網路普及打破跨國資訊不對稱的門檻,加上國際房仲公司素質愈來愈好,建議在房地產投資配置上可加入三分之一的海外不動產。
三、棄停滯保成長,海外資產三分之一配置新興國家海外投資,也可以適用「基礎就業」理論進行投資判斷。舉例來說,前陣子到菲律賓考察房地產,抵達馬尼拉大都會區裡的兩個新興發展區,即使深夜10點,這兩區依然燈火通明,仔細詢問才知道這些都是外商在菲律賓設置的全球電話服務中心(Call Center)。
不管是美國運通、VISA、MASTER、Google、Yahoo等國際企業都在此設置全球電話服務中心,平均一個企業需要6000至8000個外語能力流利的電話客服員工輪職上班,估計整個馬尼拉有100萬名全球電話客服人員。
有了堅實的就業市場,就有大量住宿與商業需求,新興重劃區快速蓋滿新穎的辦公大樓、零售商場與高級住宅,讓菲律賓馬尼拉房地產這兩年炙手可熱。像此類新興國家,建議在海外不動產的投資配置上,值得加碼投入

實價登錄 之前「助漲」現在「助跌」

聯合晚報 記者游智文/台北報導


六都房市近來跌價消息不斷,除大環境因素,一般認為和實價資訊透明也有直接關聯,業者表示,實價資料之前助漲,現在助跌,「助跌威力超乎想像」。
以北市信義計畫區旁忠駝國宅為例,房產業者邱太煊表示,忠駝國宅最高一坪成交到80萬元,今年初他一位朋友以一坪72萬元買到,以為揀到便宜,沒想到行情揭露後,後來的成交價多落在一坪72萬元上下。
更慘的是,日前有屋主以一坪65萬元破盤價出售,消息公開後,現在買方出價都只出到65萬元以下,由於多數屋主難以接受,目前當地交易幾乎停擺。
永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,實價資料助跌效果近來明顯發酵,主要是目前房市氛圍和政策已轉為一致、實價資料累積夠多,以及不論買方或賣方現在對實價資料都有高度信任。
他表示,實價登錄2012年上路時,業界即普遍認為會產生助漲助跌效果,當時房價仍在走升,但由於政策對房市不利,有奢侈稅、選擇性信用管制等壓抑措施,因此助漲效果並不明顯。
今年以來經濟一季比一季差,加上美國升息呼之欲出,房市已由多轉空;基本面不佳,政策又未鬆手,財政部還加碼祭出「房地合一稅」,多面夾殺下,讓實價助跌強力發酵。
一查即知 房價無操作空間
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,實價網現已有122萬筆資料,大多數路段、社區都有成交行情,多數民眾買賣房屋前都會上網查價,即使不看,房仲業者也會主動提供;過去沒有實價資料時,有些業者會刻意提供低價資料或高價資料,以爭取委託、加速成交,但現在一查即知,已沒有這種操作空間。
由於資料可信,景氣好時,屋主一看到最高價,就會跟進開高,買方也因認為還有上漲空間而追價,但當景氣反轉,買方一看到低價,就用來作為殺價工具,而且會殺更低,房價因此快速下跌。
出現新低價 立刻變買方標準
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,實價助跌現象在大型社區特別明顯,由於交易多,買方可從每月交易價格波動看出趨勢,當趨勢往下時,買方為免「買到就虧到」,會殺得更凶,讓房價回修更明顯。
北市成功國宅就是顯例,此一大型國宅社區先前每坪成交72~75萬元左右,但今年以來,只要實價資料一出現新低價,就立刻變成買方出價標準,目前成交價已滑落到63~65萬元。

