三招看破「真實房價」！ 房仲教你「實價登錄」如何應用

記者陳韋帆／台北報導

「每坪開價45萬，賣你40萬就好！」「首購族」買屋時，不論中古屋還是預售屋，面對仲介跟代銷的口沫橫飛，總讓人無所適從，即使看了內政部的「實價登錄」，但又跟自己要買的房屋不是同一個，到底要怎麼判斷才是正確？全國不動產企研室主任張瀞勻表示，掌握簡易的看屋前三步驟，就可以讓你對房價的判斷更為精準，不被花言巧語所蒙蔽！

張瀞勻分析，「實價登錄」上路後，周遭行情一目了然，但畢竟不是相同物件，所以僅參考「實價登錄」，「首購族」在房價的判斷上難免失準，所以今天就要教大家三招，一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」，除了可以預防不被蒙騙外，也可以在撿到便宜時馬上知道！快速買屋入住。

一、 獨特性

無論二手屋或新屋，參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步，但即使符合以上條件，還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。

張瀞勻說，相近區位也有分是否鄰馬路；座向則會影響到是否會有西曬的狀況；有的浴廁沒有開窗，跟同棟樓有開窗的，房價勢必也有落差；一般而言「方正格局」，也會比｢狹長型」來的好。

談到景觀，許多建商剛蓋好時，會主打景觀住宅，但有時候就必須其景觀「時效性」，最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」；重劃區有許多建案在剛建好時，確實可以看到河景，但由於並非在第一排，也會導致第一排未來蓋好時，導致景色被遮蔽，所以才會沒有將景觀做為廣告主打。

簡單而言，每個房屋都有自己的「獨特性」，所以即使很雷同的房屋物件，有些微價差都純屬正常。

二、 預售屋房價

現在各區域重劃區賣壓重，也讓代銷紛紛主打「讓利價」，但也有人混水摸魚，把銷售價格「開高走低」，所以判斷預售屋房價的關鍵，同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價，再往上加一成，通常就是所謂的「正常售價」，但近年有些例外；張瀞勻指出，由於近年雙北重劃區眾多，導致賣壓沉重，所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」，不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了，藉此判斷撿便宜也不錯！

三、 房屋出租報酬率推算

過去許多人買屋後不自住僅出租，作為投資理財工具，進而衍生了投資報酬率推算公式，過往投資客都以「年投報率4％～5％」換算，所以推算公式如下「年租÷房屋總價＝4％～5％」。張瀞勻表示，但近年大台北地區房價上漲速度較快，房租遠遠跟不上房價，導致許多地方年投報率僅剩2～3％，所以現況而言，這個公式比較適合雙北以外的縣市，搭配「實價登錄」參考使用。

此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好，房價也越趨透明。張瀞勻建議，現在許多房仲賣屋前，也都會先參考「實價登錄」，所以確實做好以上步驟搭配實價登錄，就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。

8年賺千萬後才付7萬元 房東怕被告才付服務費

記者陳韋帆／新北報導

新北市永和區一名80歲謝姓房東，在店面簽約出租後，先後拒付「公證師、房仲費用」（請參考：【奧客房東1】8年爽賺千萬租金　拒付公證師、房仲費用！），公證師當場喊提告後就收到錢，事後房仲也面臨類似問題，甚至仲介費用也從11萬被殺價到7萬元，但謝翁始終不願付錢，還說要8年後租約到期才要付款。

爆料房仲怒控，謝翁不履行「合約精神」也就算了，砍價也讓他砍了，結果還是各種理由推拖，就是不願支付仲介費。「他還說他是退休公務員，要告就去告！」房仲指稱，謝翁不斷擺出官架子，就是不願付帳，拖了半年以後，竟然還說租約既然打了8年，房仲也不能保證房客真的會按照合約走，8年完整承租，所以要「8年後再付錢」。

終於受不了拖欠半年的服務費，房仲請公司法務發出存證信函，令房仲驚喜又傻眼的是，存證信函才發出沒多久，謝翁就捧著錢到公司請他們收下並道歉了。爆料房仲說，「早知道當初就直接說要控告了！」

