2014年5月29日 星期四

預售屋實價登錄 一國兩制

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
內政部研議修正「不動產經紀業管理條例」,規定經紀人完成正式簽訂預售屋買賣契約後30日內,必須完成申報實價登錄,然而建商若自建自售,則不在管轄範圍,引爆實價登錄的大黑洞!不但形同「一國兩制」,還讓建商成為實價登錄制度下的死角。
內政部日前研議修正「不動產經紀業管理條例」,納入預售屋簽訂買賣契約後30天內,經紀人必須向主管機關登錄成交價格;但如此的修法方向,是管人、不管事,規範到內政部地政局管轄範圍內的不動產經紀人、卻規範不到內政部營建署管轄範圍內的建商和不動產開發業。此舉已導致建商和代銷業雙方面臨這半世紀以來最嚴重、最緊張的對峙局面,建商依然是實價登錄制度下唯一可以逍遙法外、無法可管的行業。
最近檯面下已產生很多亂象,建商在無法可管、可以大鑽漏洞之下,建商可能不再委託代銷業者,儘量自售預售屋,拖長完工登錄時間,讓實價不曝光;或矮化代銷地位、只作純企劃,甚至還有建商乾脆讓代銷業者印上自己公司的名片、繼續賣自家預售屋,以為就此可以規避預售屋實價登錄的責任。
代銷業者炮轟,內政部如此草率修法、只作半套,讓不法建商有可趁之機、成為漏網之魚。據悉,目前全台灣建商和不動產開發業者家數,大致在1萬多家,每年公開上市的預售屋銷售總額,高達1.5兆元!可是,全台灣不動產代銷經紀公司(代銷公司)家數,只有902家,要扛下龐大預售屋市場的實價登錄重責大任,代銷業也有難言之隱。
新聯陽實業董事長、台北市不動產代銷公會副理事長王志祥主張,不動產交易資訊透明化、全面實價登錄,已是世界潮流,代銷業完全配合政府政策,而且建商實在沒有必要去排斥,應坦然接受預售屋納入實價登錄。因此政府修正「不動產經紀業管理條例」部分條文,納入預售屋交易價格之前,不應只作半套。
信義房屋代銷事業研展組經理楊國昌表示,近月來房市很多潛在客戶不諱言因為政府要推動預售屋納入實價登錄,而產生觀望心態,想先查詢實價之後再進場;不過,現階段還有很多漏洞,需要補強,因此建議政府最好邀集業界、專家,深入了解預售屋交易流程,並暫緩實施預售屋納入實價登錄,除非配套完善、週延,否則不宜倉促實施。

打房見效自住族進場 金融業1.86%房貸攬客

  政府「打房」政策見效,近期逐漸展現成果,市場預期房價有機會下跌,自住型購屋族開始觀望進場時機。國寶人壽針對購屋自住買家推出房貸優惠專案,最高貸額2,000萬元,總費用年利率1.89%,年限長達30年;匯豐銀行適逢30週年行慶,也推出房貸優惠,階段式利率1.86%起;台新銀行則有免費房貸健檢服務,成功撥款者還可獲贈行李箱。
  根據台經院公布「103年4月景氣動向調查月報」顯示,政府持續增加調控房市力道,投資者醞釀資金退潮,加上不動產開發業者搶照,市場供給量短期內可能大增,造成房市景氣呈現保守。台經院預測未來全台房價將下跌1成,若央行提出升息,房價下滑幅度還會更多。投資者逐步退場,而有意買房自住的民眾則是躍躍欲試。
  國寶人壽針對自用型購屋者提出房貸優惠專案,不論是否為保戶,只要年滿20歲,名下沒有其他房產,預備在雙北市、台中市與高雄市買房自住,且有經常性工作收入者,提供收入證明即可申貸,最高貸款額度為2,000萬,浮動年利率1.86%起,總費用年利率則為1.89%起,年限最長達30年,寬限期3年。
  匯豐銀行以30週年行慶為由,推出房貸30天限時優惠至6月15日止,提供貸款金額200萬以上的首購族階梯式利率服務,前6個月利率1.86%、7~12個月1.88%、第13個月之後為指標利率固定加碼1.1%,皆為浮動利率。
  台新銀行則是發現有背負房貸的民眾,平均每月所得有35%以上須用來支付房貸,若在雙北市置產,房貸占收入的比例更高達5~6成,因此提供免費「房貸健檢」諮詢服務,還能替現有房屋進行鑑價諮詢,若完成房貸撥款,更贈送21吋炫彩行李箱。
  台新銀行資深副總經理蘇晉川建議,房貸族的月付金盡量不要超過所得的3成,同時應時常檢視家庭所得與房貸支出比例,才能兼顧家庭開銷與生活品質。若自身財務狀況許可,可選擇提前還款減輕壓力,或是透過轉貸整合債款,調整月付金,避免負擔過重。

專訪/賴彥良誠信待人 成房市贏家

【聯合報╱撰文/張世雅】
今年36歲的萬吉建設董事長賴彥良。 攝影/張世雅
房地產是個歌頌品牌與利潤的產業,如果你不能跑在前頭,很可能就會被淘汰到邊緣;而為了跑在前面,迎面而來冷冽的風霜都得經歷、接受,支持到最後的,就會是贏家。
今年36歲的萬吉建設董事長賴彥良,年紀輕輕,承接有20多年歷史的萬吉建設,一般人以為他是建商第二代,但他說,在他接手萬吉建設之前,公司沒有推過案,所以嚴格說起來,萬吉的生命應該由他在2006年接手後開始,種下第一個種子,至今八年,終於開枝散葉。
賴彥良董事長外型纖瘦,但說話語氣堅定、鏗鏘有力,雖然萬吉這幾年僅在屏東地區推案,但已培養出一群粉絲團,信任萬吉的房子,主動介紹親朋好友揪團來買萬吉的案子。
萬吉建設是怎麼樣做到讓消費者死忠跟隨?買房如同買收藏品般絲毫不手軟?賴彥良剖析,自己誠信對待員工、購屋客戶,以及工務工班,如果現在有那麼一點點受到消費者肯定,他把所有的榮耀都歸功於一起合作的夥伴。
賴彥良的謙虛自信其來有自,從小他就是一個相當有主見的孩子,身為家中長子,在父母民主信任的教育之下,他國中只因為想換換不同的學習環境,國中三年就讀了四所學校,大學在加拿大讀企業管理,回台灣先在科技公司做業務,但做了三、四年就開始感到空虛沒成就感,在家中沈澱一年,賴董的父親試著問他,對建築是否有興趣,這個問題如醍醐灌頂般點醒了他,原來,家族還有一個「萬吉建設」,有名字,但從沒有推案過,如果他願意,是可以再重新擦亮這塊老招牌。
賴彥良說,前輩們一再強調,建築是良心事業,一塊土地蓋完就沒有了,蓋好蓋壞都是建商的責任,他念茲在茲記得這些長輩的叮嚀,所以當萬吉開始推案後,他做的很多堅持與工法都是創同業之先,剛開始同業會觀望,覺得這樣做利潤會被侵蝕,但在市場獲得認同後,萬吉建設已經在市場取得領先。
萬吉建設從屏東種下第一顆種子,建築本體向下扎根,建築版圖往外延伸,在屏東創紀錄的推出12億總銷的「萬吉」後,今年還將到台南市中西區海安路旁推大樓案,期待以萬吉建設一以貫之的建築精神,再次征服台南府城房地產消費者的心。


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港資大手筆 買潤泰敦仁豪宅

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】
台北市豪宅「潤泰敦仁」。 圖/經濟日報提供
外資持續買進台北市精華區不動產,台北市豪宅「潤泰敦仁」今年1月有一筆交易總價為2.52億元,扣除車位,換算單價每坪達205.2萬元,在全台實價揭露的豪宅榜中名列第四,買家為港資背景。
根據實價揭露的資料顯示,「潤泰敦仁」新買主為英屬維京群島商盛欣投資公司,公司登記負責人為香港籍人士浦炳榮,這筆交易的坪數為154.3坪及二個平面車位,換算每坪單價205.2萬元。
這是「潤泰敦仁」豪宅首次有實價揭露的資料,每坪205.2萬元的價格,僅次於「宏盛帝寶」、「皇翔御琚」與「仁愛一品」,在全台豪宅榜中名列第四。相較於八年前該案預售時,房價至少上漲140%,業者認為,由於釋出稀少、地段優質,加上潤泰品牌加持,支撐其價格上揚。
「潤泰敦仁」原為國泰世華辦公大樓331震災危樓,2003年潤泰集團買下土地並推出豪宅建案,2005年預售行情開價每坪80萬至85萬元,由於位於仁愛路及敦化南路的仁愛圓環豪宅聚落,吸引不少名人入住。
台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店總經理施光明表示,仁愛圓環是全世界僅次於巴黎凱旋門的第二大圓環,也是台北市敦化南北路及仁愛路二大林蔭大道交會點,「敦泰敦仁」地理位置相當優越。
此外,大安區龍泉段有一筆41.4坪土地交易,換算單價每坪786.6萬元,為實價登錄以來大安區土地最高單價。
施光明表示,大安區龍泉段三小段小型的商業區土地成交價3.26億元,換算每坪786.6萬元。他說,該筆土地換算法定容積單價約每容積坪126.6萬元,整合者加上都更及優惠容積獎勵,土地成本可望降低到每坪70萬至80萬元,以周邊新屋推案行情每坪130萬元來看,對買方而言相當值得投資。
尹衍樑創新工法 處處巧思
「潤泰敦仁」是潤泰集團總裁尹衍樑打造的豪宅,當時每坪造價約20多萬元,2005年公開銷售,是當時少見的億元豪宅預售案,推出四個月銷售率就達九成,跌破市場眼鏡。這棟豪宅擁有不少尹衍樑創新工法特色,也是當時銷售的最大賣點。
尹衍樑擅長創新營造工法,他在設計規劃「潤泰敦仁」時,在抗震、防災、隔音、隔紫外線等方面用盡巧思。施工興建期間,在仁愛路圓環周邊的大樓設置監視器監工,讓買主可以透過網路看到「潤泰敦仁」興建過程。由於「尹總裁」的光環,「潤泰敦仁」吸引不少名人入住, 尹衍樑也保留一戶。
圖/經濟日報提供


