當633已成往事 房市告別黃金10年

聯合報 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德

台灣房市從2003年SARS過後進入一波多頭走勢的黃金年代，除了2008年金融海嘯時出現一小段明顯修正外，大部分期間都處於上漲走勢。全球為了挽救金融海嘯崩壞的經濟，推出史上最大的量化寬鬆政策，加上國內調降遺贈稅，吸引海外資金回流，讓房市寫下「633」的驚人創舉。

何謂「633」？指房價從2008年以來連漲6年、平均每3年漲幅3成，不過高漲的房價並未有相對應的所得收入支撐，加上政府政策引導，終究高房價還是強弩之末，現在該討論的是未來如何修正。

高房價不符合社會期待，高房價問題也迫使政府不斷出招調控。從早期停止國有地標售，到針對開發商的土建融管制，政府不斷地加強選擇性管制措施的管控範圍，2011年更仿效國外祭出短期交易的懲罰性重稅「奢侈稅」，並推出囤房稅，而地方政府也積極調高持有與交易稅負，包括大幅拉高公告土地現值、拉高新房屋的標準單價。

近年來台北市政府更針對高總價住宅推出豪宅稅，到今年房地合一稅上路，積極地對不動產交易查稅，大動作「平穩」房市的政策之下，的確讓房市從小感冒到住進加護病房，即便央行近期放寬新北市、桃園等6區房貸管控，但房市熱度仍一去不復返，交易量恐從以前多頭時的40萬棟跌到今年30萬棟以下。

1年多前，一般民眾心理預期可能是未來房價還會上漲，不買會更貴，但現在民眾可能已經不再預期房價還會上漲，反而開始對於未來可能修正多少有些疑慮。有人說未來房價會修正5至7年，甚至有人說房價還會修正8年，但若把時間拉回到2003年SARS時期，當年有誰敢預期房價會上漲10年？

倘若現在屬於剛性需求的買方，買房子這件事情可能就不是單純的財務問題，本身可能還有成家的夢想，有情感的溫度存在，這時候就應該評估自己的財務負擔能力，將每月房貸控制在家庭所得的3分之1，且挑選通勤便利與生活機能完善的區域，而此時對於這類型的剛性買方來說，更是好挑好買的時機。

至於換屋型的買方，雖然目前售屋價格可能低於之前的實價行情，但相對的買到的房子價格也會比之前划算，有些換屋型的買方也趁現在房價回檔修正時，尋找適合的房子。