私房話／以房養老 盤點3要素

聯合晚報 記者游智文／台北報導

近日有銀行推出民間版「以房養」，只要滿65歲、名下有房就可申請，不再限制需單身、沒子女或繼承人；未來申請人往生，繼承人只要把本息還清，也可拿回房子。

由於進一步細節並未公布，到底如何計算，外界仍不清楚，不過，房產專家多指出，在高房價、低利率的時代，對於「窮得只剩下房子」的老人來說，「以房養老」是不錯選項。

近日推出新版本「以房養老」的是合庫銀行，該銀行以價值2000萬元房產為例，辦理30年期以房養老，貸款可達七成，也就是1400萬元，然後銀行分期每月給貸款人4萬，但從中扣息，扣息以三分之一為限，也就是最多只扣到1.3萬元，貸款人仍可實領2.7萬元一直到期限結束或往生。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，這種以房養老，簡單說，就是拿房子抵押，每月跟銀行借生活費並且付利息，最後借多少還多少；民眾如想申請，應有三項評估。

一是可借多少。雖然說以房養老不是賣房子，估值高低不會讓屋主權益減損，但卻會對生活產生影響，如果2000萬元每個月可領4萬元，房價估值如果只有800萬，那每個月只能領1.6萬，未來再隨著利息扣減，實領剩三分之二，一萬元左右會不會不夠用？

二、利率怎麼算。現在乍聽2000萬可月領4萬元，利率以平均2.5%來算， 好像不錯，但是一旦利率調高要怎麼算？當利率升到3%或3.5%之後，利息要算多少？實領多少？最後要還多少？

三、期間想賣怎麼辦？國人餘命約80歲，65歲開始使用以房養老方案，大概大部份人不會借滿30年。另外如果另一半離開人世或年齡越大行動不便，可能想搬到安養機構，因此提前中止合約時，要還多少金額？有沒有違約金、手續費問題等。

除了上述三項外，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，不少銀行貸款會搭配一些方案，如保險或金融商品 ，申請人也必須問清楚並併入考量；另外也應注意房屋鑑價是否低於市價甚多。

搶搭輕稅末班車 十人有三人買公寓

經濟日報 記者游智文╱即時報導

房地合一將上路，不少雙北民眾進場搶搭「輕稅末班車」，其中又以買公寓最熱門，第四季北市市郊、新北市買公寓占比都達三成以上，也就是十人買房就有三人是買公寓。

永慶房產研展中心經理黃舒衛表示，民眾熱衷買公寓，因為公寓省稅最多。以總價1500萬元公寓來算，如在年底前購買，適用舊制，未來如以2000萬元出售，獲利500萬元，只算房屋部分，約只要繳稅4.8萬元，如果年底前買大樓，未來約要繳30萬元；如果明年才買，則不論公寓或大樓，兩年後都要繳稅100萬元。

永慶房產分析今年雙北市Q2與Q4購屋產品比例變化，發現10月以後，買屋族嗅到未來新稅制的稅額將大幅增加，紛紛加快進場購屋腳步，而在這股購屋潮中，選擇購買公寓的占比增加最明顯。

以台北市來看，今年Q2購買公寓占所有房屋產品的24%，Q4購買公寓占比已來到28%，直逼3成。

其中台北市中心公寓買盤占比上升7個百分點，增加最多，台北市郊區購買公寓則在Q4一舉站上30%，來到。黃舒衛分析，除節稅因素外，對於想住進蛋黃區的購屋者來說，公寓總價親民，也是主因。

新北市購買公寓占比則是從今年Q2的26%，Q4上揚至32%，居雙北市之冠。

另外觀察今年Q4購買雙北市公寓的總價帶，台北市中心又以總價1000-2000萬為大宗，最熱銷的地區有信義區、中山區與中正區，台北市郊區則以總價1000-1500萬為多數，士林區、文山區與內湖區公寓最熱門。新北市的公寓多集中在總價800-1200萬元，以板橋區、永和區與新店區最受歡迎。

