2018年3月26日 星期一

房東公寓隔間出租 未申請最高罰30萬元


好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
近年大台北都會區老舊公寓火災,經常發生在改裝出租套房、雅房之中,
而這類隔間套雅房,又分為頂樓加蓋違建或既存違建,與合法樓層但未經
申請改裝隔間的3類。對於屬合法樓層,房東若要隔間出租,必須申請變
更使用、室內裝修使用許可等,至於前2類,內政部則以「加強既存違章
建築處理指導綱領」草案,希望各地方政府執行。
近年火災造成傷亡的不僅是頂樓加蓋,一般合法公寓樓層若改裝隔間,還
是必須申請。內政部營建署指出,房東在合法建築物打通鄰房、隔成套房
出租,應辦理申請變更使用、室內裝修使用許可等,否則將被處6萬元到
30萬元罰鍰,甚至停止供水供電、限期拆除或強制拆除。
至於既存違建的部分,去年底內政部營建署邀集各地方政府進行研商,建
議地方政府透過多重通報管道,提升清查違建成效,同時也列出優先執行
類型,尤其若查覺有公安疑慮場所,可協助通報訊息給建管單位,提升清
查績效。
「加強既存違章建築處理指導綱領」也要求,應積極主動檢討違建存在的
危險程度,並列入優先查報拆除執行對象,特別是高密度居住使用、學校
周邊學生宿舍及部分補教場所等。

避免租屋遇奧客 親自收租取代匯款 增加了解房客機會

〔記者楊綿傑/台北報導〕
房屋出租最怕遇到「奧客」,包括蓄意積欠房租、搞破壞、偷走家電等事件,常令房東血本無歸;如何避免遇到奧客,專家提醒,從選擇房客時就要注意,雙方簽訂租賃契約時最好能夠進行公證程序,出租前出租後,最好能夠雙方多交談促進了解,有助於租賃過程更順利。
崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示,要避免遇到不好的房客,建議房東進一步了解房客家庭狀況、工作環境等個人資訊,因為房客的生活可能會直接影響到承租狀況。
曹筱筠建議,房屋租賃契約簽訂後,不妨進行公證,若房客租約到期不搬,就可以聲請強制執行,免除一些繁複的法律程序,同時透過公證程序,雙方都可以認證一下彼此的個人資料,如戶籍地、身分證字號等是否正確清楚,如果出現糾紛時,對雙方都有保障。
另有專家提醒房東,房子不是租出去就不管了,必須時常到附近看看,雖然不能進入,但可以觀察外圍環境,甚至可以跟承租者打個招呼,聊個幾句,也能夠了解房客及房子的狀況。
另外,很多房東習慣以匯款轉帳收取房租,這會減少與房客接觸的機會,建議每個月房租不妨親自收取,也多些與承租者交流互動。

「不租原住民」 租屋條件涉歧視卻無法可管

〔即時新聞/綜合報導〕
日前某租屋網上刊登一則租屋資訊,說明欄上屋主特別加註「不租給原住民」,引起歧視爭議,學者表示,這不是單一事件,許多屋主都會加註具有歧視意味的租屋條件,但目前無法可管,建議政府應該修改「住宅法」,增加禁止歧視條款。
綜合媒體報導,爭議租屋是一戶電梯大樓套房,房東在屋況說明中附註「不租學生、原住民及養寵物的」,其中「不租原住民」明顯有族群歧視的問題。東華大學民族事務與發展學系副教授陳張培倫指出,這樣的限制條件彰顯了社會對於原住民的刻板印象仍然很深,房東擔心原住民會將房子弄亂、愛喧嘩、衛生習慣不佳,「但非原住民難道不會發生嗎?」
不過,陳張培倫也無奈表示,現行法律並沒有禁止租屋資訊中,不得出現涉及族群歧視的語句,幾乎每隔一段時間就能看到類似「不租原住民」的資訊被刊登。陳張培倫認為,應該要比照「原住民族工作權保障法」修改「住宅法」,明定禁止房東提出族群歧視的租屋條件。陳張培倫也呼籲房東租屋應該要多方評估承租人條件,而非一味地替人貼標籤。
原住民族青年陣線成員Savungaz Valincinan則表示,這是台灣社會長期對原住民族的刻板印象所導致的歧視,必須夠過政策性宣導、法規限制來改變。而長期來看,政府也必須透過體制教育或社會教育,才能從根本解決歧視問題。

