私房話／以房養老 盤點3要素

聯合晚報 記者游智文／台北報導

近日有銀行推出民間版「以房養」，只要滿65歲、名下有房就可申請，不再限制需單身、沒子女或繼承人；未來申請人往生，繼承人只要把本息還清，也可拿回房子。

由於進一步細節並未公布，到底如何計算，外界仍不清楚，不過，房產專家多指出，在高房價、低利率的時代，對於「窮得只剩下房子」的老人來說，「以房養老」是不錯選項。

近日推出新版本「以房養老」的是合庫銀行，該銀行以價值2000萬元房產為例，辦理30年期以房養老，貸款可達七成，也就是1400萬元，然後銀行分期每月給貸款人4萬，但從中扣息，扣息以三分之一為限，也就是最多只扣到1.3萬元，貸款人仍可實領2.7萬元一直到期限結束或往生。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，這種以房養老，簡單說，就是拿房子抵押，每月跟銀行借生活費並且付利息，最後借多少還多少；民眾如想申請，應有三項評估。

一是可借多少。雖然說以房養老不是賣房子，估值高低不會讓屋主權益減損，但卻會對生活產生影響，如果2000萬元每個月可領4萬元，房價估值如果只有800萬，那每個月只能領1.6萬，未來再隨著利息扣減，實領剩三分之二，一萬元左右會不會不夠用？

二、利率怎麼算。現在乍聽2000萬可月領4萬元，利率以平均2.5%來算， 好像不錯，但是一旦利率調高要怎麼算？當利率升到3%或3.5%之後，利息要算多少？實領多少？最後要還多少？

三、期間想賣怎麼辦？國人餘命約80歲，65歲開始使用以房養老方案，大概大部份人不會借滿30年。另外如果另一半離開人世或年齡越大行動不便，可能想搬到安養機構，因此提前中止合約時，要還多少金額？有沒有違約金、手續費問題等。

除了上述三項外，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，不少銀行貸款會搭配一些方案，如保險或金融商品 ，申請人也必須問清楚並併入考量；另外也應注意房屋鑑價是否低於市價甚多。