房管家不動產

2015年3月27日星期五

房地合一稅張盛和：會微調

中國時報【吳泓勳、邱琮皓╱台北報導】

財政部長張盛和昨表示，房地合一稅歷經三場座談會後，綜合外界意見將「微調」。其中大多學者意見認為17％稅率可再調高，並贊成設日出條款，但可將時間點從2016年元月1日多回溯1到2年，若維持現況也還可接受。張盛和則認為「稅率不必計較這1％、2％，能合一最重要」。

張盛和表示，各方支持推動房地合一實價課稅與分離課稅，但認為長期優惠「每年減4％太多」應再考慮。至於外界認為自住4000萬免稅門檻太高，張指出，「現在很多國家沒門檻」。

建投公會全聯會祕書長于俊明昨表示，未來地上權住宅成本恐愈來愈高，尤其過去不能分割移轉的地上權住宅，產權需登記在建商底下，卻反而適用法人3.6％房屋稅率，恐將稅負轉嫁給自用住戶。

于俊明說，如果被認定是法人持有，跟自用的地價稅恐怕落差達20倍。隨公告地價上漲，每年要繳的3.5％地租也將逐年提高地上權住戶的壓力。

驚！住展調查：北市近6年房屋超額供給房價照漲不誤

鉅亨網記者王莞甯台北

一般認為台北市房屋因供不應求，使房價居高不下，但住展雜誌經統計後發現，儘管過去3-4年台北市新建房屋供不應求，但若把觀察時間拉長至6年，則出現超額供給的現象，住展提出3大理由，其中最關鍵的因素在「北市的房屋已被高度商品化，投資置產需求相當龐大，無法單純從自住角度去衡量供需關係」。

住展解釋，如果單從台北市設籍人口來推算，近6年北市自住需求房屋戶數約3萬戶，但同期釋出至市場銷售的戶數逾3.6萬戶，顯示在超額供給的情況下仍無法阻止房價上漲，原因大致為以下3點。

第一，戶籍人口量變化只能推算出剛性需求，無法掌握換屋需求、潛藏的投資、置產與節稅需求；最關鍵的是，台北市的房屋已被高度商品化，投資置產需求相當龐大，因此，儘管近6年房屋供給量大於人口成長需求，但整體而言，台北市住宅存量仍小於普通家戶數，供給依然是不足的。

第二，統計數據中無法反應流動人口的住宅需求量，假如台北市流動人口持續增加，就會產生更大的租賃或購買住宅需求，成為房價的支撐。

第三，台北市開發高度飽合，素地日漸稀有，土地價格高漲，進而推升房價；若地價跌不下來，那新建案房價也不易大幅下修。

住展雜誌指出，回顧這一波房市多頭，台北市房價漲幅最大的時間，是從2009年至2014年，在這段時間內，台北市新成屋、預售屋建案共規劃興建57588戶，同期間北市人口淨增約8萬人，若除以平均每戶人口數來換算出實際需要的自住房屋數約3萬戶，顯示新增房屋戶數竟超額供給約2.7萬間。

假設扣除新建案的分回戶、建商(含股東)與地主保留戶，則2009-2014年底釋出至市場求售的房屋共計約3.6萬戶，仍比新增的自住需求量3萬戶多出6千戶。也就是說，即便僅從戶籍統計數據來推算，北市新房供給已大於自住需求量。

中山大同內湖三區房屋供給短缺

住展雜誌企研室經理何世昌分析，在台北市12個行政區中，近6年房市蓋最多依序是文山、內湖、中山區，不過同期人口成長數量也是北市前3名，三區人口淨增量都突破萬人以上，是自住購屋需求最旺的行政區。

但若以釋出至市場的可售戶數而言，中山、大同與內湖是供不應求的區域，其中中山區近6年房屋短缺近1300戶，大同與內湖區短則缺約近800戶，意謂此三區自住需求高，釋出市場的新建住宅量無法滿足需求。