圖／聯合晚報提供

分享

張金鶚：公告地價怎調？ 候選人住房政見試金石

聯合報 張金鶚／政大地政系特聘教授（台北市）

房價不合理高漲，絕大多數的一般人民深受房市困擾。因此，當前住房政策受到社會大眾及總統候選人的重視。

蔡英文主席強調政府提供八年廿萬戶的社會住宅；朱立倫主席則強調四年透過多種方式即可達到廿萬戶住宅需求。藍綠雙方均強調「供給」與「數量」的競賽，至於當前房市關鍵問題：非自住需求的投資炒作，造成不合理高房價，有何因應政策作為？卻少有回應。

當前住房的問題不在供給數量的不足，而是需求對象的分配不當。這包括非自住需求排擠了自住需求，住宅有利可圖成為投資工具，再加上「有土斯有財」的觀念鼓吹，房市成為投資炒作天堂，不但民間從豪宅建案到一般老舊公寓，就連政府早期興建的國宅到目前的合宜宅、聯開宅，都充斥投資炒風。

當房子已失去原本「居住使用」的目的，而成為「投資賺錢」的商品，候選人不願面對住房的根本問題，只強調未來四到八年將興建（未必能完成進住）不到百分之五的社會住宅。換言之，百分之九十五以上人民仍要面對不合理的房市壓力，這樣的政策方向是否適當？

暫且不論政策大方向，人民更不希望看到選舉政見只是口號，政見能否落實才是關鍵。過去太多經驗顯示，選前說一套，選後作另一套。例如：市長候選人簽名承諾南港瓶蓋工廠要全區保留，市長當選後就承認錯誤，無法實現，令人遺憾。為免選後後悔不及，如何確認候選人的政見執行態度與能力呢？

今年底前適逢三年公告地價的調整，中央與地方至今均欠缺明確的方向與結果。房地持有成本太低（遠低於汽車），導致房地無效利用，空屋充斥，投機囤屋，更造成地方財政短缺，建設不足，地方自治無法落實。

因此，今年底公告地價的調整政策如何實踐，正好可以清楚檢驗總統候選人及政黨對居住正義的態度與作為，以作為選前政見實踐的試金石。尤其此政策也考驗中央與地方政府的合作夥伴關係能否落實，就如同未來社會住宅的政策能否實踐一般。

我們希望看到總統候選人不只是提出未來理想的住房政策，還應包括短期（二年）、中期（四年）、長期（八年）的目標及具體作為。目前幾位候選人的住房政見差異並不大，對問題核心及對症下藥的大方向仍有不足。

然而面對當下問題及政策能否有協調整合與執行能力，更重要是展現總統候選人的政見實踐差異。朱主席不但掌握當前中央執政團隊，同時又兼具新北市長；同樣地，蔡主席不只是擁有領先民意的支持，且獲得多數地方政府的相挺，如果雙方對目前公告地價的調整結果都無法大幅改善，那如何說服人民相信候選人對選後居住正義的承諾？

反之，人民的眼睛雪亮，不同候選人的態度與作為影響公告地價的調整結果，將使人民對候選人未來是否會堅持實踐居住正義有不同的期待。

別傻了！ 原來房地產才是「泡沫經濟」的火車頭

聯合新聞網 綜合報導

長期以來，房地產被視為火車頭工業，產業需求熱絡，帶動上中游供應鏈的發展，這觀念一直深植在許多人的心中，相關業者也一直認為這和經濟繁榮有關；然而，真的是這樣嗎？

事實上，台灣近幾十年來房地產飆漲，並未實際帶動消費成長，加上國人薪水停滯、回不去的物價，反而讓不少民眾和企業把資金「卡」在房市裡動彈不得，有網友就在mobile 01上痛批這種「所謂房地產是火車頭產業的說法」根本是胡扯！

