2015年1月30日 星期五

房地合一實價課稅 分段上路

2015-01-29 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

財政部與巢運等公民團體就房產稅制改革達成四共識,包括實價課稅分段進行,初期僅就買賣利得實施房地合一課稅;僅有一戶自用住宅者,持有五年、售價在2,000萬元以內,將免徵售屋資本利得稅。
此外,巢運建議,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)隨房地合一制上路而退場的規畫,應在課徵稅率上,納入依持有期間訂定不同稅率的機制,財政部表示會考慮。
財政部長張盛和昨(28)日與巢運等民間團體,針對擬議中的「房地合一、實價課稅」改革方向交換意見。繼日前行政院長毛治國接見建商代表後,昨日的會談雖有行政院代表參與,巢運等公民團體仍將此次會談定位為與行政院的「會前會」,強烈要求行政院正視公民團體的建議,並點名毛治國出面表態不會獨厚財團。
巢運發言人彭揚凱指出,財政部對改革房產稅制誠意十足,也相信張盛和說「改革是玩真的」的說法。彭揚凱強調,堅持改革的目的不在打趴房市,不動產所得稅只要合乎「合理」「保障自住」與「抑制投機」的原則,就會高度支持。
彭揚凱轉述,雙方交換意見後,已達成幾項共識,包括接受財政部設定實價課稅應先以買賣利得為主的改革規劃。公民團體原要求房產稅制改革應一併將房屋稅、地價稅等持有稅納入實價課稅範圍,財政部表示時機尚不成熟,彭揚凱說,公民團體可以接受,暫不堅持。
研議中的「房地合一、實價課稅」方向,公民團體不僅高度支持,更要求政府積極進行、不可退縮。至於課稅方案,雙方初步取得共識,為避免對自用住宅形成衝擊,僅有一戶房屋且持有五年以上、售價低於2,000萬元者,應予免稅。
不過,公民團體主張奢侈稅不能「裸退」,必須搭配持有期間長短,施以輕重不同的稅率,以抑制短期炒作;特別是出售持有短於二年的房產,應加重課稅,持有十年以上則減稅。
公民團體代表之一德明財經科技大學副教授花敬群建議,房地合一採按利得課稅,奢侈稅則是就售價課徵,因此出售持有二年內的房產,合理的稅率,至少應是現行不動產奢侈稅的一倍,即最高達30%。

奢侈稅將退場 炒房稅負降

2015-01-30 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

房地合一、實價課稅預定明(2016)年實施,屆時不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅)將會配套退場,出售持有二年內的房產改按利得課稅,炒房稅負將會大幅下降。
不動產奢侈稅的課徵稅基是房產的實際售價,不過,擬議中的房地合一、實價課稅,則是以扣除房產取得成本、費用後的利得課稅。兩者稅基不同,奢侈稅因是按交易價課稅,不考慮有無獲利,賺賠均要課稅,稅負明顯較重。
舉例來說,甲在2014年1月買進時一戶豪宅A,市價2億元;因考慮房市市況不佳,甲在2014年12月以2.2億元脫手,賺進2,000萬元。由於甲持有A豪宅僅有一年即出售,依法要就其出售價2.2億元課徵奢侈稅,稅率為15%,甲應納的奢侈稅是3,300萬元。
房地合一實施後,依據財政部新版課稅方案,採取單一稅率17%,課徵房產交易利得稅,假設甲是在房地合一制施行後出售房產,因奢侈稅配套退場,改課房地合一的利得稅,甲實際獲利為2,000萬元,應納所得稅降為340萬元。
巢運等公民團體在28日拜會財政部長張盛和時,建議實施房地合一、實價課稅制,配套讓奢侈稅退場的同時,應對持有短於二年的不動產,採取差別稅率並加重課稅。
財政部表示,房地合一的課稅設計,會納入長期持有優惠的獎勵,持有房產愈久,減徵比率愈高,實質售屋獲利的稅負亦會相對愈輕。

房地合一稅 擬從輕課徵

2015-01-30 經濟日報 記者林安妮、陳美珍/台北報導

房地合一課稅制新版規劃出爐,轉向「輕稅」,房產利得改採單一稅率,並大幅下降至17%;並增訂具體實施日期的日出條款,採行雙軌課稅制,實價課稅範圍僅限新制施行前五年取得的房產。
財政部初步設定,2016年為房地合一實價課稅的施行首年,依只對施行前五年取得的房產實價課稅原則,則2011年以前取得的不動產,即使在房地合一實施後出售,仍維持現制不變,即房屋及土地分別課稅。
財政部昨(29)日向行政院長毛治國提出課稅方案簡報,鑑於外界批評舊版按5%到45%累進課徵的稅負過重,房產獲利棄守累進稅率,改採單一稅率,初步訂為17%;新版維持一戶2,000萬元自用住宅免稅優惠,長期持有的減徵率提高至80%,並增訂日出條款以縮小實價課稅的打擊面。
依據最新課稅版本,房地合一稅收每年僅約30億元,略高於不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅)每年的稅收。自用住宅部分,新版訂有免稅條款,售價低於2,000萬元免徵房地合一稅,約九成以上的自用住宅買賣案件不受影響。
由於九合一選舉後,政府重大政策需獲民意支持,並與執政黨團進行溝通產生共識才能推動,房地合一最新課稅版本亦不例外,未來能否推動,國民黨立法院黨團態度仍是關鍵。
財政部所擬最新課稅版本,目的在建立實價課稅的制度,因此採納外界建議選擇輕稅。除免稅的自用住宅外,售屋利得不論高低,一律按17%稅率課徵所得稅;持有二年以上,可再依持有年限的長短,享有最多減徵80%的減稅優惠。以持有20年的課稅房產為例,其最大減徵率為80%,換算房產利得的實質稅率僅3.4%,即售屋利得每100萬元,只需繳交3.4萬元所得稅。
新版對持有二年以內的房產,未有減徵優惠,以與長期持有的稅負區隔;即短期頻繁買賣房產者的利得稅率為17%,每獲利100萬元,需課徵17萬元所得稅。
房地合一實施後,目前土地按照公告現值課徵土地增值的機制仍舊維持,但可在計算房地合一利得時減除。依據財政部的規劃,房地合一利得課徵所得稅的稅基,是以房屋及土地的實際售價總和,減除土地漲價數額後的餘額課徵,以消除土增稅重複課稅的疑慮。

2015年1月27日 星期二

奢侈稅 政府繼續補破網

李同榮/吉家網不動產董事長
現任: 吉家網不動產股份有限公司 董事長 委買房屋網 執行長 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 榮譽理事長 經歷: 德霖技術學院 兼任副教授 中華民國網路消費協會 理事長 台灣不動產交易中心 總經理

立法院院會23日通過「特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案(奢侈稅)」,將「非都市土地之工業區土地」納入課稅範圍,未來只要是非都市的工業區土地,持有未滿二年即出售的,按出售價格課徵10%或15%奢侈稅。
吉家網不動產董事長同時也是房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,房仲奢侈稅本來就是治標不治本的稅制,政府把草率稅改當打房工具,實施三年來不但收不到稅,而且房價不跌反漲,交易量急凍,台北市交易量由63,340戶劇減到31,000戶,幾乎是腰斬階段,打房打不到房價卻打垮交易量,打垮市場信心,打垮產業正常活絡的交易秩序,但政府還引以為政績,實在令人扼腕。平心而論,奢侈稅的問題出在匆促草率立法,並開了十一條後門,現在再逐一補修為時已晚。
這次修法同時通過,自住換屋者,必須有「自住事實」才能符合免稅條件。同時也擴充財政部對免稅的認定權,增訂「確屬非短期投機經財政部核定者」可免徵奢侈稅。
房地產的稅制實在有必要全面革新,包括持有稅與交易稅都更應從長計議為要
但我們要提出的質疑是「自住事實」與「確屬非短期投機經財政部核定者」,到底主管單位如何認定?這徒增了人為主觀與客觀認定的瑕疵與可能發生的弊端。總而言之,當一個人穿衣服時,第一個扣子就扣錯了,底下的扣子再怎麼調整,當然也無法扣對,還是建議政府房地產稅制改革不要再委聘一些沒有實務經驗的學者,每次都提出不切實際的論述,實在是誤政誤民。奢侈稅豪宅稅囤屋稅房地合一稅只是疊床架屋的稅制政策,也是頭痛醫頭腳痛醫腳的治標政策,再補也是破網。
尤其是接下來的房地合一稅改若不把既定草案歸零重新研議,不但重踏奢侈稅與証所稅覆轍,再次大開後門,必定漏洞百出,送到立法院兩黨較勁也必定修到殘缺不全,這就是同班人馬,陷入同樣思維,犯上同樣錯誤的窘境。政府應認清,房地合一是稅制合理化,並不等於房價合理化,千萬不要以匆促稅改的暫時安眠藥來安撫民怨,民怨在意的是真正有效的房地產政策,房地產的稅制實在有必要全面革新,但包括持有稅與交易稅都更應從長計議,更重要的是內政部不應再袖手旁觀,趕快提出大破大立的住宅政策,才是全民的期盼。

