2016年1月28日 星期四

劉宗聖 教買房三招

經濟日報 記者朱美宙/台北報導

買房是每個人一生都會面臨的大問題,元大投信總經理劉宗聖說,購買自用住宅等於是強迫儲蓄,為自己的老年生活「留個本」,鼓勵年輕人應該勇於追「殼」,才能在理財世界中攻守自如。
劉宗聖是五年級後段班,曾對「買不如租」的住屋訴求動心,他出國留學後,曾在香港等海外工作,回台灣後抱定要當無殼蝸牛的志向。那時他認為,單純租屋不受買屋牽絆,能讓他更自在地在各國轉換工作地點。
所幸,後來他改變了心意,12年前晉升「有殼族」,現在看來,他很慶幸自己沒有堅持當租屋族。
劉宗聖說,當年他只是因與家人同住的空間不足,加上已組織家庭,才動念買屋;現在若從理財的角度看來,這是一筆「對的投資」。
購屋的首要考驗,自然是資金的需求。劉宗聖說,為了對資金做中長期的規劃,會促使自己對財務做完整的規劃,最理想的狀況是能籌得四成的自備款,且預留一定比例的現金,如此一來每月的房貸負擔才不會太重,並且維持一定的生活品質。
第二個考驗則是要有挑選良好物件的能力。劉宗聖說,當年他考量小孩的學區與家人的生活習慣,選擇了大安區,並且看了至少100間房屋才做出決定。他說,看久了一定會挑到自己喜歡的房子,也要參考家人的意見。
更重要的是,無論投資或自住,都要挑選與自己生活習性相近的房屋,若是三口之家,就不建議購買空間過大的房子做為投資的物件,才不會投資不成,又無法居住,成為閒置空屋。
第三個考驗則要會把握時機,劉宗聖說,要學會判斷總體經濟狀況。由於房地產景氣與大環境息息相關,若能在強周期時買屋,就不怕買貴,因為房地產市場上漲時,貴還會再貴;若是在弱周期,買到便宜的房價就還會有更便宜的時候;對此特性有所瞭解後,並選擇總價與單坪價格都合理的物件,避免單坪價格過高的物件以免無法脫手,就能持平看待房地產景氣變化。
更重要的是「租不如買」。他說,若是租屋,房租將永遠成為費用,不能轉化成資產,若是適度地將房租轉化為資產,一旦人生遇到重大轉折,還可以把長期累積的資產轉化為救急之用。
劉宗聖說,台灣地狹人稠,即使房價不容易再大波段上漲,要大跌也不容易,建議有意購買者可以在房地產降溫時,開始尋找理想的物件。
他強調,養屋既可以抑制消費,也有儲蓄之用,心態轉化也可以輕鬆無壓力,中長期後更可以轉化為可支配所得。因此,只要行有餘力,不過度舉債養屋,有殼族的人生也可以怡然自在。

民眾買房 將可找券商借錢

經濟日報 記者韓化宇╱即時報導

民眾有買房買車等資金需求,除了找銀行,未來也可以向券商借錢。金管會今天宣布,將開放券商辦理不限用途款項借貸業務,預計月底上路,預計將釋出1.3兆元資金,供民眾借貸使用。
證期局副局長王詠心舉例說明,假設民眾要買房子,可將股票抵押給券商,並獲得一筆借款。和銀行借款相比,向券商借款的優點是程序簡便、時間快,民眾有資金急需,可以在很短的時間內完成核貸程序,但因券商的借貸款項多為自有資金,所以利率會比銀行高。
王詠心表示,開放這項業務,主要是幫助投資人有效運用其有價證券,以及券商有效運用閒置資金,對證券市場有很大的助益。
值得注意的是,該業務應與「證券商辦理有價證券買賣融資融券業務」及「證券業務借貸款項」合併計算,不得超過淨值的四倍,金管會表示,目前前十大券商的淨值為3,396億元,因此開放券商不限用途的借貸業務後,預估將有1.3兆元資金可借給投資人。
金管會指出,券商辦理不限用途款項借貸業務,借款期間最長18個月,擔保品範圍為上市櫃有價證券、國內基金或及登錄櫃檯買賣黃金現貨。上述三項擔保品的借款成數皆為六成。
擔保品應匯撥至證券商擔保品專戶,擔保品的用途,券商除作為證交所借券系統借券及證券金融事業借券及轉融通擔保外,不得移作他用。
金管會還表示,個別客戶融通額度,授權證券商自行控管,惟應訂定內部授信作業及風險控管機制,以降低證券商授信風險。

