2013年3月21日 星期四

雅加達被評為亞洲最具投資前景的房地產市場


投資者在亞太區核心市場之外尋找投資機會,《2013年亞太區房地產市場新興趨勢》報告將雅加達評為亞洲最具投資前景的房地產市場
城市土地學會與普華永道聯合發佈亞太區房地產預測報告
香港2012年11月29日電 /美通社/ -- 由城市土地學會 (Urban Land Institute) 與普華永道 (PwC) 聯合發佈的《2013年亞太區房地產市場新興趨勢》(Emerging Trends in Real Estate& Asia Pacific 2013) 預測報告指出,儘管全球經濟依然存在不確定性,亞太區房地產市場的地產投資者情緒依然相對積極。
儘管穩定的經濟增長、不斷增加的收入以及穩定或不斷上漲的房地產價值讓人們對總體市場形勢保持樂觀態度,但投資者對亞太區主要房地產市場的主要資產定價過高的擔心降低了這種樂觀情緒。因此,該報告發現,核心城市以外的市場對投資者和開發商的吸引力不斷增大。印尼雅加達被評為2013年最具投資和開發前景的房地產市場也反應了這點。
ULI Trustee 和 ULI North Asia 副主席兼 CBRE Global Investors(世邦魏理仕環球投資)亞太區首席執行官 Richard Price 表示:“鑒於較高的租金和資本價值、低收益率和充足的當地資金,很多國際投資者爭相進軍亞太主要房地產市場,把握具有吸引力的投資機會。因此,投資者正在尋找投資機會拓展業務。有些投資者看中了印尼等前趨市場,而其他投資者則經常到訪吉隆玻和曼谷等被忽視的首都城市,這也展現了今年報告中所描述的這些地區的強大吸引力。國際投資者對香港九龍等二級市場和中國大陸二線城市更加感興趣。同時,亞洲機構投資者對很多成熟西方城市的核心投資市場的投資需求也在增加,他們希望利用這些城市在全球經濟危機後展開的各項調整所帶來的機會。”
普華永道亞太區房地產稅務主管蘇國基稱:“據我們的報告顯示,投資者對另類資產也有一定的興趣。亞洲市場可供投資的資產種類並不多,這就使得有些機會主義投資者在利基市場上,尤其是那些所需專長正是本土企業所缺乏的行業轉而採用更加集中的策略。這些另類資產不僅可以抵禦當地貨幣貶值帶來的風險,而且可以使投資者免受經濟不穩定性的影響。幾位受訪者還特別提到了物流行業,尤其是日本和中國,日本在去年地震後對分銷基礎設施進行了重建,而在中國,國內用戶(尤其是在電商領域)的需求在不斷超出通常旨在滿足出口需求的當地物流的承載能力。”
2013年最具投資前景的市場
總體來說,受訪者更加看好一些個別城市的發展前景,評分也比前兩年要高。預測2013年五大最具投資前景的市場分別為:
1. 雅加達 首次位居最具投資和開發前景市場排名第一位。雅加達投資級寫字樓供應短缺,經濟雖在不斷發展,但卻缺少其周邊發達城市所擁有的開創精神、規模和基礎設施,這些都使得它的入選讓人頗感意外。儘管如此,雅加達依然被很多房地產專業人士視為亞太區最有利的新興市場,與越南等其他前趨市場相比企業交易更加容易開展,也更加透明。印尼的利率和通貨膨脹率較穩定,國內生產總值也正穩步增長。2012年上半年,國外直接投資上漲了39%。房地產需求強勁,受益於此,寫字樓租金同比增長29%。儘管在獲得銀行貸款和尋找可靠本地合作夥伴方面存在一些挑戰,雅加達房地產市場依然有很大的發展潛力。
2. 上海 上海的寫字樓市場和零售市場已成為希望投資中國房地產業的外國投資者的主要目標市場。鑒於相對良好的商業環境、不斷增長的機構級寫字樓交易量和以往的市場表現,這兩個市場都相當受歡迎。然而,儘管上海的排名靠前,這座城市對外國投資者的吸引力相比幾年前還是有所下降。房價相對較高,市場已經飽和,並且中國監管部門針對外國投資者設立了更高的門檻,這是因為他們對本土房地產公司獨立開發物業更有信心。儘管上海依然被希望投資中國市場的外國投資者列為主要投資市場,但短期來看市場活動將有所減少。
3. 新加坡 新加坡依然備受房地產投資者的青睞,他們認為作為全球金融中心,該市場能夠提供穩定而不是過高的回報率。寫字樓市場近期已失去動力,大量新增的甲級寫字樓市場供應吸引了很多租戶,促使他們放棄現有物業,而當地金融市場就業人數的不斷減少使得這一問題更加惡化。空置率的上揚和租金的下跌為希望退出該市場的一些國際投資者帶來了麻煩。
4. 悉尼 近幾年來,悉尼新增的商業樓盤數量有限,儘管2015年寫字樓和零售物業供應量將大幅增加。機構級寫字樓供應不足在促使成交量不斷下跌的同時也使得租金不斷上漲,從而推升了寫字樓資產的回報率。過去一年裡,澳大利亞吸引的國際房地產投資比亞太區任何其他國家都要多。寫字樓資產依然備受這些投資者的青睞,有些分析師認為,外國投資占該行業總交易量的比例達到了30%。
5. 吉隆玻 吉隆玻房地產市場開始受到投資者的關注,市場穩定,為機會主義投資者提供了良好的機會。儘管2012年第三季度,大多數亞洲房地產市場銷售顯著放緩,吉隆玻卻是個特例。很多投資者認為,馬來西亞政府的經濟轉型計劃成功吸引了國外投資,因此該商業房地產市場有著良好的長期發展前景。
除了上海之外,包括幾座二線城市和北京在內其他幾座中國城市也位居最具投資和開發前景市場排名前十位。該報告指出,儘管投資者對不斷上漲的房價有所擔心,新興市場出現意料之外的價格變動也屬正常,而這種變動必須被視為符合當地市場條件。
根據《新興趨勢》報告,日本正在不斷從2011年3月發生的地震和海嘯災難中復蘇。該國對分銷基礎設施進行了重建,很多投資者也因此發現了物流行業的潛力。東京位列最具投資前景市場排名第13位和最具開發前景市場排名第18位,很多投資者認為,這座城市的前景正在改善。它對國外投資者的吸引力很大,核心投資者著眼于寫字樓行業,而更多機會主義投資者的目標則是住房市場。
《2013年亞太區房地產市場新興趨勢》報告介紹了亞太區房地產投資和開發趨勢、房地產融資和資本市場以及房地產行業和中心地區的發展趨勢。包括投資者、開發商、房地產公司代表、貸方、仲介商和顧問在內的400多名國家知名房地產專業人士所給予的意見為報告提供了依據。該報告在普華永道與 ULI Asia Pacific 於11月和12月在亞洲各地聯合舉辦的一系列活動上發佈。ULI Asia Pacific 服務於城市土地學會在亞太區的近1000名會員。
致編者和記者:《2013年亞太區房市場市場新興趨勢》報告副本可透過http://www.uli.org/wp-content/uploads/ULI-Documents/Emerging-Trends-Asia-20131.pdf 進行下載。
城市土地學會簡介
城市土地學會 (www.uli.org) 是一家由會員提供支持的全球性非營利教育和研究機構。其宗旨是為各企業負責任地使用土地和在全球範圍內創建和維持繁榮社區提供最佳實踐。該機構成立於1936年,擁有來自土地使用和開發領域的近30,000名會員。
普華永道簡介
普華永道幫助各類組織及個人創造他們所追尋的價值。該公司是由各成員機構組成的網路,遍及158個國家和地區,有180,000多名員工,致力於在審計、稅務及諮詢領域提供高品質的服務。詳情請參訪公司網站 www.pwc.com
普華永道是指普華永道網路和/或一家或多家成員機構,每個成員機構均為獨立的法律實體。詳情請閱覽:www.pwc.com/structure



