2014年7月24日 星期四

國稅局大查稅 鎖定不動產

中國時報【吳泓勳╱台北報導】
國稅局展開下半年大查稅。國稅局官員表示,所得稅申報完「比較有手騰出來」,下半年可以對逃漏稅加強追稅力道。據國稅局規畫,追稅大戶主要仍鎖定不動產項目,包含黃金店面、合建分售、人頭交易等可疑案件,嚴查明顯不正常的店面收入;另外對醫美、植牙業者與大賺陸客觀光財業者的營業稅、所得稅等,查稅力道也不會放鬆。
五區國稅局在每年初,都會擬定當年度的重點查稅項目,北區國稅局官員指出,今年查稅重點主要分為三塊,不動產交易的各種逃漏稅手法仍是重點查稅項目。
官員指出,各區國稅局都會對轄區內可疑案件選案查核。舉例來說,常看到地主與建商採「合建分售」方式合作,但實際上,有些建商是跟熟悉的地主甚至是人頭地主講好,規避實際上是建商自地自建的收入稅負。
人頭地主賣土地也會被視同營業行為,有獲利的話,也會按照股東個人營利所得,課徵綜合所得稅。對個人售屋達6戶以上的買賣紀錄,稽徵機關也會檢視有沒有登記為營業單位,以免逃漏營業稅。
另外對黃金店面,國稅局高層也說,目前會蒐集轄區內精華地區的店面資料,跟過去的租金均價比對,也會參考附近商辦的租金價格,如果申報來的收入有明顯落差就會追查。
除了不動產之外,國稅局官員指出,今年醫美、植牙業者也上榜,因為平常追查不容易,很容易出現不誠實開發票問題。這部分將透過追蹤植牙器材、醫美材料的進出貨來比對「例如進貨100顆假牙,為什麼只申報50顆假牙的製造紀錄,就明顯有問題」。
此外,陸客觀光潮也衍生國內對陸客團一條龍的經營手法,國稅局也會用派員駐點,針對著名的精品店、遊覽車、飯店餐廳等店家,「眼睜睜」看著有沒有乖乖開發票,杜絕逃漏營業稅與營所稅。


廣建社會住宅 勝過每月租金補貼

【住展房屋網/台北報導】近月以來,雙北市市長候選人紛紛提出住宅政策,這類政策可概分為兩大類:一種是每月房租租金補貼,另一種則是興建大量的社會住宅。住展企研室認為,若站在長久循環利用的角度來看,廣建社會住宅政策較為可行,長期成本更低,也有利於住宅政策的健全化。 

若是發給租屋族每月租金補貼,以台北市來說,每戶補貼5千元、共17萬戶租屋族來算,每年至少要花100億元以上。假設補貼對象是全體、無差別式補貼,恐怕會再衍生一個問題,就是作假浮報租賃契約,以詐領補貼,最後補貼金額可能還會往上墊高。 

此外,租金補貼還有一個盲點,便是仍有許多房東不願讓租屋族申請補貼,因為一旦租客申請補貼,房東就難逃被查稅;所以有不少房東寧願不租,也不願意讓租客申請補貼。如果這類情事不解決,許多有需求的弱勢租屋族,反而無法受惠而乾瞪眼。 

全面發送租金補貼的另一弊病,是租屋族會變多、公部門租金預算會倍增,並推升租金水準。但最重要的是,每年發出去的租金補貼,循環利用可能性等於零,等同於打水漂。 

但廣建社會住宅則不同,雖然蓋5萬戶估計要花一千億,乍看之下比每年租金補貼支出多了十倍,但十年後,社會住宅仍可繼續出租、重覆利用,除了支出修繕與管理的花費,土地與房子仍屬於市府;相對的,全面補助租金,實施十年後同樣花一千億,但一千億全跑進「包租公」、「包租婆」口袋裡,完全有去無回。 

若再把時間拉長到二十年,社會住宅還是可出租,成本仍是一千億,至於維修與物管費用,可從收取的租金中扣除,應該不會增加多少維護成本;但租金補貼則不同,二十年下來要花掉二千億,兩相比較,勝負立判。 

住展企研室指出,社會住宅起源於西歐,現已廣被全球各國所接受並實施,就連亞洲地區的日本、韓國都已大量興建。社會住宅的優點,是提供低廉的租金,給弱勢租屋族承租,且可以重覆循環利用,長年下來,政府所花費的成本絕對比補貼租金還低。 

然而,社會住宅並非沒有缺點,最大的癥結就在於「物業管理」與「回收機制」。所幸,現在台北市政府曾到歐洲考察社會住宅,將管理模式套用在現有的公營住宅中,成效相當不錯,尚不至於變成大眾所擔憂的「貧民窟」或治安問題。 

至於回收機制,住展企研室建議,在社會住宅上路前,必須立法、並建制一套標準流程,以防有民眾以弱勢為藉口成為「屋霸」,占據租屋不還,例如香港就規定公租屋限租5年,5年一到就必須搬離,讓候租的弱勢民眾有機會入住,而這或許是我國該考量的方向之一。


台灣人太好騙?四年住宅政策原地踏步

【住展房屋網/台北報導】自從各陣營確定台北市長人選以來,候選人各自提出居住正義、住宅政策爭取選民認同;想當然爾,候選人當然各自吹捧自己的理念,反指其他人政策不切實際。在關注政見之餘,我們更該省思的是,自99年五都大選各方陣營提出社會住宅政策以來,幾乎沒有實績,以致於四年後類似政策又被提為政見。 

住展企研室指出,99年五都首次改選市長,當時台北市長候選人郝龍斌就已提出社會住宅方案,誇口說要以蓋4,5000戶社會住宅為目標,以降低市民居住負擔。結果過了四年後,無黨籍市長候選人柯文哲又提出大同小異的政策,唯社會住宅興建數量提高到5萬戶。 

我們想問的是,這四年台北市居住政策改變了什麼?居住政策又實現了什麼?為什麼四年來社會住宅政見幾乎停滯,以致於四年後,興建社會住宅又成了眾所矚目的政見? 

這一切的其中關鍵,當然是現任市長郝龍斌社會住宅政見跳票所導致;但弔詭的是,您幾乎聽不到檢討社會住宅政見跳票的聲音,而媒體的檢視的焦點卻放在市長候選人的政見上,難道是台灣人太健忘?還是太好騙? 

事實上,不光是郝市長的社會住宅政見跳票,就連馬總統與江揆的社會住宅承諾也從未實現。在99年當年,馬總統在接見社會住宅推動聯盟時,立刻承諾要在大台北廣建社會住宅,並要求行政院長江宜樺研議興建;江宜樺當年召開跨部會會議,提出數塊國有地興建社會住宅方案,也承諾會儘速興建。 

可四年過去了,中央的社會住宅是零,台北市的社會住宅也趨近於零;奇特的是,這些當年信誓旦旦的承諾,四年來一事無成,卻少有媒體關注、討論,亦少有民眾感到憤慨,官員自然是高枕無憂。 

或許,民眾不憤慨的原因,是對於政治感到失望與無奈,才會對跳票的政見無感。然而,就在這種無感的氛圍中,台灣的住宅政策別說完全趕不上歐、美,就連對岸的中國大陸、香港住宅政策都已經比台灣周延,情勢如此,又該怪誰呢?

