2015年7月29日 星期三

買氣冷 包租屋重出江湖

聯合晚報 記者游智文/台北報導

包租公不好當情境照房市低迷,不少建案也推出售後回租、保證投報或是先找租客、再帶租約出售,但要小心碰到「拉高房價轉租金」、「保證租期一過,租客難找」等情況。圖為情境照,並非當事人。 報系資料照

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房地合一稅定案,新成屋推案雖有回溫,預售屋銷售依舊低迷;為提振買氣,建商除「掀底牌」銷售外,不少建案也推出售後回租、保證投報或是先找到租客,再帶租約出售。
市況顯示,這類產品受到不少長投民眾喜愛,銷售不錯;但房仲提醒,這類產品過去常有「拉高房價轉租金」、「保證租期一過,租客難找」等情況,投資人需多注意。
房地合一因明年一月才上路,此時新成屋有「最後輕稅」優勢,近來買氣回升不少;預售屋則不見起色,不少建商「掀底牌」銷售,對外公開低於表價一到兩成的成交價,希望民眾上門看屋。
有些小宅建案則採「包租」方式出售。譬如北市仁愛路一段的「仁愛壹邸」,就推出建設公司售後回租三年,年租金總價3%的方案,以自備款25~40%來計算投報率,則有8~12%。
負責銷售的大元廣告總經理蔡振銘表示,後房地合一時代,投資房地產賺差價的空間進一步壓縮,但長期投資收租需求仍在,此一個案除有售後回租外,還送購屋者裝潢、家電、家具,之前表價一坪150萬元,現在則公開底價以一坪130萬元出售,總價約在2600萬元左右。
新竹明新科技大學附近的「明新ATM」,也是這類產品。現場專案經理表示,建案為成屋,先前銷售時,建商先負責找好租客,月租一戶6000~7500元,並簽約一年,然後再把房子連同租約一起出售,一坪要價20萬元左右;由於當地有除了大學生外,另有湖口工業園區租屋需求,吸引包租公,銷售相當不錯,目前只剩個位數。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,包租產品常有拉高房價,再把多出來的房價包裝成租金情況,購屋人以為賺到租金,事實上租金根本是自己的錢,除了白忙一場,未來如果房價下跌,還可能賠了本錢。
包租產品另一陷阱是,建商售後回租都有一定期限,期限一結束,往往就無法維持一樣的租金水準,甚至期限未到,建設已經不在。在選購這類產品時除需注意房價、包租期限外,建商品牌也很重要。

房客不問 房東不必告知凶宅

聯合報 記者饒磐安/新北報導


林姓女子租屋後,因愛犬不斷吠叫,打聽後才知屋裡曾有人燒炭自殺,認為租到凶宅控告房東詐欺,檢方認為林女租屋時沒問,房東也未說,不構成詐欺,昨處分不起訴。
律師林俊峰表示,目前房屋交易的買賣契約,明確規範賣方有告知房子是否為凶宅的義務,但租屋契約則無。租到凶宅的民眾打官司向房東求償不容易。
他建議若擔心租到凶宅,可先向鄰居打聽,與房東簽約前先問清楚並錄音,且增訂凶宅條款,白紙黑字在契約中寫下若事後發現是凶宅,房東須返還租金押金或其他補救辦法,打官司勝訴的機率才較大。
檢方調查,林女一月間在新北市三重區租了一間雅房,入住幾天後發現愛犬常無故吠叫,她心裡毛毛的,且房門上有煙燻痕跡,擔心租到凶宅,向鄰居打聽才知去年有房客在屋裡燒炭身亡,嚇得不敢再住。
林女認為劉姓房東刻意隱瞞雅房是凶宅,控告房東夫婦詐欺,要求提前終止契約並退還她預付一年的房租、公共水電費及押金。
劉姓房東承認雅房的確發生房客燒炭自殺,但林女在簽約時並未詢問是否為凶宅,他也未向林女保證不是凶宅,並非故意要騙林女。他願提前解約,扣除林女入住期間的租金、水電費,返還剩餘費用。
檢方認為,租賃契約並未規定房東有義務告知房間是否為凶宅,而林女事前並未詢問房東,房東也未告知及保證房子並非凶宅,且房東未刻意藉粉刷掩飾煙燻痕跡,不構成詐欺。