認識馬來西亞


首都

吉隆坡

人口

29,448,018人(世界第42名)

元首

Abdul Halim of Kedah

氣候

穩定宜人,氣溫介於25~35度之間,鮮少颱風、地震、海嘯、水災、旱災;加上物價低廉,早就是新加坡人度假購物的後花園。

教育資源

國際級的教育優勢,英國排名第一的劍橋大學、金融時報管理學院全球第一的蘭卡斯特大學(FT2010),澳洲南澳大學、維多利亞大學、昆士蘭科技大學..等紛紛設立亞洲分校,取得國外名校學士文憑,約可省下405萬台幣。

華人種族

25%

經濟實力

2011年國內生產總值:總計4,420.10億美元/人均15,385美元 。
連續48年GDP平均增長6.5%。
全球最大伊斯蘭債券市場,市值上兆,佔全球發行量2/3。
東南亞第二經濟體。
半導體等元件的產量更是可觀,出口量和產量已經位居世界第三,在美國和日本之後。
北馬的檳城現在已經成為世界電子工業的重要生產基地。

天然資源

馬來西亞是東協新興市場中天然資源最富饒的國家,蘊含豐富石油、農糧、貴金屬等原物料,盛產銅、鐵、錫、橡膠、錫、橡膠、棕櫚油,數不清的天然資源,數不盡的獲利潛力!
馬來西亞不但是世界最大的棕櫚油生產國,其棕櫚油產量將近世界總產的45%。而橡膠產量也是世界第一。錫產量位居世界第四位。

行政區

依照地理位置,可區分為兩大部分:
位於馬來亞半島的部分稱為西馬,又細分為中馬、北馬、南馬和東海岸4部分,半島上有11個州屬雪蘭莪州 、 霹靂州 、 彭亨州、 柔佛州、 吉打州、 吉蘭丹州、 登嘉樓州、 森美蘭州、 玻璃市州、 檳城州、 馬六甲州)和2個聯邦直轄區(吉隆坡聯邦直轄區、 布城聯邦直轄區) 。
位於婆羅洲的部分稱為東馬,有沙巴砂拉越2個州屬以及1個聯邦直轄區(納閩聯邦直轄區)。



資料來源:http://www.cnyes.com/promoteweb/malaysia/index.htm

【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦


撰文:葉小彤 照片提供:費奇

【Yahoo!奇摩房地產專訪】多年來往返於馬來西亞主辦美食團,美食達人費奇幾乎已成為馬來西亞觀光局指定的美食代言人,不但對馬來西亞美食旅遊瞭如指掌,也因為對馬來西亞經濟情勢觀察多年成了投資專家,費奇花了約2200萬新台幣在吉隆坡鬧區買下了36坪高級住辦套房,面對吉隆坡雙子星大樓,等同於在台北信義區101大樓周邊商圈佔了一席之地。房子10月即將交屋,精打細算等著當「包租婆」,費奇樂觀預計五年即可回本,羨煞不少人,談起自己的大膽投資,費奇直呼有貴人相助。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦費奇與女兒小費奇感情親密,為女兒未來教育投資馬來西亞。