住宅消保會理事長吳翃毅分析，房仲部分在租賃契約上，本來就無一定的制式規範，所以一般都會建議，在合約上明訂價金，並向屋主詳細解釋服務內容。但根據此案例而言，若房仲所言不假，屋主似乎本來就不想付錢，所以就是遇到奧客。此外，公證時公證人收取費用，也屬合情、合法、合理，還需要揚言提告才付費，也是離譜。

吳翃毅說，許多民眾都會以為，房屋買賣糾紛多數都是房仲或建商、代銷引起，其實在調處案例中，不乏「奧客」引起的糾紛，所以建議不管是業者、屋主還是買方，切記合約必須詳閱或者解釋清楚，將來若有爭議時，即使對簿公堂也有所依據。

學會挑房第一步 「公寓、華廈、大樓」優缺點比較

記者陳韋帆／綜合報導

根據實價登錄，房價與高峰期相比，依區位不同，已下降2成甚至更多，不論房仲、代銷、經濟學者，各方專家約有7成以上，都認為房價已進入盤整期，多數區域跌幅已有限，許多剛性需求的「首購自住買家」也紛紛出籠。但首購族就可能在挑房時，一開始就面臨「公寓、華廈、大樓」三種台灣主流型態的房子有所猶豫，現在就要簡單告訴大家，三種型態的優缺點在哪裡。

對於「公寓、華廈、大樓」三個名詞定義，新北市工務局公寓管理科科長陳德儒表示，其實法規上並無明定，「華廈」與「大樓」應當起源於建商與房仲，販售房屋時區類型的名詞，可能是與容積率以及樓高等設計有關。

「公寓」多數都是屋齡偏高，並且沒有「電梯、停車位」的住宅，雖然近年台北市、新北市市政府都有推動「老公寓裝電梯」活動，但多數是針對「未達危老、都更」標準的個案，且有多餘空間可以搭建，同時全棟住戶必須100％同意，所以目前也僅有零星個案成功。但「公寓」也不全然都是缺點，許多「公寓」具有「公設比（0～15％）、總價」都較低的優勢，所以對於預算較低的首購族，也是個容易入手的好選擇。

「華廈」多數指的是五～七樓以下，同時配有電梯、停車位的社區住宅，目前平均屋齡多數約落在10 ～20年不等，不過少數稱之為「華廈」的住宅也有十多樓層高。「華廈」公設比大多約落在15～25％不等，每個月也必須繳交管理費，但由於「屋齡、公設比」都介於「公寓以及大樓之間」，加上電梯、停車位兩大優勢，也讓許多首購族鎖定這樣的產品。過去曾有房仲向記者表示，華廈產品在「二手屋市場」其實非常搶手，常常剛推出沒多久就成交。

「大樓」一般泛指七樓以上含電梯的社區住宅，屋齡較新，約在10年以內，而現在的預售屋，也都是採大樓形式建造，與「華廈」一樣配有電梯、停車位，根據建商目前的規劃、設計，時常加入「公廳、游泳池、健身房、KTV包廂等設計」，公設比約25％～35％，主要優點在於屋齡新，且921大地震過後，所有大樓建造都有更明確的抗震法規規範。但房價相對「公寓、華廈」高，也導致許多首購族不敢入手，不過在近年房價下修的狀況下，桃園、新北市、台中等部分區域，已有部分重劃區出現，預售屋房價接近二手的情況，所以在這個時機點，也可以多看看是否有合適自己入手的房型。

根據過去記者訪問房仲經驗，其實各縣市對於「華廈」與「大樓」的稱呼習慣跟略有不同。例如台中北屯區就有以十樓為區分的習慣，將十樓以上有電梯稱之為「大樓」，十樓以下則稱為「華廈」。另外，該名房仲指出，「公寓」雖然有公設比、管理費低的優勢，但屋齡偏高，所以購屋費用外，還要考慮到修繕費用，且多數「公寓」沒有電梯，若考量到年紀與行動不便的客戶，就要考低樓層物件；「華廈」與「大樓」公設比雖然較高，但屋齡較新，且都有裝設電梯，對於高齡者的居住十分合適。