2015年房地產十大發展趨勢

莊孟翰/淡江大學產業經濟系副教授
經歷:行政院經建會諮詢委員、臺北市政府經濟發展委員會委員、 新北市都市更新及爭議處理審議會委員、國家卓越建設獎評審委員

硬著陸?軟著陸?
價量稅:價高、量大、稅多
2015年國內房地產市場最大的轉折關鍵在於「價量稅」,亦即「價高、量大、稅多」,而截至目前為止,主管機關仍舊端不出一套積極有效的因應對策,僅只是消極的隨著景氣轉折靜觀其變;因此,不僅江揆希望房價所得比能夠由15倍降至10倍的期待會落空,10年10萬戶社會住宅的構想不易達成,並且2016年之前也不會全面實施實價課稅。
至於2015年房地產之十大發展趨勢,分別歸納如下:
一、景氣反轉房價趨跌:
在超額供給愈來愈明顯之情勢下,不僅「膨風價」已告消風,議價空間也隨之擴大,可以預見的是,2015年與2016會逐漸呈現每況愈下之發展趨勢,其最明顯的指標乃「結構工程零付款」個案愈來愈多。
二、投資客銷聲匿跡:
十年來房價不斷飆漲,除投資客蓄意炒作之外,房地產持有稅、交易稅與資本利得稅太輕亦是一大關鍵因素,惟近年投資客稅稅不安的心情已愈來愈顯焦躁,隨著稅捐機關一張張補稅通知,眼看著好不容易賺到的錢,又要被突如其來的稅單掏走,心中只有「敢怒不敢言」五個字得以形容;再加以現階段新成屋逐漸釋出,復又建照申請量大量累積,在投資誘因逐漸消失之情況下,投資客幾已銷聲匿跡。
三、新成屋大量釋出:
超過十年的景氣,房價攀登頂點已成共識,在預售屋不再創新高價,無利可圖之情勢下,新成屋相繼出籠乃必然趨勢,影響所及,中古屋售價亦必隨之下修;惟值得關注的是,在國內資金依舊充沛之情況下,已有不少游資竄向土地投資。
四、中、小坪數較受青睞:
在當前房價依舊高懸,所得不敷支配之情況下,購屋者唯一的選擇便是中低價位、中小坪數產品,惟必須格外留意的是,公設比有多高;而當前符合這些條件的產品以中山區、文山區、內湖區、南港區、士林區與北投區居多。
五、區隔產品量縮價穩:
一般而言,區隔產品因具有區位好、數量有限之特性,並且又是有錢人身分地位表徵的專利,因此,除非是基地狹小又不氣派的假豪宅,否則市場兩極化的產品區隔永遠不必擔心無人問津;當前這類產品以大安區與信義區偏多。
六、商用不動產穩定成長:
隨著國際化與觀光客自由行之發展趨勢,加以產品區位與數量受限,因此,未來商辦與店面需求將會呈現穩定成長趨勢。
七、地上權產品嶄露頭角:
自從景美「華固新天地」逆勢熱銷之後,地上權產品廣受關注,其因固然在於房價約僅所有權產品之六折,惟更令購屋者關心的是房貸問題,此一議題自從今年1月15日法務部專案會議之後,已迎刃而解。值得注意的是,除有不少年輕人擬將其當作短期暫住之中繼住宅,亦有部分投資客用以出租收益。
附註:103年1月15日,法務部專案會議同意使用權作為權利質權使用權作為權利質權之適法性及可行性之疑義:
「地上權人於標的物土地建造區分所有建築物後,分別讓售時,與區分所有建築物買受人約定土地使用權移轉於買受人,此為地上權人與區分建築物買受人間債之關係(債權)。又該使用權之讓與若為有償,與民法有名契約性質最相近者為租賃;一般租賃經出租人同意者可讓與,故該使用權之讓與僅需地上權人同意,則此使用權可移轉,並具可讓與性,應可作為權利質權之標的」
八、逐捷運而居勢所必然:
由於大台北生活圈已然成型,大眾運輸又是日常生活所需,大台北捷運不僅經濟便捷,不必另購汽車代步,購屋置產又兼具增值保值效益,因此,逐捷運而居乃勢所必然。
九、海外投資漸成風潮:
在國內房價已高至無利可圖,加以龐大游資苦無出路,已有不少投資客將資金轉戰海外不動產,除日本、馬來西亞之外,最近更已延伸至柬埔寨等地,惟投資之前更應就匯率、利率變化以及稅負、當地市場供需與發展遠景詳細評估,方不致賺了租金,卻賠了匯率或稅負。
十、建照骤增潛藏風險:
根據內政部營建署公告修正之建築容積規定,未來都更區容積上限為1.5倍、非都更區為1.2倍,將自104年7月1日開始實施,導致最近各縣市建造執照累積相當可觀數量,影響所及,未來整體市場勢必會在超額供給愈來愈明顯之情況下,不僅產品區位與產品區隔直接影響價位與銷售,開發商品牌信譽、施工品質與管理維護亦將面臨嚴格檢驗。
由以上之分析可知,在當前景氣轉折之關鍵時刻,不僅「價量稅」備受關注,龐大游資動向亦將影響國內產業投資,因此,今後政府除應積極阻絕外來投機炒作之假性需求,密切觀察國內房地產景氣動向之外,對於大量資金轉向海外投資更是不容忽視。
在此必須附帶說明的是,房地產軟著陸之發展趨勢,亦正是「價量稅」重新調整的大好時機。

台灣社會住宅政策何去何從?

李同榮/吉家網不動產董事長
現任: 吉家網不動產股份有限公司 董事長 委買房屋網 執行長 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 榮譽理事長 經歷: 德霖技術學院 兼任副教授 中華民國網路消費協會 理事長 台灣不動產交易中心 總經理

台北市長柯文哲選前承諾廣建五萬戶社會住宅,至少在四年內完成兩萬戶,這項承諾將面對嚴峻的考驗,第一,土地如何取得?第二,興建經費哪來?雖然坐落在台北市較大面積的國有土地不少,但土地所有權卻隸屬於不同單位,尤其有不少國防部土地,包括空軍總部舊址與軍備局,還有不少閒置校舍都有待活化,但這要面臨經建會、國發會、國防部、教育部、台北市政府…等跨部會的協調整合,依過去政府的跨部會整合政策的經驗,要做出結論恐怕市長任期將屆,尤其看守政府的效能堪慮,大量興建社會住宅前景的確值得憂慮,老百姓不禁要問:到底台灣的社會住宅政策該何去何從?
所有選民應該開始睜大眼睛嚴厲監督雙北市府對社會住宅政策的兌現
房仲全聯會榮譽理事長也是吉家網不動產董事長李同榮認為,雙北市長在選前都開出廣建「社會住宅」的支票,如今選後,所有選民應該開始睜大眼睛監督政策的兌現,日前,因為世大運選手村將於賽後改建成為合宜住宅,也成為雙北市爭奪目標,唯去年底立法院審查住宅基金後決議,林口合宜宅要全部轉為示範性住宅,只租不售。依新北市政府規畫,世大運村原址將興建二九一○戶住宅,其中卅坪占大宗,有二○二○戶,卅四坪有五八八戶,廿坪有三○二戶。北市希望爭取五成以上戶數,新北市長朱立倫承諾林口合宜宅將有一千八百戶作為公營住宅。為解決戶數不足的問題,營建署研議調整房型,廿坪房型不變,卅坪和卅四坪「切半」,一戶變成兩戶,如此戶數可增至加5500戶,並可降低租金利於出租,也可解決朱立倫的政治承諾。雖然有人質疑社會住宅成為鳥籠住宅,但若能先解決單身族與小家庭族群的迫切需求,以及雙北市各自的主張需求,這樣的規劃也不是壞事,但真正完成也已經是下一屆市長的任期,那柯市長四年最少兩萬戶社會住宅的政見,若今年沒找好地沒規劃完成,那肯定也會遙遙無期,失信於民。
空總舊址,柯市長要「以地換地」很困難,應該蓋世界一流的社會住宅
李同榮榮譽理事長近一步表示,以空軍總部舊址開發案為例,政府說說停停,吵吵鬧鬧也已經過了好幾年,從郝龍斌市長最早提出的小帝寶計畫,以及六本木商圈計畫,一年多來台北市府、國發會多次討論,只做出原則性結論,將開發定位為「文化.創意.產業專用區」,但如何回饋市府,遲遲無法達成共識,一年拖過一年,跨部會整合機制的毫無效能可見一般。柯文哲市長表示,依照空總計畫,北市應該會分到一塊地,若要整合使用,北市府不主張「以地換錢」,希望換北市其他國有地,以這些土地來蓋社會住宅。
但李同榮卻持有不同看法,他反而覺得台北市政府不應該放棄這塊多達七公頃的土地,不是【以地換錢】,也不是【以地換地】,因為不是柯市長想要的地就一定換得到,或一定適合,而是應該主動積極【以錢換地】,把不屬於台北市政府分配到的土地一併整合起來,蓋出一萬戶全世界最一流的社會住宅,成為台北市新的另類地標,也成為台北市政府照顧弱勢組群的最佳政策指標。
具有效能的跨部會整合與協調,才有機會實現真正的居住正義
空總蓋一萬戶世界一流社會住宅,前提要考量的有六個重點:(一)錢從哪裡來?(二)由誰興建?(三)由誰管理?(四)由誰監督?(五)符不符合經濟效應?(六)可以蓋多少戶社會住宅解決弱勢需求?對這些疑慮,李同榮表示,針對財源籌措部分,財政部也於103年3月13日公告修訂「促進民間參與公共建設法施行細則」各地方政府得依據該法引進民間資金投入興辦社會住宅。同時,日前也有壽險公會釋出訊息,要撥270億在新北市蓋3萬戶社會住宅,可見只要回收投資報酬合理,就會有民間資金願意合作興建社會住宅,何況內政部還有閒置的【住宅基金】達七百多億未加以善用,還能每年上繳國庫一百億,另外政府計畫十年蓋3萬4千戶的社會住宅,每年也都編列興建預算,這些財源都可以拿來支付土地權利金用途,至於回饋民間投資資金的報酬,以每坪八百元一個月租金,就足以支應,並還有餘額作為物業管理的費用,以及分期攤還土地權利金,政府只負責監督,不但不用擔心管理的問題,而且土地也是以使用權租賃方式,到六十年後土地及地上權仍然歸市府所有。這些策略,都需要有效能的跨部會整合與協調,才有機會實現真正居住正義。同時一次能完成一萬戶的社會住宅,也等於實現了百分之五十柯文哲市長四年兩萬戶社會住宅的政見,這才叫作效能。
社會住宅政策推動的希望,應重新思考【政府監督為主,民間興建為輔】的策略
至於大部分人認為不符合經濟效應問題,李同榮認為,台灣若能像新加坡等先進國家一樣在精華地段蓋出世界一流的社會住宅,已經不是經濟效應的問題,而是政府的魄力問題,也是所有弱勢族群對政府的向心指標。而能讓台北市最富有的帝寶豪宅與最弱勢的一流社會住宅毗鄰,它代表社會族群的融合,更代表真正的文化與創意的融合。雖然有人認為社會住宅的興建應該朝「政府興辦為主、民間興辦為輔」,但當前的政策效能與過去的國宅興建弊病,都足以讓我們重新思考【政府監督為主,民間興建為輔】的策略,無論在人力物力財力以及資源的分配都得以獲得合理的平衡。李同榮最後認為,雙北市市長剛就任,對於社會住宅的政見承諾,若不從大處着眼,並迅速下手,四年一到,社會住宅政策的政見,就會淪落到交白卷或是做不到一半的窘境,台灣的兩大政治明星做不到,那台灣的社會住宅政策還會有希望嗎?