打到痛處!金管會打房命中要害 

【住展房屋網/台北報導】繼財政部、央行之後,金管會再宣布打房新措施,除限制每人自用住宅貸款「一生一次」,並提高銀行方非自用住宅貸款的風險係數。住展企研室認為,金管會此次打房措施,比財政部與央行來得重,也確實打到要害。 

據金管會表示,未來銀行承貸時,名下無自用住宅、且第一次申請自用住宅貸款者,才能適用45%的風險權數;金管會也將修正行政規定,更嚴格定義「第2戶房貸」的範疇,未來只要是銀行列為「第2戶房貸」的放款,以及修繕裝潢貸款,風險權數都將以100%計算。 

住展企研室指出,過去公股行庫配合央行打房政策,緊縮房貸業務量,並提縮減房貸成數、提高房貸利率,然而公股行庫受限,民間金融機構卻樂得撿拾這塊大餅,投資者仍然容易借到錢,因此打房效果相當有限。 

但金管會做法卻直接切入要害,要求使用自用住宅貸款者,只限「一生一次」,投資人沒辦法像過去一樣,用人頭戶來重覆申請自用住宅優惠貸款;即使要收買沒買過房子的人頭戶,不僅相對不易,而價格可能更貴。 

其次,金管會要求銀行若核准非自用住宅房貸、修繕等類貸款,風險權數一律上調至100%,意謂著銀行只要貸出一千萬,就要全額提列一千萬;這麼一來,銀行貸款給投資客的意願就會下降,即使願意放貸給投資客,在放貸成本大幅拉升的情況下,房貸利率必然會提高,投資客的買房成本就會隨之上升。 

金管會所公布的新措施,涵蓋公股與民營金融機構,直接堵住資金源頭,殺傷力比央行管制措施來得大,未來投資客取得資金相對不易,投資氣焰應會明顯減少。 

然而,隸屬於農金局管轄的農、漁會信用部,金管會是鞭長莫及,若農金局不跟進,未來投資客轉向農、漁會信用部申貸的比例會越來越高,這點值得官員提先戒備。

自建屋出售 免課奢侈稅

經濟日報 記者/吳佳蓉

民眾購地後自行建屋再出售,即使持有時間未滿二年,只要是首次移轉,即符合免課徵特銷稅條件;但依規定銷售時須辦理營業登記,並繳納營業稅及營所稅,若未辦理,除須補稅,最高可處五倍以下罰鍰。
高雄國稅局鳳山分局近日來接到來電民眾訊問,個人購買土地後在上面興建房屋,並於房屋蓋好後出售,但銷售時持有土地時間未滿二年,這樣是不是得繳納特種貨物及勞務稅。
鳳山分局解釋,以自有土地興建房屋,房屋建成後第一次向地政機關辦理移轉登記,屬於特銷稅的免稅範圍;但之後若再以自有土地建屋銷售,只要時間未滿二年,就得繳納特銷稅。
但鳳山分局強調,依據財政部函釋規定,民眾只要買入土地自行建屋,售出時就一定得辦理營業登記,並繳納營業稅及營所稅;唯一例外情形只有,民眾拆除改建持有一年以上自住房屋,出售時可免辦營業登記,而是就其售屋所得申報綜所稅。
若未依規定於售屋時辦理營業登記,除將遭稅局就銷售價格補5%營業稅,也將被處最高五倍以下罰鍰。

2014年7月18日 星期五

囤屋稅怎麼省?四戶以上 挑貴的當自住 僅課1.2%



東森新聞
有4戶以上的多屋族要注意了! 財政部賦稅署在近期,對4戶以上的囤屋族寄出自住屋明細表,簡單來說,就是民眾可以自行決定,其中哪3戶房屋適用自住屋優惠稅率1.2%。估計有13.8萬人受影響,要怎麼做最省,來看我們分析報導。
多屋族看過來,現在財政部發出這張通知書,教你如何節稅。這張就叫「住家用房屋明細回覆單」,財政部在8月中前陸續寄到多屋族手上,怎麼省很簡單。房仲業者陳泰源:「房價最便宜的那一個,你就不要把它設為自用,你就調高它的稅率到3倍都無所謂,因為他是最便宜的。」
簡單來說,你在台北有4戶房,分別在大安、信義、萬華、文山,只要把前3貴列成自住,就還是課最低稅率1.2%,第4戶文山區房才需課2.4%的非自住稅率。
省稅還有第二招,假設你的房子分佈在不同縣市,台北有3戶、桃園有1戶,只要把台北房通通列為自住,那你的非自住稅率就以桃園1.5%來算,比台北2.4%起跳還低。
估計全台70萬棟房13.8萬人會收到通知單,但如果沒在2個月期限內填完,回函給稅捐機關,一律從高課稅最高課到3.6%。不過節稅原則通通要符合「自住標準」,像是不能出租、必須有子女、配偶實際居住事實,否則一旦被抓到將補稅帶罰,因小失大。

建商出招 不滿意原價買回

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
全台灣最大的房地產集團寶佳機構,在房市爆量搶錢的市況中開出第一槍!寶佳「佳泰世界城」祭出「不滿意保證原價買回」、以每坪18.8萬元的超低價攻勢吸客,創下金融海嘯之後的首例,震撼市場。
寶佳機構旗下的佳泰建設,最近在桃園青埔推出「佳泰世界城」一案,在青埔一片觀望氣氛、個案廝殺之際,祭出「不滿意保證原價買回」;四樓廣告戶更祭出「限時特惠專案」每坪壓到18.8萬元,較開價平均每坪23∼25萬元便宜許多,可望殺出重圍。
「佳泰世界城」現場專案表示,目前每周來人組數維持在20幾組,最高還到30~40組,雖然每坪18.8萬元是四樓廣告戶價格,但是此專案的重點是「原價買回」;因為寶佳機構認為年底選舉後的2015年買氣會恢復,加上機場捷運遲早通車、桃園Outlet也會在明年開幕營運,桃園許多潛力和優勢,實現只是早晚問題,因此寶佳有信心桃園房價後市。
寶佳「佳泰世界城」也是繼2008年皇翔建設林森北路「皇翔RICH」在房市一片冷清中,破天荒推出「原價買回」專案之後,首見的「原價買回」手法。
在房價看回不回、政策打房不鬆手之際,建商和代銷的促銷新案,手法又有翻新。除寶佳外,桃園有些業者甚至祭出「直銷」手法,銷售人員直接到菜市場尋找菜籃族攬客,帶進接待中心來賞屋;有些業者則拉高表價、再讓客戶殺價到爽;也有業者提供結構工程零付款。
淡江大學教授莊孟翰分析,上述窮則變、變則通的促銷手法,也顯示房市買氣面臨強弩之末,尤其部分賣壓較沈重的區域市場。不過,這也表示,建商敢祭出「不滿意保證原價買回」的特惠專案,主要也是看多後市心態濃厚。
至於房價是否在賣壓提高之際,面臨鬆動?住展雜誌主編施詢傑表示,寸土寸金的台北市未必,但局部供給量大區域、或銷售期拉長的舊案,就有可能房價鬆動或明升暗降。

