2015年12月16日 星期三

公告地價大漲 房仲:政府帶頭漲房價

經濟日報 記者郭及天╱即時報導

台北市明年公告地價調漲了! 圖/報系資料照

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台北市政府今評定今年公告土地現值全市平均漲幅6.23%,公告地價平均漲幅為30.38%,全國不動產總經理石吉平表示,將大幅影響2016年地價稅稅額,增加屋主持有成本,持有稅提高會有轉嫁作用,政府帶頭把成本提高。
石吉平表示,以二代健保為例,2%補充保費就直接反應在房客身上,因此,地價稅大漲,也將讓房東更有理由調漲房租、屋主調漲房價,加上社會住宅緩不濟急,恐將造成更多民怨。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,北市公告地價調三成,公告現值也有近一成的反應,前者由於是地價稅稅基,未來對於豪宅、透天、地上權產品,將產生非常大的衝擊,特別是精華區標的,持有成本勢必非常有感。若以目前狀況來看,由於自用地價稅與非自用地價稅相差五倍之多,因此未來若要節稅,自用客戶將會更為有利。
公告地價漲 巢運:柯P改革差強人意
台北市今日決定公告地價。巢運團體表示,公告地價調幅雖達30%,離內政部要求的33%(公告地價漲幅「不應小於過去三年公告現值累計」)仍有一小段距離。若是和北市過去糟糕的成績相較(2010至2013年僅調8.66%,而那三年公告土地現值累積調幅為25.75%),此次柯文哲的改革尚稱差強人意。
巢運團體表示,相較於此次台北市僅勉強逼近內政部的低標,其它地價水準偏低、財政狀況不佳的五都,更應把握此次公告地價調整時機,超越台北市調整的步伐。
高雄市過去三年公告地價現值累計漲幅為37.15%,但明年高雄市政府總預算案編列內容,預期明年公告地價調整後的地價稅收竟然比今年略增4.3%,十分荒謬,也顯示高雄市府財政努力的怠惰。
巢運團體希望,中央政府能加速稅制改革,包括公告地價改每年調整,地價評議回歸專業,地價稅制配套改革,社會住宅地價稅免稅。
北市明年地價稅 每戶要多繳1100多元
【經濟日報 記者楊文琪╱即時報導】台北市政府地政局16日公布台北市明(2016)年公告現值平均漲幅為30.38%,由於公告現值為地價稅課徵依據,經地政局換算後,明年北市平均每戶的地價稅將會因此多繳1,100多元。
地政局長李得全說,台北市近三年公告土地現值累計漲幅達33.07%,16日台北市地價及標準地價評議委員會經衡平考量近三年地價上漲幅度,民眾所得並未明顯增加,以及民眾地價稅負擔等各項因素,酌降公告地價調幅,並未完全反應近三年的地價漲幅。

