2017年11月27日 星期一

確保民眾租屋安全 內政部:高密度居住優先查拆

台灣新生報 on Yahoo 2017年11月27日

內政部對於有關中和違建火警造成死傷的憾事,表示目前內政部已研擬加強既存違章建築處理指導綱領草案,將於近期儘速邀集地方政府研商具體執行策略,建議地方政府依違章建築處理辦法盤點優先查報拆除執行對象,特別是針對高密度居住使用、學校周邊學生宿舍及部分補教場所,列為重點執行對象。
為加強督促地方政府辦理違章建築清查作業,未來將透過督考機制持續推動違建處理業務,包含地方政府配合各目的事業主管機關的聯合稽查作業,及執行的成效,都會納入督考計畫,以督促地方政府正視違章建築影響公共安全的嚴重性,對有公安疑慮的違章建築,加強稽查處理。
內政部說明,既存違章建築影響公共安全者,當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除。而所謂影響公共安全,除法定範圍外,建議主管機關依職權認定時,應視轄區內違章建築常見形式、使用樣態及災害經驗,積極主動檢討違建存在的危險程度,列入優先查報拆除執行對象。
內政部指出,房東打通鄰房、隔成套房出租等行為,應辦理申請變更使用、室內裝修使用許可及建築物公共安全檢查申報等事項,否則將被處以六萬元到三十萬元的罰鍰,甚至是停止供水供電、限期拆除或強制拆除等處分。
為協助國民居住於合法住宅,減輕居住負擔,住宅法訂有多項住宅補貼規定,其中也包含針對經濟或社會弱勢者或未達基本居住水準者優先補貼。內政部規劃有關「基本居住水準」的認定,是否增訂安全及品質指標等,將於法規檢討時併予考量,並聽取地方執行單位意見後研議配套措施。
內政部強調,違章建築不僅破壞房屋結構與防火性能,進而影響公共安全,也會破壞城鄉景觀風貌。各地方政府對於影響公共安全的既存違章建築,依法應優先執行拆除,並依計畫編足預算、爭取議會支持。內政部會持續督促地方確實辦理,期待透過中央與地方府會的共同努力,建立民眾安全的居住環境。

房東收違約金 報稅應列其他所得

【文/記者葉思含】
房東出租房屋除了租金收益之外,經常還有對房客收取的違約金收入,財政部臺北國稅局近日公告,房東因房客未租滿契約所訂定的租賃期間而收取或由押金抵扣的違約金,也應申報為其他所得,呼籲房東們別漏報該筆其他所得,誤申報為租金收入。
▲房東出租房屋收取到的違約金,應申報為其他所得。
財政部說明,財產租賃所得的計算,是全年租賃收入減除必要損耗及費用後的所得,如果不主張核實減除必要費用,可依財政部頒定之費用率43%,以租金收入之57%為所得額。不過,收取違約金並非提供出租財產收取之代價,是因租客未完成約定承租期間或其他事由造成房東損害而依約賠償,依其所得性質應屬其他所得,雖仍得減除必要費用,如寄送存證信函費用、訴訟費用等,但,如果納稅人無法提示相關證明資料供查核,並無部頒費用率可以減除。
財政部提醒,房東因房客中途解約而未退還的押金,如屬抵付房客積欠的房租,仍為租金收入;如未積欠租金,則該未退還的押金為違約金,並非房東應收未到期的租金,請納稅人正確申報違約金收入及其必要費用,避免漏報遭補稅處罰。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,相較於過去房租違約金並沒有明文規定,而房租押金一押就是2~3個月,有時直接轉為違約金的爭議,今年「新版房屋租賃定型化契約」明訂押金不得超過2個月、違約金不得超過1個月,因此即便列入其他所得,房東應繳納的稅額也不重,對於租客也算利多保障,不至於衍伸出過多困擾。

房價連跌三年 房租卻年年逆勢上漲 三原因曝光

經濟日報 記者游智文
台北市主計處公布2017年8月最新房屋指數統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,是今年單月最高點,也是歷年新高紀錄,跟上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。
房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析,房價連跌三年,房租卻年年逆勢上漲,主要原因有三:

一、都會租賃市場供需失衡

造成都會租賃市場供需失衡的因素,一是都會就業機會多,外地人口擁入,以致人口過度集中,租賃市場集中在租賃小坪數的年輕上班族,二,房價多頭長達十年,建商傾向開發大坪數商品,小坪數商品供不應求。
第三,閒置空屋雖多,但絕大多數是中大坪數,且屋主本來就不願出租者居多。第四,社會住宅進度緩慢,市場租賃供給量少於新增的需求量。

二、觀望買盤暫時以租代買

台北房市自2014年Q4反轉以來,連續三年緩跌,自住與首購買盤受媒體報導影響,對市場持續觀望,光大台北的交易市場中,該買不買的遞延性買盤,台北市每年至少8000戶丶新北市每年至少1.5萬戶,累計三年,大台北的觀望買盤至少6萬到7萬戶,這些買盤至少六成暫時以租代買,造成都會租金在這三年中逆勢上漲至少5%到10%。

三、租屋補貼政策失焦

內政部自102年開始推動租屋平台,當年花了1000多萬元的預算,但是一年間透過公益性租屋平台租屋的弱勢家庭才14戶,而後每年照編預算,幾千萬的預算,湊合不到50間,平均湊合每間租賃所花費成本近百萬,這是政府知錯不改浪費公帑的最不良示範。
李同榮說,失敗的平台沒人負責,又要從補貼房客再加碼補貼房東,匆促催生包租代管政策,但包租代管政策若無法從閒置空屋移轉,只是就現有租賃市場規模中抽離,終究是挖東牆補西牆,製造政府虛假績效,對租賃市場的供需失衡一點幫助也沒有,反而會更刺激租金持續上揚。
李同榮表示,每次政府的房市政策出爐都相當匆促,缺乏禁制因素與可行性評估,政府的學術治國理念若不調整,台灣的經濟堪憂,弱勢仍然是弱勢,買不起房仍然買不起,租不起房仍然租不起,居住正義將淪為口號。

中和公寓惡火9死 專家:此類房子是投資客最愛

經濟日報 記者游智文
新北市中和區興南路二段出租套房22日晚間發生火警,造成9死2傷,出租套房木板隔間,現場為4層樓建築,5樓為頂樓違建加蓋,總計三層樓隔了30間出租套房,每間空間約2至3坪。
「黑心投資客炒房告白」作者Sway表示,頂加是黑心包租公的最愛,隔間,家具,滅火器、開關都要省。這種房子,走道是摸乳巷,電梯可能上演大怒神,一發生火警往往就不可收拾。
Sway表示,頂加出租房一般以低租金吸引租客,為此,黑心投資客能省就省,能多擠出一間房,就想辦法多隔一間。
以套房來說,包括床組,衛浴間,書桌、衣櫃,頂多就是五坪大,雅房不用衛浴間,大多控制在2坪內,甚至有雅房不到1坪也在出租,租屋人好像住鳥籠。
為了多隔幾間房,走道大多能小就小,甚至只有60公分,跟摸乳巷一樣,室友大多得「擦」身而過。
隔間一般都是用最便宜的甘蔗板,家具也用二手回收家具。為了省錢,通常不會放滅火器,連開關都用回收的,這種開關過熱不會斷電,只會燒掉,危險性相當高。
有些投資客會買下整棟華廈隔間分租,為省錢,電梯大多不會定期保養,租這種房子,就得小心電梯垂直落下上演大怒神,事實上,新竹就曾發生過。
屋比房屋比價平台總監陳傑鳴表示,租整層房子當二房東,再隔套房或雅房出租,由於投報可達10%到20%,也不怕房子跌價,是現在小資投資客熱門操作模式。這類房子,投資人也大多儘量節省投入成本,而且大多未能取得施工許可,在消防與居住安全上都有疑慮,民眾租屋時一定要留意。