網友eatdog表示，這樣的說法必須有個前提，就是房價必須被控制在容易銷售的價位，否則這種說法的受益者僅房地產業者本身而已，說穿了，根本是房地產業者為了自肥而想出來的說法，結果最慘的是一般民眾，因為房價不斷攀高，「結果讓整個社會經濟變成了一灘死水，全民受害。」

不少人相當認同他的看法，認為以台灣這幾年的狀況來看，房地產才是「泡沫經濟」的火車頭．每個泡沫都有一根針等著它，當泡沫產生時，狗屎都能變黃金；當泡沫破滅後，黃金就變回狗屎。

有人表示，什麼火車頭產業這種講法「真的很瞎」，哪個產業不重要？把所有其他行業的都看做是細漢的(台語：一般指人年紀較小、亦有看輕意味)，說這種話的人真的很白目。若房地產真的是「產業」火車頭，以台灣高成這樣的房價，那半導體產業的台積電早就進入10nm技術，通訊產業的HTC早將蘋果、三星拋在腦後了，像中國也是變成世界工廠，GDP每年兩位數成長之後才帶動房地產，可是台灣GDP卻是負的，房價還能高成這樣！

有人則感嘆說，一個好好的台灣，卻讓越來越多人認為是鬼島，其中房價已達不合理的天價，更讓台灣在這類議題，變成了國際笑話，「但是還有很多傻瓜在接刀。」「自己整個人生就為了一棟房子，賠上自己的未來？」

不過有網友則認為房地產業確實很重要，而且能活絡經濟，不應該為反對而反對。網友superfat指出，像包括水泥、鋼鐵、建材、營造商、裝潢、家俱、家電....都是產業鏈，試問有哪一個行業能帶動如此多的內需？

他認為房地產高不高是立場問題，希望崩盤來讓自己買到房則是「胸懷問題」，如果只站在自己的立場去看，眼光未免太狹隘，甚至會傷害到某些弱勢的族群，因為經濟衰退會造成弱勢者更大的壓力，「難道只有讓房屋跌到你自己買得起, 才是正義，經濟才有救？」「有多少你們認為中下階層的人被需要？你們有想過嗎？」

公告地價 巢運：六都應帶頭調整

聯合報 記者沈婉玉／台北報導

各地方縣市政府12月即將完成調整公告地價，中央政府要求「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」（約38%），但巢運指出，包括台北、新北等許多縣市，極可能連此一低標都不願做到。

巢運表示，公告地價原應反映土地的使用價值，以供不動產持有稅的計算基礎。

巢運指出，如果公告地價能夠反映此一精神，讓土地受益者負擔相應的稅負，財政永續才有可能實現。

巢運說，我國的不動產稅基極其低廉，實質稅率僅及國際水平的10%，完全無法反應房地持有者的「受益原則」，呼籲六都應帶頭合理調整公告地價，並修法將公告地價改為每年調整。

巢運表示，地方財政崩壞的真相，正是這些政府寧可扭曲地價、債台高築，也不願觸及囤房、囤地大戶的既得利益。

最後輕稅期將屆 買房趁現在

聯合晚報 記者游智文／台北報導

房地合一新制將在明年1月1日上路，不少業者提醒「最後輕稅期」將截止，買房要快，但現在買房適用舊制，未來出售時有比較省稅嗎？答案是未必。

首先，如果是自住，確定未來六年內不會出售，那麼明年購屋適用新制，未來出售可能反而有利。

比如買進一間1600萬元的房子，日後以2000萬元出售，獲利400萬。如果現在買，未來出售時（至少得兩年以上），適用舊制，即以400萬乘房地比之後，再併入綜所稅申報。

