2014年3月31日 星期一

開高價再下修 當心陷阱

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】
房仲官網都有「降價專區」、「最優價」等熱門物件,由於房屋降價訊息吸晴,說服屋主降價,成為房仲業者加速成交的主要策略。不過有仲介業者提醒,雖然委託房仲業的價格調整,都需賣方和房仲業同意,還是要留心刻意開高價、再降價,誤導買方的價格陷阱。
降價屋在網站的點閱率高,顯示目前「降價」,最能容易吸引買盤注意。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,房屋降價訊息容易吸引買方目光,就像其他商品降價吸引人潮一樣,與人的購物習性有關。降價確實會增加買方看屋的意願,但目前市場仍未達到全面降價的時機點。雖有物件利用此噱頭吸睛,若價格未真的低於市場行情,買方也不會埋單。
房仲業者指出,由於降價吸引買方上門的效果好,愈來愈多房仲業務員和屋主商量,開出高價再降價,但價格仍明顯高於行情。業者提醒買方,目前已有實價登錄資訊可查詢成交行情,除了要勇於出價外,仍要多參考鄰近實際成交行情多比價。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 開高價再下修 當心陷阱http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=305836#ixzz2xVYYtHI8
Power By udn.com

房仲網「降價專區」 轉手超快

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】根據各大房仲網站顯示,「降價專區」物件的平均點閱率高出未調整價格的房屋五成至一倍,降價屋平均流通天數減少近四成,顯示買方市場逐漸成形,屋主不得不以降價提高成交速度。
目前各大房仲網站上均約有10%至15%的物件為降價屋,普遍降價幅度約10%左右最多,也極少部分降價幅度逾三、四成,成為最受矚目的標的。多家房仲連鎖業者表示,有些高價屋賣了一、二年都賣不掉,一旦屋主願意降價,縮短買賣雙方價格認知的差距,就會在網站的降價專區出現訊息,很快就有買方接手。
某房仲公司發現,進入降價專區的物件,委售流通天數最多可縮短51天,凸顯出買方對價格的高敏感度,也顯示出買方市場有逐漸成型的跡象。
不過,搜尋降價買盤仍相當集中在「中低總價房屋」,據永慶房仲網顯示,雙北市總價1,200萬元以下的降價屋,占總搜尋量的五成以上,降價屋的點擊率也高出一般物件五成以上。信義房屋發現,降價物件瀏覽量約多出一倍,台北市總價1,800萬元以下、新北市總價1,500萬元以下最熱門,台北市的文山、大安、中山區,以及新北市板橋、三重、新莊區,是最熱門的降價屋搜尋區域。
今年來降價屋買盤積極,台灣房屋官網待售物件中,以3月和1月相較,降價物件點閱率增加近14%。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,降價已成為吸引買方的關鍵,特別是低單價、低總價的產品,因為買方大多購屋預算有限,降價更有感。
台灣房屋網站的降價專區中,有15.5%待售物件降價超過二次以上,而從降價專區委售成功的物件中,平均降價幅度為18.9%。劉怡蓉表示,「實價成交行情」是屋主開價的底線,屋主通常開價基準會在實價行情之上,由於有18個月中古屋實價資訊,過去「開價嚇死人,成交笑死人」的情形,很難再看到。



全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 房仲網「降價專區」 轉手超快http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=305834#ixzz2xVYOLDuL
Power By udn.com

學者:預售屋登錄上路 價格修正會更加速

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
大直建案開出降價第一槍,房地產學者認為這意味房市反轉已經反動,業界則認為,只是個案,是否會引發降價連鎖效應,仍有待觀察。
德明科技大學副教授花敬群表示,大直建案從一坪200萬元降到155萬元,一方面顯示,過去建案開價實在太離譜,遠遠高出成交價,另一方面也顯示,房市買氣真的很不好,建商開始必須面對現實對開價做出調整。
他說,景氣不好就像一面照妖鏡,誰是妖魔鬼怪的價格,一下子就照了出來,就得率先面臨調整;他認為,目前可能只是少數個案,但已顯示房市反轉已開始啟動,政府如果能推動預售屋即時登錄,市場行情更加透明,修正會更加速。
天時地利不動產總經理張欣民也認為,大直傳出建案下修房價,顯示面對低迷不振的預售市場,沒人買單、踢到鐵板、苦撐待變的業主,已經開始有人覺悟了,不過,這仍只是個案,是否會引發更多建案降價,還有待觀察。
他表示,大台北房價來到相對高點,目前是個案表現時代,有些有特色、能滿足需求建案仍然有人買單,部份開價過高的建案長期滯銷,調整銷售只是務實做法。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 學者:預售屋登錄上路 價格修正會更加速http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=305694#ixzz2xVY1mPhK
Power By udn.com

房市開始反轉? 建商降價20%求售

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
北市大直的「祥德大直」,之前開價一坪200萬元,由於銷售不佳,近日換代銷,改名「泰然大直」,同時降至均價每坪155萬元,開價一口氣下修逾2成。 報系資料照
預售房市買氣差,開始有建案降價,位於北市大直的「祥德大直」,之前開價一坪200萬元,由於銷售不佳,近日換代銷,改名「泰然大直」,同時降至均價每坪155萬元,開價一口氣下修逾2成。
住展雜誌今天發布最新推案市場調查,雖然北台灣不少地區仍有不少建案持續開出創區域新高價,但有些建案因銷售情況不佳,已開始選擇降價。
位於北市大直地區明水路的「泰然大直」就是一例,此一推案一兩年前推出時,案名為「祥德大直」,規畫一層一戶百坪豪宅,最初開價度每坪180萬到200萬元,但過去這一年多來,由於銷售不佳,根據市調顯示兩度降價。
根據調查,個案第一次先降到一坪170萬元,最近改由大師房屋代銷之後,案名改為「泰然大直」,平均開價則再降至每坪155萬元,足足降了2成多。
「泰然大直」案場銷售人員上午接到記者查証時,直言確是降價出售,專案經理表示,個案之前開價過高,銷售情況不佳,因此和業主溝通後,決定降低售價。
住展房屋網經理黃美瑄表示,除了大直之外,有些公共建設遲遲沒有到位的地區,也出現房價下修情形,例如新莊地區,因建設題材過度拉高此區行情,但公共建設卻過於緩慢,有些個案其實也悄悄選擇調降價格。
除了北部外,據住展調查,部份建商因轉向海外投資,為求加快結案,取回資金,定價策略也進行調整。中部就傳出有建商近期積極開發海外房地產,就調整了旗下幾個建案的定價策略。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市開始反轉? 建商降價20%求售http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=305693#ixzz2xVXj7r8T
Power By udn.com