幫地方找錢 房屋稅將三級跳

經濟日報 記者陳美珍/台北報導

圖/經濟日報提供

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促地方自救財政,財政部發函要求地方政府,未來連續兩次進行房屋課稅現值評定作業時,應將用於計算房屋價值的標準單價提高至市場造價的40%至50%,全台縣市至遲應在2019年前全數達標。
這項調升地方房屋稅基的指令,將做為中央撥付地方統籌款與補助款的重要指標,未達標者將遭減發。
中央下達調高房稅令後,全台擁房族的養房成本也將節節上升。特別是新建、增建與改建房屋,相較於舊屋,未來所要負擔的房屋稅將會是數倍之多。房屋標準單價同時牽動契稅與印花稅,新屋買賣相關稅負亦會連帶上漲。
財政部指定,縣市政府應在未來兩次評定房屋現值時,將房屋「標準單價」合理拉升至約當市場造價的40%到50%。據指出,房屋現值嚴重落後市價,偏低的標準單價為主因。目前房屋評定現值約僅是市價七分之一。
房屋評定現值每三年調整一次,依據財政部要求,今年底需重行評定房屋現值的縣市有:桃園市、宜蘭縣、花蓮縣與澎湖縣。桃園與宜蘭已完成評定,兩縣市除調高縣內部分路段的路段率外,標準單價亦分別較上期調整(即2012年)時上升60%及20%。
其中,未償債務已破表的宜蘭縣,2012年已自主調整過標準單價,當年調幅約為一倍;桃園市則是中央下達指令後,首次調整縣內房屋標準單價,距離上次調整約已30年。
依據宜蘭與桃園市評估,調升房屋標準單價後,兩縣市合計約逾3萬戶房屋稅負會上升。以桃園市為例,一年可增加的房屋稅收約2億元。
閱報秘書/房屋標準單價
縣市政府依法每三年需評定一次房屋現值,評定目的在透過重新估算房屋價值,作為房屋稅課稅基準。評定現值乘上稅率,就是納稅人應該負擔的房屋稅。
房屋評定現值是主要是由「標準價格」構成,標準價格愈高、房屋稅相對愈高。至於決定房屋標準價格的因素,則包括房屋造價的標準單價、面積、折舊及所處地段繁榮程度相關的路段率等。(陳美珍)

台中市住宅補貼 即日起至28日受理申請

經濟日報 記者宋健生╱即時報導

為減輕民眾經濟負擔,台中市配合內政部營建署辦理「整合住宅補貼資源實施方案」,包括房屋租金、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼等3項住宅相關補貼,今年度從即日起至8月28日受理申請。
台中市都發局表示,在市府積極爭取下,今年租金補貼有6,967戶名額,每戶每月最高可補助4,000元,補貼期限最長12個月。
都發局進一步說明,因補助名額有限,如申請時因最低評分相同,導致超過當年度公告補助戶數時,市府以公開、公平及公正的方式辦理抽籤,並依結果發給中籤戶租金補貼核定函、自建或自購住宅貸款利息補貼證明。
欲申辦市民,請於期限內向台中市都發局住宅管理科提出申請,洽詢電話:22289111轉64601~64605;或請至內政部營建署網站http://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0107.aspx下載相關申請書件。

田大權:下半年房市恐爆多殺多

聯合報 記者趙容萱/台中報導

房地合一稅明年即將上路,久樘開發本月19日舉辦房市名嘴田大權稅改講座,吸引民眾到場聆聽。田大權認為,今年下半年住宅市場會出現「多殺多」,是高手撿蘋果的好時間,也是民眾重新檢視手中資產「汰弱留強」的好時機。

房地合一稅明年即將上路,久樘開發本月19日舉辦房市名嘴田大權稅改講座,吸引民眾到場聆聽。田大權認為,今年下半年住宅市場會出現「多殺多」,是高手撿蘋果的好時間,也是民眾重新檢視手中資產「汰弱留強」的好時機。 圖,記者趙容萱攝影

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房地合一稅拍板,明年即將上路,包括久樘開發、遠雄建設、總太地產等建商在七月份都邀請房市名嘴、大聲行銷顧問公司執行總監田大權舉辦稅改講座,場場爆滿。
房地合一明年上路,到底對民眾有什麼影響?未來房市趨勢又是如何?田大權19日在台中市12期重劃區新成屋建案「久樘香坡」接待中心內開講的稅改講座,吸引近百人參與,現場另邀請地政士到場,為民眾解答相關法令措施。
田大權說,明年房地合一稅上路後,將會出現資產重新配置的情況,民眾在今年下半年會出售手中持有的「蛋黃區中古屋」,因此會有爆出「多殺多」潮,正是高手進場「搶蘋果」的好時機,店面、透店、商辦以後不算自用住宅,若想買這類產品,黃金半年要好好把握。
田大權分析,台中的房市在政府打房前,平均成交量約5.5萬戶,今年上半年成交2萬戶,是六都中成交量萎縮最少的,房價沒有暴衝大漲或應聲下跌。
他認為,新制上路後只要持有的時間長,和舊制就不會相差太遠,但是「未來挑選好房子才是重點,民眾應該檢視手中資產,汰弱留強。」例如公益路的店面一但賣掉,未來可能永遠買不回來。
田大權說,新制上路後,過去建商習慣的土地開發銷售模式將就此結束。過去建商是靠蓋屋賺錢,以後要改賺經營財,在設計規劃上必須考量得更全面,針對特定族群量身打造,才能確保客源穩定。

