房地產致富的十大秘笈

【文．胡偉良】

(1)瞭解房產知識

在買房前，一定要瞭解一些房產的基本知識，對房市要有一個大概的瞭解，做到心中有數，避免自己在購房時被銷售人員哄騙。其次，也要隨時去掌握一些房產的政策與動態，避免因認知錯誤而給自己帶來麻煩。

(2)注意房屋的結構安全性

不同時期建築完成的建築物都必須符合該時期的建築法規要求，施工嚴謹的建築物其品質安全度至少能符合法規要求，會比規範要求的略優，但仍有侷限性，至於施工不夠嚴謹的，那就更糟了。

(3)城市的選擇

筆者一直堅持的觀點是，只有一定規模的城市才有真正的房地產投資價值。大城市的房產不僅有居住需求，還有金融、身分的需求，當然也有生活機能、城市紅利等實實在在的需求。長期看來，只有人口持續且保持一定幅度流入的城市，其房地產才有較大增長潛力。這也說明了台北市的房價為什麼始終保持領先。

除此之外，也要多研究城市規劃，找城市重點發展的區域。像是副都市中心、科技園區這類可以帶來就業機會的城市建設計畫。

(4)區域(地段)的選擇

選擇對了一個城市，成功機率就可以達到七○％以上。但是還有功課要做，就是城市內部區域(地段)的選擇。筆者的建議是，儘量避免破舊的老區，選擇新發展的城區，特別是城郊結合的新區，以十年前房屋選擇為例，避開萬華、大同(破舊的老區)，選擇信義(新發展的城區)、內湖(城郊結合的新區)就是正確選擇。

至於現在怎麼選擇？則要注意政府的中長期規劃走向，其目的是再造經濟增長點，帶動全市發展。

(5)面積(坪數)選擇

投資型房產，購買面積(坪數)不能過大，實力強寧願多買幾間。因為房子是用來住的，接手的人一般是剛性需求。一個城市的房子，每到一個總價帶都會面臨一定瓶頸期，成交量會顯著減少。

至於買多大面積(坪數)，大致的原則是，房價越高的區域，購買面積越小，20至30坪最適合出手，最好不要超過五十坪。

(6)建商品牌、信譽的選擇

這裡品牌指的是建商品牌和物業管理品牌。這兩個品牌都會有溢價(Premium)，也是房子保值增值的利器。相信買過房的朋友都知道，許多換房的原因之一也是因為物業服務差的因素。

有品牌、信譽的建商一般在房屋營建品質、庭園景觀、生活配套等都做得相對較好，一般也會引入口碑較好的物業公司來管理，對社區環境、秩序、品質的維護較有保障。這類房子在轉手的時候，價格比周邊普通社區高20～30％都很正常，且容易轉手。

(7)選擇好的房型(格局)

戶型好壞直接影響到將來的居住舒適度，差的戶型不僅浪費空間面積，居住起來也十分不便。選擇格局方正的，這樣的房子也可以透過裝修設計，把格局方正的優勢最大限度釋放出來。尤其當今房價這麼貴，格局方正的房子，才能把每一寸空間都充分利用。

(8)慎選鄰居

千金買房，萬金買鄰。不管你花多少錢買的房，決定你生活品質的人是你的鄰居，尤其是住在你樓上的那位，所以買房前宜先留意一下社區住戶的背景。

(9)善用槓桿

房子是這個社會上唯一一個可以三十年分期付款買的東西，這是制度給購屋者的福利，要珍惜，不珍惜就等於被別人占了便宜，付款的期限愈長，每個月還貸款的壓力也愈小，更何況通貨膨脹率經常是高過房貸利息的，所以不要怕付利息。

(10)把握購房時機

當房市處於下行階段的時候，此時市場風險低，泡沫少，反而更安全。要抱持買入之後未來房價要上漲的想法去買房。

財富增長的路上，一步落後，後面步步都會落後，差距只會越拉越大。

防堵回流資金湧入住宅市場 仍需配套

【文/住展房屋網】根據觀察近期新進推案紛紛再度拉高開價，其中原因除了買氣回升，讓建商對未來市場更加樂觀外，另一近因則是再度浮現台商回流潮；尤其經濟部剛搬出的新春拼經濟四大菜，其一也是鼓勵台商返鄉投資。

