豪宅貸款 審核時間變長了

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】

中央銀行展開豪宅貸款專案金檢，銀行連忙採取應變措施；包括兆豐在內的銀行在央行道德勸說下，加速回收成數逾六成的「舊案」貸款，「新案」則是延長審核時間，每月以不超過三件為基本原則。

央行鐵腕打擊炒房投資客，銀行主管不敢大意，除加速回收超過上限的舊案貸款外，每月還訂定豪宅貸款承作件數「上限」，一旦超過，就延到下個月再通過，讓豪宅貸款占不動產放款比重自然下滑。

據透露，目前銀行的內規是以每個月2~3件為原則，若是這個月豪宅貸款案已經超限，接下來的進件，審查時間就會延長，或者請客戶先緩一緩，下個月再簽約放款。

財經官員說，國內房價高漲，多數老百姓大喊吃不消，但有些銀行的「A」咖客戶，卻是透過銀行融資炒作豪宅價格，進而帶動周邊的住宅價格走揚。

財經官員坦言，這種情況「社會觀感很差」，也可能加速房市泡沫化，所以央行才會決定出手，對豪宅貸款採取管制措施，並透過專案金檢，徹查銀行是否按規定辦理。

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馬凱：利率看升 恐掀拋售潮

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】知名經濟學家馬凱昨（11）日提醒，一旦美國結束量化寬鬆（QE），台灣無可避免將進入升息循環，且速度會比想像中快，屆時房市將出現拋售潮，進入修正調整期，想進場投資者需三思。
近來中央銀行總裁彭淮南對房市不斷示警，馬凱也表贊同，認為「彭總裁是苦口婆心」，畢竟如今房市已處於修正調整的邊緣，有太多持有者對升息的風險承受度很低，當升息時刻來臨時，就可能開始拋售房地產。
馬凱昨日出席CCIM台灣不動產投資協會舉辦的年度論壇，針對明年經濟情勢與房市做專題演講，他對未來全球經濟並不看好，主因美國QE將退場的預期心理，使資金撤回美國本土，新興市場的假性繁榮將到尾聲，在此同時，中國大陸、日本、歐盟等區的經濟亦無可期待之處。
台灣經濟難獨好，房市因升息威脅進入調整期，馬凱直言，如今還想投入房市者，需三思而後行。

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全台土地現值飆漲

【經濟日報╱記者楊文琪、宋健生、吳秉鍇、張義宮】

101台北新地王。 位置：信義區信義路四小段 面積：9,155.16坪 實際使用面積：710% 2013年公告現值：429萬 2014年公告現值：502萬

隨著房地產價格飆升，全台明年土地公告現值大幅翻揚，台北市平均漲幅13.23%，創下22年來最大調幅；台中市平均漲幅為24.43%，調幅更創下歷史新高。
土地公告現值是土地增值稅的稅基，賣出當年現值減去買進當年現值，即得出土地增值，乘上稅率大致就算出要繳交的土地增值稅。明年土地公告現值大漲，意味著明年賣地的人要比今年賣地繳交更高的土地增值稅。
內政部規定，2015年土地公告現值，須達到市價九成水準。以往土地公告現值與市價有相當大的落差，但在實價登錄政策實施後，房市交易價格更透明，公告現值調升幅度愈來愈大，未來土增稅負擔會愈來愈重。
六都中，新北市於本周二率先公布明年土地公告現值，平均漲幅為17.45%，創22年新高。昨（12）日台北市、台中市、高雄市分別公布明年土地公告現值，均有驚人的漲幅。
台北市平均漲幅為13.23%，已是連續十年調漲。台北市地政局長黃榮峰表示，近幾年已針對台北市都更區、知名高級住宅區和有重大建設區域，依其區位及個別條件，重點式調整其公告土地現值，逐年接近市價。
台中市平均調幅高達24.43%，為六都中調幅最高者。台中市地政局長曾國鈞指出，儘管不景氣，但台中市土地價格持續飆漲，加上配合政府要求公告現值要貼近市價政策，土地現值大幅調升真的是「擋不住」。台中市各新興重劃區及區段徵收區因地價明顯上漲，如七期重劃區43.41%、12期重劃區51.46%。
高雄市平均調幅10.42%，為十年來調幅最高的一次。高市地政局表示，主要是因實價登錄資訊揭露，市場行情透明，以及重大建設持續挹注，帶動地價上揚影響。
台南市、桃園縣將在近期公布明年土地公告現值。台南市地政局指出，明年平均調漲可望高出今年的4.17%；桃園縣則預估將調高約20%，為歷年之冠。