告惡房東張淑晶索討百萬元借款 舉證不足判敗訴定讞

 中時 林偉信
惹上多起租屋糾紛的惡房東張淑晶,遭盧姓女子控告借款百萬投資宏達電股票慘遭套牢,事後竟不還錢,盧女打官司索討,台北地院考量盧女無法提出借據等事證,因舉證不足判張女勝訴免賠,盧女不服提上訴,高院駁回定讞。
盧女指出,2011年4月間張淑晶買了50張宏達電股票,之後股價狂跌,張女宣稱被追繳的很厲害,向她借款100萬元救急,但至今分文未還,2014年她向張女催討借款,張女竟藉口「資金虧損已達9千多萬」推託,她認為張女根本沒有意願還錢,憤而提告。
北院認為盧女舉證不足判她判訴,她不服提上訴,高院認為依證據資料只能證明盧女匯款100萬元到張淑晶的銀行帳戶,且按照雙方通話錄音只能證明2人應有合作投資不動產及股票,因不能證明張女向盧借款,判盧女敗訴確定。
盧女還指控張女未經允許提領她帳戶內200萬元,打官司欲討回,一審判張女免還,高院認為張女無法證明受對方委託提款,且未證明已歸還款項,逆轉改判她須返還200萬元。可上訴。
此外,張淑晶在4年前與合夥人黃鐸派一名廖姓員工,到出租套房安裝冷氣室外機鐵架,但卻沒提供安全設備,致廖男不慎踩破雨遮從2樓摔死,張女、黃男又無視停工禁令偷偷施工,上周最高法院將張、黃各判刑7月、8月、可易科罰金定讞。

2017年12月29日 星期五

租賃條例排除這一條 估價師:以後蝸居變蟻居…

2017-12-12 09:42:07 經濟日報 記者游智文╱即時報導
立法院日前通過租賃條例,規定押金不得超過兩個月、減稅鼓勵房東出租,頗受好評,不過,估價師陳碧源說, 其中第六條排除適用土地法第97條,「很糟糕」,以後外縣市青年或低端人口在台北恐怕不只是蝸居,而是蟻居了。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源說,土地法第97條規定,城市地方房屋租金,以土地及房屋申報總價年息10%為上限,約定的租金如果超過,得強制減定。租賃條例拿掉這一條,等於宣告今後房租無上限。
他說,雖然因我國長期將公告地價及房屋評定現值低估,導致目前市場租金多高於此一上限,然而一旦有爭訟,法院仍會依土地法第97條規定判決,仍相當程度保護租客,也代表這個條文的社會性意義。
陳碧源表示,當初租賃住宅發展條例修法時,本來有其他立委有提案改成上限20%,以為衡平,但仍寡不敵黨意, 最後仍在租賃條例第六條明文規定,「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第97條規定。」 換句話說,一般房東沒有受限,房東委託租賃業者代租代管,租金想租訂多高就多高,也無上限。
陳碧源說,或許有人會說,會有市場承租方的制衡,但具有稀少性的不動產會是這樣嗎?
他表示,以民進黨以往黨性,竟通過這種完全靠往資本家及炒房客的條文,真令人想不透。這個壞條文,或許帶給以後租賃業者無窮商機,但對於市場必將衝擊,對於房客或租金也不是好事。「以後外縣市青年或低端人口只有蝸居嗎?不,蟻居吧⋯⋯」。

