2017年5月19日 星期五

2016 出售原為出價取得之房屋,交易所得如何計算?

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
高雄國稅局表示,現正值2016年度綜合所得稅結算申報期間,常接獲民眾詢問於2016年度出售非屬房地合一課稅範圍之房屋,交易時只約定房地總價,該如何計算房屋之財產交易所得?

該局說明,個人出售原為出價取得之房屋,如能提出交易時之房屋成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依所得稅法第14條第1項第7類規定,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良和移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。
該局進一步說明,個人出售房屋,申報時應檢附原始取得及交易時之買賣契約書,若原始取得及交易簽訂契約均只有房地總價款,或僅有原始取得或交易時有劃分房地價款時,應以【交易時之成交價額】減【原始取得成本】減【相關必要費用】後之餘額,乘以出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算出房屋之財產交易所得。另可扣除之相關必要費用如附表所示。

該局特別說明,取得房屋所有權後,支付出售前使用期間之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等,均屬於使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減
除。

租賃專法通過 5大變革改善租屋環境

【文/記者馮牧群】
高房價讓民眾的居住問題惡化,內政部推動的「租賃住宅市場發展條例」草案,又稱租賃專法,已在今年4月經行政院審議通過,針對未來租賃雙方權利義務、爭議處理管道、委託專業經營、稅賦優惠配套、刊登租屋廣告都有明確制度,有助於發展租賃住宅市場。

綜合主計處、統計處、教育部相關數據,國內租屋需求占全台人口8分之1,約為286萬人,一直以來卻有住宅資訊不對稱、租賃關係不對等、空置住宅沒有導入市場、沒有專業服務制度、缺乏便捷糾紛處理機制等問題。租賃專法上路後,非企業經營者的房東也將適用新法租賃契約規定,房東、房客遇到問題可以免費諮詢;個人房東除自行經營外,可委託租賃住宅服務業者包租代管。

房東所得稅、持有稅減免

為引導房東浮出檯面,政府提供稅賦優惠,所得稅包括一般住宅委託包租代管,月租金收入免稅額度最高6千元,月租金6千元至2萬元,必要費用減除率為53%,月租金超過2萬元,必要費用減除率為43%;自行經營的個人房東,若符合公益出租人規定,月租金收入免稅額度最高1萬元,必要費用減除率為43%。同時,中央授權地方政府減徵房屋稅、地價稅等配套措施。

而包租代管業者,主要服務則是屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等項目,藉由申請許可、辦理公司登記、繳交營業保證金、加入公會認證等程序,由政府統一納入監督管理,讓房東、房客安心有保障。

內政部表示,對房客來說,往後租屋將適用應約定及不得約定事項,租屋廣告更真實且透明,並可獲得非營利團體的協助;對房東來說,除了稅賦優惠,委託專業服務能省去煩惱,又有營業保證金的代償功能保障權益。在新法實施前,現有業者從業人員自公布起有1年緩衝期、2年過渡期,未來必須領證才可營業。

房東合法化 提升租屋市場品質

包租公律師蔡志雄指出,由政府監督管理,加上營業保證金的保障制度,租屋市場的品質應可提升,並提高個人房東的加入意願,能節省管理成本,不必將支出轉嫁到房客身上,未來政府提供20萬戶社會住宅會是很大的規模經濟量體,衍生的服務需求商機可觀。不過,他也建議應把房東減稅優惠的年限延長。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫觀察,以往租屋廣告紛亂、業者惡性競爭的亂象可望改善,目前已聽到許多個體戶房東準備加入包租代管計劃,大家都合法化、加入公會是好事,制度先建立起來再逐漸修正,不過,政府的稅賦補助看來偏重於套房物件,建議放寬適用於其他住宅物件。

新制上路,遺贈上路前,第一季建物贈與移轉年增16%

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
遺贈稅新制已經在2017年5月12日正式上路,將從單一稅率10%,調整為三級累進稅率,分別為10%、15%及20%,由於過去稅制改變前,受影響的民眾往往會提前因應,不過從建物的贈與移轉棟數變化來看,2017年第一季的移轉棟數為1萬3090棟,年增加約16.3%,不過仍低於2014與2015年同期的水準,新制上路前並未特別出現爆量現象,研判應是房地合一上路後贈與效果大打折扣,與民眾可能從去年開始就提前因應。

