投資教戰／換高檔租客 拉高投報率

聯合晚報 記者游智文／台北報導

店面產品除了分割外，換租客，找付租能力強者承租，也是提高投報率的好方法，但得注意租客穩定性，除非地段很好，否則不建議出租快閃店。

張欣民表示，換租客拉高投報再出售，是大型投資機構常用的投資獲利手法，私募基金亞太置地2010年以30.5億元買下西門町萬國商場；短短兩年後，以67億元賣給富邦人壽，就是將商場內原本租客換掉，引入付租能力強的UNIQLO等業者，把投報拉高到3.6%之後，以一倍多的價格順利出售。

張欣民說，大型投資機構的手法，也可套用在一般店面，30坪店面如果租給自助餐，月租可能頂多二、三萬元，但如果找超商來租，就可能提高到四、五萬元。不僅租金提高，店面價值也會提升；一個月租金3萬元的店面，以投報2%出售，價格是1800萬元；如果提高到5萬，價格就變成3000萬元。

他表示，一般個體戶投資人人脈有限，要自己找「高檔」租客可能不容易；現在有不少仲介業者專門代找租客，服務費大約是一個月到一個半月的租金。

如果自己找，基本上要先觀察商圈特性，了解哪些業種生意特別好，付租能力特別強，再針對此一業種去接觸；只要租金稍微比同一區塊、同一業種的店面稍微低一點，讓承租者成本降低，在同一商圈更具競爭力，找到租客也不是很困難。

另外，看準消費者追求限時、限量、與新奇潮流的消費習慣，現在有不少品牌、業者採取短租策略，付很高的租金，但只租一兩個月，甚至只有幾周。出租給這類快閃店，雖然短期租金收入可提高，但並不穩定，換算全年投報率，可能不增反減；除非地段很好，否則應盡量以長期穩定租客為主。