因緣際會主辦馬國美食團,熟知國際經濟走勢
費奇最感謝的貴人是因上節目結識進而成為好友的名主持人于美人,2008年于美人推薦費奇前往馬來西亞主持美食團大獲成功,費奇就此與馬來西亞結下了不解之緣。費奇回想,其實第一次到馬來西亞是十多年前的事了,當時是以媒體身分到訪吉隆坡與沙巴度假村,對於馬來西亞的第一印象,就是一座大型的原始熱帶雨林;但事隔多年舊地再訪,看到的卻是脫胎換骨的馬來西亞。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦費奇喜愛與馬來西亞美食結緣進而投資房產,喜歡這裡的環境和生活。
此後費奇多年來不斷往返馬來西亞主辦美食團,對馬來西亞的經濟走勢開始有了觀察,費奇向Yahoo!奇摩房地產的網友讀者們透露,受到整體國際金融風暴影響,許多國家的經濟體質或多或少都受到不小的衝擊,而馬來西亞的幣值卻波動不大,同時馬來西亞的房地產也是近年唯一能夠安全通過金融考驗,且能維持微幅小漲空間的國家。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦雙子星塔是馬來西亞最高的建築和地標。圖/馬來西亞觀光局提供
重金投資吉隆坡黃金地段,套房可眺望雙子星大樓
費奇向Yahoo!奇摩房地產的網友讀者透露她的馬國投資術說,「就長遠投資的眼光來看,投報率高、增值空間大的房地產才是王道。」吉隆坡都市計畫頭頭是道,住辦房產市場以雙子星大樓為中心成環狀由內而外逐步開發中,每一環約有五公里差距,而這一環差距,房產坪價可差到百萬台幣之譜。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦位於雙子星塔前的KLCC公園噴水池。
費奇購置的住辦大樓就位於雙子星大樓旁,等於「第一環」內的黃金地段,這就像在台北信義商圈買下了直望101大樓的高級住辦套房一般,費奇的住辦套房位於八樓,除了OA辦公室、會議室設施,還有一間套房可供休憩,出差都不用住飯店。窗外望出去就是雙子星大樓、吉隆坡公園的開闊豪華景觀。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦美食達人費奇坐擁吉隆坡高級住辦。
此外費奇當然也特別研究了風水,「這可是東西坐相的發財屋喔」。費奇計劃先賺租金支付貸款,等五年脫手之後,馬國政府不收外國人房屋買賣稅。除了穩定的地產升值,買到的是不扣公設比的實際坪數。看來這只是費奇投資馬來西亞房地產的第一步,未來還會視適當時機再出手。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦費奇在吉隆坡購置房產10月即將交屋。
語言無隔閡與國際化視野,考慮在馬國投資下一代教育
讓費奇興起投資馬國房產興趣的最大原因,是該國語言無隔閡的特色。費奇指出,馬來西亞華人幾近總人口數的三分之一,多數是三代前,甚或五代以前即從福建、廣東沿海一帶移民到大馬落地生根,所以在馬來西亞華語幾乎暢行無阻;尤其在先進城市、經濟發展蓬勃的吉隆坡、怡保、檳城、馬六甲、新山、沙巴、砂勞越等處,都有華人群聚或商業重鎮發展,因此多次到馬來西亞期間,往往會有錯覺「一度還以為自己身在國內呢!」
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦36坪的高級住辦套房花了兩千兩百萬台幣。
此外馬來西亞的國際化視野,也讓費奇在考慮下一代教育的大膽投資。「我希望女兒能夠接受國際化視野的教育,但到歐美出國留學一年動輒數百萬,相對地馬來西亞教育體系與歐美許多長春藤等名校設有雙聯大學制度,未來在馬來西亞培養女兒等同於攻讀歐美名校。」費奇指出,新華人在大馬逐漸形成中,也就是所謂的Banana〈香蕉一族〉,外表是華人的長相與皮膚,但整個思維模式與語言已經完全西化,但不同於許多歐美移民家庭,多數還是能聽得懂華語,是非常特殊的現象。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦費奇女兒在馬來西亞當地生活怡然自得,生活機能購物樂趣豐富。
馬來西亞房產市場由大馬政府親自規劃令人安心
此外,費奇以長期投資及自住觀點分析,馬來西亞房產特別讓她覺得安心有保障。費奇向Yahoo!奇摩房地產透露她曾經在美國拉斯維加斯Long stay近三個月,當時最大感觸是美國房子雖然碩大,但絕大部分是木造房屋,心裡上難免仍有些許的安全顧慮。縱使房價落點在20至30萬美金間擺盪,單就價值感來看,還是覺得跟期待上會有些許落差。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦吉隆坡最大Mall巴比倫前景觀。
費奇在帶領馬來西美食團期間,曾在馬來西亞前首相敦‧馬哈迪醫生開設的The Loaf烘焙坊與他本人有一面之緣,興奮的拍照留念,這就好像是緣份一般,費奇首次在馬國投資的房地產,也正是前首相敦‧馬哈迪醫生在位時所建造的太子光纖城(亦稱布城)。費奇說,布城整個街道看不到一支電線桿,最特別的是,半獨立或獨立式的別墅景觀、庭院樓閣,甚至是排樓均整齊劃一,且都是鋼筋水泥的建築,加上整體都市計劃的生活機能設計非常完善,讓置身在布城的人,可以享受快樂悠閒的生活,尤其周邊環境特別適合老人與小孩的居住。
【名人談房產】投資馬國房產樂收租!美食達人費奇買下二千萬吉隆坡高級住辦費奇與馬國前首相敦‧馬哈迪先生合影。圖/賽尚文化 提供
名人簡介:
費奇現為成都青羊美食文化促進會名譽會長,經常受邀於兩岸三地及亞洲各地接受媒體諮詢與訪問,並常受邀擔任各縣市政府美食競賽專業評審、美食演講。著有「費奇的馬來西亞食在玩味」、「費奇的食戰驚艷─不吃不可的名廚名菜」、「味能甦活」等書。



2013年3月19日 星期二

裝潢案例/精準、比例合宜 空間才舒適


【文/Ivy、圖片提供/王俊宏設計、空間攝影/KPS游宏祥】無樑板設計的建築,雖然將樑收在樓板,室內因此會看不到樑柱,但相對天花板高度也會較一般建築來得低,而這新屋面對的還不只是天花板過低的問題。
雖然是毛胚屋沒有任何隔間,但在無法大幅調整廚房及浴室的位置,只能原有格局去做調整,考量到三間臥房都要有採光,勢必要將臥房並排在同一區塊,這樣的規劃,不但會讓臥房與客廳、餐廳等公共空間,沒有緩衝的空間,而缺少隱私,過多的門片也會讓空間顯得零亂。
無樑板設計的建築最大問題就是天花板太低,另外,因為是毛胚屋,格局也要重新配置,至少需要三間臥房,屋主喜歡簡約的空間風格,但又不希望空間看起來冰冷,期盼有個低調又帶著奢華氛圍的空間感。
設計師破解
 
