2014年8月25日 星期一

作假交易!以預定買賣協議規避奢侈稅,當心遭補稅及重罰

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,民眾為規避出售持有期間在2年以內房地應納之特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅),而與買方簽立預定買賣協議,並延後簽訂銷售合約,屬以其他不正當方法逃漏奢侈稅,除補稅外,最高可處漏稅額3倍以下之罰鍰,甚至可移送偵辦刑責。
 
該局舉例說明,轄內甲君出售持有期間在2年以內之房地,為規避奢侈稅,與買方乙君簽訂預定買賣協議,協議於該房地持有滿2年後才簽訂正式買賣契約,買賣價款1,250萬元,先收取乙君訂金450萬元,甲、乙雙方並另外簽訂1份租賃契約書與借屋裝修承諾書,以符合奢侈稅規定持有期間在2年以上免徵奢侈稅之要件。惟該局核算自甲君登記取得至簽訂協議書之日為止,持有期間僅1年2個月,核認甲君係以不正當方法逃漏奢侈稅,乃依奢侈稅條例第22條第1項規定補稅125萬元,並依稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表規定,按所漏稅額處2.5倍之罰鍰。
 
該局特別提醒,以預定買賣協議之方法規避奢侈稅,不僅風險高且代價大,買方不大可能配合,若遭人檢舉或經稽徵機關透過資金流向及相關文據查獲,除補稅外,最高可按所漏稅額處3倍以下罰鍰。是籲請納稅義務人應誠實申報繳納奢侈稅,勿心存僥倖規避,以免觸法而遭補稅重罰,反而得不償失。

跑不掉!國稅局「勤抓」預售屋轉售,補稅+罰款

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,個人購買預售屋在尚未取得該預售屋(含土地)所有權前出售,係屬「權利」移轉,非屬「不動產」產權移轉,依所得稅法規定,應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為財產交易所得,申報綜合所得稅。
 
國稅局指出,近年來因部分縣市合併升格為直轄市,造成繁榮地段紛紛推出高科技多功能的高價豪宅,由於預售屋僅需預繳小額訂金,有不少投資客以買賣預售屋賺取高額利潤。
 
為維護租稅公平,查核預售屋及鉅額房地交易案件已列為2014年度財政部專案查核重點項目,除透過建商、代銷商、房屋買賣仲介業、各縣市政府、網路、報載等管道蒐集資料,並調查相關資金流程查核交易情形,以遏止刻意炒作賺取差價而漏未申報納稅的情事。
 
國稅局並說明,該局所屬各分局、稽徵所於進行查核前,均會先行發函輔導民眾自行檢視是否已就上開交易所得申報所得稅,請尚未申報民眾依限補報而免予處罰,並提醒民眾應提示買賣契約書、讓渡書及收支憑證,以憑正確計算財產交易所得;民眾如已自行申報,於接獲輔導函後,亦請撥空與該局聯繫,該局將協助查對原申報資料是否正確,如有差額亦可即時補報。
 
國稅局同時提醒,以前年度如有是類所得而未申報之民眾,在稽徵機關尚未調查或未經他人檢舉前,應儘速向戶籍所在地稽徵機關自動補報補繳及加計利息,否則一經查獲,除須補稅外還要受罰。

房客繞跑!房東無法取得扣繳憑單,綜所稅該怎麼報?

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問國稅局,在2013年1月間出租房屋給甲公司,租期2年,租金收入已由該公司辦理所得稅扣繳,可是該公司在2013年11月突然他遷不明,且未在2014年辦理扣繳申報,她應如何辦理綜合所得稅申報?
 
國稅局表示,營利事業承租房屋給付租金,經依法扣繳所得稅款後,在年度進行中倒閉,負責人行蹤不明,以致出租人無法取得扣繳憑單時,可由出租人代替承租人補行填報各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書及扣繳憑單,並由出租人在各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書扣繳單位簽章處及扣繳憑單扣繳單位欄位,簽名蓋章,並註明原因,聲明願負法律責任後,即可憑補報扣繳憑單的備查聯,辦理當年度綜合所得稅結算申報,至於此種補報的扣繳憑單則不會以逾期申報案件處理。

用心便民 實價登錄申報更便利

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】家住三重的小陳(化名),日前在台東縣東河鎮購入一棟好宅,過戶完成後,為了要申報實價登錄,特地攜帶各項文件到新北市三重地政事務所詢問,是否要到台東縣成功地政事務所才能辦理相關申報手續。經該所告知可採用「表單登錄、紙本送件」方式於申報期限內申報實價登錄,由該所代為受理收件,不僅免去舟車勞頓之苦,也節省了不少時間與金錢的支出。
 
三重地政事務所主任莊月桂表示,目前新北市與台東縣、花蓮縣、澎湖縣、連江縣、金門縣合作推辦「跨越山脈與海峽 登錄送件更方便」的服務,便民成效良好,申報人可於內政部地政司(https://clir.land.moi.gov.tw/cap/)地政線上申辦系統選擇「表單登錄、紙本送件」方式辦理申報登錄後,於申報期限內攜帶相關資料至合作推辦的縣市地政事務所送件,即完成申報手續,省時又便利。
 
莊月桂主任進一步補充,即日起為使民眾能確實完成實價登錄申報,該所貼心隨案提供實價登錄申報通知書,除提醒應申報完成日期外,並載明各種申報管道及應注意事項。提醒實價登錄申報義務人,利用自然人憑證或工商憑證方式線上登錄申報,用網路代替馬路,實為最easy的申報方式。

將財產免費借他人營業用,除「公證」外,均應課租賃所得

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。
 
國稅局說明,按一般經驗法則,個人財產通常由所有權人自行使用收益,倘所有權人將財產無償借與他人供營業或執行業務使用,顯與常情有違,所得稅法乃以法律擬制有租金收入產生之事實,參照當地一般租金情況,計算租賃收入核課所得稅,此一推計課稅之規定即為綜合所得稅現金收付制之例外。
 
倘借用人借用該財產非作營業或執行業務目的使用,且雙方當事人訂有無償借用契約,經雙方當事人以外之2人證明確係無償借用,復依公證法之規定辦竣公證者,即無庸計算租賃收入,併此說明。
 
國稅局指出,最近查獲納稅義務人甲君未列報其所有房屋之租賃所得,該局以該址有執行業務者設籍使用,乃參照當地一般租金及費用標準核定租賃所得,歸課綜合所得稅。甲君主張系爭房屋係無償提供其外甥使用,其分文未取,請退還溢繳稅款云云。經該局復查決定以甲君外甥確於該址設籍執行業務為由,駁回在案。
 
該局特別呼籲,只要查得納稅義務人有將房屋借用他人供作營業或執行業務者使用情形,稽徵機關即會於核課期間內依法發單補徵漏報租賃所得之應補稅額,此乃所得稅法推計課稅規定所致,與納稅義務人實際上是否收取租金無涉。

2014年8月23日 星期六

多屋調查單寄出 將引發新一波房屋贈與潮

【住展房屋網/台北報導】日前內政部公布今年上半年不動產贈與件數,來到28,295件再創同期新高,當中雙北市合計就近1.1萬件,五都中只有高雄市的件數比去年同期少。對此,住展房屋網企研室已分析指出,長年以來,贈與稅基比實際交易價格低太多,形成龐大避稅漏洞,而國內缺乏穩定多元投資管道,加上民國98年馬政府大幅調降遺贈稅率引發此種現象。但是結構性因素,還是因華人性喜存房,及拿房產作為傳家財富的民族性。

就如某企業委託政大商學院執行,於13日公布的「台灣世代家庭理財行為」調查結果顯示,55歲以上『熟齡』世代傳給下一代的財富形式,仍以房產為主,45至55歲屬目前職場中堅階層者,則是以現金為主。

然住展房屋網企研室認為,這和這兩個世代生涯精華期間,國內房產價格水準有絕對關係。對55歲以上者而言,他們本身買房,包含首購或換屋,時間多半落在民國90年前;而當時的房產價格,以一般薪資族都還能勉力負擔。

但最近10年,包含經濟及政策因素多重影響下,房價大幅飆漲,加上同期物價齊聲上揚,子女教育費更是水漲船高,而薪資卻原地踏步,因此45至55歲階層,或許首購階段還有能力,但要換屋時就出現困難;換言之,基於時勢所逼,若條件許可,45至55歲世代,大概還是會選房屋為最主要的傳承家產形式。

分析至此,再回頭看房產贈與或繼承;或許因房價拉高,長期而言會減少,但短期內則可能再拉出一波小高潮。有關這點,上半年遺贈棟數大增之相關報導中,有部分媒體直指,這和預計明年七月開徵的囤房稅,或最近頗熱門的房地合一實價課稅有關。

只不過,囤房稅是今年四月雙張會後冒出,房地合一課稅年初就有消息,但較確定進度也是下半年浮現,細節得要到年底才拍板,但內政部公布的是上半年數據。嚴格來說,該數據大增應該不能和稅改或加稅議題完全畫上等號。

然而根據了解,各地稅捐機關已於8/10前陸續寄出逾60萬份的調查輔導函,收到調查函的多屋族最晚要在10月中之前,自行擇定符合自住房屋條件的房產座落地區。這當然代表囤房稅開徵在即,但多屋族恐不會就這樣按官方預期,選定若干自用宅,讓其他房產乖乖繳更高的持有稅。

住展企研室預期,多屋族將會把不符自用條件的房產,盡快移轉(贈與)給法定範圍內許可且無自用宅的親屬,目的當然還是避開增加2~3倍的持有稅。據此研判,從現在起到明年囤房稅開徵前,將會再衝出一波房屋贈與潮;今年的房屋贈與稅總件數,幾乎百分百會超越去年才剛創下的5.16萬棟年度新高。
多屋調查單寄出 將引發新一波房屋贈與潮