2015年7月18日 星期六

想撿便宜 8折起喊價

聯合報 記者吳苡辰/台北報導

房地合一稅制明年元旦上路,不少想避開房地合一稅制的購屋族,都希望能趕在今年下半年購屋。房產業者預估,下半年買房民眾有機會撿便宜,成交價可望比現在的市價再便宜百分之十五。
不過,學者則提醒,房市仍未到谷底,購屋族應高度謹慎。
台灣房市走了十一年多頭後急轉直下,德明科技大學不動產學系教授花敬群表示,北部的房市交易量已接近底部,中南部還在萎縮。他說,「量縮價跌」的影響,上半年北部市場已開始跌價,中南部下半年也將逐漸價跌。
房市轉為買方市場,屋主也希望趁早獲利了結。太平洋房屋行銷顧問李季鴻指出,下半年購屋有機會撿便宜,成交價可望比市價便宜百分之十五。
花敬群則提醒,房價仍未見底,有自住需求的購屋族仍須謹慎小心,建議購屋時,可參考實價登錄,並從附近成交的實價八折開始喊價。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,房地產「隨便買、隨便漲」的時代過去了,購屋一定要慎選產品,賣壓大的地區要避開,自住族群更要避開商圈的非主流產品。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議,購屋族可選擇較不受外在環境變化的區域,以台北市為例,信義區與士林區房價變化相對較小,每季買賣移轉棟數變化也不大,表示區域購屋需求穩定,買方比較不擔心買貴。

住宅補貼 20日開辦 最高7千

聯合報 記者劉宛琳/台北報導

北市府都發局「住宅補貼」方案本月20日開辦,今年首度針對低收入戶加碼補貼1000元,最高可補貼至7000元,減輕北市低收入戶租屋族負擔;但崔媽媽基金會表示,北市租金偏高,7000元補助仍不足。
內政部今年提供台北市民申辦住宅補貼戶數為6535戶,只要符合租金補貼資格,依家庭所得條件發放每月3000至5000元,額滿無法再申請。但北市的租金補貼加碼方案,補貼戶數不受內政部計畫戶數限制。
都發局表示,加碼補貼部分,除比照往年育有3名未成年子女加碼1000元外,今年首度針對低收入戶再加碼1000元。如申請對象屬於低受入戶又育有3名未成年子女,可獲加碼補貼2000元,加上原住宅補貼依條件發放3000至5000元,最高可獲補貼7000元。
對北市加碼補貼,崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,北市逐漸擺脫齊頭式平等,確實有進步,但北市租金偏高,補貼7000元還是不夠。她建議市府可仿效美國,低收入戶僅需繳納家庭所得的三分之一做為房屋租金,其他則由政府補助。
民眾可在8月28日前填妥申請書及相關文件,以掛號郵寄(郵戳為憑),或送至都發局南門辦公室,諮詢專線02-2321-2186轉0再轉1,或查詢網址 http://www.cpami.gov.tw/的「住宅補貼及青年成家專區」。

防陸資炒作 陸人買房 不自住就得賣

聯合報 記者陳乃綾/台北報導

大陸人士來台取得不動產,將有嚴格的事後控管機制。內政部昨通過修正草案,加強陸資在台購買不動產的審核和管理,未來可強制要求違反「住宅用」規定的陸資不動產要限期轉手賣掉,或由地方政府代為標售,最慢年底前上路。
本次修正也限定,陸資來台買房「僅限一戶」。地政司解釋,過去雖然辦法沒有限定一戶,但內政部在審核時通常不會核准同一自然人購買第二戶。
過去「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」規定,陸資來台買房只能「住宅用」。根據各縣市地政機關的明查暗訪,發現其中有百分之十案件是拿來出租或開店使用,明顯違法,但只能道德勸說。
內政部本次修正辦法,未來陸資買房沒有作住宅使用,稽查發現將撤銷或廢止購買許可,並要求限期轉手賣掉;屆期仍未賣掉,地方政府直接標售處理。
為避免敏感身分大陸人士來台置產,過去陸資申請購屋僅要求檢附身分證明,新辦法中則要求必須檢附可看出身分、工作的「大陸地區常住人口登記卡」,了解是否為中共黨政軍人士。
另外,大陸銀行在台因辦理授信業務申請設定抵押權,及法院、行政執行分署或公正第三人拍賣陸資已許可取得的不動產,經拍賣程序由台灣人拍定買走時,台灣人來申請移轉不動產物權,未來也可免報請內政部許可,省下一道手續。
我國開放陸資來台購置不動產十三年來,經內政部許可的陸資買房總共兩百零七件,總金額約廿九億五千萬元。地政司副司長施明賜表示,本次修正辦法可健全陸資在台取得不動產的審核及管理。