無樑板的建築,將樓板與樑結合,雖然看不到樑,但也同時降低了天花板的高度,王俊宏將空調、燈光、喇叭、窗簾盒整合至天花板,卻依然將客廳高天花板維持至2米65高度,讓人感覺不出壓迫感。
 
以書房做為客廳與臥房間的緩衝區,避免家人進出時,直接干擾到坐在客廳的客人,同時也增加了空間機能性。
 
是隔間是門也是造型
整合空間零碎線條將三間臥房統整在一個完整區塊,形成大面的牆面,考量到門框線條會讓空間顯得零亂,王俊宏以木作搭配深灰噴漆,透過古典線板造型牆連結臥房的隱藏門,整合空間零碎線條,讓空間更顯簡潔。
 
把空調、燈光、喇叭全都隱藏起來
若要空間看起來簡潔,線條的整理是重點,雖然無樑板建築的天花板較低,但王俊宏還是將空調、燈光及喇叭整合至天花板,神奇的是天花板並沒有因此而顯得壓迫,考量到日後維修問題,在電視牆上方天花板還特別以墨鏡做了維修孔門板,反而成為天花板的造型。
 
懸吊式櫃設計,減少空間壓迫感
由於主臥空間有限,無法規劃更衣室,但屋主又有很多衣物需要收納,王俊宏除了倚牆規劃大面衣櫥外,並結合電視牆、衣櫥及妝梳台規劃了多機能櫃,為了不讓櫃體顯得壓迫,設計師以木作結合鐵件設計了上下懸吊櫃,高難度的工法成就出開闊的空間感。

設計家秘技/沙發不再當壁花 化身「美背」千面女郎


【作者/詹雅婷、圖片提供/三岳設計、顧峻魁建築師事務所】沙發背牆不只是貼貼壁紙就了事~還有很多無限可能!如果裝潢得宜可以為空間增色,也能使家裡客廳有與眾不同的迷人風貌呢!三岳設計的顧峻魁設計師,將每座沙發安放在不同的位置,並且透過材質的選搭,展現出沙發的「美背」!
秘技1/善用鏡面玻璃,背牆從2D變3D
在有限的夾層屋中,客廳沙發必須靠邊站,在相垂直的背牆貼上鏡面玻璃,讓原本平面的牆面頓時間產生了立體感,從2D變成了3D畫面,客廳立刻放大兩倍!
 
秘技2/壁紙不搶戲,沙發美背完全呈現!
如果你家沙發夠有型,不妨學三岳設計的設計師,選用低調奢華的淺色壁紙,宛若性感唇型的沙發背能「露」得很動人!
 
秘技3/造型沙發plus 360度環繞式居家風景
考量動線之後,設計師將沙發安放在落地窗和隔間櫃之間,讓戶外的美好景致以及櫃子上的精緻蒐藏品成為環繞沙發的特色風景。
 
秘技4/異材質拼貼,創造光、影、景的輝映
想要在簡單溫馨的氛圍中求變化?那就讓沙發背牆延續空間中的特色壁面材質,並在局部位置拼貼不同的材質,搭配探照燈show出細膩的肌理質地。

設計家秘技/坪數雖小 機能俱全!


【作者/Roland、圖片提供/漫舞空間設計】臺灣許多小家庭所居住的空間坪數,大約在20至30坪左右,若是未加妥善規劃利用,這樣的空間坪數實在太過狹窄。然而,漫舞設計的詹文雄設計師與林郁茹設計師依據自己的設計經驗,認為空間中有許多坪數都運用於收納與機能,只要能掌握其中化零為整的設計概念,就能讓空間變大許多!尤其是地坪、牆面,這些我們平常想不到的地方,其實都可以是整合收納機能的空間喔!
秘技1/清玻隔間創造寬敞視野
本案為僅有20坪的夾層空間,卻有著客廳、書房、餐廳、廚房等格局需求,為了讓整個空間感更為寬敞,設計師以開放式手法打造公共格局,利用清玻璃來創造書房區域,讓書房空間保有獨立性又能擁有遼闊的視野。
 
秘技2/和室地板機關重重
彷彿變魔術一般的神奇手法,設計師將和室地板架高所創造的落差變成收納空間,並且打造獨創的升降桌設計,桌面不用時可以收降到地板下,鋪上棉被便是舒適的睡眠空間。
 
秘技3/容量充足的雙層書櫃
由於屋主是鋼琴教師,需要大容量的藏書空間以收藏書籍與琴譜,因此設計師以推拉式雙層書櫃來創造藏書空間,並且在木地板下方也設置了收納空間,實現實用又好看的理想家居。
 
秘技4/移動書桌使用更方便
考慮到書房需要有大量的收納空間,設計師將閱讀桌面與書櫃結合為一,並且設置了滑動軌道讓桌面可以自由移動,如此一來便不必擔心桌面擋到櫃體,而能創造更豐富的收納空間。
 
秘技5/衣櫥裡的秘密魔鏡
由於本案空間坪數較小,不太適合擺放整面的穿衣鏡,但是考慮到使用者的更衣需求,設計師貼心地在衣櫥裡設置了一架可以推拉收起的大鏡子,可以隨使用者的需求而推出使用或者收起,相當便利。
 

《經濟學人》年度調查:外商加碼投資馬來西亞意願高 勝過四小龍


一份由經濟學人企業組織(《The Economist》 Corporate Network)針對全球跨國企業高層所進行的調查顯示,馬來西亞今年不但是跨國企業投資亞洲市場的首選之一,且還會再對大馬加碼投資。
經濟學人企業組織於昨(7)日公佈的這份《2013 年亞洲商業展望調查》年度報告中顯示,歐美跨國企業今年計劃加碼投資的亞洲前四大地區分別為中國、印度、印尼、以及馬來西亞。新加坡與南韓在歐美跨國企業加碼投資青睞度地區統計排名中,分居第七及第八名;台灣在亞洲四小龍當中敬陪末座,位居第十三名。
受訪歐美跨國企業有四成三表示,將於 2013 年提高在馬來西亞的投資金額,僅遜於中國的七成三、印度的五成四、印尼的五成三。這份報告也指出,印尼貪污問題嚴重,令當地歐美跨國企業最為困擾;越南在受訪企業主心目中的亞洲理想投資市場排名已下滑至第六名。此外,不是所有新興或邊境亞洲市場都受到歐美跨國企業青睞,有三至四成對邊境市場仍存有疑慮,不考慮進駐投資,這些地區包括緬甸、寮國、柬埔寨、與蒙古。

