2016年10月21日 星期五

【地產專欄】洪琬琪:拚當包租婆 單親媽逆轉勝!

Yahoo奇摩房地產編輯部
根據統計,台灣離婚率高居世界第3、亞洲第1,但失婚真的讓女性只能處於弱勢嗎?其實不然,就有女性離婚後反而海闊天空,甚至變身包租婆,財務更為自由,因此失婚絕不等於人生失敗組,就看當事人如何走出婚變困境,積極開創嶄新人生。
以2015年為例,共有5萬3千多對夫妻離婚,平均每天就有156.8對離婚。但隨著女性經濟自主權升高,離婚等於苦情女的狀況,已經愈來愈少見。現代女性擁有學歷高、收入高,更因心思細膩,讓女性理財上反而比男性更優勢!
失婚不氣餒 攢下2棟房
妮妮就是這樣令人心疼又佩服的失婚女,不堪回首的婚姻,讓妮妮吃盡苦頭,收入尚佳的她,婚後3年不僅日子過得捉襟見肘,還得忍受丈夫整天晚疑神疑鬼,與時不時的咆嘯怒罵,長期的精神虐待讓她終於痛下心求去,孑然一身的她,沒拿到半毛錢贍養費,握在手上的僅有2歲女兒的監護權。
在金融業工作的她,工作表現及收入頗為亮眼,看似堅強的外表下,很少人知道,她在離婚後,無娘家支援的情況下,僅僅靠著省吃儉用及專業的財務規劃,硬是1人攢下2棟房子,成為不折不扣的包租婆。
眼光精準大膽進場 身家倍增千萬
因為妮妮本身信用良好加上收入穩定,任職的公司又頗具規模,離婚後為了讓母女2人有個棲身之所,她跟銀行貸款700萬,加上積蓄,買了間800萬的小公寓落腳,除了1個房間自住,其餘房間就分租給女性上班族,幫忙分攤房貸。
為了讓之後的生活能舒適,妮妮決定再拚間電梯大樓的房子。有了目標,妮妮開始精準控制開支,每月扣除女兒的安親及學費,盡量存下1萬元做為購屋基金,再加上買房眼光精準,小公寓短短數年增值不少,看準南港的發展潛力,趁著金融海嘯之時大膽進場。
利用小公寓增貸,連同多年存下來的購屋基金及年終獎金,終於買進第2間電梯3房的新居。第1間起家厝的房貸則全由房租分攤,妮妮只需負擔第2間房子的房貸,就這樣失婚後的她,身家從零累積倍增達數千萬。
經濟自主才能自保
回首前塵,妮妮感慨地說,很多女生以為,結婚就是有張長期飯票,有些甚至辭去工作當起專職媽媽,也沒有自己買房或理財計劃,事實上這是很危險的。她建議女生婚後還是要繼續工作,才有經濟自主權,就算不幸失去依靠,也能迅速站穩腳步,幫自己及孩子爭取權益。
法定財產分配誤解 小心權益受損
現在法定財產制有不少人誤解,以為離婚時夫或妻的財產要分給對方一半,其實並不正確,事實上要扣除夫或妻因繼承或其他無償取得之財產與慰撫金,其他所有現存的婚後財產,扣除婚姻關係存續的債務後,雙方各自剩餘財產的差額再作平均分配,才是剩餘財產分配請求權,但通常都所剩不多,對於經濟能力較差的一方,十分沒有保障。
看到妮妮的例子,你是否覺得,逆境也可能是人生的轉機呢?

用契稅反推房屋稅? 網友:好實用

【文/記者馮牧群】
房屋稅一旦調漲,不只房屋持有者受影響,連打算購屋的民眾也擔心起未來房屋稅是否過高,批踢踢實業坊上就有網友列出算式建議大家「看房時可以順便問契稅,反推將來房屋稅」,其他網友紛紛稱讚實用。

該名網友PO文提到,很多人不知道買房之前,房屋稅是可以從契稅推算出來的;契稅等於房屋現值乘以6%,而房屋稅等於房屋現值乘以稅率自住一般為1.2%,也就是說,去看新建案時,只要詢問銷售人員契稅稅額,直接除以5就可推算出明年應繳的房屋稅稅額。