降價效應…買房意願升 議價空間大

聯合報 記者吳苡辰/台北報導

房地合一房市冷凍期要解凍了?本報整理房地合一稅制三讀後最新指標,發現五大指標三好兩壞,成交天數變短、買房意願回升、議價空間變大,都顯示買氣將回升;但房價還在下跌、實際成交量仍萎縮,凸顯房市景氣仍未明顯復甦。

房地產業者指出,各項房市指標顯示,「房價上不去、勢必向下修正」,預估因為降價帶動的交易量,下半年可望回溫一成。
根據住商不動產數據顯示,七月全國銷售天數平均為七十點六天,較上半年減少約五天,降價空間則持續擴大。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析,當買賣雙方對價格沒有共識,雙方呈現拉鋸時,會導致銷售天數增加。她說,七月開始,銷售天數縮短,顯示屋主已認為「再放,價格也不會變高,不如現在賣掉」,讓價意願提高。
不過,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰也指出,在央行針對房貸實施選擇性信用管制後,房貸成數已全面降低,利率也提高,尤其美國即將升息,台灣可能也可能啟動升息,未來買方的購屋難度勢必提高。
徐佳馨表示,利率提高後,將對房價產生壓力,「房價上不去,就只能向下修正」。
根據信義房價指數,台北地區六月房價指數為二二九點五二,較去年同期減少百分之一點五六。德明科技大學不動產學系教授花敬群分析,未來的交易量主要都是倚靠「跌價」而生,預估下半年還會有百分之五到十的降價空間。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為,房地合一稅至六月五日三讀通過後,不確定因素消除,下半年房市可望回溫。他說,交易量雖難以回到過去的水準,但下半年應至少較上半年增加一成。
江龍名表示,依照中信房屋內部成交數據,房地合一通過至今房交易量僅微幅增加百分之二,交易量回復速度不如預期,後續仍需持續觀察。

圖/經濟日報提供稅制底定,國人買房信心回籠,但房價還在下跌、實際成交量仍萎縮。 本報資料照片



買房意願 22個月新高

聯合報 記者楊筱筠/台北報導

房地合一稅制底定,國人買房信心回籠。國泰金控昨天發布七月國民經濟信心調查,發現國人買房意願回升到廿二個月新高,賣房意願也較六月明顯回升。國泰金認為,房市交易有機會轉活絡。
國泰金控經濟研究處協理陳欽奇分析,房地合一稅政策方向「輕自住、重投機」,即對自住用戶影響不大,而對投資客課以重稅。他說,稅制風險降低帶動民眾買賣房意願,促使本月買房意願回升。
陳欽奇分析,由於民眾從下決定買房到實際出手,會經過一段時間探詢,買房指標可視為反映現況。他說,若後續幾個月買屋信心指數持續回升,通常就可樂觀看待房市,但若買房指數後續又下滑,就須保守看待。
陳欽奇表示,去年下半年以來,買房、賣房意願低迷,但七月買房意願大幅反彈,較上月增加五個百分點,賣房意願也回升,顯示房市過去受到政策不確定因素影響,買方賣方皆不願出手。他說,房市合一稅制底定,房市交易應該不會像過去這麼淡。
房仲業者表示,近期買房詢問度確有增加跡象,以自住客較多、投資客幾乎已不見蹤跡,且自住客以首購族偏多,鎖定金額在一千五百萬元以下的兩房產品為主,年輕自住客傾向尋找十五坪以下小套房,總金額壓到一千萬元以下。

2015年7月13日 星期一

建商開出每坪13.5萬 房價下跌從暗室搬到明廳談判

經濟日報 記者林政鋒/高雄報導

高雄指標建商京城建設昨(8)日宣布,特定建案買房送賓士車及裝潢,預計可提升二至三成銷售量。京城公開大促銷,高雄房價下跌走向由暗箭變明槍,降價潮湧現,降幅從15%至35%不等,興富發、太子、國揚等A級建商紛推出親和力房價,港都房市結構丕變。