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防炒作 持有2年內買賣要補稅

【聯合報╱記者林上祚／台北報導】

淡海新市鎮、機場捷運、桃園航空城等區段徵收土地，過去二年若土地已移轉，且持有期間低於二年者，恐面臨補稅！財政部昨日公布最新解釋，區段徵收土地除農地外，其他被列為短期禁建或加蓋臨時建築的土地，也視為都市土地，須依規定繳納奢侈稅。

玄奘大學財經系副教授花敬群說，奢侈稅實施二年多以來，桃園、新竹等地農地炒作十分嚴重，即便財政部公告將區段徵收土地納入課徵範圍，農地部分炒家仍可假借農地農用之名，輕易迴避。

財政部賦稅署副署長許慈美說，目前林口、淡海區段徵收土地炒作嚴重，尤其是靠近機場捷運Ａ７站附近。房地產業者表示，區段徵收土地納入奢侈稅課徵，對行情有殺傷力。

許慈美說，奢侈稅制定時，雖僅針對「依法得核發建照之都市土地」課稅，但去年六月，財政部發布解釋，將「重劃中土地」納入課稅範圍，國稅局在稽查區段徵收交易所得過程，有不少民眾提出訴願，主張區段徵收土地，不屬於都市土地，不必課奢侈稅。

許慈美指出，桃園航空城等實施區段徵收地區，徵收範圍公告後，縣市政府雖將部分地區，公告為禁建或僅得申請臨時建築，但依法限建期僅十八個月，在諮詢地政主管機關意見後，財政部決定將區段徵收土地，納入奢侈稅範圍。

目前全台區段徵收土地面積廣大，桃園航空城區段徵收面積三○七三公頃，竹北「台灣知識經濟旗艦園區」有四四七公頃，大台北地區則包括林口機場捷運周邊、淡海新市鎮、新莊塭仔圳、社子島、五股洲子洋等地，目前都是低度開發的處女地。

許慈美表示，區段徵收土地納入課徵範圍後，過去二年民眾若有投資上述區域，且土地持有期間短於二年者，須申報奢侈稅，主動申報者可免予罰鍰。

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買地踩地雷 地籍謄本看不出

【聯合報╱記者范榮達、胡蓬生／苗栗縣報導】

建商廣告誘人，吸引不少買家來苗栗圓夢，但誤踩「地雷」買到違規開發無法蓋農舍的案例也不少，縣府去年查獲的違規案就多達卅四處，面積近廿四公頃，且還有未爆彈。

一名台北人最近到苗栗縣政府水利城鄉處抱怨，休閒農地廣告滿天飛，他花幾百萬元買了休閒地，地勢很平坦，但申建農舍為何還得提簡易水土保持計畫，否則就不能蓋。

縣府指出，八十九年一月廿八日以後購買零點二五公頃以上農地，雖持有超過兩年，仍無法申辦農舍建照，主要是整片山坡地開發時未提水土保持計畫，被查報違規，即使後來分割賣出，土地仍屬違規狀況。

苗栗縣政府指出，去年查獲的山坡地違規開發案，幾乎都是此類。

「地籍謄本根本看不出土地是否違規！」承辦人員認為，這是買家踩到地雷的一大原因。

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計價制度不同 台灣房價早已超過日本

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

央行總裁彭淮南上月底點出台北房價比東京貴，信義房屋日本事業處專案經理李芊億表示，日本房屋登記只計算專有面積，也就是室內主建物坪數，所有公設、附屬建物都是大樓管委會的產權。