北市府推出空屋代租 月付1.64萬內

【聯合晚報╱記者楊正海╱台北報導】
北市空屋約有12萬戶,台北市去年推出「租屋平台」計畫,幫助弱勢族群租屋,但市場反應冷淡,北市府因而於今天改版、推出空閒住宅代租代管計畫,預計替100戶弱勢族群媒合月租金不超過1萬6400元的租屋。市府評選、委請專業廠商分別擔任房東、房客代理人,消除房東對於弱勢房客管理不易、租金收取不穩定的疑慮。
為解決台北市空屋閒置,以及弱勢、老人租屋不易的問題,台北市副市長張金鶚去年推出「租屋平台」計畫,幫助弱勢族群租屋,自己率先響應,當愛心房東,但推出後反應冷淡,沒有房東願意跟進,北市府捲土重來,今推出改版計畫。
都發局表示,這次「代租代管」計畫是主動出擊,積極主動幫房東解決疑慮,提高房東將房屋出租給弱勢族群的意願,並評選出出崔媽媽基金會及永勝創業投資共同承攬代租代管業務,處理租屋會碰上的大大小小麻煩事。
都發局指出,「代租代管」啟動後,由永勝尋找月租金1萬6400元以下之合法住宅物件,提供出租,仲介費、公證費及相關管理費用由市府補助。
另外,除了「2年」免費代租代管服務,代理房東要負責招募房客、簽訂租約、收取租金、協助辦理住宅修繕、釐清修繕責任及經費分攤、排解租屋糾紛、確認屋況及設施設備等。
崔媽媽代理弱勢房客,要協助搜尋適合物件、媒合簽約,並於租屋期間進行居家關懷訪視,並視情況申請代墊押金、急難救助、搬家協助,排解租屋糾紛等,協助解決以往弱勢房客租金繳納不穩定的問題。
都發局指出,初期預計推出100戶,數量有限,房客須為中低收入戶、特殊境遇家庭、領有中低收入戶老人生活津貼、身心障礙者生活補助、危機家庭兒童托育補助或弱勢家庭兒童少年生活扶助者,且家庭成員均無自有住宅。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 北市府推出空屋代租 月付1.64萬內http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=305705#ixzz2xVWdOsv3
Power By udn.com

2014年3月27日 星期四

買屋必須「多一點」 房貸至少從2.5%估算

好房News記者曾威智/綜合報導
QE逐步退場之際,美國聯準會就暗示未來即將升息的可能,為了提前防範外界盛傳的房市泡沫,國內銀行除了加強放款管控的嚴格程度,房貸也開始祭出高利率。對民眾來說,假設房貸利率升息半碼,以台灣家庭平均房貸借款606萬來計算,平均每月利息負擔就得增加625元,而房貸優惠期過後通常在2.5%以上,建議民眾至少以2.5%為估算基準,以免未來升息造成負擔。

信義18號 上升 QE 金融(大刊頭)
QE逐步退場之際,美國聯準會暗示未來即將升息的可能,為預防房市泡沫,國內銀行也開始祭出高利率(好房資料中心) 

美國聯準會(Fed)主席葉倫日前表示,預計今(2014)年秋季完成QE退場,在QE退場半年後,將不排除開始升息。為了預防升息後衍生的房市泡沫,國內銀行開始嚴格管控房貸貸款成數以及貸款區域,不僅如此,房貸利率也跟著隨之升高。

觀察多數公股銀行的首購利率,優惠期間也許還有2%,但優惠期過後非首購族利率多數在2.5%以上,對照美國聯準會主席葉倫的「升息說」,房貸利率可能從3%起跳。若未來升息半碼,以台灣家庭平均房貸借款606萬元為來計算的話,平均每戶每月利息負擔就要增加625元,為了不讓高額房貸增加經濟負擔,建議民眾在購屋時,考量自身需求,房貸利率至少以2.5%的基準來提前準備。

原文網址: 買屋必須「多一點」 房貸至少從2.5%估算 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/12039959961.html
:

台灣房價「香港化」?學者:更可能「日本化」

好房News記者胡珮蓉/綜合報導
台灣房價「香港化」的猜測隨著服貿議題持續發酵,但有學者分析,台灣內部沒有足夠的經濟發展力道當高房價的靠山,外部又沒有像香港一樣的條件吸引強勁的居住需求,房價「香港化」的機率不大。而且這幾年台灣的經濟成長並不樂觀,房市還有可能「日本化」,走上房市泡沫化的不歸路。

 香港也跟台灣一樣傳房市泡沫危機,甚至還比台灣更快先爆,今年首季就下跌5%,預測2014恐下跌一成。(大刊頭)
學者分析,現在台灣的房價並不是香港化,而是「日本化與香港化的綜合體」。(好房資料中心)

台灣房價會不會走向香港化?學者認為最核心的關鍵,是有沒有足夠的經濟發展做後盾。只有經濟的強力支撐,才會創造「真材實料」的高房價。若以房子來比喻,經濟發展就像扎根泥土的地基,而房價只是地表長出來的建築物,若沒有強建的經濟成長在下方支撐,高房價也只是一時的,最後終會因為地基的不牢固而倒下。

現在台灣的房價並不是香港化,而是「日本化與香港化的綜合體」,政大地政系教授林左裕接受平面雜誌專訪時表示,經濟與房價乃「共生」關係,但目前情況是低利率、貨幣寬鬆、資金集中在不動產,外加其他產業也將專業甩一邊,想來房地產市場分一杯羹,以上種種都容易把台灣推上日本地產泡沫的老路。如果連經濟也出差錯,房價不僅不會香港化,還可能會「日本化」。


反觀國際級金融中心的香港,是跨國企業爭相搶進的市場,龐大的外來人口一直提供強而有力的居住需求,而且包含中國大陸在內的全球資金,都可以在香港自由的買賣不動產,再加上香港地狹人稠的特性,才造就出現在的香港高房價。和房價最有潛力「香港化」的台北市相比,高力國際董事李日寶表示,台北市並不具備像香港一樣的亞太金融地位,房價很難跟香港相提並論。

原文網址: 台灣房價「香港化」?學者:更可能「日本化」 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/91763460056.html

便宜就好!「水管屋」詢問度高

好房News記者蔡佩蓉/綜合報導
全球不少城市近年房價飆漲,貧富差異劇烈,更衍生出不少壓低成本的「怪怪屋」,舉例來說,在大陸深圳就出現「貨櫃屋」,專出租給低薪打工族,甚至有蝸居族一住就是7年,而台灣則出現了原本應該埋在下水道,大口徑水管改裝的「水管屋」,不過這並非是要拿來出售,而是花蓮民宿業者最新噱頭,但是每晚僅1千元的住宿費,的確吸引不少背包客入住。

花蓮有業者改裝水管成為民宿。(好房News記者王震濂攝影)

花蓮東華大學附近的「千江映月」民宿業者,利用大口徑水管改裝成為獨立小營民宿,室內設備俱全,目前已經規劃6間,業者表示,曾在網路上看到國外有類似改裝案例,所以才想試試看,將水管以直立式改裝,入住率很不錯。

「水管屋」民宿1晚房價1000多元,相當親民,甚至因外觀造型特殊,頗有新鮮感,不乏吸引背包客甚至家庭客入住,更顯示陸客觀光效應之下,全台重點觀光區不僅大興土木蓋旅館,甚至還可利用平價「怪怪屋」搶食背包客荷包。

如此平價特色民宿也吸引不少背包客入住(好房News記者王震濂攝影)