團購買房 每戶多賺一輛車

中國時報【洪凱音╱台北報導】
竹科工程師愛團購,觸角從排隊美食、各地特產,延伸到不動產,尤以聯發科最積極;新竹房地產部落客陸敬民表示,團購談判以「破底價」為目標,以開價1000萬元(不含車位)的新成或預售屋為例,目前成交價約在88折至92折之間,但團購力量大,約可再便宜3%至7%的彈性空間,平均每戶可能再省50萬元,等於賺進一輛國產車。
當地代銷品華廣告指出,科技業團購特色是首購、低總價,成交價以800到1000萬元、三房產品最多,這些團購員工雖年輕,但年薪通常有200萬元的水準;而另一家代銷海悅廣告則指出,愛團購的員工,只要有錢(自備款)就會考慮團購買房。
陸敬民說,新竹房價大概是全台最透明的區域,因為竹科員工多是外來客,辦公室又是封閉場所,員工最愛分享假日看屋心得,只要有幾組人看過同樣的不動產標的,很快就能探出底價,再推派一個口才好的意見領袖去談判,達破底價的目標並非難事。
當地代銷透露,最近成交的是有一組人馬去看昌益建設房子,一次就訂了20多戶,比實際成交價便宜3%到7%不等(樓層、面相等條件不同),不僅昌益建設團購夯,椰林建設、昌禾建設等推的新案,都有團購族出現的蹤影。
新竹團購風潮,也讓台北投資客聞風而來,熟悉當地不動產的專家透露,台北客團購打算一口氣橫掃竹東某建案50多戶,有趣的是,竟遭建商婉拒,等於把3億多元的成交量往外推;專家分析,主要是建商對這些投資客不熟,萬一要退訂,對建商更麻煩,另方面是,建商口袋已有投資客口袋名單,不需要北部奧援。
House123執行長邱愛莉表示,團購價格最好談的時間點是剛開案,因為建商要試水溫、增加氣勢,其次是銷售進入最後收尾階段,沒有多餘選擇,建商較容易退讓。
不過,海悅廣告提醒在網路揪團購要特別注意,因為版主是專業談判專家,事成之後往往要支付2萬元至5萬元不等的服務費。
除房子外,科技員工也愛團購車子,國產房車通常能省5到10萬元,價格多由福委會居中談妥,員工看車也超省事,因為展示車直接開進廠區,上下班空檔就可看車。

搞不定預售屋炒作 不動產稅改仍有漏網之魚

【住展房屋網/台北報導】財政部召開稅改座談會,將針對房地合一課稅,以及奢侈稅是否退場等議題進行討論;然而,財政部因表態擱置不動產持有稅改革,引來輿論批評「半套稅改」。住展房屋網企研室認為,無論是半套稅改或是全套稅改,恐怕都課不到炒作預售屋的稅,相關單位應正視此問題的嚴重性。

財政部長張盛和曾說,由於預售屋屬於物權,不算不動產。因此,在房地產稅制改革中,預售屋買賣課稅問題遭到忽略;然而,預售屋價格如同房市的「期貨」,具有房價領頭羊作用,當價格被炒作哄抬,就會帶動房價上漲,但炒作預售屋的投資客,口袋賺飽飽,卻幾乎不用繳稅,完全不合乎稅制公平正義。

目前稅制中,預售屋買賣只能課徵交易利得稅,在年度申報所得時一併申報。但大多數投資預售屋者,幾乎都不會誠實申報納稅,加上國稅局查緝預售屋買賣逃漏稅態度並不積極,只「選擇性抽查」,而非「全面普查」,每年查到的案例相當有限,等同放任預售屋投資炒作而無所作為。

這意謂著,即便預售屋買賣獲利須課稅是於法有據,但因主管機關消極放任,查緝效率不彰,導致逃漏稅風氣盛行,空有法律而不能貫徹。換句話說,這十幾年來預售屋炒作風氣之所以如此猖狂,財政部與國稅局都必須負起責任。

即便房地合一課稅法案通過後,所有成屋交易因需要辦理移轉登記,所以該繳的稅一毛都跑不掉,但預售屋呢?一樣照炒照玩。

因此,假使房地合一課稅案通過後,短期買賣、且不想被課稅的投資客,更會擠進預售屋市場,因為預售屋交易逃漏稅這個問題,國稅局既不會積極徹查、也無足夠人力清查,炒作亂象恐更猖狂。

住展房屋網企研室在此強調,不動產稅制改革不只是要完善的法規,更需要主管機關積極任事的態度;如果官員睜隻眼、閉隻眼,欠缺執行效率,縱使稅制改革再怎麼改、法案寫得再怎麼嚴謹,一樣沒用,預售屋買賣逃漏稅問題就是最好的例子。
搞不定預售屋炒作 不動產稅改仍有漏網之魚

小心買!2014下半年購屋5攻略曝光

撰文/陳宸 編輯/吳苡辰 圖片/陳宸、信義房屋
【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光佈局2014下半年,購屋族仍要審慎估算還款能力。信義房屋提供
房地產市場走過風雨飄搖的2014上半年,根據房地產專家分析,2014下半年,由於7合1選舉逼近,加上政府緊抓打房議題,導致購屋族害怕房價再跌,而不敢輕易出手,一般預估,下半年房市會更冷,較去年同期衰退1成以上。
不過,由於房價彈性擴大、賣方的供給量也增加,還是會有比較不受價格影響的購屋族開始出手。對此,購屋族還是要慎選好房才不會成為「歹年冬」的購屋白老鼠,Yahoo奇摩房地產綜合專家意見,整理出佈局2014年下半年房市的5大注意事項,供民眾參考:
第1點:避開高風險區
所謂高風險區,是指賣壓高、供給量過大的區塊,根據住商不動產企研室主任徐佳馨指出,「如果一定要入手這些區域,建議可在蛋白區內,尋找蛋黃區。」譬如以淡海新市鎮為例,剛開幕的家樂福、新成立的新市國小一帶,就是屬於淡海新市鎮(蛋白區)的精華地段(蛋黃區),房產較具保值性。
【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光淡水新剛開幕的家樂福周遭,屬蛋白區中的蛋黃區。陳宸提供
第2點:防升息,提高自備款
市場預估,2014年下半年到2015年初,中央銀行可能會升息,為此,徐佳馨特別提醒,小資購屋族在估算購屋資金時,要審慎評估每月的繳息負擔。
若以貸款新台幣1,000萬元來看,貸款利率2%,分成20年攤還,每月需攤還本息約50,500元,倘若利率升至3%,每月需攤還本息就變成約5,5000元,「或許每月多支出5,000元,對部分家庭仍屬可負擔範圍,但估計未來幾年房貸利率還可能往上調升,購屋族仍要精算還款能力。」徐佳馨說。
【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光考量未來的升息變化,購屋前仍要精算還款能力。陳宸提供
第3點:選舉政見左右區域發展
年底選戰將近,根據房產專家Sway觀察指出,2014下半年房地產市場,將與候選人的選舉政見息息相關,建議購屋族在進場之前,要先將該區相關候選人的政見納入評比。「若該區地方首長候選人屬於打房派,多少會影響區域房價,若是擁房派,區域房市發展就有一線曙光。」
【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光2014下半年房地產市場,將與候選人的選舉政見息息相關。陳宸提供
第4點:雙北新屋納稅負擔加重
房屋完工日期也將影響房屋稅賦,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提醒購屋族,雙北市針對今年7月1日以後完工的建案,已調漲房屋構造標準單價,這將影響房屋稅繳納的稅額。
若以台北市的3,000萬、40坪新屋來看,過去房屋持有稅約繳納1,9000元,但明年將增加到4,5000元,負擔提高許多,若非新屋不買的購屋族,建議可鎖定今年7月1日前完工的房屋。
第5點:考量房屋條件與個人需求
根據市場觀察,部分投資客在貸款壓力下,將陸續釋出手中存貨,不過一般自住客在購屋前,仍要釐清包括生活機能與格局等房屋基本條件,是否符合個人需求,不要只懂得盲砍價格。
譬如,曾敬德舉例指出,現今流行的開放式廚房,雖然可讓房屋空間看起來更寬敞,但未必適合每個人的做菜習慣,若因此再重新隔間,空間反而會縮減,可見自住客要住得舒服,「合宜的起居空間十分重要。」
【週報】小心買!2014下半年購屋5攻略曝光自住客買屋前,仍需以區域生活機能為主要考量。陳宸提供
整體而言,房地產專家紛紛指出,房市愈不景氣,愈要注意供給量大的區域,譬如淡海新市鎮、五股洲子洋、桃園青埔高鐵特定區、八德擴大重劃區與竹北等,這些區域新建案供過於求,投資客比例也偏高,對自住客來說,購買前都要衡量未來賣房子時,同質房屋過多對房價的考驗。

政府打房出4招 陸續發酵促價跌?

