房地合一稅增2.5倍！專家籲把握「黃金售屋期」

好房網News記者林美欣／整理報導

十年最大倒貨潮來了！房地合一課稅最快2016就要上路，對多屋族來說，時間越接近賣壓就越加沉重，專家呼籲最好在明年6月前汰弱留強，把握銷售的黃金期。

目前賣屋所要繳交的稅負是房屋稅加上土地增值稅，未來房地合一上路後必須以實際買賣價差課稅，資本利所得採分級、分離課稅，稅率則比照綜所稅級距，從5%~45%，不過，財政部目前傾向房產交易所得不會併入薪資所得一起課稅，以免級距拉高也同時提高了薪資所得稅率；不過在房屋交易上未來的稅金恐怕倍增，也使得多屋族大為緊張。

舉例來說，多屋族A君2011年買了台北市一間總價3500萬元房屋，又舉證在裝潢、代書費等費用為300萬元，現在以6000萬元出售，用現行稅制與房地合一稅制試算如下：

●現行稅制：房屋稅+土地增值稅

假設房屋稅80萬元+土增稅200萬元=280萬元

●房地合一課稅：(售價-買價-可舉證成本)x稅率-土地增值稅

(6000萬元-3500萬元-300萬元)x45%-200萬元=790萬元

財政傾向不動土地增值稅制，因此在算試中扣掉的土增稅，實際上還是得按原制度繳交200萬元，因此最後A君要繳交的總稅額為790萬元+200萬元=990萬元。

●結論：房地合一上路後，要繳交的稅金比原本稅金多了2.5倍！

越接近房地合一上路時間，賣壓越沉重，全國不動產總經理石吉平在《好房網雜誌》中指出，想脫手的屋主最好盡量在明(2015)年底前售出，扣掉農曆年，最佳的售屋期就落在明年的3~6月。

銀行能貸款多少？ 「聯徵」5大扣分地雷不要踩

好房網NEWS記者賴宛玲／綜合報導

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

信用評分，是申請貸款最重要的審核依據。(好房資料中心)

 

依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目，大致如下：

1.      信用卡

你一定要用信用卡，而且必須要刷。次次繳清的客戶對銀行來說就是好客戶，加分是一定要的；但目前有很多刷卡分期零利率的優惠，如果有使用分期會扣分嗎？答案是不會。如果分期都有準時繳納，銀行雖然不會加分，但也不會扣分。最嚴重的扣分是「遲繳」，就算是忘記一天，都會破壞聯徵的信用評分，「預借現金」、「超額刷卡」都是扣分項目。那動到循環利息會扣分嗎？對有些銀行而言，客戶雖然動到循環利息，但每期仍繳交最低金額或更多，代表有珍惜信用，至少不會扣太多分。

2.      工作

個人的職業、工作穩定度，薪資都是「聯徵」的必備項目。基本上以工作三個月為門檻，部分銀行會提高到半年，工作越久分數越高，銀行專員建議剛換工作的朋友們要申請貸款，最好是等一等。

3.      負債比

客戶的還款能力，是銀行評估貸多少錢給你的重要關鍵。銀行會計算客戶的負債比和月付比，你的每一筆借款時間金額、還款狀況，銀行都一清二楚。身上都沒有負債是最重要的；但如果有車貸、信貸、還想要貸房貸，也不是不可能，只要都能準時繳款，也繳得起，評分反而比較高。

4.      別當小白

銀行業者常提的「小白」，泛指無信用卡、現金卡、任何貸款的信用空白客戶。你以為從沒借錢，從不刷卡，信用會漂亮嗎？其實不然，聯徵中心查無信用紀錄和財務往來紀錄，無從得知你的還款能力，自然不敢輕易借錢給你，如果沒有存款，貸款更形困難。

5.      申請次數

申請貸款還有一個很嚴重的扣分情況，就是你聯徵次數過多。如果銀行查詢你的信用紀錄時，發現別家銀行也曾查詢過，自然會聯想是不是前幾家貸款沒過？是不是有甚麼特殊情況？自然就會降低分數。專家建議，最好不要同時申請多家銀行貸款，因為聯徵中心的資料會保持三個月左右，如果要再申請，建議是三個月到半個月以上，以確保信用評分。 

奢侈稅竟可合法免繳！ 國稅局「指導」還可增坪數

好房網News編輯中心／整理報導

想要省稅？當然要聽「官方」的最準，尤其是交易金額高達上百上千萬的房子，加上可能將要實施的房地合一內容還無法確定，簡單的說2年內買的房子如果要賣，就得繳交奢侈稅，但是一定都得繳嗎？國稅局「指導」了兩個方式，不僅可以免繳還可以讓坪數增加不少。