相較台灣一般住宅租金便宜,不至於在租屋市場出現「怪怪屋」,但在其他高租金城市,卻有不少民眾搶租「貨櫃屋」。例如日前大陸深圳出現「租售住人貨櫃屋裝箱,每天6元」的廣告,全都是因為近年深圳房價高漲,更讓低薪族根本無力購屋,甚至連在一般住宅「蝸居」都無力支付,因此更低廉的「貨櫃屋」便應運而生。


另外,英國YMCA就提供了「MyPads」貨櫃屋出租給青年,每周可較承租一般住宅省下將近5倍租金,YMCA未來更希望供給至80萬間貨櫃屋。

原文網址: 便宜就好!「水管屋」詢問度高 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17882860060.html

2014年3月26日 星期三

業者 趁低利多還本金

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】
房產業者認為,短期內台灣並未具備大幅升息的條件,以2月五大行庫平均利率從1.963%漲至1.97%來算,如貸款1,000萬元、20年本利攤還,每個月多33元,差別並不大。
永慶房產集團建設事業總經理葉凌棋表示,目前全球利率處於低檔,今年各國央行升息機會不高,且利率易降難升,未來很有可能長期低利。
市場資金充裕,存款餘額達26.5兆元,近11年來,以每年約35萬至40萬件的交易量推估,有四、五百萬戶房屋交易,也就是全台超過一半的房屋,都已習慣2%至3%的利率,未來仍將是長期的低利環境,升息幅度小且緩慢。
住商不動產總經理陳錫琮認為,相較過去仍處於低利環境,購屋人確實應審慎面對升息風險。他建議投資客戶應汰弱留強,自用客戶可採取趁低利期多還本金的策略。


全文網址:udn房市情報 - 房貸天地 - 房貸情報 - 業者 趁低利多還本金http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=305542#ixzz2x2GWld1P
Power By udn.com

五大銀行 房貸利率逼近2%

【經濟日報╱記者陳美君/台北報導】
央行昨(24)日公布台銀等五大銀行2月新承作房貸情況,呈現「價升量縮」。以利率而言,受三商銀陸續調升房貸利率影響,五行庫新承作購屋貸款平均利率走揚到1.97%,創下2013年6月以來的新高紀錄。
至於承作量部分,由於2月適逢農曆春節、營業天數較少,五大銀行2月承作312.96億元的房貸,月減191.27億元,為創下2013年3月來的一年新低紀錄。
由於五大銀行房貸市占率近四成,房貸金額與利率變化動見觀瞻,被視為房市景氣指標之一。本次公布的數據又以平均利率由1.963%漲至1.97%,最受市場關注。據了解,房貸平均利率之所以上升,除了利率較低的青年安心成家貸款減少38億元之外,以三商銀為主的公股銀行調高房貸利率,更是主要原因。
但較於三商銀宣布調高房貸利率,大型銀行台銀、土銀、合庫的態度如何?相關行庫主管說,不會跟進。
銀行主管解釋,他們對於非首購的房貸戶,利率老早自2%起跳,平均利率約為2.2%至2.5%;至於不適用青年安心成家方案的首購族,目前的房貸利率「也相當貼近2%大關」,最低自1.9%起跳,視個人信用與財務條件調整利率,平均則有2%至2.3%的水準。
銀行主管說,按目前的情況來看,除非個人信用條件超好,或者與銀行有其他業務往來,房貸利率才有機會低於2%。
另值得注意的是:五大銀行的新承作房貸平均利率,是在2009年2月跌破2%關卡,由上月的2.041%跌到1.858%,從那時候起算,2月公布的數據為次高水位,只略少於2013年5月的1.98%。


全文網址:udn房市情報 - 房貸天地 - 房貸情報 - 五大銀行 房貸利率逼近2%http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=305541#ixzz2x2GJghvG
Power By udn.com

怕買到受汙地 交易前應檢測

2014/03/26
【聯合報╱記者鄭惠仁/台南報導】加油站、皮革廠、電鍍廠等汙染高風險產業,易造成土壤汙染,土地買賣時應先檢測土壤是否遭到汙染。新化有一家加油站倒閉,土地遭法拍,拍定後才知是遭汙染的土地,結果買家要多花300萬元整治經費。
台南市環保局表示,若是汙染高風險產業土地,原地主買賣時,應先檢測土壤是否遭到汙染,並將土壤汙染檢測資料送環保局審查,違者將處罰鍰。
若嚴重汙染,環保局將公告為汙染場址,若輕度汙染,則限期改善。
新化一家加油站因負責人經營不善,倒閉並落跑,銀行聲請法拍,民眾得標後,才知土地遭汙染。因汙染未整治前,土地不得使用,買者只好自認倒楣、硬著頭皮再花錢整治。
局長張皇珍指出,電鍍、皮革廠、化學工廠、加油站都是汙染高風險產業,民眾買土地時,應先了解並向環保局查詢,才不會買到汙染的土地。
承辦人員林育存表示,依照土汙法規定,土地轉移、事業設立、變更、停業及歇業,應檢送經技師簽證的「土壤汙染檢測資料」至環保局審查及備查。未送審就申辦土地轉移、事業變更等登記,可處15萬元以上75萬元以下罰鍰,並通知限期補正,若不補正,按次處罰。提送的土壤汙染評估調查報告若有虛偽記載,可處3年以下有期徒刑、拘役或併科100萬元以下罰金。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 怕買到受汙地 交易前應檢測http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4080&f_ART_ID=305609#ixzz2x2G0ZJv6
Power By udn.com

投機客炒房 轉戰中南部

【經濟日報╱記者陳美君/台北報導】央行打炒房,鎖定投資客聚集的大台北地區,但觀察最新的房屋買賣移轉棟數統計,房市投機客似有自北部,轉檯至中南部炒作的跡象。央行官員指出,與去年同期相比,五都房屋買賣移轉棟數全數上漲,其中又以台中、高雄,年增率超過兩位數為最多。
央行資料顯示,2月台中市房屋買賣移轉棟數為2,772棟,年增19.69%,高雄市買賣移轉棟數為2,773棟,年增36.94%,顯示台中與高雄房市買氣熱滾滾。
至於台北市與新北市,2月買賣移轉棟數年增率分別為7.48%和3.85%,較過往降溫不少。
央行官員分析說,產生這樣的結果,可能是因為台中和高雄推案量大,加上有些北部的投資客,轉戰至中南部購屋。
銀行主管則認為,房市「北溫南熱」,恐成2014年房地產的最新趨勢。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 投機客炒房 轉戰中南部http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=305543#ixzz2x2Fdv0A3
Power By udn.com

