2018年11月5日 星期一

三招看破「真實房價」! 房仲教你「實價登錄」如何應用


記者陳韋帆/台北報導


「每坪開價45萬,賣你40萬就好!」「首購族」買屋時,不論中古屋還是預售屋,面對仲介跟代銷的口沫橫飛,總讓人無所適從,即使看了內政部的「實價登錄」,但又跟自己要買的房屋不是同一個,到底要怎麼判斷才是正確?全國不動產企研室主任張瀞勻表示,掌握簡易的看屋前三步驟,就可以讓你對房價的判斷更為精準,不被花言巧語所蒙蔽!
張瀞勻分析,「實價登錄」上路後,周遭行情一目了然,但畢竟不是相同物件,所以僅參考「實價登錄」,「首購族」在房價的判斷上難免失準,所以今天就要教大家三招,一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」,除了可以預防不被蒙騙外,也可以在撿到便宜時馬上知道!快速買屋入住。
一、 獨特性
無論二手屋或新屋,參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步,但即使符合以上條件,還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。
張瀞勻說,相近區位也有分是否鄰馬路;座向則會影響到是否會有西曬的狀況;有的浴廁沒有開窗,跟同棟樓有開窗的,房價勢必也有落差;一般而言「方正格局」,也會比「狹長型」來的好。
談到景觀,許多建商剛蓋好時,會主打景觀住宅,但有時候就必須其景觀「時效性」,最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」;重劃區有許多建案在剛建好時,確實可以看到河景,但由於並非在第一排,也會導致第一排未來蓋好時,導致景色被遮蔽,所以才會沒有將景觀做為廣告主打。
簡單而言,每個房屋都有自己的「獨特性」,所以即使很雷同的房屋物件,有些微價差都純屬正常。
二、 預售屋房價
現在各區域重劃區賣壓重,也讓代銷紛紛主打「讓利價」,但也有人混水摸魚,把銷售價格「開高走低」,所以判斷預售屋房價的關鍵,同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價,再往上加一成,通常就是所謂的「正常售價」,但近年有些例外;張瀞勻指出,由於近年雙北重劃區眾多,導致賣壓沉重,所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」,不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了,藉此判斷撿便宜也不錯!
三、 房屋出租報酬率推算
過去許多人買屋後不自住僅出租,作為投資理財工具,進而衍生了投資報酬率推算公式,過往投資客都以「年投報率4%~5%」換算,所以推算公式如下「年租÷房屋總價=4%~5%」。張瀞勻表示,但近年大台北地區房價上漲速度較快,房租遠遠跟不上房價,導致許多地方年投報率僅剩2~3%,所以現況而言,這個公式比較適合雙北以外的縣市,搭配「實價登錄」參考使用。
此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好,房價也越趨透明。張瀞勻建議,現在許多房仲賣屋前,也都會先參考「實價登錄」,所以確實做好以上步驟搭配實價登錄,就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。

8年賺千萬後才付7萬元 房東怕被告才付服務費

記者陳韋帆/新北報導

新北市永和區一名80歲謝姓房東,在店面簽約出租後,先後拒付「公證師、房仲費用」(請參考:【奧客房東1】8年爽賺千萬租金 拒付公證師、房仲費用!),公證師當場喊提告後就收到錢,事後房仲也面臨類似問題,甚至仲介費用也從11萬被殺價到7萬元,但謝翁始終不願付錢,還說要8年後租約到期才要付款。
爆料房仲怒控,謝翁不履行「合約精神」也就算了,砍價也讓他砍了,結果還是各種理由推拖,就是不願支付仲介費。「他還說他是退休公務員,要告就去告!」房仲指稱,謝翁不斷擺出官架子,就是不願付帳,拖了半年以後,竟然還說租約既然打了8年,房仲也不能保證房客真的會按照合約走,8年完整承租,所以要「8年後再付錢」。
終於受不了拖欠半年的服務費,房仲請公司法務發出存證信函,令房仲驚喜又傻眼的是,存證信函才發出沒多久,謝翁就捧著錢到公司請他們收下並道歉了。爆料房仲說,「早知道當初就直接說要控告了!」
住宅消保會理事長吳翃毅分析,房仲部分在租賃契約上,本來就無一定的制式規範,所以一般都會建議,在合約上明訂價金,並向屋主詳細解釋服務內容。但根據此案例而言,若房仲所言不假,屋主似乎本來就不想付錢,所以就是遇到奧客。此外,公證時公證人收取費用,也屬合情、合法、合理,還需要揚言提告才付費,也是離譜。
吳翃毅說,許多民眾都會以為,房屋買賣糾紛多數都是房仲或建商、代銷引起,其實在調處案例中,不乏「奧客」引起的糾紛,所以建議不管是業者、屋主還是買方,切記合約必須詳閱或者解釋清楚,將來若有爭議時,即使對簿公堂也有所依據。