撰文/任婉瑩 編輯/吳苡辰 圖片/任婉瑩
【週報】4大政策看房市 「量跌價縮」房市轉隨著政府打房動作頻頻,首當其衝就是雙北市的房市。陳宸攝
2014年下半年台灣房市將陷入政策亂、市場亂、房價亂的狀況,其中,政策亂是民眾最擔憂之處。其實從2014年年中以來,政府啟動的一連串打房政策,已在房屋市場陸續發酵,像是擔心被套牢的投資客開始想賣房子,因而造成市場供給量成長,議價空間也增加。
究竟目前政府有哪些打房政策會對民眾造成影響?Yahoo奇摩房地產採訪專家整理出4大面向,分別為:
1.擴大房貸管制範圍:議價空間將增加
擴大房貸管制範圍是打房的重要招式,譬如央行日前宣布,將擴大房貸管制區,從原本的台北市、新北市13區,再增列新北市的五股、泰山、八里、鶯歌,與桃園的桃園、蘆竹、中壢、龜山等區域。
同時,央行也針對房貸做出新規定,以後民眾若想在房貸管制區內購買第2戶,房貸成數不能超過6成,而在全國不分區,若想購買第3戶以上,房貸成數也不能超過5成,等於限制投資客利用銀行資金買房,理財房屋專家許啟智認為,這可以對房市產生控管效應,投資客也不敢再貿然大量炒房。
此外,面對央行的規定,部份房貸管制區內的房價已有變化,新建案的議價幅度擴大到2~3成,許啟智指出:「哪怕央行只是微幅調升利率,對民眾和投資客都會產生風吹草動影響,況且市場推估央行明年初就會升息。」
【週報】4大政策看房市 「量跌價縮」房市轉房屋市場預計2014年下半年,將呈現量縮價微跌的現象。宋亨欣攝
2.稅改緊箍咒:房市將陷閉鎖期
稅改頻頻出招,對房市亦有衝擊,以現行的奢侈稅、房地合一與實價課稅來看,對房價的影響性還是有限,但若立法院下一會期通過不動產資本利得稅修法,有可能會導致房市陷入買賣雙方拉鋸的閉鎖期。
根據德明財經科技大學副教授花敬群指出,雖然最近想賣房子的人增加,賣房的開價也不如以往高,但購屋族還是擔心未來房價還會再跌,不敢輕易下手買,如果再實施不動產資本利得稅,促使大部份屋主將稅金加入房價中,購屋族可能更不會買單,而陷入買賣拉鋸的僵局。
【週報】4大政策看房市 「量跌價縮」房市轉稅改緊箍咒,市場潛藏賣壓隱憂。宋亨欣攝
3.加強紅單查稅:房市呈現空頭現象
投資客炒作也是政府打房重點對象,為防止投資客以預售屋紅單炒房,財政部積極針對預售屋交易加強查稅,已確實達到收斂效果,現在建商與投資客能操作的空間越來越有限,甚至有投資客買了多張紅單,卻出現賣不出去的窘狀,這對單純購屋族是一項利多。(註:紅單是指購屋預約單,擁有紅單的人,可依順位享有購買與簽約等權利。)
【週報】4大政策看房市 「量跌價縮」房市轉過去新建案紅單滿天飛的狀況,將成為政府查緝重點。任婉瑩攝
4.豪宅認定標準下修:源頭控管可降低炒房
豪宅炒作也是房價高不可攀的元凶之一,為防止權貴從銀行搬錢炒作豪宅,政府已下修豪宅標準,並降低豪宅的貸款成數,根據規定,豪宅認定標準從原先雙北市的新台幣8,000萬元以上,降到台北市為7,000萬元、新北市為6,000萬元,其他地區則降至4,000萬元,貸款成數則同步調降到最高5成。
面對豪宅定義一修再修,花敬群認為,這只是錯亂的抑制效應,政府應該追究問題的核心,如果房仲業內傳出已有中資或外資利用人頭戶購買豪宅,就應從源頭作資金的控管與調查。
【週報】4大政策看房市 「量跌價縮」房市轉權貴從銀行搬錢買豪宅,往後將受到限制。陳宸攝
政府積極打房的本意是讓民眾圓買房夢想,但受到年底選舉、不動產稅改與經濟層面的多重影響,不可諱言,台灣房市正陷入混亂的局面中,建議民眾還是要多留意未來的政策發展,才能更聰明的買房或賣房。

2014年8月20日 星期三

花敬群:稅改作半套

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部宣示不碰不動產持有稅,參玖參公民平台房地產稅改計畫主持人花敬群表示,不動產稅制應全面改革,若不提高不動產持有稅,等於「稅改只作了半套」,恐造成房市交易量萎縮,甚至房市崩盤的危機,政府稅收也會因此減少。
花敬群表示,關心稅改的公民團體都認為,提高不動產持有稅是這波稅改最重要的課題,但財政部堅持先改革不動產資本利得稅,站在推動稅改的立場,稅改團體只能「委屈求全」接受,以免殃及房地合一課稅的推動。
財政部推動房地合一課稅,仲介公會全聯會理事長林正雄表示,一旦實價課稅上路,不動產納入綜所稅後,稅率將超過50%,主張房地應分離課稅,奢侈稅也應啟動退場機制。他說明,若將不動產買賣所得併入個人綜所稅,未來個人買賣不動產的相關稅負,加上二代健保費及富人稅等,總計課稅率將超過50%,對不動產交易課以重稅,是對不動產業界發展投下震撼彈,回台資金恐再度外逃。
房仲公會全聯會提出四大建議:一、土增稅應就原有規定減免,以符合課稅連續性及政策一致性;二、對於中、長期持有者,分別給予減徵優惠,至於稅基、稅率及稅額之級距,可再分別檢討;三、奢侈稅、囤房稅及豪宅稅等稅制,應檢討廢止;四、土增稅應可「抵扣」所得稅額。
代銷公會全聯會理事長黃炯輝也說,贊成房地合一的稅改方向,但不動產資本利得若併入綜合所得稅課稅,累計稅率一定會超過40%以上,對民眾來說是極重的稅負,應該要分離課稅,以免對民眾造成太大的負擔。
林正雄強調,台灣房屋自有率高達88%,稅改做不好會影響經濟,會「變成壓倒不動產業界的最後一根稻草」,且任何改革如果課重稅,會影響多數民眾。

外籍房客租屋預算高 平均租金高出3~5成

作者: 溫子豪 | 卡優新聞網  
        台灣房價雖高,房租投報率卻相對較低,,「包租公」、「包租婆」們總是感嘆無利可賺。而房仲業者發現,在台從事專業性工作的外籍人士,租屋需求量大,部分區域租屋供不應求,租金水漲船高,如北市中山區的條通文化受到日本人喜愛,大直街廓規畫整齊吸引歐美人士,平均租金高於市場行情3~5成。
  根據勞動部資料統計,今(103)年來台工作的外籍人士約2.9萬人,近5成為美國籍與日本籍,其中負責專門性技術工作約1.5萬人,擔任企業主管有2,074人,總數近8成居住在雙北市、桃園縣、台中市與高雄市。因工作區域與不同國籍的居住習慣,在部分區域創造大量租屋需求,租金相較一般行情高出3~5成。
  全國不動產大直捷運加盟店長劉穎宏分析,以台北市為例,中山商圈有「條通」文化加持,深受日本租客青睞,獨立套房約12~15坪,每坪租金1,200~1,600元;歐美人士則喜歡大直地區的整齊街道,美麗華商圈15~20坪套房單坪租金約1,750~2,300元;內湖因科學園區有外籍主管和工程技師派駐,公司負責簽訂租約,多以4期重劃區別墅或豪宅大樓為主,70~120坪的房屋,單坪租金行情在1,500~2,000元之間。
  在其他縣市部分,桃園中壢市海華特區以日本工程技師和商務人士居多,集中在環北路、九和一路一帶,甚至發展出小鋼珠店、居酒屋等日系文化,偏好新成屋電梯大樓,每坪租金900~1,000元;台中科學園區有科技大廠、東海、靜宜大學,外籍工程師與教師多選擇寧靜的國安一路與福科路租屋,電梯大樓單坪租金約500~800元;高雄外籍人士偏好文化中心環境,25~40坪大樓產品平均租金700~1,000元。
  全國不動產師大加盟店副店長胡志維指出,房屋出租給外籍人士,雖然可獲得較高租金報酬,但隨著工作時程不同,租期也會較一般租客短,加上外籍人士重視居家裝潢,房東出租前必須評估房屋條件。此外,外國人普遍喜愛熱鬧,噪音問題也必須與鄰居溝通,建議可要求承租人增加1名台灣籍連帶保證人,才能確保屋主權益。

鄉林賴正鎰:執意推房地合一打房 必定造成台灣崩盤

作者: 鉅亨網記者張欽發 台北 | 鉅亨網 
賴正鎰
賴正鎰今天重砲抨擊房地合一制,指政府毫無誠信。(鉅亨網記者張欽發攝)
身兼全國商業總會理事長及郷林建設(5531-TW)集團董事長賴正鎰今天重砲抨擊房地合一制,他表示,政府毫無誠信,不循市場機制解決住宅政策,為了年底選舉執意推動房地合一打房政策,其後果必定造成台灣房市全面崩盤。
同時,賴正鎰點名財政部長張盛和,要記取當年王建煊倡議按實價課稅下台的教訓,停止打房,否則影響過去台灣政府的信任與投資。
賴正鎰表示,政府以房地合一「百年稅制」來改革住宅政策,勢必帶來台灣房地產大災難,不但房市會崩盤,300萬賴房地產業維生者面臨生計危機,政府施政威信必損,賴正鎰說,若繼續打房,影響百姓置產權益,這樣的執政團隊一定會遭唾棄,他呼籲馬總統、行政院長江宜樺及財政部長張盛和,要三思「政權可能被換掉」的打房危機。
賴正鎰表示,政府要推動正確的住宅政策,在上游端要以全民的納稅來興建平價、出租住宅,並仿中國大陸推出380萬戶平價房,每戶平方公尺4 萬元人民幣造價的平價房,以5-6千元單價賣給買不起房的人有屋可住。
賴正鎰表示,房地產一定要隨市場機制決定價格,台灣房價和全世界紐約、東京、上海、香港比不算高,但政府為卻一再祭出壓抑手段,賴正鎰說,政府不讓少數有錢人花錢買豪宅,卻讓房市受衝擊,造成企業和外來投資者資金大量移出的打房,已重創了台灣的房地產市場。
賴正鎰抨擊房地合一猶如更激烈的打房措施,他說,老百姓因為相信這個政府6-70年,才把在台灣積蓄的錢拿去買房子,但「相信政府的結果換來房價下跌、房市崩盤」,而且當年推出實價登錄,口口聲聲表示不會實價課稅,結果才沒多久就全不算數,令人失望,賴正鎰說,「政府為打房一騙再騙,已無誠信可言」,他說,如果兩稅合一再執意推動,老百姓一定會因財產損失,把「不被信任的政權」換掉。