 

國稅局會有這樣的「服務」，最主要是依據五區國稅局的稽徵實務，雖然以個人的條件為準，但是民眾最常發問的問題統合之後發現，戶數和繼承的問題最多，因此特別拿出來做解釋。

一、打通隔壁自用→免繳

台北國稅局官員表示，如果王先生把隔壁的房子買下打通使用，只要房屋僅供自住需要，在國稅局的認定，「一戶房地」即使持有未滿2年出售，仍免課奢侈稅。

二、先繼承後買屋→要繳

至於繼承方面國稅局官員說，時間先後就是課稅的判定原則。簡單的說要是陳小姐如果買了房子之後，繼承了一間房子，以國稅局的解釋：計算持有戶數時無須納入，可免課奢侈稅。當然這兩個時間若倒了過來，就是先繼承後買房，當賣房子的時候一律納入持有戶數計算。

除非繼承取得的房子1.面積狹小或是2.房地有毀損不堪使用的情況，才能從持有總戶數排除。

來看看所謂的奢侈稅的規定：依據特種貨物及勞務稅條例規定，所有權人銷售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地，如其與配偶及未成年直系親屬名下僅有該筆（即1戶）房地，並經辦竣戶籍登記，且持有期間未供營業使用或出租者，不屬於奢侈稅的課徵範圍。

台北國稅局還呼籲，如不符合規定被補稅帶罰，最重將按所漏稅額處3倍以下之罰鍰。

原文網址: 奢侈稅竟可合法免繳！　國稅局「指導」還可增坪數 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15534083994.html

雙北高雄土地現值 明年上調

經濟日報 記者郭及天、吳秉鍇、吳佳蓉／台北、高雄報導

台北市政府昨（7）日舉行2015年土地公告現值公開說明會，並提出明年土地公告現值調整報告，說明目前經濟情勢。房仲業者指出，台北市、新北市、高雄市明年土地公告現值都將同步走高，台北市將挑戰連11年上漲，再創新紀錄。

六都近三年公告土地現值漲幅 資料來源:內政部

台北市府將召開地價評議委員會，決定明年土地公告現值調幅，一般預估，明年土地公告現值續漲，將讓跨年房產交易成本持續墊高。

自2011年以來，台北市土地公告現值加速調高，平均幅度9.3到13.2%，今年台北市公告土地現值平均調幅為13.23%，是22年來調漲幅最高的一次。住商不動產企研室主任徐佳馨預估，在今年大幅調整後，明年調漲幅度可能會較小。

信義房屋研究室專案經理曾敬德表示，反映過去一年北市地價上漲動態，台北市土地公告現值連11年調漲，以都市更新地區、高級住宅坐落地區、大型土地或商場開發案，以及甫通車或即將通車之捷運周邊土地，因環境品質改善，土地利用效益或強度提升，發展趨勢看好，地價漲幅最顯著。

由於過去土地公告現值長期偏低，為更貼近市價，土地公告現值近年頻頻調高；此外，土地公告現值主要作為課徵土地增值稅的稅基，調高也是政策目標。房仲業者建議，有明確售屋動機的部分屋主，可趁隔年度1月1日以前完成交易，可避免來年土地公告現值調漲，以降低土增稅的負擔。

除了台北市，新北市及高雄市房仲業者也預估，調漲是大勢所趨。新北市地政局表示，目前尚未開會研議明年土地公告現值，但觀察新北整體房價仍呈上漲趨勢，基於土地公告現值須反映實際市價原則，明年有可能調高土地公告現值，但調整幅度還未確定。

高雄市地政局表示，該局旗下12個地政事務所已在今年9月陸續舉辦土地公告現值說明會，正依據高市畫分的1,100個區段，按各區段今年來土地交易登錄實例進行查核。

房地產業者認為，依高雄市土地交易實價登錄情況，各區段行情普遍上漲，土地公告現值應會調漲，位於三多三路商圈的大遠百仍將坐穩地王寶座。

專家論市／房市回歸基本面 有利買方議價

葉凌棋（永慶房產集團房產事業群總經理）

雖然景氣燈號連七綠，國內各類出口、消費、就業狀況的成長速度超過預期，股市也尚能維持相對高檔，唯獨房市在各財金部會嚴管下，不但交易量能衰退，價格也呈現平盤、甚至小跌。