假設房地比是三比七，那麼房子獲利部分是120萬元，以20%所得級距計算，課稅24萬元（不含土增稅）。但如果明年買，獲利400萬元以內不用課稅，因此不用繳稅。

進一步計算，如果房市忽然又大好，幾年後市值漲五成到2400萬，獲利800萬元，適用舊制，同樣以房地比三比七，所得級距30%稅率來算，稅額是72萬元。

如果用新制，扣除400萬，再以10%來算，則稅額是40萬元，還是新制比較省。

住商不動產企研室表示，從數據來看，自住者確實選擇新制比較划算，不過，自住者必須住滿六年，而且不能出租營業，限制其實不小。

如果是投資、非自用或是沒有把握六年不出售，那麼舊制就可能比較划算，但仍得看房地比，房地比愈高，也就是建物價值愈低，或土地價值愈高，舊制就愈划算；相對的，新成屋房地比差距小，稅額差別有限。

財政部張璠次長：明年房地合一上路 房市成交量可望放大

聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

前新北市城鄉局長，現任財政部政務次長張璠，在接受筆者獨家專訪時表示，張部長說房仲開太多現在減量經營的邏輯是可理解的。因為任何產業都有景氣起伏，遠光要放遠，他指出房地合一上路後房市會回歸正常基本面，明年不動產的成交量可望小幅度回溫。

至於在財政部推動的國土總活化，他強調，一、政府推動的國土活化BOT案不宜被"污名"化。二、不應排富 有錢人買豪宅(不炒作)正常。三、推動都更中央與地方不應各自為政，協調很重要。

他還表示，政府各部門需要跨部合作，因此橫向的溝通不能少。土地資源活化牽涉到都市計畫、城鄉發展甚至文化部門，要更彈性的協調處理，才能有效加速雙北市為主的國土活化。

面對社會上打房聲浪不斷，張璠表示，政府應設法滿足不同的居住需求，讓年輕人也有地方住。對於該如何加速公營出租住宅的興建？張璠認為政府應該建立一套公營住宅開發模式，與業者共同合作興建，再將分配回政府手中的房產作為公營出租住宅，才能在經費有限的情況下，順利達成加速公營住宅興建的目標。

私房話／贈屋節稅 今年過戶卡省

聯合晚報 記者游智文／台北報導

房地合一稅明年上路，專家提醒，如果想為子女置產，贈與子女不動產，最好趕在今年底前完成過戶，可以省不少。

信義代書專案經理林以德表示，主要是今年完成過戶，未來如果出售，僅有房屋出售部份納入所得稅課徵，如果明年以後才贈與，則未來出售，房屋、土地出售金額均需課徵。

明年贈與 重購退稅較有利

林以德表示，如果買屋送給子女，目的是讓子女自住，那麼差別不大，因為日後子女再轉售，只要符合自住條件，可適用重購退稅；但如果要使用此一模式節稅，則反而明年再贈與比較有利，因為新制房地合一稅的重購退稅，只要有買房，就按比例退還，舊制則規定一定要買更貴的房子才能退稅。

贈屋節稅試算

案例：民眾買一間3000萬元房子贈與給子女（土地公告現值600萬、房屋評定現值400萬），2年後以4000萬元賣出。申報獲利3000萬元（4000萬-公告價值1000萬）。

舊制（今年前完成過戶）

所得稅

1200萬(公告價值房屋占比4成)x45%＝540萬元

贈與稅

(1000萬-220萬免稅額)x10%=78萬元

540萬+78萬=618萬元

房地合一新制

房地合一稅

3000萬(房地獲利總額)x20%=600萬元

贈與稅

(1000萬-220萬免稅額)x10%=78萬元

600萬+78萬=678萬元

多繳60萬

房價緩跌 盤整期拉長

聯合報 長富國際地產總經理鄭哲昇

房市進入冷清的晚秋，從統計數字看最清楚。10月北中南都會房市交易量仍沒起色，全台六大都會區前10月房屋總移轉量再創近10年同期新低，預估今年全台房屋移轉總數約27萬棟，相較去年32萬棟足足減量5萬棟，這也是自民國90年以來，全台年度房屋買賣移轉件數首度跌破30萬棟。

然而對想購屋的人來說，最關心是房價的起落變化，對市場交易減量較沒切身感受；對房地產相關業者而言，卻最懼怕市場的持續性萎縮，這意味著營收將出現要命的停滯，特別是有實體店面的房仲業者，沉重的店租及人事成本，衝擊最明顯，從全台房仲店頭陸續吹起熄燈號可見一斑。