該名網友舉例,日前他到高雄市鳳山區某新案看房,問到契稅需繳7萬多元,但銷售人員刻意不透露房屋稅稅額,推託須以個案視算,他立即算出房屋稅大約為1萬4千多元。屏除中古屋房屋稅普遍偏低,其實新建案的房屋稅與契稅都在大漲,只是一般自住客購屋頻率極少,不會特別去注意包含在交屋代辦費裡的契稅。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,該民眾的做法看來的確可行,一般住宅試算結果稅率都相去不遠,但他提醒,豪宅因會再加乘一次路段率,故不適用上述算式。

加稅確定!「遺產及贈與稅法」調整為三級累進稅率

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
為配合長期照顧服務的財源籌措,行政院會2016年10月20日通過財政部擬具的「遺產及贈與稅法」部分條文修正草案,將送請立法院審議。行政院長林全指出,「遺產及贈與稅法」修正草案是為配合長期照顧服務財源的籌措,請財政部與衛福部積極與立法院各黨團溝通,早日完成修法,充裕長照財源。

財政部表示,近年來國際間對於財富分配議題日益重視,實施遺贈稅制國家大多數採行累進稅率,我國現行採單一稅率10%,外界時有稅率偏低可能造成世代不公的議論。為發揮遺贈稅課徵對社會公平的正面意義,並配合「長期照顧服務法」部分條文修正草案指定以調增遺產稅及贈與稅稅率所增加的稅課收入作為長期照顧服務支應財源,及配合身心障礙者權利公約修正涉及歧視性文字,因此擬具「遺產及贈與稅法」部分條文修正草案。
「遺產及贈與稅法」草案修正要點如下:
1配合身心障礙者權益保障法之用語,將「殘障」文字修正為「身心障礙」。修正條文第12條之1

2為符合社會公平及避免產生稅負遽增情形,並配合長期照顧服務之財源籌措,將現行遺產稅及贈與稅稅率結構由單一稅率10%,調整為三級累進稅率10%、15%及20%,並增設各稅率之課稅級距金額。修正條文第13條及第19條

3為期適用明確,增訂依第13條及第19條調增稅率所增加之稅課收入,撥入依長期照顧服務法設置之特種基金,用於長期照顧服務支出,不適用財政收支劃分法之規定。修正條文第58條之2

北市稽查預售屋 赫見建商占便宜三手法

經濟日報 記者游智文╱即時報導

台北市政府稽查預售屋,發現建商以三大手法占便宜,其中以違約金訂死15%最普遍,其次是提早要民眾負擔水電瓦斯費,第三則是對延後交屋理由新增項目,逃避違約責任。
台北市地政局在9月29日至10月5日,稽查轄區10個預售案,查核項目包括買賣定型化契約、代銷經紀業務、預售屋廣告以及樣品屋合法性。
其中定型化契約違規最嚴重,共查核14個項目,10個案子或多或少都有缺失,沒有一個全數過關。有三項則擺明占消費者便宜。
第一是買賣契約中的違約處罰。依內政部規定,預售屋契約中的違約金,是建商和購屋人共同磋商,購屋人資金不夠,無法交屋,或認賠斷頭,上限是房地總價15%,但可以更低。
然而實際稽查結果,10個預售案都直接在違約金寫上最高的「15%」,根本不是磋商結果。
第二項是交屋水電負擔,依內政部規定,購屋人在交屋日後30日起,才需負擔水電、瓦斯基本費,但10個建案有一半5個建案在契約中規定,交屋日7日後或交屋日起,購屋人就得開始負擔水電費。
第三則是延遲交屋責任。依規定,建商無法如期交屋,只能有天災、或因法令規定兩個理由,如果違約,違約金則從總價最低15%罰起。查核結果,有7家建案在契約上增加延遲交屋理由,包括買方延遲繳付房屋款項,買方應負擔的稅費未繳等,用來規避違約責任。
台北市地政局科長沈瑞芬提醒,許多投資人喜歡買「預購單」,也就是紅單,然後轉賣賺差價,但依法令規定,紅單視同訂金,如果違約,仍需負擔違約責任。

