2017年12月29日 星期五

租賃條例排除這一條 估價師:以後蝸居變蟻居…

2017-12-12 09:42:07 經濟日報 記者游智文╱即時報導
立法院日前通過租賃條例,規定押金不得超過兩個月、減稅鼓勵房東出租,頗受好評,不過,估價師陳碧源說, 其中第六條排除適用土地法第97條,「很糟糕」,以後外縣市青年或低端人口在台北恐怕不只是蝸居,而是蟻居了。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源說,土地法第97條規定,城市地方房屋租金,以土地及房屋申報總價年息10%為上限,約定的租金如果超過,得強制減定。租賃條例拿掉這一條,等於宣告今後房租無上限。
他說,雖然因我國長期將公告地價及房屋評定現值低估,導致目前市場租金多高於此一上限,然而一旦有爭訟,法院仍會依土地法第97條規定判決,仍相當程度保護租客,也代表這個條文的社會性意義。
陳碧源表示,當初租賃住宅發展條例修法時,本來有其他立委有提案改成上限20%,以為衡平,但仍寡不敵黨意, 最後仍在租賃條例第六條明文規定,「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第97條規定。」 換句話說,一般房東沒有受限,房東委託租賃業者代租代管,租金想租訂多高就多高,也無上限。
陳碧源說,或許有人會說,會有市場承租方的制衡,但具有稀少性的不動產會是這樣嗎?
他表示,以民進黨以往黨性,竟通過這種完全靠往資本家及炒房客的條文,真令人想不透。這個壞條文,或許帶給以後租賃業者無窮商機,但對於市場必將衝擊,對於房客或租金也不是好事。「以後外縣市青年或低端人口只有蝸居嗎?不,蟻居吧⋯⋯」。

房貸借新還舊 增貸款利息不可列舉扣除

2017-12-20 12:12:05 中央社 台北20日電
北區國稅局表示,近期銀行推優惠利率房貸搶市,房貸族常會透過轉貸方式壓低房貸利息支出。但須注意,報稅時僅能就原始房貸未償餘額的利息列報扣除,增貸部分的利息不可列報。
為去化閒置資金,近年民營銀行積極搶攻低風險的房貸市場,中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」,搶食不少傳統行庫房貸業務。在銀行積極「殺價搶市」下,新承做房貸利率不斷下探,10月一度來到1.627%的史上次低水準。而央行日前公布11月五大行庫新承做房貸利率,雖終止連6個月下滑,但也僅有1.63%水準。
北區國稅局官員表示,新承做房貸利率相當優惠,房貸族為減少房貸利息支出,常採「借新還舊」理財方式因應。不過,依照稅法規定,民眾每年5月進行綜所稅申報時,列報自用住宅購屋借款利息(房貸利息),僅能就初次所申請房貸的未償餘額內所支付的利息列報,增貸部分的利息不可以列報。
舉例來說,民眾甲君於98年購買自用住宅時,向A銀行貸款新台幣600萬元,103年底貸款餘額尚欠400萬元,他轉向B銀行貸款500萬元,即增貸100萬元。若104年度他支付B銀行借款利息為20萬元,則僅能以103年底原始借款餘額400萬元占新借款金額500萬元的比例計算。
因此,甲君可列報的104年度購屋借款利息扣除額為16萬元(20萬元X 400萬元/500萬元=16萬元),而非20萬元。
官員進一步說明,民眾透過借新還舊減少房貸利息支出,報稅時除檢附文件利息單據外,尚需檢附轉貸的相關證明,如原始貸款餘額證明書、清償證明書及借還款資金流程文件等,以證明新借款與原購屋借款有關。
官員表示,由於近幾年利率走低,常有民眾將原房貸轉貸至其他金融機構,但歷經多次轉貸及時間久遠等因素,未保存相關資料,致使稽徵機關難以認定該貸款為原始購屋時所借而未採認。
官員呼籲,民眾列報自用住宅購屋借款利息時,應依有關規定計算,並檢附相關證明文件,以免為了減輕利息負擔,而影響列舉扣除購屋借款利息的權益。