在這份《2013 年亞洲商業展望調查》報告中,47% 受訪企業預估 2012 年亞洲區業務成長,僅 15% 受訪者預估下滑。不過,受訪企業樂觀預期 2013 年亞太市場(不包括日本市場)業績表現望優於上一年度。
此外,有鑑於亞洲地區經濟成長率冠於全球其它地區,全球跨國企業也不斷提高在這個地區的商業活動參與。受訪的 170 家非亞洲跨國企業指出,亞洲市場佔全球營收比重已從 2011 年的 19% 升至 2012 年的 22%,受訪企業更大膽預測到 2017 年,亞洲市場營收的全球佔比將攀升至 32%。
44% 的受訪歐美跨國企業也坦承,公司在亞洲的投資力道不足,未能充份反映亞洲經濟增長的潛力,也由於未能洞察先機,其在亞洲的銷售成長速率雖遠較歐美市場亮麗,但事實上績效應該可以更好。經濟學人企業組織東南亞區域主管 Justin Wood 表示,在過去幾年,歐美跨國企業已逐漸意識到他們在亞洲的投資與業務擴張速度,並未跟上亞洲經濟成長的步伐。今年,這些跨國企業總部會更明顯感受到需要在亞洲市場擴張的壓力。Wood 接著指出,許多跨國企業的董事會過去看著亞洲市場業績成長表現遠優於歐美就心滿意足,認為他們在亞洲市場投注的心力資源已足夠。不過,Wood 認為這些跨國企業在亞洲市場業績成長表現應不僅止於此。追根究柢,就是這些跨國企業低估亞洲成長潛力,未意識他們在競逐市場的比賽當中,已失去先機。

(新聞來源:鉅亨網楊琇羽 綜合報導)

馬來西亞房貸文件標準化 13銀行啟用 未來還有5家加入


馬來西亞的 13 家銀行於 1 月 1 日啟用標準化房屋貸款文件A,大馬銀行公會(ABM)預期,今年第 1 季將有另 5 家外資銀行也會加入使用標準化文件。
馬來西亞《中國報》報導,此標準化文件由國家銀行和大馬生產力機構與利商特工隊(PEMUDAH)合作推出,自今年 1 月 1 日起開始執行,預期將合約內容簡化,讓消費者在簽約前了解自己應有的權利和義務。
大馬銀行公會執行董事蔡枚玲指出,根據該公會前2年針對房屋貸款的調查,大馬 80% 房屋貸款額都在 50 萬令吉以下,因此以50萬令吉為標準,在此金額內的房貸合約都必須使用標準化文件。「標準化文件主要適用於 50 萬令吉貸款金額,不包括其他個人額外貸款內容如裝修成本、抵押遞減定期保險(MRTA)和法律費用等。」蔡枚玲指出,大馬銀行公會參考各銀行的貸款文件發現,裡面充斥許多不必要的內容,容易使人混淆;標準化文件則用更簡單的文字,扼要帶出消費者和購屋人必須清楚明白的最基本合約內容。購屋者必須清楚知道購屋後的權利和義務,因此這份標準化文件A之中就載明了大部分必要內容,包括拖欠貸款將面對額外增加的利率。此外,該標準化文件主要應用於「個人」身分,因其他如牽涉第 3 方購屋的合約將有更多額外條件和內容,並不適合標準化;個人購屋必須是住宅型房屋,夫婦合購也算是個人。
此外,銀行一切流程正常運作,完成一份貸款合約的工作天數也基本維持在 54 天左右不變;該文件僅簡化合約內容,將不涉及任何費用和利率設定,各銀行仍可以在其他文件B、文件C中詳述其他貸款條件。

目前已採用標準化房貸文件 A 的銀行有馬銀行、艾芬銀行、安聯銀行、大馬銀行、聯昌銀行、花旗銀行、豐隆銀行、匯豐銀行、華僑銀行、大眾銀行、興業銀行、渣打銀行、大華銀行等 13 家。未來將加入的 5 家外資銀行分別為曼谷銀行、中國工商銀行(ICBC)、中國銀行、三菱東京銀行和加拿大豐業銀行。

(新聞來源:鉅亨網黃欣 綜合報導)

2013年3月18日 星期一

馬來西亞房地產炒風 屋價漲幅全球第9


根據一些國際房地產機構報告指出,過去5年裡,大馬在全球房地產市場中的漲幅名列前茅,甚至一度排在前10名。總部設在英國的地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發佈的全球屋價指數報告指出,在過去5年裡,大馬屋價漲幅達28.5%,排名全球第9名。 

根據其中一間全球最大的房地產統計網站─環球房地產指南(Global Property Guide)統計顯示,大馬在過去5年的屋價漲幅,于亞洲排名第5,達28.19%,僅次於香港、中國、新加坡及菲律賓,全球則排名第12名。

環球房地產指南曾指出,大馬是其中最適合投資的亞洲國家,因購買成本和資本增值稅較低,也有較高的租金回報率。根據財政部署下的房地產評估及服務局的大馬屋價指數顯示,大馬整體平均屋價從2000年的13萬8711令吉,漲至2012年第1季的23萬1369令吉,漲幅67%。

但是,特定區域或類型的房屋漲幅可能更高,例如檳島於2012年第1季的排屋價格,價格就高達69萬3117令吉,比起2000年上漲1.6倍。吉隆玻市中心的排屋及高樓也漲了超過80%。

房屋漲價涉及多重因素,包括從國際到地方上的影響,如國際熱錢流入投資、投機分子炒樓、國內政策如產業盈利稅、貸款額、需求量提高、建築成本漲價等。大馬政府早前為了刺激本地市場,也陸續放寬許多外資前來置產的條例。