退休理財 最想當包租公

 聯合晚報 記者游智文/台北報導

市調顯示,隨房價下修,房市投資人又躍躍欲試,以收租為主。中信房屋、永慶房產近日公布第4季房市趨勢調查,結果顯示,民眾投資收益型不動產意願明顯增加。


永慶房產調查網路會員,逾6成受訪者表示,有興趣投資收益型不動產當包租公或包租婆。問民眾退休養老的最佳理財項目,買房地產收租也名列第一,占比高達34%,第二名為股票,占比僅19%,其他依序為買基金或債券、定存等。
中信房屋宅指數調查民眾第3季理財方式,景氣低迷下,民眾理財轉向保守,定存、保險、不動產均增加,其中又以不動產理財從16%上升到18.8%,增加最明顯。
另外詢問民眾購屋總價預算變化,其中買給父母子女、投資賺差價的,購屋預算總價都下調200萬元以上。但對買房子來出租,購屋預算則是逆勢提升,從第2季的712萬元,第3季上升至753萬元。
買房收租,因是第二房或第三房,房貸成數會比較低,但民眾不介意,調查顯示,收取租金購屋人,平均自備款從250萬元,提高到409萬元。
永慶房產協理林泰隆表示,央行第3季理監事會雖未再降息,但接連四次降息,目前五大行庫平均購屋利率僅1.684%,對房貸族有益,但握有大筆資金的民眾卻十分苦惱。
他分析,若手頭有1000萬元閒置資金,存放定存,利率僅約1.1%左右(若定存500萬以上,則僅0.3%);但若購買收益型不動產,在房價下修後,租金投報率多可達2.4%以上,比定存高出一倍以上。
林泰隆表示,利率低是民眾買房收租意願大幅提升一大主因,但市況顯示,民眾心動,但尚未行動,主要是目前仍持續看跌房價,多在等待確定落底後再進場,以免賺了租金,賠了房價。
中信房屋表示,房價持續下探,投報率較高的收益型不動產可望率先升溫,不過市調顯示,租屋市場需求和以往出現一些變化,過去套房出租最容易,但今年以來,則是以二、三房需求增溫明顯,研判許多小家庭以租代買有關,投資收租不動產,除了投報率之外,也要考慮房型。
根據永慶調查,目前民眾願意出手的收益型不動產,大多要3%以上,占比近6成;僅有一成左右,可考慮接受2%以內投報率產品。

贈與稅看漲 富爸媽改送現金不送房

經濟日報 記者游智文╱即時報導

財政部統計今年前9月贈與稅收逾140億元,創同期新高,不過,內政部資料顯示,今年前八月不動產贈與件數卻是五年來新低,顯示國人不動產贈與已退流行,現在改送現金。
為籌措長照費用,新政府決定調升遺贈稅率,許多高資產族提前在政策確定前,把資產轉到子女名下。財政部去年編預算,設定今年贈與稅預算數是104億元,但今年前九月即已收到140.5億元,創下同期新高。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,過去國人贈與移轉資產子女,偏好不動產,因為可利用市價和公告價格的落差,省下大筆贈與稅,也因此贈與稅收和不動產贈與件數成正相關,稅收愈高,件數愈多。
但今年兩者明顯呈現背離走勢,今年稅收創新高,但統計今年前八月全國贈與移轉僅約2.77萬件,比去年同期大減20%、7,000多件,也寫下近五年以來的同期新低量。
曾敬德分析,主要是今年1月1日房地合一上路之後,適用房地合一的交易案,透過不動產贈與的節稅空間已經大打折扣,即使贈與時可利用市價與公告價格中間的落差節稅,但房地合一上路後,這樣的節稅方式,會在日後出售時因成本認定過低,反而會因出現大量獲利而被課重稅。
也因此今年有贈與節稅需求的民眾,多採現金或其他方式,今年贈與移轉數量因而明顯縮減。