根據內政部統計處的資料顯示,2016年第一季的贈與買賣移轉棟數為1萬1257棟,2017年第一季則為1萬3090棟,年度同期比增約16%,不過仍低於2015年的1.58萬棟與2014年的1.66萬棟,顯見遺贈稅上路前的贈與過戶潮並不顯著。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,遺贈稅改制已經討論許久的時間,有需求的民眾應該多已提前因應,不會等到確定三讀後才去規劃,另外,房地合一的上路可能才是壓抑不動產直接贈與的原因,按規定若在房地合一上路後才贈與,受贈者的成本將認定為房屋評定現值與土地公告現值,評定價格與市價有段明顯落差,日後出售將產生一筆不少的房地合一稅,因此直接贈與不動產已經不是最佳的節稅方式。

遺贈稅新制已經在5月正式生效,遺贈稅從單一稅率10%,調整為三級累進稅率,分別為10%、15%及20%,自2017年5月12日起發生之繼承或贈與案件,皆要適用修正後的新稅率。曾敬德表示,由於房地合一上路後,直接贈與不動產的節稅優勢不再,因而此次的遺贈稅新制上路,對於房市的影響應該也相對有限。

北台灣人口大遷徙 桃園淨遷入人口 連2年逾3萬人

工商時報【方明╱台北報導】
房價造成北台灣人口大遷徙,北市因高房價、每月平均房貸超過5萬元,造成去年北市人口移出創下近2萬人新高,反觀桃園平均房貸不到2萬,成為北台灣人口遷入主要區域,連續兩年淨遷入人口皆超過3萬人。
太平洋房屋統計實價資訊,今年第一季北市20∼40坪住宅平均總價約1,523萬元,以房貸7成、貸款20年、房貸利率2%計算,平均每月繳交房貸金額近5.4萬元。
以同樣條件來看,新北市平均總價876萬元,每月平均房貸金額約3.1萬元;桃園市平均總價僅500萬元,每月房貸金額1.77萬元;基隆市每月房貸更僅需1.23萬元。
因為雙北市房價居高不下,北台灣人口出現「棄蛋黃、擁蛋殼」的人口大遷徙,根據內政部的淨遷入統計,發現雙北市外移人口逐年上升,其中,2014年房價來到最高點,2015年北市淨遷出人口達9,386人,到了2016年淨遷出人口更爆增至1萬9,116人,今年前4月則為5,902人。
新北市方面,從2014年至今年前4月,淨遷出人口分別為4,780人、1萬312人、2,511人及786人。
而以往被視為蛋殼區的桃園市、基隆市,反躍升為國人大量移居的地區,其中,桃園市成為移入人口最大宗地區,2014年淨遷入人口為7,984人,2015、2016年連續兩年淨遷入暴增至3萬6,668人及3萬834人,今年前4月為9,107人。
太平洋房屋副總章克勤表示,目前房市是總價當道,就像遊牧民族逐水草而居,首購族則是逐「低總價宅」而居,桃園、基隆的崛起,一是因為鄰近雙北市都會區,上班通勤方便,二來政府的重大建設也是關鍵,桃園市自2014年底升格為直轄市後,淨遷入人口呈倍數成長;基隆市近幾年則受惠建商的大型造鎮案,2016年起淨遷入人口由黑翻紅。

去年售屋!綜所稅記得申報財產交易所得

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部台北國稅局表示,2016年如有出售非屬房地合一新制課稅範圍之房屋者,應於2017年申報期間即5月1日起至6月1日將房屋交易所得併同其他各類所得辦理2016年度綜合所得稅結算申報。

該局說明,依所得稅法規定,凡在2016年1月1日以後買賣取得之房地,日後交易均須按新制規定課稅;如果房地在2015年12月31日以前取得,在2016年1月1日以後交易,須考量房地持有期間,如持有期間在2年以內,應適用新制課稅規定,如持有期間超過2年,則仍適用舊制課稅規定。

該局進一步說明,個人交易之房地如屬新制,不論交易為所得或損失以及有無應納稅額,皆應於所有權移轉登記日之次日起算30日內,填具申報書向申報時戶籍所在地之稽徵機關辦理申報;交易之房地如屬舊制,則土地交易所得免納所得稅,房屋交易所得應依所得稅法第14條規定計算財產交易所得,併入該年度綜合所得稅辦理結算申報。