入住「社會住宅」能多存款　累積購屋力未來成家更快速

記者林保宏／台北報導

近年來「社會住宅」的議題十分熱門，政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「只租不賣」模式，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。其中，雙北市的房價高居不下，內政部在民國94年公布「民國97-100年整體住宅實施方案」中，首見「社會住宅」一詞。

其後行政院在雙北市共選出5處，包括萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段等5處試辦基地興辦，共計1,856戶。其中，在新北市部分，選定了三重與中和段，中信房屋新莊中原加盟店劉文旗副理表示，近年因為社會住宅的政策，成為全台社會的關注焦點，在新北市部分，另外規劃了新莊塭仔圳和新店十四張2處，做為新北市社會住宅的基地。

劉文旗指出，以新莊塭仔圳而言，預計將規劃1.1公頃的社會住宅用地、興建400戶、半數以上將規劃2-3房的房型，給年輕族群和小家庭使用。而地點距離輔大捷運站僅500公尺，交通十分便利；目前得知新北市地政局將於8月公布相關細則，預計民國108年完工。

另外，在新店十四張部分，則是預計規劃1公頃的社會住宅用地、興建500-550戶、半數以上將規劃2-3房的房型，給年輕族群和小家庭使用。當地目前正有環狀捷運在興建，未來在交通上也更加便利。

興建社會住宅，除了雙北市之外，另外桃園、台中和高雄等地，也將規劃進行；只是不少民眾會擔憂的是，社會住宅選在我家附近，是否會影響房價？劉文旗認為，影響房價的情況不大，尤其對於自住客而言，幾乎沒什麼影響；若真的受到影響者，應該是投資客部分。

社會住宅的設立，劉文旗說，這其實是提供年輕族群存錢買屋的好措施。一般社會住宅，通常是「只租不賣」模式，但對於大多數民眾都有「買房」的心理，先入住社會住宅，其房租會較一般租屋市場便宜7-8折，若以3-5年的時間計算，民眾相對而言就可多存下所謂的「頭期款」，累積自己未來的購屋能力。

日前民眾擔心社會住宅，入住者的品質和管理問題，劉文旗認為，其實只要密切掌握管控，這反而可以成為健全房市重要工具；而且國外有不少社會住宅成功的案例，只要主事者有訂好相關配套措施，社會住宅反而會是民眾搶手的標的物。

開放強國人進駐炒房？陸資來台買房，同社區總戶數最多可至 10％

繼政府開放中國來台觀光城市增加外，內政部昨日發布新聞稿表示，為了避免中國大陸資金在台炒房，將限制中國地區人民在台取得不動產集中度，同棟或同一社區建物總戶數上限 10％，並在今年 7 月 1 日實施。但不少網友在新聞下方留言表示：「為什麼要開放陸資來台灣買房地產？」、「你讓陸資買房的用意是什麼用意呢?」，雖然政府早已推出陸資來台購屋的相關規範，但先前已有「中國人士刷卡能購買預售屋」的漏洞、又或是陸資可以第三方來購買不動產的方式，實際上，政府就算想規範也規範不到。
據蘋果日報報導，自 2002 年開放陸資來台購置不動產至去年底止，陸資經內政部許可取得不動產共 181 件，其中自然人取得者 169 件，陸資公司、團體因業務需用取得者 12 件。
內政部指出為避免陸資來臺投機炒作不動產，自去年元旦起實施「大陸地區人民取得臺灣地區不動產採行總量管制的數額及執行方式」，限制每年大陸地區自然人取得土地上限為 13 公頃、建物 400 戶，年度數額有剩餘者，不再留用。
同時為避免申請案過度集中，造成社會疑慮，據聯合報指出，內政部參考新加坡組屋給外國人比利上限，每鄰里整套租屋出租給外國人比例不能超過 8％、每棟組屋比例不能超過 11％規定，取得中間值來增定中國地區人民可取得總戶數的 10% 為上限，但若總戶數未達 10 戶，則仍可取得 1 戶。
雖然內政部的此項規範是為了避免陸資炒房，但據北美智權報指出，因陸資來台置產的限制多，若按照正常流程購買不動產，需受到所謂的「345 限制」：三年內不能買賣、持有台灣房地產一年最長只能住四個月、貸款最高五成。因此透過第三方來台買地，如第三國企業法人名義、雙重國籍，甚至是在台灣找親朋好友當人頭置產，就能規避這些繁雜的規範，並且據好房 News表示，央行先前也發現，有中國人士刷信用卡來購買預售屋，由於預售屋不在陸資來台的「345 限制」內，令不少人士憂心易產生漏洞。