房地合一 建商看法不一

中國時報【陳宥臻、吳泓勳╱台北報導】
財政部房地合一稅改,牽動建商神經,長虹建設董事長李文造表示,對此樂觀其成,並一派輕鬆表示,該政策是健全稅制,別把房地合一和打房牽扯在一塊;鄉林建設董事長賴正鎰則砲火猛烈,認為政府應該改善住宅政策,而不是推動房地合一,讓房地產崩盤。
李文造表示,過去房地分離課稅,本來就不合理,現在要稅制改革,也是好的政策,大家不需要太敏感,且台灣自有住宅率高達8成,未來房地合一,是打擊到擁有很多戶房產的人,對於一般民眾,政府會有排外措施,應該不會傷及無辜。
有關奢侈稅,李文造也認為不一定要廢掉,因為奢侈稅對打房是有效果的,有助於維持房價平穩,「且如果房價可以2~3年不漲,對比一年通膨約2%~3%,就等於房價跌1成」。
賴正鎰則認為,政府為了年底選舉,執意推動房地合一,後果必定造成台灣房市全面崩盤。尤其也會危及國內上中下游、約300萬名房地產業者生計。
多家公民團體昨日集結財政部前,高喊「房價靠背貴,國父會流淚」等口號,提出不動產交易實價課稅、不廢奢侈稅、反對持有稅「虛價」課徵等3點訴求。
台灣居住正義協會理事長黃益中表示,台灣自許是個三民主義國家,國父強調漲價歸公,但台北市房價所得比卻高達15.01倍,是全球第一貴,所以說國父看到也會流淚。

房地合一 傾向分離課稅

中國時報【吳泓勳╱台北報導】
房地合一座談會落幕,財政部傾向採分不動產稅與綜所稅分離課稅。財政部昨(19)日邀集相關團體聽取稅改意見,會議中業者提出,不該把個人單年度所得,跟持有多年的賣房所得合併課稅,邏輯不合理,該採分離課稅。財政部長張盛和說,還沒有決定方案,但強調「這句話有聽進去」。
張盛和說,房地合一座談會達到多項共識,一是支持房地合一課稅的方向,二是長期一定有優惠,三是自用住宅也一定有優惠,四是土增稅減免規定轉軌,這場的共識則是不動產稅與綜所稅分離課稅。蒐集完外界意見後,他也強調「稅制上怎麼設計,接下來就是財政部做事的時候」。
對近日席捲台灣政商名流的冰桶挑戰秀,如果被點到,是否願意接受挑戰?張盛和也妙語回答「我的挑戰在不動產所得稅改,至於公益部分,每個禮拜都有做奉獻」。
外界也關注房地合一稅改後,奢侈稅的存廢問題。張盛和指出,會議中對奢侈稅的存廢正反意見都有,但只要房地合一稅制能推出成功,確實能抑止投機,奢侈稅的不動產部分不是不可以退場,可朝完全退場、停徵、降稅率等方向考慮。
財政部昨舉辦不動產房地合一第2場座談會,邀不動產業者、學者與公民團體出席。座談會上也取得包含支持房地合一政策;長期持有、自用住宅給予租稅優惠;土增稅應扣抵所得稅等共識,更多出一項要求土增稅原來減免稅優惠,應轉軌持續的看法。
張盛和認為,業者提出這項意見很有見地,土增稅原有的減免稅優惠,包含重購退稅、長期持有,或是一生一屋等,可能會因為少繳土增稅,反而在所得稅能扣抵的額度減少,這一點之前財政部有考慮過, 要怎麼設計優惠的轉換,讓減免效果不變需要好好研擬。
其他包含長期持有、自用住宅給予租稅優惠,幾乎確定不變。張盛和說,這部分必須兼顧稅法的公平與簡便,否則民眾搞不清楚也沒用。以韓國2007年不動產稅改為例,就以持有年限與不動產價值9億韓圜(約新台幣2780萬元)做為優惠門檻,但因為又有購屋區域、戶數等細分,變得太過複雜。

房地合一 排除持有稅

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
不動產稅改,確定不碰房地產持有稅!財政部昨(19)日召開房地合一座談會,財政部長張盛和在會後記者會明確宣示,這波稅改僅聚焦在不動產交易所得稅,「不會動持有稅」,預計今年底完成不動產稅改方案,明年上半年推動修法。
房市改革行動聯盟等公民團體,強烈要求財政部將不動產持有稅納入改革一環,以免稅改只作半套,造成不良後果,但財長張盛和昨天表示,不動產稅制若全面革新,稅改工程將太龐大,改革採取「循序漸進、一步步來」為佳,避免對社會及產業的衝擊過大。
財政部昨天邀請不動產相關公會理事長、財稅 學者及稅改團體,以及內政部、農委會等政府機關代表,再度聚焦討論不動產交易所得稅議題。
財長張盛和在會後記者會上,轉述與會者的討論結果,包括房地合一課稅、分離課稅、給予長期持有及自用者優惠、土增稅減免應同步轉軌等四大共識。
張盛和表示,房屋稅條例才剛完成修法,調高非自住房屋稅的法定稅率,在不動產持有稅制改革上,已獲初步成果,反觀買賣不動產高額利潤,不僅炒高房價,所繳稅負也低,才是民怨積累之所在,因此將優先處理房地合一課徵所得稅。
他強調,不動產持有稅若要一併改革太龐大,不動產稅改就像人開刀一樣,針對問題對症下藥、開一次刀,一步一步來漸進改革,這樣社會及相關業界「比較受得了」。
在自住一戶免稅優惠方面,張盛和說,與會者也提出建議,應效法韓國訂定排富條款,針對持有不到2年、價值在9億韓圜(約新台幣2,870萬元)以上者,不應給予免稅優惠,財政部也將納入考慮。
總結房地合一兩場座談會,張盛和表示,除少數者,外界幾乎都很支持房地合一課稅改革,強調財政部目前為止「還沒方案」,但各界意見他聽到了,預計年底研擬出一套較適合我國的課稅方案,明年上半年推動修法。

2014年8月19日 星期二

不動產全聯會提八大稅制建議

(中央社記者韋樞台北19日電)
財政部今天下午舉行「建制不動產交易所得稅制座談會」,中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會提出八大建議,包括盼自用住宅免稅、實價課稅即廢除奢侈稅等。
財政部今天邀集不動產相關業者,舉行第二場「建制不動產交易所得稅制座談會」。
不動產開發商全國聯合會表示,聯合會凝聚內部共識,就此會議提出八大建議,包括「檢視修法合憲性」、「分離課稅,土地增值稅准予扣抵」、「比照證所稅採15%稅率」、「自用住宅免稅」。
另四項是「長期持有房屋10年減半徵收,20年以上免予徵收」、「土地增值稅原來就有的減、免規定,應該同步轉軌,以維繫原減、免政策目的」、「同步廢除奢侈稅」、「不溯既往」。
全聯會認為,房地合一的實價課稅應比照證所稅採15%稅率。因為所得稅法第14-2條第3項規定,「證券交易所得額,不併計綜合所得總額,按15%的稅率分開計算應納稅額,由納稅義務人合併報繳」。房地交易建議參採同屬資本利得課徵的證券交易,以「分離課稅」,稅率採15%,且隨持有年限減徵,以免影響流動性。
在自用住宅免稅部份,全聯會建議,為保障基本居住人權,自用住宅出售免予課徵所得稅。依照美國做法,對符合自用住宅規定者(過去5年中,房屋至少有2年以上用作自用住宅),最高可有50萬美元的獲利可以免稅,而且免稅優惠在一生中可多次享用,但每次使用必須相隔2年;韓國持有超過15年的一戶一屋,交易所得稅率為5%。
至於長期持有房屋10年以上減半徵收實價課稅,20年以上免予徵收,全聯會說,長期持有房屋者多數國家均給予租稅優惠,主要是長期持有者非以短期炒作為目的,建議應給予租稅優惠,包括持有10年以上、20年以上,分別減半徵收、免稅。
對於同步廢除奢侈稅部份,全聯會認為,依學理,任何類型的奢侈稅制,終究只見成本不見效益,只能促成一個「低值經濟」及「平價社會」,所能發揮整體公平正義的作用很小,卻十足傷害國家經濟活力,喪失國際競爭力。
全聯會認為,要健全房市,增加供給、提高交通便利性才是關鍵作法,寓禁於「稅」反而減少社會福利,所以實價課稅上路時,就是奢侈稅廢止時;房地合一實價課稅後,全聯會建議同步廢止奢侈稅。 