基隆違法出租 市府加強拆除

中央社 基隆市26日電
新北市中和違建大火釀9死悲劇引起外界重視,據基隆市府統計,約有1萬7800件違建未除,其中「違規出租」及「違建出租」不到百件,市府將加強執行拆除作業。
都市發展處使用管理科拆除組長張來賢今天表示,基隆市目前沒有大型違建查報拆除,市府從民國80年初統計至今約有1萬7800件違建尚未拆除,多半為頂樓加蓋、陽台外推、廚房及廁所擴建和採光罩不符規定。
他說,數年前曾到內政部營建署開會,得知台北市每年約有新台幣1億元、新北市則有5000萬元拆除經費,但基隆市每年僅350萬元經費,粗估每年可拆除200件到250件違建,另外,基隆市拆除組編制25名隊員,但現階段遇缺不補僅剩9名隊員,無論經費或人力明顯不如鄰近縣市。
至於基隆市違法出租問題,張來賢指出,大致區分為「違規出租」和「違建出租」兩種樣態,「違規出租」指屋主變更合法建物內房間數量後出租,「違建出租」則指頂樓等處加蓋隔間出租,基隆市兩者合計不到百件。
另外,張來賢表示,除違法出租外,市府也將針對高密度居住使用、學校周邊學生宿舍及部分補教場所加強追蹤執行拆除。
崇右影藝科技大學校安中心主任梁明義表示,目前在外租屋學生共有163人,學校要求導師百分百做到訪查工作並填寫租屋安全檢查表,從硬體結構、內部空間、用電安全、瓦斯安全、消防到門戶安全等項目逐一檢視,生活輔導組網站也有「優良房東推薦」提供給學生參考。
國立台灣海洋大學指出,校外租屋學生約有3000人,主要集中在祥豐校門週邊及新豐街,房東可免費在學生事務處網站刊登招租資訊,但必須填妥租屋安全自我檢測表並檢附照片,學校除每年邀請房東舉辦說明會外,也會不定期派員訪視學生,同時抽查是否符合安全規定,若不符合相關規定,校方會將招租資訊下架。

2017年8月28日 星期一

強化調查權 揪出不實登載

經濟日報 記者潘姿羽/台北報導
實價登錄制度已被廣泛查詢、應用,資料正確性更顯重要,內政部本次修法將強化「調查權」並加重罰鍰,擬與稅捐機關、金融機構合作,查核偏離市場行情買賣案件的價格真實性。
現行實價登錄制度規定,若資訊錯誤或登載不實,將罰3萬至15萬元;儘管登載不實並非常態,坊間確實存在登錄假行情的情況,除業者可能靠假行情替房價「撐盤」,也可能是屋主基於私人因素要求地政士高報交易價格。
內政部地政司長王靚琇表示,將在平均地權條例中,加入強化地政單位對登錄價格真實性的調查權,希望未來查訪買賣案件時,對偏離行情案件,能有更多工具判斷是否真實,如買賣雙方出具證明文件,或請稅捐機關或金融單位提供佐證等。
王靚琇指出,目前地政單位僅能請仲介、地政士等不動產業者出具資料,若覺得資料有疑義,因法律沒有給予權限,很難取得更多能協助判斷價格真實性的資訊;修法後,地政單位便依法有據,有更多調查權限。
至於資訊錯誤或登載不實的罰鍰金額,王靚琇表示,將對屢勸不改、刻意登載不實的案件加重罰鍰,才能形成嚇阻作用。