此外，在中國，買房是不能買地的，並且中國官方規定持有者只能擁有 70 年的地上使用權，但是在台灣，卻是能夠獲得土地所有權，房價又相對便宜，這也是台灣房地產吸引陸客、陸資的主要原因。

6成2民眾認為房價要比成交行情低才願進場　新北最堅持

記者曹逸雯／台北報導

房地合一實價課稅箭在弦上，嚇跑房市投資買盤，根據房仲業者調查，高達62%的民眾認為房價要「比成交行情低」，才願意進場購屋，追價意願相當薄弱，6都中又以新北市民眾對價格修正期待最殷切，有68%、近7成的民眾堅持一定要比行情低才進場，而台南則僅有48%，顯示現階段南北民眾態度仍有不少落差。

根據第2季永慶房產趨勢前瞻報告調查顯示，在購屋動機中，自住需求全面升溫，自住需求高達69%(包含首購33%、換屋36%)，較去年同期大增6個百分點，而投資保值需求僅25%，則是大減7個百分點。

受目前房市氣氛不佳影響，調查也指出，全台民眾願意以「比成交行情高」，追價購買的比重僅占13%，有高達62%的民眾認為房價要「比成交行情低」才願意進場購屋，追價意願相當薄弱。

如果區分地區來看，新北市民眾對價格修正期待最殷切，有68%要求比行情低才進場；其次是高雄市，與平均值相同，為62%；房價最高的台北市，也有61%的民眾表示房價要「比成交行情低」才願意進場；最低的是台南的48%，不過，台南願以「比成交行情高」追價購買的比重為22%，30%的民眾表示願意在與成交行情差距正負5%的範圍內購屋。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政策調控房市，投資置產需求淡出市場，取而代之是以首購、換屋的理性自住買盤，因此對於價格、預算更為敏感，目前唯有符合行情或低於行情的價格，才可以吸引自住買盤進場。

房市風向球－慢活安平港人當退休天堂

中國時報【王玉樹╱台北報導】

台灣最老市鎮「台南安平區」，除有歷史悠久的古蹟外，近20年開發的「五期重劃區」，兼具生活機能與整齊的街廓，及「慢活」悠閒步調，近一年來每月都有不同香港人渡海來台買房，把這裡當成退休天堂。

信義房屋南二區協理蔡慶隆說，安平區以運河為界，以北為舊聚落，像安平古堡、德記洋行等古蹟都座落在此，有很多小吃店舖、伴手禮商店、及民宅改建的民宿。運河以南則是近20年來開發的「五期重劃區」，主幹道永華路寬達40米，市政府、市議會與法院等行政中心都設在這裡。區內是規畫整齊的棋盤式道路，億載金城等公園綠地很多，兼具運河景觀，生活機能完善。「是我推薦有意移民安平的首選。」

蔡慶隆指出，五期內各類產品都有，但主要以電梯大樓、透天車庫別墅兩大類最多。前者3到4房含車位，總價1000萬元買的到，舊一點的屋齡，甚至500萬元就可入手。後者則看新舊與面積而定，地坪20幾坪、含車庫約1000萬到2000萬元，地坪50到60坪的透天，價格約3000萬左右。也有喊出是台南帝寶的豪宅，每坪上看25到30萬元。

蔡慶隆說，安平區一向是熱門的房產交易地區，移轉量僅次於東區、永康區。他透露，不只台客愛買，現在連港客也愛上這裡。最近每個月都有香港人直飛來台南，利用2到3天的時間看屋。