新稅制上路 房市回歸基本面

聯合新聞網 聯合線上企劃 / 翁嘉宏

房地合一實價課稅新制將於明年上路,專家多認為,台灣房地產進入長期平穩期,未來購屋傾向將越來越回歸基本面,建議大家在進行購屋決策時,應先考量生活區域、還款能力等基本條件,並選擇有口碑的房仲以防糾紛,畢竟房市景氣較弱時房仲品牌會有一波洗牌潮。
台灣房地產市場結束十多年來的大多頭格局,近來景氣明顯轉差,房仲市場也掀起一波倒店潮,不少過度競爭的區域頻傳房仲關店訊息,其中又以中小型品牌或過往展店過快的加盟品牌為主,消費者權益也堪憂。
房仲業界汰弱留強 大者恆大
專家指出,過往房市景氣大好,房仲業界也如同「雞犬升天」,幾乎從業人員都能賺到錢,房仲店也因而越來越多,甚至比便利商店還密集;但隨著房市景氣冷清,房仲業者們也被「打回原形」,開始汰弱留強。
觀察近日房仲業界的洗牌浪潮,可發現「大者恆大」的趨勢越來越明顯,只有全國型的大品牌才能維持營運佳績,繼續生存下去,主要就是因為總部資源豐富、資料庫優、人力培訓與水平也優於其他品牌。
專家建議,購屋者在此時更應慎選房仲品牌,最好以直營體系為主,畢竟房地產是多數人一生中買過最貴的商品,需要更精緻的服務以避免可能的糾紛,好的房仲也能提供較多優質物件、提高買房的勝率。
政策拍板定案 購屋信心增
去年開始,政府著手研擬房地合一實價課稅方案,並頻釋出政策風向球,引發房市交易急凍,但今年中之後,房地合一課稅的政策輪廓越來越清晰、拍板定案於明年初上路,不確定性也隨之減輕。在此情況下,購屋信心已逐步回升。
對於想要在此時進場的民眾,建議購屋決策應該回歸基本面。首先,要考量自己的生活區域,這不一定是目前居住的地方,而可從未來小孩希望就讀的學區、可能會換工作的地點等面向下去考量,特別是在十二年國教實施後,學區更顯重要。
在選區域時,最好也將發展性納入考量,例如區內是不是有重大建設、是否持續開發腳步能使區域風貌改善、交通會不會越來越便利等,畢竟,買到有發展性又兼具生活品質的區域,後續增值潛力也大。
利率看升 貸款莫超過家庭收入1/3
其次,很多首購民眾會使用「還款寬限期」,來降低購屋門檻;不過,「還款寬限期」是先甘後苦的還款方式,在薪資所得增加不易、利率長期看升的情況下,建議應謹慎使用寬限期,免得寬限期結束後無力還款,房屋恐被法拍。
所謂的「還款寬限期」,是指申請房貸的前幾年,只還利息不還本金,等寬限期一過,房貸本金就會擠壓在剩下的年限內攤還、負擔頓時變重,適合購屋初期所得較低,但預計三年至五年後所得可顯著成長的民眾使用。
除非確定三至五年後,個人及家庭所得會大幅成長,否則在買房時,還是回歸房貸的「三三原則」:自備款三成、每個月房貸不超過家庭所得三分之一,不用寬限期,才不致陷入財務危機。

10警訊告訴你:還不能買房

世界日報 編譯宋凌蘭

開始物色夢想房子前,應確保財務上準備就緒,包括沒有足夠的錢付頭款等。(美聯社) 許振輝

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買房子是多數人一生最大筆的財務承諾,所以開始物色夢想房子前,你應確保財務上準備就緒。以下是顯示你尚未對買房做好準備的十個警訊:
1.你沒有足夠的錢付頭款:首次購屋者往往對要準備多少頭款才能買房感到意外。要存夠房價的5%到20%,才能申請傳統房貸。
2.你未考慮交割費用:依照居住地點和購買的房子,交割費會不同,通常為房價的2%到5%,包括信用報告、房貸手續、律師費等。
3.你沒規畫地產稅:地產稅每州不同,新澤西為房價的2.38%,南卡州只為0.57%。但即使稅率不高,習慣租房者常忘記算進這筆錢。
4.你的信用分數低於平均:每月房貸還款的金額,將視你的信用是否良好。信用分數低,不大可能獲低利率,買房將令財務陷入困境。
5.你有很多其他債務:放貸業者會嚴密審視你的債務,以確保每個月你有餘力支付房貸。通常債務不應超過每月總收入的36%。
6.你可能幾年內會搬家:專家建議,買房前應確定會待至少五年,因為需要那麼長的時間,才可能賺回交割費。
7.你未規畫保養和修理費用:租屋不需為修房子擔心,但是專家建議,成為屋主後,每年應準備相當房價1%的錢,來應付房子維修。
8.你沒有應急金:屋頂漏水動用應急金修理,不僅是正確的財務策略,很多貸款業者也要求購屋者有6到12個月的應急金或儲備金。
9.你才開始新工作或是自雇:即使你的新工作加薪優厚,你也需出示兩個月的工資單,以證明你的收入。若你做生意或是自由工作者,你會面臨更嚴格的收入審查。
10.你的工作或行業不穩定:如果你的公司可能裁員,你的行業變化難預測,或是你和上司處不來,你都不應這時候買房。