政府於2006年12月,廢除外資在大馬置產必須通過外資投資委員會的條例,讓外資可直接購買25萬令吉以上的住宅(2010年提高至50萬令吉)同時,政府也取消外資購屋數量及用途的限制。外國人之前只准獲得最多3個產業貸款,但從2007年4月起,此產業貸款數目限制也被取消。

馬來西亞產業經紀公會檳城分會主席黃來明接受《東方日報》訪問時表示,隨著印尼近年開始開放市場,預計將吸引更多外資前往投資,屋價也會跟著漲。黃來明表示,有許多外國資金前來大馬置產,包括美國、歐洲、中國、韓國、新加坡、香港等,進一步提高本地房地產市場需求。「外資資金雄厚,可購買許多高檔房屋,除了高檔房屋高漲,也造成水漲船高,把其他類型房屋的價格一併抬高,各類型房屋全面上漲。」


他提醒,許多城市的漲幅比全國平均值更高,如檳城在5年內漲幅約50%,幾乎是全國的雙倍,而高樓及公寓漲幅更高達70%;另外
他也分析,歐美的市場低迷,原本應流入該地投資的熱錢已轉來亞洲投資。外資選擇大馬,是因為有較高的漲價潛能。除了吉隆玻,擁有世遺地位的喬治市及麻六甲也是目標之一。

(新聞來源:東方日報)

日本購屋 但…萬萬稅+維修費高


【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】 赴日本購屋、買樓似成投資新顯學,但別忽視許多潛藏成本。據日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示,目前投資日本15年以內中古屋的投報酬約6%-8%,新屋投報率約5%。但因買日本房屋有相當多稅務負擔及日後的房屋維修、管理費用等支出,是匯率成本考量外,需另計的額外成本。
25年以上老屋 恐貸不到款
銀行也提醒,日本1981年訂房屋耐震標準,日本房屋超過25年以上,不具承認價值,銀行不會承貸。換言之,民眾想買日本屋最好以15年以內、且位居都市中心、捷運等交通便利、出租轉售轉手方便的地點較優。
日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示,2010年公司成立之初,台灣民眾赴日投資或自住比重約各半。近來投資客明顯增加至七成、自住者不到三成。若民眾購買中古屋,不論買、賣方都需支付「總交易額的3%再加上6萬日圓」服務費;買新成屋則比照房屋代銷,免收手續費。
新成屋 投報率約5%
李芊億指出,選擇自用者,多半是父母為子女求學購屋、或日後退休旅遊考量。至於投資戶,大多以出租為主,考量租金的穩定,一般會建議購買屋齡在15年以下、離都市中心近、捷運便利地區,以中古屋投報率來看,平均可達6%-8%,買新成屋本金較高,投報率較低約5%。
至於日本購屋的稅負和台灣差不多,一樣有印花稅、契稅(房地產取得稅)、規費 (登記許可稅)、每年房屋稅 (固定資產稅)、地價稅 (城市規劃稅)等。至於所得稅是以賺錢獲利的淨所得課徵,若虧錢、打平,則免課所得稅。另外,投資客進出日本居住時間若一年不到180天者,免徵住民稅。
在日本開業多年的台銀、兆豐銀行東京分行主管表示,日本經濟近20年來的低迷,日本的不動產價格更是跌多漲少,若與30年前日本第一時代的高房價相比,日本目前的房價平均下跌了四成左右,套牢族比比皆是,造成日本當地民眾不再熱衷買房。目前日本民眾的自有住宅比重僅約六成,遠低於台灣自有住宅比重高達八成五,日本人租屋比購屋意願高,但因日本的露台、雨遮等公設不列入坪數,需有人管理,管理費和日後的維修費用也都需列入考量。
另外,日本是地震頻繁國家,尤其日本311地震後,日本政府正研議針對大型集合住宅耐震強度,擬自明年起進行強制性檢查,建築耐震度可能升高至七級以上,比1981年製訂的地震標準更高,投資人在選購購時,除了匯差、通膨的利差考量外,環境、日後管理維修費、稅賦、年限及房子結構、耐震度都需考慮。



日圓貶! 投資客搶進日本買房


【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】
東京房價是否會隨著日幣貶值再現榮景,是不少有錢台灣人關心的投資新標的。 報系資料照
春節40組購屋團赴日
日本新首相安倍上台力推2%通膨目標,及日圓去年10月重貶至今逾18%,預期日本物價上漲、房價跟進看漲下,國人詢問購置日本房產的電話大增。信義房屋新宿店的電話量即爆增13倍,2月春假期間更有超過40組購屋團前往日本看屋,有人以5、6 億日圓買下大馬路的雙店面,也有3000萬日圓買下一房一廳一衛的房子,更有壽險業者砸下50億日圓購買日本商辦大樓,投資日屋似已蔚為新投資風潮。
壽險業搶購商辦大樓
日圓的急貶,日本房價相對去年便宜。以3000萬日圓的房屋為例,之前台幣買1日圓匯價約0.38元,現在匯價只要0.31元。換言之,同一房子去年買進要花台幣1140萬元,現今只要930萬元,約省200萬元台幣。匯差變化加上日本物價、房價看漲,吸引了不少台灣投資客爭相洽詢日本房市,壽險業也積極赴日本布局搶購商辦大樓。
台銀、兆豐銀行東京分行指出,近來台灣民眾打來詢問購屋事宜的電話,比往常多二、三倍。台灣民眾若想直接在日本投資或自住買房,可憑台灣財力證明和日本房屋向銀行抵押貸款,貸款期限最長可達25年、但也有財力雄厚者只借3-5年的短期周轉,自住、新屋貸款成數約六至七成,投資型、中古屋約五、六成,貸款年息約2.5%到3%。
近兩月說明會場場爆滿
信義房屋是台灣在日本少數設點的房仲業者。據業者指出,之前每個月安排二場日本投資說明會,每場約60人次,但2、3月以來每場都爆滿,連非假日也要加開投資說明會,且每場出席人次都超過120人次。每天接獲的詢問電話更爆增13倍,帶看民眾也多組團自行前來,光今年農曆九天春假期間,就有40多組台灣投資客專門赴日看屋買屋。
「日本信義不動產株式會社」是台灣信義房屋100%轉投資,位在新宿車站南方出口,2010年成立至今,業績直速飆升。去年一年光新宿這一個據點,獲利就成長了1.5倍。近期因看屋人潮和電話快速激增,已讓這個20人的東京據點忙得人仰馬翻,信義房屋計畫新增東京第二個據點,以因應愈來愈多的台灣赴日本買屋客。