打擊囤房 自用住宅貸款認定趨嚴

〔自由時報記者王孟倫/台北報導〕
金管會昨表示,現行的「自用住宅」貸款採取「一人一宅」,適用45%的風險權數,若第2間的貸款風險權數為100%;金管會強調,為強化控管自用住宅貸款認定程序,昨修正相關規定措施,除了現有財產總歸戶外,貸款銀行還需加上聯徵中心資料查詢。
「自用住宅貸款」係指具有完全行為能力之本國人,目前在國內確無自用住宅,為購置自住使用之住宅所為之貸款。
金管會銀行局副局長邱淑貞表示,依「銀行自有資本與風險性資產計算方法說明及表格」規定,借款人以購置住宅或房屋裝修為目的之住宅擔保貸款,自用住宅貸款適用45%風險權數,若非自用住宅貸款則適用100%風險權數。對銀行來說,風險權數愈高,要增提的準備金壓力就愈大。
邱淑貞表示,過去自用住宅貸款以「一人一宅」為原則,銀行過去僅以稅捐機關之財產總歸戶資料,進行認定,未來新修正規定,還必須加入聯徵中心查詢資料,為強化認定程序。
換言之,若財產總歸戶資料顯示借款人名下已有房屋,新承作之住宅貸款應適用100%風險權數,以達到跨行之勾稽確認。
不過,邱淑貞也指出,如果借款人能出具、已有之房屋並非自住使用之證明,且經銀行查詢聯徵中心資料顯示借款人名下無自用住宅貸款,這時候,新承作之「住宅貸款」始能適用45%風險權數!
根據金管會最新統計,2011年度不動產貸款集中度偏高之控管銀行,共計17家,但今年已經下降為7家;今年5月底,上述17家控管銀行不動產貸款餘額(購置住宅加計修繕貸款及建築貸款),已較2010年底減少1429億元。

政策利率選舉 房市 3變數

(中央社記者韋樞台北17日電)
在政府不斷打房下,住展雜誌統計,今年上半年北台灣房市爆出新台幣6000億元的推案量;分析原因主要和打房政策、年底選舉膠著、擔心利率下半年走揚有關。
住展雜誌統計,今年上半年北台灣累計推案量達5915.39億元,逼近6000億元大量,較去年同期減少621.3億元,降幅約9.5%;若與100、101年同期相較,仍大增千億餘元,更比前3年同期均量多出約790億元,顯示今年上半年推案量仍處高檔水位。
住展雜誌表示,第2季政策打房加壓、市場買氣平淡,但多數業者仍堅守價格,以致北台灣各縣市新成屋、預售屋平均單價再創歷史新高。台北市每坪89.8萬元,較102年底上漲6.9%;新北市衝到42.2萬元,較102年年底上揚6.03%;基隆市漲幅最高,達12.79%,漲幅次高是桃園縣,為12.61%。
住展雜誌主編施絢傑表示,觀察近 2年的市況,102年相對較好,且利率仍低、資金行情熱絡,房地產業大力推案搶市。今年案量居高不下,卻受選前政策利空、選情悲觀,及預期升息等 3因素影響,迫使業者加快推案腳步。
施珣傑認為,利率看升才是今年推案量持續堆高的關鍵因素。
他分析,最近美國聯邦準備理事會(Fed)主席葉倫向美國國會報告,Fed應該會在明年擇期升息;市場預測央行可能在今年第3或第4季提前升息,屆時房市肯定受影響,才擠在今年上半年急著推新案。
他說,年底適逢七合一選舉,目前看來選情膠著;業界認為「高房價」、「居住政策」等議題將是候選人攻防重點,因此多提早推案,以避開選舉干擾。孰料政策利空上半年陸續祭出,如財政部提高非自住房屋稅率,推動房地合一實價課稅、央行擴大實施選擇性信用管制等,讓房市買氣急涷。

擁4戶以上房屋 限選3戶當自住

〔自由時報記者鄭琪芳/台北報導〕
今年7月起非自住房屋稅率調高為1.5%至3.6%,自住房屋稅率維持1.2%。財政部昨表示,各縣市稅捐機關將於8月10日前寄發通知函給持有4戶以上房屋者,房屋所有人要在2個月決定其中3戶為自住房屋並回覆稅捐機關。根據統計,全國持有4戶以上房屋約13.8萬人、共持有約70萬戶。
為打擊「囤房」,立法院修正通過「房屋稅條例」,將非自住房屋稅率由1.2%提高為1.5%至3.6%,但本人、配偶及未成年子女持有自住房屋全國合計以3戶為限,且房屋無出租並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,第4戶以上就按非自住房屋稅率加重課稅。
至於非自住房屋的稅率,則由各縣市政府於1.5%至3.6%之間自行訂定,並經議會通過。台北市日前已宣布,非自住房屋2戶以下稅率2.4%,3戶以上稅率3.6%,市議會尚未通過。
財政部賦稅署副署長許慈美指出,已發布作業原則,對於本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋4戶以上者,房屋所在地稅捐機關將於8月10日前寄發輔導自住房屋申請通知函及房屋資料歸戶,房屋所有人收到通知後,應於2個月內填寫回覆單,並郵寄或前往稅捐機關申請其中3戶按自住房屋稅率課稅。
許慈美表示,持有3戶以下房屋者,雖不會接到通知函,但房屋若出租或無實際居住事實,也要誠實申報;因為稅捐機關進行房屋稅稅籍清查時,會查核有無出租或居住事實,若不符合自住房屋的要件,除了補稅之外,還可能開罰。

2014年7月16日 星期三

房東拒門外!逾45歲大叔 有錢租不到屋

東森新聞
獨居老人向來是租屋市場裡最被排擠的的族群,有很多房東不願租屋給老人,但租屋基金會今年首度發現,最近有房東將年齡門檻下修到45歲,換句話說,許多單身中壯年人面臨無房可租的困境,高房價的台灣房子買不起就算了,連租屋對他門來說也狠困難。
韓劇紳士的品格:「你不知道,這個家裡只有一副碗筷嗎,老金可是獨居中年。」戲劇裡4位大叔多金又帥氣,這樣的黃金單身漢還怕租不到房子住,可在台灣的租屋市場裡,大叔竟然開始碰壁,租屋市場最近出現新現象,開始排擠中壯年房客,房東紛紛將年齡門檻下修到45歲,過去老人租不到房就算,現在許多單身中壯年人也淪為拒租對象,租屋基金會主任馮麗芳:「你一定的年齡層應該要有家庭、要有房產、要有一定社經地位,可是看到是這個人還是需要來租房子,所以房東大概就會懷疑他的背景他的收入。」
深入了解,傳統觀念認為都出社會這麼多年沒結婚也不存錢買房子,長年租屋恐怕大有問題,也被房東列為拒絕往來戶,事實上台灣的房市到處都是歧視,除了租屋市場門檻降到45歲,年紀越大的單身貴族面臨沒屋可租的情況外,鼓勵成家的青年房貸,條件限制20歲到40歲,也忽略中壯年族群,這幾年陸續興建的合宜住宅,卻規定單身者得滿40歲,又變成想買便宜房不能提早規劃,租屋基金會主任馮麗芳:「政策年齡上的設限都是從20歲到40歲、到45歲這樣一個設定,在青年人狀態是很普遍現象,對於年紀大的人根本就不試用。」可房子是人家的,房東要租給谁他當然有權決定,高房價的台灣房子買不起就算了,現在年紀老了,有錢還面臨沒房租的悲哀。


贈與房產「養、套、殺」,受贈出售補很大

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
贈與房產養套殺,受贈出售補很大,量少好抓有法源,贈與變成查稅靶
遺贈稅大幅降低後,贈與移轉大幅增加,贈與時雖然歡天喜地,可是卻有不少人發現,數年後出售當年受贈的不動產,竟被課徵高額財產交易所得稅,讓受贈人十分意外。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,雖然政府宣示目前形式上仍未實價課稅,但實質上透過房屋部分的財產交易所得稅,仍然可以達到增稅目的,其中,贈與移轉個案因為特殊,很容易成為目標,因此提醒受贈房產民眾要特別留意。
 