房東浮訂電價標準 綠委喊要明訂上限

經濟日報 記者陳慶徽╱即時報導
近日全台面臨限電危機,今(15)日綠委林俊憲召開記者會,指出在目前租賃市場中,許多房東訂出的電費計價方式不合理,使房客必須負擔高於實際電價水準的電費,對此,他呼籲消保處立刻研擬公平收費範圍,要求最高的電費收取價格不得高於台電的用電上限價格標準。
林俊憲指出,全台共有286萬個買不起房、必須在外租屋的無殼蝸牛,依據台電電價累進計算方式,於夏季月份,120度以下每度的費率是1.63元,121至330度的部分則是每度2.38元;上租屋網查看,卻時常可以看到許多房東收取每度5元以上的電價標準,此收費標準是任由房東漫天喊價,賺取電費價差。
根據台電統計,去年平均每戶家庭用電量是303度。林俊憲表示,台電夏季要收到每度電超過6元的水準,該用戶每月用電量也必須超過1000度才有可能,目前甚至有個案房東每度電是收取到超過6元,對此林俊憲直批「非常離譜」。
林俊憲呼籲,未來房客應採行「實支實付」的方式繳交電價,依據該房東實際需繳付給台電的電價數目,依比例交由房客分擔。他強調,此方式只是依據使用者付費原則,讓房客使用多少就承擔多少,並不會讓房東有所吃虧,
內政部地政司科長陳啟明提到,在今年1月才正式施行的房屋租賃定型化契約中,針對租賃市場中電價收取標準,是規定由房東房客共同決定。他談到,而當時會如此訂定,是考量每個個案中的需求都不大相同,另外還有個案中的房間、居住人數與台電夏季電價收取費率不同等,也都是必須納入收費考量的因素。
陳啟明指出,若租戶是整棟整戶類型,則在電價收取上便不會有問題。他表示,目前大家比較關切的是若租戶是以樓層中的套房或是雅房形式承租,在這情況,一般房東為方便計算會設置獨立電錶計算,但是同時又會以公共區域供電與台電累進電費計價方式為由,來訂出收費標準。陳啟明說,針對這部份的契約修正方向,內政部會持續蒐集相關意見,在另行做評估。
台電業務處副處長黃美蓮表示,目前台電採取的是累進電價,並且收費按照整戶收取,因此若是房客是整戶繳納就不會產生所付電價不一致的問題,但若要細分到每戶中各分住承租者的單位來收取電費,以台電角度來看,有些執行上的難度。
另外,林俊憲同時也質疑,認為電業法雖然沒有明確規範「用戶賣電」,但對於發展電業生產出的產能,明文規定只能賣給台電,而針對房東提高電價差距這種行為,是否有轉賣電力的疑慮?而黃美蓮則補充表示,對於台電來說,收取電費就是按照每戶的實際申請用電,並沒有轉手的問題,只是要看用戶端是誰要來分擔這些費用。

法拍屋移轉增加 投資客現蹤

聯合報 記者郭及天/台北報導
內政部統計,今年上半年建物拍賣移轉為二四二五件,年增率約百分之十六,預估今年法拍移轉件數可能出現自二○○九年之後首次增加的情形。法拍業者表示,法拍屋供給規模微幅增加,不過也有買盤開始接手,特別近一、二個月來,有些標的已出現一些投資客進場蹤跡。
全台法拍移轉件數在二○○九年為二點八七萬件,此後隨著房市熱絡及低利環境逐年快速降低,去年更只有四六三○件,今年上半年則出現首次反轉向上。法拍業者分析,目前房價與高點相較平均跌幅約一成至一成五,不過房貸利率仍處低檔,加上信用管制解除後近來銀行對核貸及轉貸相對寬鬆,壓抑了法拍屋大量釋出。
就需求面來看,過去幾年因為法拍屋套利空間有限,專業投資客絕跡,買盤多數為自用型或需求型買方,近一、二月來,部分位雙北市、適自住型態的住宅個案,進入三、四拍的後段拍次後,因底價只剩一拍底價的五一折至六四折,不乏吸引多組人馬搶標,得標價甚至衝上拍底價,也開始出現投資客進場蹤跡。
法拍業者觀察,一來顯示部分投資客對於房價回穩、低價進貨的法拍屋套利空間的期待值提高,二來顯示市場對於適合自用型標的買盤,仍相對強勁。