高雄法拍屋創4年新高年增逾3成

（葉家銘／高雄報導）

高雄市今年前10月建物買賣移轉戶數為2萬7620戶，較去年同期2萬8051戶微幅下滑1.5%，但更值得留意的是法拍量有逐年增加趨勢。高雄市地政局公布資料，今年前10月高雄建物法拍量為790戶創下近4年同期新高，而該戶數與去年同期相比，大幅增加31%。
 
法拍量多寡往往跟房貸利率與市場供需有著密不可分關係，統計今年高雄前10月法拍量以三民、苓雅與旗山區最多。高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，法拍量增加可視為房市警訊，雖然與歷史高峰動輒數千戶相比，目前量體仍偏低，但今年中古房市買氣跟去年相比，以高雄來說並未提升，買方出價意願也未見大幅成長，讓部分屋主出現主動降價求售。
 
值得留意的是，目前高雄市有許多小宅預售，未來1~2年將出現許多成屋進入市場，若預售階段未有效去化，將來將產生賣壓。李哲維指出，小宅當道未來幾年趨勢不變，但目前已出現許多極端類型小宅，室內僅12~14坪，訴求低總價購屋門檻低，但市場去化速度平平，少聽到有快速完銷紀錄。

裝潢報價單 沒有這三項不及格

（陳筱惠/台中報導）

想讓家中重新裝潢，不論是老屋翻新、新居落成、豪宅毛胚屋，所有的裝潢報價單，都應達成三項基本準則，否則十分容易有消費糾紛產生。首先就是圖文相符、再來廠牌數量規格需詳列、最後就是足以當成驗收依據。
 
依照一般設計公司流程，在規劃設計圖時，就會先出各式平面圖、立面圖、施工圖、水電圖、3D圖；基本標示一定要清楚，尤其是尺寸，因為許多材料費用的計算方式是依照尺寸大小估價；凝思創意張茲文表示，室內裝修能分成兩個合約，一個是設計約、一個是工程約；民眾有權選擇不與設計公司簽訂工程約，轉而自行發包。
 
所謂的「圖文相符」即是在報價單上列出的項目，比對圖面必須相符；例如，一樓地磚用了60坪材料，實際圖面只有50坪大小，扣除耗材，明顯多出許多，這就可能造成紛爭。
 
另外，所有建材的廠牌、使用數量、型號、規格、應詳盡列入報價單中，除了有依據能夠比價之外，相同廠牌也會有不同型號、等級之分，價差可能達到2倍甚至更多，民眾需要多加留心。
 
最後把報價單當成驗收依據，不論是在點交材料、完工驗收，若有按照報價單上列舉的材料施工，民眾就能逐一檢核，細項能夠包含燈具、窗簾、空調等；或是能夠請專業驗屋團隊來檢查，也是另一種檢驗方式。
 
張茲文譬喻：「報價單就像菜單一樣，不需要將菜名弄成法國名，例如『普羅旺斯鮮蚵青蔬佐滑蛋』其實就是蚵仔煎阿。落落長又拆解得太零散，民眾根本無法有效的理解。」但是，如果今天點一碗600元的牛肉麵，你總要知道裡面的牛肉是美國牛還是澳洲牛，是不是真材實料值600元，這些詳細內容是消費者可要求業者提供出憑證加附在報價單上。
 
最後張茲文提醒，以居家常見磁磚碰共為例，自行發包的民眾要找維修常會遇到施工方與供應商互踢皮球的狀況，兩邊都不負責；現在大部分建材商家都有連工帶料的服務，畢竟牽扯到售後服務與保固問題，會建議一條龍服務不要另外分包出去會較為妥當。

低薪到底該不該買房？他勸：不要變成房蟲的奴隸

聯合新聞網 綜合報導

「有土斯有財」觀念深植不少人心底，但台灣的高房價令人卻步，想買也買不起，有網友在《mobile01》發文表示，低薪族為了買房反而讓自己成為「房蟲的奴隸」，省吃儉用更犧牲了生活品質，因此認為「不要被局限在一定要買房的迷思」中。