2015年1月26日 星期一

房地合一稅 財部擬推i-voting

工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】
閣員網路特訓真的「換腦袋」!財長張盛和與柯P「網路軍師」Richi虛擬貨幣交換中心創辦人戴季全擦出合作火花,財政部決利用i-Voting網路機制概念,與民意互動,收集房地合一重大稅改意見,作為推動稅改幅度大小與決策依據。
據悉,戴季全上周六向閣員分享i-Voting,對於柯P對公館人行道徒步區設置案例,建議政府政策規劃時可透過公眾參與討論,修正內容方向,以利政策推動。他說,依國稅局資料,設置徒步區後該區域商家營收成長一至二成;若國稅局每月主動公布行政區或里鄰為單位資訊,可創造在地經濟。
張盛和聽完戴季全上課醍醐灌頂,主動諮詢如何利用網路推動房地合一課稅政策。張盛和說,不動產業者擔心房地合一稅課太重,會打垮產業反彈聲浪很高,但一般民眾聲音幾乎沒聽到,財部有意向戴季全取經並合作,利用網路收集民意,凝聚房地合一課稅共識,農曆年後暫不會立即端出修法。
戴季全表示,稅收結構需改革社會大眾都同意,但共識凝聚和政策細節推動有很大空間可以做,官員擔心被批評政策「朝令夕改」,但網路可以將政策各面向之間關聯性闡述更清楚,「朝論夕論、朝論夕令」,讓公民參與時間拉長可水道渠成。
戴季全指出,利用i-Voting網路投票收集民意最大好處,可以不急於下決策,讓社會大眾先討論,將很大議題分段處理,分批處理。他強調,i-Voting並非要取代市場機制、總統選舉、立委選舉,而是讓以往無法凝聚共識議題或政策,以最低成本呈現人民多元意見。
外界擔心網路民意如流水,戴季全建議,可把議題時間拉長,或將改革大議題拆成多個小議題,探詢民意,有共識的先行,沒有共識擱置,分階段推動。倘若議題縮小,民意反對聲音仍很大,意味這項政策硬推會受傷,或推動方式有錯。

本報特稿/房地合一稅制評析/智庫論壇/國立空中大學副教授謝明瑞、國政基金會助理研究員周信佑

一、前言   
國內房價偏高,但持有成本偏低,造成房價不當的扭曲限象,亦是政府實施房地合一政策的主要因素。   
在現行房地產稅賦中,國內房地持有稅(如房屋稅、地價稅)及交易利得稅(如土地增值稅)偏低,且不動產採分離課稅制,房屋稅、地價稅、土地增值稅分別採用政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課徵標準,造成一地三價,以及產生脫離市場價值與實際交易價格的詭異現象,同時造成房地稅負扭曲,加深貧富不均與社會對立,房價問題衍生成為民怨之首。 

二.房地合一制的實施   
為扭轉房價偏高及房地稅負不公問題,財政部規劃房地合一稅制,讓房屋與土地交易時以增值利益進行課稅,用以取代現行與實際狀況脫鉤的課稅方式,主要目的在遏止房價不合理飆漲,並達成實價課稅的目標,而若法案審查順利,預定民國105年開始實施。另外,為配和新制上路,財政部亦將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅),解除出售未滿二年的不動產加重課稅的限制,因此,「房地合一,實價課稅」政策初步架構已然成形。   
基本上,政府推動「房地合一」稅制改革方向是正確的,特別是不動產成交案件實際資訊申報登錄(實價登錄)制度已於101年8月1日起施行,不動產買賣、租賃及預售屋成交案件等,均需依相關規定完成交易資訊申報登錄事宜,並以區段化、去識別化之方式提供查詢,促使不動產交易價格更為公開透明,達成不動產交易市場健全發展。由於實價登錄制度實施期間已超過當初不作為課徵稅賦的承諾時間,且已累積一定房市交易量價資訊數量,因此,「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟,亦即房地合一稅制的實施有其適切性。   
唯房地合一稅制的推動也帶來許多阻力因素,主要因國內民眾房屋擁有率高達86%以上,其中,更有超過一成民眾的名下擁有二戶或以上的不動產,「房地合一,實價課稅」將使房屋交易成本大幅提升,若無妥適的規畫與相關配套,勢將遭到部分業者與民眾的反彈,讓政府推動房地合一的政策美意難以落實。 

三、「房地合一」的疑慮   
大體而言,民眾反對或對「房地合一,實價課稅」有疑慮與意見者,大致有下列幾點,即: 1.稅賦偏高  
房地合一實施採累進課稅,課徵稅率從5%至45%,稅率過高,恐影響民眾購屋與換屋意願,從而抑低房市的正常發展。
 2.免稅條件相對嚴苛  
在房地合一的政策下,本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭,且符合自住房屋總價3,000萬元以下之房產交易者,其利得方享有免稅優惠,唯其條件相對嚴苛,不符合現行社會需求。
 3.稅負不公  
在國內房地產市場尚未進入合理規範前,民眾購買房地產時大多缺乏價格憑證,只能用房屋評定現值、土地公告現值當成本,成本偏低,而房地合一政策卻用真實市價當售價,稅負不公。 
4.違反誠信原則  
在房地合一稅制中,財政部凝聚學者專家的五大共識,包括房地合一課稅制度的實施為勢在必行、成本認定採財政部頒布標準、土增稅採稅額扣抵制、自用住宅給予租稅優惠,以及不設日出條款,亦即擬溯及既往。唯房地合一制若採溯及既往,則違反法律誠信原則。
 5.高估房地產收益  
在房地合一制下,國人持有不動產期間,須繳納的房屋稅、地價稅、管理費、借款利息等,且不能列為費用扣除,高估不動產交易的實際收益。 
6.增加房價的潛在誘因  
房地合一造成稅負與營建成本增加,若其增加部分轉嫁到消費者,則可能將造成另一波高房價時代來臨。

四、政策與相關配套之建議   
針對財政部所提出的草案與反對者之意見,本文特別提出折衝方案,期供政府與社會賢達參考。 
1.考量租稅的公平性   房地合一採累進課稅,基本上應合乎租稅公平性;主要因財政部草案採累進稅率分離課稅,稅率按5%到45%分成六級課稅,由於稅率最高可能達45%,引發立法院及業界的反彈,財政部研議改採單一稅率,但在實施上可能會產生問題。   
累進稅率可以將徵稅對象的不動產交易所得數額劃分等級,再規定不同等級的稅率,徵稅對象交易所得越大的等級,稅率越高,使負擔能力大者多負稅,負擔能力小者少負稅,有助於調節納稅人的收入和財富,較符合量能課稅精神。且房產利得與薪資、股利等其他所得雖在同一張申報書中報稅,但採「雙軌分別計稅」,不必合併課徵,因此,惟有不動產交易所得逾千萬者才有可能要繳納45%的最高稅率。   
此外,政府推動「房地合一,實價課稅」時,只適用於交易課稅,因不動產交易稅只有買賣或移轉時才發生,是一次性的稅負,對自住者、長期持有者的影響甚小,受衝擊較大者主要是財團與房地產投資客等;同時,為遏制外資來台炒房,外籍人士出售在台不動產,也應改以累進稅率,用以取代目前單一20%的分離課稅,並訂定最低稅率為20%。
2.以自住減稅代替排富條款     
在房地合一制下,本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭,且符合自住房屋總價3,000萬元以下房產交易,其利得方享有免稅優惠。唯這項「排富原則」的標準可能仍有些疑慮。
投資人一般是根據政府政策來調整因應模式,亦即上有政策,下有對策;在此情況下,高總價(3,000萬以上)物件的交易稅負增加後,原本投資在豪宅的投資客,可能轉而投資於低總價的房地產,使低總價的房子面臨更大的買方競爭,助漲了房價,對年輕人或是所得不高的民眾,買房負擔反而加重;至於限制本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的條件,也有變向鼓勵夫妻辦理假離婚之疑慮。因此,「房地合一,實價課稅」不宜設計任何排富門檻,而是以「自住事實」來減輕稅負,自用住宅改以個人一戶或夫妻合計名下持有兩戶為限,減少政策可能產生鼓勵夫妻辦理假離婚之疑慮。  
這樣的標準雖可能遭受部分學者質疑認定標準太過寬鬆,但政策推動本就是一種相互妥協的藝術,這樣的標準應可減輕「房地合一,實價課稅」利害關係人反彈的力道,同時增加政策實施的可行性。 
3.鼓勵人民長期持有   
在房市政策尚未步入正軌前,民眾購屋時大多缺乏價格憑證,只能用房屋評定現值、土地公告現值當成本,成本偏低,而卻用真實市價當售價,稅負不公。可以考量針對持有時間較長的房地產提供減徵優惠,持有期間愈長,減徵率愈高,如2年減徵40%,5年60%,10年80%...等,配合重購退稅優惠實施,亦即鼓勵人民長期持有,同時獎勵優惠,用以因應成本不公之疑慮,亦可讓原有的長期持有者得以減輕「房地合一,實價課稅」政策實施所受之衝擊。 
4.不溯及既往   
一般而言,法律的實施本來就是以時間點做劃分,過去買的不動產,在房地合一實施前賣掉自然不適用,若在房地合一上路後未出售,就應該依據新稅制課稅。 
5.保有稅負扣除之彈性因素   
一般民眾持有房地產期間繳納的房屋稅、地價稅費用等,是否列為費用扣除,應有討論協商空間。此外,不動產持有期間繳納的管理費等各種費用,會因不動產產品屬於公寓、華廈或社區型態而有很大不同,借款利息也因不動產持有人貸款金額與貸款成數高低有很大差異,若讓這些支出列為費用扣除,反而產生新的不公平;至於持有期間繳納的房屋稅、地價稅等費用,則是持有期間必要的費用,應仍有協商空間,可與長期持有獎勵優惠一併討論調整。
6.不會造成房價偏高現象   
房地合一會造成稅負與營建成本增加,以及大部分會轉嫁給消費者,恐將造成另一波高房價時代來臨,此一現象似與鄰近國家實施經驗不符。以韓國為例,2000年,南韓房價開始飆漲,政府於是祭出高資本利得稅率、廣建平價住宅等政策,但房價仍持續上漲,直到2005年,南韓從健全稅制著手,將原先土地與房屋分開課稅的持有稅,更名為「綜合不動產稅」,並採用合併課徵; 2007年,更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」,並對「一戶多屋」課徵重稅,一連串的政策,南韓房地產緩步回落。   
南韓的經驗說明「房地合一,實價課稅」是抑制房價飆高的有效作法,其稅負亦難以轉嫁給消費者負擔。而且,我國「房地合一,實價課稅」只針對交易所得,並未提高持有成本,衝擊並不若南韓那麼大,應不至於會讓房價大崩跌,也不會造成另一波房價偏高的情形。 