批稅改做半套 民團︰加重持有稅

〔自由時報記者邱柏勝/台北報導〕
財政部今將召開第二場「房地合一」座談會,邀業者、稅改及房改團體與會。對於首場座談達成房地合一課稅等五大共識,房改聯盟昨批評,忽略持有稅改革是「只做半套」,今將提出全面改革建議;業者則主張分離課稅、新制上路後第一次買賣採舊制、同步廢除奢侈稅等,預料雙方將激烈交鋒。
台灣居住正義協會等民間團體今將在座談會召開前,於下午一點半在財政部大門前召開「反對虛價課稅,還我漲價歸公」記者會,要求財政部稅改不要做半套。
房改聯盟昨表示,財政部初步規劃對不動產交易所得課稅,持有稅則維持輕稅,將使囤房囤地者不願釋出房產,甚至以假信託、假贈與取代真買賣。因此,應加重持有稅,除要求調整現值,讓持有稅稅基接近市價,且對個人持有第二戶以上加重持有稅。
房改聯盟認為,全台擁有兩戶以上房屋持有人約占二十七.五%,擁有全台五十二%的房產;提高多屋與多地者的持有稅,可加重持有成本,達成抑制囤房囤地與促進空屋空地釋出的效果。
房地產業者則指出,若將房地交易所得納入綜合所得總額課稅,綜所稅最高稅率四十五%,可能引發反彈,建議採分離課稅,且應有日出條款,新制上路後第一次交易仍採舊制,第二次再適用新制。
財長︰傾聽意見 稅改尚未定案
財政部七月舉辦第一場不動產稅改研討會,達成房地合一課稅;自用住宅、長期持有及農地農舍享有優惠;成本由當事人舉證;無日出條款;土增稅採稅額扣抵等五大共識。
財政部長張盛和強調,目前不動產稅制改革方案尚未擬定,舉辦座談會就是要傾聽各界意見,相關方案尚未出爐前,不須自行揣測或批評。

房地合一稅改 民團要求勿廢奢侈稅

房地合一、實價課稅座談會第二場今天(19日)登場,民間團體包括社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟以及台灣居住正義協會在財政部大樓外面抗議,除了呼應財政部提出的房市實價課稅,也要求調高包括房屋稅和地價稅等持有稅。另外,民間團體也要求不能廢除奢侈稅,並希望比照香港和新加坡,將奢侈稅延長為4年。
財政部長張盛和19日親自上陣,主持第二場不動產交易稅制的產、官、學座談會,財政部報告不動產交易所得課稅的現行缺失,以及各國的課稅規定、改革目標等議題,希望在房地合一課稅議題上凝聚社會共識。張盛和日前表示,目前實施的奢侈稅是為抑制短期房產投機的暫時性措施,如果房地合一可以達到抑制投機的目的,奢侈稅就沒有存在的必要。
由於社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟以及台灣居住正義協會沒有被邀請與會,他們在財政部大樓外面抗議,並提出3項訴求,除了希望財政部落實資本利得稅、落實國父孫中山提出的「漲價歸公」,也認為財政部應該對非自住房產課徵高額的房屋稅和地價稅等持有稅;另外,他們也要求絕不能廢除奢侈稅。台灣居住正義協會理事長黃益中說:『(原音)因為奢侈稅以台灣來說,是2年內的投機炒作要課10%至15%,沒有人買房子2年內會賣掉。誰買房子2年內會賣掉?只有投資客才會2年內賣房子,所以我們堅決反對廢除奢侈稅。』
民間團體認為奢侈稅不但不能廢除,還應該延長為4年,如此才能有效抑制房市的大幅波動。

房仲按址上門拜訪 屋主怒 地籍謄本擬修

東森新聞
您有沒有碰過這種拜訪呢,房仲業者上門詢問房屋有沒有買賣需求,有民眾抗議被騷擾,現在內政部要修法,下個月15號土地法新制就要上路,地籍二類謄本將不顯示屋主的完整地址,房仲業者直說生計受到干擾,收入恐怕會萎縮一到兩成。
拜訪客戶對於房仲業者來說是再稀鬆平常不過的事,但是對於住戶來說卻是不堪其擾。台師大教授夏學理:「晚上10點多,房仲來按門鈴,第一次接到這個,我太太她就覺得很奇怪,為什麼半夜已經這麼晚的時間,一個陌生人會來按門鈴,又知道她叫什麼名字。」
為什麼房仲這麼容易找到大家資料,因為點開網頁上內政部網站,查詢地籍二類謄本只要花20塊錢就可以看到屋主是誰,地址、姓名、戶籍地清清楚楚。北市地政處副處長曾秋木:「對於人民的保障,確實有所不足啦,我們曾經建議內政部要把第二類謄本修改公開內容。」
現在內政部真的要改了,9/15號內政新法就要上路,未來地籍二類謄本將不會公布詳細地址,讓房仲一片哀鴻遍野,政府打房讓房仲生意難做,現在連拜訪客戶都沒辦法,據傳有業者開始兜售全台屋主資料,1500可以買整個行政區,15萬可以買全台灣。
全國不動產公會理事長林正雄:「違法的電信業者他現在已經把所有的地籍資料,都已經調閱在雲端資料庫裡頭了。」其實業者早就掀起囤貨效應,2012年電子謄本調閱次數為3224萬張,隔年暴增到3546萬張,現在2014年都還沒過完已突破2228萬張,政府打房、保護個資,民眾還沒有感受到,只怕首當其衝的房仲業者先哀鴻遍野。

改善高房價 民團籲政院推不動產全面稅改

新頭殼newtalk 林雨佑/台北報導
財政部將在明(19)日舉行第2場房地產稅制改革座談會,但不動產業界、學術界與公民團體卻認為,第1場會議內容僅侷限於不動產交易所得稅,對於持有稅(房屋稅、地價稅)和配套措施卻忽略不談,與會專家代表性也不足。因此,他們今(18)日自己舉行了民間版的「不動產稅制全面改革座談會」,呼籲政府能對不動產稅制進行「全面稅改」,改善囤房、高房價等問題。
財政部7月宣示推動房地合一實價課稅,規劃召開2場座談會蒐集外界意見。第1場座談會已在7/24召開,與財稅學者討論後,得出確定房地合一政策、長期持有成本推算方法、土增稅以稅額方式扣抵、新法不訂日出條款,及自住、農地、長期持有出售給租稅優惠等5大共識。
第2場座談會將在明天召開,邀請對象包含公民團體、不動產相關業者與學者等出席。但民間代表質疑第一場座談會與會專家的代表性,也不想替政府背書,反而挑在座談會前一天,自己舉行了民間版的座談會 。
房市改革行動聯盟、消費者文教基金會房屋委員會、不動產估價師公會全國聯合會等不動產業界、學術界與公民團體,今天下午在台大校友會館共同舉行「不動產稅制全面改革座談會」,向政府表達民間對於不動產稅制全面改革的建議。
他們共同呼籲,行政院應出面召集財政部、內政部和地方政府一起檢討並推動持有稅、不動產交易所得稅與配套措施的「全面稅改」,以達成「抑制囤房、健全房市、租稅公平、改善財政」,徹底解決房地產亂象。
社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱表示,台灣民怨之首就是高房價,但房價很高,土地稅卻很輕,才會淪為炒房樂園;而政府常一開始都說要改革,結果卻用「技術」去推翻「原則」問題,搞到最後就變成不要做。彭揚凱建議,不動產稅改應拉高行政層級,列為重要改革,「不能再拖了」。
公平稅改聯盟發言人洪敬舒則指出,台灣的房市在2009年降稅,導致大量的海外資金湧入,卻全部都投入房地產,才會導致房價突然飆高。
393公民平台房地產稅改計劃主持人花敬群受訪時表示,希望行政院能結合財政部、內政部和縣市政府,徹底討論不動產議題。而如果只是片面的稅制改革會有副作用,全面稅改才能讓房價有合理調節,讓空屋和囤房的不動產可以釋出,最重要的是可以改善地方政府的財政。
花敬群說,改革持有稅應遵循國際潮流「房地合一」的原則,強調「自用輕稅、非自用加稅」,這樣就不會有重稅擾民的問題

2014年8月15日 星期五

預售屋亂象 北市將開罰

經濟日報 記者吳佳蓉/台北報導

台北市預售屋銷售規範
為遏止預售屋銷售亂象,保護購屋民眾權益,台北市整合多項法規及條例,首創訂定「台北市預售屋銷售規範」,明確從建照取得、樣品屋設置、廣告、到最後銷售各環節,訂出規範及罰則,以利業者遵守、民眾知曉、稽查人員查核;銷售規範將於8月15日正式上路。
台北市副市長張金鶚昨(8)日強調,將會不定期進行預售屋查核,並公布查核結果,針對違規情節重大或累犯也會公布建案名單。至於何時稽查,則無預設時間表,預售屋交易熱絡時就會出手,市場冷清時也不會硬出手「棒打落水狗」。
張金鶚指出,預售屋交易市場熱絡,違規率也高、亂象很多,不過相關規範及罰則卻散在各種法令中,業者易疏忽觸法、市府難以管理、民眾也不了解自己的權益。
因此北市決定整合不動產經紀業管理條例、消費者保護法、公平交易法、建築法、個人資料保護法、行政程序法及政府資訊公開法等七項法規及條例,訂定統一預售屋銷售規範,讓建商及房仲業者明確知道應遵受哪些規範、罰則如何,也讓民眾了解自身權益及查核結果。
他批評,目前罰則根本太輕,對建商不痛不癢,也讓查核單位相當洩氣,未來將視違規情節公布重大違規名單,就是要對業者產生遏阻效果,他並呼籲中央能提高預售屋違規罰則,要讓違規者罰到痛,才有用。
北市地政局副局長潘玉女解釋,預售屋規範主要包含兩大部分,第一是相關規範的整合,涵蓋名詞釋義、建照取得、委託經紀業銷售、預售屋廣告、定型化契約、樣品屋到土地使用分區等面向;第一部分則是查核及罰則,明訂由地政局、法務局及建管處聯合成立查核小組並賦予調查權,同時確立裁罰法源及後續移送單位。
祭出預售屋銷售規範,是否真能加強預售屋控管及查核力道?張金鶚坦言,目前確實只是將既有散落的規範整合起來,市府無法加強罰則,但頒布銷售規範目的在於統一、積極管理,讓查核資訊透明,也讓民眾能夠安心。