包租代管皆大歡喜? 李同榮﹕政府花大錢買政績



2017-10-12 10:25:23 經濟日報 記者游智文╱即時報導

為落實蔡總統8年20萬戶社會住宅政見,內政部積極推動包租代管,房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,用包租代管推動社宅是政府花大錢買政績,房東、房客、包租代管業、加上政府,可謂皆大歡喜,但最倒楣的可能是全民買單,人民幾百億的納稅錢,也許花在填補政府不實數據的政績上。
李同榮說,根據內政部營建署說法,包租代管是希望利用民間空餘屋轉租給一定所得以下之社會或經濟弱勢家庭,因此提供房東保證收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費補助,房客租金補助、業者免營業稅等誘因。
他說,政府要把現有閒置空屋做為「移轉社宅」的主要標的,立意良善,但現行的包租代管試辦與招標計劃並無法完全針對閒置空屋為標的,且對象也大都非弱勢,顯然政府有「花大錢」買「政績」之嫌。
他表示,綜觀整個「租賃專法」其實就是為「包租代管」客製的專法,該専法不顧房仲公會反對,曡床架屋成立包租代管同業公會與營業保證金委員會,匆促立法一讀通過,並進入包租代管推動社宅試辦計劃的招標作業,預計年度全台招標包租5000戶及代管5000戶共計一萬戶,內政部也表示,到明年底會有一萬戶的空屋移轉成績。
問題是,這一萬戶包租代管的來源,真的是全部由空屋移轉而來的嗎?這令人連想過去政府也曾為了降低失業率,要求各政府單位每月花近萬元,聘失業勞工去掃公廁、馬路、抄墓碑…搞到環保與各單位人滿為患,根本這些人做不了什麼事,只是為了短期降低失業率的數字而已。
他說,如今的包租代管業補助辦法也是如出一轍,背後的主要目的,極可能就是為了掩飾政府難以兌現的「8萬戶空屋移轉社宅」政見。而政府為履行政見,8年內將要花300億以上人民血汗錢去補貼房東,給予減稅,然而卻可能圖利包租代管業,拿現成已出租的房子,用包租代管名目來充斥政績。而最終空屋仍然是空屋,移轉的可能也大都非空屋,補助的也大都非弱勢,最後真正補貼的社宅可能極大部分是由現成的租賃市場轉移過來,形同左手數據搬到右手充為政績。
李同榮表示,從整個包租代管補貼政策的推動看來,受惠的是房東、房客,獲利的是包租代管業者,他們只是原來房仲業者,搖身一變,成為包租代管業,可能從原本就既有的仲介業務中,篩選出吻合條件的房東、房客,輕而易舉的向政府領錢。包租代管業者不但有開發費、包管費、代管費,又有媒合費,政府有政績兌現政見,因此房東、房客、包租代管業、加上政府皆大歡喜,但最倒楣的可能是全民買單,人民幾百億的納稅錢(8年三百億以上經費)花在填補政府不見得務實的政績上,代價實在太高。
李同榮表示,過去幾年,政府曾設立租屋平台,浪費幾千萬公帑,三年間撮合的弱勢租屋筆數不到50件,可謂慘不忍賭。如今,前車之鑑,政府應該記取慘痛的敎訓,更要真正檢討,到底包租代管業推動社宅政策,是要扶植產業?還是要利用這個平台,成為政府「花大錢」買「政績」的白手套?有為政府一定要三思!