贈與房產連年增,量少好抓成標靶
 
徐佳馨分析,由於遺贈稅率大降,許多父母會採取贈與方式移轉,特別是房價高的區域,節稅效益更佳,也讓移轉量逐年攀升,不過,贈與量少目標大,很容易成為查稅目標,近來財政部頻頻發布查稅新聞稿,顯見已經有不少案例出現,追繳甚至可至2011年間交易,顯見贈與後移轉的確容易被盯上。
 

 
例如近期財政部發布之個案,納稅義務人A在2011年間出售2006年間受贈自其父而取得之房屋,其父已申報贈與稅在案,A於2011年度辦理綜合所得稅結算申報時,將實際成交價格逕按財政部頒訂財產交易所得標準,列報出售房屋之財產交易所得85萬元。經查該房屋之實際成交金額500萬元,因該房屋係受贈取得,該局以受贈時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格230萬元為取得成本,經減除過戶手續費及仲介等費用30萬元,核定財產交易所得240萬元,因A僅申報85萬,短報155萬元,除核定補徵稅額外,並按所漏稅額處以罰鍰。受贈人不可不慎。
 
抓漏補稅有法源,受贈轉手沒得跑
 
徐佳馨表示,根據財政部核釋,個人出售因贈與而取得的房屋,依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算財產交易損益時,其得減除受贈與時該房屋的時價,應以受贈與時據以課徵贈與稅的房屋評定標準價格為準。
 
簡言之,出售受贈不動產時,會以當年度房屋評定標準價格為成本,頂多加上賣房子時的相關支出,例如契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費及搬運費,以及在房屋所有權移轉登記完成前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費等等,但無論如何,成本都算非常低,因此售屋人除了要保留相關單據外,未來在節稅上可能也必須多費思量,以免連補帶罰得不償失。

又被抓到!借人頭逃漏奢侈稅被破解,重罰3倍

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
又被抓到!借用人頭逃漏奢侈稅被破解,且重罰3倍
財政部國稅局表示:近來查核發現納稅義務人陳君持有2戶房屋,先將1戶持有期間超過2年房屋(甲屋)贈與子女後,再出售另一戶持有期間未滿2年之房屋(乙屋),以符合特奢侈稅條例第5條第1款僅有一戶自住房屋之規定。惟查陳君之子女於出售乙屋1個月後亦將甲屋出售,而甲屋售屋款回流存入陳君存款帳戶,因此該局認定陳君將甲屋贈與子女,意欲規避出售乙屋需繳納之奢侈稅;此種方法較以往查到將房屋贈與子女之後,立即出售之案例有所不同。陳君出售乙屋經該局認定屬以假借人頭逃漏稅捐,遭補稅23萬多元並處3倍以下之罰鍰。
 
國稅局說:納稅義務人出售持有期間2年內之房屋,應於訂定銷售契約之日起30日內,依法自動誠實申報繳納奢侈稅,如未申報或短漏報,經查獲,將遭補稅並處以所漏稅額3倍以下罰鍰。
 
國稅局籲請納稅義務人,如有未申報或短漏報奢侈稅情形,在未經人檢舉或稽徵機關調查前,請儘速向戶籍所在地國稅局補申報及繳納稅款,依稅捐稽徵法第48條之1規定補稅加計利息免罰,國稅局持續查核中,請納稅義務人切勿心存僥倖,以免受罰。
 

北台新屋暴增5成! 買家議價對半砍5折價

年底七合一選舉越來越近,不少建商趕著推案,根據房仲業資料,6月北台灣新屋供給量比5月大增50%,看準房產供過於求,消費者大膽議價,連平價地區或低總價宅都不放過,這一砍有人直接對半殺,不過房仲業者透露目前屋主肯給的議價空間只比以前多了5%。
明亮小宅座落中山區林森北路,屋齡才4年,精華地段10.44坪總價860萬元,詢問度大爆表。房仲業者林書玄:「一般大概一、兩組而已,那這邊的話因為他生活機能非常好而且詢問度非常高,每個禮拜至少有五到十組(帶看)。」小資族、首購族最愛,烘碗機、電磁爐甚至洗衣機一應俱全,廁所也是乾濕分離,無奈政府頻頻出手打房讓低總價宅面臨殺價大戰。
房仲業者林哲誌:「以實價登錄為參考,再來以實價登錄再往下砍75折左右,大概從800多萬元想要往下砍,從600萬元出頭開始(談)。」一開口就是超低價,買家看準房地產供過於求,根據房仲業者資料,6月北台灣新屋供給量高達1100億元,比5月大增50%,議價空間拉大,消費者狂砍對折。
房仲業者林哲誌:「總價例如1000萬元,他可能從500、600萬元去試探看看,並沒有說成交價往下非常多,硬說要講(議價)空間可以比之前頂多就是5%。」房仲透露看屋族砍很大幾乎無法成交,只是6月房屋風向球連續3個月呈現衰退注意的「黃藍燈」讓民眾更勇敢議價。
民眾:「1000萬元的房子假設能夠到600萬元就可以接受。」民眾:「現在房價太高,所以我覺得如果能大概八折的空間可能會考慮。」房地產量縮價小跌,專家建議先做足功課判斷底價,才是議到好價最佳上策。

北市40年以上老公寓看俏 研判都更效益

台北市新成屋及中古屋的房價比為何?地政局統計發現,台北市新成屋的平均房價單坪為七十點四萬,二十年以下的中古大樓,則為六十二點一萬,與新成屋價差約八點三萬,至於四十年以下的中古公寓,平均單價為四十六點三萬,比新成屋價差高達二十四萬,不過四十年以上的老舊公寓,平均單價竟為五十五點六萬,比四十年以下的公寓還高,分析研判應該是等待都更效應。(林麗玉報導)

台北市地政局副局長潘玉女說,台北市一百零一年八月到今年四月的實價登錄筆數,分析新成屋及中古屋的房價資訊,結果發現全台北市新成屋的平均交易單價,每坪為70.4萬元,與六到二十年的中古大樓平均單價62.1萬元,中古大樓的價差為每坪8.3萬元,房價比為88.2%,21年以上的中古大樓單坪為58.9萬元,與新成屋價差11.5萬元;不過如果再與中古公寓相比,全台北市四十年以下的中古公寓每坪單價為46.3萬元,相較於新成屋價高高達24.1萬元,不過令人比較驚訝的是,台北市四十一年以上的中古公寓每坪平均單價高達55.6萬元,與新成屋的單坪的價差只有14.8萬元,房價比79%,分析有可能是因為屋齡在四十一年以上的中古公寓,因為土地的持分面積大,具備改建及都更效益較大。
副局長潘玉女說,如果進一步分析,台北市各行政區的新成屋及中古屋房價比,新成屋與中古大樓,房價比最高的行政區為信義區,信義區新成屋平均單坪96.4萬元,六到二十年的中古大樓單坪還是高達88.3萬元,至於大安區新成屋平均單價104.6萬元,中古大樓單坪還是高達95萬,至於房價比最低的為松山區,新成屋單坪價格為92萬4,二十年以下中古大樓單坪約70萬元。