囤房稅開徵 調查令萬箭齊發

 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

財長張盛和 其他來源
「囤房稅」開徵,自住房屋大調查萬箭齊發,全台持有四戶以上房屋的多屋族首當其衝。財政部強調,收到輔導函的納稅人,須在60日內回覆,才能享有最多三戶可按1.2%最低房屋稅課稅優惠。
這是立法院6月間修法開徵「囤房稅」後,稅捐機關首次對多屋族進行大規模清查。財政部表示,由於適用輕稅的自住房屋只限三戶,部分房屋將被排除在輕稅範圍,財政部估計囤房稅增收的房屋稅,至少超過2億元。
「囤房稅」指的是針對持有多棟房屋者,財政部課以較重房屋稅的懲罰性稅捐,形同是對「囤房」行為課稅,外界因此俗稱為「囤房稅」。
財政部指出,稅捐機關8月10日前全數寄出總數高達60萬份的調查輔導函,最遲10月中旬前,多屋族須自行擇定符合自住房屋條件的房產座落地,回覆稅捐機關;未在期限內回覆者,名下房屋將被視為非自住房屋,明年5月開徵104年度房屋稅時,一律改按1.5%以上稅率課稅。
房屋稅按使用用途課徵,過去自住與空置、出租供他人做住家使用的房屋,均按1.2%稅率課稅,但今年7月起,持有第四戶以上房屋,即使供做自住,仍要改課1.5%到3.6%不等的「囤房稅」。
台北市議員應曉薇昨(13 )日召開記者會批評說,自住房屋調查與人民稅負輕重權益相關,稅捐機關寄出的調查表卻「不知所云」,讓民眾不知該如何填報。
財政部對此表示,調查輔導函全台一致,主要是就納稅人本人、配偶及未成年子女名下持有的房屋數進行歸戶,只有達四戶以上者,才會收到包含房屋座落地址、持分與房屋現值的調查函;三戶以內者不受影響,不會收到調查輔導函。
收到調查輔導函後,財政部建議,可以依據輔導函列出的房屋評定現值,再比較房產所在縣市的非自住房屋稅率高低,選擇房屋稅負最低的三處房產做為自住房屋,會比較節稅。
自住房屋申請及認定原則

新稅制敲鑼 將掀賣地潮

經濟日報 記者郭及天/台北報導

過去地主出售土地,僅負擔相對低廉的土增稅;兩稅合一、實價新制若上路,特別是早期持有地主所需負擔的稅額將大幅增加。商仲業者預估,兩稅合一政策上路前,可能讓土地供應方釋出意願提高;但以建商為主的買方,可能不願在房屋創價能力被壓縮、毛利有限的情形下買單。
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示,不少重劃區早期持有土地的地主,無論是重劃配回或早期進場,因為取得成本不高,若兩稅合一,土地或建物買賣都適用,新政策上路後,處分前可能面臨高額的稅賦,有些地主趁著房市還有餘溫、價格不錯時,醞釀將土地釋出。
丁玟甄以四年前取得新莊副都心商200坪土地為例說明,現在出售土地獲利約7,000萬元,土增稅約3,300萬元,淨獲利還有3,700萬元,雖然目前實價課稅規劃還不是很明確,若3,700萬元納入所得,還需繳納1,400萬元所得稅,淨獲利僅剩2,300萬元。以往非都市計劃範圍內的工業用地可免徵奢侈稅,受部分投資人喜愛,但在今年度的奢侈稅修法研議中,草案將非都市土地的工業區土地納入課稅範圍,未來短期買賣工業用地需繳奢侈稅,就會影響投資人將資金轉入工業用地的意願。

陸資鑽漏洞搶房 台灣人怒

經濟日報 編譯任中原/綜合外電

台灣對陸資購買房地產雖有限制,但越來越多陸資繞過法規搶購,已激起台灣購屋族的憤怒,其他人士則擔心北京方面正悄悄地擴大對台影響力。
有些台灣民眾覺得馬英九總統主政以來,台灣的房價漲得離譜,並批評政府對陸資持有台灣房地產的管制太鬆。台北市一位40歲的公務員表示,「如果陸客進場,我們將毫無機會。」據房仲業者表示,過去十年來由於陸資湧入,台北房價已上漲近200%。
台灣第一家大陸地產商北京萬通地產,便先在新加坡設立子公司,再於2011年進入台灣。到今年7月止,萬通在台灣擁有的294戶高檔房中,已有四成售予大陸買家。高檔住宅距離台北市中心只有半小時車程,售價在新台幣3,000萬到1億元之間。
北京一位專門做台灣房產的仲介業者表示,今年上半年成交量就翻了一倍,大部分陸客都追買台灣南部的「渡假住宅」。由於大陸人在台灣買房不易,因此能在台灣有房的確是夠「顯擺」的。不過目前時機敏感,一切保持低調。
由於台灣每年只允許出售400戶住宅給大陸人,因此個別陸客來台購屋的人數不多。官方數字顯示,從2002年台灣允許陸資投資房地產以來,陸客只購買160戶住宅,價值23億台幣。但一位專業律師表示,「檯面下的交易至少比檯面上的多出十倍」。
內政部官員表示,政府已經採取措施限制大陸人士不得購置太多住宅,如果大陸人士不依法申辦,政府雖無法阻止,但他們必須對購置的住宅自行承擔可能遭受損失的風險。
但房屋仲介業者表示,法規存有漏洞,讓陸資有機可乘。陸資通常透過台灣的生意夥伴買房,或利用海外投資計畫來掩護。
第一太平戴維斯公司資深經理丁玟甄表示,「大部分陸資都繞經別處,再進入台灣,政府只盯住最後一道門。許多資金都在檯面下運作。」陸資設籍地包括香港、新加坡及英屬維京群島。
業者表示,可行的最佳作法就是規定所有大陸人每年的購屋上限。如此至少能夠避免陸資大舉湧入台灣房市。

兩稅合一/王金平:稅改應全面評估

經濟日報 記者孫偉倫/台北報導

立法院長王金平昨(13)日表示,財政部提出的各種財稅政策,譬如兩稅合一的減半扣抵,若未來還要取消,可說是「天大地大」的事,似未進行整體而全面的評估,因此相關的學者、專家、業者有必要再提出檢討。
王金平說,財政部近來的財稅政策,似乎只著重「好抽稅」、「公平正義」,但鮮少深入探討改變後的後遺症,或可帶來多大的經濟發展效益,要如何才能達到財稅制度的健全,應再進行整體評估。
現行兩稅合一已從股利可完全扣抵所得稅,改為減半扣抵。不過,王金平昨天在接見財經學者與業者時提到,李登輝總統時代為何會推動兩稅合一,有其道理與背景。兩稅合一現在已經取消一半,將來若要全部取消,應好好研究評估。外界解讀,王金平表態反對兩稅分離。

2014年8月9日 星期六

石化氣爆扶助 再增租金補貼

【高雄訊】

高雄石化氣爆災害後,市府開設多項民眾扶助補助措施,今再增列租金補貼項目,民眾因災故致未能返家,而有在外租屋暫居者,市府將提供每戶每月2萬元的租金補貼。

市府都發局表示,因災故停電情形已全數修護,自來水也恢復供應,民眾將可陸續返家。但仍有部分民眾囿於尚需整修房屋或其他因素,暫時無法返回,而有在外租屋居住者(含承租住戶),市府將提供每戶每月2萬元租金補貼,最長3個月,情況特殊者,可再延長補貼時間。

  有需要該項租金補貼的民眾,可持租賃契約影本、戶口名簿或國民身份證影本,向市府都發局住宅發展處申請,窗口聯絡電話為07-3373529或07-3373530。

發布日期:103年8月8日
發布單位:住宅發展處
聯絡人:處長 林廖嘉宏
聯絡電話:07-3368333#2670

2014年8月8日 星期五

社論-房價何時回降?