2015年11月6日 星期五

房地合一稅上路、奢侈稅期退場 台經院:明年房市價量俱跌

工商時報【記者陳碧芬╱台北報導】
台灣經濟研究院最新分析,今年房市前9個月的成交量,較去年同期萎縮17.13%、交易價格呈現個位數衰退,六都及北台灣是今年房市的重災區,台經院副研究員劉佩真指出,明(2016)年在房地合一稅上路、奢侈稅期退場下,預估量、價會各再出現近一成的跌幅,從今年「量縮、價小跌」,轉為量價俱跌的現象。
台經院指出,明年初的大型選舉影響房市現況的可能性不大,馬習會則因帶來兩岸關係和諧的訊號,有助於房市表現。且今年房市亦仍有亮點,即台北市A級辦公租賃市場景氣延續穩健上揚,空置率以台北敦北╱南商業區的減少最為顯著。
台經院昨(5)日舉行2016經濟景氣趨勢研討會,營建房地產專家劉佩真報告2016年台灣房地產走勢的關鍵分析,並公布台經院調查的國內營業建營業氣候測驗點,11月的廠商對景氣判斷變化的看法,仍持續位處於相對低檔,展望明年前景落於悲觀區域,「距離信心回升的距離,還非常遙遠」,劉佩真指出,明年房市唯有價格下跌,才能使供應高峰轉化為銷售高峰。
台經院分析,今年前三季住宅房價已經鬆動,全國房市的議價空間在第3季上升到14.15%,國內所有權土地交易量能也跌破百億元的重要參考關卡,除了房市走向進入空方的景氣循環因素,多項課稅政策的調整,包括北市房屋稅稅基及稅率調整,房地合一課稅確定,「台灣房地產的輕稅時代已成歷史」,均是造成房價鬆動的諸多因素。
台經院強調,房市走入空頭在先,央行自第三季鬆綁局部地區的信用管制,已經煞不住房市持續下滑的趨勢。劉佩真指出,過去「飛彈危機」威脅台灣時,全國房價短期間下跌1成,明年新政府上台,預估房市政策會採取穩定態度,如果房價下滑幅度過大,也可能會有救市措施的出現,頂多是減緩房市在明年的跌幅,因此預估明年跌幅不會超過1成。
台經院調查,廠商對於明年房地產市場的看法,接近七成認為房價會轉壞(68.75%),五成認為交易量將會萎縮(50%),也有近七成預估房地產推案量會轉差,超過六成認為全國新成屋及預售屋房價都會下滑,劉佩真認為,這些結果反映出民眾看法偏向保守,各類房價下修壓力漸增,地產商也有面臨獲利轉趨惡化的威脅,房市議價空間將隨之擴大。

房市衰退 怎會是「打房」的錯?

聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

柯P市長宣稱他「不打房」,亂打房,台灣會完蛋;另外,財政部長張盛和說房仲店比7-11超商還多,明顯不合理,引發房仲業者批判政府缺乏同理心,打房打過頭,導致房市衰退。這些說法,應予釐清。
當前房價偏離一般人的所得負擔能力,明顯不合理。主要是稅制不健全,房市交易及持有成本過低,有利投資囤房;加上資金寬鬆、利率很低,更提供房市投資籌碼;再有房市哄抬炒作,資訊仍不透明,市場機制無法充分發揮,最終房市大量投資需求排擠了一般居住消費需求,形成房市不合理現象。
上述房市不合理現象,包括房價過高,一般人買不起,銷售量下跌,空屋數量增加,房價還能不跌?仲介店比7-11還多,房仲業還能不調整?這些現象明顯反映市場失靈;而房屋成為投資工具,排擠一般大眾的居住需求,以及房市的哄抬炒作,也均明顯反映政府失靈。
政府為改善房市不合理現象,提出稅制改革政策,包括房地合一實價課稅、囤房稅、豪宅稅、房地稅等,避免投資炒作,健全地方財政;另外,選擇性金融管制,減緩投資需求,減少金融風險;要求實價登錄、交易資訊規範、嚴格稽查房市交易,更是為保障消費者權益。這些合理的健全房市政策,除改進政府失靈外,也給短暫的市場失靈予以臨門一腳,然而卻被業者扭曲為打房政策,竟然連柯P都附和業者說「不打房」,真是混淆視聽、積非成是。
當前房市衰退主要是因為政府打房(健全房市)所致?還是房價長期不合理上漲,市場機制逐漸發揮所致?似乎仍有不同看法。台灣房市基本上屬於「大市場、小政府」結構,市場力量還是主導房市趨勢的主要原因。然不論巿場或政府力量所致,面對長期不合理房市,當前房市的衰退是在調整不合理現象,具正面意義,應予肯定支持。
或許有人認為房地產是火車頭產業,房市衰退更加深經濟衰退。然而實證研究顯示,房地產並非火車頭產業,房市過度投資需求,不但造成空屋過多,資源浪費,而且吸取了原本其他一般產業,甚至高科技產業的投資需求,如此才造成台灣的經濟衰退,進而產生嚴重的貧富差距問題。因此,當前房市的衰退,或許會短暫影響經濟復甦,但長期卻是根本促進經濟的正常發展。
社會不應淪為「打房」與「不打房」的口號或意識形態爭辯,面對不合理房市現象,政府應積極面對解決。健全合理的房屋市場機制是首要工作,這不是「打房」而是避免市場失靈的政府責任;過多或不良業者隨著房市衰退自然會被淘汰,政府不宜過度擔心介入,這是政府應尊重的市場機制。最令人擔心的是房市政策缺乏居住消費而非投資為主的明確目標,政府政策搖擺,房市剛衰退就禁不起業者與投資客壓力,放寬甚至鼓勵投資需求,如此房市將淪為惡性循環,居住正義永遠只是口號。