現今年輕人多半薪水不高，《mobile01》上有網友發文，「一個月只賺20K、30K、40K的年輕人，不要被侷限在一定要買房這迷思，人生如果把大部分賺來的錢都拿去買房，真的是很蠢的一件事。」該網友認為，年輕人為了買房接受不合理的房價，每天只能省吃儉用，讓自己變成「房蟲的奴隸」，根本就是「你的夢想你的人生，房蟲替你享受」。

然而也有不少人擔心，現在不買房，以後年老時會無房可住，對此發文的該網友則認為「你都還沒老，想這問題幹嘛？年輕就在想養老」，並表示之後房價也許會下跌，或是有新的居住型式出現，退休了也可以去郊區買房養老、或住養老院，年輕人實在不需要急著購屋。網友也認為，「要不要成為房奴，就靠你自己決定。在這房市之亂中，只有二種人，騙人的人和被騙的人。」

此文一出引發兩派網友激戰，一派認為贊成不該急著買房，人生苦短及時行樂比較重要，「賺不了那麼多給房蟲就不要當房奴，勇敢追夢吧」；但另一派則認為，若不買房未來根本就無保障可言「揮霍完青春夢想之後，我怎麼買房給老婆小孩住？」、買房不是最蠢，最蠢的是：你大部分錢都拿去租房」。

愛心房東租給弱勢族群 有3大稅賦優惠

文/記者馮牧群

7月23日至8月31日為住宅補貼受理申請期間，今年共有6萬5963戶租金補貼名額，凡是出租住宅給弱勢族群的房東，《住宅法》規定提供公益出租人綜所稅免稅額每月每屋最高1萬、房屋稅率1.2%、地價稅適用自用稅率等3種稅賦優惠。

營建署國宅組表示，公益出租人自2014年起享有房屋稅適用自用住宅稅率1.2%的優惠，但2014至2016年的公益出租人須透過主動申請核發核定函，才能享有稅賦優惠，2017年起依住宅法訂定的公益出租人資格認定作業要點，除民眾可主動申請核發認定函外，亦可由政府主動認定。

至於所得稅，國宅組表示，《住宅法》規定，住宅所有權人將住宅出租給符合租金補貼資格且接受租金補貼者，申報所得稅時表明自己是公益出租人，即享有每屋每月租金收入最高1萬的免稅優惠。地價稅部分，公益出租人出租房屋的土地，直轄市、縣市政府課徵的地價稅可按自用住宅用地稅率，而地價稅優惠自治條例由地方政府訂定後，報財政部備查，目前台中市、台南市、高雄市、宜蘭縣及連江縣已公布愛心房東地價稅優惠。

過去常有民眾因房東課稅問題，無法申請租金補貼，營建署表示，政府已提供稅賦優惠，有空餘屋的屋主可考慮出租給領有租金補貼的民眾。房客若符合租金補貼資格者但未申請，房東也可檢附相關文件向直轄市、縣市政府申請公益出租人認定函；國宅組提醒，《住宅法》規定公益出租人須為住宅所有權人，因此租約上所載出租人若非住宅所有權人，將無法認定為公益出租人。

5財務決定 遠比買房更重要

世界日報 編譯宋凌蘭／綜合報導

網路作家道格拉斯 (Michael Douglass)決定買房後，老聽到有關置產的不正確觀念，例如： 「房地產是很棒的投資」 (從歷史角度而言，房地產勉強勝過通貨膨脹)、「房屋淨值是極佳的儲蓄媒介」 (房子是非流動資產，當你想動用淨值時卻難拿到錢)。

道格拉斯覺得最離譜的說法是：「買房是你一生最重要的財務決定」。他指出，買房是個大決定，然而絕非最重要決定。他馬上可想出遠比買房更重要的五個財務決定：

1.確定退休需要的金額，並致力存出這筆錢：每個人都希望有足夠的錢退休，但除非你具體知道退休生活需多少錢，否則只是在做夢。

2.終結卡債惡性循環：美國家庭平均有1萬6000元卡債，利率可能為15%以上。如果每月只付最低金額，償還1萬6000元的卡債要花27年，並多付1萬9000元利息。這還是假設你在這27年間沒有新卡債，但因為只付最低額，很可能迫使你再向信用卡借錢。