圖/經濟日報提供

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銀行界透露,京城建設董事長蔡天贊與金控高層餐聚時預測,這波房市低迷將長達五年。尤其昨天股市大跌、希臘國債風暴未解,加上國內總統選舉的變數,房地產市場最快要明年下半年新政府、新內閣上任三個月之後,才能伺機而動,當下降價換現金是王道,未來建案降價潮將一波比一波洶湧。
京城建設總經理劉朝森說,因應市場變化,所有建案都推出「百分百成家」優惠,從買房送賓士車、裝潢、家具都有,藉以減輕購屋負擔,其中「湖立方」送市價145萬元賓士車,「如意」、「水森林」送屋價10%的裝潢。
劉朝森並預告,下半年超級豪宅「龍27」將登場,以絕佳地段搭配36層超高建築,全棟綠建築設計的氣魄,挑戰不景氣。
資深建商說,京城是高雄最強的建商,對不景氣有高度承受力,昨天以賓士車促銷,折算優惠約房價的10%,形同對建案降價開出第一槍,高雄房價下跌原本在暗室進行,如今直接搬到明廳談判。
目前美術館、農16以及市中心蛋黃區豪宅降幅大,最高出現35%折價,蛋白區1字頭房價因為還跑得動,降幅約在15%。位於農16特區的興富發「華人匯」,預售時接近完銷,目前進入交屋期,投資客丟出上百戶轉售,有人認賠400萬元求售還未成交。
另一方面,太子建設仁武「太子雲」造鎮案預售,基地近高鐵站與省道,以每坪約16萬元號召大量來客,成為高雄最火熱案場;國揚「微笑時代」以自備39萬元買房同樣走紅;達麗建設橋頭新市鎮建案更以每坪13.5萬元的親和力開創一片天。

學生說房租變好貴 柯P要他們面對殘酷人生

中央社 台北

台北市長柯文哲。 圖/報系資料照

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大學生公民咖啡館9日舉行,有學生認為房屋租金變高、條件變差,政府應介入。台北市長柯文哲笑稱,「這是自由市場,也是學生的理想,但你已經20歲了,要開始面對殘酷人生」。
台北市大學生公民咖啡館9日下午舉行,現場以圓桌方式舉行,就美學素養、全球化、男女交往、居住正義等10大議題進行討論,柯文哲與台北市教育局長湯志民也到場共襄盛舉,與2組學生就「居住正義」及「創業」議題進行討論,場面相當熱鬧。
有學生認為,台北市的房租變高,設施、環境等條件卻變差,希望政府能夠介入處理。
柯文哲回應,「這是自由市場,你想要把它打破」時,學生緊接表示,「這是我們天馬行空的想法,先不要去想實踐的可能性,主要是想要讓市長知道…」,柯文哲立刻插話,「知道這是學生的理想,但你已經20歲了,你要開始面對殘酷的人生」。
學生表示,很多同儕因為在學校抽不到宿舍,轉往校外租屋,台北市除了協助學生找到房子外,也可以建立類似「由租到買的過程」,例如給付租金的第13個月後,可以轉為房屋貸款,讓青年有所居。
柯文哲說,台北市擁有8%的空屋,顯示轄內囤屋問題嚴重,如果能夠將這些空屋投入租屋市場,勢必可以解決部分問題,目前仍在與財政局研擬中。
柯文哲也提出,如果能夠以公辦都更的模式在學校內進行,就能夠比照公共宅的方式在腹地較大的學校增建宿舍,這樣一來學生就可以住在宿舍,不需花更多的錢到校外租屋。

731氣爆將屆一年 為何當地陰霾好像都消失了?

聯合報 記者歐陽良盈/高雄報導

高雄凱旋、一心路等災區經一年整建,不少房屋在市府補助下進行「拉皮」,最近陸續完工,街景整齊美觀。 記者歐陽良盈/攝影

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高雄去年731氣爆將屆一年,災區路旁房屋陸續進行外觀「拉皮」,有的已完工,有的正在施工中,三多路、凱旋路、一心路的連棟式建物,幾乎全部進行拉皮,建物外觀有如新屋,街景整齊美觀,加上有輕軌經過,近來購屋「詢問度」增高。
房仲業者許明宗表示,這三條路段旁的建物原本就已老舊,受到位在氣爆災區影響,房價一度只跌不漲,沒想到全面拉皮整修外觀後,不但街景改觀,甚至像全新建物,凱旋路對面的輕軌也接近試營運階段,「輕軌就在對面」,拉皮新外觀加上輕軌效應,房價水漲船高。
許明宗說,雖然目前這三條路段的建物屋主都繼續留供做生意用,交易市場還沒明顯增加,但「詢價」熱絡,估計房價約有一至二成的成長空間,因為整條路段的街道景觀完全改觀,「氣爆的陰霾好像都消失了」。
凱旋三路旁的房子多數是連棟式,拉皮後,連冷氣窗、玻璃窗及招牌格式、磁磚顏色都統一,街景整齊美觀,有別於以往老舊紊亂的情景。受災戶陳進明說,他兒子端午節從北部回家都嚇一跳,直說老家拉皮後變得跟新屋一樣。