五.結論與建議   
為解決國內房價不當高漲問題,並確實落實房地合一政策之施行,本文呼籲朝野雙方能儘速協商,讓相對較佳的房市政策能盡速在立法院通過,增加炒房投資客的交易成本,使炒房報酬不再享有超額利潤,改正投機炒作風氣,讓房價回到基本面,健全我國房市長期發展。  房地合一政策的推動尚未正式實施,但國內房市的走低現象,已讓政策推動遭受社會上的許多阻礙,為讓「房地合一,實價課稅」的政策得以順利推動,本文彙整財政部的規劃草案與主要的反對意見,提出因應模式,期能找出社會可能的最大公約數,作為「房地合一」政策與相關配套之建議。   
同時,建議立法院也可以考量做這樣的規定,將「房地合一,實價課稅」稅改新法的稅收為地方稅,在此情況下,不僅可以作為地方政府配合稅改稽徵與查核的誘因,亦能作為補充地方窘困財政的新財源。 【中央網路報】

從菜市場殺到房地產,省錢必學殺價十招!

買東西誰不希望便宜一點呢?小至幾十塊的雜貨,大至上千萬的買房,「殺價」是這一生一定要會的學問。聚沙成塔、積少成多,算下來可以累積一筆可觀的財富也不一定,也難怪勤儉的台灣人這麼喜歡殺價了!

不過,許多人礙於面子不好意思開口殺價,又或者是想殺價但苦於不知道如何殺價才能百戰百勝,這也是我們需要跟菜市場的阿桑們學習的地方啊(遠目)!今天DailyView網路溫度計,就用網路大數據找出網友覺得最強的殺價十招,一起讓大夥成為殺價達人吧!

10. 撒嬌
完完全全只有女孩們能使用的招!「矮優,算我便宜一點啦!」、「老闆,你人最好了!」。沒錯,網友推薦第十名的殺價招數就是撒嬌!在強硬的老板遇到這種客人大概也只能認輸投降了吧!不過如果沒有撒嬌的本領,隨便用這種恐怕只會被白眼喔!

9. 裝窮
你沒有看錯,真的有網友分享自身的殺價經驗,就是故意在皮夾裡放少少的錢,然後殺到最後皮夾一攤:「老闆,我就真的只有三百五十塊了,就這樣成交吧!」如果只差幾十塊可能老闆就真的想說算了,不過敢使出這招實在是心腸要夠狠、臉皮要夠厚啊!

8. 拗贈品/送蔥
殺價殺不成,多拗點東西意思也是一樣的!小從菜市場多要一把蔥(現在蔥可是很貴的),到買手機要個手機套,大至買車多拗皮椅套,總之能滿足買到賺到、貪小便宜的心態,跟殺價其實是同一個道理的!

7. 裝熟/我很常來/攀關係
宣稱自己是常客,或者是宣稱跟老闆很熟也是網友們常用的殺價招數,基於人情道理或者是店家長遠的獲利考量,畢竟誰不希望生意能夠長長久久呢?老闆也會比較願意給客人打點折,這也就是俗稱的「裝熟」啦!

6. 開口先砍特定比例
專業的殺價達人給予最專業的建議:就是「無論如何,先砍一定比例的價錢」,好比買房可能就從開價先砍到七折,逛夜市買衣服可以更狠,直接從三折或五折開始談起,這樣就算沒殺到一開始的價格,也鐵定不會虧到啦!畢竟砍的折數不夠多,店家爽快答應那可不是一般的無言啊!

5. 嫌東嫌西
「嫌貨才是買貨人」這句話一點都不假。如果中意某一項商品,當然不能顯露出自己多滿意這個東西,不然商家知道你喜歡的話,買家又哪裡會有議價的空間呢?非得要先東嫌西嫌,顯露出可有可無的態度,把價格壓低之後才購買。好比買房時,嫌吵、嫌舊、嫌交通不夠方便都是議價空間喔!

4. 別家比較便宜
拿別家的價格出來談判也是一個殺價的好招數,一聽到別人的價格比較便宜,當老闆的一定會感覺到壓力,就有機會能夠成功殺低價格,不過用這招之前一定要對市場行情有一定了解,不然牛皮吹破就不好囉!

3. 我都介紹親友來買
這招跟攀關係也著異曲同工之妙,不過對店家來說吸引力更強,因為店家會希望能夠打造好的口碑,讓更多客人來消費,所以當客人說出會幫他主動宣傳時,打點折也是很合理的!

2. 挑對時機/打烊前...
殺價達人千叮嚀萬叮嚀,殺價一定要看時機,如果在人來人往的時候殺價,一定不會成功!一來老闆忙都忙不過來了,怎會有時間應付你,二來一旦給你殺,那所有人都要殺怎麼行!另外,打烊前老闆也容易抱著多成交一筆的心態,比較願意打折出售。

大絕招:不買了
網友公認最強殺價絕技登場,那就是:「這麼貴,我不買了!」。殺價殺到最後一刻,客人與店家就有如兩列即將對撞的火車,誰先閃誰就輸了,唯有有著不買也不會怎樣的霸氣跟決心,並堅定表達出這樣的態度,才有可能「置之死地而後生」,在這場頂尖對決中獲得勝利!

殺價絕技十招大公開!
說完了殺價十大絕技之後,DailyView絕不是要大家每次購物都殺價喔!畢竟很多老闆也都是薄利多銷,十分辛苦。也有許多人買東西不喜歡殺價,老闆說多少就多少,能碰到這種客人店家真的會超開心的!而這殺價十招,雖然只是網友們分享的招數與經驗,但仔細瞧瞧,可都是融合了心理學、厚黑學、經濟學的學問在其中,下次在菜市場碰到旁邊殺價的阿桑,是否心中會多出幾分景仰之意呢!

2015年1月23日 星期五

實價登錄反成為炒作工具 議員促主管單位遏阻

記者莊漢昌/台南報導
台南市房地實價登錄受人為炒作嚴重,各區房價飆漲,更排擠中低收入戶資格,稅金也隨著加重。市議員林燕祝、林美燕及曾培雅3人,22日要求地政及稅務單位拿出遏阻對策,並由社會局實際訪查有房的中低收入戶被排擠情形。
林燕祝等議員表示,實價登錄用意原在資訊公開,結果卻淪於建商、投機客炒房,相中目標後先由自家人喊價,轉手哄抬價錢,致市場呈現熱錢追房價假象。
林燕祝指出,台南近2年公告現值漲幅多在2成以上,永康砲校、永大路和平實營區一帶更是高達5成,一般上班族只能望屋興嘆,貧富差距愈拉愈大。
地政局長林燕山指出,政府希望公告現值在明年前能達到市價的9成左右,台南市實價登錄101年上路以來,確實存在一些怪現象,去年因調整幅度達11%,影響中低收入戶程度相對明顯,已請估價人員小心篩檢辦理。
中低收入戶更是實價登錄受害者,林美燕、曾培雅說,以關廟地區房價為例,原本可能值3百萬元的房子,隨著公告現值拉高,「增值」成5、6百萬元,不動產超過認定門檻而喪失中低收入戶資格,無法再獲得補助的個案遽增,成了受害對象。
維護中低收入戶權益,林燕祝要求社會局救助課和各區區公所,對有房子的個案進行複查,了解有無因此喪失資格情形,代理局長陳榮枝表示,實際訪視後做出判定,會在最快時間內完成。