該如何刺激房市交易正常化？最有效的，自然是房價修正到符合買方的購屋能力或認同的價位。但從過去幾次房市不景氣的經驗看，這不是3個月、半年就可達到的。

必須特別強調的是，眼前這一波史上最漫長的超低利率環境，相較過去幾次房市不景氣所引發的房價回檔，這次房價修正的盤整時間可能走得比過去幾次房市不景氣時更緩慢。

理由是，過去幾次房市不景氣時，房貸利率都處高水位。上一次房市不景氣從民國81、82年開始，當時房貸及土建融利率都在7%起跳，最高曾達2位數，從建商到一般投資散戶，均無法長期承受房價回檔又揹著高利率的借貸的雙重壓力，為先求生存，只能被迫斷然殺低變現，使得房價快速落底到市場可接受的承接價位，房市恢復正常交易秩序。

但目前，從一般房貸到土建融資，相對仍處在歷史的新低，約年息2%至3.5%。央行為刺激低迷的經濟，9月又降息半碼，雖然無法對交易低迷的房市產生實質的助益，但至少讓市場感到政策面打壓不再，卻也弱化了當前房地產市場賣方急切殺低求售的意願。

「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。」當前房市之所以出現持續性的窒息現象，主因買賣雙方對成交價格認知差距懸殊，很多賣方基於房貸利息負擔仍扛得住，堅持不降價到買方認同的價位；不少買方是想買卻買不起，買得起的又不願加價，於是雙方僵持不下，導致成交困難，交易量節節下滑。

除非房價急速且明顯的回檔，或政府再修法放寬房地合一等相關新法規，否則眼前房市持續性度小月現象，短期內很難改善。

私房話／定金、訂金、斡旋金 差在哪？

聯合晚報 記者游智文／台北報導

買房子，為使購屋順利，多會預付一筆金額，契約上有的寫「定金」、有的寫「訂金」，還有寫「斡旋金」，這三者有什麼不同？

房產業者表示，定金、訂金、斡旋金都是指買方要購買某一房子時的預付款項，但三者用處不同，效力更天差地遠。

定金 具法律效果

住商不動產法務陳威宇表示，定金為法律用詞，規範於民法中，效果為收取後即推定「契約成立」，也就是事後不管買方或賣方反悔，都需負違約責任；如果是買方反悔，定金會被沒收，如果賣方反悔，也必須負擔一定賠償作為懲罰。

陳威宇表示，在中古屋市場，房仲用的都是「定金」，契約上如寫「訂金」，大多是寫錯字。

訂金 預付金表誠意

預售市場則不同，新潤建設行銷處長施孝文表示，預售屋不論是「下訂」、「訂簽開」（訂金、簽約金、開工款），都用「訂」字，如給收據也多寫「訂金」。訂金並非法律用語，法律對「訂金」也沒有明文規範，一般是指消費者有意購買某一戶，先預付一筆小金額，表示有購買誠意，也希望業者保留。

施孝文表示，一般來說，民眾如果不想購買該預售屋時，作為預付款的「訂金」可要求建商退還，不會被沒收，除非契約上另有約定；同樣的，如果業者收訂後不賣，也只需返還訂金，不過這種情況很少發生。

斡旋金 成交就生效

陳威宇表示，「斡旋金」是指消費者看好某一待售物件後，交給委託業者一筆金額，並約定最低底價之後，由業者向賣方出價。斡旋金法令效力得看斡旋結果，如果賣方不同意價格，就沒有履約問題，但賣方同意出售，買賣契約就成立，需負起如同定金的違約責任。

陳威宇表示，定金與斡旋金沒有好壞之分，端看需求，如果是較積極型的委託人，利用定金強大的效力或可事半功倍，如喜歡多方考慮的委託人，利用斡旋金讓買賣雙方有一個緩衝時間也是不錯選擇。