蔡慶隆進一步表示，港客最愛10年內、較新的電梯大樓，總價約在1000到2000萬元之間。購買族群年紀約在40到50歲之間，多是在職場上工作有一段時間的上班族。「他們買房不是為了投資，都是退休以後要自住居多。」不過因退休是10幾年後，他們多屬意短期內先出租。

蔡慶隆說，港客喜歡安平，「主要是愛上台南這裡的慢活氛圍，房價又相對比香港低，生活機能不錯。」

他分析，未來市政府對安平區還有很多想法，如運河遊河計畫，會有渡輪行駛，之後還有浮動碼頭，快速道路也正在興建，以目前五期重劃區還有許多空地未開發，但已被建商買下準備蓋新案，發展可期。

2015年3月17日星期二

房客「欠租」贏了！　房東告竊佔敗訴

TVBS

房客欠租金，竟然獲得不起訴處分。台北市大安區發生租屋糾紛，林姓男子積欠房租半年高達12萬元，而且沒搬走，房東提告「竊佔罪」，檢察官審理之後，不起訴。欠錢的沒事！法界人士建議，房東告刑案「竊佔」、「侵占」通常不會成，應該以民事訴訟的手段，勝算比較高。

近年最著名租屋糾紛，就是來台灣玩耍租屋，還四處搞破壞的兩位港女房客。房東心情無奈，最怕碰到這種房客。另一種就是住進去，結果積欠房租。

地檢署審理案件當中，台北市大安區一名房東，去年三月開始，每個月以2萬元租金，出租房屋給林姓男子。半年之後就沒繳了。房東提告，庭上控訴房客霸佔房子、不繳租金，也不搬走。但檢察官認為，竊佔罪不成立，不起訴。房東傻眼。

律師李岳洋：「在刑事上面並不是以所有權人自居，他只是佔有這個房子不付錢，所以一般來講，刑案不管是侵占或是竊佔，目前都不會成立的。」

律師房客應該在擬定租賃契約，看清楚條文。至於房東碰到積欠租金，要提民事訴訟，先要求搬離房屋，再討回房租。除非像兩位來自香港的女租霸，有明顯破壞財務的行為。否則告刑事案件「竊佔罪」，勝算很低。

財部：營業用房屋稅率應調高

2015-03-16 經濟日報記者／陳美珍、楊文琪

囤房稅效應租給業者比供做住家還省稅提醒縣市注意衡平問題

囤房稅開徵後，房東出租房屋，出現租給營利事業遠比租給個人做住家使用還省稅的現象，不利自住型個人租戶。財政部建議，縣市可考慮調高營業用房屋稅的稅率。

營業用房屋法定稅率為3%至5%，目前各縣市多採最低稅率3%，低於非自住房屋稅最高上限稅率3.6%。財政部說，若適度拉高營業用房屋徵收率，重稅不利自住型個人租戶的疑慮即可獲得解決。

囤房稅去年修法後，全台擁有多戶房屋的房東，非用於自行居住的房屋，持有稅負已全面上升，今年5月房屋稅開徵時，即會顯現增稅效應。

資料來源：財政部單位：％記者陳美珍／製表

新法施行後，部分縣市為強化抑制囤房的效應，將擁有三棟以上非自住房屋者，適用的房屋稅徵收率訂為3.6%，其中以台北市為代表。財政部表示，台北市營業用房屋稅率目前為3%，已較住家用房屋中的「非自住」（即出租供他人做為住家）房屋，低了0.6個百分點。

以房屋課稅現值（已包括標準單價、地段率、面積等）200萬元的房屋為例，所有權人名下若擁有三棟以上房屋，其中一戶位於台北市，且出租給他人時，出租給營利事業做營業使用，房屋稅約為6萬元；但若租給他人做住家用，房屋稅負會增為7.2萬元。