立院三讀過關!房東押金不得超過2個月租金

2017-11-28 11:43聯合報 記者周佑政╱即時報導

就房客的保障而言,條文明定,押金不得超過2個月租金總額。對房東而言,條文規定,當...
就房客的保障而言,條文明定,押金不得超過2個月租金總額。對房東而言,條文規定,當承租人毀損住宅或設備,不為修繕或賠償、承租人遲付租金達2個月租額,經催告而拒繳、承租人未經出租人書面同意,將住宅轉租他人,出租人應在30日前以書面通知承租人,提前終止契約。出租人若為重新建築必要收回房屋時,須在3個月前通知承租人。記者王騰毅/攝影
為讓租屋市場更透明健全,立法院今天三讀通過「租賃住宅市場發展條例」,鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,月租金新台幣6000元以下免徵所得稅、6000元至2萬以租金53%計算,超過2萬元部分,則需按所得稅法規定的減除標準計算,無租稅優惠。
為保障住宅租賃雙方權益,內政部草擬租賃專法,涵蓋強化保障租賃關係、提供出租人租稅優惠、建立租賃專業服務制度、增加免費租賃糾紛處理管道,與輔導成立非營利團體協助租賃事務等五大修法方向。
三讀通過的條文明定,未來租屋房東收取押金,不得超過2個月租金總額,並在契約消滅時返還,藉此保障租屋族群。
為保障房東權益,三讀條文明定,承租人毀損住宅或設備,不為修繕或賠償、承租人遲付租金達兩個月租額,經催告而拒繳、承租人未經出租人書面同意,將住宅轉租他人,房東應在30天前,以書面通知承租人,提前終止契約;房東為重新建築必要,也可收回房屋,但須在3個月前通知房客。
此外,符合規定的租賃住宅,各直轄市與縣市政府應給予適當的地價稅與房屋稅減徵優惠,並報財政部備查,而此項優惠年限為5年,行政院可視情況延長,以一次為限。
租賃專法胡蘿蔔與棒子並祭,三讀條文明定,非租賃住宅服務業而經營包租、代管業務者,處公司負責人4萬以上20萬以下罰鍰,得按次處罰,情節重大者得勒令歇業;若租賃服務業者廣告內容與事實不符、規避或拒絕主管機關檢查業務者,處1萬以上5萬以下罰鍰,限期未改正得按次處罰。
立法院今(28)三讀「租賃住宅市場發展條例」,鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,...
立法院今(28)三讀「租賃住宅市場發展條例」,鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,月租金新台幣6000元以下免徵所得稅、6000元至2萬以租金53%計算。記者周佑政/攝影

請注意 實價登錄公布時間調整

買購不動產新聞台 on Yahoo
2017年12月28日

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
新竹市政府地政處2017年12月19日表示,立法院日前通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,將住宅租賃的包租及代管納入制度,建立租賃住宅管理人員證照制度,導入專業管理,健全租賃住宅市場;另內政部已將不動產交易實價登錄公布時間,由15天改為每10天公布1次,提供更即時資訊,保障交易安全。
地政處代理處長曾淑英表示,除健全租屋市場外,內政部也注意到民眾對交易資訊即時的需求,因不動產實價登錄制度自2012年8月上路以來,已成為民眾買賣房地產的重要參考,據統計使用人次已超過9,000萬,為縮短資訊時差,2017年12月起將從原先每半個月公布1次,改為每月1、11及21日各公布1次,以提供民眾不動產交易時更即時性的資訊,交易安全更受保障。
曾淑英代理處長表示,《租賃住宅市場發展及管理條例》為首部租賃專法,將租賃住宅服務,分為「包租業」及「代管業」,建立管理人員專業證照制度,以強化租賃住宅服務業專業能力及服務品質,同時為鼓勵房東釋出空屋,擴大租賃住宅供給,條例內特別規定房東委託專業經營者出租得減免所得稅、地價稅等租稅優惠措施。
有關「租賃住宅市場發展及管理條例」及「實價登錄」相關訊息,可於中華民國內政部地政司全球資訊網「租賃專法專區」及不動產交易實價查詢服務網查詢。

2017年11月27日 星期一

確保民眾租屋安全 內政部:高密度居住優先查拆

台灣新生報 on Yahoo 2017年11月27日

內政部對於有關中和違建火警造成死傷的憾事,表示目前內政部已研擬加強既存違章建築處理指導綱領草案,將於近期儘速邀集地方政府研商具體執行策略,建議地方政府依違章建築處理辦法盤點優先查報拆除執行對象,特別是針對高密度居住使用、學校周邊學生宿舍及部分補教場所,列為重點執行對象。
為加強督促地方政府辦理違章建築清查作業,未來將透過督考機制持續推動違建處理業務,包含地方政府配合各目的事業主管機關的聯合稽查作業,及執行的成效,都會納入督考計畫,以督促地方政府正視違章建築影響公共安全的嚴重性,對有公安疑慮的違章建築,加強稽查處理。
內政部說明,既存違章建築影響公共安全者,當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除。而所謂影響公共安全,除法定範圍外,建議主管機關依職權認定時,應視轄區內違章建築常見形式、使用樣態及災害經驗,積極主動檢討違建存在的危險程度,列入優先查報拆除執行對象。
內政部指出,房東打通鄰房、隔成套房出租等行為,應辦理申請變更使用、室內裝修使用許可及建築物公共安全檢查申報等事項,否則將被處以六萬元到三十萬元的罰鍰,甚至是停止供水供電、限期拆除或強制拆除等處分。
為協助國民居住於合法住宅,減輕居住負擔,住宅法訂有多項住宅補貼規定,其中也包含針對經濟或社會弱勢者或未達基本居住水準者優先補貼。內政部規劃有關「基本居住水準」的認定,是否增訂安全及品質指標等,將於法規檢討時併予考量,並聽取地方執行單位意見後研議配套措施。
內政部強調,違章建築不僅破壞房屋結構與防火性能,進而影響公共安全,也會破壞城鄉景觀風貌。各地方政府對於影響公共安全的既存違章建築,依法應優先執行拆除,並依計畫編足預算、爭取議會支持。內政部會持續督促地方確實辦理,期待透過中央與地方府會的共同努力,建立民眾安全的居住環境。