全台瘋炒房 20大「鄉漲」


全台房價漲幅最高的地區,竟有一半以上是在非六都的鄉鎮。炒完都市後,投資客正前進全台各鄉鎮市區,花蓮市區新屋千萬以上、大埔三年漲一倍。你我的故鄉、許多人的家園、農地,成為炒房天堂。年輕人未來還能到哪裡買房子?居住正義何時能落實?《天下》記者深入全台炒房現場、直擊炒房團惡質行徑,為讀者檢視台灣房地產政策,到底出了什麼問題?
你知道嗎?在投資客炒作下,過去三年,從花蓮吉安工業區的工業住宅,到苗栗大埔預售屋,房價都已經翻漲一倍。
儘管政府打房讓雙北市房屋成交量下滑,但走出已經過熱的雙北市、台中市,投資客的炒房地圖仍不斷擴張,全台幾乎都已淪陷。
台灣被稱為「炒房天堂」,過去指的是都會區;現在全台投資客,正在你我的故鄉炒房,掀起「鄉漲」風潮。
當政府把「打房」目光聚焦都會區,低利時代下,氾濫的資金往二線城市流動,是這波「鄉漲」重要原因。但建商、投資客也不是盲目亂竄,關鍵在於有沒有「題材」。
《天下》記者在過去三個月深入各地炒房現場,直擊炒房集團哄抬房價與惡質炒作行徑,檢視預售屋未納入實價登錄的重大後遺症,並據此提出因應對策。
花蓮直擊
好山好水好炒房,七成是投資客
去年十二月底寒風中,記者來到陽光普照的花蓮。近年除了陸客倍增,觀光商機驚人,部份西部投資客轉戰東部,連帶推升房價飆漲。
前年,位於花蓮市中心中山路、商校街口的兩層樓透天店面,連同一千多坪土地,以五億多元天價成交,買主是台北的僑外資公司,平均每建坪超過百萬元,直逼大台北,而這只是花蓮房價狂飆的先聲。
「花蓮市、吉安鄉上漲後,現在(投資客)已經轉往壽豐、鳳林,連玉里都漲很多,」永慶房屋花蓮店長韋永程在天價店面前,興奮地描述房價風光景況。
當地建商王士強也說,「玉里房價漲了三成,作夢都想不到,」他強調,以前來花蓮的投資客大約只佔三成,「現在卻是七成以上。」
市區新屋一千萬買不到、部落房價照漲
做仲介超過二十年的韋永程說,三年前市區一千萬的新透天厝很難賣,現在幾乎看不到千萬以下的新屋,不少新屋房價已逼近兩千萬,「投資客都是現金買進,毫不手軟。」
到了花蓮港邊,他遙指一幢深灰色的豪宅,「前年這棟一坪開價二十五萬,花蓮人聽到都驚呆了,因為這是市區均價的兩倍,現在已經漲到一坪四十萬以上,當初買的人都賺翻了,」他笑得合不攏嘴,滿臉紅光,不忘補充,「花蓮(房價)還沒到頂點。」
驅車往南二十分鐘,吉安鄉光華工業區內的一片住宅,一棟十多層樓高的大樓正在趕工,砂石車絡繹不絕呼嘯而過,旁邊就是台開集團銀髮養生宅的預定地。
「這邊的三樓透天厝,兩年前開價八百萬,超乎我們想像,最近已經漲了一倍,」韋永程指出,來買的都是外地人,「對北部人來說很便宜。」
一路向南,一個多小時後,來到光復鄉的太巴塱,這是台灣最大的阿美族聚落,人口超過四千人。儘管部落因為年輕人出外工作,顯得有些冷清,房價照漲不誤。
在東華大學擔任博士後研究員的吳勁毅,因為十幾年前寫論文、做田野的感情,去年以四百萬元買下位於北富村的兩層樓房子,希望打造部落藝術工坊。他算幸運,因為不過一年光景,村裡建地價格已經漲了一倍。
「最近還有間法拍屋,居然有三十幾組人競標,幾乎全是仲介,從來沒想過光復的房子這麼搶手,」吳勁毅露出不可置信的表情。村長萬中興更透露,每週都有仲介跑來問他,村裡有沒有房子要賣。
投資客憑什麼炒高花蓮房價?答案是:題材。蘇花公路改善計劃預計二○一六年完工,就讓沿途應聲而漲。事實上,近年全台房價居高不下,大半是靠話題進行炒作。
炒房話題不限於六都都會區,而是往鄉鎮延伸,形成一片「鄉漲」現象。根據實價登錄統計的全台前二十大「鄉漲」,有許多令人意外的名字。(見表一)
央行實行打房、限貸等措施,則讓部份西部投資客轉進尚未管制貸款的花蓮,並瞄準不在奢侈稅範圍內的農地。原本一坪一五○○元的農地,如今已炒到八倍以上的價格。
至於西部投資客的最新炒房天堂,竟是引發重大徵地風波的苗栗大埔。
大埔直擊
炒房集團惡質炒作,誇口漲三倍
記者來到苗栗竹南,一出火車站,就看到斗大的看板:「台積電來了,大埔漲三成;帥過頭來了,大埔漲三倍」。
「帥過頭」是誰?他就是昔日四大房市投資客「三黃一劉」之一的黃家進,後來轉進代銷界,以帥過頭的名號帶領投資客衝鋒陷陣,並標榜「寧可坐牢,也要炒房」。
十二月十四日,《天下》記者表明身分後,參加帥過頭集團舉行的一日旅行團。從台北松江路出發的遊覽車,玻璃上大剌剌貼著帥過頭的照片。車上有上班族一家三口,也有退休族。
炒房團第一站,來到新竹科學園區旁的金山街。這裡曾是投資客的最愛,許多人買房隔成十幾間套房出租獲利。「現在的金山街就是未來的大埔,」代銷人員強調。
然而,這個區域有建案罔顧公共安全,五樓違法加蓋到十樓。在炒房團造訪的五天後,就有違建發生火警,讓兩位五歲、八歲的小姐妹命喪火窟。
炒房團來到大埔重劃區科專三路與科專七路交叉口,放眼望去,只見一大片稻田已成荒煙漫草,「大埔是一塊處女地,我們來這裡炒,是要把它的潛力充分發揮出來,」代銷人員一路上重覆強調,此行就是要來炒房。至於具體操作,關鍵在於「預售屋轉售…【全文未完,完整內容請見《天下雜誌》565期】

雙北市長搶政績 房市7~8折出租

去(2014)年九合一選舉,六都市長候選人為爭取選票,其推出的政見中喊得漫天價響的「社會住宅」,幾乎已成為未來房市的話題新焦點。隨著選舉結果的落幕,各市長當選人為了拚業績,勢必得在未來四年內端出成績,才有辦法尋求連任或更上層樓。
但短短的四年任期,除非連任者可能賡續先前的市政計畫,延續既有的工程,端出成績單外;對於新任者而言,社會住宅就像是一件「不可能的任務」,因為,從選址、規劃、環評到申請建照、動工興建到完工,短則一年半,長則兩~三年。
世大運選手村 引發雙北爭奪戰
其中,光是選址一事,可能就要耗費一年半載,因此,對於新任者來說「時間就是金錢」,而這也是世大運選手村還沒蓋好,就已成為台北市長柯文哲及新北市長朱立倫互相爭搶的大餅。
正當雙北市爭得不可開交之際,前內政部長李鴻源又跳出來,指摘雙北市長是「乞丐趕廟公」。
據指出,台北市政府爭取主辦2017年世大運,預計會有一萬多名選手參賽,而雙北市的旅館難以負荷如此龐大的住宿需求,因而有選手村的設置計畫。
為了支持運動盛事,內政部營建署決議動用位於林口地區的國宅用地蓋選手村,相關總工程費用高達140億元,全由營建署動用國宅基金支應,委託台北市政府興建社會住宅,但比賽期間充當選手村使用,會後則移交給新北市政府辦理出租或出售的相關事宜。
根據內政部規劃,選手村共有2910戶,分別有二~四房的格局,當中40%作出售國宅,其餘則分配給新北市政府一千八百戶作「只租不售」的社會住宅,而此項高達一千多戶的社會住宅「額度」,也就列在朱立倫推動社會住宅的「政績」之中。
板橋浮洲合宜宅 三月可交屋
不過,柯文哲自然也不是省油的燈,從上任後就砲聲隆隆,眼看選手村有這麼多社會住宅可運用,也跳出來要求「分一杯羹」,希望能拿到一半的額度;而除了點燃雙北市互搶「額度」的大戰外,柯P甚至還提議雙北市合組「租屋公司」,結果才引來李鴻源「乞丐趕廟公」的譏評。
在世大運選手村轉社會住宅的爭議未定前,對廣大民眾來說,目前可多加注意的是,由內政部營建署規劃、發包新北市的板橋浮洲合宜住宅,歷經兩年的施工期,已接近完工階段,預計將在今年三~六月陸續交屋,其中,共有四四六戶可供出租。新北市政府表示,相關承租辦法及資格將在一月底公告,想承租的民眾可多留意。
板橋浮洲合宜住宅,在興建過程雖然施工品質屢遭質疑,但該合宜住宅能在今年落成啟用,對居住在大台北地區、有租屋需求的民眾而言,不啻是一大好消息。
營建署表示,為照顧社會經濟弱勢民眾、階段性紓緩部分都會地區房價過高問題,新北市板橋浮洲合宜住宅共興建4455戶,包含10%出租住宅四四六戶,建築物導入綠建築設計及智慧型高科技技術,為全國唯一取得雙鑽石級候選綠建築證書的示範案例,居住環境品質有保障。
至於租金部分,主建物及共有部分每坪約320元,陽台每坪則是128元,以二至四房的格局,每個月的月租金從7100元至15800元不等;而根據永慶不動產房仲表示,該附近大多是公寓住宅,每坪的月租金約在400~500元間,若以合宜宅的租金行情來看,約是市價租金的七折左右。
林口A7站合宜宅具交通優勢
除了板橋浮洲合宜住宅外,營建署目前在捷運機場線的A7站,也有四個基地,分別由遠雄(A基地,1272戶)、皇翔(B基地,1780戶)、名軒(C基地,514戶)及麗寶(D基地,897戶)的合宜住宅開發案正在動工興建中。
營建署表示,A7站合宜住宅開發案之出租房型,係按合宜住宅總戶數之5%作為出租住宅,並依各房型(介於三十坪至五十坪)採等比例提供。此外按該契約規定,出租住宅租金額度,主建物部分每坪每月不得超過250元,陽台每坪每月租金不得超過100元。
另因A7站地點在桃園市龜山地區,未來將交由桃園市政府進行資格審查合格,取得資格合格證明者就有承租資格(台北都會區就業就學青年為優先)。目前,桃園市政府正研議擬定A7站合宜住宅開發案出租住宅相關承租辦法,包括申請條件、必要文件、資格審查、租約租期及租戶管理等,該府並將配合合宜住宅完工期程,適時公告相關資訊並公開受理申請及審查。
除了營建署這幾處合宜住宅興建案外,雙北市還有不少「只租不售」的「公營住宅」或「青年社會住宅」興建案,未來四年合計的總供應量高達九千多戶。
柯P社會住宅得加把勁
就柯P的「社會住宅」政見來說,其在競選時即提出「任內預計興建五萬戶,月租金每坪五百元的公共住宅」,讓住宅從投資標的變回居住權利。
而其土地來源是找出一百公頃可無償使用的公有土地,包括:市府自有土地、市府自有土地參與都更分回住宅、捷運聯合開發分回住宅及國有可建築空地等多個來源,市府將向銀行貸款一千億元,完工後以承租戶租金本利分五十年攤還。
但「五萬戶」並不是個小數目,除了捷運聯合開發分回的住宅可立即使用,讓政見兌現初步有成效外,只要涉及蓋房子的事,都不是太容易。因此,柯P的政見能落實到何種程度,還得看市府在找地、規劃上能否加快腳步。(文未完)
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實價登錄淪炒房?南市議員批害慘弱勢

