2017年8月28日 星期一

強化調查權 揪出不實登載

經濟日報 記者潘姿羽/台北報導
實價登錄制度已被廣泛查詢、應用,資料正確性更顯重要,內政部本次修法將強化「調查權」並加重罰鍰,擬與稅捐機關、金融機構合作,查核偏離市場行情買賣案件的價格真實性。
現行實價登錄制度規定,若資訊錯誤或登載不實,將罰3萬至15萬元;儘管登載不實並非常態,坊間確實存在登錄假行情的情況,除業者可能靠假行情替房價「撐盤」,也可能是屋主基於私人因素要求地政士高報交易價格。
內政部地政司長王靚琇表示,將在平均地權條例中,加入強化地政單位對登錄價格真實性的調查權,希望未來查訪買賣案件時,對偏離行情案件,能有更多工具判斷是否真實,如買賣雙方出具證明文件,或請稅捐機關或金融單位提供佐證等。
王靚琇指出,目前地政單位僅能請仲介、地政士等不動產業者出具資料,若覺得資料有疑義,因法律沒有給予權限,很難取得更多能協助判斷價格真實性的資訊;修法後,地政單位便依法有據,有更多調查權限。
至於資訊錯誤或登載不實的罰鍰金額,王靚琇表示,將對屢勸不改、刻意登載不實的案件加重罰鍰,才能形成嚇阻作用。

房東浮訂電價標準 綠委喊要明訂上限

經濟日報 記者陳慶徽╱即時報導
近日全台面臨限電危機,今(15)日綠委林俊憲召開記者會,指出在目前租賃市場中,許多房東訂出的電費計價方式不合理,使房客必須負擔高於實際電價水準的電費,對此,他呼籲消保處立刻研擬公平收費範圍,要求最高的電費收取價格不得高於台電的用電上限價格標準。
林俊憲指出,全台共有286萬個買不起房、必須在外租屋的無殼蝸牛,依據台電電價累進計算方式,於夏季月份,120度以下每度的費率是1.63元,121至330度的部分則是每度2.38元;上租屋網查看,卻時常可以看到許多房東收取每度5元以上的電價標準,此收費標準是任由房東漫天喊價,賺取電費價差。
根據台電統計,去年平均每戶家庭用電量是303度。林俊憲表示,台電夏季要收到每度電超過6元的水準,該用戶每月用電量也必須超過1000度才有可能,目前甚至有個案房東每度電是收取到超過6元,對此林俊憲直批「非常離譜」。
林俊憲呼籲,未來房客應採行「實支實付」的方式繳交電價,依據該房東實際需繳付給台電的電價數目,依比例交由房客分擔。他強調,此方式只是依據使用者付費原則,讓房客使用多少就承擔多少,並不會讓房東有所吃虧,
內政部地政司科長陳啟明提到,在今年1月才正式施行的房屋租賃定型化契約中,針對租賃市場中電價收取標準,是規定由房東房客共同決定。他談到,而當時會如此訂定,是考量每個個案中的需求都不大相同,另外還有個案中的房間、居住人數與台電夏季電價收取費率不同等,也都是必須納入收費考量的因素。
陳啟明指出,若租戶是整棟整戶類型,則在電價收取上便不會有問題。他表示,目前大家比較關切的是若租戶是以樓層中的套房或是雅房形式承租,在這情況,一般房東為方便計算會設置獨立電錶計算,但是同時又會以公共區域供電與台電累進電費計價方式為由,來訂出收費標準。陳啟明說,針對這部份的契約修正方向,內政部會持續蒐集相關意見,在另行做評估。
台電業務處副處長黃美蓮表示,目前台電採取的是累進電價,並且收費按照整戶收取,因此若是房客是整戶繳納就不會產生所付電價不一致的問題,但若要細分到每戶中各分住承租者的單位來收取電費,以台電角度來看,有些執行上的難度。
另外,林俊憲同時也質疑,認為電業法雖然沒有明確規範「用戶賣電」,但對於發展電業生產出的產能,明文規定只能賣給台電,而針對房東提高電價差距這種行為,是否有轉賣電力的疑慮?而黃美蓮則補充表示,對於台電來說,收取電費就是按照每戶的實際申請用電,並沒有轉手的問題,只是要看用戶端是誰要來分擔這些費用。