房貸借新還舊 增貸款利息不可列舉扣除

2017-12-20 12:12:05 中央社 台北20日電
北區國稅局表示,近期銀行推優惠利率房貸搶市,房貸族常會透過轉貸方式壓低房貸利息支出。但須注意,報稅時僅能就原始房貸未償餘額的利息列報扣除,增貸部分的利息不可列報。
為去化閒置資金,近年民營銀行積極搶攻低風險的房貸市場,中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」,搶食不少傳統行庫房貸業務。在銀行積極「殺價搶市」下,新承做房貸利率不斷下探,10月一度來到1.627%的史上次低水準。而央行日前公布11月五大行庫新承做房貸利率,雖終止連6個月下滑,但也僅有1.63%水準。
北區國稅局官員表示,新承做房貸利率相當優惠,房貸族為減少房貸利息支出,常採「借新還舊」理財方式因應。不過,依照稅法規定,民眾每年5月進行綜所稅申報時,列報自用住宅購屋借款利息(房貸利息),僅能就初次所申請房貸的未償餘額內所支付的利息列報,增貸部分的利息不可以列報。
舉例來說,民眾甲君於98年購買自用住宅時,向A銀行貸款新台幣600萬元,103年底貸款餘額尚欠400萬元,他轉向B銀行貸款500萬元,即增貸100萬元。若104年度他支付B銀行借款利息為20萬元,則僅能以103年底原始借款餘額400萬元占新借款金額500萬元的比例計算。
因此,甲君可列報的104年度購屋借款利息扣除額為16萬元(20萬元X 400萬元/500萬元=16萬元),而非20萬元。
官員進一步說明,民眾透過借新還舊減少房貸利息支出,報稅時除檢附文件利息單據外,尚需檢附轉貸的相關證明,如原始貸款餘額證明書、清償證明書及借還款資金流程文件等,以證明新借款與原購屋借款有關。
官員表示,由於近幾年利率走低,常有民眾將原房貸轉貸至其他金融機構,但歷經多次轉貸及時間久遠等因素,未保存相關資料,致使稽徵機關難以認定該貸款為原始購屋時所借而未採認。
官員呼籲,民眾列報自用住宅購屋借款利息時,應依有關規定計算,並檢附相關證明文件,以免為了減輕利息負擔,而影響列舉扣除購屋借款利息的權益。