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業者:房價下跌 不太可能

2014/05/28
【聯合晚報╱記者仝澤蓉╱台北報導】政府積極調控房市,加上年底選舉干擾因素,為房地產投下變數,但多位房地產業者今天上午表示,房價上漲是因為國家進步,當環境越提升,就表示房地產越有價值,台灣只會越來越進步,因此房價要下跌不太可能。
聯合報舉辦第三屆財富大講堂,今天上午進行「2014下半年各地房市風向球」座談會,邀請創意家行銷董事長王明正、皇苑建設董事長郭敏能、龍寶建設董事長張麗莉進行對談。
面對高房價,王明正說,台灣房地產發展很健康,房價貴是因為國家進步,如果國家退步,環境會沒有價值,房地產也貴不起來,以台北來說,最近新開幕的文華東方酒店,帶動周邊環境提升,如果再來個半島酒店、四季酒店,附近房地產會更有價值。
張麗莉說,台中目前看起來沒有要推囤房稅的跡象,尤其是當台中公共建設齊頭並進,交通道路也積極興建,很多地方清水變雞湯,以前交通到不了,現在都能到了,這幾年台中地價上揚,又因缺工缺料造成成本上漲,台中房地產不太可能下跌。
郭敏能表示,房價展現國家財力和城市競爭力,環境好房價就漲,高雄近年來房價漲很多,就是因為整體環境改善了,他認為目前的房地產市場很健康。
由於下半年有選舉干擾因素,到底要選前買房子還是選後買,才會有比較大的議價空間? 王明正說,越少人買房子,就是越好的房地產買入時機,以SARS時期來說,很多人後悔當時沒有買房子,金融海嘯發生後也有很多人退房子,但房子一旦賣掉就很難再買回來,因此他認為,現在政府在打房,反而是最好的時機。
台北買不起,移居高雄嗎? 皇苑建設董事長郭敏能表示,大眾運輸交通建設完善,提升高雄城市競爭力,加上綠地面積大,讓高雄成為非常適合移居、移民的城市。
郭敏能認為政府怎麼打房,對房屋銷售數字都沒有影響。


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2014年5月26日 星期一

預售屋交屋 不再收外水外電費

【聯合報╱記者陳秋雲/台中報導】
購買預售屋時,有的建商在定型化契約中要求消費者交屋須另繳交外水外電費用;台中市主任消保官康馨壬表示,內政部5月2日解釋,除不動產價款外,業者不能另向買方收取自來水、電力之內、外管線費用,已收的,消費者可要求退還。
台中市政府消費者服務中心日前接獲數件預售屋糾紛,有消費者表示,預售屋的廣告上只刊載房屋(含土地)的價款,業者簽約才告知要另外收取外水外電管線費,且收費金額與預估不同,有的郊區每戶接管費高達數十萬元。
幾名消費者買預售屋要交屋了,才發現建商因自來水管線接管費用太貴,擔心消費者不願負擔外管費用,竟異想天開要求消費者接受地下水作為飲用水源。
業者委任律師認為,外水外電管線的施設不在預售屋契約範圍內,是業者接受消費者委託代辦的服務。
康馨壬也表示,預售屋達到交屋程度,應以房屋具備供「現代人」居住使用的功能,認定業者應負擔外管施設工程風險及費用。
內政部解釋,不動產開發業者、建商等預售屋買賣業,不得在不動產價款外,另向買方收取自來水、電力之內、外管線費用;市府認為,業者再也沒有模糊規定的空間,消費者如有被建商溢收外水外電管線費用,得要求業者返還。


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政府打房 美林:加薪比較實際

【聯合晚報╱記者林韋伶╱台北報導】
打擊房價效果有限 且對經濟有負面影響 應為勞工加薪 壓抑房價所得比
台灣政府想靠修改稅制打房,美林證券今(22)日出具報告分析指出,台灣近年來因為薪資凍結,影響民眾購買力,政府若想讓民眾買得起房,從打壓房價著手效果恐有限,不如想辦法提高勞動力薪資。
美林證券在報告中指出,台北房價所得比高居全球第一,台北市的居民若想買房,必須15年不吃不喝。政府為了改善這樣的情況,祭出包括房屋稅修正案等手段,美林證券認為,這是好的開端,且有助於在七合一選舉前紓解部分民怨,但是對於實質的成效則持保守態度,且指出打擊投機行為並不一定能解決這項問題。
財政部與台北市副市長張金鶚喊出要讓房價在兩年內消風30%,美林證認為不太可能發生,且恐怕對經濟會有負面影響,分析較好的做法應該是想辦法為勞工加薪,壓抑不斷提升的房價所得比。
美林證券報告指出,自從發生金融危機,全球祭出寬鬆政策,在市場資金開始流向亞洲房市,導致台灣房市在過去六年間不斷上漲,與2008年第四季相比,到了2014年第一季時價格成長約91.6%。
美林證券指出,像是三年前財政部祭出奢侈稅,儘管有效抑止投資客在短期轉手房屋,但卻無法有效壓抑房價。這次財政部想由房屋稅下手,美林證券認為效果恐有限。
美林證券在報告中點出四項論點支持其預測,首先,由於都更的腳步緩慢,市場上房屋供給量有限;第二,由於人口老化,有越來越多的民眾需要品質優良的房屋;第三,儘管央行也知道房價之所以提高,是因為低利率且資金充沛,但在經濟復甦腳步尚未踏穩的情況下,預期央行將不會輕易升息;最後,由於房地產占台灣GDP約8.7%,若是價格大跌對經濟可能有負面影響,因此預估台灣政府在經濟開始回溫的情況下,對房市的打擊手段不會太強硬。


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台經院:營建4月衰退 明年房價看跌

【聯合晚報╱記者仝澤蓉╱台北報導】台灣經濟研究院今天公布景氣動向調查,4月製造業、服務業、營建業3大產業營業氣候測驗點同步下滑,其中營建業下跌6.32點,是2011年10月以來最大跌幅,台經院預估房市今年成交量明顯萎縮,房價則會在明年下跌。
4月製造業營業氣候測驗點101.81點,較3月略減0.3個百分點,廠商對當月景氣看好的比率從3月的58%,大幅下降28.4個百分點,成為29.6%,看壞當月景氣的比率為17.2%,也比3月的9.9%增加7.3個百分點,對未來半年景氣看好的廠商有37.6%,較3月減少2.1個百分點。
台經院景氣預測中心主任孫明德表示,雖然4月看好當月景氣廠商大幅減少,但看法持平的廠商約占一半,顯示製造業景氣雖然持續復甦,但復甦腳步沒有那麼快,廠商認為4月的景氣沒有比3月好。
服務業營業氣候測驗點97.01點,較3月下跌1.92點,是今年第一次下滑,孫明德表示,4月失業率下降,批發、零售、餐飲數字也都不錯,但股市量縮,證券業看壞比率較高,未來半年只要出口持續成長,就業改善,消費回溫,服務業短期下滑,後續仍可期待。
4月營建業營業氣候測驗點83.03點,較3月下跌6.32點,點數是2012年2月以來最低,跌幅則是2011年10月以來最大,台經院副研究員劉佩真指出,不動產因為政府調控造成買氣觀望,公股行庫啟動房貸緊縮措施,營建業景氣連續4個月下滑。下半年選舉干擾因素接踵而至,政府調控力道日益加大,國稅局查稅趨緊,資金移轉效應有增無減,預測今年成交量明顯萎縮,房價下跌則會在明年出現。