地上權建案 買家接受度下降

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】台灣土地稀少,房市趨勢開始偏向地上權建案,但在「有土斯有財」傳統觀念下,許多人在意買房子沒有土地所有權,加上貸款利率較高、每年又要繳交固定地租,使得地上權建案得接受嚴格的市場考驗。
根據永慶房產趨勢前瞻報告調查,71%民眾不願意購買地上權建案,有意願購買的僅15%,其餘沒意見;不願購買的民眾中,30%民眾認為房屋有一定使用期限,26%民眾則在意地上權建案沒有土地產權。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,去年同期曾經做過一樣的調查,當時的民眾願意購買地上權住宅的比率約3成、不願意購買的民眾比率約5成,地上權住宅的接受度反而愈來愈低。
他表示,主要原因可能是因為地上權貸款難度較高,雖然目前政府已開放分戶貸款,但有些舊有地上權仍無法分戶貸款,且房貸利率也會比一般房貸來得高,民眾接受度自然下降。
另外則是地租問題,購買地上權得每年繳交地租給政府,但公告地價每3年就調漲一次,對於購屋者來說也成為負擔。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 地上權建案 買家接受度下降http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=305484#ixzz2x2FGlJSO
Power By udn.com

快逃!房市飄「空」氣 售屋潮湧現

【聯合晚報/記者游智文/台北報導】
圖/聯合晚報提供
房市苗頭不對,各地開始湧現售屋潮;專家多認為,下半年後房市形勢會更為嚴竣,手上有高總價、多間房以及位於供給量較大區域房子的人,應趁早獲利了結。
在政策持續打房、查稅雷厲風行,加上年底又有七合一大型選舉下,各界對今年房市看法普遍保守,原本預期下半年才會明顯轉差,但由於開春之後,房市低迷不振,329推案爆量,廣告猛打,也不見人潮,促使不少投資人轉手售屋。
根據永慶房產集團最新房產趨勢調查,各地網路委售物件近期均增加,台中市最明顯,和去年同期相比,大增5成2,桃園也達4成9,另外,台南、高雄也都有3~4成委售量成長。
大台北委售量增幅較小,在一成以內,不過隨查稅壓力加大,最新調查顯示,有58%民眾基於房價已高,未來增幅有限,甚至可能反轉下修,認為未來半年是售屋好時機,售屋潮也已蓄勢待發。
永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,對手上有很多物件的投資人來說,現在確實有必要積極調節手上存貨,下半年後如果形勢急轉直下,可能會面臨想賣卻賣不掉的窘境。
他建議手上的高總價物件先跑,以北市來說,總價在3000萬以上的物件,目前在北市所有委售物件中,占了4成,也就是10件就有4件,但是這類物件實際成交情況,10件中僅有2件能順利賣出,很明顯的,已出現供過於求情況。
儘管市況如此,手上有這種房子,他建議還是應該先處理,以免夜長夢多,越拖越難賣。
另外,手上如果有3、4間房子以上的投資人,建議也應在此時加入售屋陣營。雖然預料央行今年仍不會大幅升息,但許多行庫已進行新購住宅利率調升,未來可能來到3%的水準,雖然還是低利,但如持有多間,租金投報率又不足,可能反而吃掉獲利,越慢賣獲利將越少。
手上物件如果位於目前有很多建案正銷售中,或是329推案爆量的地區,也應提早進行獲利了結。像是新北的林口、淡水,桃園青埔、八德;新竹竹北地區等,由於供給量太大,容易多殺多,房價回檔下修,提早賣可以賣到較佳價格。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 快逃!房市飄「空」氣 售屋潮湧現http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=305476#ixzz2x2Ey8lV0
Power By udn.com

2014年3月21日 星期五

3不1要! 2014買房要注意

好房News記者林美欣/整理報導
大台北地區房價飆漲讓很多人買不起房子,但根據調查,台北市精華區房價漲幅已經趨緩,而交易量自奢侈稅實施以來也已量縮腰斬,由價量來看是否可以解讀為房市反轉跡象?2014年買房要留意要項,以免誤踩地雷?

 餐盤刀叉 房市(大刊頭)

1、預售屋走勢,漲跌難測
繼豪宅之後,政府打房盯上預售屋。北市府與國稅局昨(18)日共出動超過20位稽查大隊,進入某預售接待中心稽查,要求建商提供建照、合約書甚至購買人個資等資料,調查預售屋是否有紅單交易、房價膨風等違法情事,業者痛批簡直是白色恐怖。
不動產產業工會全聯會理事長李同榮在《智富》雜誌上分析,預售屋一般以目前市價加2~3成為預售價格,舉例來說,目前行情若單價100萬元,預售價格可能從120萬起跳,如果未來2年房市走多頭,那麼就沒有問題;但若是走向空頭市場,那麼難保價格還能停在120萬,甚至100萬元,特別是像是林三淡等供給量大的區域。

2.不買「未來捷運」
房產專家張欣民指出,選舉因素使的政策方向難以預料,未動工的捷運風險太大。建議如果要買捷運宅的話,最好買已動工或是興建中的房價比較穩定。
例如預計年底通車的松山線,根據台灣智庫的統計,沿線店面近兩年平均漲幅7%,南京東路站更已經漲了17%。房產專家田大權指出,有利多題材支撐而且已經漲2~3年的區段,不可能會跌。

3..違規工業住宅的風險
北市府已鎖定非住宅用地興建住宅,強力防止工業用地違規及變相使用,並從今年3月起,嚴禁公、商業住宅。因此,不論是已經買進的所有權人或打算買進的購屋者,都可能被要求「破牆恢復空間原狀」;室內裝修與原來的藍晒圖不符,經建管處稽查也可能被以罰鍰處分。

4.選擇知識、藝文空間房較保值

例如藝文中心、圖書館、音樂廳、大型公園周邊,通常都擁有大片的空間、綠地,生活品質通常也較佳,未來脫手性也會比較高。

原文網址: 31要! 2014買房要注意 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15569159423.htmll

服貿過關等同炒房? CEPA香港經驗可佐證

好房News記者胡珮蓉/綜合報導
服貿協議的戰爭越演越烈,還被ptt網友直批「若服貿通過,中國假投資真移民的漏洞,剛好配合台灣建商炒房,建商立委張慶忠何樂不為」。有學者分析,香港與中國簽署CEPA已有十年的時間,雖然帶動了預期的經濟成長,卻也導致房價飆漲、物價攀升、高階人才外流等負面效果,台灣得好好參考香港的現況。

 兩岸服貿簽訂 國內房產飆風再起 大陸(好房資料中心)
CEPA是造成香港高房價的原因之一,對於服貿,台灣不得不深思!(好房資料中心)

《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》(CEPA)的內容大概可以歸類為貨物貿易自由化、對香港、澳門開放服務貿易,以及提升貿易投資的便利。而這當中,服務貿易的開放領域尤其廣泛,涵蓋十八個服務行業,以及商業活動、自然人的流動、跨境服務和境外消費,這些面向皆造成了香港現在的難題。

香港從2003年和中國大陸簽署CEPA至今,香港居民的生活逐年受威脅,反彈聲浪不斷。根據公民覺醒聯盟《黑箱服貿懶人包》網路文章中引用南方快報的分析,這些改變包含:房價飆、房屋租金年年提高;年輕人薪水不變,物價卻一直漲;中國勞工進入香港搶工作,香港高階人才出走中國;中產階級消失,貧富差距相當明顯。 尤其台灣目前已出現低薪、萬物皆漲的困難,民眾對於房地產和房價更是敏感,關心服貿的通過會對房價造成什麼影響。ptt網友berliner01直言「若服貿通過,中國假投資真移民的漏洞,剛好配合台灣建商炒房,建商立委張慶忠何樂不為」。