在日本購屋等於只要買了室內坪數，公設、陽台都是建商「送的」。

相較台灣的房屋登記坪數則有主建物、附屬建物及公設，建商或仲介銷售房屋時，往往直接總價除以總坪數，導致新一點的房屋都有百分之三十至四十的「虛坪」。

「台灣房價因為虛坪太多，早就遠勝日本了。」李芊億表示，以日本東京都六本木豪宅來看，室內坪數為五十八坪，總價為新台幣七千兩百多萬元，換算每坪也才一百二十四萬元，豪華的公共設施與設備全都是建商附贈，而日本的物價水準，是台北的三倍之多。

內政部地政司副司長王靚琇表示，台灣不動產登記將所有產權都登記下來，是為了避免產權不清，這是難改的交易習慣，政府也不傾向修改登記或計價制度。

不動產開發商公會全聯會秘書長于俊明表示，豪宅原本就是特殊產品，每棟都有不同的價值，很難與其他國家相比。

針對央行限縮豪宅核貸，于俊明表示，為了配合打房政策而限縮貸款，根本就是不必要，到時候有錢人為了買豪宅，將股市或其他投資市場的錢挪過來，還不是一樣破壞其他市場的發展性，反而是會造成「多輸」的局面。

圖／聯合報提供

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北市包租公 陷負報酬時代

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】 台灣房市經歷黃金十年的多頭行情，全台住宅房價平均漲幅逾250%，但租金指數14年來停滯不前，台北市整層住宅出租收益率更低至2%以下，加計修繕管理成本與未來升息態勢確立後，利息支出增加，住宅出租將進入負報酬時代。
根據內政部公布的全台租金指數，2013年9月為101.4，約與1999年1月相當，租金14年來未大幅波動。該指數以2011年為基期100，自1981年約60急速成長至1999年約101後，近14年來租金均介於98.7至101.8間，換言之，這14年來的租金波動區間僅約3%。
內政部不動產資訊平台顯示，台北市第2季分租雅房、分租套房、獨立套房與整層住宅租金分別為每坪1,410、1,457、1,152與780元；多家租屋網站統計亦顯示，近年租金變化幅度並不大。若以台北市平均房價約每坪63萬元推算，整層住宅租金報酬率僅約1.5%；投資效益較高的分租套雅房，加計改裝成本後，投報率也僅約2.3%至2.5%。
儘管有愈來愈多的房東欲提高租金，但承租力道有限，租金行情拉抬不易。據易租網統計，今年9月全台房東與房客的租金認知差距為33.1%，已較今年1月29.6%提高；台北市房東租金期待值為每坪1,009元，房客為646元，差距達36%。

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日租房竄起 收入多三倍

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

奢侈稅的轉售限制，不少屋主採短線先出租、待二年期滿後再轉售的策略因應，造成租屋供給量大增，加上承租需求有限、所得未見提高，租金行情不易維持。不過，近來不少具有觀光或商務題材房屋的屋主，為提升出租效益，紛紛轉型為日租取代月租，租金收益至少增加三倍以上。

易租網總經理高復平表示，整體租屋市場並未成長，主因來自於就學與就業人口並未明顯提升，不過遊走法令邊緣的日租套房的需求，卻因為陸自由行開放而蓬勃發展，近來不少在觀光景點或特定商圈的業主，看好旅遊商機，原希望轉型為民宿或旅館。但礙於消防安檢嚴格等因素，申請不易，只好私下改為日租套房出租，收入反而更高。

高復平指出，陸客來台自由行，多半以價位較低的汽車旅館和日租套房為首選，以台中逢甲商圈為例，學生套房月租每間約為5,500元，如改為日租套房，以租金行情每天900至1,200元、七成住房率、一個月約出租21天計算，日租型的月收租金約為1萬8,900至2萬5,200元，實際收益為原月租的三至四倍。