回顧台灣的房市崩盤史 他們說出親身經歷

聯合新聞網 綜合報導

再過三個禮拜,今年就要結束,明年房價究竟會漲還是跌,是許多網友關心的話題。根據日前好房網調查房市關鍵字指出,今年2015年代表字為「等」,明年2016年期望字則是「跌」,不少民眾期待房價能持續向下修正。
網友們關心房價未來走勢,好奇明年房市有沒有「崩盤」的可能,有人在mobile 01發問說,有沒有誰曾經歷過以前台灣房市崩盤?很想知道那時候的情況到底有多慘。

再個幾個禮拜,房地合一就要上路了。 本報資料照

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歷史推回三大轉折點:921大地震、SARS、金融海嘯
時間倒退回1999年,正好是921大地震發生那年。網友jojoyaro說,他結婚後原本就計畫買房,沒想到這麼一震,看過的預售屋變爛尾樓…,後來又碰上藍綠第一次政黨輪替,這幾年累積下來的心得是,不管房市短期跌價如何,「後來換屋跟添購,都是找選前,或政策變化的那段時間。」
有網友問說,當時的市場氣氛如何?如果對比現在來看,哪時候會是比較好的買房時間點?此外,也有人回應問說,當時整體環境不佳,房市下跌時,是如何下定決心買房?難道不怕再跌嗎?
網友cyberhunter回憶,當時有一陣子房市的氣氛很冷,「那年的冬天也很冷,到處都是在賣房的廣告,到現在都還印象深刻。」他表示,那時中壢桃園一帶一間房就一百多萬,一兩年收入就可以買一間房,而且那時房子很好租,買了就直接收租了,「那時買房就像買菜一樣完全不必想,只要口袋還有錢,買就對了。」到今天就完全相反了,跟同事聊買房,其實每個人都很有興趣,但房價貴得讓他完全不想買。
2003年,當時SARS時期有不少5、6年級生正值成家之際,加上台灣實際上景氣不差,「閉著眼睛買房是對的」,有人說他SARS前幾年買在一棟新成屋的26樓,剛蓋好大概買1200萬左右,SARS後不知多久賣出在800萬左右,現在看已經又來到1400萬。不過有網友認為,「這次跌下來會跟上次SARS完全不一樣。」因為這幾年台灣的房市被搞到有很多大窟窿要補,百廢待舉,景氣短期很難好轉,加上人口快負成長,房地產很難有轉機。就算跌到再低也不適合投資,只有自住可等低點再買。
再來看看08年金融海嘯時,台中房價約跌了2成,有網友直覺會繼續下探,所以就沒有急著買,結果到了09年初,也才隔幾個月而已,突然喜歡的那幾間幾乎全都被買走了,雖然心裡覺得不太對勁,但也沒想太多,沒想到那時竟是低點,因為接下來台中房市開始飛漲,翻了好幾倍。
有網友看了也直說,在08年買房的人,「真的是高手」,因為2008年底應該是近幾年最佳買點,那時在南港房子3房車位800多萬,時隔半年多迅速破千萬,到現在同樣的房子,已經1800到2000多萬。
台灣房價不會崩盤,只會修正
不過,很多網友的看法都認為,除非有重大災情、像天災、疾病,或是戰爭開打、全球經濟再陷入大衰退等,否則「感覺房市崩盤,就像要等民生物價回到15年前一樣。」還有人虧說,就拿前幾年95汽油一公升35元為例,現在跌成這樣,也沒看東西比較便宜,房價修正難免,但崩盤…,「可能要再來個超級SARS或大病毒,看有沒機會吧!」
其他人則分析,前面所提到的例子,都只是因為突發性因素(921、SARS),房價暫時的下跌,之後沒幾年就回來了,甚至還飆漲,這哪算是「崩盤」?台灣房市還沒發生過崩盤呢!
有人認為,目前台灣房市的逐步緩跌是必然的,但不可能跌到什麼誇張的「一折價」,奉勸真的想買房的人,多賺少花,錢放口袋等著這一波適合的時機進場,別老想著買最便宜的價格,買自己負擔的起的房子才務實。網友bluesystem也說,如果是人口集中,生活機能便利的地方,即使真的有「崩盤」,這些地方的價格還是會撐住的。