2014年7月14日 星期一

避奢侈稅!自宅用、自持屋兩年內避賣房

什麼情況下會被課奢侈稅呢?從持有自宅房屋起算,未滿一年或未滿兩年售出,最高會被課15%的奢侈稅,值得注意的是如果兩年內一定得賣房子,那得注意房子登記地還有房屋所有人的戶籍地是否為同一地址,以及房子是有曾登記公司行號或出租營利用,因為上述情況等同認定房子不是自宅用都會被課稅。
社區大樓一樓現代化裝潢,屋主幾乎都轉租給商家當營業用,不過你知道這可能讓你兩年內賣屋得多被課稅,出租大樓收租金表示是營業用的,因此這樣就必不了奢侈稅,政府打房明定奢侈稅,原本是要課炒房大戶的稅,這下連一般民眾賣屋交易也得注意,因為根據奢侈稅規定自持有房屋起算未滿一年售出,課交易金額百分之十五奢侈稅,兩年沒賣出奢侈稅就提高到百分之十,不想被課稅,首記房屋不能登記是公司行號或營業場所,就連停車位出租等同營業獲利,兩年內賣房同樣要繳奢侈稅。
以這房屋所有權狀為例,房子地點和房屋所有人戶籍地都在堤頂大道二段246巷,因為是自宅因此賣出不必被課奢侈稅,但假設房子地點和戶籍地不同,無法認定自宅用就會被課稅,但這造成投資客成功避稅,不想被課奢侈稅,房仲建議賣房前最好請代書或房仲發函給國稅局查明房子,有沒有符合課稅條件,才不會想賣房賺錢,反而被政策多拔了層皮。

奢侈稅大查稅 投機客中招

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
繼央行對房市祭出新的管制措施,財政部也加重查稅力道! 據了解,各區國稅局已啟動奢侈稅大查稅行動,針對年薪60萬元以下、短期多次交易;或透過帳戶金流獨查核,鎖定購買標的明顯超出付款能力,疑似人頭戶的買主,主動出擊抓漏,以扼止炒房逃漏稅歪風。
高房價引發民怨,財政部自去年起,鎖定包括利用假贈與、假信託規避奢侈稅等七大類新型態交易案件,啟動查稅大作戰。財政部官員表示,假藉人頭名義辦理假贈與、假信託規避奢侈稅的案件,去年全年高達1,100多件,被國稅局補稅帶罰的金額高達15億2千萬元,位居各類型案件之冠。
以高雄國稅局為例,近期查核轄區內短期不動產交易案件時發現,有民眾透過將房地產贈與子女的方式,以子女為人頭戶,將贈與不久的房地產旋即出售,企圖規避奢侈稅,國稅局官員查核金流後認定為逃漏稅,除了補稅之外,還加處3倍以下罰鍰,金額將近百萬元。
官員指出,由於奢侈稅的豁免條款,是針對名下僅有1戶自住房屋者,而甲君持有2戶房屋,先將1戶持有期間超過2年的甲房屋,贈與給他的子女,再將名下另1戶持有期間未滿2年的乙房屋出售,藉以規避高額稅金。
經國稅局官員查核後發現,陳君的子女在受贈房地產1個月後,也將甲房屋出售,而出售甲房屋的價金也回流存入甲君帳戶,因此認定甲君出售乙房屋,是屬於假借人頭逃漏稅的典型案例,因此開單補稅並加處罰金。
另外,台北國稅局也曾查獲一個案。有房仲業者為了賺取高額佣金,願意充當人頭,協助賣房客戶交易價值高達3、4000萬元的住宅,企圖逃漏奢侈稅;但官員查核該房仲的帳戶發現,這名年輕人的存款及薪資水準,根本買不起豪宅,順著金流就查到他是人頭,也被補稅數百萬元。

贈與屋5年爆23萬棟 當心查稅

中國時報【王玉樹╱台北報導】
房產「受贈族」要小心了!最新統計自2009年調降遺贈稅至今,房屋贈與移轉數量5年共爆量達到23.1萬棟,去年5.17萬棟更創下23年新高。國稅局已盯上「受贈族」售屋,是否按規定核實申報,房仲業提醒,在節稅上多點考量,避免補稅還要被罰鍰。
2009年初遺產稅、贈與稅稅率調降為10%,不但吸引資金回流,贈與移轉棟數也從當年起快速走高。內政部統計顯示,2013年贈與移轉已達5.17萬棟,創下1991年以來新高,從2009年至今累積23.1萬棟贈與移轉。而今年前5個月光是六都就已累積1萬8776棟贈與量。
不過近年政府查稅動作加強,「受贈族」取得成本低且易於稽查,出售時反而出現可觀的財產交易所得,加上實價登錄後有更多資料可參考,已有許多受贈族因不按規定核實申報被查稅並罰鍰。
日前財政部就查到1個補稅案例,民眾在2011年將父親於95年贈與的房屋以500萬元出售,因為當年已申報贈與稅,所以他在該年辦理綜合所得稅申報時,是按財產交易所得標準列報交易所得85萬元。沒想到財政部查證認為房屋受贈取得,應該以受贈當時贈與稅的房屋評定標準價格230萬元為取得成本,經扣掉過戶手續費、仲介等費用30萬元,最後核定此筆財產交易所得為240萬,變成短報155萬元,不但須補稅,還被以漏稅加徵罰鍰。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析,由於遺贈稅率大降,許多父母會採取贈與方式移轉,這是移轉量逐年攀升原因。她提醒售屋人除了要保留相關單據外,在節稅上也必須多費思量,以免連補帶罰得不償失。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提建議,「受贈族」可以用自用住宅重購退稅的規定,兩年內買賣自用住宅,只要重購自用住宅的房屋價格超過原出售價額,就可以自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。


套房投資 南北兩樣情

聯合晚報 記者游智文/台北報導

大台北房價來到高點,投資人紛往中南部移動,房仲業表示,很多投資人認為套房總價低,比較容易拉高單價賺價差,其實這是台北情況,官方實價顯示,過了台中,套房就不是那麼吃香,行情大多低於透天及一般電梯三房。
台灣房屋智庫統計實價資料,今年上半年六大都會區、屋齡10到20年之間的各類住宅產品行情,發現雙北市套房單價確實比一般電梯住宅、華廈、透天以及公寓來得高。
六大都會區今年中古屋平均單價(萬元/坪) 資料來源:實價網、台灣房屋
以北市來說,今年上半年屋齡10到20年套房平均成交單價為63.4萬元,比同屋齡其他類型電梯住宅一坪貴了約3萬元,比華廈貴了約6萬元,比公寓更高出一坪達18萬元。
新北市的套房也比其他住宅高出不少,和華廈、其他電梯住宅相比,每坪約貴了2~5萬元,和透天相比,每坪單價貴了10萬元,比公寓則一坪貴上14萬元。
大台北中古套房比其他住宅行情高出一截,顯示的是,這類產品比較搶手,房價上漲較快,也就是較有投資獲利空間。
不過,這是雙北情況,到了桃園,套房平均單價16.3萬元,就略低於一般電梯住宅的16.6萬元。
而到台中,套房則明顯處於劣勢,台中套房均價為12.5萬元,同樣屋齡的一般電梯均價則是14.8萬元,透天15.1萬元,比套房產品都貴了2成左右。
同樣的高雄、台南也都是透天單價行情最高,其次為一般電梯宅,中古套房很明顯的並不是特別吃香。
南北套房出現如此差異,台灣房屋智庫分析,一來和中南部民眾偏好透天有關;另一方面,中南部房價仍多在民眾可負擔之內,民眾買得起正常坪數產品,套房需求就相對不大,值得投資人注意。

