日本購屋 但…萬萬稅+維修費高

【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】 赴日本購屋、買樓似成投資新顯學，但別忽視許多潛藏成本。據日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，目前投資日本15年以內中古屋的投報酬約6%-8%，新屋投報率約5%。但因買日本房屋有相當多稅務負擔及日後的房屋維修、管理費用等支出，是匯率成本考量外，需另計的額外成本。
25年以上老屋 恐貸不到款
銀行也提醒，日本1981年訂房屋耐震標準，日本房屋超過25年以上，不具承認價值，銀行不會承貸。換言之，民眾想買日本屋最好以15年以內、且位居都市中心、捷運等交通便利、出租轉售轉手方便的地點較優。
日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，2010年公司成立之初，台灣民眾赴日投資或自住比重約各半。近來投資客明顯增加至七成、自住者不到三成。若民眾購買中古屋，不論買、賣方都需支付「總交易額的3%再加上6萬日圓」服務費；買新成屋則比照房屋代銷，免收手續費。
新成屋 投報率約5%
李芊億指出，選擇自用者，多半是父母為子女求學購屋、或日後退休旅遊考量。至於投資戶，大多以出租為主，考量租金的穩定，一般會建議購買屋齡在15年以下、離都市中心近、捷運便利地區，以中古屋投報率來看，平均可達6%-8%，買新成屋本金較高，投報率較低約5%。
至於日本購屋的稅負和台灣差不多，一樣有印花稅、契稅(房地產取得稅)、規費 (登記許可稅)、每年房屋稅 (固定資產稅)、地價稅 (城市規劃稅)等。至於所得稅是以賺錢獲利的淨所得課徵，若虧錢、打平，則免課所得稅。另外，投資客進出日本居住時間若一年不到180天者，免徵住民稅。
在日本開業多年的台銀、兆豐銀行東京分行主管表示，日本經濟近20年來的低迷，日本的不動產價格更是跌多漲少，若與30年前日本第一時代的高房價相比，日本目前的房價平均下跌了四成左右，套牢族比比皆是，造成日本當地民眾不再熱衷買房。目前日本民眾的自有住宅比重僅約六成，遠低於台灣自有住宅比重高達八成五，日本人租屋比購屋意願高，但因日本的露台、雨遮等公設不列入坪數，需有人管理，管理費和日後的維修費用也都需列入考量。
另外，日本是地震頻繁國家，尤其日本311地震後，日本政府正研議針對大型集合住宅耐震強度，擬自明年起進行強制性檢查，建築耐震度可能升高至七級以上，比1981年製訂的地震標準更高，投資人在選購購時，除了匯差、通膨的利差考量外，環境、日後管理維修費、稅賦、年限及房子結構、耐震度都需考慮。