學會挑房第一步 「公寓、華廈、大樓」優缺點比較

記者陳韋帆/綜合報導

根據實價登錄,房價與高峰期相比,依區位不同,已下降2成甚至更多,不論房仲、代銷、經濟學者,各方專家約有7成以上,都認為房價已進入盤整期,多數區域跌幅已有限,許多剛性需求的「首購自住買家」也紛紛出籠。但首購族就可能在挑房時,一開始就面臨「公寓、華廈、大樓」三種台灣主流型態的房子有所猶豫,現在就要簡單告訴大家,三種型態的優缺點在哪裡。


對於「公寓、華廈、大樓」三個名詞定義,新北市工務局公寓管理科科長陳德儒表示,其實法規上並無明定,「華廈」與「大樓」應當起源於建商與房仲,販售房屋時區類型的名詞,可能是與容積率以及樓高等設計有關。
「公寓」多數都是屋齡偏高,並且沒有「電梯、停車位」的住宅,雖然近年台北市、新北市市政府都有推動「老公寓裝電梯」活動,但多數是針對「未達危老、都更」標準的個案,且有多餘空間可以搭建,同時全棟住戶必須100%同意,所以目前也僅有零星個案成功。但「公寓」也不全然都是缺點,許多「公寓」具有「公設比(0~15%)、總價」都較低的優勢,所以對於預算較低的首購族,也是個容易入手的好選擇。
「華廈」多數指的是五~七樓以下,同時配有電梯、停車位的社區住宅,目前平均屋齡多數約落在10 ~20年不等,不過少數稱之為「華廈」的住宅也有十多樓層高。「華廈」公設比大多約落在15~25%不等,每個月也必須繳交管理費,但由於「屋齡、公設比」都介於「公寓以及大樓之間」,加上電梯、停車位兩大優勢,也讓許多首購族鎖定這樣的產品。過去曾有房仲向記者表示,華廈產品在「二手屋市場」其實非常搶手,常常剛推出沒多久就成交。
「大樓」一般泛指七樓以上含電梯的社區住宅,屋齡較新,約在10年以內,而現在的預售屋,也都是採大樓形式建造,與「華廈」一樣配有電梯、停車位,根據建商目前的規劃、設計,時常加入「公廳、游泳池、健身房、KTV包廂等設計」,公設比約25%~35%,主要優點在於屋齡新,且921大地震過後,所有大樓建造都有更明確的抗震法規規範。但房價相對「公寓、華廈」高,也導致許多首購族不敢入手,不過在近年房價下修的狀況下,桃園、新北市、台中等部分區域,已有部分重劃區出現,預售屋房價接近二手的情況,所以在這個時機點,也可以多看看是否有合適自己入手的房型。
根據過去記者訪問房仲經驗,其實各縣市對於「華廈」與「大樓」的稱呼習慣跟略有不同。例如台中北屯區就有以十樓為區分的習慣,將十樓以上有電梯稱之為「大樓」,十樓以下則稱為「華廈」。另外,該名房仲指出,「公寓」雖然有公設比、管理費低的優勢,但屋齡偏高,所以購屋費用外,還要考慮到修繕費用,且多數「公寓」沒有電梯,若考量到年紀與行動不便的客戶,就要考低樓層物件;「華廈」與「大樓」公設比雖然較高,但屋齡較新,且都有裝設電梯,對於高齡者的居住十分合適。

