聯合晚報 記者游智文／台北報導
房市轉向買家市場 斡旋金給多反而有風險 要約書其實也行得通
房市最近湧現售屋潮，許多好物件紛紛出籠；看到中意的房子想委託房仲出價，該付斡旋金，還是簽要約書授權房仲代表出價即可？
多數房仲都會要求先出拿出一筆斡旋金，並強調「這樣比較好談」，這在景氣好時，確是如此，但現在時機不同了，專家認為，除非物件特殊搶手，大部份都只要簽要約書即可。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，斡旋金、要約書是委託房仲出價的兩大方式，當然，看中某一物件，也可口頭出價，請房仲直接轉達屋主，但這樣做屋主通常不太願意談，一來無憑無據，誰知道是不是真的有買方這樣出價。
二來，買方隨口出個價，屋主就同意談，可能會給買方一個訊息，就是屋主很缺錢，可以殺很多，對賣方很不利。
房仲則更不願意接受這種口頭委託，主要也是因為太沒保障，依照買方所出的價格，辛苦談成了，買方可能認為還可以再殺不認帳，可能另找別人出價，更可能一切只是隨口出出，沒有打算真的要買。一切努力，將只是白做工。
徐佳馨說，由於口頭出價對賣方、房仲太沒保障，因此市場發展出斡旋金、要約書兩種委託房仲出價模式。
斡旋金就是先拿出一筆錢，請房仲代為向屋主出價。通常是房價的2%至5%，譬如屋主要賣1300萬元，買方決定殺到1000萬元，那就先拿20~50萬元交給房仲去斡旋。
房仲常會建議提高金額，拿個一成，甚至一成以上，屋主見錢眼開，會更容易成功，但這在競爭對手很多的時候，才需要這樣做，現在並不需要，除非實際到現場看到真的很多人在看屋，那麼也是先付5%以內斡旋金就差不多了。
付斡旋金出價，如果屋主同意你出的價格並簽下同意書，斡旋金就會被自動轉為訂金，如果這時反悔，訂金會被沒收；這是斡旋金不要給太高的原因。
付了斡旋金之後，要記得註明斡旋期，通常是三到五天，斡旋不成，房仲必須立即將斡旋金歸還買方。有些房仲為了賺仲介費用，會想盡各種藉口拖延歸還斡旋金，以便另找物件，但可能衍生糾紛，白紙黑字，就不會有問題。
另外，現在銀行貸款變數很大，建議斡旋金合約上也要註明如果銀行貸款成數不足，合約自動解除。
要約書則是不拿錢直接委託出價，很多房仲會說這樣比較沒有用，但現階段是買方市場，未必如房仲業者說的較無用。要約書上有名有姓有地址，有出價金額，景氣好時，確實比較沒有「競爭力」，但現在很多房子賣不掉，有要約書，屋主也多願意談。
要約書雖然沒有先拿錢，不過現行房仲所提供的要約書版本，都有註明如果議價成功，簽約的買方反悔，要支付3%的違約金。這項規定頗有爭議，因為這是業者自己加上去的，內政部制式版本並沒有這一條，買方真的反悔違約，雙方官司有得打，這也是房仲多希望付斡旋金的原因之一。
避免事後糾紛，簽要約書寫出價金額時，建議要先了解市場行情，然後稍微出低一點，屋主同意就賺到，不同意也可再往上加。
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