分割出租 搶當超級包租公



聯合晚報 記者游智文/台北報導



房地合一稅上路,短進短出賺價差已無空間,拉高租金投報才是投資王道。房產專家表示,想要提高租金報酬率,最佳的方式就是「小單位化」。
天時地利不動產總經理張欣民表示,房市投資有長期收租、買賣獲利兩種模式。早先投資人以收租為主,這幾年房價年年上漲,租金卻停滯不動,投報率一再下滑,投資人因此紛紛改為操作買賣獲利。
但現在再採買賣模式已不適宜,原因無他,房地合一綁住房價;過去一年漲兩三成的榮景已不復可尋,在整體經濟前景看淡下,房價更可能一路下探;持續過去的操作手法,最後可能偷雞不成蝕把米,血本無歸。
張欣民說,今年想投資房市,不論住宅、店面或商辦,都必須專注在租金投報上,除了買進時的投報率不能太低,如能善用分割手法,以較小單位出租,則可打敗定存,晉身為「超級包租公」。
住宅商圈租屋需求高 避開違建
在住宅部分,張欣民表示,包括公寓、大樓、透天都可以切割成小套房出租,但地點必須慎選;最好在熱鬧的辦公商圈、百貨商圈、捷運商圈、火車站商圈或是大學商圈,也就是有強勁租屋需求的地方。
目前大台北熱門商圈一般住宅租金報酬率多在1.5%上下,只比定存1.3%多一些;市中心區由於房價高,租金投報率甚至比定存還低;如果找人裝潢分割出租,則投報可提升到2.5~3.5%。
如果是在桃園或台中、高雄,一般住宅投報約3%,分割後投報率還可進一步拉高到5~6%,甚至更高。
提醒此操作要以合法為前提,除裝潢前得先向相關單位提出裝修申請,並應事先了解社區管委會態度;另外,在台北市不要碰頂加違建產品,這類產品現在已經是票房毒藥,即使現在價格已低,但未來還可能更低;雖然租金投報率算起來比較高,但極可能賺了租金,賠掉房價,還慘遭套牢。

店面產品操作分割,不需花太多裝潢成本。但地點很重要,必須在一級商圈,圖為西門商圈。 記者游智文/攝影

分享
店面小坪數租金降低 更易出租
相對於住宅,店面產品更易操作分割,只要簡單隔開即可,不需花太多裝潢成本。一間25坪、租金12.5萬元的店面,如果切割成四間出租,每間收4萬元,每個月總租金收入就可提高到16萬元。張欣民說,雖然切割出租,每坪租金單價提高,但因總租金降低,可承受業種較多,反而可能更容易出租。
如同住宅,要操作店面分割,地點一樣很重要,必須在一級商圈;如北市的東區、西門、士林夜市,台中的逢甲商圈、高雄新崛江商圈等,基本上就是要有足夠的流動人潮,讓店家可以用小坪數創造好業績;不一定是大馬路的一線店面才可以分割,有一定人潮行經的巷子也能如此操作。
店面除了形式上切割,還可進一步辦理分戶,由於租金投報率拉高,往往還可賣出高價;實價資料,台北市東區忠孝東路216巷「東區粉圓」附近有間公寓一樓店面,分割之後去年年中出售,僅3.59坪即賣到1800萬元,換算一坪高達501萬元。
辦公室裝修成本高 投報率翻倍
辦公室分割出租主要以SOHO族、創業族為對象,由於分割較細,且通常要有一些公共設備,因此多要投入較多分割裝修成本;但分割之後,投報率多可翻倍,可達5~6%。
在物件選擇上,必須座落在交通便利的辦公商圈,如南京商圈、信義商圈,主要是承租者不論是公司老闆或員工,大多是通勤族,有便利的交通,才能吸引他們承租。
另外在分割部分,如果採商務中心模式,可以小至2、3坪一個單位,但必須設置茶水間、會客空間等;除了通訊網路必須完備,另一重點的要能提供公司登記。