房市反轉前 圍剿炒手大查稅

聯合報 記者/沈婉玉

打房政策一波波,央行不動產貸款管制範圍加大,不動產稅改也已啟動。國稅局近期通令各單位,加快不動產相關稅負的查稅進度,要趁房市炒家「餘氣尚存」之時趕快查,以免房市反轉,「套在最高點」的投資客繳不出來。
央行祭出打炒房四大新措施,稅改也朝向房市投資客及囤屋族。本月起,非自用房屋稅稅率提高,增加囤屋成本,財政部長張盛和也宣布將推動房地合一所得稅,強調「房地合一就是要實價課稅」,讓房市暴利不再享有低稅。
張盛和表示,財政部對不動產稅改是謹慎而有決心,預計7月底舉辦2場座談會。一場邀請財稅學者,討論不動產稅制的改革方式及可行性,另一場則廣泛邀請不動產相關業者、房改盟等社會團體、地政學者等,瞭解各界對稅改的建議。
財政部指出,6月土增稅稅收已經出現近20個月以來首度衰退,顯示房市有降溫跡象,台北市、新北市及桃園縣的交易量已開始減少。隨著央行打房及稅改效應擴散,房市不可能繼續單向發展。
國稅局嗅到市場訊息,已感受到時間壓力,加快不動產相關的查稅進度,就怕逃漏稅罪證確鑿後也收不到稅,還變成未來清理欠稅的沈重壓力。
高雄國稅局局長吳英世說,投資客財務槓桿都很大,很多是利用銀行資金以房養房,一旦房市反轉,有可能「套在最高點」,屆時國稅局即使查到逃漏稅,恐怕也追不回來,已經請轄區各單位加快查稅進度。
吳英世指出,過去沖天炮式的房市很不健康,財富資源過度集中於房地產,不利經濟發展與物價控管,相信未來在相關政策的努力下,房市走向會更正常與公平。
賦稅署官員說,不動產相關稅負是今年的查稅重點,包括奢侈稅、預售屋交易、豪宅交易、黃金店面租金所得等高財產、高所得的逃漏稅,都將加強查核。
官員坦言,具有「懲罰」性質的奢侈稅有不少傷及無辜的爭議,希望新增「免傷無辜」條款的奢侈稅修法下個會期可以順利過關,讓財政部可溯及既往解決爭議。

2014年7月9日 星期三

防囤房 第三戶房貸納管

經濟日報 記者陳美君/台北報導

對抗高房價,中央銀行向囤房客宣戰,6月底首度將第三戶以上房貸納入管制;對此,公股銀行主管指出,內部對於投資客的房貸態度審慎、占比極低,對房貸業務影響不大。
公股銀行主管說,目前首次購屋利率約從2%至2.2%起跳;但非首購利率則從2.25%起跳,名下房貸愈多,利率加碼越重。台銀則說,首購族利率最低2%,第2筆房貸則從2%至2.5%起跳,兩者差距約在1碼(0.25個百分點)左右。土銀目前平均房貸利率2%起跳,首購族最高貸款成數仍有八成,至於第三戶以上房貸,幾乎不承作。
央行宣布,全國不分區、第三戶以上房貸,貸款成數一律降至五成以下。

建商搶照 房價可望下修

聯合報 記者蕭韻純/台北報導

內政部統計月報最新數字,今年前5月建照核發的數量比去年同期增加4.5%,共55291戶;北市在個案帶動下,年增逾5成居冠,建照核發數2727戶。建商積極搶照,造成區域賣壓大增,房價有機會鬆動。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,台北市受到景美地上權開發案的帶動,增幅為六都之首;但台北市供給量仍維持六都最低的健康水位,僅2727戶。
新北市今年前5個月在六都建照核發數量最高,核發數11454戶,年增18.97%;高雄年增33.7%,建照核發數7142戶。
業者指出,未來房市供給量持續增加,將使得房價出現鬆動。然而,依建築法第54條規定,建商應在取得建照後6個月開工,且可申請展期一次,期限為3個月;意味著,建商只要在9個月內開工即可。因此,建商在搶照後,可觀察未來房市,再決定是否動工,也未必馬上造成市場上的賣壓。
曾敬德說,特定區域供給量大,又缺乏基本面的支撐,個案銷售就會感受到壓力。
明年7月1日以後,非都更地區的容積獎勵上限最高為20%,都市更新地區不得超過法定容積50%。舊市區小建築基地合併開發、海砂屋、輻射屋拆除重建,則維持現行不超過30%的規定,雖也給予業者2年緩衝期,但成本將增加。
曾敬德分析,政策的改變對台北市以外的大型重劃區,或大面積的開發案影響最大,可能爭取的容積獎勵大幅縮水,因此今年以來可以發現開發商提前因應。加上目前房地產價格仍處於高檔,當前雖有政策干預房市,但價格大致維持穩定,仍有推案的空間。

無權狀老屋 自住仍享優稅

經濟日報 記者/陳美珍

沒有建物權狀的老舊房屋,還是可以申請適用自用住宅優惠地價稅。
財政部指出,目前「老舊房屋」的認定,主要是依平均地權條例施行細則第31條第1項在1988年4月29日修正發布前已完成建築者為準。
1988年4月29日以前,未辦理保存登記或無使用執照、建築改良物證明文件的房屋,得以「房屋基地坐落申明書」代替建築改良物證明文件。
因此,這類老舊房屋若供做自用住宅使用,不會因為沒有建物權狀或使用執照,喪失自用住宅用地優惠稅率的權利。
財政部指出,在1988年4月29日以後建築完成或設房屋稅籍者,如無建物所有權狀或使用執照,得向地政機關申請「建築改良物勘查結果通知書」或「建物勘測成果圖」證明,仍然可以申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
不過財政部強調,這類老舊建物須已向稽徵機關辦理房屋設籍資料,以證明房屋經歷年數,以及所有權人與土地所有權人關係為本人、配偶或直系親屬。

美河市案/「像政府與建商合搶民產」

聯合報 記者江碩涵/台北報導

監察院針對「美河市」捷運聯合開發案聲請大法官解釋,都市改革組織理事張維修昨天指出,美河市案的土地徵收過程確有瑕疵,不僅減損政府徵收土地的正當性,也成為房市炒作的幫凶,希望大法官解釋後,相關法令能夠更健全,並且改革徵收亂象。
官民合作土地開發模式 聯合報
張維修說,聯合開發案通常選擇所有權單純的土地,藉由建商協助興建,原地主可以按比率分配回建物,但「美河市」卻不是這麼做。
他說,那段期間,台北市政府以「興建公共設施」名義強制徵收私人土地,但徵收來的土地卻交給建商興建住商辦大樓,完全不符合徵收的程序正義;建商又將房屋出售給一般消費者,更喪失公共利益性。
他說,這就像是政府與建商聯手搶奪人民財產,惡例一開,政府日後再要徵收私人土地,正當性也蕩然無存。
德明財經科技大學副教授花敬群表示,政府當初以公共設施為徵收目標,就應該由政府興建,不應交由特定開發商開發;但聯合開發相關法規不明確,讓有心人能夠上下其手,才演變成如今混亂局面。
花敬群希望大法官解釋後,相關土地徵收、聯合開發案等法規適用可以更清楚,以矯正畸形的房地產開發現象,避免濫權下的利益輸送,擺脫以開發做為優先利益的「房地產霸權」,讓土地開發與聯合開發都回歸正當程序。