稅負調整仍未結束 房市落底?仍有疑慮

聯合報 高源不動產估價師事務所所長陳碧源

房地合一稅在財政部揮舞著賦稅正義的改革大旗下,今年6月5日終於在立法院驚濤駭浪地三讀通過。儘管各界反映不一,部分房產業界解讀利空出盡,長線投資契機湧現,然而是否表錯情,值得玩味與觀察。
觀察財政部不動產稅賦政策有三把劍,如同溫水煮青蛙般,正進行房產稅結構性的調整,房地產合一稅僅是其一。
首先,土地公告地價將於今年下半年重新評定,以作為未來3年課徵地價稅依據,研判所有權人2016年地價稅將會提高,並且連帶影響以土地公告地價成數做為租金支付依據的地上權土地及使用權住宅。
其次,課徵房屋稅的房屋標準價格依規定每3年重行評定一次,也適逢最近應於檢討的時刻,使得明年度的房屋稅也可能增加,與地價稅形成雙重加稅。再者,中央及地方政府正磨刀霍霍,打算在未來幾年內漸進式調高房屋稅基,房地產的持有稅將緊接著房地合一稅風起雲湧。
特別是買方預期未來持有稅加重時,希冀降價購買,以便將未來的稅賦先行轉嫁給賣方負擔,而形成租稅資本化效果,導致不動產市場的進一步式微。因此現今是否已是房地產市場落底區,仍有疑慮,投資人不可不慎。
政府執行相關不動產稅制,似乎有不妥之處。首先,房屋稅從豪宅稅、囤房稅等演變迄今,儼然成為政府弭平民怨的政策工具,實質稅率不斷提高,然而地價稅率及公告地價長期不高卻文風不動,頗感困惑。
因為土地稅制原理首重「土地重稅,建物輕稅」,以利人民投資建築改良,並避免囤地居奇,然而政府為執行居住正義,不從地價稅著手,反而不斷提高房屋稅,論其實際,將不利民間從事建築改良活動。
其次,稅務主管機關對於房屋標準價格的認知,似乎違反房屋估價原則,導致建物只因建築完成日期不同,房屋標準單價差異甚大的謬誤,此外,稅務機關為避免其扭曲房屋標準單價,從而規定逾60年老屋殘值率仍高達40%的不合理現象。此舉所引發的市場扭曲效果,即是民眾寧住老屋,不願住新屋的怪現象。
政府應讓房屋稅制正常化,避免疊床架屋,並回歸土地稅制原則,不動產環境才能有健全的發展。

花敬群:繼房市照妖鏡後 另一波壓力要來了

經濟日報 記者郭及天、吳曼筠

各縣市政府明年初公告地價可能會大幅調整,屆時房屋持有成本會跟著提高。德明財經科大不動產學程副教授花敬群昨(7)日指出,明年初公告地價調幅可能達50%至100%,因地價稅增加,對房市將產生另一波壓力。
花敬群昨天在金融研訓院主辦的「房地合一稅對不動產與金融市場研討會」中表示,房地合一稅制就像是照妖鏡,會把過去不合理的持有稅、利得稅制都凸顯出來,尤其台灣房地產稅制的主要問題,在於持有稅和利得稅稅基不同,如果只是將稅基向實價調整卻不全面改革,將是全面大加稅的災難。
各界預期,明年初調整的地價稅基會「調很大」,公告地價由各縣市地價評議委員會制訂,其委員組成除縣市首長為主委外,還包括議員、地政專家、估價師及相關業務主管等,於12月中公布其調幅,過去現值長期偏離市價。
目前政策趨勢是三年調整一次的公告地價,與每年調整一次的公告現值,都向市價靠攏。
花敬群預估,以過去每年土地公告現值調幅約10%,三年來累加調幅約三成,加上各縣市政府公告地價向公告現值靠攏,預估明年初公告地價的調幅將達五成以上,房屋稅、地價稅二個不動產持有成本雙雙提高。