該局提醒,有發生前揭交易之納稅人,應留意新舊制課稅規定,如有屬舊制之房屋交易所得,記得於2017年申報期間併入2016年度綜合所得稅申報財產交易所得。

2017年4月27日 星期四

公告地價二年一調 過關

經濟日報 記者潘姿羽、陳慶徽、劉懿慧/台北報導
立法院昨(21)日三讀修正《平均地權條例》,公告地價確定改為二年一調,內政部地政司副司長施明賜表示,明(2018)年元旦重新公告地價。
地上權案的地租衝擊能因此舒緩?施明賜表示,不由公告地價調整解決。去年底行文建議公產管理機關,地租不宜與公告地價掛勾。
立法院昨天三讀三個重要的財經法案,除了《平均地權條例》;還修正《所得基本稅額條例》,納入個人反避稅制度;以及修正《菸酒稅法》,每包菸提高20元菸稅。
2016年全國公告地價平均調漲三成,其中宜蘭縣平均調幅更高達118%,連帶影響地價稅大幅增加。施明賜表示,改為二年一調符合多數縣市希望,內政部已和地方政府取得共識,今年下半年就可以啟動重新規定作業,「明年開始沒有問題」。
台北市財政局局長陳志銘昨天表示,比起現行的三年一調,此次修法改為二年一調有很大進步。但能進一步調為一年一調會更有利,今年台北市調降土地現值,公告地價就沒辦法跟著降。
明年公告地價調整,內政部會下指導棋嗎?內政部曾喊出,希望公告現值逐步反映市價、達到市價九成,2016年公告現值也確實達到占市價90.5%的目標。

小房東 可找包租代管

聯合報 記者林敬殷、邱金蘭/台北報導
新政府將把「包租代管」方式的社會住宅經驗,複製到一般租賃住宅,行政、立法協調會報今天討論住宅租賃發展條例草案,透過提供減稅等誘因,改變目前小房東市場,活絡住宅租賃市場,希望在立院本會期完成立法。
為鼓勵釋出住宅,草案明定,個人住宅所有權人將住宅委託租賃住宅服務業代管,或出租予租賃住宅服務業轉租,供居住使用一年以上者,才能享租稅優惠,包括房屋稅及地價稅可以減徵,以及租金收入享有免稅或較高費用扣除優惠。
官員表示,草案希望透過各種誘因,鼓勵房東把房子交給專業機構出租或管理,藉此活絡住宅租賃市場,並發展國內租賃住宅服務業。
國內租屋市場發展不夠健全,財政部統計處資料,持有房屋超過一戶以上的戶數高達三一六萬戶,佔住宅存量八六○萬戶的百分之卅六;另據內政部資料,因居住或就學有租賃需求者約二八五萬人,顯然市場未能有效釋出提供租賃。
官員說,政府希望能改變目前的小房東市場,透過政策鼓勵屋主把閒置房子釋出,委由專業管理。因此條例中規範,租賃住宅服務業須向地方主管機關申請許可、從業人員須取得專業證照,政府也將建立住宅租賃爭議調處機制。

民宅包租代管 享租稅優惠

經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
新政府將把包租代管方式的社會住宅,複製到一般住宅,行政、立法協調會報今(10)日將討論住宅租賃發展條例草案,透過租稅獎勵等誘因,活絡國內住宅租賃市場,並扶植租賃住宅服務,帶動相關商機。
行政、立法協調會報今天將討論外國專業人才延攬及僱用法草案、住宅租賃發展條例草案,若順利,可望提到本周四行政院會。
住宅租賃發展條例草案是新政府繼社會住宅後,要推動的另一個重要法案,已列入本會期優先法案。官員表示,專法草案主要是透過各種誘因,鼓勵個人房東把房子交給專業機構出租或管理,等於把包租代管的社會住宅,複製到一般住宅,藉此活絡住宅租賃市場,並發展國內租賃住宅服務業。
根據內政部資料,國內因居住或就學因素有租賃需求者,約有285萬人,有必要引導整體住宅租賃健全發展。
草案規定,未來房東把房屋委由專業的租賃住宅服務業包租、代管,才能享有租稅優惠,包括房屋稅及地價稅可以減徵,以及租金收入享有免稅或較高費用扣除優惠。