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實價登錄助攻 房市成交變快

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】內政部實價登錄上路，房仲公司官網將實價登錄查詢列為標準配備，房仲業者昨（9）日表示，房價資訊透明化後，透過房仲網路而成交的客戶，與實體門市相比，成交天數縮短一半；實價登錄功能的瀏覽量增加四倍，有利業務端搓合交易。
民眾對實價資訊查詢需求提升，各家房仲官網紛紛推出實價登錄介面的延伸服務，自家成交行情即時更新，各房仲官網比內政部實價登錄查詢網，提供各多元、圖像化服務，以及更完整統計數據，成為業務銷售利器。
永慶房仲網發現，去年10月成交行情占官網總流量8.7%，今年已提高至11%，今年第3季透過網路媒體而促進成交的天數，比實體門市的成交天數少了近一半。
永慶房仲網協理高翠屏表示，超過七成使用者上官網都是為了找物件和成交行情，實價登錄資訊變成官網的標準配備後，成交資訊更透明化，願意降價的屋主和願意加價的買方將近七成，比過去增加六個百分點，有利業務端搓合交易。
信義房屋官網上的「成交行情」，比起實價登錄推出前，流量提高四倍。信義網服部執行經理蕭政華表示，會上官網的使用者仍以搜尋物件比率最高。
房仲官網將實價登錄列為標準配備後，可提升民眾對房價資訊信賴感，由於減少買、賣和仲介人員三方的摸索時間，業務人員面對更多「對房價準備充份」的消費者。
中信房屋行銷副理江龍名表示，官網是買屋的第一個環節，過去很多投資客都沒實際看屋，在網路上看屋就直接下斡旋金，但近年投資客減少、自住客增加，購屋還是須回歸實體看屋。
【記者郭及天／台北報導】房仲業者表示，官方實價登錄資訊含涵蓋面廣，但有1.5至二個月時間落差；房仲業成交行情資訊，只有自家交易資料，但通常只要成交一至二天就上傳，具即時性，可補足官方版本不足，建議兩者資訊互相運用。
房仲業者表示，使用實價登錄資訊需留意「特殊物件」所造成的房屋單價波動，例如房價易偏高的頂樓增建、具有店面效益的一樓住家、具有露台等較大約定使用空間，通常會造成單價較高；有些親友間交易或具有個別瑕疵的房屋，單價較低。除了房仲給的訊息，應多方比較，才不致造成對房價判讀失真。

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法則…房市火熱時 法拍就退燒

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】法拍業者表示，當房價好的時候，屋主賣房變現容易，房子不至於讓法院拍賣，也就是房市熱時，法拍市場會變冷清；以大台北為例，目前能引起市場關心的法拍物件，一個月頂多兩、三件，其餘案子多半在郊區或是問題房屋。
透明房訊統計，今年第三季法拍總拍定金額為二一二億元，台北只有十三億元，占比僅百分之六點二，法拍屋最大宗在高雄，總金額高達五十億元，第三季法拍撤回數明顯比前兩季來得多，共有兩千九百多件個案撤回，流標數兩萬六千多件，也比前兩季來得高。
透明房訊法拍副理吳育彣表示，法拍物件流標數增加，主因是房屋條件不好，例如位於偏遠山區、郊區，或房子不點交、有海蟑螂占用、凶宅等問題。
她表示，過去每隔半個月就有「吸睛」大案，近來的確市場較冷，如就區域來看，台北市大安區、信義區的法拍屋較受歡迎，國宅法拍屋對投資客也具吸引力。
吳育彣表示，由於目前台北房價偏高，還有不少人在法拍市場「尋寶」，希望買到便宜好房，不過近來都會區精華地段法拍物件銳減，常讓人敗興而歸。
她表示，法拍市場與房市成反比；房市熱，不少債務人的房子若即將被法拍，通常都會直接「急售房屋」、換現金，不太會白白讓債權人將房屋拿去法拍；但若房市冷，通常法拍市場就會有不少好物件可以尋寶。
法拍業者說，這幾年來大台北的法拍屋愈來愈少，但郊區及中南部房價較低的區域，仍有不少法拍案件，也有不少投資人南下「尋寶」；中南部法拍屋總價低，甚至不到百萬元，投資人抱著現金競拍，之後改為隔間套房出租，成了另一種投資方法。

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