李同榮:房地產趨勢633大預測 房市2017年落底

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

由吉家網不動產舉辦「2016房市633大預測與海內外房地產投資分析」演講會,董事長李同榮提出未來五年房地產價量發展6大走勢、2016年房市産銷3大難題丶未來房市3大商機。
李同榮指出,2008年受金融海嘯影響,大部份專家看壞房市,唯獨他於2009年春預測房價將再走一波強勁末升段。2011年2月房價正夯時,他提出2014年底房價反轉論,並在2013年預測房市末升段將結束,提醒投資者提早獲利了結。事實證明,房價在2014年Q2房價邁過十年新高,從此反轉盤跌至今。值此2015年房市邁入空頭的一年,多數專家學者大多對未來房市持非常悲觀態度,李同榮再度以精準的分析為未來五年的房市把脈,並提出「未來房地產633大預測」與「海內外房地產投資分析」,他並大膽預測房價將於2017年落底。

李同榮董事長針對未來五年房市的價量變化,提出六大趨勢預測。 圖/報系資料照

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李同榮對於未來五年房市的價量變化,提出六大趨勢預測:
(一)2015年交易量見底
因窒息量持續一年見底(過去循環,房市反轉之窒息量大都會出現六個月),所以房仲業「跳脫生死門」,2016下半年將擺脫倒店風暴的困境。
(二)2016年市場殺價取量
建商「尋找逃生門」
眾多餘屋價格勢將產生鬆動,各式促銷花招紛紛出籠,先跑先贏。
(三)2017年Q4房價落底
新政府「建構防火安全門」
新政府第一個半年,難有作為,過去兩次政黨輪替,都巧遇經濟負成長,2016年也是經濟接近負成長的一年,2001年有增值稅減半,2009年有遺產稅降低,2017年將同樣有振興經濟的政策出現,讓三年的空頭房市止跌,何況積壓三年在大台北的基本買盤約有3萬多戶,會陸續進場撑住買盤,止住幾近跌幅超過25%的房市。
(四)2018年房市量能回溫
經過新政府市場政策調整,房市量能開始逐歩回溫。
(五)2019年房市交易盤穩
基本面將決定市場的漲跌,預測房市盤穩,漲跌有限
(六)2020年房市回升或續盤的關鍵年
此年又逢總統大選,政經格局可能有變,對房地產後市將產生較大的挑戰與變數。
2016年市場面對殺價取量態勢,產銷必須面對的3大難題:
(一)新政府對振興經濟與健全房市政策的兩難
無論是稅制改革或經濟振興方案,都將影響住宅政策與房市走向,政府將面臨兩難。
(二)建商活化資產與消化存貨的兩難
口袋再深,2016年各大建商餘屋價格勢必鬆動,建商土地庫存要消化恐增加存貨,不消化又經不起無效的管銷,同樣陷入兩難
(三)售屋者惜售與拋售的兩難,購屋者等待與進場的兩難
對售屋者而言,擔心的是賣不到理想價格,但不賣又擔心市場每況愈下; 而低總價買方越觀望,仍然買不到便宜的價格,不斷遞延的買盤,將是造成房價支撐的力量。