高雄法拍屋創4年新高年增逾3成

(葉家銘/高雄報導)

高雄市今年前10月建物買賣移轉戶數為2萬7620戶,較去年同期2萬8051戶微幅下滑1.5%,但更值得留意的是法拍量有逐年增加趨勢。高雄市地政局公布資料,今年前10月高雄建物法拍量為790戶創下近4年同期新高,而該戶數與去年同期相比,大幅增加31%。
 
法拍量多寡往往跟房貸利率與市場供需有著密不可分關係,統計今年高雄前10月法拍量以三民、苓雅與旗山區最多。高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析,法拍量增加可視為房市警訊,雖然與歷史高峰動輒數千戶相比,目前量體仍偏低,但今年中古房市買氣跟去年相比,以高雄來說並未提升,買方出價意願也未見大幅成長,讓部分屋主出現主動降價求售。
 
值得留意的是,目前高雄市有許多小宅預售,未來1~2年將出現許多成屋進入市場,若預售階段未有效去化,將來將產生賣壓。李哲維指出,小宅當道未來幾年趨勢不變,但目前已出現許多極端類型小宅,室內僅12~14坪,訴求低總價購屋門檻低,但市場去化速度平平,少聽到有快速完銷紀錄。

裝潢報價單 沒有這三項不及格

(陳筱惠/台中報導)

想讓家中重新裝潢,不論是老屋翻新、新居落成、豪宅毛胚屋,所有的裝潢報價單,都應達成三項基本準則,否則十分容易有消費糾紛產生。首先就是圖文相符、再來廠牌數量規格需詳列、最後就是足以當成驗收依據。
 
依照一般設計公司流程,在規劃設計圖時,就會先出各式平面圖、立面圖、施工圖、水電圖、3D圖;基本標示一定要清楚,尤其是尺寸,因為許多材料費用的計算方式是依照尺寸大小估價;凝思創意張茲文表示,室內裝修能分成兩個合約,一個是設計約、一個是工程約;民眾有權選擇不與設計公司簽訂工程約,轉而自行發包。
 
所謂的「圖文相符」即是在報價單上列出的項目,比對圖面必須相符;例如,一樓地磚用了60坪材料,實際圖面只有50坪大小,扣除耗材,明顯多出許多,這就可能造成紛爭。
 
另外,所有建材的廠牌、使用數量、型號、規格、應詳盡列入報價單中,除了有依據能夠比價之外,相同廠牌也會有不同型號、等級之分,價差可能達到2倍甚至更多,民眾需要多加留心。
 
最後把報價單當成驗收依據,不論是在點交材料、完工驗收,若有按照報價單上列舉的材料施工,民眾就能逐一檢核,細項能夠包含燈具、窗簾、空調等;或是能夠請專業驗屋團隊來檢查,也是另一種檢驗方式。
 
張茲文譬喻:「報價單就像菜單一樣,不需要將菜名弄成法國名,例如『普羅旺斯鮮蚵青蔬佐滑蛋』其實就是蚵仔煎阿。落落長又拆解得太零散,民眾根本無法有效的理解。」但是,如果今天點一碗600元的牛肉麵,你總要知道裡面的牛肉是美國牛還是澳洲牛,是不是真材實料值600元,這些詳細內容是消費者可要求業者提供出憑證加附在報價單上。
 
最後張茲文提醒,以居家常見磁磚碰共為例,自行發包的民眾要找維修常會遇到施工方與供應商互踢皮球的狀況,兩邊都不負責;現在大部分建材商家都有連工帶料的服務,畢竟牽扯到售後服務與保固問題,會建議一條龍服務不要另外分包出去會較為妥當。