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2014年5月22日 星期四

擁房逾3戶 重點查稅

【聯合報╱記者沈婉玉/台北報導】
非自用住宅房屋稅稅率調高後,國稅局將針對多屋族查稅,凡持有房屋超過三戶者,國稅局將調查房屋使用狀況。若有出租,就要課租賃所得;若屬營業行為,就要課營業稅。
台北市爆出一人名下坐擁五十九間房的囤屋大戶。據財政部提供的全國房屋稅籍統計,名下持有房產逾三戶者,全台多達六十八萬兩千人,逾十戶者一萬七千人,實在「囤很大」。根據一百年度所得稅申報資料統計,列報租金扣除額者僅約六萬三千四百戶,顯然租賃市場逃漏稅情形嚴重,每年都被國稅局列為查稅重點。
台北國稅局局長何瑞芳指出,透過電腦,國稅局會將名下持有三戶以上房屋的民眾「列冊調查」,並與營業稅稅籍資料比對勾稽。只要房子是營業使用,房屋稅、租賃所得稅都跑不掉;如果是以租屋為業的包租公,規模甚至大到需要雇用員工來管理,就會認定為營業行為,要課營業稅。
北區國稅局局長李慶華表示,對於名下持有逾三屋的民眾,國稅局會函查,要求回覆說明使用狀況,瞭解是自住、閒置、出租或是囤屋待售。如果回填不正確或拒不回答,「稅務員就會親自出馬、實地勘查」。李慶華說,除了調查是否有逃漏租賃所得,也會查租賃所得有無低報。
國稅局高層表示,查稅一定是「由大而小」,持有屋數愈多愈會被查。一般而言,包租公、包租婆若管理的租屋太多,一定會去法院公證租賃契約,以確保權益,避免租賃糾紛,而相關資料就會被國稅局掌握住。另外,也有不少租賃所得是來自檢舉。
國稅局高層說,一年租金扣除額最高有十二萬元,但租屋族較弱勢,擔心被調高房租,所以都配合房東不申報租金支出,使租賃所得逃漏情況嚴重;國稅局只能從多屋族、租屋網站與學區附近的租屋動態等,多管齊下蒐集資料。
國稅局高層私下坦言,房屋持有稅太低,對於「囤房子」的富人來說,根本看不起一點點的租金,也不在乎一點點稅金;要減少囤屋、增加房屋供給率,仍應檢討公告地價、房屋評定現值等不動產持有稅的稅基。


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非自住房稅 7月調高

【經濟日報╱記者陳美珍、楊文琪/台北報導】
圖/經濟日報提供
立法院昨(20)三讀通過房屋稅條例修正案,非供自住房屋稅率將全面上調,房屋評定現值每100萬元,房屋稅年增3,000元至2.4萬元,最快今年7月開始按月計稅,明年5月開徵房屋稅時,即會反映增稅效應。
台北市稅捐處長黃素津說,規劃將對非自用住宅房屋稅採差別稅率,持有非自用住宅一戶者課1.5%,兩戶課2%,三戶課2.7%,超過四戶以上每戶課3.6%;而自住的房屋稅率仍維持1.2%。
據了解,其他縣市目前並無相同主張。
依據新的房屋稅條例,非自住房屋最低稅率將由現行房屋現值1.2%調高至1.5%,上限則從2%提高到3.6%,財政部近日將提出「自住房屋」的認定標準,初步考慮供本人、配偶及直系親屬等居住的房屋,由本人及配偶持有者,全國限三戶以內,可視為自住。




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自用住宅重購退稅 大清查

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】
圖/經濟日報提供
二年內重購自用住宅的換屋族要注意了,6月起全國稅捐機關將展開為期三個月的清查行動,因重購自用住宅申請退稅者,若重購土地在五年內出現移轉或轉做他用情形,會被追討退稅。
財政部指出,6月1日起至9月30日止,稅捐機關將對重購自用住宅用地退還已繳納土地增值稅案件進行清查。
所謂「重購退稅」,依據土地稅法35至37條規定,土地所有權人在出售自用住宅用地後,二年內另行購買自用住宅用地者,其新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後的餘額,得向主管稽徵機關申請,就其已納土增稅額內,退還其不足支付新購土地地價的數額。
不過必須注意,重購土地自完成移轉登記之日起,五年內如果再行移轉時,稅捐機關除可按該次移轉的漲價總數額課徵土增稅外,還會追繳原已退還的增值稅款;另外,重購土地若未做自用住宅使用,改作其他用途時,也會被追回原有退稅。
財政部舉例,甲2012年1月1日出售自用住宅用地,出售土地地價1,000萬元,已繳納土地增值稅50萬元,另於2013年3月1日重購自用住宅用地,新購土地地價1,500萬元,不足支付新購土地地價550萬元,因此,原出售土地所繳納的土地增值稅50萬元,可以全數申請退還。
甲若在五年內將重購土地再行移轉、贈與或改作營業、出租使用,其已退還的50萬元土地增值稅款,就會被追回。財部說,稅捐機關6月展開的清查行動,即為瞭解已申請退稅的重購土地,有無違反退稅要件。


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自訂稅率 地方問題一籮筐

【聯合報╱都會、地方中心記者/連線報導】新修正房屋稅條例授權地方政府對非自住房屋訂定差別稅率,但有縣市政府認為問題還很多,不是地方自己要怎麼做就怎麼做。
台北市副市長張金鶚表示,北市府已著手草擬自治條例,第二戶非自住稅率擬提高至百分之二,並視擁有戶數採累進稅率,待財政部自用住宅定義公告,會盡快送市議會審議。
北市府統計,目前北市自然人擁有逾三戶房屋者兩萬零三百人,約占百分之二點五;三間房的也有兩萬兩千五百廿四人。張金鶚表示,自用住宅以兩戶為限較為合理,否則地方政府要視是否有居住事實來稽查,相當辛苦。
桃園縣政府地方稅務局人員表示,跨縣市房產須清查全國歸戶資料才能得知,縣市歸戶無法掌握,如何能達到課徵目的;另又如上半年持有三戶、下半年四戶,該如何處理都是問題。
台中市副市長蔡炳坤也認為還有些問題需要中央因應,例如有人在台中、台南各有三棟房子,超過的三戶的自住標準,而各縣市稅率不相同,屆時會出現要選那一棟住宅課稅、課多少等問題。
台南市稅務局主祕沈盈如表示,大台南地區擁有四戶以上住宅約八千二百人,八戶以上數百人,市府將研議是否從第四戶起算「非自住房屋」,課超過百分之一點五的稅;為讓更多人有房子住,市府會兼顧「居住正義」和「經濟發展」訂定差別稅率。


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非自住宅 最低稅率調高至1.5%

【聯合晚報╱記者程平╱台北報導】
為避免囤防,立法院院會今天三讀通過房屋稅條例部分條文修正案,將非自住房屋最低稅率,由現行房屋現值1.2%調高為1.5%。
財政部認為,現行非自用住宅稅稅率太低,是造成囤房的原因之一,提案修法將非自住住家用房屋稅率調高,讓空屋與囤屋有機會釋出。
立法院今天三讀通過房屋稅條例部分條文修正案,將住家用房屋當中,自住或公益出租人出租使用者,維持現行稅率1.2%。其他供住家用者(非自住),房屋稅下限由1.2%提高到1.5%,上限由2%提高到3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數,訂定差別稅率。
三讀修正通過條文擴大營業用房屋課稅標的規定,非住家用房屋供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者,房屋稅最低不得少於其房屋現值3%,最高不得超過5%。供人民團體等非營業用者,房屋稅維持不變,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過2.5%。
新修正條文明定,供自住及公益出租人認定標準,由財政部認定,依照財政部日前擬訂的草案,夫妻合計的第四戶,才被視為是非自用住宅。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 非自住宅 最低稅率調高至1.5%http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=308243#ixzz32QOjWZy1
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2014年5月20日 星期二

上班族買不起房 包租公搶賺「租金」

作者: 邱蘭婷 | TVBS
台灣房價居高不下,許多年輕人大嘆買不起房,不過也有些上班族逆向操作,雖然月薪可能只有4萬,但透過薪資分配得當,轉投資「小套房」,當起「包租公」,可能賺進比銀行定存還要高的「現金流」,高房價成為全民公敵,台灣許多投資客買不下手,開始轉往海外置產,其中有3成5首選都是日本,除了看準日圓貶值趨勢,更因為當地房屋出租投報率高達3到4%。


房仲袁琴:「這是套房,15.48坪的。」

位在新板特區的溫馨小套房,想要住,皮包可得夠厚,這裡售價一坪75萬,13坪就要價975萬,一般上班族買不起,那麼月租金2萬2,還算勉強負擔的起吧。房仲袁琴:「目前租這邊的客戶,素質層次都還滿高的,像有醫生啊、有外國人啊,像樓上的部分是夾層,他可以睡覺,然後可以住,然後跟客廳有一個區隔。」

高房價,讓年輕人只能「望房興嘆」,不買改租,但也有人逆向操作,瞄準「出租生意」,以月薪4萬的上班族來說,想買600萬的房,貸款8成、利率2%,如果是自住,房貸本息加利息,每個月支出2萬8,手頭現金只剩1萬2,但如果是拿來出租,同樣房貸支出2萬8,但收租1萬2,每個月就有2萬4現金,不但能晉升「有殼一族」,還能賺進比定存還高的「現金流」。