房價將於2017年落底,並於2018年開始量能回溫。 圖/報系資料照

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對未來市場展望,李同榮提出未來市場的3大商機:
(一)市場回歸基本面,首購與換屋族成為市場主流
短線投資幾乎已經消失一空,在沒有炒作的市場中,市場將脫離交易量窒息的危機。
(二)新成屋價格鬆動,對買方市場有利
2016年建商餘屋面臨去化壓力,各種新鮮促銷優惠活動紛紛出籠,這一年將是購買新屋較佳時機,建商將競相搶先出清存貨,議價空間加大,對買方巿場有利。
(三)海外房地產市場交易獨領風騷,馬尼拉房市發展潛力無窮
台灣不動產投資者暫時看壞國內市場,且政府諸多錯誤的政策,造成國內資金外流嚴重,海外不動產將成為投資首選,美丶澳丶日丶東協都成為不動產熱門投資市場,尤其是菲律賓馬尼拉房地產市場,兼具人口紅利丶近年經濟成長率東協第一丶平均年齡23歲,是海外不動產投資最具看好的新興區域,房市發展現況,猶如台灣60-70(民國)年代,潛力無窮。
「全球委買網」全新上線,海外房地產資訊全面透明化
李同榮董事長表示,【吉家網不動產】為促進國際不動產市場的資訊透明化,已經建構完成【全球委買網】,預計12月底正式上線,網站上將全球主要國家不動產相關資訊全面透明化,包括不動產交易法規、匯率、稅率、利率、經濟成長、物價指數、國民所得、人口消長、土地供需、市場景氣、政治環境、政策法令…等等投資者必備的參考資訊,吉家網不動產的角色,將界定為海外房地產的投資顧問,客觀分析投資需求,為顧客提供客製化的投資服務,滿足顧客真正的期待與需求。
房價2017年落底,下一個景氣循環是「都市更新」翻轉的年代
李同榮最後強調,台灣房地產未來展望雖不樂觀,但也不至於如一般專家看壞長達七丶八年,他再次重申:
2015年量見底,2016年殺價取量,2017年Q4前房價落底,下一波景氣循環,將是「都市更新」與「休閒不動產」翻轉的年代,台灣勢必要善用島國天然資源發展觀光產業,包括商用旅館丶長短租民宿丶休閒主題農場…等相關「休閒不動產」將會是未來熱門投資的商品,同時都會三十年以上老舊建物趨半,改善都會擁擠與城市景觀以及建物安全,「都市更新」將是下一景氣循環最重要的住宅政策與議題。

2015年12月5日 星期六

富爸不送了 不動產贈與七年來首降溫

經濟日報 記者游智文╱即時報導

數據顯示,因贈與稅調降掀起的不動產贈與熱潮,今年已退燒,今年截至10月全國贈與件數共4.26萬件,較去年同期減少約8%,是七年來首見回降。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,不動產贈與降溫,除房地產市場走弱因素外,主要與財政部針對贈與房子出售,改採實價減去公告價格計算獲利有關,由於贈與不動產已不具節稅效應,熱潮因此逐漸消退。
徐佳馨表示,買房子送給子女,由於贈與稅稅基採取遠低於市價的房屋評定現值以及土地公告現值,比現金贈與省很多,一直是富爸媽移轉財產最愛的方式之一。
尤其2009年政府將贈與稅調降至10%後,全國贈與移轉棟數更是持續六年每年創新高,去年全國達5.5萬件,和2008年3.1萬件相比,增幅超過7成。
不過,從內政部統計數據來看,這股熱潮今年已降溫,今年前10月贈與移轉件數和去年同期相比,大多呈逐月衰退情況,今年截至10月共4.26萬件,也較去年同期減少3600多件,減幅約8%,預估今年全年約5.1萬件,將是遺贈稅調降以來首次量縮的一年。
徐佳馨表示,現在買房子贈與子女,贈與稅仍用房地公告價格作為稅基,還是比現金贈與省,但是子女未來出售,就得面臨驚人的財產交易所得稅,可說是「先樂後苦」。為此很多富爸媽現在多改採逐年贈與現金方式,先讓子女手頭有足夠頭期款,再由子女自行以現金購屋,之後再透過每年220萬元的贈與免稅額,幫助子女繳交貸款,這是贈與件數減少主因。
徐佳馨表示,明年房地合一上路後,出售贈與房產所得不再併入所得稅課稅,而是直接以房地合一課稅,買房送子女將會變得更不划算,預料贈與現金將成日後國人贈與主流,盛極一時的房產贈與風潮則將逐漸走入歷史。