2015年7月4日 星期六

顏炳立看衰未來房市 籲建商 「快降價吧」

聯合報 記者陳景淵/台北報導


市多頭總司令、戴德梁行總經理顏炳立看衰國內房市,他直言,台灣房市未來走勢只有五字可形容「死死暈暈去」。他說,房地合一稅制複雜,不利未來房地產投資,恐將房市推入墳場,台灣房市從此將淪為「悲情城市」,投資房地產只有悲慘而已。
顏炳立呼籲建商不要緬懷過去燦爛的日子,「趕快降價吧」,否則只有五個字送給建商,就是「祝福和祈禱」。
根據昨天公布的6月都會區移轉棟數觀察,五都相較去年同期全衰退,尤以新北市衰退22.6%最慘,高雄衰退18.9%次之;所幸台北市與台南市谷底反彈,與去年同期相比,跌幅縮在2%以內。
戴德梁行昨也公布第二季商用不動產報告,第二季國內大型商辦成交量僅86億元,較上季銳減63%,比腰斬還要慘。
顏炳立報告時搖頭歎氣,稱國內房市沒什麼好報告,只見國內各項針對房地產的政策和稅制,都是在凌遲房市,現在已經把房地產「玩死了」,還不是送到恢復室,而是送進加護病房。
顏炳立稱不願當房市烏鴉,但若硬要談國內房市趨勢,他說「未來都不會有好日子過」,市場已從多頭轉向空頭,房市曲線向下墜落,民眾若現在購屋,過一段時間回頭看,都會發現自己買貴了。
尤其,過去充當「房市林志玲」的大台北蛋白區都會被打回原形,預估下半年「房市如花」會滿街跑。顏炳立預估,下半年台北市蛋黃區房價將下修5%~10%,甚至有建商看法更悲觀,認為會下修20%。
不過,房仲業者從6月都會區移轉棟數評估,認為房市買氣出現回溫。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,除高雄市以外,其他五都皆呈現成交回溫,年增率跌勢幅度也明顯收斂,交易量有築底跡象,長期置產的省稅族群進場,預計下半年交易量動能可望緩步增加。

阻房價飆漲 調升房屋贈與稅率

聯合報 記者孫中英整理

房地合一稅制通過後,財政部認為,一方面可藉此抑制短期炒作,鼓勵民眾長期擁有房屋;另方面會促進金融穩定,因為房市安定可減少動盪。這種邏輯,不僅昧於基礎經濟學理論,也不符合現代投資與金融理論,更無法解決台灣燃眉之急。
台灣眼前最大問題,其一是房價所得比過高,上班族無力購屋;其二是民間不投資本地生產事業,薪資普遍停滯。前者打擊年輕族群士氣,造成社會氛圍不安且緊張。後者阻礙生產力提升,並壓抑長期經濟成長動力。
房地合一稅並不能遏止資金湧入房市,只能讓資金在房市停久一些,或許房價波動幅度縮小,但不代表長期的房價會降低。要把房價所得比拉下來,須壓低投資房市的長期報酬率,調整房屋贈與稅率,才是當務之急。
2008年通過的「遺產及贈與稅制改革方案」,把遺贈稅的最高稅率降為10%,此後全台房價指數上漲28%,雙北更是飆漲六成。內政部統計顯示,贈與房屋棟數在2009年是3萬3千棟,到103年已超過5萬5千棟,而房價最高的雙北,贈與移轉棟數就占六都總和的42%。
富人將房屋贈與成年子女,稅負比現金贈與至少低50%,「贈與越多就獲益越多」,所以開始大肆搜購房屋。成功大學研究顯示,近年來遺產稅收減少,但贈與稅收增加,稅負的因素最為重要。
政策鼓勵富人長期擁有房屋再贈與子女,等於把龐大的民間資金困在房市,排擠對生產事業的投資。房贈稅過低,在避稅的高報酬誘因下,就算富人不想炒房「也等於被政府逼著去買豪宅」。若不確實處理贈與稅負過低的問題,房地合一稅制只是個花瓶罷了。
我認為,解決之道,一是大幅調升房屋贈與稅率,二是使贈與上市櫃股票稅率優於贈與現金。兩者皆可引導資金投入生產性投資,增加在台灣本地的生產及就業。
囤屋贈與的長期誘因消失後,房價在短期或長期都難以飆漲,從房市流出的資金大量投入事業,還可提高勞工薪資;房價所得比,在兩頭夾攻下,當然會降低。大家不再長期擁有過多房屋,金融市場的系統性風險才能減輕,房地合一稅制不能促進金融穩定,但是壓低不合理的房贈稅率卻可做到。
(本文由孫效孔口述)