中研院社會所助研究員林宗弘接受自由時報訪問時建議,香港在短時間內就向中國敞開大門,雖然達成經濟的帶動,卻造成資金外流、貧富差距擴大等負面現象,台灣應該以香港為鑑,不能毫不設限的開放,面對中國大陸如此龐大的經濟體,不得不防。

原文網址: 服貿過關等同炒房? CEPA香港經驗可佐證 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17354459425.htm

看衰未來房市? 倪子仁:買方不願追高

文/好房媒體調研中心
營建署最新公布的2013年第四季「住宅動向調查」顯示,六都房市似乎有冷氣團逼近的跡象,因為除了台南市外,其他縣市的購屋者,多半看衰未來一年的房價行情,房仲業者調查也發現,這次329檔期雖然推案很火熱,但是全台只有17.9%的民眾,有意願買預售屋或新成屋。  

 好房媒體調研中心執行長倪子仁受訪(翻攝自TVBS)
房市買方追高意願低,多半看衰未來一年房價 (翻攝網路)

桃園青埔特區街頭,建案廣告四處林立,雖然這波329房市檔期,北部推案量暴增,熱鬧滾滾,但營建署最新住宅動向調查,卻澆了一盆冷水,數據顯示,未來1年房價趨勢分數,除了台南市外,其他五都縣市都比上季還低,代表多數購屋者,看衰未來一年房價行情。

好房網調研中心執行長倪子仁今天(20)在接受TVBS新聞採訪時指出,五都有12個建案,再創歷史新高,天母開到(每坪)190~250萬,對不對?北投也開90幾萬,建商一味做多,價格又高、量又很大,但是有沒有人買才是重點。

根據營建署調查,去年第四季,台北市和新北市購屋平均單價,每坪分別衝上58萬和30萬,雙雙創下歷史新高,但這股氣勢能否延續,還是個問號,因為房仲業者調查發現,今年329檔期,全台只有17.9%的民眾,有意願買預售屋或新成屋,顯然建商推案一頭熱,但買方願意出手,才是重要關鍵。

好房網調研中心執行長倪子仁:「量縮就表示建商,賣方他還是堅持他的價格,所以呢買方不願意追高,預期(房價)要下跌,今年的房價還是不會跌,要到我覺得鬆動的,真正要鬆動可能要到,2016總統大選的前半年,那時候可能才會開始鬆動。」


另外根據統計,房市不確定性增高,包括台中、桃園、台南、高雄,都已湧現獲利了結潮,房屋委售案件,都比去年同期大增3成以上,在政府強力打房下,房價似乎已出現鬆動訊號。

原文網址: 看衰未來房市? 倪子仁:買方不願追高 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/survey/article/13709259517

陸推移民台灣十大理由 網友:建商黃金十年來了!

好房News記者蘇彥菱/整理報導
「反黑箱服貿」效應愈演愈烈!抗議學生持續佔據立法院之外,網路上也盛傳大陸移民台灣的廣告,大陸人只要投資新台幣1500萬元成立公司,並合法經營3年,並獲得工作簽證等條件,便可輕鬆移民台灣,不僅如此,廣告上還列舉出購買台灣房地產的十大理由,其中最吸睛的便是大陸所沒有的「永久產權」,其次則為「房價較低」,也難怪有網友說,一旦服貿通過,建商的黃金十年便來臨了。

 大陸移民台灣的文宣。(翻攝自網路)
48移民台灣!大陸移民公司廣告文宣(翻攝自網路)

除了有越來越多人響應「反黑箱服貿」,在網路上關心學生近況及討論該議題的熱度也從未退燒,更有人爆出大陸移民台灣的廣告,看了更是令人膽戰心驚。只不過,記者去電廣告上「台灣聚合發」的聯絡電話,卻始終無人應答,姑且不論廣告真偽,網路鄉民的熱烈討論,也多少反應出國人對服貿協議的擔憂。

 在大陸辦理海外移民公司提到,只要在台投資1500萬元新台幣,便可輕鬆移民。(翻攝自喬申出國服務)
在大陸辦理海外移民公司提到,只要在台投資1500萬元新台幣,便可輕鬆移民。(翻攝自喬申出國服務)

 廣告文案中提及移民台灣的利多不外乎台灣擁有舉世聞名的全民健保制度、便捷交通、經商潛力大,只要在台投資1500萬元新台幣即可辦移民,投資門檻低,且擁有台灣護照,有超過100個地區或國家免簽,暢行國際。

 大陸移民台灣廣告(翻攝自網路)
大陸移民台灣廣告(翻攝自網路)
大陸移民台灣廣告(翻攝自網路)

在大陸人眼中,台灣還真是塊「寶島」而不是「鬼島」,廣告不但列舉出移民台灣的十大理由,還整理出購買台灣房地產的十大理由,包括:永久產權、房價較低、房市熱絡、穩定成長、遺產稅調低、貸款資格、創投領先、交通便捷、位置優越以及觀光發達。

 大陸移民台灣廣告(翻攝自網路)
大陸移民台灣廣告(翻攝自網路)
大陸移民台灣廣告(翻攝自網路) 

其中最讓大陸人心動的,不外乎是在台灣買房子,即擁有房屋產權和土地所有權,且為永久擁有,還可讓子孫繼承;其次是與亞洲各大都市相比,台灣的房價仍相對低價,再來是台灣的遺產稅現今調低為10%,相較於其他國家較低,另外則是海外人士在台灣亦可享有向銀行貸款的權利。 

綜上所述,對大陸移民而言,台灣擁有「相對優渥」的條件,有網友諷刺的說「一旦服貿通過,建商的黃金十年便來了」,同時也擔憂台灣也將步上香港房價瘋狂飆高的後塵。

 不僅台灣學生為反黑鄉服貿而抗議,連香港人在立法院外表達支持,希望台灣不要成為第二個香港。(翻攝自部落客Carol Lin臉書)

不僅台灣學生為反黑鄉服貿而抗議,連香港人在立法院外表達支持,希望台灣不要成為第二個香港。(翻攝自部落客Carol Lin 臉書)

原文網址: 陸推移民台灣十大理由 網友:建商黃金十年來了! | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19287759503.html

增稅、成交量縮 業者:再不逃就沒機會了

好房News記者蔡佩蓉/台北報導
美國聯準會已經釋出消息,QE將在年底秋天退場,換句換說,升息議題又將成房市變動關鍵,業者分析,目前全台委售量大增,不過買賣方卻撮合不易,長線不動產將持續增稅,國稅局不僅針對財產交易所得查稅,甚至房屋出租也有增稅風險,預料不久後將由賣方市場轉為買方市場。

 南港區市民大道八段街景,老公寓,老房,老屋,老宅,南港區街景。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
現在投資客想脫手,恐怕最好的時機已經過了。(好房News記者陳韋帆攝影)