法拍屋移轉增加 投資客現蹤

聯合報 記者郭及天/台北報導
內政部統計,今年上半年建物拍賣移轉為二四二五件,年增率約百分之十六,預估今年法拍移轉件數可能出現自二○○九年之後首次增加的情形。法拍業者表示,法拍屋供給規模微幅增加,不過也有買盤開始接手,特別近一、二個月來,有些標的已出現一些投資客進場蹤跡。
全台法拍移轉件數在二○○九年為二點八七萬件,此後隨著房市熱絡及低利環境逐年快速降低,去年更只有四六三○件,今年上半年則出現首次反轉向上。法拍業者分析,目前房價與高點相較平均跌幅約一成至一成五,不過房貸利率仍處低檔,加上信用管制解除後近來銀行對核貸及轉貸相對寬鬆,壓抑了法拍屋大量釋出。
就需求面來看,過去幾年因為法拍屋套利空間有限,專業投資客絕跡,買盤多數為自用型或需求型買方,近一、二月來,部分位雙北市、適自住型態的住宅個案,進入三、四拍的後段拍次後,因底價只剩一拍底價的五一折至六四折,不乏吸引多組人馬搶標,得標價甚至衝上拍底價,也開始出現投資客進場蹤跡。
法拍業者觀察,一來顯示部分投資客對於房價回穩、低價進貨的法拍屋套利空間的期待值提高,二來顯示市場對於適合自用型標的買盤,仍相對強勁。

實價登錄更透明 擬修法完整揭露門牌

內政部次長花敬群今天表示,實價登錄上路至今滿5年,大幅提升台灣在全球經商的透明度,未來修法將完整揭露不動產門牌,不涉及個資,只是揭露標的物真實訊息,讓登錄更透明。
中國國民黨籍立法委員盧秀燕今天在立法院舉行「實價登錄施行滿5週年之成效與實價課稅配套措施何在之總檢討」公聽會,邀請花敬群,以及財政部賦稅署副署長宋秀玲等人與會。
花敬群表示,實價登錄從民國101年8月上路至今滿5年,累積近180萬筆資料、8630萬人次查詢,實價登錄的推動也大幅提升台灣在全球經商的透明度,但還有要再精進的地方,未來針對改善實價登錄,將以更即時、更透明、更正確等三個核心概念進行修法。
他說,現行是買賣登記後30天內可做實價登錄,未來修法是登記併登錄,減少30天的時間落差,即時把資訊揭露。
花敬群說,而依現行不動產經紀業管理條例第24條之一規定,預售屋僅需在結案後30天內登錄即可,時差嚴重,未來修法,預售屋只要簽訂買賣契約後30天內就要完成登錄,讓預售資料能真正發揮效果。
花敬群表示,未來修法也努力將既有近180萬筆資料,回歸到完整門牌揭露方向,不動產的門牌或地號資訊完整顯示。他說,這無個資問題,實價登錄只是揭露標的物真實訊息,所有資料透明的國家也都這樣做。
他說,目前實價登錄絕大多數案例由地政士擔任申報義務人,但內政部認為買賣雙方才是交易主體,將修法轉為買賣雙方,掌握真正的交易價錢。另外也將嘗試把實價登錄資料不得作為課稅依據的限制規範拿掉。
宋秀玲表示,目前其實已經有在用實價登錄的價格進行課稅,尊重內政部意見,未來會一同配合。

實價登錄五周年 內政部盼未來更即時透明

經濟日報 記者陳慶徽╱即時報導
實價登錄上路滿五年,為房地產業帶來許多改變,國民黨籍立委盧秀燕今(18)日於立法院召開公聽會,就制度成效進行檢討。會中,內政部次長花敬群提到,未來修法方向將朝持續以「即時、透明、正確」等三原則進行檢討,其中,他指出未來內政部將藉由刪除條文的方式,讓實價登錄資訊供課稅使用。
根據《平均地權條例》明訂,已登錄不動產交易價格資訊,在相關配套完全建立且立法後,才可以做為課稅依據。花敬群提到,現行實務上賦稅署在收稅時,便已會以實價登錄資訊來課稅,而內政部也認為,實價登錄所登載的價格資訊本來就是由政府管道公開揭露,為最正確、合理的公開訊息,因此,目前條文卻規定暫時無法使此資訊課稅,「這樣的條文有不洽當處,我們嘗試把它刪除。」
對於此條文,財政部賦稅署副署長宋秀玲補充,外界認為賦稅署尚未以實際交易價格來課稅這件事其實與事實有出入。她強調,其實目前在許多案例上,賦稅署早已開始透過行使調查權來查出實際交易價格,並以此作為課稅基準,其中尤其屬土地交易頻繁者更是賦稅署追查目標,「我們本來就有在做。」
除以實價登錄課稅外,花敬群另外提到,未來內政部推動的修法方向將在「即時、透明、正確」等三大方向下進行,實際內容包含還包括縮短實價登錄時間差,加快資訊揭露效率、門牌去區段化、建商自行銷售的預售屋全面納管、申報義務人由地政士改為買賣雙方等。他說,為避免資訊不實,內政部也將另外增訂主管機關的查核權作為配套措施。
花敬群表示,若有登記義務人屢經查核後仍不改善,將祭出相關罰則。然而,他強調,此部分的修法意指不在「罰」,而是為追求資訊正確,要求大家符合規定所訂定的規矩。
此外,本次公聽會中另外也有討論到,針對房屋在經贈與或繼承後,該應以房屋評定現值還是實際交易價格來課稅的議題。對此,宋秀玲表示,由於在繼承或是贈與行為發生時,並未產生「交易」行為,因此,即使政府開放供民眾選擇以實際交易價格課稅,但由於在該時間點上,其房屋並未被交易,因此如何在當下對其價值做認定,將是一大難題。
宋秀玲指出,由於受贈與人或繼承人在得到該不動產時,其取得成本與該房屋當下價值並不相同,在大部分案例甚至可能取得幾乎沒有成本。她強調「很多是事情無法這樣連結」,因此她認為在這些案例下遭轉移的不動產,仍應以分段來進行認定與課徵稅收。
最後,宋秀玲提到,近年不管是房屋評定現值或是土地公告現值,政府都正努力促使這兩者價值接近市價水準。她認為,若未來此兩種價格皆與實價登錄價格同步時,那此類課稅的稅基認定爭議便會「迎刃而解」。