工商時報【本報訊】
房價何時回降?相信這是國內無殼蝸牛最殷切的期盼,但也是營建業者最不希望發生的事,更是炒房投機客最大的夢魘。房價的飆漲,已經不是單純居住正義的議題,同時因房價炒作導致社會財富與所得分配不均度急遽擴大,影響社會安定與和諧,因而特別值得關切。
首先觀察民國91年以來房價的變動趨勢,依內政部「房價綜合趨勢分數」,可以看出97年第四季爆發金融海嘯時是房價的低谷,分數只有50.05分;次年第一季分數就倍增為114.90分,金融海嘯時敢危機入市者,其短期投資報酬率令人咋舌。自此之後,這個分數再也沒有低於100分,而且在民國99年第四季曾高達131.75分,是這一波段的最高,央行也在該年祭出兩波打房措施;100年第一季立刻大幅回落至107.35分,但隨後漲多跌少,期間雖於100年實施「奢侈稅」以及在101年6月央行推出第三波打房措施,到102年第三季仍達到史上最高的135.20分。自此之後分數逐漸趨降,至103年第一季已降至118.20分,一般認為是政策逐漸發揮效果,另一方面則因這些年來的供給增速太快,市場上已有供過於求的顧慮。
另外,根據媒體引述民間房仲業者的資料,在房市交易量方面,從今年上半年以降買氣走冷,北台灣買氣更是急凍,雖然7月比6月稍為好些,台北市與新北市卻也只小幅增加5%;若和去年相比,台北市量減4.6%,新北市更大縮27.6%。即使是年底即將升格的桃園也熱不起來,和上月相比大幅縮減20.5%之多,顯見市場觀望氣氛濃厚。但在台中以南,台中與高雄的買氣和上月持平,台南增加幅度近2成,市場呈北消南長的情勢;從另一個角度來看,市場上對北台灣都會區房價漲過頭的疑慮,已經逐漸出現。
北台灣都會區房價是否漲過頭?可以從其他數據來觀察。以內政部公佈的「房價所得比」資料來看,全國的房價所得比資料自91年第一季開始編製以來,以91年第二季的4.15倍為最低,而以去年第二季及第三季連續兩季都高達8.95倍為最高;換言之,10年左右全國平均的房價負擔提高了4.80倍。至於首善之區台北市的房價所得比,也是在91年第二季為最低,且其倍數為5.96倍僅較全國平均4.15倍略高,然而到去年第一季則高達15.52倍,10年間增加9.56倍,不但大幅拉開與全國平均數的差距,其增幅更顯示台北市房價飆漲的嚴重。
讓人稍感欣慰的是,無論全國或台北市的房價所得比,都已經從最高點下滑,到今年第一季二者分別降至7.51倍及14.6倍,顯示民眾的房價負擔有減輕的趨勢,從而也讓人進一步聯想房價是否已經回降了?房價所得比的計算是以估算地區(全國或北市)的中位數房價除以家戶年可支配所得中位數,因此房價所得比的降低可能源於前者降低或後者提高,或二者皆降低而前者降幅較大,或二者皆提高而前者升幅較小;因此有關最近幾季房價所得比的下降,只顯示有殼蝸牛的負擔減輕,但不宜據以作為房價回降的證明。
再根據媒體引用房仲業調查及內政部不動產交易實價登錄資料,近3年來北市平均房價從一坪55萬元上升到今年5月的68.4萬元,漲幅約25%;新北市上漲31%;台中、台南、高雄漲幅都在4成以上;桃園高達55%。然而,今年以來各都會區房價漲幅已縮小,台北市今年至今半年僅上漲2.4%,新北7%,高雄則幾已停漲。看來房價所得比的下降顯示的是所得增加的幅度高於房價提升的幅度,而不是房價已經下降。
究竟房價會不會下降?如果會下降,將在何時下降?在前述資料中尚難以判斷,因而眾說紛紜,認為房價短期內會下降者,提出幾個論點。在理論上沿用股市「盤久必跌」的說法,認為房價現階段的小漲已經是強弩之末,買氣不振勢將使現行房價無以為繼;此外,部分建商雖然還陸續推案,卻又有已經完工交屋者,從而將會發生預售屋與新成屋「多殺多」的局面,價格崩跌指日可待,且最近淡水已經出現1字頭(每坪十多萬元)新建案,因此判斷快則年底,慢則明年,房價將明顯下跌。
認為房價還不致在短期內下跌者,所持理由是目前五大行庫的平均房貸年利率仍僅1.96%,利息負擔輕,而且長年期房貸都有寬限期,在明年底以前現有房貸的寬限期大多還沒屆滿,以高財務槓桿炒房者,不致有太大的財務壓力,仍有繼續炒作的時間與空間,因此房價在明年底以前仍有支撐,甚至可以藉著自由經濟示範區、桃園航空城等題材,繼續炒作,預期房價仍有另一波新高可期。
觀諸目前全球資金寬鬆,可預期年底以前利率大幅調漲的機率不高;但是這一波建商推案似乎過於樂觀,北台灣僅存的住宅用地幾乎都推案了,未來仍將回到基本面,屆時恐怕會因供過於求而導致房價下跌。也許如同悲觀者所預料,明年將是房地產價格反轉的時候,且讓我們拭目以待。

購屋優惠貸款 還有3千戶餘額

華視 
內政部營建署推出今年度住宅補貼,購屋者最高可申請二百廿萬元優惠貸款;租屋者每戶每月最高可申請四千元租金補貼;修繕者最高八十萬元優惠貸款,受理申請至八月廿九日截止。
因房價偏高、房市交易轉冷,目前購屋優惠貸款尚有三千名餘額,反而租金補貼申請者比往年踴躍。營建署表示,申請住宅補貼者應符合以下條件,台北市家庭年收入得低於一百卅八萬元、新北市一百零一萬元、台中、高雄、台南各為九十六萬元、九十五萬元、八十萬元,其他縣市為八十七萬元。




雙氣爆 高雄建商度小月

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】
高雄房地產面臨「房稅合一」查稅、以及石化管線意外的「雙氣爆」,買賣成交將明顯下修,建商下半年推案也將同步壓縮,「有的甚至退出市場」,大高雄不動產開發公會理事長卓永富說,只能大家一起度小月。
卓永富指出,許多會員、以及建商友人向公會反應,各地區國稅局最近以行政命令,針對南台灣的地主與建商合建分售的查稅動作,讓許多建商萌生退意。
他表示,建商願意繳稅,但希望是在有合法的租稅法源前提之下,而不是透過行政解釋命令,希望立法院在審議完成房地合一的課稅之後,訂定「日出條款」,供房地產業者遵循,而且,不應該溯及既往,才是真正的租稅、公平正義。
根據了解,南台灣的地主和建商,從去年開始,到今年被「抽中」查稅,進而被軟性告知「需自行申報」,因而繳稅、補稅失血的金額,從1,200萬元到上億元都有,其中,一家建商和地主,補稅加罰款,金額達2.5億元最高。
另一位業者形容,國稅局官員雖然態度溫和,但是,只要被查獲一件,如果不乖乖繳稅,「一次連查5年的資料,沒有人受得了」。
卓永富說,今年第1季以來,大高雄的房地產市場,就已經量縮價穩,買賣雙方出現成交對峙的狀況,但是價格仍維持平穩,未來,如果地主和建商再把稅加到房屋售價上,反映成本,房價要下降的空間,更小了,消費者也無法買到便宜的房子,成為雙輸的局面。
在市場本就欠佳的情況之下,地主和建商被查稅,再碰到高雄石化氣爆災難事件,使得買氣受挫,卓永富坦言,面對「查稅」和「石化」的雙氣爆,下半年的高雄房地產市場,要推案的人,一定愈來愈少,「現在拿到建築執照的人,也盡量想辦法拖延」。


自備款不足 買不如租

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
根據台灣智庫調查,針對未來計畫買房地準首購族,平均購買想總價落在784萬元左右。房仲業者表示,以此一總價要在雙北市買到25坪以上房子並不易尋,因此,若找不到生活機能佳房子,倒不如先租屋,好好存錢,等日後再說,況且政府還有補貼租金。
為了解首購族購屋狀況,台灣房屋智庫自7月8日7月25日進行「首購族購屋術」網路問卷調查,發現有46%首購族平均只能購買總價帶在500萬元以下房,除25%全由自己購買,有56%都得靠父母長輩幫忙。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,針對未來計畫買房地準首購族,擬購買平均總價也只落在784萬元左右。
但784萬元想要在北市買到「大」房子並不易,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出 ,以800萬元電梯兩房來看,雙北以新北較有機會,如板橋浮洲、土城、樹林、汐止、新店安坑以及淡水林口等地的大樓;北市的中山 ,信義 ,文山等有些套房也可以找到總價800萬元以下的房子。
今年以來在買氣萎縮下,賣方議價似有擴大趨勢,不少個案甚至回到去年價格,顯見房價下行趨勢已現,值得想買房的民眾細細尋。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,總價700∼800萬元房,在北市市中心恐難找到符合首購族合意的房子,因為總價700∼800萬元房不是屋齡老就是生活機能較差,不然就是坪數小,因此到新北市找房,選擇性會比較多。
黃舒衛說,首購族在買房之前,除了考慮到總價,還是要先好好先評估日後貸款問題,以貸款600萬元為例,過了寬限期之後,每個月房貸支出(本金加利息)就要3萬多元。
他指出,如果貸款支出已經超出家庭總收入過高的話,建議倒不如以租代買,先好好存錢再說,如才也不會給自己太大的壓力,況且目前內政部針對符合條件者還有租金補貼;若還是決定買房的話,建議一定要買生活機能佳,因為日後想換房,較易脫手。

奢侈稅協議買方付 稅繳更多

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部中區國稅局表示,在買賣房地產的個案中,賣方為轉嫁奢侈稅,常要求買方支付奢侈稅,但這種作法將墊高奢侈稅,依據國稅局試算個案,兩者稅款相差超過百萬元,反而划不來。
自奢侈稅開徵以來,坊間流傳各種不當規避稅負的手法,包括預告登記產權、假贈與真買賣、假信託、買後回租或找人頭戶,也有賣方將腦筋直接動到買方身上,要求買方負擔其應繳的稅款,藉以轉嫁奢侈稅。
國稅局官員說,這些不當規避稅負的手法大多有隱憂,而且風險也很大,加上各區國稅局目前都已積極查核不動產移轉案件,因此要能有效規避奢侈稅已不太容易。
針對買方支付奢侈稅稅款,國稅局官員指出,奢侈稅的計算是以「銷售價格」作為稅基,包括銷售不動產、貨物及勞務時所收取的全部代價,如果買方替賣方支付了奢侈稅,也算是賣方收取代價的一部分,將被列入交易案件的銷售價格來計算應納稅額。
舉例來說,許君在100年7月19日取得土地並完成移轉登記,同年10月12日訂定銷售契約,以5,000萬元的價格出售;由於許君持有土地未滿1年即出售,依法要課奢侈稅750萬元(售價5,000萬*稅率15%=750萬元),並協議由買方支付。
不過,此交易案在申報奢侈稅時,許君卻被國稅局剔除補稅,理由在於奢侈稅若由買方支付,依照特銷稅條例規定,仍應屬賣方收取價金的一部分,必須計入銷售價格再計算奢侈稅的應納稅額,因此銷售價格提高至5,750萬元,應納的奢侈稅也墊高至862萬5,000元。
國稅局強調,只要是由買方支付或補貼賣方所應繳納之特銷稅款,均屬買賣對價之一部分,應依規定計入銷售價格課徵奢侈稅,近期買賣不動產的民眾若有上述情況,只要向稅捐機關自動補報繳所漏稅款,將可適用免罰。