房東收違約金 報稅應列其他所得

【文/記者葉思含】
房東出租房屋除了租金收益之外,經常還有對房客收取的違約金收入,財政部臺北國稅局近日公告,房東因房客未租滿契約所訂定的租賃期間而收取或由押金抵扣的違約金,也應申報為其他所得,呼籲房東們別漏報該筆其他所得,誤申報為租金收入。
▲房東出租房屋收取到的違約金,應申報為其他所得。
財政部說明,財產租賃所得的計算,是全年租賃收入減除必要損耗及費用後的所得,如果不主張核實減除必要費用,可依財政部頒定之費用率43%,以租金收入之57%為所得額。不過,收取違約金並非提供出租財產收取之代價,是因租客未完成約定承租期間或其他事由造成房東損害而依約賠償,依其所得性質應屬其他所得,雖仍得減除必要費用,如寄送存證信函費用、訴訟費用等,但,如果納稅人無法提示相關證明資料供查核,並無部頒費用率可以減除。
財政部提醒,房東因房客中途解約而未退還的押金,如屬抵付房客積欠的房租,仍為租金收入;如未積欠租金,則該未退還的押金為違約金,並非房東應收未到期的租金,請納稅人正確申報違約金收入及其必要費用,避免漏報遭補稅處罰。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,相較於過去房租違約金並沒有明文規定,而房租押金一押就是2~3個月,有時直接轉為違約金的爭議,今年「新版房屋租賃定型化契約」明訂押金不得超過2個月、違約金不得超過1個月,因此即便列入其他所得,房東應繳納的稅額也不重,對於租客也算利多保障,不至於衍伸出過多困擾。

房價連跌三年 房租卻年年逆勢上漲 三原因曝光

經濟日報 記者游智文
台北市主計處公布2017年8月最新房屋指數統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,是今年單月最高點,也是歷年新高紀錄,跟上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。
房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析,房價連跌三年,房租卻年年逆勢上漲,主要原因有三:

一、都會租賃市場供需失衡

造成都會租賃市場供需失衡的因素,一是都會就業機會多,外地人口擁入,以致人口過度集中,租賃市場集中在租賃小坪數的年輕上班族,二,房價多頭長達十年,建商傾向開發大坪數商品,小坪數商品供不應求。
第三,閒置空屋雖多,但絕大多數是中大坪數,且屋主本來就不願出租者居多。第四,社會住宅進度緩慢,市場租賃供給量少於新增的需求量。

二、觀望買盤暫時以租代買

台北房市自2014年Q4反轉以來,連續三年緩跌,自住與首購買盤受媒體報導影響,對市場持續觀望,光大台北的交易市場中,該買不買的遞延性買盤,台北市每年至少8000戶丶新北市每年至少1.5萬戶,累計三年,大台北的觀望買盤至少6萬到7萬戶,這些買盤至少六成暫時以租代買,造成都會租金在這三年中逆勢上漲至少5%到10%。

三、租屋補貼政策失焦

內政部自102年開始推動租屋平台,當年花了1000多萬元的預算,但是一年間透過公益性租屋平台租屋的弱勢家庭才14戶,而後每年照編預算,幾千萬的預算,湊合不到50間,平均湊合每間租賃所花費成本近百萬,這是政府知錯不改浪費公帑的最不良示範。
李同榮說,失敗的平台沒人負責,又要從補貼房客再加碼補貼房東,匆促催生包租代管政策,但包租代管政策若無法從閒置空屋移轉,只是就現有租賃市場規模中抽離,終究是挖東牆補西牆,製造政府虛假績效,對租賃市場的供需失衡一點幫助也沒有,反而會更刺激租金持續上揚。
李同榮表示,每次政府的房市政策出爐都相當匆促,缺乏禁制因素與可行性評估,政府的學術治國理念若不調整,台灣的經濟堪憂,弱勢仍然是弱勢,買不起房仍然買不起,租不起房仍然租不起,居住正義將淪為口號。