公告地價該不該漲?李同榮建議:請林欽榮與張金鶚PK吧!

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

前台北市副市長張金鶚敎授在臉書發文表示,房地產價格大漲,應合理調漲地價稅。他批評現任副市長林欽榮,應避免混淆視聽,讓地價稅無法合理調整而圖利大地主。今年底公告地價的調整政策如何實踐,正好可以清楚檢驗總統參選人及政黨對居住正義的態度與作為。
而林欽榮副市長曾曾於日前表示,很多公辦都更推不下去,都是因為房屋稅那麼高,傷及無辜,連都更都被懲罰。林欽榮指某位曾擔任副市長的先生,鼓勵把地價稅無限制調高,「不在其位要尊重其位的人,應該要穩定。」

三年一調的公告地價制度將面臨轉變。租京站14坪套房為例:3年1調調幅約4成,若改年調,3年地租多繳1.1萬 報系資料照

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選前利用民粹標榜【居住正義】,綁架政府提出治標不治本政策,會貽禍無窮
個人認為,政策越辯越明,前一陣子為了緩衝建商新屋一年免徴囤屋稅,張教授同樣放話市府「放水」「違反居住公平正義」,林欽榮公開找張敎授PK辯論,張卻以,林非市府首長為由捥拒。
每到選舉就會有許多學者包裝著居住正義大旗挾著民粹,提出似是而非的論述,綁架政府做出治標不治本的決策,遺害的是不可收拾的殘局,而大家都想在選前大打「居住正義」大旗,提論述丶爭名氣,説穿了,都是一場秀!
張教授在副巿長任內無力解決都更難題,反而在他主導的都更條例改革中,陷都更於窒礙難行的地歩,再加上他利用公權力擅自對新屋房屋稅基無限調高數倍,名為打擊大戶,實質卻傷害無辜,包括中小坪數的新屋購屋者以及都更的原住戶,都遭受無妄之災,這有如是寧枉勿縱的酷吏,就算錯殺無辜也在所不辭,對窒礙難行的都更又狠狠的在背後補上一槍,然後又對社會住宅政策提都市更新的藥方,簡直是前後矛盾到極點,而至今仍有無數戶無辜民眾不服要繳納太高的房屋稅,正與市政府大打行政訴訟。
台灣房地持有稅偏低是事實,但稅制改革要全面性,提治本方案才能長治久安
台灣的房屋稅與地價稅偏低是事實,但稅制改革想到那做到那,完全沒有治本與配套解決方案,就貿然於選前匆促修訂,往往會遺害無窮。擧例説證所稅標榜資本利得丶租稅公平,但提出的片面治標改革政策,讓股市動能盡失,難以收復。實價登錄標榜資訊透明化,這政策推動是正確,但政府在選前受民粹綁架匆促上陣,租賃屋主委託仲介要登錄,自租不用登錄,等於鼓勵屋主逃漏稅,並殘害產業生機,政府的租屋平台成效不彰,連當事者的張前副市長都不知道死因,因為屋主為了逃漏稅當然不願上政府的租屋平台。而實價登錄的權利義務我們一再反應要歸責於買賣當事人,才不會有虛價登錄與權責不分情事,到現在政府連辦兩次公聽會,產官學都已經知道錯誤,但政府卻知錯不改。
針對房屋稅與地價稅的改革,千頭萬緒,一定要從房地持有稅合一的精神着手,至於抑制土地炒作,政府可以單獨從土地持有稅與實價課稅全面改革,而成屋的房地持有稅一定要合併課稅,但要想好配套,從長計議改革,包括幾年一調,稅基與稅率合併考慮,以及自住持有優惠丶丶丶等措施,總之,稅制改革要全面性,治本方案才能長治久安。真理越辯越明,張教授不應閃躲放砲,林副市長也應勇於為政策辯護,建議請林欽榮與張教授來一場房地產稅制改革政策辯論PK大戰吧!