2016年10月5日 星期三

房子賣不掉怎麼辦? 專家教你必勝絕招

世界日報 

房地產市場景氣已明顯好轉,但即使如此,並不保證每個屋主想賣房子都能順利如願。萬一您正在賣房子,卻百般受挫、賣不掉,該怎麼辦呢?不必灰心,只要想點辦法、採取因應措施,總能解決問題。
在房市一片看好聲中,房子賣不掉顯得格外棘手;專家建議採取以下幾個辦法:
首先,持續更新房屋。您的屋子不受青睞,很可能因為人們不喜歡那個房屋,所以恐怕得花錢整修一番;整修的時間點很重要,盡可能在寒冬來臨前完成。假如您實在沒錢、或者沒有意願馬上整修房屋,不妨擬一個計畫,例如加蓋一間浴室,好好的把需要經歷的過程、花費等等因素思索一遍,這麼一來心中有譜,對於整建房屋就不會那麼害怕、有壓力了。
第二個辦法是降價。假如您非常想賣掉房屋,甚至到了恨不得馬上搬走的地步,便可考慮降價;例如住家附近開了一家酒吧,治安變差,想盡快搬離,但也許賣屋乏人問津,條件難以談妥,為了快快搬離,只要有人願意買、不在乎多數看屋者所挑剔的缺點,最好就降價脫手。
第三個應變方式是,出租房子。假如您是因為工作而需要搬家,這是最好的因應之道;不過專家提醒,出租房子必須格外謹慎。對於租屋新手,最好問問自己有多想當房東?即使當房東不成問題,也要注意,現在房子賣不掉,租屋一陣子之後,房子未必會變得比較好賣。租屋時要認清一個事實:租客可能不會好好照顧您的房子,所以專家建議,不妨時時讓房子保有最佳狀況,透過Airbnb等業者提供短期租屋服務,在搬離房屋的這段時間賺取一些收入。
第四個方法是,正視房屋的缺點。假裝房屋零缺點是行不通的,故意視而不見並不會讓問題不見,不如面對問題、找方法因應;例如住家附近很吵,也許可以在面對高速公路的那面牆上安裝加強隔音的窗戶,或者特別鎖定不在意房屋缺點的族群行銷,只不過要注意,即使鎖定特定購屋族群也不要刻意強調房屋的缺點,以免自找麻煩。(周方澄)

房仲收費的變革已經啟動,房仲服務費0%起,消費者完勝!

聯合新聞網 車維晏

自從監察院在2011年,針對房仲服務費過高問題,糾正內政部之後,至今已超過5年的時間,其間波折不斷,消保團體、內政部、房仲業者之間,對於服務費調降幅度、方式、時機等,始終難有共識。不過,全案就在今天,終於有了突破性的進展。
依據最新的方案顯示,房仲服務費可望歸零,然後,依消費者個人需求,選擇使用多少服務,才付多少費用,在這波爭議中,消費者可說大獲全勝。衡定房屋總經理房孝如表示,這套收費方式,甚至已超越歐美等先進國家,對於消費者權益的保障,可說大幅提升。
這次變革的最大亮點,就是將房仲服務費一舉調至0%。過去大家爭議的焦點,一直在服務費6%合理?還是4%合理?房孝如表示,這樣爭執下去,永遠不會有結論。因為,我說我的服務值6%;你說不對,最多只值4%;但雙方對於這個服務內容究竟是什麼?卻從未認真討論過,這樣怎麼會有交集呢?
「這樣下去,結局就是大家都輸!」房孝如感嘆。因此,衡定房屋率先提出解決方案。首先,就是讓房仲服務費歸零,這樣一來,消費者先立於不敗之地。然後,如果房仲認為自己的服務價值6%,那就有責任把自己準備提供那些服務?值多少錢?一樣一樣條列出來,供消費者品評。
例如:房仲說我會提供A服務,值10,000;還有B服務,值5,000;以此類推;最後,就看消費者買不買單?如果房仲的服務,真的符合消費者所需,消費者十分認同,通通都選購,結果這樣買下來,證明真的就是值6%,相信從此以後,再也沒有人會質疑,房仲的收費太高。
將爭議從上限6%是否合理?改為下限從0%開始,房仲想收多少服務費,就看能提供多少消費者願意掏腰包購買的服務?一舉將爭議消弭。房仲當然可以收取6%的服務費,但前提是必須說服消費者,為什麼我的服務,值得大家掏出那麼多錢來買?
結局從沒有人能贏,變成大家都贏。最熟悉這整套變革方案的房孝如表示,雖然很欣慰,但挑戰其實才剛開始,因為業者可能都還心存觀望,想先看別人怎麼做?再決定自己怎麼做?如此一來,可能又要再耗費5年,消費者還是無法把錢花在刀口上,因此,衡定房屋率先明訂各項服務的內容,以及收費標準,希望讓糾纏多年的爭議,能儘快落幕。
房仲收費的變革已經啟動,消費者欲瞭解更多詳情,可至www.hengding.com.tw,自己的荷包自己顧!