包租公蔡志雄:「這些人還願意買房來出租,他們期待的是,將來房價的上漲的部分,如果出租當然你要考慮到的是,你租客的來源,所以我個人的選擇,都會找那個盡量離捷運站周邊。」

投資客買房出租有撇步,第一、選擇交通便利地點,也要瞭解房屋的背景,以免買到凶宅或者海砂屋,第二、要和房仲、銀行員、代書維持良好關係,隨時瞭解各領域行情,也能更新房價脈動,第三、用好裝潢吸引高階房客,房屋提高價值感,租金至少多2千。

蔡志雄:「現階段在這麼低的投報率(1.45%)之下,還有人願意拿出來租、出租,最大的原因,應該是奢侈稅的原因,因為2年之內如果出售,就要課10%的奢侈稅,所以有些人就覺得說,那我持有這2年的時間空著,我不如給它出租,多少有一些租金的補貼。」

台灣房價居高不下,年輕人買不起房,有些包租公、包租婆也乾脆放棄台灣置產,將腦筋動到海外去,根據台灣房屋智庫調查,有3成5的投資客購屋首選是日本,其次是美國30.9%,再來是馬來西亞。日本信義房屋員工:「這邊的話露台,我們右邊看出去,就可以看到東京鐵塔了。」

日本房仲林彥宏(2013.4.9):「台北這20年來,(房價)縱使有調整,到最後還是漲,但是在東京這20年來一直跌,縱使有回升,還是跌下去,所以相對的,兩邊對於不動產的信心,我想就有很大的差異。」

飄洋過海到日本置產,以東京首都圈為例,台灣房東多選擇購買,1千萬到2千萬的小宅收租,報酬率約3到4%,而近來越來越多民眾,看好房價基期低的東協國家,像是曼谷房價只有台灣一半,報酬率卻可達到4.5到5%。

民眾:「對我來講有吸引力啦,退休之後如果說買房子,那租人家的話,如果獲利比當然比台灣好,當然是這邊能夠買。」

台灣房價「貴桑桑」,投資客出走海外置產,但畢竟除了語言、政策,以及稅賦的考量比較繁瑣,多數房東還是選擇「根留台灣」,不過不管是海內或海外置產,現代人新觀念就是「買的起房,不要自住」,「買來租,買來換,以房換房」,似乎還是比較有「賺頭」。

議員:用累進稅率抑制炒房

工商時報【記者袁延壽╱台北報導】
台北市議員王鴻薇昨(19)日在議會質詢時語出驚人指出,根據她調查,台北市有許多法人擁有上百戶的房產、最高甚至達6百戶以上;而自然人,最高1人也有59戶房產在手。她認為,中央、地方政府要徹底清查這些人的背景,是用人頭戶炒房,還是外資炒房,政府不能只找小咖來加重1.5∼3.6%的「囤屋稅」,應該要研究透過累進稅率,來真正抑制炒房。
王鴻薇說,這些法人中,有可能是金融機構信託取得、建設公司手中餘屋未售出、大地主取得分屋等狀況。
王鴻薇指出,政府應全面清查這些擁有這麼多房產的法人、機構及自然人的背景資料,確定這些人是透過人頭去炒房、或外資來炒房。
不過,經過分析,王鴻薇指出,這其中也有許多非常詭異的法人及自然人存在,明顯可看出是炒房的。
王鴻薇強調,房屋稅是量能課稅,財政部雖然已提出非自用稅率從1.2%提高到1.5∼3.6%;但對擁有五戶及上百戶的法人及自然人,同樣以這樣的稅率課稅,對打房並沒有實質效果。中央與地方政府應研究,以累進稅率的級距,來課徵擁有不同數量房產,才能真正達到打房效果。
台北市政府財政局長陳盈蓉指出,市府近期將針對這些「多產」的法人及自然人做清查,並分析不同情況及特性進行研究,找出擁房的原因,做為未來課稅的參考。
陳盈蓉表示,不論是符合公平正義、或加重打房效果,政府確實研究,針對房屋稅條例,提出更公平、合理、更多級距的稅率,讓「囤屋稅」更有實質效力。
陳盈蓉表示,市府會在這一、二周提出清查、檢討這些自然人及法人,並向中央提出建議,討論累進稅率的可行性。

囤屋稅3.6%無關痛癢 單一法人擁房673間

作者: 段楚禎 | 卡優新聞網 

都會區房價居高不下,民怨跟著水漲船高,外界直指不動產稅制不公,是助漲炒房的主因之一。為推動不動產稅制改革,財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚的「雙張會」,達成房地合一課稅、自用、非自用實施差別稅率等共識。
  儘管政府抑制房價政策,從打「炒房」進階為打「囤房」,計畫將針對名下持有3屋以上的多屋族課徵「買房稅」。不過,卻是病急亂抓藥,不但沒打到炒房要害,反害到真正想買房安居的小市民。
  有民代公布台北市住宅持有狀況,根據統計,台北市82.51%的個人持有1戶房屋,持有2戶房屋的有13.01%,持有3戶房屋的個人也有2.84%,持有8戶以上的竟有1,241人,最高一人坐擁59間住宅,單一法人囤積更高達673間住宅。
  台北市議員王鴻薇指出,政府針對這些真正在炒房、囤屋的投機客課稅,囤屋稅課稅稅率最高由1.2%、調高成3.6%,卻未採累進稅率課稅,對於開徵3.6%的囤屋稅根本不痛不癢。而法人囤屋的情形更加嚴重,在台北市持有8戶以上住家房屋的法人高達352位,其中最高單一法人持有673戶住家房屋。
  財政部擬定「住家用房屋供自住及公益出租使用認定標準」,將自住標準認定條件訂為房屋無出租使用、供本人配偶或直系親屬居住使用、本人及配偶全國合計3戶以內,即第4戶才視為非自用住宅。

  但是王鴻薇認為,對於這些持有多屋的法人,在囤屋稅開徵後應採累計課稅,針對囤4屋、5屋、6屋或以上的房屋,訂定出不同的囤屋稅率,建議中央課徵更高的囤屋稅。

台灣房價指數 七都會區房價年漲5%

台灣房屋與中央大學發布最新「台灣房價指數」調查結果顯示,2014年第一季台灣房價指數與 2013年第四季「持平」;若與去年同期相較,上升5.43%。
根據台灣房屋與中央大學發布的「台灣房價指數」調查,七大都會區2014年第一季房價指數,除新竹縣市、高雄市呈現小幅向下修正趨勢,以及台南市呈現持平態勢之外,其餘縣市均呈現微幅上升,其中以新北市漲幅最大,為5.88%。房仲業者分析,今年第一季台灣房市平均而言呈現「價平量縮」,美國量化寬鬆政策逐步退場的衝擊並不大。展望未來,房市供需預料將受政府與央行抑制房價相關政策的影響。財政部與台北市政府種種打房政策影響投資人信心,房市買盤出現觀望,甚至呈現「賣方保守開價,買方大方砍價」的氛圍。
(台灣房屋智庫提供)

北市囤屋大戶擁59屋 議員:應課累進稅率

台北市高房價,財政部研議開徵囤屋稅,北市議員王鴻薇今天(十九號)質疑,台北市有大戶,一個人擁有五十九間住宅,甚至還有單一法人,更囤屋六百七十三間房屋,議員質疑,目前研議的囤屋稅,稅率最高從百分之一點二,調高為百分之三點六,卻沒有推「累進稅率」,打房打假的,郝龍斌回應,他同意沒有合理理由的囤屋者,應該採區間的累進稅率。(林麗玉報導)
台北市高房價,為了平抑房價,財政部長張盛和先前邀北市府副市長張金鶚,研議開徵囤屋稅,台北市議員王鴻薇也針對台北市的房屋持有人調查,統計台北市個人持有1戶房屋的占82.51%;13.01%的個人有2戶房屋,持有3戶的有2.84%,不過台北市個人持有8戶以上的竟有1241人,甚至最高竟還有人,在台北市持有59間房屋。台北市議員王鴻薇質疑,政府打房推出囤屋稅,課稅稅率最高由1.2%調高成3.6%,卻沒有推累進稅率。以台北市來說,最高一人竟坐擁59間房屋,開徵3.6%的囤屋稅根本不痛不癢,應該設計累進稅率,才能針對真正炒房、囤屋的投機客課稅。另外議員也統計,台北市法人囤屋的情形也很嚴重,在台北市持有8戶以上住家房屋的法人,高達352位,其中竟然最高單一法人持有673戶,議員懷疑,是否有大戶、甚至是外資大戶,透過法人在台北市炒房,議員要求,台北市應該清查囤屋大戶,針對囤屋大戶更應該採累進稅率,台北市長郝龍斌說,同意議員的意見,北市府基於個人資訊保護外,也應該就房屋持有四戶以上的法人或個人,進行瞭解,如果是沒有合理理由的囤屋,應該採區間的累進稅率。