〔自由時報記者洪瑞琴/台南報導〕
實價登錄是謊言假象?多名議員昨痛批政策淪為建商與投資客抬高房價炒樓手段,造成中下階層買不起房子與低收戶申請門檻被拒的永遠惡夢,政府應該採取「實價登錄、實價課稅」,抑制歪風。
地政局長林燕山不諱言,實價登錄原本為房價資訊透明化,卻成為墊高房價原因之一,遺產稅調整後,許多隱藏國外的資金回流房市與股市,房產交易「一份契約變三份」,例如實際交易一千萬房子,登錄價格提高為一千二百萬元,再以高價向銀行借貸七至八成,投資炒房的錢,幾乎「全從銀行搬來」。
林燕山表示,部分實價登錄是真的,但也不乏低買高報,大部分都是新建案,南市公告現值不會只參考實價登錄資訊,會做合理篩檢,中央已注意此問題,除加強金融機關監督,努力朝房地合一課稅措施,「實價登錄、實價課稅」避免炒作。
市議員林燕祝、林美燕、曾培雅連袂為民眾請命,他們指出,建商、投機客相中目標後,先由自家人喊價,鎖定第一間完成「登錄事實」後,再哄抬價格,市場呈現熱錢追房價的假象。
她們指出,炒作資金自台北往南部延伸,包括關廟、東山等較偏遠地區,同樣有炒作跡象,台南近二年公告現值漲幅多在二成以上,永康砲校、永大路和平實營區一帶更是高達五成,貧富差距愈拉愈大。
她們表示,以關廟地區房價為例,竟出現二千萬元的高房價,炒得「無法無天」,更慘的是,中低收入戶成為實價登錄受害者,例如原本可能值三百萬元的房子,隨著房價升高,公告現值跟著拉高,「增值」成五、六百萬元,不動產超過認定門檻而喪失資格,無法再獲補助的個案驟增。

發展觀光條例3讀 日租套房納管

立法院昨(二十二)日三讀通過「發展觀光條例」部分條文修正案,將非法營業的日租套房納入規範,並導入「觀光環境承載力」概念,將風景區維護品質得視需求導入管理機制,規範適當的遊客量與開發強度,對於破壞環境罰則,從現在的一萬五千元罰鍰大幅提高到一百萬元。
提案委員之一的立委葉宜津在條文完成三讀之後登記發言。她除呼籲國人共同維護觀光環境,大家一起來重視、愛惜、珍惜國內的觀光資源之外,同時也強調行政力的介入,才能讓整個整個環境的承載不至於有過多的負荷。
現行旅館業是指觀光旅館業以外,對旅客提供住宿、休息及其他經中央主管機關核定相關業務之營利事業。不過,提出修正案委員葉宜津認為,現行許多未領有旅館業登記之業者,以日租、會館、招待所等其他名義提供旅客住宿、休息之營業行為,也應受旅館業之限制規範,以保障旅客權益,因此將現行條文第二條第八項修正為,「旅館業:指觀光旅館業以外,以各種方式名義提供不特定人以日或周之住宿、休息並收取費用及其他相關服務之營利事業。」
依三讀修正條文第六條第一項,為有效積極發展觀光產業,中央主管機關應每年就觀光市場進行調查及資訊蒐集,並及時揭露,以供擬定政策之參考;第二項則修正為:「為維持觀光地區、風景特定區與自然人文生態景觀區之環境品質,得視需要導入成長管理機制,規範適當之遊客量、遊憩行為與許可開發強度,納入經營管理計畫。」
至於罰則部分,考量公告禁止破壞生態、汙染環境及危害安全之行為,現行條文僅處罰新台幣三千元以上一萬五千元以下罰款,罰則過輕遏止效果不大,將現行條文第六十四條第三款改列增訂第二項,經管理機關公告禁止破壞生態、汙染環境及危害安全之行為,由目的事業主管機關處新台幣五千元以上一百萬元以下罰鍰。
另,增訂七十條之二,明定「發展觀光條例」修正施行前,非以營利為目的且供特定對象住宿之場所而有營利之事實者,應自條例修正施行之日起十年內,向地方主管機關申請旅館業登記、領取登記證及專用標識,使得繼續營業。

2015年1月20日 星期二

商辦淪為不動「慘」 交易跌破千億創新低

作者溫子豪 | 卡優新聞網
     房市交易疲軟,導致商辦、老宅跟著不動「慘」。永慶房屋統計,去(103)年億元以上商用不動產交易金額約814億元,創97年以來的新低紀錄,而台北市總價3,000~5,000萬的中小企業自用商品成為交易主力;住商不動產則發現,原本因都更而行情看俏的「老屋」,房價出現頹勢,新屋也因賣方獲利了結而價格回落,北市松山區價崩跌近15%。
  永慶資產管理統計,去年全台億元以上商用不動產交易金額為814億元,交易規模跌破千億,和102年的1,192億元相較減少32%,更是97年以來的新低點。在市場資金充裕和房市嚴管的交互影響下,台北市交易集中在捷運松山線與信義線的辦公商圈,以保值性佳和轉手門檻較低的3,000萬至5,000萬中低總價產品為主,屋齡超過20年以上的中古辦公大樓,平均成交行情在70萬~80萬間。
  此外,去年台北市第4季整體商辦租金平均每坪每月為2,103元,季增2.3%,辦公室空置有6.7%,較前季下降0.4%。永慶資產管理協理黃增福說明,非核心商圈的中山北路一、二段與南京東路四、五段商辦租金增加,導致整體租金走升。由於新增的大樓不多,促使空置率下降,不過未來新增供給的面積會持續增加,低空置走勢最快在今(104)年上半年就會反轉攀升。
  至於住宅情況,住商不動產發現,台北市5年以內的新屋,去年下半年價格漲幅僅1.02%,而北投、南港價格跌幅都高達1成以上,松山區更慘滑14.89%,唯士林、信義區指標性豪宅或個案表現亮眼。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,捷運利多發酵完畢,投資客急著獲利了結,導致價格「漲不動」。
  原本因都更而行情看俏的「老房」,雖然整體跌幅度不深,只有大安、松山價格縮減6.08%、5.91%較明顯。但徐佳馨分析,都更難度提高,加上持有成本低,讓老屋屋主姿態軟化,透過降價以利交易,短期內不會再出現大幅度的漲價。