告別租屋糾紛,新北市府推租屋懶人包

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
近來租屋糾紛日益增多,主要關鍵在於租賃雙方對權益的不瞭解與漠視。新北市政府城鄉發展局為了保障雙方權益,除了針對房東、房客、學生族群舉辦系列講座及2016/7/21至2016/9/20於新北市府1樓提供免費租屋法律諮詢外,新北市府與「崔媽媽基金會」及「耕莘健康管理專科學校」數位媒體設計科師生共同製作了租屋懶人包,希望藉由淺白易懂的圖文說明,讓民眾快速了解租屋大小事,並在臉書「我的新北市」等網路通路播放。

耕莘專校王尊賢老師表示,很高興帶領數位媒體設計科的學生參與製作懶人包,透過學生們年輕、直率的特質與懶人包明快傳達訊息的風格互相搭配,輔以資訊設計概念,讓懶人包不僅圖案簡白易懂,動態圖片、內容及旁白設計,都大大增加懶人包的可讀性。

值得一提的是,不只讓學生有機會用設計為社會服務,透過設計服務與反思行動,也讓這次的產學合作案別具教育意義,培育下一代有創意與人文關懷兼備的設計師。參與計畫的學生表示,本身即有租屋經驗,這次更藉機學到許多重要的租屋常識,未來有機會也能運用到自己實際租屋上,也很開心老師的一步步的帶領,到看到成果的成就感,是一個非常難忘的學習經驗。

新北市政府城鄉發展局局長邱敬斌表示,考量到房東、房客租賃權利義務不盡相同,因此分別規劃了「房東放心出租篇」跟「房客安心居住篇」,一方面讓在新北市賃居的房客或初次租屋的學生,學會如何看屋、簽約;另一方面也讓房東了解如何管理屋況及挑選房客,以減少租屋糾紛的發生。懶人包網路上線時,還會搭配新北市政府城鄉發展局「租屋常見問題」之網頁說明,便利民眾閱覽使用。

提前預警!買方信心不足,年底買氣讓人憂

作者MyGoNews方暮晨 | 買購不動產新聞台

直轄市政府2016年10月3日公佈同年9月買賣移轉棟數資料,六都中僅新北、台中交易量與上個月及2015年同期比較均增加,新北月增8.1%、年增28.7%,台中月增1.2%、年增4.9%,至於其他四都的交易量,無論與上個月或2015年同期比較均呈現量縮,其中台南市減幅都達2位數,月減18.8%、年減12.7%,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,9月受到鬼月買氣遞延影響,加上颱風攪局、房屋稅議題等干擾因素,交易量並未上揚,僅台中市、新北市主要靠交屋撐場,交易量有所提升,但就整體市況而言並不理想。

綜觀六都9月買賣移轉資料,除了新北市及台中市移轉棟數有提升外,其他四都皆下滑,尤其台南及高雄兩個位於南部的直轄市,交易量雙雙下滑,台南量減18.8%、高雄量減10.6%,另外桃園也下滑12.5%,台北市下滑3.4%,大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出,高雄市近年力推亞洲新灣區,但對自住客戶吸引力有限,台南在房屋稅調整改革中率先提出回溯,在房市不景氣時,更加深買方觀望的態度,而桃園先前都以交屋量居多,故回歸一般買賣時交易量下滑;至於台中市及新北市主要依靠交屋量拉抬交易量,扣除交屋量整體買氣持平。
提前預警!買方信心不足,年底買氣讓人憂
郎美囡指出,2016年房市依然景氣不佳,雖然新政府上台以來再三強調不打房,但接踵而來的議題,如公告地價上漲、房屋稅條漲議題,加上北市土壤液化再次掀起,以及加速老屋新陳代謝的施策計畫,都一再促使買方延長觀望時間。若要提升買氣,仍需端看政府作為房市才能穩定發展。