雙北房貸違約增加 恐再拖累房市

經濟日報 記者郭及天/台北報導



根據內政部不動產資訊平台的資料顯示,雙北地區的房貸違約增加,第2季這兩地購置住宅貸款的逾放、催收金額均有明顯提高,台北市逾放年增約五成,新北市逾放年增四成,在房市氣氛轉差、房價下跌之際,恐再拖累房市。
根據內政部不動產資訊平台顯示,第2季全台購置住宅貸款金額約6.48兆元,逾放金額約105億元,逾放比0.16%,仍處於相對穩定低檔水位,接近兩年平均值。
但是打房重災區的雙北市,房貸違約增加中,台北市第2季逾放金額約25.9億元,相較去年同期增加五成,較兩年前倍增,同時房貸的催收金額約22.8億元,年增近三成,逾放比也提高至0.17%。新北市的逾放金額為21.5億元,年增四成,催收金額約15.5億元,同樣年增四成,逾放比也提高至0.13%。
銀行來自不動產壞帳情形是觀察房市是否持續轉差的重要依據。一般而言,房貸戶未正常時程繳本息三個月就會列為逾放,六個月內需轉為催收,雙北區的數字反映了去年底以來房市降溫。
東森房屋董事長王應傑表示,目前利率水準仍低、近年房市投資客賺不少、口袋深,不過房價下修力道增大,不僅購置住宅房貸逾放增加,包括建商土地及建築融資違約也會面臨更大的壓力。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,有三大因素使過度使用槓桿的投資人正面臨資金壓力,首先房價下跌;經濟景氣轉差,使房貸戶的償貸能力變弱與還款不正常;以及寬限期一過,本金償還的負擔增加。
房地產業者表示,全台逾放件數處於減少狀況,台北市每季穩定維持約300件逾放、新北市約700多件,相對於整體房貸規模、房市交易量仍屬於極低比例,不過逾放及催收金額提高,顯示打房政策所鎖定的精華區、高總價房屋、新成屋、高資產客源,明顯受到更大的衝擊。

