房管家不動產: 預售屋房貸額度緊縮

2014年6月24日星期二

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

房價漲不停，大型行庫大幅緊縮房貸業務。國內主要房貸銀行合作金庫表示，為有效控管房貸額度，今後針對建商的土地及建築貸款移轉為分戶貸款時，只承做土建融額度內的房屋貸款，且以「收回土建融額度」為原則，等於大幅緊縮預售屋三分之二房貸額度。

業者解釋，一般來說，建商在建案完工後衍生的房屋貸款，即所謂的「分戶貸款」，約是銀行提供給建商土、建融的3倍左右。舉例來說，若建商的土、建融額度是10億，完工後轉成購屋者的房屋貸款，金額約在30億左右。只要承作土建融案量大的銀行，房貸量也較大。

但隨房價飆至相對高點，近年來各行庫陸續緊縮房貸相關業務；例如針對央行管制區以外地區的投資客採差別利率、調降成數，部分銀行甚至取消寬限期等。最新傳出的方案則是，等建案交屋後，銀行只想回收建商端的土建融貸款，但不會配合增加對購屋者的貸款額度。

合庫即指出，目前政策或市場氣氛偏空，為分散風險、有效控管房貸額度，近來對於該行承做的土、建融建案，在轉為分戶貸款時，將採原貸款額度方式；即建案交屋後，不會配合建商增加對購屋者的貸款額度，只會在該行提供建商原來的土建融額度內，辦理房貸。

例如銀行若貸給建商的土、建融額度10億，完工後也只承做10億的分戶貸款，避免房貸量無限度擴張；其餘的20億房貸就「讓」給其他銀行，此舉等於是大幅緊縮三分之二額度。

業者表示，以往銀行對土建融建案衍生的分戶貸款，幾乎是「全吃」；但今年房市氣氛改變，各銀行紛紛採取收回原土建融額度策略。

某大銀行主管解釋，土建融利率比房貸利率高（約介於2.8%至3%以上）、貸款期限短（約2至3年），但房貸年限動輒15、20年，銀行不願意承擔長期的風險。除大型行庫外，近來不少民營也採取相同策略，甚至只承做前段的土地和建築貸款。

不過，銀行業者也表示，由於炒房客轉移到中南部地區，不少中南部地區農會以市場超低利率（近期甚至喊出1.5%至1.6%）介入房貸業務，業者認為，即使各大型銀行陸續緊縮貸款，但包括民營銀行和基層金融機構都忙著搶客戶，購屋者應該可以貸到款。

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