包租代管皆大歡喜? 李同榮﹕政府花大錢買政績



2017-10-12 10:25:23 經濟日報 記者游智文╱即時報導

為落實蔡總統8年20萬戶社會住宅政見,內政部積極推動包租代管,房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,用包租代管推動社宅是政府花大錢買政績,房東、房客、包租代管業、加上政府,可謂皆大歡喜,但最倒楣的可能是全民買單,人民幾百億的納稅錢,也許花在填補政府不實數據的政績上。
李同榮說,根據內政部營建署說法,包租代管是希望利用民間空餘屋轉租給一定所得以下之社會或經濟弱勢家庭,因此提供房東保證收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費補助,房客租金補助、業者免營業稅等誘因。
他說,政府要把現有閒置空屋做為「移轉社宅」的主要標的,立意良善,但現行的包租代管試辦與招標計劃並無法完全針對閒置空屋為標的,且對象也大都非弱勢,顯然政府有「花大錢」買「政績」之嫌。
他表示,綜觀整個「租賃專法」其實就是為「包租代管」客製的專法,該専法不顧房仲公會反對,曡床架屋成立包租代管同業公會與營業保證金委員會,匆促立法一讀通過,並進入包租代管推動社宅試辦計劃的招標作業,預計年度全台招標包租5000戶及代管5000戶共計一萬戶,內政部也表示,到明年底會有一萬戶的空屋移轉成績。
問題是,這一萬戶包租代管的來源,真的是全部由空屋移轉而來的嗎?這令人連想過去政府也曾為了降低失業率,要求各政府單位每月花近萬元,聘失業勞工去掃公廁、馬路、抄墓碑…搞到環保與各單位人滿為患,根本這些人做不了什麼事,只是為了短期降低失業率的數字而已。
他說,如今的包租代管業補助辦法也是如出一轍,背後的主要目的,極可能就是為了掩飾政府難以兌現的「8萬戶空屋移轉社宅」政見。而政府為履行政見,8年內將要花300億以上人民血汗錢去補貼房東,給予減稅,然而卻可能圖利包租代管業,拿現成已出租的房子,用包租代管名目來充斥政績。而最終空屋仍然是空屋,移轉的可能也大都非空屋,補助的也大都非弱勢,最後真正補貼的社宅可能極大部分是由現成的租賃市場轉移過來,形同左手數據搬到右手充為政績。
李同榮表示,從整個包租代管補貼政策的推動看來,受惠的是房東、房客,獲利的是包租代管業者,他們只是原來房仲業者,搖身一變,成為包租代管業,可能從原本就既有的仲介業務中,篩選出吻合條件的房東、房客,輕而易舉的向政府領錢。包租代管業者不但有開發費、包管費、代管費,又有媒合費,政府有政績兌現政見,因此房東、房客、包租代管業、加上政府皆大歡喜,但最倒楣的可能是全民買單,人民幾百億的納稅錢(8年三百億以上經費)花在填補政府不見得務實的政績上,代價實在太高。
李同榮表示,過去幾年,政府曾設立租屋平台,浪費幾千萬公帑,三年間撮合的弱勢租屋筆數不到50件,可謂慘不忍賭。如今,前車之鑑,政府應該記取慘痛的敎訓,更要真正檢討,到底包租代管業推動社宅政策,是要扶植產業?還是要利用這個平台,成為政府「花大錢」買「政績」的白手套?有為政府一定要三思!

立院三讀過關!房東押金不得超過2個月租金

2017-11-28 11:43聯合報 記者周佑政╱即時報導

就房客的保障而言,條文明定,押金不得超過2個月租金總額。對房東而言,條文規定,當...
就房客的保障而言,條文明定,押金不得超過2個月租金總額。對房東而言,條文規定,當承租人毀損住宅或設備,不為修繕或賠償、承租人遲付租金達2個月租額,經催告而拒繳、承租人未經出租人書面同意,將住宅轉租他人,出租人應在30日前以書面通知承租人,提前終止契約。出租人若為重新建築必要收回房屋時,須在3個月前通知承租人。記者王騰毅/攝影
為讓租屋市場更透明健全,立法院今天三讀通過「租賃住宅市場發展條例」,鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,月租金新台幣6000元以下免徵所得稅、6000元至2萬以租金53%計算,超過2萬元部分,則需按所得稅法規定的減除標準計算,無租稅優惠。
為保障住宅租賃雙方權益,內政部草擬租賃專法,涵蓋強化保障租賃關係、提供出租人租稅優惠、建立租賃專業服務制度、增加免費租賃糾紛處理管道,與輔導成立非營利團體協助租賃事務等五大修法方向。
三讀通過的條文明定,未來租屋房東收取押金,不得超過2個月租金總額,並在契約消滅時返還,藉此保障租屋族群。
為保障房東權益,三讀條文明定,承租人毀損住宅或設備,不為修繕或賠償、承租人遲付租金達兩個月租額,經催告而拒繳、承租人未經出租人書面同意,將住宅轉租他人,房東應在30天前,以書面通知承租人,提前終止契約;房東為重新建築必要,也可收回房屋,但須在3個月前通知房客。
此外,符合規定的租賃住宅,各直轄市與縣市政府應給予適當的地價稅與房屋稅減徵優惠,並報財政部備查,而此項優惠年限為5年,行政院可視情況延長,以一次為限。
租賃專法胡蘿蔔與棒子並祭,三讀條文明定,非租賃住宅服務業而經營包租、代管業務者,處公司負責人4萬以上20萬以下罰鍰,得按次處罰,情節重大者得勒令歇業;若租賃服務業者廣告內容與事實不符、規避或拒絕主管機關檢查業務者,處1萬以上5萬以下罰鍰,限期未改正得按次處罰。
立法院今(28)三讀「租賃住宅市場發展條例」,鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,...
立法院今(28)三讀「租賃住宅市場發展條例」,鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,月租金新台幣6000元以下免徵所得稅、6000元至2萬以租金53%計算。記者周佑政/攝影