評柯P與張金鶚的打房說 「亂打房,台灣會完蛋嗎?」

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

柯P市長日前宣稱「不打房」,【亂打房,台灣會完蛋】,張金鶚敎授批評房市衰退不能怪打房,他認為房價過高是稅制不健全,資訊不透明,完全是市場炒作所致,直言柯P說法是混淆視聽,積非成是。張教授同時讚成張盛和部長房仲比7-11多之說法,認為政府不是打房而是臨門一腳,只有這樣才不致讓房地產吸取太多資金,影響一般產業,甚至高科技產業的投資需求,造成台灣的經濟衰退,進而產生嚴重的貧富差距。
我們不希望社會貧富差距過大,但更不希望邁向經濟負成長與均貧的社會
針對「打房說」我認同柯P指的「亂打房,政府會完蛋!」之説,導正房市的政策用對了就是「健全房市」,政策用錯了就是「亂打房」,亂打房的結果,就是胡亂的調整稅制,把交易量打趴,把市場機能扭曲,臨門一腳卻是烏龍球踢回自己球門,把失望的資金大量踢到海外,市場結構少掉了金字塔的尖端,因此掏空了台灣資金,讓台灣步向經濟負成長與均貧的社會,我們不希望社會貧富差距過大,但更不希望邁向全民皆輸的均貧社會,這就是柯P所說「亂打房,台灣會完蛋」的真正理由。
針對張金鶚敎授的「健全房市」説,提出三點評論:
(一)稅制改革對健全房市而言,只是治標,無法治本
張教授認為稅制改革可以健全房市,但我們認為每到選舉,政府總為消除房市民怨,提出一些疊床架屋的稅制改革,表面上高唱居住正義,但骨子裡卻提不出真正維護居住正義的住宅政策,無殼蝸牛仍是無殼蝸牛,不但消除不了民怨,同時也因匆促修法而造成市場交易量的崩潰,市場結構的嚴重扭曲。
我們同意台灣的房屋持有稅偏低,但片面的改革就會如同證所稅的修法瑕疵,造成交易量崩跌,最明顯的就是張教授在卸任台北市副市長前,自認為是臨時一腳的房屋稅基大調整,不但調整新屋造價單價2.6倍,並大幅調高路段調整率的稅基,使得要換新屋的民眾,無論房屋大小,均要負擔數倍(甚至十幾)的契稅與房屋稅,連參與都更的原住戶將來都會因為新屋移轉而負擔高額房屋稅款,此舉稅改被柯P批為【反都更條款】
更糟的是房屋路段調整率與地價稅同步調高本來就有重複課稅之嫌,早該修法廢掉,張副市長卻反而應用地方政府公權力大幅調高路段調整率,讓市場的需求面產生嚴重扭曲,不但高總價硬着陸引發無量崩盤,且台北市所有新屋交易呈現前所未有的窒息量,使得換屋市場停滯,而低總價的市場,房價卻不見有效調整,張前副市長一方面要求房地產業者不準發佈無所本的漲跌資訊,卻放縱自己大談房價跌幅,鼓動民眾不要買屋也要看屋,連財政部張盛和也大聲疾呼房價跌不夠,這樣還不算【亂打房】嗎? 房價是果,政策才是因,亂出政策,亂改稅制,以為稅改是打房萬靈丹,其實是治標不治本,永遠健全不了房市。
(二)錯亂的稅改,如臨門烏龍的一腳,將大量資金踢往海外,掏空台灣
張教授說房價過高市場自然需調整,我們認同房價高低自有市場機制調解,這是景氣自然的技術循環,但就是因為市場有一定的循環機制,政府何需臨門一腳?政府聲稱沒打房只是臨門一腳,這不但是多餘的一腳,且是烏龍的一腳,台北市政府的擅自大幅調高特定房屋稅基,已經塑造出反商仇富的
友善態度,不希望有錢人買豪宅,更壓制小康家庭更換新屋,這一腳簡直是通殺,使大量的資金不但撤離房地產,更撤離台灣,最近一年,除了資金撤離達一兆新台幣之多,其中一部份都投資海外房地產,連壽險業也大量將資金移往海外投資,這不像張教授所說,房地產資金撤離後,就會引導到其他產業或科技業投資,因為台灣不缺資金,只缺信心,一但官員心態是反商,當然投資意願就會降低,投資環境就會惡化。
目前,根據十月底官方統計,台灣景氣連四藍燈,消費信心指數連六跌,出口貿易連八黑,企業信心全面下滑,這才是政府該關心的核心問題所在,政府請勿再把烏龍的臨門一腳當成輝煌的政績。
(三)實價登錄後,不應再將房價過高歸咎於資訊不透明的炒作
實價登錄前,張教授聲稱房價因不透明導致市場炒作,實價登錄後已經數年,還是把房價過高歸咎於資訊不透明,有心人炒作所致,殊不知,提供炒作環境的是政府的政策所致,國有財產署空有土地,只會賤賣地上權,對只租不售的社會住宅毫無建樹,包括張副市長主政時,台北市政府對都市更新與社會住宅政策幾乎是空轉,低總價的房市供需產生失衡,租屋平台浪費公帑,毫無成效卻知錯不改,遺產稅率大幅下調的資金回流,中央政府沒有善於引導注入有利的產業投資,當然資金就一窩蜂購買豪宅保值,最後才一棒想要把它打死,俗語說【錢有四隻腳】,當然資金就會亂竄,政府與御用學者還在怪資訊不透明,房價才會過高,這不是資訊不透明,這完全是政策的【無明】!
政府要拼經濟才是最實際,亂打房,台灣當然會完蛋
最後呼籲,不了解市場的官員,請勿亂下打房政策,同時,不了解實務的御用學者也不要對房市亂下評論。打房與救房都證明政府政策出亂子,實不可取,政府不需救市,但必須重視交易量的不正常萎縮。唯今之計,讓房市回歸市場機制,自然調整下修,政府應該認真拼經濟,認真提升國民所得,大量規劃只租不售的社會住宅調解低總價住宅市場供需,不要為了選舉,亂出政策打房,把交易量打趴,把資金打跑,台灣就被掏空,當然就會如柯P所說,【亂打房,台灣會完蛋】!