房地合一實價課稅到底會不會成為壓倒駱駝的最後一根稻草，值得深入探討。

這波政策威懾，除了央行信用管制不斷加碼，以及奢侈稅以來的全面性查稅、加稅措施外，最讓消費者有感，卻是很難講清楚、說明白的「房地合一實價課稅」。

目前財政部已初步揭示政策方向，並規劃在明年完成立法程序、2016年實施，屆時除了名下只有一戶的3,000萬以下的自用住宅，以及農地農舍交易之外，出售不動產都要按實際的財產交易所得金額課稅。一旦新法上路，交易的代價勢必翻倍增加。

部分消費者以及從業人員認為，實價課稅恐怕會讓市場一蹶不振，房市不能碰了，但也有人預測新增的稅賦會轉嫁，因此房價還會被墊高。然而，真相為何，不妨回想二年前實價登錄制度上路前，也有很多人一口咬定交易價格一旦透明，許多市場假象就會被狠狠戳破，然後買方握有更多議價資訊，勢必會讓建商、屋主甘心降價，市場價格一定會下來，但相反的，有另一群人認為實價登錄價格公布之後，市場出現「定錨現象」，屋主只會越賣越貴，買方預期心態也不停追高。

然而，過了二年，只是證明實價登錄是促進市場調節的工具、政策指導的趨勢參考，政策環境、資金條件、產業信心才是影響價格走勢的關鍵。

實價課稅亦然，對於價格的影響並不直接，但對於個別市場參與者的決策確有革命性的衝擊。

大家可以從市場結構來了解，台灣目前的房地產稅負的確較低，一旦提高，理論上確實會使房產投資的意願大減。

但這幾年的政策管制早就讓大部分的投資客淡出市場，未來稅制與其他國家拉近，只是把資金趕出投資熱區、擠壓過去制度產生的獲利預期，該進行修正的區域、產品當然會有陣痛期，惟需求強烈、買盤穩定、供給稀少的區域，屋主除了有多屋的調節需求，並無急售，甚至降價求售的壓力，房價走勢豈是全台、全產品齊漲、齊跌，一句話就能簡單帶過。

以財政部最新的統計資料來看，全台810萬人擁有房屋，而其中擁有超過二戶的個人不過86萬人，占10.6%，就算再加上超過3,000萬元的物件，受影響的屋主頂多只有15%。

但這15%的屋主，也非全部受損，因為有實際利得才課，等於讓奢侈稅的閉鎖期問題解套，且持有越久，還有減免優惠，可讓市場價格隨著流動意願的增加而更加穩定、有彈性，系統性風險發生的機會也降低。

在投資客早早退場後，現階段市場充滿不確定性的氛圍，自住、置產客觀望，量縮的格局仍是今年的主調，但隨著政策輪廓越來越清晰，築底的過渡現象在第4季會逐漸改變，成交量會較第3季微幅向上。

而價格的變化就要看個別表現，生活機能佳的中低總價、自住、自用產品市場較不受政策環境影響，但投資盤重、賣壓大的區域、產品，市況持續冷清，乃至價格回檔的現象，會越來越明顯。

房市回歸基本面，其過程有供給量刺激、價格的調節，對於買方而言，可說是十年來的最佳進場議價時機。

申請延長房貸還款 期限增為6年

聯合報 記者／孫中英

金管會昨天公告最新版「個人購屋貸款」定型化契約，民眾申辦購屋貸款後，逾期還款，銀行若採「固定金額」收取違約金，最多只能向貸款人連續收3期，若採百分比方式收違約金，最多則可收9期；有債務困難者申請延長購屋還款期限，最高期限從4年延長為6年。

金管會銀行局表示，原先「個人購屋貸款」及「個人購車貸款」定型化契約，是同一版本，但此次修正後，購屋及購車定型化契約應記載及不得記載事項，將予以分開；最新版預定在下周公告，明年8月起施行。

銀行局副局長呂蕙容表示，本次修改個人購屋貸款定型化契約，主要修正重點為借款人遲延還本或付息，金融機構得收取違約金條件及期數。

呂蕙容表示，違約金的收取，目前有「固定金額」或「依貸款利率百分比」二種模式；前者收取一定金額違約金（ 如1000元） ，銀行最多只能連續收3期；後者則按貸款利率百分比收取，逾期6個月以內、依原貸款利率的10%收取，超過6個月，則按原借款利率20%收取，銀行最多只能收取9期。

其次，為避免無力還款房貸戶，房屋遭金融機構逕行法拍，金管會在房貸定型化契約中，也參考卡債「前置協商」調解機制。呂蕙容表示，只要符合自用住宅貸款特約條款者，金融機構不得行使「加速條款」（讓債務提前到期）拍賣擔保品。

