2015年6月3日 星期三

新制房地合一稅高或低?試算給你看

新版房地合一稅課稅範圍
(1)出售房屋、房屋及其座落基地或依法得核發建照執照之土地。
(2)10511日起出售持有2年以內。
(3)10511日起取得且持有逾2年。
優惠稅率
一、自住免稅:
(1)夫妻及未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年,且無供營業使用或出租。
(2)出售房地總價額在4,000萬元以內。
(3)6年內以一次為限。
二、重購退稅:
(1)小屋換大屋:全額退稅。
(2)大屋換小屋:比率退稅
三、長期持有減徵:
(1)持有第3年起,每年減徵4%,最高減徵80%
(2)持有可供建築之空地者,減徵率減半。
課稅稅率
一、居住者:
(1)10511日起出售持有2年以內稅率30%
   (2)10511日起取得且持有逾2年稅率17%
二、非居住者:稅率30%
民眾若無法符合自用住宅三項要件,就需依照一般稅率17%及長期持有減徵,及重購退稅來課稅;當持有未滿2年、外籍或本國籍但非長期居住在台灣者,出售房地總價在4000萬元以上或以下,一律以30%的稅率計算。至於持有房屋數量的多寡,並不在新制房地合一課稅的考量範圍。
財政部認為現行的房地分離課稅制度稅負偏低;若以新房地合一制計算,土地增值稅維持現制課徵,但可依售屋所得扣減土地增值稅的稅基(即公告土地現值漲價總數額),再考量長期持有減徵來課稅,消除重複課稅,使土增稅的租稅優惠不受影響。
民眾持有的房屋,若屬自用住宅可以把握住房地合一稅最重要的觀念,符合上述「自用免稅」三項要件,那新制的房地合一課稅即與你無關,但是仍得繳納土地增值稅。
例子:現制與新制房地合一稅
現制
張大年出售持有8年的房屋,獲利200萬元,必須繳納土地增值稅4萬元,房屋交易所得稅5萬元,總稅負9萬元,租稅負擔率為4.5%

新版房地合一稅
假設張大年出售房屋,無法符合上述三項免稅要件,依照房地合一稅規畫,繳納土地增值稅4萬元,假設土地增值稅稅率是20%,還原得到稅基(出售房屋時當期公告土地現值減購屋時的公告土地現值,即為漲價總數額)20萬元。
張大年售屋時已持有8年,屬長期持有,且符合財政部版本「出售屋屋、房屋及其坐落基地按持有第3年起,每年減徵4%,最高減徵80%」的規定,因此可從第3年到第8年享有減徵各4%,共減徵24%,也就是說,要繳的課稅稅率是房合一稅率17%76折,等於12.92%
以此例獲利200萬元減除土增稅稅基20萬元,再乘以稅率12.92%,得到要繳的房地合一稅是203,256元,再加上必繳土地增值稅4萬元,共繳243256元,租稅負擔率高達12.16%,比起舊制的4.5%多得多,較舊制的總負稅額9萬元增加153256元,納稅額差別甚大,新制房地合一租稅負擔並不輕。
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