中和公寓惡火9死 專家:此類房子是投資客最愛

經濟日報 記者游智文
新北市中和區興南路二段出租套房22日晚間發生火警,造成9死2傷,出租套房木板隔間,現場為4層樓建築,5樓為頂樓違建加蓋,總計三層樓隔了30間出租套房,每間空間約2至3坪。
「黑心投資客炒房告白」作者Sway表示,頂加是黑心包租公的最愛,隔間,家具,滅火器、開關都要省。這種房子,走道是摸乳巷,電梯可能上演大怒神,一發生火警往往就不可收拾。
Sway表示,頂加出租房一般以低租金吸引租客,為此,黑心投資客能省就省,能多擠出一間房,就想辦法多隔一間。
以套房來說,包括床組,衛浴間,書桌、衣櫃,頂多就是五坪大,雅房不用衛浴間,大多控制在2坪內,甚至有雅房不到1坪也在出租,租屋人好像住鳥籠。
為了多隔幾間房,走道大多能小就小,甚至只有60公分,跟摸乳巷一樣,室友大多得「擦」身而過。
隔間一般都是用最便宜的甘蔗板,家具也用二手回收家具。為了省錢,通常不會放滅火器,連開關都用回收的,這種開關過熱不會斷電,只會燒掉,危險性相當高。
有些投資客會買下整棟華廈隔間分租,為省錢,電梯大多不會定期保養,租這種房子,就得小心電梯垂直落下上演大怒神,事實上,新竹就曾發生過。
屋比房屋比價平台總監陳傑鳴表示,租整層房子當二房東,再隔套房或雅房出租,由於投報可達10%到20%,也不怕房子跌價,是現在小資投資客熱門操作模式。這類房子,投資人也大多儘量節省投入成本,而且大多未能取得施工許可,在消防與居住安全上都有疑慮,民眾租屋時一定要留意。

基隆違法出租 市府加強拆除

中央社 基隆市26日電
新北市中和違建大火釀9死悲劇引起外界重視,據基隆市府統計,約有1萬7800件違建未除,其中「違規出租」及「違建出租」不到百件,市府將加強執行拆除作業。
都市發展處使用管理科拆除組長張來賢今天表示,基隆市目前沒有大型違建查報拆除,市府從民國80年初統計至今約有1萬7800件違建尚未拆除,多半為頂樓加蓋、陽台外推、廚房及廁所擴建和採光罩不符規定。
他說,數年前曾到內政部營建署開會,得知台北市每年約有新台幣1億元、新北市則有5000萬元拆除經費,但基隆市每年僅350萬元經費,粗估每年可拆除200件到250件違建,另外,基隆市拆除組編制25名隊員,但現階段遇缺不補僅剩9名隊員,無論經費或人力明顯不如鄰近縣市。
至於基隆市違法出租問題,張來賢指出,大致區分為「違規出租」和「違建出租」兩種樣態,「違規出租」指屋主變更合法建物內房間數量後出租,「違建出租」則指頂樓等處加蓋隔間出租,基隆市兩者合計不到百件。
另外,張來賢表示,除違法出租外,市府也將針對高密度居住使用、學校周邊學生宿舍及部分補教場所加強追蹤執行拆除。
崇右影藝科技大學校安中心主任梁明義表示,目前在外租屋學生共有163人,學校要求導師百分百做到訪查工作並填寫租屋安全檢查表,從硬體結構、內部空間、用電安全、瓦斯安全、消防到門戶安全等項目逐一檢視,生活輔導組網站也有「優良房東推薦」提供給學生參考。
國立台灣海洋大學指出,校外租屋學生約有3000人,主要集中在祥豐校門週邊及新豐街,房東可免費在學生事務處網站刊登招租資訊,但必須填妥租屋安全自我檢測表並檢附照片,學校除每年邀請房東舉辦說明會外,也會不定期派員訪視學生,同時抽查是否符合安全規定,若不符合相關規定,校方會將招租資訊下架。