金管會是為地上權解套 還是挖坑給銀行跳？

【住展房屋網/台北報導】
據中時報系日前報導，在金管會指示下，銀行公會已經委外研究作「地上權」房貸的解套方案，希望找出銀行承作地上權房貸意願低落的主要問題；住展房屋網企研室認為，國銀承作地上權房貸意願低的關鍵，在於地上權住宅放貸風險太高，金管會美其名想為地上權房貸找出解套的方法，恐怕其中另有用意。 

住展房屋網企研室進一步指出，銀行多不願承作地上權住宅房貸，即便承作，以後房貸成數也多偏低，頂多只有五、六成，且利率水準大多偏高。然而，隨著房市轉為買方市場，房價持續滑落，銀行承作地上權住宅貸款的意願恐將更低。 

銀行承作地上權住宅的放款風險，主要來自兩項：第一、當房價上漲時，地上權住宅雖沒土地所有權，但仍跟隨景氣好而上揚。但現在房價呈現修正，地上權住宅只剩下不斷折舊，沒有任何保值、增值空間；且因沒有土地所有權，地上權住宅下跌幅度更會比一般住宅高，成為「溺水屋」的機率更高。 

第二、地上權住宅放款後，債權回收相對不易。如果是一般住宅，屋主繳不出貸款違約，萬不得已銀行還能將房屋拍賣，拍賣後起碼能拿回一定款項。 

然而，地上權住宅若成為銀拍屋，願意接手的人更少；即便能夠拍出，價錢也極差。因地上權住宅有設定年限，如果經多次拍賣無法順利拍出，那麼價格又會持續減損。 

基於風險偏高之故，銀行多不想承作地上權住宅貸款。而金管會身為我國金融機構監管機關，過去為了監督銀行放款風險，頻頻祭出不動產放款管制措施，例如提高非自用房屋房貸風險係數、不動產放款集中度規範……等等。 

金管會過去為了管制金融風險，對銀行不動產放款部份實行不少管制政策，現在卻回頭希望為地上權貸款解套，不就是「挖新的坑給銀行跳？」否則，為何一般住宅放款不予鼓勵，卻變相鼓勵地上權放貸？ 

思前想後，地上權住宅貸款只是表面而已，或許金管會真正想解套的，是國有土地地上權標售頻頻流標的問題。惟有地上權住宅貸款變容易、成數變高，民眾才會想買地上權住宅，建商才會想標地上權土地。最後，國產署地上權土地才會順利標脫，挹注國庫財源。 

不過，住展房屋網企研室預期，即便貸款問題解決了，地上權乏人問津的狀況仍舊無法改善，原因就出在價格仍過高。價格不解決，一切恐仍徒勞無功。