2014年5月19日 星期一

馬英九執政六週年總體檢/房價狂飆 台北買房世界難

記者徐義平/專題報導
近幾年高房價成為民怨之首,去年第四季台北市房價所得比甚至是全球最高。馬政府執政六年來,房價所得比連年加重,二○○八年第二季,全國房價所得比為六.二五倍,二○一三年第四季已攀升至八.三七倍,近六年來購屋負擔加重二.一二倍,北市購屋負擔更加重六.五一倍。
五都房價 2008年來均漲逾5成
根據內政部營建署統計,二○○八年第二季至二○一三年第四季,全國房價所得比全面加重;其中,北市、新北市購屋壓力最大,分別加重六.五一倍及四.九倍,台中加重一.八五倍,台南、高雄也加重○.九五倍及一.四倍。
觀察國泰房地產指數,二○○八年第二季全國新推建案每坪單價約十九.五萬元,二○一四年第一季約二十九.○一萬元,飆升四十八.七七%,且五都房價漲幅均超過五成;其中,高雄飆漲逾一倍,新北市飆漲八十五.二%,北市漲五十.四九%。
淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,近六年來房價所得比大幅加重,主要是房價飆漲,所得卻倒退;此外,政府大幅調降遺贈稅、營所稅等,吸引資金回流,卻無投資管道,便全數灌入房地產,房價才會不斷拉高。
除高房價外,高物價也是民怨之一。馬政府兩度「油電雙漲」,帶動萬物齊漲,二○○八年消費者物價指數(CPI)年增率達三.五二%,創下十三年新高;今年以來,食物類漲不停,連續兩個月漲幅破五%,外食與十七項重要民生物資漲幅更是六十二個月以來新高。

月補助青年2400元! 新北市端租屋牛肉

要讓出外打拚的年輕人住的起房子,新北市推出每個月2400元的租屋補助,只要住在有捷運或是火車,還是先導公車經過的行政區域,父母和自己在雙北市都沒有置產就可以申請,只不過這項好康,知道的民眾不太多,新北市也打算擴大宣導,並在104年度再增加100個名額。>>

TVBS記者邱婉柔:「要減輕年輕人租屋壓力,新北市推出租屋補助,只要你住的地方有捷運站或者是火車,還是先導公車經過,每個月就可以申請2400元的租屋補助。」

以新北市區域圖來看,符合捷運經過的有10個行政區,火車8個,先導公車2個,總共有20個行政區居民能受惠,只是知道這好康的民眾 不太多。民眾:「目前還沒有聽過。」記者:「所以補助2400元,是多還是少?」民眾:「可能還是不夠,現在來講的話,可能還是不太夠吧,隨便租一間房子都要8千至1萬元了。」

就盼補助金額能再多一些,只不過以新北市平均一萬元的套房為例,2400元的補助金也佔了租金1/4,不無小補。

想申請補貼,除了交通條件需符合外,還必須是20-40歲的單身青年,月收入低於4萬1,父母和自己在雙北市都沒有置產才可以。新北市城鄉發展局科長張壽文:「未來包括單身、新婚青年都可以來申請,名額也會從200名增加到300名。」

推廣利多政策,新北市年底將再加碼,要實現居住正義,新北市也不落人後。

打房?打淡交易量 打不動房價

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
政策打房,房價卻愈打愈高,與台北市一橋之隔的汐止房價差很大,近來相對熱銷;圖為汐止國泰醫院附近高樓社區。 本報資料照片
政府抑制房價,從打「炒房」進階為打「囤房」,針對名下持有3屋以上的多屋族課徵「買房稅」,不動產業者表示,房市已進入「陣痛期」,冷清到幾乎沒人看房,不過從歷史經驗來看,政策打房打下來的都是交易量,房價依舊沒有變動,反而愈打愈高。
資料顯示,2009年開始實施打房政策,先祭出國有地限售措施,2010年實施信用管制,2011年奢侈稅上路,當年全台房市交易量立即掉了至少1成。
不過打房政策一波波,房價卻愈打愈高,以台北市房價來看,2009年平均每坪42.9萬元,如今平均每坪65.9萬元,5年多來房價不但沒跌,還漲了超過5成。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,政府雖然積極打房,推出各種措施或政策,但未命中要害,真正解決問題;國內仍處於低利率環境下「台灣錢淹腳目」,浮濫資金無從去化,,紛紛湧入房市,加上市中心土地少、好的產品有限,即使房市交易量減,房價仍然不動如山。
莊孟翰表示,近來政府打房手段開始嚴厲,市場氛圍也的確轉冷,去年第4季開始,開價過度「膨風」的炒房熱區,已經蕭條不少,但市中心高房價問題,卻仍難解。
中華民國代銷公會全聯會理事長黃?輝表示,最近市場停滯、民眾觀望心態濃厚,交易量萎縮不少,但量縮不代表房價下修,因為對於已持有房屋的民眾來說,房價下修等於資產縮水,也因此民眾寧可不賣,也不太可能降價賣屋。
黃?輝表示,提高房屋持有稅(即房屋稅),是不對的作法,因為根本打不到財團,反而讓賣屋者將新增的稅灌進房價,加重購屋者負擔,結果房價愈打愈高。
甲桂林廣告公司副董事長曹瑞濱表示,都會區一地難求,新屋釋出量愈來愈少,房價也持續高升,政府應該提供更多社會住宅、合宜住宅,都會區房價自然修正,也能讓更多對房屋有需求的民眾獲得紓解。
圖/聯合報提供



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「房價會不會跌?」 房市症候群上身

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】「才剛簽約,又要打房,我是不是應該解約? 」「這次好像來真的,房價會不會跌? 」財政部近來加重打房力道,房仲業、醫師發現,不少購屋人擔心自己可能買到高點,出現「房市症候群」,一直問重複問題,甚至輾轉難眠。
中信房屋副總劉天仁最近碰到不少這種焦慮不安的購屋人,一見面就問他「房價會不會跌」,沒幾天又打電話來問,反反覆覆都是同樣的問題。
住商不動產企研室主任徐佳馨則接到不少「該不該解約」的詢問電話。她說,近一兩年,幾乎財政部每次有新動作,都會接到這類電話,今年有增多趨勢。
像上月底「雙張會」祭出囤房稅後,就有多位民眾打電話詢問解約相關問題。有一位太太說,她早上剛簽約,下午官員就說要讓房價兩年跌三成,先生要她解約拿回訂金,到底該不該解約,令她頭疼,已經兩三天睡不著覺。
徐佳馨表示,打電話來求助的多是自住客,例如這位睡不著覺的太太,為了婆婆年邁上下樓,想從公寓換到電梯住宅;按理說,換屋自住較不在意房價漲跌,但因這位太太買的房子要2000多萬元,夫妻倆心想慢點再買,會不會真的跌3成就可省下6、700萬元,那可是一筆大數目。
太平洋房屋行銷顧問李季鴻表示,許多人認為政策打房,投資客最焦慮,但其實大咖投資客老早已改玩商辦或店面,不然就是轉戰國外,不太在乎政策打房;以軍公教人員居多的中小型投資客,因財務槓桿操作一向保守,加上以收租為主,也不擔心打房。
真正對打房政策最不安的,反而是財力相對有限的小資族、粉領族及一般雙薪族。但他們不是擔心房價下跌被套牢,而是怕買到高點,得要多辛苦很多年。有需要,又怕買貴,因此出現高度焦慮。
台北市立聯合醫院松德院區精神科主任劉宗憲表示,今年以來的確有不少因為房地產因素引發焦慮症狀的患者,他觀察,這些患者共同問題都是「想太多」,擔心利率升高,房貸付不起,萬一失業更慘,甚至會想到如果房價重跌,賣不出去淪為法拍,一輩子積蓄都將付之流水。
劉宗憲表示,這是一種預期性的焦慮症,實際上這些情況根本沒發生;為感到焦躁不安的患者,可以找近期也有購屋的朋友聊聊,聽聽別人怎麼想,可以降低不安的情緒。