住宅貸款逾放比率續降 北市微幅上升

經濟日報 邱金蘭/9日電

根據內政部營建署有關住宅金融最新統計,住宅貸款的逾放比率來到新低,去年底再降至0.17%,但部分地區包括台北市、新竹市、屏東縣、嘉義市及台東縣,則有微幅上升現象。
這項最新的住宅金融統計指出,去年第4季銀行購置住宅貸款違約率,從去年第3季的0.19%,降至0.17%,來到歷史新低水準。
購置住宅貸款違約率從2008年第1季開始,就一直持續下降,顯示國人房貸還款情況還算「健康」。
不過,部分地區逾放比率仍有微幅上升,包括台北市從去年第3季的0.09%,增加到0.11%,是近一年來首度上升;新竹市從0.19%提高到0.2%,連兩季上升。
屏東縣從0.54%增加到0.78%,也是近一年來首度增加;嘉義市從0.19%增加到0.33%,三年多來首度增加。
財金官員分析,住宅貸款逾放比率下降,主因住宅貸款金額一直增加,計算逾放比率的分母不斷擴大,加上景氣好轉,不太會有逾期放款,使得逾放比率來到歷史新低。
但須注意的是,由於不動產市場已走了多年的多頭,在中央銀行採取選擇性信用管制措施,擴大打炒房範圍後,未來房價一旦向下修正或資產縮水後,借款人還款能力出現變化,可能對金融機構帶來風險。
金融業者表示,住宅貸款違約率低,代表授信風險不高,銀行承貸房貸意願相對高。

2014年7月7日 星期一

別被唬了 房地合一課稅虛有其表

【住展房屋網/台北報導】
在央行宣布擴大房市管制措施後不久,隔幾日行政院長江宜樺出席中研院院士會議時,回應提出稅制改革與居住正義的院士們,「年底前完成房地合一課稅草案」,定調推動不動產實價課稅。雖然江揆拋出房地合一課稅,各界出現不同意見,但住展企研室認為,實價課稅只是七合一大選前的把戲,這齣戲演到總統大選完,可能都還沒有結局。

住展企研室指出,房地合一課稅即近於實價課稅,而不動產實價課稅議題由來已久,十幾、二十年來陸續有學者提出建言,唯都未被執政者接受。近年來,因房價與民怨高漲,不動產稅制扭曲又獲得重視;在輿論壓力之下,財政部長張盛和遂承諾「房地合一課稅於明年推動」。

但世事總是難料,張盛和原預計明年再提的房地合一課稅,在中研院院士壓力之下,行政院長順應院士建議,當場承諾年底前完成房地合一課稅草案。彷彿相聲唱雙簧似的,張盛和隨即改口說年底前會提出「所得稅法修正草案」,推房地合一課稅。

請注意,江揆所承諾的房地合一課稅,「強調對只有1戶自用住宅、多戶房屋但持有10、20年與農地農舍等,會盡量排除或給予優惠」;但張盛和所承諾的房地合一課稅,是「所得稅法修正草案」、朝向課不動產交易所得稅方向前進,也就是加徵資本利得稅的精神。

那麼,江宜樺與張盛和所承諾的房地合一課稅,到底有什麼差別?這可是天差地遠了。雖然二人都承諾要房地合一課稅,但江宜樺指的是「持有稅」,可是張盛和所提的卻是「交易利得稅」。

換句話說,如果行政院最後依財政部所提出的法案版本,那麼就只會課到買賣炒房者的稅,但卻課不到「囤房族」的稅。如果在房地合一課稅上路之前,大量買進房子囤著,之後也不會受到房地合一課稅干擾,了不起多繳一些非自用住宅房屋稅。

而所謂的房屋交易實價課稅,這在實價登錄之後所成交的物件,其實就已經能做到實價課稅,並不用再額外再提「所得稅法修正草案」,此舉無疑是畫蛇添足。

況且,若是房屋持有稅要實價課稅,只修正所得稅法是不夠的,還得要更多配套措施才行,但目前為止卻沒有任何研議配套的計畫;因此,我們更能肯定,所謂的房地合一課稅,應只侷限於交易利得,而不包含持有稅。

行政院與財政部硬要唱這齣戲,表面上是正氣凜然,實際上是虛有其表,而動機則是為年底選舉、爭取選票而來,且江揆早有「前科」可循。

在民國99年,當年適逢五都大選,江揆大張旗鼓令各部會擬出「社會住宅」方案,並選定大台北數塊基地興建社會住宅,還承諾要照顧弱勢,達到居住正義。可選舉完後,當時江揆所承諾的社會住宅連個影子都沒有,證明其所提的居住正義方案,可信度早就大打折扣。

依照江揆逢選舉就開支票的性格,房地合一課稅的大戲,恐怕還能一路唱下去,唱到總統大選再拿出來唱一輪。即便真的實施,也只是交易利得實價課稅,而這早已是現在進行式;說穿了,就是假改革的遊戲罷了!
別被唬了 房地合一課稅虛有其表

小心囉!北市「囤屋族」2015年5月房屋稅將提高

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
台北市因應房屋稅條例第5條修正案業經總統公布於2014年6月6日生效,針對持有台北市非自住房屋者,依其持有房屋戶數訂定差別徵收率,並修正台北市房屋稅徵收自治條例部分條文草案,送台北市議會審議後,溯自2014年7月1日起實施,屆時,囤屋族2015年5月開徵的房屋稅將提高,期能改善不動產持有稅偏低的情形,以符量能課稅。

台北市房屋稅徵收自治條例修正之主要重點如下:
(一)扣除自住房屋後,凡持有台北市非自住房屋在2戶以下者,每戶適用之徵收率均為2.4%,其房屋稅較自住房屋提高1倍,持有非自住房屋3戶以上者每戶之徵收率均為3.6%,其房屋稅較自住房屋提高2倍。
(二)政府機關持有之住家用房屋,一律按1.5%課徵,不適用差別稅率。
(三)關於私人醫院、診所及自由職業事務所使用之非住家非營業用房屋,徵收率由2%提高為3%。

台北市稅捐處表示,財政部已訂定自住房屋定義,規範個人所有之住家用房屋,符合無出租使用且供其本人、配偶及直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等情形者,屬供自住使用。

因此,在家戶成員(本人、配偶及未成年子女)所持有之房屋符合無出租,且供本人、配偶或直系親屬實際居住者,最多有3戶可按自住房屋稅率1.2%課徵房屋稅,其餘之房屋則屬非自住房屋。另法人並無自住房屋的適用,法人持有之住家用房屋,均適用非自住房屋徵收率課徵房屋稅。因此,稅率調整政策對持有3戶以下之自住房屋之民眾,不受無影響。

該處進一步說明,台北市針對非自住房屋訂定差別徵收率,影響較大的對象是,法人及個人持有多戶房屋者。由於台北市房價為全國之冠,房價所得比又偏高,為促使房價合理,並使稅捐稽徵更加合理,對於持有台北市非自住房屋者,按持有戶數多寡訂定差別稅率,讓持有非自住房屋較多者加倍負擔房屋稅,增加其持有房屋之成本,以符合量能課稅並落實居住正義。
小心囉!北市「囤屋族」2015年5月房屋稅將提高台北市將按持有戶數訂定差別稅率,提高非自住房屋稅