七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%

作者MyGoNews蕭又安 | 買購不動產新聞台 


【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2016年10月4日舉行第3季商辦不動產市況調查記者會,總經理顏炳立表示,現在市場是「死死昏昏」,價格是「咪咪卯卯」,交易量則是「2266」,整個來說,「現在市場是蔡依林jolin,台語,足冷」。買方和賣方是平行線,雙方價格認知落差達30%,屋主、建商降價10%、20%,買方根本無動於衷,市場成交量還是打不開。他說:「誰先降、誰先『撈錢』,後來才發現要降價的賣方,會面臨買方減少,就得『搶錢』。」他指出,有人認為房市近年會好轉,顏炳立直白的說:就像「如花嫁給金城武」,是「不可能!」他表示,很多業者希望他說「明天會更好」,但他要說,那是歌名,不是事實。他表示,建商在「存糧過冬」,最重要的工作是交屋,投資人則是「練身等風」,雙方持續僵持,賣方不降,買方不會追。
七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%
而戴德梁行2016年第3季商辦不動產市況調查指出,台北市各區A級辦公大樓租金表現持穩,全市平均租金每月每坪2,490元,較上季微降0.4%,較2015年同期亦微降0.3%。本季A級辦公大樓租賃活動活絡,全市去化面積約9,100坪,空置率下降1.5個百分點來到10.4%。其中以信義區下降3.2個百分點最多。由於近期信義區國泰置地廣場成功吸引區內既有大樓租戶搬遷所致。因此,與其同為競爭對手之大樓也在租金上彈性讓步。於搶客氛圍下,A級辦公大樓租賃交易形成租方市場。

戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達表示,新大樓釋出主要招租對象以換屋及整併需求為主。由於近10年來科技技術進步、各項文書電子化及設備的輕薄化發展下,使企業重新檢視辦公空間規劃。租戶藉由搬遷新大樓重新規劃使用空間,並更加注重空間利用效能。

楊長達指出,除了以往的生技業及金融產業,近期A級辦公大樓租戶更增加了遊戲產業。惟遊戲產業擴張快速,市場敏感度高,未來對於租賃需求的穩定性,仍待觀察。在新供給大樓持續去化,並以租賃優惠條件吸引租戶下,對既有大樓租金形成下調壓力。因此儘管全市平均租金會在新供給釋出初期受到新租金拉抬,而後又將會受到既有大樓租金下調而下降,租金消長互抵,而維持平盤。
七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%
忠孝商圈因空置率居高不下空置期拉長,持有成本過高,房東在租金方面逐漸讓步,略為下降。在此狀況下,曾經因高店租而搬遷至巷內的頂呱呱,以租金每月125萬元重返忠孝東路黃金店面。站前商圈方面,因兩間臨時性店面結束營業,故本季空置率上升,而隨著數位音樂和串流音樂的盛行,唱片業逐漸式微,在此情況下,位於許昌街的五大唱片無力負擔高額租金,搬遷至2樓店面。

因應零售市場趨勢潮流,百貨公司一改原有經營業種,讓出精華門面,如美國電動車特斯拉Tesla開出台灣第一家展示店,落腳在新光三越信義新天地A11,面積約60坪。此項創舉也顛覆百貨公司既有業種組合,讓出化妝品及精品等高坪效業種,取而代之是希望藉由體驗展示型態的業種,創造新鮮感搶客。另外新型零售業如手機APP軟體業,準備在信義商圈、忠孝東路商圈及西門商圈展店,以APP形象店結合Café餐飲,以手機虛擬店結合實體店,企圖打造形象概念店,提高用戶黏著度。

西門商圈為國際背包客旅遊熱點,人潮眾多,H&M亞洲最大旗艦店預計年底於西門町六號出口附近開幕,在商圈版塊持續擴張下,租金仍有微幅上漲空間。反之,忠孝商圈空置率居高不下,雖租金以微幅下降,但仍舊挑戰零售業的付租能力,預計店面租金仍有下調的壓力。
七折進場?顏炳立:房價買賣認知落差達30%

楊長達指出,2016年第三季不含土地之單季買賣交易達新台幣105.95億元,相較上季因缺乏大額交易,驟減62.69%,惟與2015年同期增長8.34%。本季交易物件以台北市內科廠辦及桃園市工業地產為主,投資及自用目的各半。季度整體投資表現平淡,自用需求持平。

受惠於央行四度降息,壽險業投資不動產要求最低報酬率降至2.345%,本季富邦人壽以新台幣40.8億元取得台北市內湖科技園區東京企業總部,全棟含車位面積約9,000坪,該標的目前滿租可為壽險買家提供長期穩定收益。

工業地產方面,除基準建設以新台幣15.30億元,取得桃園市中壢區錸德科技廠房作投資之用,及豐達科技以新台幣12.89元購入桃園市平鎮區廠房自用之外,本季交易金額多數低於新台幣5億元之自用型小額交易。