2013年3月15日 星期五

台灣常見海外不動產投資國家比較表

項目/國家
馬來西亞
(
吉隆坡 )

(
)

(
)
持有權
永久持有
永久持有
永久持有
飛行時間
4:20
14:00
3:00
淨投報率
7~8%
6~5%
5~6%
持有稅
( )
門牌稅
地稅
( )
房產稅
( )
資產稅
都市計劃稅
物業管理
管理基金
管理基金
管理基金
修繕費用
物業管理
年增值率
10~15%
觀察
觀察
本國銀行貸款
不可


資料取得:http://www.cnyes.com/promoteweb/malaysia/p2.aspx

星馬合建高鐵連結首都 車程僅90分鐘 估帶動經濟發展及周邊房價

鉅亨網新聞中心


新加坡及馬來西亞政府 19 日共同宣布,將合作興建一條貫通新加坡至吉隆坡的高速鐵路,兩地車程可由原本的 6-7 小時,縮減為 90 分鐘,預計 2020 年通車。據馬來西亞交通部指出,一旦計劃落實,將可順利帶動周邊經濟發展。
這次的合作興建高鐵案,由大馬總理納吉布與新加坡總理李顯龍,在新加坡共同宣布。雙方預期此次戰略性發展,可大為改善兩國連繫,強化商務及民間往來,帶動旅遊經濟繁榮增長。
據新加坡《聯合晚報》報導,馬來西亞交通部長江作漢指出,初步規劃在馬來西亞沿途將停 5 站,分別是森州的芙蓉、甲州愛極樂、柔州的麻坡、峇株巴轄,以及依斯干達特區。他表示,高鐵計劃預計全長400公里,全程耗時約90分鐘。
江作漢解釋,馬新高鐵不會銜接雙軌火車,而是一個全新鐵道,但整體計畫還在研究中。不過,他預計馬新高鐵是採用地面軌道的方式,而不是地底隧道列車,以節省資金。由於目前僅為初步規劃,兩國還未討論到興建的資金。而這項計畫雖為兩國政府共同合作,但不排除邀請私人投資參與。
報導指出,馬來西亞期待藉由高鐵計畫,一方面解決兩國間日益增加的物流及人流,所形成的交通問題;更希望藉相關問題的解決,同時處理兩國的商貿問題,吸引新加坡企業投資,而帶動大馬的發展。只是目前這個計畫為聯合建設,牽涉單位甚廣,包括可行性、效益、風險、工程技術,乃至之後的關稅、檢疫等等問題,都有待協調解決。
新加坡《海峽時報》報導,此項高鐵計畫設在新加坡的終點站,目前仍未決定。據指出,終點應會設在大士或是兀蘭,其中又以大士的可能性較高。房地產經紀公司Chris International董事許家榮則認為,終站應會設在新加坡的北部。
過去,馬來西亞的楊忠禮機構(YTL)曾於 2006年提出兩地子彈火車計畫。據當時估計,計畫耗資 80 億令吉,並將火車行駛時間由目前的 7 個半小時,縮短為 90 分鐘。在這個計畫中,擬議車站是設在柔佛、馬六甲和森美蘭。
房地產人士預期,在高鐵計畫車站地點確立之後,該地段的房價將會上漲。
馬來西亞《星洲網》報導,在高鐵落成後,將全面改變馬、新人民的互動,也衝擊服務兩地的航空與長程巴士運輸,更有運輸業者感歎,現在只能「坐以待斃」。而也有分析師預估,一些提供全面航空服務的公司,如新加坡航空,未來恐被迫全面撤出這個市場。
報導指出,在 2008 年底隆航空服務全面開放後,經營新馬長途巴士服務的業者首當其衝,客流量普遍減少 1-2 成。受訪業者認為,一旦高鐵通車,生意可能進一步銳減超過 50%
目前由新加坡搭乘長途巴士到吉隆坡,約需 5 個小時,快車的平均收費約 28-35 新元,豪華巴士約 50-60 元。星運旅遊執行董事葉礎升認為,高鐵的票價應不會便宜,估計至少 80-100 元,但仍會打擊客運業務。但實際的衝擊,還必須看高鐵的班次,如果一天只跑幾班,客運業者仍有喘息的空間。
伍星旅遊董事總經理林清泉指出,不管如何影響,這都是 7 年後的事,現在談還言之過早。他表示,一旦路線確定,客運業者仍可因應高鐵路線,進行變通。
淡馬錫理工學院工程學院講師何德安則認為,以歐洲的情況來看,高鐵及航空各有市場,不致帶來太大衝擊。但對消費者來說,肯定是個大好消息,一些商務客可能改搭高鐵,而航空及長途巴士,預估都會降價。
研究航空業走向的大華繼顯分析師阿吉(K.Ajith)預估,高鐵通車後,新航可能得停止經營新隆航線,屆時只剩成本較低的廉價航空,包括亞洲航空、捷星或虎航,可能繼續提供新加坡、吉隆坡載客,但也會減少航班。