太平洋房屋指出,目前國內銀行已將今年房貸目標訂為零成長,並嚴審貸款、降低放款成數,新貨利率皆已是2字頭,以往1字頭利率機會微乎其微。329檔期即便全台6都近期預售開價創新高,但買氣已明顯降溫,中古市場呈現委託售增加,但開價卻沒下修,導致實際交易量並未增加。

目前市場因房屋稅、地價稅將逐步調升,且國稅局積極查稅,原本由「售轉租」的屋主,因可能遭查租賃所得,再加上管理費、二代健保費等,投報酬將更低於房貸利率,入不敷出的情況下,恐怕將重新做資產配置。

業者也透露,真正的「黃金逃命波」就是在去年,今年上半年已經顯示買氣大幅萎縮,下半年會更難賣房,口袋淺的投資客「再不逃就沒機會了」,但假若資金足夠的投資客,面對今年與明年初不好銷售,往後才會真正考慮降價求售。


至於文林苑都更曙光,是否可望加速都更,釋出更多住宅?太平洋房屋副總章克勤表示,文林苑市場已告一段落,可望使老公寓的交易更加活絡,他建議,政府調控房價價格,應從增加社會住宅供給及加速都更腳步著手才對。

原文網址: 增稅、成交量縮 業者:再不逃就沒機會了 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/11248859554.html

年底前升息? 房貸戶、投資客剉咧等

【聯合晚報╱記者葉憶如╱台北報導】美國聯準會主席葉倫(Janet Yellen)首次會議後表示,刺激政策可望在今年秋天功成身退,暗示量化寬鬆(QE)結束後6 個月可能升息,時程快於預期。國內央行下周四 (3月27日)也將召開理監事會,市場預料利率連11季不變,重貼現率維持1.875%水準,不過,年底前不升息的看法恐將鬆動。
隨著美國航空母艦進度提前,國內房貸戶與投資客已剉咧等,恐怕提早引爆賣房潮,據央行總裁彭淮南之前在立院答詢表示,若未來央行每升息半碼,房貸戶平均每月將增加625元利息支出。
彭淮南之前赴立法院報告表示,國內利率是否調升將從總體經濟、通膨與經濟復甦程度來考量。不過他之前多次主動警示民眾,美國聯準會一定會升息,國內民眾負債所得比高達38%,要留意長期利率反轉風險,他3月時預測美國年底前升息機率不高,不過也說「美國是航空母艦,若美十年期公債一旦調整,勢必會影響我們這些周邊國家公債利率,利率很難不跟進。」
一般解讀美國一旦升息,美元長期趨勢看升,將引爆國際資金熱錢迅速回流本土,新興市場在外資大撤下,股匯市恐不安,之前阿根廷披索2天狂貶16.5%,通膨飆升、外匯存底急縮44%,差點引爆債務違約破產危機,引發全球經濟體對於美國QE快速退場的諸多指責,後雖然在阿根廷央行強勢升息干預匯市下止穩,但是葉倫此次暗示6個月後退場,今日同樣重擊亞洲上午股匯市。
當然彭淮南也多次信心喊話,台灣經濟體質健全,外匯存底充足,今年物價雖受雞豬肉價急漲影響,消費者物價指數CPI今年目標上調至1.3%,但未破2%警戒上限,在通膨和緩,加上經濟溫和成長,因此預料年底前升息可能性不高。不過因五大銀行1年期平均存款利率來到1.36%,雖尚未出現負利率,惟差距已有限,加上美國年底前若升息,央行要如何不透過升息抑制物價並控制負利率出現,將是一大難題。
據央行資料顯示,台灣目前平均每戶房貸借款約606萬元,假設若未來每升息半碼 (0.125%),房貸房每月預料將增加625元利息支出。由於國內薪水已連15年來不曾漲過,一旦升息確定,立委憂心衝擊國內民眾荷包與整體經濟表現,之前國民黨籍立委林德福曾統計,房貸利率每調高1碼,國內所有房貸戶每年支出將至少增加565億元。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 年底前升息? 房貸戶、投資客剉咧等http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=305363#ixzz2wYtU7FjK
Power By udn.com

2014年3月20日 星期四

行庫調升房貸利率 成數緊縮

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】
圖/聯合報提供
房市交易轉趨清淡,大型行庫紛紛調整房貸策略;業者說,最近新承做房貸利率已調升0.1至0.2個百分點,目前除少數優質客戶前半年利率仍低於2%;投資客利率全面2.15%起跳。
同時,為降低授信風險,台銀和一銀等大型銀行也針對特定客戶,降低房貸成數0.5成。
美國Fed決定逐步縮減購債規模後,去年9月,央行總裁彭淮南即提醒國人,「利率不會永遠處於低檔」,尤其是房貸支出占家庭所得比率超過3成的借款人,必須更留意利率變動的風險。
繼合庫與彰銀分別調高新承做房貸利率之後,一銀和華銀也說,最近新承做房貸利率已上調0.1至0.2個百分點。
一銀表示,由於利率看升、房市交易萎縮,加上房價相對處於高檔,以及政策不鼓勵銀行承做太多不動產放款等因素,一銀今年的房貸業務,目標為「零成長」。
另外,基於授信風險考量,一銀也緊縮分行經理授權成數0.5成,限制雙北市等都會區精華地段最高成數為8成,投資客利率拉高0.15至0.20 個百分點,一律從2.15%至2.25%起跳。
華銀表示,最近新承做房貸利率,即使是優質客戶,一段式最低利率為2.02%;一般客戶的一段式房貸利率最低則為2.2%至至2.3%。而在分段式房貸方面,一般客戶第2年起最低利率已調至2.61%。
台銀也說,除將房貸所得比不到120倍,貸款成數往下降0.5 成外,新承做利率普遍自2%起跳,目前除優質客戶前半年最低1.99%外;其他一般客戶利率都是從2.15%起跳。


全文網址:udn房市情報 - 房貸天地 - 房貸情報 - 行庫調升房貸利率 成數緊縮http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=305315#ixzz2wTsqJUho
Power By udn.com

買屋沒拿土地權狀 面臨拆屋還地

【聯合報╱記者游明煌/基隆報導】
基隆市工建路一棟公寓住戶(右)昨天向市長張通榮(左二)陳情,希望市府出面協調暫緩地主要求拆屋還地。 記者游明煌/攝影
基隆市七堵區工建路上一處舊公寓的20多住戶指40多年前購屋時,未取得土地所有權狀,面臨必須拆屋還地窘境,市長張通榮昨天也覺得「不合理」,希望找地主出面與住戶調處解決。
10多名公寓住戶昨天由市議員張耿輝、律師陪同,向張通榮陳情。住戶代表說,當年他的父母親向建商買屋,在交屋時建商才告知部分地主中有土地尚未分割完成,所以先給住戶建物所有權狀,土地所有權狀等程序完成後,再補上。老人家不懂法律,一直沒有拿到,直到後來被地主告上法院,才知「代誌大條」。
張耿輝表示,這些住戶有的都已住了三代,經多年訴訟,高等法院在2008年判定住戶敗訴。近日法院前往鑑界,住戶擔心要拆屋還地,希望能價購土地或支付土地租金,保留房屋。他希望市府出面找地主協調,不要讓住戶一生的心血化為烏有。
吳姓律師說,產權在過戶時有瑕疵,但住戶當初價購的事實都存在,雖法院有判決,希望市府能出面調處,不要馬上拆屋要住戶還地。
張通榮說,法院的判決市政府無法干涉,但市府會盡全力協助,區公所可以找出地主資料,希望地主與住戶好好協調。他說,住戶有合法建物權狀,也不能貿然拆屋,希望雙方各退一步,好好解決。