央行盯房市 定三大指標

經濟日報 記者陳美君、郭幸宜/台北報導

中央銀行打炒房,除房市炒作風氣指標-房市交易量,及銀行房貸集中程度外,已進一步將房價納入觀察指標。市場人士指出,如果房價沒有出現下降跡象,央行還會陸續祭出針對性的管制措施。
隨著政府打房力道趨嚴,三商銀房貸餘額幾乎全面停滯,銀行主管表示,政府持續加大打房力道,已做好今年房貸業務負成長的心理準備。以華銀為例,今年房貸目標原預計較去年增3%,但目前下修到接近零;今年已刻意減少承作房貸業務彰銀,上半年房貸零成長。
央行第2季理監事會後發布資料指出,韓、香港、星運用多元政策工具,因應高房價問題,並以租稅工具成效較佳;顯示央行相當在意國內高房價問題,央行施政目標, 會將抑制房價作為具體目標。
目前主要國家皆未以利率工具,來處理房價問題,因利率不具針對性,將使正常經濟活動受衝擊,且央行採取的針對性審慎措施,也就是限制不動產貸款成數,只能影響全台28.5%的屋主,許多口袋深的大戶以現金買入,必須佐以租稅政策才能發揮效果。官員也再三強調,央行措施可控制銀行放款,但真正對房價有效的還是租稅政策。

小資族購屋 最想一年後進場

 聯合晚報 記者游智文/台北報導

群義房屋調查,36%小資族認為今年下半年房價會下修;打算在未來1~5年內購屋者占比近6成5,其中打算在1~3年內購屋的占比35.6%最高。 記者游智文/攝影
小資族購屋出手時間 資料來源/群義房屋、製表/游智文
由小換大 先求有再求好
政策打房不斷,小資族怎麼看? 一項調查顯示,隨房市反轉機率愈來愈高,多數小資族已重燃買屋希望;不過,進場時間多認為應在一年以後,買屋策略則是先求有再求好。
近兩個月來,財政部、央行接連出手祭出新一輪打炒房政策,包括囤房稅、擴大信用管制、房地合一課稅等。群義房屋針對25到40歲,年收入在80萬元以內的1065位小資族進行調查,結果顯示小資族看壞下半年房市,但進場意願也升高。
根據群義房屋調查,認為今年下半年房價會下修的小資族,已從以往少數變成主流,占比達36%,較看漲的31%高出5個百分點。另外,對今年下半年的交易量,也有37%的人認為會持續減少,認為會增加的僅占2成4。
看壞房市,但被問到未來是否會買屋?仍不打算買房的小資族,比重降到非常低,不到3%。過去一兩年,由於房價太高,台北市連兩房產品都至少要1200萬元起跳,小資根本買不起;類似的調查顯示,不想買房的人高達20~30%。
群義房屋不動產企研室表示,此一調查顯示,房價回跌有望,小資族購屋意願已開始回升。
1~5年內想購屋 占比近6成5
不過,多數小資族仍抱持暫時觀望,打算在一年內購屋的,僅占8.3%;1~3年內購屋的占比35.6%最高;其次為3~5年的28.7%;合計打算在未來1~5年內購屋占比近6成5。此一數據顯示,如果房價鬆動,明年開始小資族就會開始進場。
群義房屋另調查台北市的小資族購屋策略,多數傾向先求有再求好,選擇「由小換大」;其中生活便利、有較多套房產品的中山區最受青睞,其次是年底將有捷運通車的松山區,以及房價相對較低一些的內湖區。

打房一波波 下半年房價可能回檔?

聯合晚報 記者游智文/台北報導

台北101、世貿周邊 報系資料照
繼央行總裁彭淮南上周揮出四記重拳之後,本周行政院長江宜樺再補一槍,宣示推動房地合一、實價課稅,並要求財政部在年底前提出修法草案;官方總動員,房價會下來嗎?
永慶房產集團統計2011年奢侈稅打炒房以來,各地房價變化,數據顯示,奢侈稅並沒有把房價打下來,三年來主要都會區房價仍上漲至少2成2以上,桃園甚至飆漲55%。
都會區房價漲勢趨緩
不過永慶研展室經理黃舒衛表示,今年上半年,各地房價漲勢已趨緩,加上新一波打房和當年奢侈稅有三大不同,各地平均房價下半年回檔機率相當大。
根據永慶統計,奢侈稅雖讓各地房市交易一度急凍,但3年來,北市平均房價仍從一坪55萬元上升到今年5月的68.4萬元,漲幅約25%;新北市上漲31%;台中、台南、高雄漲幅都在4成以上;桃園高達55%。
不過,數據顯示,今年以來各都會區房價漲幅已縮小,台北市今年至今僅上漲2.4%,新北7%,高雄則幾已停漲。
主要都會區1~5月房價漲幅 資料來源/永慶房產集團、製表/游智文
黃舒衛分析,今年以來的政策打房,和奢侈稅有三大不同。首先奢侈稅規定兩年內賣屋課稅,讓市場供給減少;第二,當時多數人購屋意願仍高;第三,央行、財政部未針對高總價、豪宅進行嚴格控管。
而今年陸續展開的豪宅實價報稅、高總價產品全面查稅、多屋族提高房屋稅,擴大信用管制以及房地合一實價課稅,已讓市場委售量大增;以新北來說,5月較1月委售量就增加近3成,北市也達23%。
民眾購屋意願低落
另外多項調查均顯示,民眾購屋意願低落,房價看法已從過去長期看漲居多,轉為持平或看跌;而針對豪宅所採取各項壓抑措施,讓高總價產品成交量已形同停擺。在此情況下,下半年各地成交均價回修的機率來到高點。

2014年7月4日 星期五

房地合一課稅/政院回應稅改 研議增消費稅

經濟日報 記者林安妮/台北報導

行政院長江宜樺昨(2)日出席中研院院士會議,對於院士們推動稅改呼籲,江宜樺表示,政府除將推動房地合一實價課稅,也會在適當時間「研議」降低薪資所得稅與提高消費稅。不過,針對院士王平等人建議營所稅調回25%或推動綠色稅制,江揆認為時機尚不成熟。
行政院長江宜樺(右)昨天出席中研院院士會議與院士對談,並提出對稅改的看法。他到場時,受到中研院院長翁啟惠(左)的歡迎。 記者曾吉松/攝影
中研院上月發表賦稅改革政策建議書,提出多項稅改建言。
江揆昨天正面回應,表示將推動房地合一實價課稅,以避免房價不當飆高。
他說,為避免傷及無辜,只有一棟自用住宅,或是農民的土地、農舍等都會排除在外。
至於一些長期持有兩三棟房者,只要未拿來炒房,也會儘量給予優惠。他已要求財政部在9月立院新會期召開前,將房地合一實價課稅方案送入政院討論。
針對院士王平建議廢除兩稅合一制,江揆說,政府才剛決定調降兩稅合一股利抵扣稅率,至少等上路一年後,再來看是否調整。
中研院院士會議每兩年召開一次,江揆是首度出席並與院士對話的行政院長。
過去六年,中研院發布12 本政策建議書,昨天包括翁啟惠、王汎森、朱敬一、王平、陳建仁、劉兆漢與何榮剛等七位院士輪番建言,盼政府施政更好、更快。
江揆表示,國內討論房地合一實價課稅十多年,但始終沒有人下定決心推動,長期以來,也有人利用土地、房屋分開課稅來避稅。
可以預期,一些炒房謀利者,會反對這項政策。
不過,政府已決定推動,財政部已規劃7、8月召開公聽會,盼立院新會期前可先送入政院討論。
他也說,為避免傷及無辜,只有一棟自用住宅者,不會因稅制改革有影響;一、二十年來,長期持有兩、三棟房子者,但不是拿來買賣交易套利,政府會儘量給予優惠;農民土地、農舍也會排除。