2017年8月2日 星期三

實價登錄推2.0版 門牌全都露

經濟日報 記者潘姿羽/台北報導
實價登錄制度今(1)日屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,預售屋也要即時登錄,拚下會期送進立法院。
內政部地政司司長王靚琇表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求此制度「更即時、更透明、更正確」,希望這次修法讓不動產市場價格制度更健全;尤其國人已慢慢可接受房價透明的做法,除了改為「門牌全都露」,接下來也會推動不動產履歷,建置完整房屋歷次交易紀錄,這在國外已行之有年,能讓市場更透明。
五大修法方向,首先是門牌去區段化,直接揭露門牌號碼。
現行門牌以30號為一個區間,但往往同一區間房價落差很大。
其次,建立歷次交易價格的「不動產履歷」,民眾可查詢到想買的房子是否在過去幾年多次轉手、價格被炒高。
第三,實價登錄買賣案件申報義務人回歸買賣雙方。內政部官員說明,現行法令是由地政士優先申報登錄,但過去未申報或申報不實遭裁罰的件數,有九成以上是地政士受罰;不過細看受罰原因,多是因業務繁忙或助理不熟悉實務操作造成的人為疏失,並非刻意申報不實。也因此,本次修法擬將申報義務回歸買賣雙方。
第四,預售屋應於簽訂買賣契約書後30日內申報登錄;第五,將建商自售預售屋納入規範,建商自行銷售預售屋也應於買賣契約簽訂後30日內申報登錄。
另外,現行制度是預售屋代銷契約屆滿或終止後申報登錄,內政部官員坦言,實價登錄制度上路後,確實發現建商和代銷傾向將簽約時間拉長,從原本半年、一年,普遍延長到一年以上,導致預售屋登錄時間普遍與交易時間有一年半至二年的時間落差,參考價值降低。
為強化「即時」、「透明」的原則,已規劃預售屋不論是委託代銷還是建商自售,都應在簽訂買賣契約書後30日內申報登錄。
經濟日報提供

包租包管政策上路 桃園市府委辦福利多

中央社
為提供有租屋需求民眾更完善居住保障,桃園市政府推動的「民間住宅包租包管計畫」今天正式開辦,除透過優惠政策鼓勵房東釋出空屋,符合資格的民眾也能獲得租金補助。
桃園市政府住宅發展處長曾榮英表示,由公部門補助推動的「民間住宅包租包管計畫」今天開辦,政府委託民間租屋服務業與房東簽約後再轉租給房客,並負責後續維護管理工作,提供更完善居住品質。
曾榮英表示,房東委託租屋服務管理出租房子,期間每屋月租金收入新台幣1萬元以下部分,免繳綜合所得稅;超過1萬元部分,可再減除60%的房屋必要損耗支出等雙重優惠。另外還提供保證收租及居家安全保險等誘因。
至於出租對象,曾榮英指出,依照今年桃園市家庭年收入及每人每月平均收入不同分為3個級別,符合資格民眾分別可以市價5折、7折及8折租金承租,對有租屋需求的民眾相當具吸引力。
曾榮英也呼籲有租屋需求的民眾,可以於受理時間週一至週五,上午9時至下午6時前往受委託公司辦理,若有相關問題可到官網,查詢相關申請規定。