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北市豪宅認定標準改 低樓層、小坪數免挨刀

【聯合晚報╱記者楊正海╱台北報導】
台北市豪宅認定標準演變過程 製表:記者楊正海
不少位於北市精華區的大樓,目前以「棟」為單位,被認定為豪宅;未來改以「戶」為單位評定,其中部分小坪數、總價不到8000萬元的住宅,將不需負擔豪宅稅。 報系資料照
中央、北市聯手打房,「雙張會」中財政部長張盛和向台北市副市長張金鶚提出再擴大北市豪宅稅的實施範圍,北市從7月起將豪宅認定標準,從「棟」改採「戶」認定,豪宅將增加300多戶。
豪宅被視為炒高都會區房價的幫兇,目前僅有台北市實施豪宅稅,北市更改豪宅認定標準,雖然新增300多戶豪宅,但外界仍認為新列豪宅的數量還是太少,打房的效果有待觀察。
北市財政局指出,北市實施豪宅稅已經3年,變更豪宅認定,主因是台北市從民國100年7月至今,依稅法規定,房屋標準價格每3年重新評定一次,才決定檢討豪宅認定標準,以戶認定,較符合公平原則,也可新增豪宅數量,增加稅收。
稅捐處表示,依照舊制,每戶總價8000萬元以上、每坪單價100萬元,符合此要件之戶數達70%以上者,則整棟列入豪宅,未來改採按戶認定,可避免小坪數、房價不到8000萬的房屋,被歸列為豪宅,比較公平。
例如,被列為豪宅的大樓,有些低樓層或是小坪數的住宅,房價未達8000萬元,卻要「概括承受」被列為豪宅。另外,有些造價高或位於高樓層的大坪數景觀住宅,因豪宅戶數未達全棟70%以上,反而逃過豪宅稅。
房屋稅的計算期間為每年7月1日至隔年6月30日,新列入豪宅名單的所有權人,將在今年7月開始適用豪宅稅率,但今年5月開徵的房屋稅仍延續前二年以「棟」認定高級住宅。
據統計,依現制截至今年3月止有13棟、共3257戶被害認定為高級住宅,較去年增加6棟95戶,屬新建的高級住宅,估計房屋稅稅收為4.5億。7月改以「戶」認定後,預計北市豪宅將再增約300戶。
北市豪宅認定,3年來吵吵嚷嚷,從最早草案時期的「八大認定標準」,被批評未能反映實情,現在改為由「棟」改採「戶」計算,預料豪宅仍是以信義區最多,其次為大安區、中山區。
民眾若要查詢其房屋是否被列為高級住宅,可向稅捐處查詢,告知房屋地址、身分證統一編號,確定身分,即可詢問。


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2014年5月17日 星期六

稅制不公 打房打空包彈

工商時報【林淑慧】
高房價引發民怨,外界直指不動產稅制不公,是助漲炒房的主因之一,立委曾巨威呼籲,政府應立即全盤檢視房地產相關稅目,除了修法提高不動產持有稅之外,更應針對不動產的短期交易利得課稅,才能逐步朝實價課稅邁進。
目前稅法規定,將房屋和土地分開課稅,我國不動產稅制算是「獨步全球」,與不動產買賣、持有相關者,至少涉及四種稅目,散在不同的稅法當中,不僅讓投資客有避稅空間,政府要修法堵漏洞,也極為不易。
台大經濟系教授林建甫指出,以北市豪宅「元大一品苑」為例,106坪的格局,房屋稅加地價稅一年才5.4萬元,遠比1年的管理費還少,甚至有些近億元的豪宅,一年房屋稅及地價稅,比一部2,000CC汽車的汽燃費加使用牌照稅還少,顯見不動產稅制的不合理。
高房價惹民怨,無殼蝸牛準備再上街頭,為推動不動產稅制改革,財政部長張盛和日前與台北市副市長張金鶚會面,達成房地合一課稅、愛心房東享租稅優惠等共識,其中房屋稅就自用、非自用實施差別稅率,已獲立委支持,正在立法院等候三讀。
民眾對「房屋稅條例」修正草案滿心期待,尤其是對被視為特效藥的「囤房條款」,更是寄予厚望,不過初審通過的版本裡,不過是將非自住房屋稅率提高為1.5%至3.6%,這對富豪建商根本九牛一毛,對炒房客也不痛不癢。
同時,中央政府修法僅提高非自住房屋稅的法定稅率區間,仍然未提出大格局的稅制規劃,並默視地方政府面臨議會壓力、加稅不易的困境,並未替地方排除加稅之路上的障礙,外界批評政府「打房」,其實只是「空包彈」。
要有效提高房屋持有稅,抑制炒房歪風,立委曾巨威表示,光是讓自住、非自住房屋差別稅率、提高房屋稅法定稅率下限仍然不夠,財政部應再有配套措施,取消99年發布的房屋稅解釋令,還給地方增稅的彈性與空間。
他說,房屋稅稅基為房屋現值,評定房屋現值的因子包括房屋構造標準單價,稅法規定地方政府每三年可調整一次,這原是地方可擴大稅基的利器,但財政部的解釋令卻要求地方只能針對新房子調高標準單價,舊房子無法適用,造成新舊房屋的稅基落差甚大,大大限縮了地方擴大稅基的作為。
要健全不動產稅制,林建甫則建議,房屋稅應按負擔能力區分,政府應對豪宅課以較重的稅。

民眾信心低看壞景氣 買賣房意願再度拉大

  國泰金控今(16)日發布5月最新「國民經濟信心調查」,顯示在停建核四、稅改、F-再生等事件影響下,民眾認為未來半年,景氣樂觀指數續降至-11,寫下今(2014)年以來新低。若進一步訪問未來半年的就業市場、物價水準時,預期找工作會變得比較困難的比重為39%、物價變昂貴的比重為87.4%,樂觀度持續下滑。
  國泰金控表示,雖然近期先進國家經濟動能都有好轉趨勢,像是美國企業信心與就業數據回升,歐元區PMI出現擴張,但由於國內核四爭議再起,可能讓民生議題又掀起波瀾,加上物價上漲,帶動民眾的通膨預期,對經濟前景難以抱持樂觀看法。
  尤其反映在投資信心上,本月調查指數已經由正轉負至-4.2,覺得台股未來半年會下跌的比重,從上(4)月29.1%上升至32.3%,不好看的趨勢明顯。國泰金控分析,調查期間,台股持平8800點之上,可是除了核四問題外,又有F-再生公司問題,以及調升金融營業稅衝擊金融股等,許多不確定性使得台股震盪加大,民眾對股市及資產配置看法,都會因此受到影響。
  不過,對於報稅季前是否將出脫股票,55.2%民眾覺得出脫可能性較低,可能性較高者僅有18%。同時,即將到來的股東會旺季,民眾對是否參與除權息,意願較高者僅有20.5%、意願低者則高達49%。
  另外,政府將提高非自住房屋稅,並獲立院財委會一讀通過,在壓抑囤房轉為明確後,民眾買房、賣房意願同時出現轉向。就買房意願來說,連續三個月上升後,本月已轉為只剩10.1%民眾,覺得現在是買房好時機,而從賣房者立場,卻有高達47%想要脫手,兩者之間意向的差距再度拉大。

證明「自住事實」 輕稅保障

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】住家用房屋改採分級課稅,最快今(2014)年就會上路,舉證確有「自住事實」才是輕稅唯一保障。財政部表示,地方政府握有實際准駁權,戶數多寡只是參考指標。
財政部已訂定住家用房屋供自住及公益出租人使用認定標準草案,本人及配偶在全國各縣市所持有的房屋戶數,合計在三戶以內,並且供本人、配偶或直系親屬居住使用時,即可被歸類為課稅級別最輕的「住家用自住房屋」,按1.2%稅率課稅。
財政部說,本人、配偶或直系親屬(包括尊親屬,成年及未成年卑親屬等),並不需要設籍在所居住的房屋,但必須要有確定居住事實,合計在三戶以內,均屬自住房屋。
舉例來說,甲名下有A、B及C、D共四棟房屋,A棟由甲自行居住,妻子乙因在工作需要居住在B棟,C棟則由父母合住,D棟供在外地求學的成年子女丙居住,甲即需在四棟房屋中,擇定一棟房屋從高課稅;其餘三棟則視為自住房屋課徵輕稅。
財政部強調,戶數並非輕稅唯一判別標準,地方稅捐機關日後將會實地查核,若發現甲所有的四棟房屋中,發生無長住或確由限定的親屬居住事實時,仍可取消其輕稅資格。



全文網址:udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 證明「自住事實」 輕稅保障http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=307995#ixzz31w4TSNn3
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買人生第一間房 鄰舍不能是凶宅

【聯合報╱記者袁志豪/新北報導】
黃姓女子購買人生第一間房產,特別交代房仲「不能是凶宅」,連樓上樓下、左鄰右舍都不能有自殺、燒炭死亡、跳樓等非自然死亡事故;她簽約匯款三百多萬後發現,隔壁住戶的小孩跳樓自殺,要求解約,但錢卻被賣方依違約而沒收,提告要求解約退費。
新北地院審理認為,內政部「不動產委託銷售契約書範本」所謂「是否曾發生凶殺或自殺致死」解釋,賣方於產權持有期間,若是在建物或附屬建物上有求死行為而致死都屬之,且應包含建物、電樓梯以及屋頂;本案簽約前確實發生死亡案件,不論是自殺或意外,買方得依民法及契約內容解約,判決賣方必須全額退款。
黃姓女子前年五月委託林姓房仲幫忙找房子,提出「特別要求」,去年一月看中某屋,連續三天詢問林姓女屋主是否為凶宅,又多次詢問房仲,經房仲與林婦確認沒有問題後決定買下,林婦也在房屋買賣契約「是否曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等」欄勾選「否」。
黃女原想加註她的特別要求,但房仲表示口頭已經說得很清楚,沒有必要,黃女同意簽約。
簽約後數日,林姓房仲致電告知黃女,新屋隔壁住戶的小孩,於一月廿四日從住處頂樓跳樓身亡,當時她已匯款二百廿五萬元到履約專戶。黃女立即表示要解約;房仲所屬的公司回覆應先依約付款,否則延誤付款就是違約,錢會被賣方沒收,黃女只好再匯款一百萬元,但因林婦拒絕退費,黃女因此提告。
林婦主張黃女所謂的「特別條款」,她從未聽說,亦沒記載在合約上,那是黃女與房仲私下約定;另外她長期住高雄,根本不知有人墜樓,且鄰居告知死者是一時頭暈失足墜樓,並非跳樓自殺。
林婦認為該屋仍符合上下左右及本戶均非凶宅的約定,如果從頂樓墜樓到馬路送醫不治都算,黃女根本是擴大解釋成整棟社區都不得是凶宅,請求解約並返還價金不合理。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 買人生第一間房 鄰舍不能是凶宅http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4080&f_ART_ID=307934#ixzz31w44CMSY
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未來,跨縣市囤房 逃不掉