地上權宅 高地租 高房稅 兩面夾殺

工商時報【記者方明╱台北報導】
台北市獨有的房地產高稅賦環境,不只讓豪宅、商辦中彈,連近年風行的地上權住宅也無法倖免!隨著公告地價明年將「有感」調漲,加上已大幅提高的房屋稅,地上權住宅將面臨高房屋稅、高地租的雙重夾殺。
其中,位於信義計畫區的「台北花園」每年地租更可能衝上百萬大關,成為國內第一個地租破百萬的地上權住宅。
所謂地上權,其實類似租屋的概念,買方先付出一筆費用,取得未來50∼70年的房屋居住權;使用期間除每年繳交房屋稅外,另外每月還要繳交一筆租金(公告地價的3%∼5%)。由於地上權案價格僅約擁有產權住宅的7成,在房價高昂的台北市,具有一定吸引力。
公告地價飆 住愈久繳愈高
不過,地上權住宅的租金費率高達公告地價的3%∼5%,相較一般住宅僅0.2%,兩者差距高達15∼25倍;以往公告地價不高,問題並不嚴重,但隨著公告地價近年來大幅調高(每3年一調),地上權住戶的負擔也越來越大。
近年來北市土地公告現值連續大幅調漲,讓與之連動的公告地價也蠢蠢欲動。100∼104年北市公告土地現值調幅分別為12.08%、9.87%、9.31%、13.23%及10.63%,而累積3年「動能」一次調足的公告地價,這次調幅恐相當「有感」,105年地上權案地租明顯提高已可預見。而以每3年調漲一次來說,政府等於是變相調漲地上權住戶租金;未來購買地上權案的民眾,不僅要繳購屋貸款、房屋稅,地租更是一筆不小的負擔。
其中,信義計畫區松勇路上的知名地上權案「台北花園」,就是顯著的例子。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出,該案使用權限為民國89∼139年,該地段86年7月公告地價為每平方公尺7萬6,400元,至102年來到12.7萬元、漲幅高達66%;該案地租係以公告地價5%計算,以103年6月實價揭露1間165坪、總價1.18億的一戶估算,若以86年公告地價計算每月繳交地租為4萬2,227元,但到103年每月地租已達7萬元,等於1年要繳交高達84萬的地租。
台北花園明年地租破百萬
不僅如此,「台北花園」99年公告地價為9萬9,900元,102年調漲到12.7萬元、調幅近3成;因此明(105)年若以3成調幅計算,則接下來每年所需繳納的地租將跳增至109萬元,成為全台第一個每年地租飆破百萬大關的地上權住宅。
此外,「台北花園」1年房屋稅約9.8萬元、1年管理費約29萬元(2.4萬/月),再加上高昂地租,明年起這間「台北花園」住戶,每年基本開銷高達148萬元,這還不包括若有房貸時的利息在內,屆時連有錢人都住得吃力。
再來看去年熱銷的景美「華固新天地」,這是一般民眾買得起的70年地上權案,該案規劃坪數20∼45坪,地租則是以公告地價3.5%計算,目前初估1年地租約2.5∼6萬元(20坪2.5萬、30坪3.6萬、40∼45坪6萬)。
以「華固新天地」坐落地段,102年公告地價為4.62萬,較99年的4.29萬調漲7.6%;但公告土地現值漲幅明顯,100∼104年調幅分別為11.2%、13.17%、13.0%、22.42%及14.85%,估計105年公告地價將有相當調幅。該案預計2年後完工,屆時地租勢必水漲船高,民眾荷包又將縮水。
京站住戶已醞釀聯署抗爭
再以套房產品的「京站」地上權來說,該案取得使照為98年7月,99年公告地價每平方公尺為11萬5,000元,102年一舉調高至16萬元、漲幅達4成。大師房屋地政士黃美琴指出,「京站」地租是以公告地價3%計算,以大師房屋所持有的「京站」物件為例,100年時1戶地租年繳約2.97萬元,受公告地價調漲影響,103年起1年地租來到4.36萬元,漲幅約46%。
「京站」因土地持分小(14坪約4.56平方公尺),相對1年繳交地租金額較低;但據了解,「京站」住戶以往房屋稅全部採1.2%稅率,不過在囤房稅上路後,「京站」所有權人登記是法人萬達通公司(日勝生集團),導致今年起自住屋主房屋稅率將調整為3.6%。
此舉已引起住戶極大反彈,不僅因房屋稅率飆高3倍至3.6%,且居然比「京站」營業用戶的3%稅率還高;目前「京站」住戶已發動聯署,將向稅捐稽徵處表達嚴重抗議。
大師房屋董事長陳建慶表示,地上權案價值隨使用年限減少而逐年遞減,但地租隨公告地價調高而逐年上漲,屋主持有負擔愈來愈重,而且住得越久繳越多;而一旦價值與負擔出現死亡交叉之時,地上權將出現負資產,此一風險值得留意。

財長:買賣你情我願 不考慮調整

中國時報【吳泓勳╱台北報導】
台北市持續調高公告地價,包含地上權住宅、BOT案都將進入高地租時代,但以地上權住宅為例,使用年限越來越短,地租卻逐年增加,負擔大增是否有檢討空間?財政部長張盛和昨日說,只要把遊戲規則訂好,買賣交易本身是你情我願,就算是買斷也會有折舊問題,買的時候應該要考慮進去,目前沒有考慮檢討地上權地租。
隨財政部去年調高房屋稅率,台北市調高公告現值等不動產稅基後,明年進一步調整公告地價,預計將波及到地上權住宅與商業BOT案。
由於地上權住宅不是買斷,居住年限越長越不值錢,但租金卻越來越貴,隨著未來土地、房屋稅基墊高租金,是否將進一步衝擊地上權市場?
國產署官員坦言「確實有些疑慮,這是未來可能檢討的問題」,所以一般地方政府的地上權案件,地租大多為公告地價的5%,但國產署卻都設定3.5%,近期的「華固新天地」地上權住宅也是如此。
國產署官員說,稅基由地方政府決定,現階段還不到通盤檢討的時候。官員強調,國產署手中持有的國有非公用土地很多,隨著土地、房屋稅基提高,每年的持有成本也一樣增加。
在BOT案部分,財政部促參司長曾國基說,適用促參法的BOT案比較沒有問題,由於含有公共建設目的,法規中有訂出最高50%地租漲幅的「天花板條例」。一旦地租漲幅超過簽約日的50%時,可向主辦機關申請減免。

專家:地上權稅制應脫鉤

工商時報【記者陳宥臻╱台北報導】
地上權住宅和大型BOT案任由政府高稅收宰割,地產專業人士提出建言,認為政府未來在活化國土資源、招標地上權案時,應該把房屋稅、地價稅反應在權利金上;也有專家建議,一般民眾買地上權住宅,稅制應該和所有權住宅分開計算,成立專法,才是根本解決之道。
德明財經科技大學副教授花敬群表示,民眾在買地上權住宅時,建商應該充分揭露風險,明確表示負擔的地租金是與地價稅連動,是由政府收取,每3年會調整一次,具上揚的風險。
由於地上權住宅案在市場上出現客戶買了退訂的事件,就是因為資訊風險揭露不夠周全,花敬群表示,「成立專法才能根本解決」,地上權稅制應該與一般住宅脫鉤。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,地價稅的精神就是「漲價歸公」,地上權住宅根本沒有持有土地,等於是跟政府租借,為何還要漲價歸公,與公告地價連動地租金相當不合理,政府根本吃人夠夠。
仲量聯行總經理趙正義指出,政府一下子調高房屋稅幅度1點4倍以上,地上權開發案地租金則應該調降。政府最簡單的方式,就是揭露這些成本後,訂個合理權利金,才不致影響開發商取得地上權案的意願。

房仲:近1年新屋漲不動老屋姿態軟

(中央社記者韋樞台北20日電)
住商不動產企劃研究室統計102年與103年下半年實價資料後發現,台北市5年以內新屋及30年以上老屋,漲幅分別有1.02%與2.41%。房仲表示,新屋未來稅負更重,買氣不易拉抬。
最近市場買氣膠著,無論新屋與舊屋都呈現「賣不動、漲不動」窘況,其中更有不少區域出現跌價。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,市場買氣鈍化,過去投資者偏好的產品反而買氣更受影響,隨著稅負壓力越來越大,未來新屋買氣將更不易拉抬。
徐佳韾分析,5年內新屋表現較弱勢的區域有北投、松山、南港等,跌幅逾1成,一方面是103年少見優質個案推出,市場充斥較低價物件,二方面是松山、北投在松山線與信義線利多發酵完畢後,不少投資客想要獲利了結,也讓價格回落。
但也有區域新屋表現不俗,如士林區漲幅達20.77%,信義漲幅達19.25%,顯示與區域內有新案交屋,或與指標豪宅價格不墜有關,顯示個案將會走出一條路。
至於老屋部份,台北市老屋跌幅不深,即使是跌幅最大的大安區僅6.08%,其次是松山區的5.91%;漲幅以中正23.35%最多,其次是信義區的13.36%。
徐佳馨說,購屋者若以卡位優質區為思考,低價老屋賣相較佳,而在未來新屋使用新造價後,老屋因為持有成本低,若賣方願意降價,交易狀況應該會更好;不過,老屋看俏同時意味著未來都更難度將更大幅提高,都市面貌不易翻新。