業者:實價登錄新版不改毒瘤 小英政策會跳票

經濟日報 記者游智文
實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出2.0版本,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,內政部針對實價登錄的五大修正版本,美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租仍不必登錄,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施是實價登錄的毒瘤,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。
李同榮表示,內政部實價登錄2.0版,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登錄權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,均值得肯定。但針對租賃市場仍未更改屋主自己出租不必登錄,委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄方式,其延伸的弊端有四大缺失:

(一)協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登錄,政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(二)逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

(三)逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登錄的要求,往往喪失交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四)政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。
李同榮表示,租賃的實價登錄缺失業者苦不堪言,並不只十次以上的反應政府,但不解政府在修法的重要關鍵上卻仍無動於衷,就好像當初建議政府實價租賃登錄權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登錄權責歸買賣雙方,而租賃交易的登錄又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

積富房屋總經理呂原富:買房掌握6關鍵 翻轉人生

工商時報【江富滿】
在房仲業一片不景氣聲中,積富房屋今年1到6月成交筆數達177件,相較於去年同期的107件大幅成長80%,羨煞同業,積富房屋總經理呂原富強調,積富最大的優勢就是擁有龐大的營銷團隊並掌握客源,無論是投資或自住,都能引領買賣雙方達成共識,共創三贏的局面。
積富房屋目前在桃園擁有5家直營店,專業不動產經紀人超過150位,7年時間內已仲介成交逾6千間房子,呂原富表示,積富房屋著重在傳授客戶如何透過房地產投資置產來賺進人生第一桶金、幫助自備款不足的人提早完成買房的夢想、幫助有錢的人買到心目中理想的房子,而不只是單純的仲介買賣,下半年,積富房屋將全面拓展營運版圖,預計至少再增加2∼5家直營店面,也歡迎同業加入積富這個大家庭。
呂原富指出,買房掌握6大關鍵,就可以翻轉人生,立於不敗之地,包括:1.買進低於市場價格的資產,積富專業的估價團隊快速準確地提出市場最快成交價,讓買賣雙方達成共識。2.積富團隊提供更多資源,協助客戶貸出高額的貸款,提高報酬率。3.快速出租,提高現金周轉率也減少利息支出。4.積富專業的裝潢維修團隊,為客戶打造舒適溫暖的家,省卻不少麻煩事。5.買點很重要,賣點掌握投報率,跟著政府重大建設走,增值紅利不會少。6.規畫最符合效益的房地合一稅。
事實上,呂原富在短短10年間一連在股匯市跌倒,從房地產重新站起,被譽為房市之鷹,近幾年積富房屋邀請到「銷售女王」張秀滿加入團隊後,更如虎添翼,張秀滿說,積富房屋首創投資房地產致富的全省巡迴分享會,幫助更多人脫離貧窮,達到追求財富自由與幸福生活的目標,每當她收到客戶的感謝函,心中更是感慨萬分,因為積富協助客戶把不可能的任務變成夢想實現。

投資客拋屋 全台174社區賣壓超大

(中央社記者韋樞台北28日電)
根據房屋比價平台「屋比」最統計發現,全台有多達174個社區在網路待售物件超過50件,其中有7個社區待售量逾百戶,賣壓不小,若有意購屋者不妨多比價。
根據房屋比價平台「屋比」最新統計,截至7月25日止,在排除同物件不同管道重複銷售的狀況後,目前全國有高達174個社區,網路待售件數超過50戶以上,其中,有7個社區甚至有逾百戶在網路銷售。
屋比創辦人葉國華表示,這174個賣壓超大的社區,其中屋齡5年內者高達69%,推測應與新屋交屋後投資客拋售有關,預期這些投資客比重較高的社區,隨交屋後房貸本金開始攤還,投資客的資金壓力將大幅攀升,將有較大談價空間,消費者若能注意到社區賣壓高漲與轉售率偏高的狀況,多比價、議價,相信撿便宜的機會將會增加很多。
葉國華分析,這幾年房市反轉,交易量低迷,不少區域房價下修,這對過去習慣買預售屋套利的投資客,產生相當大的轉售困難;一旦無法在交屋前順利換手,交屋後將面臨龐大繳貸款的壓力,財力好的可以苦撐,財力不佳的投資客往往只能認賠拋售。
至於,如何得知賣壓大的社區,提高買到破盤價的機率,屋比研究總監陳傑鳴指出,一般社區「轉售率」(待售戶數/總戶數)約在5%內,若轉售率逾5%,可能代表著社區曾傳出負面訊息,或是新屋交屋後投資客大量出脫。
陳傑鳴建議購屋者,不妨運用房屋比價平台,先挑出中意區域內「待售戶數多」的社區,再以「轉售率」進一步評估,一旦發現某社區轉售率偏高,屋主降價骨牌效應則最可能引發,買到破盤價的機會也相對較高。