請注意 實價登錄公布時間調整

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2017年12月28日

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
新竹市政府地政處2017年12月19日表示,立法院日前通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,將住宅租賃的包租及代管納入制度,建立租賃住宅管理人員證照制度,導入專業管理,健全租賃住宅市場;另內政部已將不動產交易實價登錄公布時間,由15天改為每10天公布1次,提供更即時資訊,保障交易安全。
地政處代理處長曾淑英表示,除健全租屋市場外,內政部也注意到民眾對交易資訊即時的需求,因不動產實價登錄制度自2012年8月上路以來,已成為民眾買賣房地產的重要參考,據統計使用人次已超過9,000萬,為縮短資訊時差,2017年12月起將從原先每半個月公布1次,改為每月1、11及21日各公布1次,以提供民眾不動產交易時更即時性的資訊,交易安全更受保障。
曾淑英代理處長表示,《租賃住宅市場發展及管理條例》為首部租賃專法,將租賃住宅服務,分為「包租業」及「代管業」,建立管理人員專業證照制度,以強化租賃住宅服務業專業能力及服務品質,同時為鼓勵房東釋出空屋,擴大租賃住宅供給,條例內特別規定房東委託專業經營者出租得減免所得稅、地價稅等租稅優惠措施。
有關「租賃住宅市場發展及管理條例」及「實價登錄」相關訊息,可於中華民國內政部地政司全球資訊網「租賃專法專區」及不動產交易實價查詢服務網查詢。

2017年11月27日 星期一

確保民眾租屋安全 內政部:高密度居住優先查拆

台灣新生報 on Yahoo 2017年11月27日

內政部對於有關中和違建火警造成死傷的憾事,表示目前內政部已研擬加強既存違章建築處理指導綱領草案,將於近期儘速邀集地方政府研商具體執行策略,建議地方政府依違章建築處理辦法盤點優先查報拆除執行對象,特別是針對高密度居住使用、學校周邊學生宿舍及部分補教場所,列為重點執行對象。
為加強督促地方政府辦理違章建築清查作業,未來將透過督考機制持續推動違建處理業務,包含地方政府配合各目的事業主管機關的聯合稽查作業,及執行的成效,都會納入督考計畫,以督促地方政府正視違章建築影響公共安全的嚴重性,對有公安疑慮的違章建築,加強稽查處理。
內政部說明,既存違章建築影響公共安全者,當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除。而所謂影響公共安全,除法定範圍外,建議主管機關依職權認定時,應視轄區內違章建築常見形式、使用樣態及災害經驗,積極主動檢討違建存在的危險程度,列入優先查報拆除執行對象。
內政部指出,房東打通鄰房、隔成套房出租等行為,應辦理申請變更使用、室內裝修使用許可及建築物公共安全檢查申報等事項,否則將被處以六萬元到三十萬元的罰鍰,甚至是停止供水供電、限期拆除或強制拆除等處分。
為協助國民居住於合法住宅,減輕居住負擔,住宅法訂有多項住宅補貼規定,其中也包含針對經濟或社會弱勢者或未達基本居住水準者優先補貼。內政部規劃有關「基本居住水準」的認定,是否增訂安全及品質指標等,將於法規檢討時併予考量,並聽取地方執行單位意見後研議配套措施。
內政部強調,違章建築不僅破壞房屋結構與防火性能,進而影響公共安全,也會破壞城鄉景觀風貌。各地方政府對於影響公共安全的既存違章建築,依法應優先執行拆除,並依計畫編足預算、爭取議會支持。內政部會持續督促地方確實辦理,期待透過中央與地方府會的共同努力,建立民眾安全的居住環境。