由於房屋稅法定稅率為區間稅率，高低由各縣市決定。財政部提醒，應注意營業用房屋與非供自住房屋徵收率之間的衡平問題。

北市暫不考慮調整

台北市稅捐處長黃素津昨（15）日表示，知道有人為了省房屋稅，將住家轉為商業用，但未必每個房子都可以這樣轉，必須符合條件才行，且營業用房屋稅課徵對象包括為數眾多的小商店，如果調高房屋稅率，商家恐會轉嫁給一般消費者，影響物價，故暫時不考慮調整。

黃素津說，營業用房屋稅率從3%至5%，但目前全台都採用最低的3%，主因是調高後影響層面太大，會對物價造成波動，須從長計議。何況台北市每年都在調高路段率，且新建房屋的標準單價也調高，已有很多業者反應房屋稅太高了，因此暫不考慮調高營業用房屋稅。

她認為，不管訂定什麼法令，一定有人找漏洞鑽，行政部門不可能100%防堵。

國泰估：央行上半年利率不變　房地合一對房價不具殺傷力

記者顏真真／台北報導

中央銀行將於3月26日召開理監事會，利率政策走向備受關注。國泰金控16日則認為，美國6月升息不可能，9月升息機會率會比6月高，而台灣央行上半年仍將維持利率不變，加入亞洲鄰近國家降息潮的機會也不高。此外，對於房地合一稅，國泰金認為，目前看來基本維持溫和的稅率，方向是正確的，應該不會導致房價變化，對房價不會造成殺傷力，房價會先撐在那。

國泰金16日舉行2015年第一季「經濟氣候暨金融情勢」展望暨經濟成長率預測發展會，除上修今（2015）年台灣經濟成長率由3.22%上修至3.5%，相較主計總處預估的3.78%仍略顯保守，主要是受到選舉因素，對國內投資看法較謹慎，會中也針對央行3月是否調整利率提出預測。

雖然在通膨壓力明顯下降，成長動能偏弱且有不確定性的環境下，近期亞洲許多國家包括大陸、印度、泰國及韓國等仍陸續採取降息等偏寬鬆的貨幣政策，不過，國泰台大產學合作團隊主持人中央大學教授徐之強指出，當前台灣經濟成長動能僅屬持平，研判央行3月仍將維持利率不變，6月升息機會也不大，最快將於美國升息後，才可能宣布升息。

對於美國何時會升息？雖然央行總裁彭淮南預測，可能在6月或9月，不過，他覺得，美國6月升息不太可能，至於下半年美國是否會啟動升息，這要看美經濟表現，要看今年經濟成長率3.5%是否能達成，若無法達成更不可能升息，還有還要觀察美國通貨膨脹率是否會超過2%，若超過2%，就會啟動升息循環。

此外，對於房地合一輕稅政策，徐之強表示，打房若下手太重，導致房市硬著陸，對台灣經濟也不是很好的事，目前看來基本維持溫和的稅率，方向是正確的，應不會對台灣房價造成影響，房價會先撐在那。至於財政部版稅率是否太輕？徐之強說，很多政策無法一步到位，只要方向正確，就可持續改進。

國泰金投資長程淑芬則認為，財政部最後版本滿務實，應該不會導致房價變化，對房價不會造成殺傷力，很多國家有房地稅，房價也沒有因此沒上漲，最後仍會回歸供需，她也鼓勵出租政策，並贊成課囤房稅。

放售 8 個月賣不出的房子，經專業拍攝後 8 天內就成交了！

為甚麼要找專業攝影師？此一個案可說為最佳示範。上圖是一間在美國奧蘭多放售了 224 天的房子，但一直賣不出去。後來，新負責的地產經紀找了攝影師 Harry Lim 為這房子拍攝，在 3月1日交照片，房子在 3月10日就賣出了。當然，地產經紀是有其本事，但如果你看完這輯照片，相信你也明白，原來專業的照片肯定是有重要影響！
(補充︰據攝影師所述，當時此房子是「under contract」，即買賣雙方簽了類似於臨時買賣合約，交了訂金，如無意外則會在短時間內正式易手，故此嚴格來說仍未算真正賣出。)
同一間房子外觀，在攝影師鏡頭下變成工整又明亮，單單是光線已差很遠了︰
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