租屋市場透明化 學者提5招應對

【台灣醒報記者鄭羿菲台北報導】
雖然政府已補助5萬租屋者每月4000元的租金,但長期黑市租房的情況,導致租屋民眾無法申請補助,業者受訪時表示,「首要困難是房客若要領補助,房東就得多繳稅,就可能藉機漲租。」對此,學者建議,只要讓租屋市場透明化便可杜絕趁機漲租,不妨透過比對房屋稅籍與用電資料、提供檢舉房客獎金、漏稅既往不咎、提高租金必要費用扣除額、所得與房租分離課稅等方法,進一步讓租屋市場透明化。
「政府只要提供大量的租金補貼,房東確實會想提高房租賺這一筆,我認為租金補貼對年輕人幫助不大。」台北市庶民不動產協會秘書長邱太煊受訪時舉例說,就像2009年政府曾補助3萬名大專畢業生至企業實習,提供22K的薪資與勞健保,卻進一步帶動企業以22K作為大專畢業生起薪。
對此,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰坦言,確實部分房東可能拉高租金賺走補助,「但透過租屋市場透明化機制,民眾只要知道哪個地方租屋較便宜,便會趨向便宜租金之處,」較貴的租屋地區若招不到房客,房東便會調降租金吸引房客。
「要讓租屋市場透明化,最難的地方在於現在房東私下租屋,不用繳任何稅,一旦提供給政府自己有租屋、租金價位等資訊,就得多繳稅金,房東多不願配合。」邱太煊指出,現階段的租屋市場潛規則,是在租約中明定,若政府知道房東在租房,多課徵的「綜合所得稅」就算房客的,房客為了省租金,也會跟著一起隱瞞。
邱太煊認為,房東不願意透明化卡在稅金制度,雖然現在的政策給予稅金優惠,但難保政府未來不會哪一天翻臉刪除稅金優惠。
對此,前北市副市長、政大地政系教授張金鶚強調,現在租屋市場是「違法」狀態,政府只要嚴查、嚴罰逃漏稅,加上吹哨者獎金鼓勵檢舉,就可將租屋市場往「合法」方面調整。「透過比對房屋稅籍資料與台電用電資料,就能找出多屋主哪一處房屋出租給別人。」莊孟翰解釋,房東可能住一處房屋,但若他處房屋用電量超過60度的低度用電住宅標準,便代表有「房客」,要讓房東租屋透明並不難,就看政府是否有魄力執行罷了。
「只要租屋市場的資訊平台透明化了,租金補貼政策便能推動。」張金鶚指出,且市場透明健全化後,便能減少房東壟斷租金訊息等情況,「並鼓勵有空餘屋的多屋主拿出來出租,將租屋市場的餅做大,被房東賺走補貼的效應就會遞減。」
莊孟翰認為,要讓租屋市場健全透明化,政府必須給予「可信」的稅金優惠,如承諾房東不受5年追查逃漏稅的特赦條款、提高報稅的「必要費用扣除額」至60~70%、所得與房租分離課稅、連續出租5~10年後,賣出房屋的土地增值稅照比例打折等,吸引黑市房東願意投入透明市場。
「祭出這些優惠政策,會有人認為是圖利房東,但在經濟壓力龐大買不起房、逃漏稅造成政府課不到稅金、租屋市場不透明等因素,與讓房東適當的多賺一點,是兩害相權取其輕。」莊孟翰認為。

今年所得稅申報6項新規定 夫妻贈屋成本放寬了

鏡週刊
今年的所得稅申報有6項新規定,財政部提醒,適用的民眾要以新規定來申報,同時還能達到省稅目標。
台北市國稅局官員表示,這6項新規定包括「夫妻互贈不動產成本放寬」、「員工領到分紅(獎酬)股票可緩課」、「拍賣古董字畫能以賣價6%視為所得」、「非現金捐贈能以實際買價為成本」、「去年對9政黨捐贈可列舉扣除」、「個人智慧財產權收益扣除費用放寬」等。
其中,與房屋有關的就是夫妻互贈不動產成本放寬。資誠會計師洪連盛說,財政部去年3月頒布解釋令,把配偶相互贈與不動產,當房屋出售時,房屋成本可採用「受贈前一次」配偶原始取得的成本,不須以贈與日的評定現值做為成本。
舉例來說,王先生去年1月買進新北市淡水1千萬元房屋,公告的房屋及土地現值為200萬元,而同年6月王先生把房屋贈與給妻子,而妻子在同年12月以1,100萬元賣出。
以往夫妻贈與的房屋成本只能用公告現值計算,以王姓夫婦的個案,妻子賣屋獲利高達9百萬元(即1,100萬元減去200萬元),但新頒佈的解釋令,可把賣屋成本改以丈夫買進的實際成本,如此一來妻子售屋所得就變成100萬元(即1,100萬元減去1,000萬元),兩者相差達9倍,當然稅負也差很多。
至於其他的新規定,同樣也是有利於民眾省稅,以拍賣古董字畫為例,過去課稅稅率高,因此財政部在今年所得稅申報時,改以「賣價6%」作為所得,省下稅額比起以往高許多。

今年報稅的6項規定表