投資教戰/換高檔租客 拉高投報率

聯合晚報 記者游智文/台北報導

店面產品除了分割外,換租客,找付租能力強者承租,也是提高投報率的好方法,但得注意租客穩定性,除非地段很好,否則不建議出租快閃店。
張欣民表示,換租客拉高投報再出售,是大型投資機構常用的投資獲利手法,私募基金亞太置地2010年以30.5億元買下西門町萬國商場;短短兩年後,以67億元賣給富邦人壽,就是將商場內原本租客換掉,引入付租能力強的UNIQLO等業者,把投報拉高到3.6%之後,以一倍多的價格順利出售。
張欣民說,大型投資機構的手法,也可套用在一般店面,30坪店面如果租給自助餐,月租可能頂多二、三萬元,但如果找超商來租,就可能提高到四、五萬元。不僅租金提高,店面價值也會提升;一個月租金3萬元的店面,以投報2%出售,價格是1800萬元;如果提高到5萬,價格就變成3000萬元。
他表示,一般個體戶投資人人脈有限,要自己找「高檔」租客可能不容易;現在有不少仲介業者專門代找租客,服務費大約是一個月到一個半月的租金。
如果自己找,基本上要先觀察商圈特性,了解哪些業種生意特別好,付租能力特別強,再針對此一業種去接觸;只要租金稍微比同一區塊、同一業種的店面稍微低一點,讓承租者成本降低,在同一商圈更具競爭力,找到租客也不是很困難。
另外,看準消費者追求限時、限量、與新奇潮流的消費習慣,現在有不少品牌、業者採取短租策略,付很高的租金,但只租一兩個月,甚至只有幾周。出租給這類快閃店,雖然短期租金收入可提高,但並不穩定,換算全年投報率,可能不增反減;除非地段很好,否則應盡量以長期穩定租客為主。

售屋所得課稅比率 南增北降

經濟日報 記者陳美珍/台北報導

去年售屋無法舉證買賣價格且按舊制房地分離課稅者,今年所得稅負將「南增、北降」。其中,雙北市「止漲」,房價冠全台的台北市,連續五年售屋課稅比率年年上升紀錄告終,首度維持不變;桃園市則因炒房熱度下降,售屋所得課稅比率調降1到2個百分點,為全台唯一降稅區。
財政部已核定「104年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」,反映去年房產交易南溫、北冷現象,公告售屋所得課稅比率亦呈現「南增、北降」,納入實價課稅的全台豪宅範圍與課稅比率,則維持與103年度相同,未再調升。
去年售屋除可自行舉證成本、售價者,其房屋利得仍需實價課稅外,僅有售價但無成本證明時,如屬豪宅,即房地出售總價在台北市逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元,其他縣市逾4,000萬元者,應按房地總售價計算屬於房屋部分的課稅價值,再按15%課稅比率計算應申報的售屋所得。
成本及售價均無法舉證的售屋課稅案件,雙北市維持103年度標準不變,桃園市因桃園、中壢、八德與蘆竹等四區交易退燒,量縮65%,交易價微減4%,財政部核定其售屋所得課稅比率微降2個百分點;反映房產交易南移,中南部房價微升,部分縣市及地區課稅比率上調約1到2個百分點。