此外，若債務人購屋貸款還沒到期，但正常履約有重大困難，可向銀行申請延長還款期限，從現行規定的4年延長至6年，等於多給債務人2年機會。

另外，銀行若處分民眾購屋貸款抵押品，抵押品擔保範圍只能清償同一筆房貸契約，不能再擴大清償其他債權。但呂蕙容也表示，借款人若因其他需求，另行約定者，不在此限。

銀行業者表示，目前銀行針對逾期還款的房貸戶，違約金收取期數並無上限。一旦房貸戶違約期數超過九個月，銀行恐得積極思考如何確保債權。

崔媽媽蝸牛社會企業 盼改善租屋環境

公共電視  記者 詹淑雲 黃守銘 採訪報導

台灣房價高，空屋多，累積25年租屋服務經驗的崔媽媽基金會，去年用解決問題的角度切入，試著改善租屋環境

房價飆漲、薪資倒退，今年，雙北房價所得比分別「勇奪」世界第一和第三，年輕人想要買房更難了。買不起房，那就只好租房子住，問題是台灣租屋市場不健全，房客租屋沒保障。還有些租屋品質跟環境也不佳。

累積25年租屋服務經驗的崔媽媽基金會，去年五月成立蝸牛社會企業，摒除主流商業模式，用解決問題的角度切入，試著改善租屋環境。

==崔媽媽蝸牛社會企業協理 呂厚德==

租賃這件事情

它不應該是個生意

不同於一般房仲或網路業者，多半在「租屋媒合」成交後就退場。蝸牛社企代理房東，找房客、簽租收租，也「代管」住宅修繕及排解租屋糾紛等。甚至提供「租屋健檢」，協助租屋前的修繕工程。

原本滿是壁癌、到處漏水、髒亂不堪的的房子，經過整頓後，屋況達到不髒、不殘、不破、不危害身體的基本要求後，除了縮短房子的待租時間外，也可以讓房客住得舒適，提升租屋品質。

==崔媽媽蝸牛社會企業協理 呂厚德==

實際上我們現在都市裡面

最昂貴的東西是什麼 就是空間

所以我們認為 我們要幫助房東

把它變成是一個可活化的空間

台灣房價越打越高，買不起房子的蝸牛們，還得面對租屋市場的種種窘境，透過代租代管，蝸牛社會企業或許能夠成為領頭羊，帶動台灣租屋市場往好的方向發展，讓更多人不買房，也能一輩子住得舒服又安穩。

實價登錄兩週年 議價進場好時機

記者葉思含／專題報導、攝影

實價登錄上路至今已屆滿2年，全台平均成交量雖逐漸下滑，但房價卻是不跌反漲，2年來全台6都平均上揚5~14.9%，價格皆來到新高點，呈現量縮價揚格局，專家認為，房市已逐漸回歸自住基本面，現在為進場議價時機點。

自2012年8月實價登錄上線、10月實價揭露以來，正式宣告台灣不動產交易邁向透明化時代，買賣不再瞎子摸象，給予市場成交價格依據，買賣雙方對於價格的認知也更接近，有效降低不動產資訊不對稱情形。

買賣移轉棟數僅台北市下滑

今年10月16日實價揭露即滿兩年，根據台灣房屋智庫統計，今年買賣移轉棟數與實價揭露政策實施前一年的交易量相比，僅有台北市呈現下滑13.5%，其他5都成交量皆上揚，尤以台中市成長14.1%達最高，台南、高雄也皆有7%以上的漲幅，桃園、新北則約有1成左右的成長。

但若比起實價揭露滿1年時的交易狀況，6都皆呈現衰退狀態，尤其以雙北市首當其衝，約有14.8%以上的跌幅，而除台中市僅小滑0.9%之外，桃園、台南、高雄下滑達6.6~10.1%，成交量明顯衰退。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，經濟氛圍及政府打房政策一波波，造成買房信心不足，追價意願不高，而屋主觀察實價登錄價格後，不願意降價、惜售心態高，讓房市成交量溜滑梯。

劉志雄進一步分析，實價登錄對於揭開房價的神秘面紗有相當助益，使賣方開價趨於平實，減少買賣成交天數與價差，對成交速度有相當幫助，但對打房效果卻十分有限，房價甚至可說是不跌反漲。分析內政部不動產交易實價查詢服務網價格，全台6都漲幅都在5%以上，桃園縣及台南市更有10.3%、14.9%的成長，價格來到相對新高點。