全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 買屋沒拿土地權狀 面臨拆屋還地http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=305319#ixzz2wTre7UDm
Power By udn.com

房市大趨勢 「買得起的」搶手

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】
圖/經濟日報提供
永慶房產集團昨(19)日發布首季房市展望報告,由於部分地區及產品供需失衡的問題嚴重,賣方獲利了結的心態濃厚,出現「雙北市以外供給量大增」、「全台各都會高總價供給過剩」、「買得起的總價成為市場主流」等三大趨勢。
房產業者調查,全台各都會高總價房屋供給過剩,買得起的總價物件成為市場主流。 (本報系資料庫)
永慶房產集團指出,根據實價登錄的成交案件,以及永慶全台近三個月2萬餘件的待售物件分析供需結構,發現市場上「想賣」和「成交」的各總價帶呈現嚴重落差。
以台北市為例,總價3,000萬元以上的委售物件占總供給量40.2%,但實際成交卻僅占19.9%,房屋供求比為2.02比1,也就是3,000萬元以上的物件,一位買方有2.02個物件可供選擇;但總價1,500萬元以下房屋的供求比卻是0.46比1,也就是超過二個人在搶一間房屋。
永慶房產集團指出,同樣的情形也發生在其他都會區,新北市、新竹地區900萬元以下,桃園、台中、高雄700萬元以下,台南400萬元以下的總價帶嚴重供不應求;但是新北市1,500萬元以上、新竹地區1,200元萬以上,台中、桃園900萬元以上,台南400萬元以上的產品,卻是嚴重供過於求。
永慶房產集團建設事業總經理葉凌棋表示,低總價產品供不應求,高總價產品供過於求,不論在預售或成屋市場都有相同的情形,也顯示出低價產品價格還有上漲的力道,高總價物件恐怕是有行無市,必須降價才能賣出去。
調查發現,近一年房屋委售量除雙北市成長約4%至6%,其餘各都會區普遍都年增三成以上,台中地區更年增52%。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市大趨勢 「買得起的」搶手http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=305324#ixzz2wTrIBtUH
Power By udn.com

房市泡沫10指標 8項超標


【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】房市面臨續多或反轉的轉折點,淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,目前評估房價泡沫的10項指標,已有八項超標,雖然房價還沒有立即泡沫的危機,但已有超額供給的隱憂,建築業應留意流動性風險,已有建商推出結構工程期零付款,這是景氣即將反轉的訊號。
貸款餘額偏高的問題,可能是房價泡沫濱臨警戒的警訊,莊孟翰分析,學界以房貸餘額占國內生產毛額(GDP)的四成做為是否泡沫化的指標,目前台灣房貸餘額已占GDP的38.9%。
調查顯示,近11年來,國內主要銀行存款增加71.3%,但購置住宅貸款增加104.8%,建築融資更大幅增加260.2%,僅有房屋修繕貸款減少58%。三種不動產貸款合計起來已占GDP逾51%、占銀行存款比重21.2%、占銀行放款比重33%,不動產相關的放款的水位,都已經達到臨界值。
莊孟翰表示,台北市精華區市場追價買方仍然存在,例如最近台北市南京東路二段有筆都更土地,成交價高達每坪1,250萬元,這種分布不均的現象仍然嚴重。全台灣12年來人口增加約97萬人,而新北市和桃園縣等二個行政區就增加63萬人,台北市房價是高雄房價的4.2倍,因為供需失衡產生嚴重落差。他說,這些訊息都顯示出房市資源的嚴重分配不均。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫10指標 8項超標http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=305323#ixzz2wTqsFojI
Power By udn.com

容積銀行/業者:容積難移轉 恐墊高房價

【聯合報╱記者江碩涵、陳惠惠/台北報導】高源估價師事務所所長陳碧源昨天指出,私人買賣容積率的資訊不透明、價格不固定,若由政府「作莊」、設立容積銀行,相信可減少容積黑箱問題,有利容積管制,不過,未來容積無法輕易移入,建商可能將本求利,直接將成本灌在房價上、墊高房價。
陳碧源表示,可移轉容積多半來自公設保留地、古蹟等,地主捐贈公設保留地換取容積,價格通常是公告土地現值的一點八倍、一點九倍;也因為容積並沒有限定得在同區域使用,所以常會出現萬華區的容積被移入到大安、信義區的豪宅,創造更高的「價值」。
陳碧源舉例,台北市大安區某塊五百坪土地,使用分區為住四,原始容積率為百分之三百,也就是一坪土地可蓋成三倍樓地板面積,倘若建商移入容積三成,容積率則拉高至百分之三百九十,若以每建坪一百五十萬元估算,透過容積移轉多出來的樓地板面積至少高達六億多元。
德明財經科技大學副教授花敬群則說,推動容積銀行立意良好,不過也要思考容積被當作可計價產品時,無論由誰買賣作莊,還是會重演低房價區的容積被挪到豪宅區段的荒謬事件。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 容積銀行/業者:容積難移轉 恐墊高房價http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=305264#ixzz2wTqOFtiL
Power By udn.com

總值逾兆元 北市府「作莊」開容積銀行

【聯合報╱記者陳惠惠、祁容玉、洪敬浤/台北報導】
南山人壽得標的世貿二館開發案,為北市首件以容積銀行概念,市府賣容積案例。 圖/本報資料照片
台北市市政會議昨通過「容積移轉審查許可自治條例」草案,即「容積銀行」制度,由北市府取代掮客,自己作莊賣增額容積,並將所得代金用於公共建設。草案月底送審,若順利通過,三年落日期限一到,現行建商捐公共設施保留地換容積,將走入歷史。
圖/聯合報提供
針對北市推容積移轉新制,新北市府表示已研擬相關辦法,會參考北市執行情形因地制宜;台中市府說,去年即規畫容積銀行,最快年底上路。
北市府估算,北市都市更新、整體開發地區等具有容積增額需求的潛力區,還有五九二公頃,換算以 後總價值逾兆元,賣出後可用來取得公共設施保留地、公營住宅用地等。
台北市長郝龍斌指出,北市率全國之先推動以市價為計算基礎的容積銀行,是因現行容積移轉制度,都由私人買賣,因市場資訊不透明,加上仲介等中間人介入,利益都流入私人,並不公平。
都市容積應是公共財,未來建商等開發商若有增加容積的需求,只要繳交代金給市府,市府就可核給增額容積,改善現行容積買賣資訊不透明爭議。
北市府設定的增額容積區位,為捷運站半徑八百公尺以內範圍,且要面臨八公尺以上已開闢道路,較現行制度捷運站半徑五百公尺更為寬鬆,粗估北市可建築用地的八成一都可納入。郝龍斌說,以信義計畫區、大彎北段等整體開發地區、都市更新地區優先考量。
有關取得容積所需的代金價格,北市府表示,會委託三家以上專業業者估價,再扣除建築成本、建商合理利潤。北市都發局長邊泰明說,代金有一定比率用於增額容積區位,其他則挹注較落後地區。
至於現行容積移轉制度,北市府會給三年緩衝期,期間建商還是可透過歷史建築,或捐贈公共設施保留地,例如道路、公園、綠地和廣場用地等換取容積移轉,但不得超過基地增額容積的百分之五十。待落日期限一到,就只能以歷史建築換容積,上限仍為百分之五十。