2016年1月7日 星期四

不動產放款天條 擬鬆綁

經濟日報 記者韓化宇、楊筱筠/台北報導

為提振景氣,金管會啟動檢討銀行法對不動產放款管制的條文,包括被視為不可觸犯的「天條」72-2條(銀行不動產放款不得超過存款及金融債券合計的30%),以及阻礙老行庫對舊有行舍改建都更的75條,都列入檢討範圍內。
目前全體銀行不動產放款占存款及金融債券的比率約26%,假設30%的「天花板」拿掉後,比率提升到50%,估計可釋出6兆元的銀行資金投入房市。提高天花板需要修正銀行法,必須送立法院審議,恐還需要相當時日,不過,金管會主動表態檢討銀行法,已引起市場關注。
值得注意的是,面對經濟成長率可能連1%都不到的困境,財金部會近期密集研擬的對策中,大幅鬆綁房市管制措施列為首選。央行去年8月先開第一槍,放寬不動產信用管制措施,特定管制地區刪除新北市八里、鶯歌區及桃園市全區,同時豪宅、法人購置及第三戶房貸的最高成數由五成提高至六成,為央行五年來首度鬆綁信用管制措施。
緊接著,去年12月,金管會取消實施四年的銀行不動產放款集中度管控措施,回歸銀行業者自主管理,預估釋出1.3兆元的授信量能。據了解,近期金管會還將發函,將海外廠房貸款先排除在72-2條外。
一連串鬆綁措施後,金管會近期決定啟動檢討銀行法中,對不動產放款的管制條文,從最根本的母法著手,希望能進一步提升銀行放款動能,為景氣注入暖流。
據了解,目前首要檢討的是銀行法72之2,該條文規定銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過存款及金融債券發售額的30%。
官員強調,檢討目的還有一個重要原因,就是必須為銀行滿手無處可用的現金另闢蹊徑。

本國銀行存款與不動產貸款 資料來源:中央銀行、金管會

房仲業:稅制得再鬆綁

經濟日報 記者郭及天/台北報導

房市交易冷清,財政部昨(31)日宣布今年起青年安心成家方案貸款額度由500萬元提高至800萬元,可嗅出打房政策轉彎,為今年房市帶來暖意。不過,業者認為,鬆綁金融緊縮、調整扭曲房屋稅制,才有助改善房市量能低迷。
政府自2011年停止大面積國有地標售、宣示打房以來,總計實施九項與打房相關的金融及稅賦政策,主要手段以嚴控授信、提高持有稅及交易所得稅,加強查緝如假贈與、預售屋交易的逃漏稅,以降低炒作。
近來政府放寬選擇性信用管制、銀行自主管理不動產放款集中度,金管會調降壽險業投資不動產最低收益率,及中央銀行二次降息,不少房地產業者表示,目前鬆綁的政策對房市回溫助益有限,但打房政策由緊轉鬆,力道應不會再加重了。
政策打房政策多鎖定高槓桿操作的投資客、多屋族,地區上以炒作熱區、產品上著重高總價、投資客比重高的產品,但也讓自住市場受傷,去年房市交易量創14年新低,房價結束12年多頭漲幅,平均下修一成。
房地產業者呼籲救市的聲音漸強,房仲公會全聯會理事長林正雄表示,金融限縮讓民間有資產沒現金,投資意願不足,去年經濟成長率創27年來第三低,打房已達到效果。

售屋所得課稅率 南增北降

經濟日報 記者陳美珍/台北報導


房產交易南溫、北冷,售屋所得課稅比率也將出現「南增、北降」。財政部初步核定,去(2015)年售屋並按舊制課徵房屋交易所得稅者,雙北市將「止漲」,包括豪宅在內,售屋所得課稅比率維持與103年度相同,不再調升。以房價冠全台的台北市為例,這是連續五年售屋課稅比率年年上升之後,首度維持不變。
雙北市以外,桃園市部分地區的售屋所得課稅比率傾向微降1到2個百分點;考量近年房產交易南移,中南部房價上升,中部以南部分縣市及地區,5月申報104年度售屋交易所得稅時,課稅比率將上調約1到2個百分點。
房地合一實價課稅在今年1月1日實施,新制採取房、地獲利合併課稅原則,與舊制房、地分離課稅相較,適用舊制課稅者,只需就房屋部分的交易利得報繳所得稅。其中,售屋者無法舉證出售價格與成本,即應按財政部每年訂頒的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,按其所訂課稅方式,辦理售屋所申報。
五區國稅局已將104年度售屋所得計算規定呈報財政部,其中,除可自行舉證成本、售價者,房屋利得仍需實價課稅外,僅有售價但無成本證明者,劃為豪宅的範圍不變,即房地出售總價在台北市逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元,及其他縣市逾4,000萬元者,需按房地總售價計算屬房屋部分的課稅價值,再按15%課稅比率計算應申報售屋所得。
例如,出售台北市總價1億元的豪宅,因無買進成本,按銷售總價換算的房地比為房屋30%、土地70%時,屬於房屋的售價即是3,000萬元,再以3,000萬元乘上15%的課稅所得比率,得出應申報的售屋利得為450萬元。假設綜所稅適用稅率為40%者,應納售屋所得稅是180萬元。