錢變薄了 購屋坪數縮減9.5%

經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

21世紀不動產統計近3年內部成交資料,發現民眾購屋仍以1000萬元為主力,若將1000萬元作為購屋預算,在台北市、台中市及高雄市三地能購入的房屋坪數相差甚遠,數據顯示台北市可購入坪數約為17.4坪、台中市45坪、高雄市55.7坪,中南部兩都分別為北市的2.58倍及3.2倍。
21世紀不動產副總經理曹若琪表示,北市居不易,購屋門檻較低的小宅產品相對熱門,在房市低迷時反而顯得搶手,能吸引到具有剛性需求的單身族或小家庭首購,只要選對區域,保值抗跌性相對高。
她分析,但以相同價格,在台北市只能買到「首購宅」,在台中市卻能買到「首換宅」,在高雄市更能買到坪數50、60坪的換屋型大4房,顯示出北、中、南住屋坪數呈現愈往南、坪數愈大的趨勢。
以1,000萬元為購屋預算來看,近3年北、中、南三都平均購入坪數大小皆呈現縮減趨勢,以2013年與2015年相比,台中市從49.7坪縮減至45坪,減少9.5%為最多,台北市從17.7坪縮減至17.4坪,減少1.7%,高雄市則從58.1坪減少至55.7坪,減少4.1%。
觀察三都購屋平均單價,今年較前年相比,北市從前年每坪64萬元跌至今年60萬元,跌幅達5.3%,高雄市則是以單坪17.9萬元跌至17.8萬元,小幅下跌0.6%,而台中市未跌反漲,由20.9萬元漲至23.4萬元,漲幅達16.4%。

明年稅貴好幾倍 Q4公寓熱銷

聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一將上路,不少雙北民眾進場搶搭「輕稅末班車」,其中又以買公寓最熱門,第四季台北市市郊、新北市買公寓占比都達三成以上,也就是十人買房就有三人是買公寓。
永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,民眾熱衷買公寓,因為公寓省稅最多。以總價1500萬元公寓來算,如在年底前購買,適用舊制,未來如以2000萬元出售,獲利500萬元,只算房屋部分,約只要繳稅4.8萬元,如果年底前買大樓,未來約要繳30萬元;如果明年才買,則不論公寓或大樓,兩年後都要繳稅100萬元。
永慶房產分析今年雙北市Q2與Q4購屋產品比例變化,發現10月以後,買屋族紛加快進場購屋腳步。以台北市來看,今年Q2購買公寓占所有房屋產品的24%,Q4購買公寓占比已來到28%,直逼三成。
其中台北市中心公寓買盤占比上升7個百分點,增加最多,台北市郊區購買公寓則在Q4一舉站上30%。新北市購買公寓占比則是從今年Q2的26%,Q4上揚至32%,居雙北市之冠。
另外觀察今年Q4購買雙北市公寓的總價帶,台北市中心以總價1000-2000萬為大宗,信義區、中山區與中正區最熱銷,北市郊區以總價1000-1500萬為多數,士林區、文山區與內湖區最熱。新北公寓多集中800-1200萬,板橋區、永和區與新店區最受歡迎。