【聯合報╱記者沈婉玉/台北報導】財政部長張盛和提出自用住宅房屋稅,最高限三戶主張,遭立委批評過於寬鬆。張盛和表示,制度建立要兼顧情理,讓稅捐機關累積查核經驗,等查核能力提高,再考慮漸進從嚴。為避免跨縣市囤房,未來自住戶數,將採全國總歸戶計算,不會以戶籍及面積大小來認定。
立委賴士葆質疑,自住上限三戶定義,僅影響約百分之五的人,即便降為二戶,也僅影響約七十萬人。
他說,提高非自住房屋稅稅率、課囤房稅是為了打囤房,現在第四戶以上才要課囤房稅,好像是在鼓勵囤房,喪失政策意義。
賴士葆說,民眾利用父母、子女名義買房情況很常見,但很多人卻連一房也買不起。財政部認為供給父母、子女居住也符合自住定義,才符合社會民情,「聽起來有道理,但是邏輯不通」,會讓民眾覺得政府沒決心。
張盛和說,自用住宅戶數上限多少才合理,答案見仁見智,抑制房價,不能只靠單一政策,解決高房價問題要多管齊下,就像醫師處方維他命搭配胃藥一樣,囤房稅稅率只提高零點三個百分點,稅額增加不多,但會影響預期心理,讓房價不再繼續追高。
張盛和說,民眾可主張哪幾戶是自住,由地方稅捐機關去查核是否有居住事實。民眾在台北上班,卻主張高雄房子為自住就不合理。若提供名下的房子給父母居住,父母名下不可有房,若有房就得課非自用住宅稅率。
據財政部全國房屋稅籍統計,竟然有一點七萬人擁有十戶以上,實在「囤很大」,國稅局已經注意到了,對於學區的包租公,將擴大查緝是否有漏報房屋租賃所得情事。



全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 未來,跨縣市囤房 逃不掉http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=308057#ixzz31w2yt4qQ
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2014年5月15日 星期四

報稅/去年賣房申報財產交易所得 花費成本盡可能列舉

記者顏真真/台北報導
102年度所得稅、103年期房屋稅開始申報,其中今年財產交易所得申報方式有新制上路,包括核實認定課稅,以及出售的房屋如果屬於雙北市總價8000萬元以上、雙北市以外地區5000萬元以上,又無法舉證購屋成本者,一律以實際銷售價格的15%計算所得,併入綜所稅申報。
優美地產企研室召集人葉立敏表示,今年財產交易所得申報方式有二,舊制是「無買賣價」資料狀況下的選擇,若「有買賣價」資料,就應優先採新制實際成交價格來報稅。此外,新制中另有種情況是提不出買價資料但「有賣價」,又符合雙北總價8000萬元以上、雙北以外地區5000萬元以上者,則一律以實際銷售價格的15%做為售屋所得,再乘上房地比計算出財交稅金額後,併入個人綜合所得稅計算。
因此,葉立敏建議,102年有賣房的民眾要優先核實申報,事實上新制也有利虧本賣屋的民眾,節稅的方式可以將花費的成本盡可能列舉出,如仲介費用就能列入成本抵稅,但裝潢費則不計入成本。至於舊制適用於無買賣價資料者,依照房屋評定現值X該區核定標準稅率=稅額,再加上個人年度綜合所得X5~40%級距)。
舉例來說,小美102年賣出台北市總價9000萬元的住宅,如果提不出買進成本,國稅局將以房價9000萬元,乘以15%,得出1350萬元,再乘以房地比0.3得出405萬元,再併入小美所得120萬元,共計525萬元,並依課稅級距40%課稅。
由於一般住宅是依房屋評定現值x42%為財產交易所得金額,再併入個人所得計算。特別注意的是高級住宅部分,葉立敏提醒,新制中符合雙北8000萬、雙北以外5000萬以上的住宅並不等於高級住宅,高級住宅不僅單就區域,而是以8大標準來認定,包括鋼筋混凝土以上結構、獨棟、一層一戶等評斷方式,若屬高級住宅的房屋持有人,會另接獲國稅局發函通知。台北市的高級住宅是依房屋評定現值x48%為財產交易所得金額。
另外,背負房貸者最多可扣抵30萬元貸款利息,但要是本人、配偶或受扶養親屬持有,並有戶籍登記。針對租屋族,財產交易稅也有利多,可以享有1年最高12萬元的租金支出的列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一即可以申報租金支出,但若已申報有購屋借款利息就不可再扣除房屋租金支出。
此外,5月也要同時繳交房屋稅,主要是徵收102年7月1日至103年6月30日的房屋稅額。雖然雙張會擬調高非自用住宅的房屋稅率為3.6%,但目前有待法案三讀通過,稅率仍先以自用住宅1.2%、營業用3%、非住家非營業用2%計算。

學者轟:支微末節的改變

中國時報【陳宥臻╱台北報導】
財政部規定夫妻擁3房不算囤屋,第4戶才課以最高3.6%房屋稅。德明財經科技大學副教授花敬群批評,這簡直是支微末節的改變,稅基低才是稅制不公平的核心;信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,該政策對持有房屋人數影響不到10%,對房市影響層面小。
花敬群說,3.6%的房屋稅會被國際視為很高的稅率,但實際上,台灣房屋的稅基與實價落差極大,尤其稅基以評定現值計算,評定現值幾乎只有實際房價的1成。政府就算課以高稅率,但不以房屋實價為課稅基礎,也是白搭。
花敬群認為,最好的打房方式是實價課稅,若是自用宅再給予打折,以鼓勵性質,繳交較低的稅,比調高稅率來得有效。
曾敬德則表示,夫妻分居兩地,加上買來給子女住、父母住,共擁3戶房不算太多,且估計受影響的人數不多。
曾敬德進一步指出,若第4戶房被課以3.6%房屋稅,民眾應該會選擇較舊、樓層較低的房子設為第4屋,因為房屋稅的稅基會較低,就算稅率較高,每年多支出的稅也不會多太多。
曾敬德認為,囤房稅只是單帖藥方,需要很多藥方加起來,對打房才有效果。尤其,若政府多出幾招,對買賣方造成心理壓力,打壓對房價上漲的預期心理,對房市就會有冷卻效果。