全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 總值逾兆元 北市府「作莊」開容積銀行http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=305249#ixzz2wTq3EQZs
Power By udn.com

2014年3月18日 星期二

經濟轉骨…老蕭開藥方:全台推都更

記者孫中英/台北報導
台灣經濟轉骨,可以靠都市更新,前副總統蕭萬長昨天說,在日本長達廿年的經濟停滯中,東京、大阪和名古屋就是靠都更翻身,不僅刷新老舊市容,還提高就業並創造經濟成長。他說,都市更新不用政府花錢,是很好的政策,應該全台推動。蕭萬長昨天出席南山人壽二一四年財經論壇,他以「全球化下的台灣經濟發展戰略」為題演講,做以上建議。

 
前副總統蕭萬長。(記者黃義書/攝影)

蕭萬長說,在國際評比中,台灣持續進步,但實際經濟環境如此沉悶,從專業角度看,有三大問題:一是,環保、財稅、貿易及勞動等的法規制度,無法與國際接軌;二是,台灣在國際經貿網絡中被邊緣化;第三,台灣經濟結構無法因應趨勢變化,已經僵化。

怎麼救台灣經濟?蕭萬長提出三項藥方:首先,法規該改要改、該變要變,這是「變革」,同時趕快落實洽簽經貿協議,尤其是「跨太平洋夥伴協定(TPP)與區域全面經濟夥伴關係(RCEP)」;其次是「創新」,要趕快具體落實行政院提出的三業四化政策,找到台灣產業新亮點,第三,關鍵就是「建設」。

他列舉桃園航空城、自由經濟示範區等既定目標,但特別強調,全台灣都應該進行都市更新。他說,台北市有六成以上都是卅五年屋齡的老房子,「網路、空調、無障礙設施,甚至電梯都沒有」,有些房子地基不佳,若再來場大地震,很難想像傷害有多大。

蕭萬長指出,在日本長達廿年的經濟停滯期間,東京、大阪和名古屋這些老城市都是靠大幅都市更新,提高就業率並創造經濟成長。他說,現在去這些古都,會覺得城市面貌煥然一新。

他表示,都市更新是一項很好的措施,又不用政府花錢,還可改善住家環境,讓民眾居住更安全,但推動時一定要好好溝通及宣導。


蕭萬長還建議,大故宮計畫既然已經擬好了,就要趕快推,他說「故宮現在就像菜市場,甚至比菜市場還要髒亂」,再不改善會讓人難以忍受;而且,不管英、法或日本,像故宮這樣規模的國家博物館或文物院,都會因應現實趨勢,有必要都會調高門票票價,故宮也應該考慮。

原文網址: 經濟轉骨老蕭開藥方:全台推都更 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/97836959161.html

房價又將「飆升」? 台灣缺工潮「越演越烈」

好房News記者胡珮蓉/綜合報導
台灣服務產業比例高,大部分的就業人口已不再選擇勞力為主的粗工,導致建築工人出現斷層,薪資再高都找不到工人!建商表示,隨著缺工潮而起的進度延後、成本墊高,這種機器無法取代的技術一旦缺乏,增加的成本勢必也會反映在房價上。香港同樣面臨工人短缺、建築成本提高的問題,面對缺工趨勢,除了引進外勞之外,當地業者也強烈建議加強在地工人的培訓。

 汐止區夢想社區第四期建案,施工情境圖,大樓工地。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
台灣出現缺工潮,隨著缺工潮而起的成本墊高,勢必也會反映在房價上。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

達欣工程副總經理陳士修接受蘋果日報訪問時分析,以2013年的台北市而言,一般住宅每坪建造成本在9萬元內,其中工資佔40~50%。劉姓建設公司董事長也向中國時報表示,建案平均完工期約8個月至1年,如果因工人緊縮無法配合如期完工,即使只拖2個月,建築成本就要增加,自然會反應在房價上。

香港的建築產業也面臨缺工潮的問題,帶動工資上漲、建築成本上升。業界粗略估算,建築工人的工資,就佔了建築成本的30%40%,具有一定的份量。不斷提高的建築成本潛藏著帶動房價的威脅,香港也積極的尋找出路。

其中一個對策是提高外勞的數量。建築成本上升是亞洲地區普遍面臨的問題,但澳門及新加坡因為輸入較多的低技術外勞,成本漲幅相對較香港低。2012年香港輸入的低技術外勞僅佔總體勞工人口的0.1%。相同的指標,澳門則達26%、新加坡也有28%。是否該提高建築外勞的輸入量,在香港掀起一陣討論。


除了外勞的輸入,業者也向香港經濟日報提出建議,考量本地勞工的權益,應該要加強在地工人的技術培訓,同時補足外勞制度的不足,以保障香港建築工人的權益。

原文網址: 房價又將「飆升」? 台灣缺工潮「越演越烈」 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17316859206.html

房貸利率漲 流彈傷首購族

記者吳泓勳/台北報導
抑制投機炒房,近期公股行庫紛調高房貸利率,本以為可藉墊高投資客借貸成本抑止炒作,但實際投資客卻可利用高額存款優勢,轉向民營銀行取得優惠房貸利率,這波利率調升結果變成只打到無力炒房的首購族。

 
央行公布近一年平均房貸利率

彰銀在37宣布調高新承做房貸利率0.1個百分點,包含華南銀、第一銀等泛公股行庫,也約在同時期調高房貸利率。

根據中央銀行公布今年1月五大行庫(台銀、土銀、合庫、華銀、一銀)新承作放款統計,平均購屋貸款利率為1.963%,創下自去年6月以來新高點。

但這項抑止房市炒風的政策,卻未必真傷到投資客。大型不動產仲介業者表示,行庫公布的房貸利率基本上僅供參考,實際價碼都是根據個案條件去談。尤其沒有政策任務,經營策略較靈活的民營銀行更有彈性,例如曾聽過在銀行存款達到300萬元以上,房貸利率約可談到1.88%,甚至聽過有外銀開出1.84%條件。


房仲業主管指出,利率調升,雖可拉高投資客倚賴的低利率投資成本,但在還款能力上,怎麼樣都比一般用來自住的首購族來得好,反而是一般買房族群受到的衝擊較大。

原文網址: 房貸利率漲 流彈傷首購族 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19283459238.html