年底前買公寓省稅案例資料來源:永慶房屋 製表:游智文

私房話/以房養老 盤點3要素



聯合晚報 記者游智文/台北報導



近日有銀行推出民間版「以房養」,只要滿65歲、名下有房就可申請,不再限制需單身、沒子女或繼承人;未來申請人往生,繼承人只要把本息還清,也可拿回房子。
由於進一步細節並未公布,到底如何計算,外界仍不清楚,不過,房產專家多指出,在高房價、低利率的時代,對於「窮得只剩下房子」的老人來說,「以房養老」是不錯選項。
近日推出新版本「以房養老」的是合庫銀行,該銀行以價值2000萬元房產為例,辦理30年期以房養老,貸款可達七成,也就是1400萬元,然後銀行分期每月給貸款人4萬,但從中扣息,扣息以三分之一為限,也就是最多只扣到1.3萬元,貸款人仍可實領2.7萬元一直到期限結束或往生。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,這種以房養老,簡單說,就是拿房子抵押,每月跟銀行借生活費並且付利息,最後借多少還多少;民眾如想申請,應有三項評估。
一是可借多少。雖然說以房養老不是賣房子,估值高低不會讓屋主權益減損,但卻會對生活產生影響,如果2000萬元每個月可領4萬元,房價估值如果只有800萬,那每個月只能領1.6萬,未來再隨著利息扣減,實領剩三分之二,一萬元左右會不會不夠用?
二、利率怎麼算。現在乍聽2000萬可月領4萬元,利率以平均2.5%來算, 好像不錯,但是一旦利率調高要怎麼算?當利率升到3%或3.5%之後,利息要算多少?實領多少?最後要還多少?
三、期間想賣怎麼辦?國人餘命約80歲,65歲開始使用以房養老方案,大概大部份人不會借滿30年。另外如果另一半離開人世或年齡越大行動不便,可能想搬到安養機構,因此提前中止合約時,要還多少金額?有沒有違約金、手續費問題等。
除了上述三項外,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,不少銀行貸款會搭配一些方案,如保險或金融商品 ,申請人也必須問清楚並併入考量;另外也應注意房屋鑑價是否低於市價甚多。

搶搭輕稅末班車 十人有三人買公寓



經濟日報 記者游智文╱即時報導

房地合一將上路,不少雙北民眾進場搶搭「輕稅末班車」,其中又以買公寓最熱門,第四季北市市郊、新北市買公寓占比都達三成以上,也就是十人買房就有三人是買公寓。
永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,民眾熱衷買公寓,因為公寓省稅最多。以總價1500萬元公寓來算,如在年底前購買,適用舊制,未來如以2000萬元出售,獲利500萬元,只算房屋部分,約只要繳稅4.8萬元,如果年底前買大樓,未來約要繳30萬元;如果明年才買,則不論公寓或大樓,兩年後都要繳稅100萬元。
永慶房產分析今年雙北市Q2與Q4購屋產品比例變化,發現10月以後,買屋族嗅到未來新稅制的稅額將大幅增加,紛紛加快進場購屋腳步,而在這股購屋潮中,選擇購買公寓的占比增加最明顯。
以台北市來看,今年Q2購買公寓占所有房屋產品的24%,Q4購買公寓占比已來到28%,直逼3成。
其中台北市中心公寓買盤占比上升7個百分點,增加最多,台北市郊區購買公寓則在Q4一舉站上30%,來到。黃舒衛分析,除節稅因素外,對於想住進蛋黃區的購屋者來說,公寓總價親民,也是主因。
新北市購買公寓占比則是從今年Q2的26%,Q4上揚至32%,居雙北市之冠。
另外觀察今年Q4購買雙北市公寓的總價帶,台北市中心又以總價1000-2000萬為大宗,最熱銷的地區有信義區、中山區與中正區,台北市郊區則以總價1000-1500萬為多數,士林區、文山區與內湖區公寓最熱門。新北市的公寓多集中在總價800-1200萬元,以板橋區、永和區與新店區最受歡迎。

圖/聯合晚報提供

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