只要有錢 就該買房

工商時報【台北訊】
由金融家月刊主辦的房產趨勢高峰論壇-「今天該不該買房?」4月12日(六)於台北金融研訓院舉行,邀請財經房產投資天后梁碧霞、世邦魏理仕董事總經理林俊銘,美商仲量聯行董事總經理趙正義及京格建設總經理蔡明勳等從國際與兩岸發展看台灣不動產市場的機會,更針對北台灣鳳鳴新都心未來即將產生的五波漲價地圖,進行深入剖析。與會房產專家一致認為,不論是否因為選舉考量作出的政策決定,但只要需求大於供給,在選對地段及潛力區的情況下,買房永遠是最好的投資策略!以下是這次高峰論壇精彩內容摘要:
2014商用不動產行情
保守中帶著期待
世邦魏理仕董事總經理林俊銘:在思考方向上,商用不動產市場應該分為兩個大項: 一個是大型交易市場的概況,以及小型的交易市場實價分析來做觀察。而台灣商用不動產市場大致上可以交易金額超過三億元,也就是美金1,000 萬元來做為分野。台灣現行政策上有四項因素影響台灣商用不動產今年初明顯的進入觀望:
1.奢侈稅之修正草案已將範圍擴大至非都市土地之工業區土地。
2.選擇性信用交易。
3.實價登錄其中成交最高與最低金額,非為揭示標的數應被剔除。
4.個人財產交易所得。
今年第1季我們認為成交清淡,除政策因素外,僅為企業自用需求做為大宗交易撐場及壽險業投資居次;今年向下力道雖不大,但卻是這3年來最為交易觀望的一年。從2007年到2014年第1季我們所做的統計顯示,外資投資比例由25%,逐季下降至10%不到(以已經蓋好的商用標的來計算),2年前也就是2012年總統大選那一年,反而是成交件數與金額創新高的一年。
美商仲量聯行董事總經理趙正義:「回顧2013年,來台旅客數突破觀光局預估的800萬人次,大陸來台旅客並逼近300萬人次,年成長率逾一成。此已吸引國內企業及觀光業者積極投入飯店市場,在未來於兩岸服貿協定的簽署及大陸積極從事海外不動產投資等因素帶動,並結合觀光資源充沛等優勢條件,預估持續吸引外資企業或個人來台設立營業據點或進行不動產投資,為台灣商用不動產租賃及投資市場需求產生助益。」
我們發現部分大型企業租戶考量仍以租金支出為首要因素,在市區缺乏合適大型物件狀況下,計畫往市郊區域如內湖、南港尋找租金相較便宜且交通便利的大面積物件。
2014年全年預計約有75,000坪的新辦公空間進入台北A級商辦新供給,其對整體租金水準的影響將於今年第4季後較為顯著。因此,目前在缺少大面積的新供給及低空置率的狀況下,租金可望維持微幅成長,預計2014年台北市整體A級商辦平均租金可望較去年成長約5%。預計未來陸續釋出的都會區公有地及高鐵周邊車站專用區土地,將持續吸引投資者的關注。
京格建設總經理蔡明勳:京格建設是小公司,但是我們有台灣建設公司最大的國際視野!台灣多年來在經濟發展下,相對並沒有從都市規畫與建築美學同步提升,這是比較可惜的事情。世界先進各國在環境規畫上與建築創意的政策協助領先台灣許多,所以京格建設認為一個城市的價值,是決定在國際的能見度上。我們從台北出發到新竹,可以畫出一個交通便捷的大八生活圈,圈內有捷運、機場、高鐵、輕軌、高架快速道路等四通八達40分鐘可抵達的國際核心城市距離。在企業文化上,我們堅持減少虛耗的碳足跡,用科技與研發作為精緻工藝的後盾;以符合綠建築指標為基準,邁向永續綠能的建築空間。
今年來政府打房動作頻頻,引發市場關切是否出現房價漲勢轉折點?然而從央行及財政部發佈的兩份資料,可看見台灣房市未來景氣與房價走勢的重要關鍵。一位房仲業大老指出,房價的漲跌沒有祕密,只要市場上想要買進不動產的人與資金超過想要賣出的人與資金,房價自然上漲,這是最基本的供需機制,無論是對一個社區、一座城市、一個國家來說,都是一樣。
從這個角度出發,台灣過去40年來人口持續北移,讓台北、新北、桃園形成接近千萬人口的一日生活圈,這片區域在就業、創業、教育、交通、政治等多方面具優勢的情況下,未來還會有更多人在這個一日生活圈範圍內定居。如果沒有完整的都市、區域與整體國土規畫,只倚靠目前各縣市政府的規畫與管理能力,根本沒有改善人口持續往該區域集中的可能性。
北台灣房價易漲難跌
在鶯歌體驗幸福味道
然而,順應台灣島內人口的流動與成長方向,北台灣核心區的房價自然就易漲難跌。景氣好時,也會帶動中南部都會區核心路段的比價效應,就不是什麼令人吃驚的事情。很多回流的台商在衣錦榮歸之後,除了考慮在自己家鄉置產,還會選擇具備更國際化的區塊置產,因此不少中南部的台商也會在北台灣的主要路段置產。至於華僑與外籍法人資金幾乎都從台北先下手,在熟悉台灣房市後,才會慢慢往中南部尋找適當的不動產置產機會。但可惜的是台北的高房價並沒有讓人感受相等的高品質生活,因此京格規畫多年且長期深耕鶯歌鳳鳴新都心,投資人不妨利用假日帶家人一起到鶯歌老街南僑觀光工廠內的寶萊納餐廳和本場流專業拉麵店、埤塘生態公園走走,一起體驗呼吸前所未有的幸福味道。
京格集團堅持以「建築美學」為目標的建設公司,集團發展方向是為客戶居住環境「創造價值」,打造台灣最幸福的房子,可以傳承百年的品牌建設公司。
財經房產新天后
梁碧霞成功投資哲學
論壇最後出場的是金融家月刊創辦人梁碧霞,總結多年在全球各地投資房地產的心得,她以六個字:「利率、匯率、交通,這三大原則。」帶出她的投資心法。她說:「為什麼有錢人危機當前,還想要再買房子、買股票、買台灣五十都好。因為有錢人想的不只是增值賺錢,他們有更多時間想的是保值、傳家。依照台灣過去50年經驗,小亂小買,大亂大買,不買都是錯,反正有錢就買!」
梁碧霞主席認為,交通到達之處,建設隨之就來,不管是雙機場捷運、五楊高架到達之地,把地圖攤開來看,台北、新竹快速道路所涵蓋的「大8」範圍,只要脫離「蛋黃」的房價相對便宜之處,都是蘊藏財富的機會之地。梁碧霞主席以鶯歌的鳳鳴新都心為例,只要是重畫區內車程五分鐘可以連接到商業區或交通要道就都是鑽石級的投資,因為具住宅及商業混合的將來性, 就是Location的投資好先機。
梁碧霞主席在房產投資的最大要領就是「危機入市」,大家記憶猶新,去年初QE3還是來了,許多專家都還在爭論到底資金效用有沒有前兩次QE1、QE2來得大!也只不過一年的光景,QE已在慢慢退,於是又有人說:這是房地產的利空!
她提醒大家,未來地段熱點仍是量縮上漲的盤堅型態,尤其大多數看2014年台灣房市將步入跌勢的專家,恐怕還要多配幾副眼鏡來瞧個仔細!梁碧霞強調,只要有錢都應該拿來投資房地產。

房價跌3成利率要升2% 劉伊心氣憤

(民視新聞于凡、沈培智台北報導)
如果房價消風3成,銀行體系會有多高風險?金管會完成壓力測試,結果發現,銀行可能損失高達738億元,而且房貸利率要上升2%,以貸款1000萬來算,民眾每個月要多付1萬多元的利息,這讓有房產投資的藝人劉伊心很氣憤。
藝人劉伊心:「幫這些花每天多澆一些些水,給他們一點愛心喔。」
藝人劉伊心,平常沒通告,就在投資的花店幫忙,從出社會就開始投資房地產的她,還是個包租婆,看到房價壓力測試結果出爐,如果消風3成,利率要調高2%,劉伊心忍不住要抱怨。
藝人劉伊心:「我覺得是打錯人也用錯方法,應該是要讓人民賺更多,不是讓房價往下壓,會覺得我們這麼努力去存錢,去置產結果政府,又不支持我們會覺得很奇怪。」
劉伊心這麼忿忿不平,就是因為根據金管會公佈的報告,如果房價跌2成,銀行損失374億,利率提升1個百分點,借千萬房貸,每個月利息加本金,要多繳5000元,至於最嚴重的房價跌3成,銀行損失738億元,民眾利率負擔會增加2個百分點,等於借千萬房貸,每個月利息加本金,要多繳1萬多元,1年要多負擔利息12萬,但資產卻相對縮水。
金管會主委曾銘宗:「用這兩個情況去做壓力測試,結果39家銀行,都通過壓力測試,會不會跌要看,整個市場的情況。」
德明財經科技大學副教授花敬群:「讓泡沫慢慢消退,不是讓泡沫立即整個破滅,因為要讓泡沫,立即整個破滅,對整個社會經濟,國家傷害是滿大的。」
學者認為,政府錯誤的政策,不僅打不到要害,反而賠了經濟,如果經濟出現泡沫化,最可憐的,還是一般老百姓。

自住屋上限 財長:可循序漸進

(中央社記者曾盈瑜台北15日電)
財政部長張盛和今天說,自住房屋上限3戶還沒確定,且可循序漸進。若稅捐處認為3戶查得來,之後上限改2戶也不是不行。
張盛和昨天在立法院財政委員會答詢時說,財政部擬定「住家用房屋供自住及公益出租使用認定標準」草案已出爐,將自住標準認定條件訂為「房屋無出租使用」、「供本人、配偶或直系親屬居住使用」、「本人及配偶全國合計3戶以內」,也就是夫妻合計的第4戶才被視為是非自用住宅。
張盛和上午到財政委員會備詢,會前媒體詢問,為什麼自住房屋以3戶為上限?是否太過寬鬆?
張盛和表示,寬跟緊是個人的不同看法,因為要考慮到社會現象,給父母住的如果不叫自住,社會大概不能接受。而且稅捐處過去從沒查過自住、非自住,能否承受得了也是問題;因此這些東西可以逐步漸進,不要一下子打擊面很大,讓稅捐處承受不了。
他說,如果稅捐處認為3戶查得來,1年後要變為2戶也不是不可以。
媒體詢問,3戶上限是否張盛和為自己量身打造?
張盛和說,他在監察院信託的房屋約有4戶或5戶,但有些是祖宗傳下來的,只是放個牌位、他跟哥哥各持分1/2,差不多4坪而已。另一戶是他太太跟岳母共4個人,分別持分1/4,那也叫一戶。但都「不值得一提」。
他說,他自己住的房屋是老房子,房屋評定標準現值在新台幣10萬元以下,早就免房屋稅了。若有人說3戶為上限是「張盛和條款」,其實跟他無關。