打炒房 金管會盯上不動產信託

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】繼銀行不得受理建商以不動產信託受益權融資後，金管會昨（29）日發函從嚴規範保險業投資不動產信託受益權，金額不得逾保險業資金2%，且禁買具有預售屋履約保證的不動產信託受益權，以防堵政府打炒房政策出現漏洞。
近來多家壽險公司相繼公告投資建商出售的不動產信託受益權，金管會也特別要求，保險業已投資的不動產信託受益權不符合新規定者，即日起不得再新增投資。
金管會官員表示，不動產信託受益權主要有兩大類，一種是具有履約保證機制的預收款信託，如預售屋等；另一種則是，不動產開發案的不動產信託受益權，如合建案、都更案等。
以合建案為例，地主與建商彼此為確保相關款項可以用於興建案，建商會將土地及融資款項信託給銀行，再由銀行依工程進度撥款給建商。
金管會擔心，建商在取得一般土地建物融資後，如果再藉由不動產信託受益權的設質或轉讓，向銀行取得資金，恐怕有額外取得不動產開發案的興建資金，或提前實現其建案收益的情事，也會有擴大銀行業不動產授信風險之虞。
因此，金管會上月發函，禁止銀行受理建商以不動產信託受益權為擔保，再向銀行取得周轉金。由於建商也會把不動產信託受益權賣給保險公司，套取資金，金管會決定一併控管。
金管會昨天發函明訂，保險業不能投資具有預售屋履約保證機制的不動產信託受益權；保險業投資不動產信託受益權，連同無信評或信評未達twBBB－等級的受益證券投資金額，合計不得逾保險業資金2%。
保險業資本適足率（RBC）未達200%者，不得投資不動產信託受益權；不動產信託的受託機構，長期債務信用評等達twBBB＋等級或相當等級以上。
除此，保險業應訂定投資不動產信託受益權的處理程序，並提報董事會同意通過後，才能辦理不動產信託受益權的投資；保險業在每筆個案投資時，應確認該不動產已完成信託程序及取得建造執照，才能投資該不動產信託受益權。保險業投資不動產信託受益權時，應指派具有相關從業經驗或專業訓練人員負責。

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