東協淘金潮!基金+炒房,投資必知2大亮點


台幣900萬的吉隆坡精品公寓,台灣人搶著組團飛去買。東協股、債、匯均漲,今年基金仍看好,報酬率高達兩成,已取代歐美,變身投資新主流。


2013-03-06 天下雜誌 517期 作者:張翔一

春節假期,兩輛大型遊覽車,停靠在馬來西亞首府——吉隆坡著名的觀光地標:雙子星大樓。五十多名衣著光鮮的台灣旅客,卻不入內參觀,而是在當地律師、銀行專員陪同下,魚貫走入附近的建案樣品屋。
每戶室內實坪約二十五坪的精品公寓,含裝潢、家具與車位,總價一百萬馬來西亞令吉(約九六○萬台幣)。不少台灣客當場簽約,刷卡下訂。甚至一訂就是四、五戶。
「算一算每坪四十多萬台幣,在台灣只能買到新北市非精華區,在這裡卻可以買首都精華地段。不但有租金收入,未來增值潛力更高,」三十七歲的航空公司座艙長黃太太,和同在航空業的先生,已到馬來西亞考察三次。最後決定買下兩戶,要當「東協包租婆、包租公」。
同團的成員,還有退休教師、科技業主管,甚至包括不少現金滿滿的投資客。
日前,一名台北市議員詢問熟悉亞洲的友人,「你只要告訴我,泛亞鐵路建不建?」得到「建啊,有些路段都已通車了」的答案,她隔天便出席了吉隆坡團的說明會。
近一年來,隨著東協經濟大幅成長,像這樣從台灣飛往東協各國的「房市考察團」,正蔚為風潮。

2013年3月14日 星期四

萊坊:大馬富人投資首選房地產

【國外財經】2013-03-13  20:26:35
(中央社記者郭朝河吉隆坡13日專電)萊坊財富報告透露,去年馬來西亞「高資產淨值人士」(HNWI)最熱門的投資組合依序為房地產、現金與股票,今年仍延續去年謹慎態度,持續加碼在海外房地產。

全球著名獨立物業顧問公司萊坊財富報告(KnightFrank Wealth Report)指出,由於2012年全球經濟前景不明朗,全球高資產淨值人士都將財富集中投資在有形資產,特別是產業物業,以期達到保值增值作用,而大馬高資產淨值人士也不例外。

報告指出,大馬高資產淨值人士投資海外產業已日益普遍,並且多數投資在較熟悉或孩子求學的國家,例如英國倫敦及澳洲主要城市。

不過,大馬主要產業市場的前景仍然亮麗,特別是柔佛州新山依斯干達經濟特區的產業發展計畫,目前仍獲得鄰國新加坡投資者的青睞與推動,因此未來資產增值料會比首都吉隆坡來得更高。

報告補充,雖然大馬高資產淨值人士的2012年財富有增加,不過,他們普遍對2013年財富創造前景僅保持在「中和」的態度。

高資產淨值人士是擁有至少3000萬美元(約新台幣9億元)的個人富翁。

2013年3月12日 星期二

台灣房屋轉進大馬 彭培業開拓藍海商機


【聯合報/本報記者江碩涵】
台灣房屋進軍馬來西亞不到一年,就被選為百大品牌之一,台灣房屋首席總經理彭培業昨參加頒獎活動。 記者江碩涵/攝影
台灣房屋進軍馬來西亞不到1年,就被選為2013年馬來西亞百大品牌之一,也是唯一入選的外國品牌,背後推手就是台灣房屋首席總經理彭培業。
2008年之前,台灣房屋品牌還未誕生,前身「北區房屋」僅只是個桃園當地的區域房仲。但自從彭培業擔任專業經理人後,將仲介店改名為「台灣房屋」,努力擴大台灣房屋品牌走出桃園。
不過,這一年多來,彭培業「淡出市場」,不但很難找到他本人,他連自家活動也很少參與。結果答案揭曉,原來這一年,他將多數時間與心力拓展大馬的房市。
彭培業說,他已逐漸把發言、分析房地產趨勢等工作給專業人才;自己則忙於拓展海外事業,積極開拓兩岸、東協的房地產品牌知名度,有著更遠大的任務。
前年各大房仲紛紛前往日本開拓房地產事業時,台灣房屋卻選擇了不同的道路,反而考察起柬埔寨、越南、馬來西亞。彭培業說,大家都往北發展時,原本的商機也變成了紅海競爭;「台灣房屋」往南發展,不僅開創新的市場,更是藍海商機,走出了別人沒有走過的路。
彭培業說,他從桃園機場飛了3423公里,到達了遙遠的馬來西亞,「台灣房屋」不僅成為全馬來西亞唯一一間以「台灣」為名的公司,更將台灣精緻的仲介服務文化、銷售軟實力深度扎根到東協,他看到的是無限的商機。


 

東協淘金 台灣房屋馬國拓點


【聯合報/記者江碩涵/吉隆坡報導】 台灣本土房仲業者看好東協經貿熱潮,東南亞地區房價上漲,帶領台灣投資人前往東南亞房市淘金。
東協被稱為東亞地區投資後花園,自從中國大陸加入東協(ASEAN),東協成為全球第三大經濟共同體,內銷市場大、消費力增強。
台灣房屋位於馬來西亞吉隆坡的首家門市昨天開幕,是台灣第一家在東南亞拓點的房仲公司,目前代銷當地預售屋、建案,在台灣房屋大陸、台灣等店面銷售。台灣房屋去年售出馬來西亞850間房屋,多是吉隆坡中高級住宅。
台灣房屋國際資產中心媒體總監林廣彥表示,吉隆坡新成屋房價僅北市1/3,全新房屋每坪30萬至60萬元,且馬來西亞以實坪計算,因此室內坪數比台灣再多出3成,目前吉隆坡房價年漲幅約1成。
這幾年不少投資人轉往海外投資房地產,各大房仲業者也積極搶食海外市場。信義房屋在日本耕耘2年多,去年總銷金額新台幣25億元,年成長29%。永慶房屋去年上海已有39間店,年營收成長23%。
不過,投資海外不動產仍有風險。以馬來西亞為例,買屋後若3年內脫手,馬國政府將課資本利得稅15%,3至5年間脫手賣屋將被課資本利得稅10%,5年後脫手才不會被額外課稅。舉例來說,房屋買價1000萬元,2年內賣屋1200萬元,將被馬國政府課30萬元。
另外,境外所得資金回台後還會再被課稅,也有匯差風險,委託房仲管理租屋,則還要再額外負擔代管費約租金1成。