打房下一步 實價課稅殺手鐧

實價登錄上路以來，房價依舊居高不下，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因此現在政府不斷祭出新打房措施，盼有效打壓房價，而實價登錄的下一步即為實價課稅，也被業界認為是打房的最後一道殺手鐧。目前政府正著手擬訂房地合一課稅，規劃傾向自住滿5年、總價3000萬元以下免稅，一般自住客未受影響，而投資客、高資產族首當其衝。

徐佳馨說，房地合一實價課稅將可提高民眾售屋意願，減少囤房情形，可提供相當的釋出供給量，持續減少短進短出投機炒作行為，讓房市更加健全。隨著新稅制上路、奢侈稅落日，勢必促使賣方加速釋出手中標的，2016年之前的房市價量波動也將更為明顯。

房市回歸基本面 議價好時機

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為，目前房地合一政策已經明確，未來房屋出售時的稅負成本幾乎已確定，觀望等待的意義不大，如同當初實價揭露上路，房市走向更健全發展，不會出現大幅反轉或轉折，不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說，房市回歸自住基本面，房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增，好地段、好產品的物件增多，更可慢慢挑選議價，可說是近年來的最佳進場議價時機。

〈台股青紅燈〉房地產的流動性風險

自由時報 

房產交易今年來買氣急凍，台北市買賣移轉棟數今年前10月，有7個月單月移轉量不到3000戶，這是自SARS以來，市況最稀微之時，而且恐怕會愈來愈嚴重。

首先當然是政府政策，打房的力道沒有要鬆手的感覺，稅賦、房貸利率、核貸成數等多重工具齊下，房地產市場早已奄奄一息，緊接著新台幣走貶、外資撤離，還有年底選舉結果，都會進一步打擊市場信心。

最可怕的是，當然是想賣卻賣不掉，那種感覺，就像是8月生技股基亞（3176）連續19天跳空跌停，地獄只有18層，基亞竟比它還多一層。流動性風險是所有商品的最大致命傷，只要市場出現流動性風險，隨之而來的，必然是絕望性的殺盤。

恐慌心理的形成，需要外部環境多次刺激衝擊，並累積一段長時間後才會爆發，根據房仲統計，今年前9月，全國房屋委售量年增38%，掛在網上、5個月賣不掉的比比皆是，最誇張的，台北市長春路一個店面，售價竟可從原本的9000萬元，自動降成6000萬元，可一口氣降價3000萬元求售，或許是原本定價就過高，但這種殺法，會助長市場恐慌氣氛。

過去幾年房地產真的漲太凶了，凶到大家還停留在房產必定增值保值的印象，無法扭轉過來，市場惜售氣氛濃烈，因為買賣認知差距有天壤之別，也是造成移轉棟數急縮的主因。房價太高固然要壓抑，但房地產也是景氣火車頭，打壓過頭，會影響經濟成長，中國就是最明顯的例子，壓過頭了想救卻救不回來，載舟覆舟，這需要執政智慧去面對。

男大生租屋燒炭 「 沒賣沒損失 」屋主求償敗訴

東森新聞
就讀台灣大學的林姓男大生在學校附近租房子，因為跟家人鬧不合就在租屋處燒炭輕生，房東認為這間房子變成凶宅，向死者家屬求償，原本二審法官認為，房子變凶宅，房價因此下跌，屋主的權益受到損害，判死者家屬要賠給房東186萬元。不過死者家屬上訴，法官改判房東敗訴!理由是，房子沒有出售就沒有房價損失。

這棟公寓的二樓陽台掛了幾件衣物，看起來有人居住，不過鄰居說這層公寓在之前已經空了好一段時間。之所以空了這麼久，因為曾經有住戶在屋子裡想不開。男學生考上台大，家人在這裡租房子給他住他卻在房子裡燒炭輕生讓房子變成凶宅。

這間雖然是老房子了，不過位在捷運站附近房價很高，根據實價登陸附近同型的老公寓最近一筆成交價每坪超過50萬，但房子變成凶宅，房東認為影響到房價因此告上法院向死者家屬求償，一審法官認為房子還沒有賣也沒有毀損判房東敗訴，二審卻逆轉，法官根據鑑價結果，認為房價下跌1成5，房東的權利受到損害，判死者家屬要賠償186萬，不過家屬不服繼續上訴，這下判決再度出現變化，法官認為房子還沒有賣就沒有房價損失，再加上屋況沒有損壞，判房東敗訴全案還可以上訴。