2014年8月4日 星期一

氣爆恐慌?住家旁鄰瓦斯儲氣槽 房價打8折

高雄氣爆事件也引發了住宅安全話題,在台北有瓦斯公司設立瓦斯儲存槽的地點,就位在內湖住宅區裡面,潛藏安全疑慮,連帶影響成交價只有市價的8折,除了瓦斯槽,包含加油站也是嫌惡設施,鄰近加油站第一排的房價,往往比市價便宜一成。
在內湖巷弄裡,一邊是住宅區、一邊是瓦斯儲氣槽,也因為這麼近的關係,讓這邊的房價打了八折價,綠色圓球狀就是瓦斯公司,六個天然氣儲存槽相差不到一公里,緊鄰住宅區,難免令人心驚驚,附近居民:「有一點擔心,可是心裡想,可能也許是他們安全會做得很好。」附近居民:「不會怎麼樣,你不要到它那裏去就好了。」20多年前就設址,看準山坡附近沒住宅,沒想到房子越蓋越多,民眾擔心是隱形炸彈,連帶成交價也拖低,4月一筆最新實價,每坪53萬多,比一般內湖行情70萬左右便宜2成多,房仲:「現在的均價,如果把車位拆開的話大概是一坪70萬上下,所以明顯是看到數字上是有些影響。」房地產專家Sway:「瓦斯槽至少會造成交易停滯,因為我以前賣過那個房子,那我當然是說,客人只要看到有那個瓦斯槽,其實就會心生畏懼地離開了。」除了天然氣槽標的明顯,但多數管線都藏在看不到的地方。
住宅區旁邊的綠地公園,其實在橋下也藏有天然氣管線,還有加油站周遭宅也被多數民眾認為是嫌惡設施,房地產專家Sway:「如果你在家裡要抽菸,看到旁邊有加油站你會擔心,它會爆炸怎樣,所以當然這本來就是個嫌惡設施。」以內湖區靠近加油站周遭的房價來看,第一排每坪63萬起跳、第二排後面回到均價,每坪70萬到80萬,價差大約1成,房仲:「觀感就會造成一些買賣意願,那房價確實是有一些實質上的影響。」房價比行情低必有端倪,魔鬼藏在細節裡,在買房之前也成為考慮指標。

炒地皮賺27億 沒課到稅?

記者鄭琪芳/特稿
財政部決推動「房地合一實價課稅」,除了打炒房、抑制房價之外,背後還有一段小故事。據了解,財政部長張盛和有一位朋友,在桃園炒作土地大賺了二十七億元,還跟張嗆聲:「我賺了二十七億,你們也課不到稅。」這段談話加強了張盛和推動房地合一實價課稅的決心,希望改善炒作房地獲暴利卻課不到稅的不公現象。
張盛和表示,近來桃園的土地漲很多,確實有人跟他說賣地賺了二十七億元,他沒有去查證是真是假,但所謂「沒被課到稅」應不全然是事實,應該還是有課到土增稅,只是現行土地交易所得免稅,所以沒有課到所得稅。
現行不動產稅制採「房地分離」課稅,個人出售房地僅房屋部分須計算財產交易所得課徵綜所稅,土地交易所得則可免稅,而是另課土增稅。但土增稅以公告現值計算漲價數額,而公告現值與市價脫節且一年才調整一次,若是一年內買賣根本課不到稅,二、三年內的短期買賣,課到的土增稅也有限。
另外,由於房地未合併課稅,實務上建設公司可透過操縱房地價格比例,提高土地售價,壓低房屋售價並提高建屋成本費用,以規避房屋交易所得稅,導致炒房獲取的暴利與課到的稅往往不成比例。
近幾年國內房價飆漲,高房價成為民怨之首,除了低利率環境之外,炒房的資本利得稅偏低也是主因;而相較於易傷及無辜的奢侈稅,房地合一實價課稅才是釜底抽薪之道,財政部若能落實此政策,不僅可以改寫稅史,張盛和也不會再被既得利益者嗆聲了!

買國外不動產 內政部籲停看聽

(中央社記者謝佳珍台北4日電)
內政部今天呼籲房仲業推國外不動產銷售與廣告,應遵循國內相關法令規定;民眾購買前也應停、看、聽,避免消費糾紛。
內政部上午發布新聞稿說,國內房仲業多數跨足銷售日本、馬來西亞、美加、澳洲、柬埔寨和新加坡等地不動產,在國內致力於房地產價格平穩的同時,已經引起部分消費者的關注。
內政部呼籲房仲業者,銷售國外不動產應先確實了解當地不動產的特性、相關法令等,以提供國內消費者周延完整的資訊,提升專業形象。
內政部並呼籲民眾購買海外不動產前,除考量不動產出租投報率高低外,應向房仲業確認取得不動產產權性質、取得期間、相關稅費負擔、持有期間及轉售稅賦等是否符合個人投資需求,以及跨國糾紛處理協助等環節,作好個人風險評估後,再決定是否跨足海外不動產投資。

北市仁愛路每坪僅24萬?實價背後「以房換股」

記者徐義平/專題報導
根據內政部實價網資訊,北市仁愛路二段上的「福記大樓」,4月一口氣交易五層樓,但竟出現每坪僅約24.22萬元破盤價?根據實價網備註資料,該筆揭露資訊,其實是屋主拿房屋價值抵繳公司增資,揭露交易價格可能是扣抵後剩餘的房屋價值,業者指出,該案也是少見的「以房換股」的交易案。
關係人交易價格失真
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,以房換股方式在業界頗為少見,除價格認定必須委由估價師,手續較為麻煩外,未來萬一房價下跌可能也會成為損失,不過以揭露單價僅有24萬元的狀況來看,推估可能是扣抵後的剩餘價值,此也意味著即便房價下跌,基本上公司也不至於吃虧。
根據實價網揭露資訊,該筆交易案是今年4月交易,交易樓層為3-5樓及15-16樓等共五個樓層,交易坪數約1073.33坪,揭露總價約2.6億元,拆算每坪揭露價格約24.22萬元,對照地籍資料,該交易案其實正是仁愛路二段上福記大樓的部分樓層,屋齡約26年,買家是福日實業,賣家則是廖姓自然人。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,福記大樓屬於北市中正區門牌,附近住宅以電梯產品為主,每坪行情約百萬元,若遇到單價低於平均值七成的交易紀錄,便要留心打聽屋況或產權的部分是否有特殊狀況,或者查詢實價揭露的附註,排除特殊交易才能獲得具有參考價值的資訊。

房地合一課稅 優惠方案喬不定

〔自由時報記者鄭琪芳/台北報導〕
財政部初訂八月十九日召開第二場「房地合一」座談會,邀請業界及稅改、房改聯盟等團體與會。財政部官員表示,房地合一實價課稅是既定政策,目前比較大的爭議在於優惠方案,包括僅有一戶自用住宅是否免稅、長期持有的優惠範圍、假農舍問題如何處理等。
財政部七月下旬舉辦第一場房地合一座談會,學者對於自用住宅、長期持有及農地農舍享有優惠達成共識,但對於僅有一戶自用住宅完全免稅,絕大多數不贊成,因為現行房屋交易所得仍要課稅,未來若一戶自用住宅免稅,等同於減稅,且容易形成租稅漏洞。
一戶免稅仍有爭議
事實上,房地合一課稅初步方案公布後,不少民眾就打電話到財政部質疑「圖利富人」。有民眾反映,鄉下地區的房子幾乎不會漲,賣屋難有獲利、甚至還有損失,在都會區買賣房屋才會有獲利,因此,「一戶免稅」只是圖利富人,對多數中南部民眾沒有實質好處。
不過,財政部長張盛和認為,目前自用住宅二年內重購可以退稅,等於不用繳稅,而僅有一戶自用住宅者,絕大多數賣屋後都會再買回來,等於不用繳稅。據了解,由於國內有殼族七成以上名下僅有一戶,財政部目前仍傾向「一戶免稅」,希望爭取多數民眾支持。
此外,長期持有優惠範圍也尚未敲定,財政部官員表示,雖然政策上鼓勵長期持有,但因現行房地持有稅偏低,加上各種減免優惠,有些地區長期養地根本不需要什麼成本,一脫手卻獲利驚人,若長期持有免稅或過度優惠,也不盡公平。
至於農地農舍,財政部官員指出,現行農地買賣免土增稅,因此未來農地農舍擬排除課稅,但如何避免假農舍規避稅負,須進一步研議。
另外對於房地合一採分離課稅或併入綜合所得總額,外界意見紛歧。據了解,財政部傾向將房地交易所得併入綜合所得總額課稅,較符合租稅公平,但綜所稅最高稅率達四十五%,如何降低反彈力道,將是財政部面對的難題。