央行雖於9月止步第五度降息,整體市場處低利環境、資金充裕,惟買賣雙方價格認知仍拉鋸僵持,累計前九個月,交易金額僅有484億元,想要挑戰去年全年交易量778.6億元實屬不易。

根據戴德梁行統計,2016年第三季土地交易量為422億,總算擺脫上半年單季百億低量保衛戰的窘境。第三季十大土地交易有7宗交易為住宅及商業土地,10宗交易全部突破10億元以上,且有6宗交易面積逾3,000坪,第三季的交易成績應能稍微緩解投資人對於房地產後勢的恐慌感。

楊長達表示,大型建商對於六大都會區具有開發『親民房價』潛力的土地一直都在持續關注,只是不再盲目追價,僅瞄準價格軟化的地主下手。過去幾年豪宅盛行時,市場並沒有太多首購族的立足點,高總價產品退燒後,剛性需求的首購族反而成為建商的下一個目標,六都內只要有發展親民總價的地區,就是開發商獵地的定位點。

但是距離房市回溫,戴德梁行表示還有艱辛的路要走。就在土地所有權交易稍有起色之際,第三季的地上權土地則創下了零標脫的難堪記錄,地租政策讓投資人遠離了地上權標案,新制房屋稅則讓地主遠離了都市更新。政府應該是有感受到人民的抗議,所以開始研議固定或降低部分地租調幅及減免房屋稅等措施。但地上權的標脫關鍵不在權利金或地租的高低,而是地租漲幅的鎖定,都市更新能否推動也不只是獎勵的多寡,只要人民對於政府『想調就調』的租稅政策疑慮一日不解開,再多的獎勵也推不動都更。

房市有夠冷 先賣先贏

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
戴德梁行董事總經理顏炳立昨(4)日在主持DTZ戴德梁行第3季季報記者會中表示,目前房地產市場,是「蔡依林,揪冷ㄟ!」(註:英文名字Jolin);除非適度降價、量才會出,所以建商現在只能「存糧過冬」、力拚「全力交屋」,至於投資人,只能「練身等風」。
顏炳立表示,現在新政府就任4個多月,就像「顧柑仔店的、來顧大飯店!」沒有積極的鼓勵民間投資政策,其實政府應該要鼓勵投資嘛,可是現在高稅,投資人都嚇跑了;而且,兩岸關係不太好,「阿陸仔」人家放十一長假也不來了,人家給你斷水、斷糧、斷奶,你就哀哀叫了。再看現在的房市,價不降、量就不出,量不出、就不會落底,所以「嘸量,就死翹翹嘛」。
顏炳立表示,如果硬要說房市會好轉,那就像「如花可以嫁給金城武」,如果硬要這樣說,「那可以去看眼科了」。因為現在買方和賣方是「兩條平行線」,雙方價格認知落差達30趴,誰先降價、誰先撈錢,如果拖到第二年才降的、就只得搶錢。
顏炳立表示,所以屋主、建商如果降價10趴、20趴,買方根本不會動,市場還是打不開。有些新案,一口氣殺到30%,就賣得動,像板橋「江翠ONE」就是例子。
顏炳立直言,現在房市現況,是「咪咪卯卯(台語:很慘)」,「大勢已去、無言以對」,而其中「重稅,就最大的石頭」。
他指出,現在租稅政策就是市場最大的石頭,只要量不出,房市就無法見底,現在又遇上風災這種土石流,市場到今年底也不會好,明年也是一樣。過去一個預售案,大多能賣7成以上到100%完銷,但現在只剩下3成,等於是推3個案子、就有2個案子會掛掉,所以建商只好全力拚交屋,業績能夠入帳,因為「能交屋,才是英雄」。

顏炳立表示,過去蛋白區賣蛋黃的價格,已經完蛋。除非賣方忍痛滴血,降價求售,買方也願意成交了,市場才會放量。

房市交易有多冷,戴德梁行總經理顏炳立形容,「現在市場是蔡依林、JOLIN,真的很冷」;他說,買方和賣方是平行線,雙方價格認知落差達30%,賣方這邊則是誰先降價,誰就先撈錢,第2年才降的,買方則會減少,到時競爭更激列。
部分人士期待房市會好轉,但他形容就像「如花嫁給金城武」,是不可能的。住商不動產企研室主任徐佳馨也說,北市中古屋從房價下跌至今,跌幅1至1成5,但新北市大約降1成2,進入長線打底狀態。賣方如果想要解套,先降價的人就先贏!