然於此同時，外界也開始擔心，是否會重演99年遺贈稅率調降後，資金湧進住宅房市、快速堆高房價，進而引發高民怨的情事；畢竟當時調降遺贈稅率的馬政府，也口口聲聲說海外台商華人資金回流將會進行實體投資，但結果卻完全不是這麼回事。

面對這波台商返鄉及資金回流，確實已有不少業者高度期待；不過也有部分業者的態度相對保留，認為一切還需再觀察。最近推案及銷售都相當積極的璞園建築張嘉生總經理就分析指出，99年那一波純粹是稅率調降、促使熱錢流回台灣，而且當時台商的確也是口袋滿滿。

相較之下，這波回流固然也帶回可關資金，但很大目的是把生產線拉回台灣，尤其這幾年台商在對岸經營狀況也大不如前。所以目前較能預見的，會是工業區土地或商辦場辦相關產品需求大增，價格也有很大機會拉高，但住宅房市是否再度掀起資金行情、價格上漲，則仍需觀察。

不過張嘉生也提醒，99年那波資金回流，最後會大舉流入住宅房市，主要還是當時根本沒有合適的投資管道，這些資金最後當然是選擇相對穩定保值的住宅不動產。因此這波鼓勵台商回流，政府方面相關配套絕不可少，如此才能避免過多資金再度流入住宅市場。

畢竟房價波動過大，對類似璞園這類以主攻都會區合建或都更的開發商來說，其實不見得是好事；原因在於，要是資金行情再度上演、讓房價在度大幅走揚，甚至飆漲，則地主肯定預期更多、索求更大，這樣下來反而更難整合。

無可否認，台商返鄉幾乎已成定局；如果執政黨想要避免重蹈前朝政府覆轍、進一步失去民心，就應該盡快提出引導回流資金投資實體產業的具體辦法，甚至還要配合相關管制措施，否則基於有土斯有財觀念的根深蒂固，仍無法百分之百保證，這波台商回流資金，不會再度流入住宅市場、堆高價格。 

房東注意！高市首創要求出租前裝住警器 最高罰3萬

聯合報 記者劉星君╱即時報導

去年5月高市鼓山區發生出租雅房火警造成3死，高市府消防局有鑒於國內發生多起住宅火災造成重大傷亡情況，今年1月24日公告修正「高雄市火災預防自治條例」，首創全國強制要求房東（即管理權人）應於住宅場所出租前設置「住宅用火災警報器」，強化此類型場所火災初期預警能力，保障租屋族居住安全，若出租前未安裝住警器，最高可開罰3萬元罰鍰。

高市消防局火災預防科統計，近年來火災資料，建築物火災以一般住宅火災為主，肇因於民眾不當用火、用電習慣，居家堆置過多雜物及使用易燃材料裝修進而擴大火勢等複合因素造成，影響民眾生命財產安全。

火災預防科指出，夜晚睡覺時，民眾警覺性與反應力較低，往往較晚發現火災，以致於來不及應變或避難逃生，造成人員傷亡，裝設「住宅用火災警報器」可提早預警火災發生，提早應變與避難逃生，降低火災傷亡。

火災預防科說，美國從1970年推動設置住警器的經驗顯示，裝設「住宅用火災警報器」可有效降低50%火災死亡率，保護人命安全有重大功效。

高市消防局此次修正「高雄市火災預防自治條例」，強制要求房東應在出租前設置「住宅用火災警報器」，並在租賃期間維護。若沒有設置，根據高雄市火災預防自治條例第11條，處6千元以上3萬元以下罰鍰，並命期限改善；屆期仍不改善者，得按次處罰至改善為止。

高雄市消防局火災預防科表示，依法要求強化租賃住宅場所的火災預警能力；同時呼籲高雄市租屋族群若發現房東沒有裝設「住宅用火災警報器」可要求房東依法設置或撥打119向消防局反應，消防局將派員前往稽查。