2015年1月19日 星期一

房屋稅暴增…吳寶田:不利北市發展

記者黃啟菱/專題報導、攝影
近來房屋稅調高議題引發眾人討論,也出現豪宅延遲交屋、買氣急凍等現象。不動產開發公會全國聯合會理事長、麗寶機構董事長吳寶田表示,房屋稅暴增不但增加民眾負擔,更對台北市的長期發展有5大不利影響;太子建設總經理謝明汎則說,這類重大決策應負歷史責任,政府得確定沒有後遺症後再實施。
台北市政府於民國103年將「房屋構造標準單價」大幅調高2~3倍,若再加上調漲的路段調整率,同樣一戶房屋取得使用執照若在103年7月1日前後,其房屋評定現值可以相差近3倍以上,契稅與房屋稅也因而暴增;如果將增加3倍的稅率考量進去,差距更達10倍以上。
稅負難預期 民眾不安
對此,吳寶田表示,過去「房屋構造標準單價」考量民眾負擔,長期均維持安定性,即使為稅收或政策考量,市府仍可調整路段調整率或豪宅加乘率;但是若連「房屋構造標準單價」都呈倍數調高,且不分新舊,則對台北市發展有5大不利影響。
首先,台北市民以後完全不能預測房屋稅的負擔是多少,居住在台北市只能用「惴惴不安」形容,任意受到重稅凌遲;吳寶田說,市府努力讓民眾「食安」,卻以不能預測的重稅讓人民「居不安」。
都更BOT地上權 均受創
其次,都市更新一直是市府重要政策,一個都更案動輒10年,換來的新屋卻是未來不確定的重稅負擔,以後誰敢參與都更,讓自己陷入重稅深淵呢?
第三,這項政策會產生轉嫁效應,增加承租人或是營業人負擔,因為所劇增的房屋稅在轉嫁下,仍以其承租人、營業人為最終租稅負擔者,即使要打房也不應該讓承租人等增加其居住或營生成本。
第四,目前所有的BOT、地上權商業用、地上權住宅用的建築全部受影響,不確定的重稅讓投資人根本無法預估收益,將打擊產業界在台北市的投資意願。最後,房屋評定現值不只是涉及房屋稅負擔,同時也直接影響契稅課徵,依照契稅條例購買房屋的契稅稅率高達6%,其納稅義務人為購屋民眾,再加上據以課徵的印花稅、登記費等,買屋民眾何辜要承受打房的租稅負擔?
打壓新屋 影響經濟
大陸建設董事長張良吉直言「天下沒有這種稅」,房屋稅暴漲後「大家都快瘋掉了」,而且擁有法律專業背景的他認為,如此荒唐的增稅,恐有違憲之虞。他舉例,在台北市信義區同一地點的房子,在去年6月30日拿到使用執照、坪數79坪者,房屋稅每年要繳3萬多,但若是去年7月1日拿到使用執照、坪數80坪者,每年房屋稅就變成100多萬,竟有30多倍的差距。
張良吉說,過往房屋稅可能有偏低的疑慮,就算政府要調漲,也應合情合理、公平全面。豪宅確實可以繳多一點房屋稅,但現在差距實在太大了,差別待遇會影響經濟發展;而且新屋的興建、銷售,對經濟有乘數效應,能直接帶動經濟發展,現行的稅制環境形同要買房民眾別買新屋、買舊屋就好。
謝明汎說,政府不應為了打房而打房,也不能頭痛醫頭、腳痛醫腳,而應廣納各方意見之後,做出能長治久安的決策;畢竟茲事體大,決策者有其歷史責任,應該要將眼光拉高、放遠,才是全民之福。

房地稅合一制 較不影響自用戶

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
「房地合一」稅最終版本如何,外界都相當關注,然而不管如何改,基於居住正義原則下,自用戶不但不會有影響,反而在實施房地合一稅徵,有機會讓想買房的民眾買到房屋的合理價。
安侯建業聯合會計師事務所(KPMG)會計師張芷說,因房地合一課稅會訂有自用住宅免稅(持有5年以上免稅)及長期持有優惠(持有年限在10∼20年間有不同減徵率),所以對於自住戶較不會有影響。
張芷說,參考奢侈稅實施對房價走勢之影響,奢侈稅是2年內出售不分盈虧皆依房地總價按10∼15%稅率課徵,較房地合一課稅係以「資本利得」計算課稅之稅基來得重。可知稅負負擔僅是影響房價走勢一個因素之一,長期而言,經濟繁榮程度、利率及資金才是影響房價主要因素。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,房地合一稅實行後,即使房價跌,也是有限,因為「房地合一」就是增加屋主移轉成本,也因此,只要屋主沒有資金壓力多會反應成本在售價,所以實施後房價降幅應不會太多,但在政策上路前會仍會有逃命波,畢竟實施前後稅額差異大,想賣房者會趕在實行之前出售,說不定想買房者可以談到好價格。
在房產稅制大幅修改下,張芷說,房地產持有者需思考該不動產持有之目的,並善用一屋自用住宅免稅資格如持有5年以上、總價3,000萬元以下、一定坪數以下及長期持有優惠。再者,因不同投資身分,稅負負擔也不相同,如果是以營利或投資房地產為目的,以設立公司持有及管理,可能較符合實質。

財部搞神秘 房地合一稅改 民調不公開

工商時報【記者林淑慧、呂雪彗╱台北報導】
房地合一稅改工程備受矚目,為傾聽民意,財政部去年底悄悄進行房地合一稅改民調,民調結果本周出爐;不過,財政部低調表示,民調結果雖然有超過五成受訪者支持稅改,但因無法分析民眾對方案的偏好,因此決定不公布民調內容。
同時,巢運昨天赴行政院陳情,要求政院應公開宣示,推動「房地合一實價課稅」立場不變,承諾立法院第七會期將法案送入立法院,並要求毛揆以接見不動產公會相同規格接受支持稅改民間團體及專家學者的拜訪,傾聽建商巢財團以外的民間意見。
政院官員透露,財長張盛和近期內就會邀巢運團體赴財政部座談,也會廣泛聽取各公會及民間團體意見,草擬一個後遺症最小,且對稅制公平合理的房地合一課稅方案。
財政部自去年九合一大選後委外進行民調,藉以了解民眾對房地合一課稅的意見。
不過,民調結果出爐後,財政部發現,雖然有超過五成的民眾支持房地合一實價課稅,但因樣本數過低或對財政部的修法方向不夠了解,讓民調結果出現前後矛盾的情形,恐難作為施政時的參考依據。
巢運團體昨(16)日則質疑,財政部未將實價課稅方案版本送進行政院,根本就是拖延戰術。
巢運於去年12月12日便正式行文行政院,希望能拜見行政院長並提出相關建言,政院卻將責任推給財政部,沒想到在9日,毛竟偕同財政部長張盛和、內政部長陳威仁會見不動產仲介公會全聯會理事長林正雄及建商公會全聯會理事長吳寶田2位建商代表,並說將廣邀房產業者研議房地合一稅制。
巢運表示,建商業者拜見會長提出「住宅3箭」,包括政府提供9成房貸、1%利率;將奢侈稅由交易價格課稅轉型為2年內依資本利得課徵10至15%以及要求更多合宜住宅。
對此,巢運痛批行政院表示要與房產業者研擬稅制的決定,根本是「請鬼拿藥單」,選擇與財團站在一起。
政院官員表示,房地合一課稅方案,毛揆已指示財政部務必要和建商、不動產仲介公會及稅改聯盟等各方民間團體充分溝通,調和各方意見後再提出。
知情官員透露,張盛和已同意和巢運代表會面,傾聽其意見,不會只偏聽一方聲音。

​拆陸橋!店面翻身 30年公寓房價漲12%

作者蔣志偉 翟翾 | TVBS 

台北市陸橋一座接著一座拆了之後,許多民眾反映市容變得乾淨多了,雙北市目前統計仍有230座陸橋俗稱「市容景觀殺手」,使用率低將陸續拆除,新北市三重區成功路橋以及台北南港區昆陽陸橋日前拆掉後,帶動了周邊房價,30年老舊公寓1樓至3樓房價大約漲了12%!
TVBS記者蔣志偉:「將近15年歷史昆陽陸橋,拆除之後,讓附近一樓店面,重新製作大型招牌,就連附近房價,也跟著水漲船高。
忠孝東路這一排30年公寓,直接反應在一樓「黃金店面」,原本每坪150萬飆到180萬,2到3樓每坪達到75萬,漲幅至少12%,而4到5樓,仍維持每坪55萬持平。
TVBS記者:「有走過昆陽陸橋嗎?」
民眾:「從來沒有走過。」
TVBS記者:「為什麼?」
民眾:「因為根本用不到啊!路口其實很小,根本不會有機會走到天橋,拆掉以後,對我們這邊市容是非常地好,現在的人應該都不太會走陸橋。」
陸橋拆除後,是現在許多民眾心聲,寧可走斑馬線。
昆陽陸橋拆掉前,因為大型橋體,容易將招牌擋住,到了夜晚看得更不明顯,拆橋後視野看得更寬敞,採光佳,也讓周圍許多一樓黃金店面,像是超商、藥妝店和補習班,看得清楚醒目。
房仲吳國源:「陸橋的拆除之後,整個附近鄰近建築物,它視野會變得比較好,所以會帶動附近店家經濟活絡度,直接地就會影響到房子價位。」
目前陸橋,台北市87座,新北市143座,雙北合計230座,就是因為陸橋,幾乎都蓋在交叉路口,店面成了市容景觀殺手。

房地產恐現清倉潮

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
財政部正在研擬房地合一稅、實價課稅等新制,但稅捐單位早已緊釘並悄悄提高房地產買賣稅負,會計師預言,今年下半年房地產將出現清倉潮,甚至不用到今年下半年,投資客的房地產就會傾巢而出。
中小型會師事務所負責人表示,他的客戶之前賣出10多間房子,總共也不過賺了數百萬元,但補繳稅額後不但沒賺到,反而還倒虧了不少錢,真的讓客戶「痛」到不行。
他說,個人不管是買成屋或者法拍屋,只要被稅捐單位被認定是「經常性買賣不動產」,就要課個人營利所得稅,光是這一紙函令,就足以讓房屋投資客出售房地產要繳重稅甚至無利可圖。
另外,從今年起個人所得稅率也提高至45%以及營利事業可扣抵稅額減半抵繳個人所得稅等稅制改變,接下來房地合一稅若正式實施,在此氛圍下,投資客不太容易從買賣房地產中獲利。若未來房地合一稅開徵後,要繳的稅恐怕是目前4倍以上,稅負對投資客殺傷力大。
安侯建業聯合會計師事務所(KPMG)會計師張芷表示,房地合一課稅是指土地除要繳納土地增值稅,也要按資本利得實質課徵所得稅,若未來實施後,出售房地產稅負會大大提高,尤其是出售豪宅。
就算是出售的是低總價宅,張芷說,多少還是會有些影響,除非是出售自用住宅,其出售利得可免稅或土地部分課稅增加之稅額小於土地增值稅額者,否則因是土地由免稅改為應稅,低總價者也受影響。
稅制調整將攸關今年房價走勢,不少會計師表示,基於稅負考量,未來房地產似乎不適合再作為投資理財的工具。