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專家傳真-對房屋稅爭議的 項建議

工商時報【黃泰賢台北市不動產公會財稅委員會副召集人、冠揚建設總經理】
財政部昨日邀集全台22個縣市,針對房屋稅引發的爭議,討論未來的調整方案。本文擬從稅收及城市發展面向,提出若干具爭議性且值得商榷的觀點,供政府決策時參考。
一、房屋稅過高,可能導致相關稅收大幅減少,不利稅收
依財政部統計,105年前7月房屋稅收714億元較去年694億元增加20億元;但土地增值稅去年1,135億卻減少至443億元(8月524億元;而契稅亦大幅銳減,從去年138億元減少至59億元。整體而言,相關稅收明顯短收。
新制房屋稅,調高標準單價、對豪宅開徵重稅,導致交易成本契稅及房屋稅等大幅增加,逢房地產景氣不佳,必影響交易量,造成量縮的閉鎖效果,如同證所稅的翻版,相關稅收可能驟減,反而不利政府財政收入。
二、中古屋房屋標準單價調高,回溯15年,違反租稅公平原則
依據財政部歷年來相關解釋,房屋評價係根據歷史成本計算,依調高新標準單價回溯15年極不合理。10∼15年前,適逢921大地震後,房價不高,造價偏低;若溯及既往,雖按營造工程物價指數折減方式調整可能形成核定每坪標準單價,大於當年每坪實際造價,違反租稅公平原則。
另台北市自住房屋比例極高,大都僅持有一戶;回溯調高標準單價,勢將影響多數民眾可支配所得,對退休中低所得階層之衝擊極大,因可支配所得減少,必降低其消費能力,而招致民怨及反彈,宜深思熟慮。
三、豪宅稅計算公式應調降,避免影響都更案規劃及重創豪宅市場
103年7月1日新制豪宅稅加上囤房稅,房屋稅暴增20多倍,嚴重打擊豪宅市場,影響建商新案坪數及正在進行都更案坪數的規劃,建議1+固定係數之固定係數不宜超過1,若不調降,未來反而收不到豪宅稅。
建議固定係數比照別墅加價項目及成交豪宅價格訂定多項加價標準,使建商於規畫時即可選擇加價項目,並可預期加價比例及未來應負擔的房屋稅額,建議方案如下:80坪∼100坪、成交價8千萬元∼1億元的豪宅加價30%;100∼150坪、成交價1億元∼1.5億元加價40%;150∼200坪、成交價1.5億元∼2億元加價50%;200∼250坪、成交價2∼4億元加價60%;250∼300坪成交價4∼8億元加價70%;300坪以上及成交價8億元以上加價80%等。
四、囤房稅的課徵應訂定寬限期,適用較低稅率,提高建商新建及參與都更意願
建商餘屋係屬存貨性質,面臨房市不景氣,價格向下修正時,建商根本無囤房意願,宜訂定1∼3年寬限期適用1.5%或2%之較低稅率,第一年適用1.5%,二、三年適用2%,以免打趴房地產市場,影響相關數十萬從業人員之生計。
五、檢討房屋耐用年數、折舊率及延長都更稅負優惠
為加速都市更新保障市民生命財產安全,宜檢討房屋耐用年數、殘值、折舊率等,另都更案稅負優惠除權利變換外,協議合建亦應給予獎勵。都市更新房屋稅之優惠因標準單價已提高,建議如下:4年減半,5、6年60%,7、8年70%,9、10年80%,11、12年90%,以增加都更誘因
六、稅制改革宜溫和漸進,並應提前公告,讓市場有所依循
本次房屋稅的修正,宜採溫和漸進調漲,應提前公告周知,讓建商、投資者及民眾事前知悉,並可預期未來調漲比例及應負擔稅額,降低不確定性,避免干擾不動產市場。宜避免過去房屋標準單價32年不調漲,一次調漲太多;及地價稅今年調漲30.38%暴衝式調漲持有稅的方式,影響市府招商,面臨地上權、BOT案無人投標現象,反而影響台北市都市發展及未來政府的稅收。