實價登錄更透明 擬修法完整揭露門牌

內政部次長花敬群今天表示,實價登錄上路至今滿5年,大幅提升台灣在全球經商的透明度,未來修法將完整揭露不動產門牌,不涉及個資,只是揭露標的物真實訊息,讓登錄更透明。
中國國民黨籍立法委員盧秀燕今天在立法院舉行「實價登錄施行滿5週年之成效與實價課稅配套措施何在之總檢討」公聽會,邀請花敬群,以及財政部賦稅署副署長宋秀玲等人與會。
花敬群表示,實價登錄從民國101年8月上路至今滿5年,累積近180萬筆資料、8630萬人次查詢,實價登錄的推動也大幅提升台灣在全球經商的透明度,但還有要再精進的地方,未來針對改善實價登錄,將以更即時、更透明、更正確等三個核心概念進行修法。
他說,現行是買賣登記後30天內可做實價登錄,未來修法是登記併登錄,減少30天的時間落差,即時把資訊揭露。
花敬群說,而依現行不動產經紀業管理條例第24條之一規定,預售屋僅需在結案後30天內登錄即可,時差嚴重,未來修法,預售屋只要簽訂買賣契約後30天內就要完成登錄,讓預售資料能真正發揮效果。
花敬群表示,未來修法也努力將既有近180萬筆資料,回歸到完整門牌揭露方向,不動產的門牌或地號資訊完整顯示。他說,這無個資問題,實價登錄只是揭露標的物真實訊息,所有資料透明的國家也都這樣做。
他說,目前實價登錄絕大多數案例由地政士擔任申報義務人,但內政部認為買賣雙方才是交易主體,將修法轉為買賣雙方,掌握真正的交易價錢。另外也將嘗試把實價登錄資料不得作為課稅依據的限制規範拿掉。
宋秀玲表示,目前其實已經有在用實價登錄的價格進行課稅,尊重內政部意見,未來會一同配合。

實價登錄五周年 內政部盼未來更即時透明

經濟日報 記者陳慶徽╱即時報導
實價登錄上路滿五年,為房地產業帶來許多改變,國民黨籍立委盧秀燕今(18)日於立法院召開公聽會,就制度成效進行檢討。會中,內政部次長花敬群提到,未來修法方向將朝持續以「即時、透明、正確」等三原則進行檢討,其中,他指出未來內政部將藉由刪除條文的方式,讓實價登錄資訊供課稅使用。
根據《平均地權條例》明訂,已登錄不動產交易價格資訊,在相關配套完全建立且立法後,才可以做為課稅依據。花敬群提到,現行實務上賦稅署在收稅時,便已會以實價登錄資訊來課稅,而內政部也認為,實價登錄所登載的價格資訊本來就是由政府管道公開揭露,為最正確、合理的公開訊息,因此,目前條文卻規定暫時無法使此資訊課稅,「這樣的條文有不洽當處,我們嘗試把它刪除。」
對於此條文,財政部賦稅署副署長宋秀玲補充,外界認為賦稅署尚未以實際交易價格來課稅這件事其實與事實有出入。她強調,其實目前在許多案例上,賦稅署早已開始透過行使調查權來查出實際交易價格,並以此作為課稅基準,其中尤其屬土地交易頻繁者更是賦稅署追查目標,「我們本來就有在做。」
除以實價登錄課稅外,花敬群另外提到,未來內政部推動的修法方向將在「即時、透明、正確」等三大方向下進行,實際內容包含還包括縮短實價登錄時間差,加快資訊揭露效率、門牌去區段化、建商自行銷售的預售屋全面納管、申報義務人由地政士改為買賣雙方等。他說,為避免資訊不實,內政部也將另外增訂主管機關的查核權作為配套措施。
花敬群表示,若有登記義務人屢經查核後仍不改善,將祭出相關罰則。然而,他強調,此部分的修法意指不在「罰」,而是為追求資訊正確,要求大家符合規定所訂定的規矩。
此外,本次公聽會中另外也有討論到,針對房屋在經贈與或繼承後,該應以房屋評定現值還是實際交易價格來課稅的議題。對此,宋秀玲表示,由於在繼承或是贈與行為發生時,並未產生「交易」行為,因此,即使政府開放供民眾選擇以實際交易價格課稅,但由於在該時間點上,其房屋並未被交易,因此如何在當下對其價值做認定,將是一大難題。
宋秀玲指出,由於受贈與人或繼承人在得到該不動產時,其取得成本與該房屋當下價值並不相同,在大部分案例甚至可能取得幾乎沒有成本。她強調「很多是事情無法這樣連結」,因此她認為在這些案例下遭轉移的不動產,仍應以分段來進行認定與課徵稅收。
最後,宋秀玲提到,近年不管是房屋評定現值或是土地公告現值,政府都正努力促使這兩者價值接近市價水準。她認為,若未來此兩種價格皆與實價登錄價格同步時,那此類課稅的稅基認定爭議便會「迎刃而解」。