不動產放款管制/地上權房貸 可列舉扣除

經濟日報 記者陳美珍/台北報導

地上權房屋貸款利息支出也可以減稅了。財政部發布最新規定,放寬購屋貸款利息扣除範圍包含設定地上權房屋的使用權人,今年5月申報104年度個人所得稅時,做自用住宅使用的地上權房屋可比照一般房屋,每年最高申報減除30萬元。
財政部指出,購屋借款利息支出每一申報戶每年最高可減除30萬元,如同時有金融機構存款利息者,需先扣除享有27萬元免稅額的存款利息後,再以不超過上限30萬元的借款利息支出餘額申報減稅。
例如甲購入使用權達50年的地上權房屋做自用宅,向金融機構申請貸款,一年支付的借款利息是25萬元,同年甲有銀行存款利息10萬元,甲可申報減稅的購屋借款利息金額是15萬元(25萬元-10萬元),因未超過30萬元列報上限,可申報扣除的購屋借款利息就是15萬元。

財經觀點/讓實價登錄落日吧!

聯合報 高源不動產估價師事務所所長陳碧源


除了房地合一課徵所得稅1月1日正式實施外,六大都會區公告地價去年底也調升30%至40%,2016年房地產重稅時代正式來臨。
公告地價儘管巨幅調升,但經過觀察與試算,1戶持有者每年所增加的稅約1,000至2,000元間;如果以租稅資本化來計算,對不動產價值影響約0.5%至1.5%間,對個人自住者的影響微不足道,不過對於多戶持有者、商務投資人、土地面積成分較大的透天厝及地上權或使用權建物的投資人來說,影響就相當大。
此外,政府調高房屋評定現值,大多仍以2014年7月1日或2015年7月1日為新舊建物課稅標準分野,使得投資預售屋或新建物遠不如中古建物來得有利,除非政府調整稅率,否則未來投資方向仍以公寓或華廈等中古建物為宜。
其次,房地合一課徵所得稅方面,政府已公布申報作業要點,除農地、公共設施保留地與被徵收土地外,賣方不論交易盈虧,均必須向國稅局申報交易情形,國稅局並將自建系統予以管控,如此一來,與現行大多由買方向地政機關申報交易價格的實價登錄系統形成雙軌申報機制。
以往買方基於貸款需要,而在實價登錄申報墊高房價,未來在地政機關可以向稅務機關查核的情形下,可能不再復見,因此現今引用的不動產實價查詢系統所提供的交易價格資訊將更為真實化。
但影響所及的是,未來1年內所呈現的價格與現今比較可能有10%,甚至更多的調整區間,也是未來值得觀察的現象。
目前房地合一稅申報時,稅務機關要求賣方提供交易契約、相關交易成本資料,必要時並會要求提供資金流向;若無法提供購買時的契約,稽徵機關也查無資料時,就只能以取得當時的政府評定的房地現值核定其成本,對於賣方較為不利。
建議房地產持有人或投資人在不動產買賣與持有過程中,相關買賣、裝潢等成本,都盡量簽立契約,以匯款或支票支付方式處理,且積極、長期的蒐集且保存好相關交易、與成本憑證,以免往後吃虧。
建議政府機關實施房地合一稅後,應該整合實價登錄申報或簡化申報程序,甚至以接軌方式廢除實價登錄。原因在於實價登錄原僅是實價課稅的過渡階段,既然即將施行實價課稅,申報人也不需在不同機關重複申報交易價格,增加人民不便。政府不如讓實價登錄落日吧!