台北不僅買房難 房東坦言「不是慈善家」

聯合報 記者莊琇閔、吳家宇、邱奕寧

在台北市不僅買房難,對弱勢族群來說,租屋更難。為此,市府由2013起至2014年3月推出3個相關租屋計畫,投入金額達2787萬元。成效卻令人洩氣,總共僅241位租屋申請者,52位愛心房東,媒合成功更僅24件,媒合率10%。最大問題就是房東難尋,雖有自住稅率優惠,誘因不足。
都發局住宅企劃科長簡瑟芳說,根據內政部社會住宅需求調查,北市有租屋需求的弱勢族群達2.4萬人,但目前代租代管的平台僅剩13個物件。
邱姓房東共有3處住宅出租,是人稱的「包租婆」。她說,收租是主要經濟來源,若加入愛心房東後,收入必須如實申報,所得稅級距將遽增,不會這麼「想不開」。且政府介入後,還會不時前來檢查房屋修繕狀況,「多一事不如少一事」。
賴姓房東則是有過出租給經濟弱勢家庭的經驗,直說「租怕了」。賴姓房東表示,當時房客欠租多月,但每次收租時看到年幼小孩淚潸潸的模樣,就不忍催促,甚至擔心房客一家人在屋裡想不開自殺,到最後根本不敢要回積欠的租金,能安全搬離就好。從此不敢再出租給弱勢家庭,坦言自己不是「慈善家」。
催生代租代管平台,也率先將自己房屋租給弱勢的北市前副市長張金鶚指出,台灣的租屋市場一直是地下化,即使政府補貼租金,房東因為擔心租屋事實曝光遭查稅,兩相扣抵後仍吃虧,對透過政府平台出租興趣缺缺。
此外,北市房價上漲利潤高,租金報酬率相對低,甚至僅1%。屋主寧可閒置房子,等待好價錢賣出,也不願承擔出租管理的麻煩,更怕遇到惡房客的風險。
市議員秦慧珠說,政府協助弱勢租屋服務的最大困境為房東難尋,且北市房租高,弱勢者租金負擔低,找到多是屋況不佳的老房子,但市府竟取消每年的修繕補助1萬元。她希望市府從實際面考量,提供更多誘因鼓勵房東投入成為愛心房東。
市議員吳世正也指出,政府目前對銀髮族的服務主要還是在金錢方面,尤以中低收入戶為主,應該擴大思考如何服務經濟狀況中上,但有其他需求的銀髮族。
像獨居長者租屋歧視,社會局可考慮提供租屋擔保、增加定期訪視,或者由民間社福團體協助及後續聯繫,減少房東疑慮。
除了平台物件選擇量不足,簡瑟芳認為,弱勢租客的房屋要求比一般人更高,區位、房型不合都是媒合失敗的原因。有些人必須在特定區域以工代賑,或索取特定單位的福利照顧,因此平台上的物件地點常不合期待。

顏炳立:房市凌遲結束 送進加護病房

2015-07-01 13:18:11 經濟日報 記者游智文

戴德梁行總經理顏炳立。 圖/報系資料照

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戴德梁行總經理顏炳立上午表示,房市凌遲已結束,但不是到恢復室,而是送進加護病房;一案公司危機正快速升高;原本預估豪宅會下跌5~10%,現在上修到跌兩成。
他說,這場打房,「雙張是最大贏家」,張盛和順利通過兩個最難搞的稅;張金鶚更厲害,留了一個餘毒給豪宅市場;現在一切已定案,雖然政策已鬆手,但房市已「死死昏昏去」,只好送到加護病房。
戴德梁行今天舉行第二季商用不動產記者會,第二季全台大型商辦交易金額僅86億元,較上季銳減63%;土地交易量雖有377億元,但前十大土地交易中,主要集中在桃園、台中市,僅有一筆在雙北市,其他都在外縣市,而且上半年合計669億元,也比去年全年1800億元明顯大減。
顏炳立表示,這幾年政策對房地產非常不友善,政府好像在凌遲市場,房地合一稅制通過後,凌遲終於結束,但不是回到恢復室休息,而是送進加護病房,短時間要有起色非常困難。
他說,很多人以為市場是「春夏秋冬」,房市度過一個很長的夏天,如果不好,應該是進到秋天,但在政策打壓下, 是從夏天一下子就到冬天,大型建商前幾年賺很多,口袋深,還可以撐,但只推一案、兩案的小公司,危機就會出現,現在已有一些小公司出問題。
他表示,大建商其實也面臨困境,為了維持營運、股價,不能不推案,但是推了賣不好,代銷也不敢接,已經銷售的案子又不能降價,十分為難。
顏炳立表示,現在再有人說市況有多旺,他只能給五個字,就是「祝福和祈禱」,因為講的都不是真話,他所了解的,大型建商都很保守,大家都在存糧過冬,而何時會好起來,誰也不知道,他相信房市不會從冬天一下子就變回夏天,他給業者的建議是「準備錢就對了。」
他表示,先前他預估豪宅會下跌5~10%,一位建商告訴他,「怎麼這麼保守,至少要兩成」,他現在也認為會下跌兩成,而且事實上,信義計劃區最貴豪宅「皇翔御琚」原本一坪290多萬,現在一坪240萬元,已經下修兩成。