3.建立應急金：付清卡債後，下個該做的事就是存出三到六個月的生活費。然而半數美國人碰上緊急狀況時，連400元都付不出來，也就是說，突然需看牙醫、突然需修房子，就可能使你面臨財務災難。

4.參加401(k)計畫：撥存到401(k)的款項不需付稅，直到領出來為止，而且雇主通常會提供配對金，以吸引員工參加。

5.投資在股票或指數基金 (index funds)：從歷史角度看來，房地產的回報只比通膨高1%，而股票卻每年勝過通膨6%以上。你不需是選股天才，購買指數基金就可接觸到廣泛股市，同時費用低。

買房觀念變 代銷：年輕人視為消耗品

中央社

全國商總不動產委員會主委謝坤成分析，現代年輕人買房觀念與父執輩大不同，他們買新不買舊、寧可要精華區小房，且買房不再是住一生或留給子孫輩，而是消耗品，如同買汽車一樣。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天舉行2018年房市展望記者會，並邀請商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全國聯合會副理事長謝坤成分析房市變化。

謝坤成表示，今年房市的銷量有所成長，特別是小宅的量在成長，這些小宅銷量成長不一定和股市或經濟景氣有關，而是因為消費觀念在改變中，因為主要這一波買房者不少是70幾年次的年輕人。

謝坤成分析，這群年輕人買房寧新不愛舊，寧可買地段好的小房，而不要地段差的大房；他們最偏好拎著皮箱就能搬進去，不要再讓他們花太多時間做裝潢、買家具，而且交給建設公司打點裝潢和家具，可以買得更便宜，順便算在總價內再一併貸款。

他說，汽車業務員通常會問買車的年輕人，自備款夠嗎？買新車5年免保養，一年乙式全險，再加裝許多配件，不用再花任何錢，只要下個月去付貸款就是了；而房地產開發商也走同樣的路，賣房子和車商賣車方式一樣。

謝坤成指出，對年輕人買房只要問3個問題，是否買得起、住得起、付得起？只要自備款夠，其餘全部用貸款。主要是年輕人喜歡有享受的感覺，只要付得起就行，他們不要爸爸的老賓士，而要新的1500 C.C.小車。

他強調，年輕人買房的消費觀念改變中，過去人買房要天長地久，買了房就住一輩子，並成為小孩子的故鄉；但現代年輕人卻把房子當消耗品，有好的、新的房就換房，既然是消耗品就有折舊，房子舊了就會折價，房子新的當然會漲，因此現代人住多大、住哪裡都是可以隨時改變，不再一成不變。

擔憂買不起房、變成「下流」老人 調查指青年財務焦慮感大增

科技新報【文‧黃嬿】

青年低薪，又剛好遇上高房價時代，使得成家立業難度大增，年輕人因擔憂自己的財務狀況而引發身心問題的比例大增。美國保險和財務規劃公司 Northwestern Mutual 報告指出，超過四分之一的千禧世代認為財務壓力影響他們的工作表現，比例超過一般人的兩倍，四分之一的比例感到身體不適，還有一半的人感到沮喪。

MarketWatch 報導，1980 年後出生的千禧世代在 2007 年經濟衰退期間進入就業市場，工作不穩定、薪水增加幅度緩慢引起的焦慮感受無處不在，報告稱約 69% 的人因為收入問題感到焦慮，67% 的人表示怕存不夠錢，53% 的人則是擔心失去工作。

高房價是主因之一，在美國另外一個問題是學生貸款空前的高。不過千禧世代也是最會花錢的世代，約三分之一的人表示自己有過度消費的傾向，超過 X 世代的 26%，以及 19% 的嬰兒潮世代。大約三分之一的千禧一代還表示，他們已經花掉本該做其他用途或儲蓄的錢，也遠高於 15% 的 X 世代和 4% 的嬰兒潮世代。

他們的錢都花到哪裡去了？調查指千禧世代每年在基本支出的平均花費比上一代高出 2,300 美元，包括雜貨、天然氣、餐館、咖啡和手機帳單，千禧世代每月在餐費花 233 美元，而老一代的花費是 182 美元，手機費每月 161 美元，而老一代人的花費是 135 美元。

專家建議有幾種方式減少自己的財務焦慮感，第一是減少使用社群媒體的時間，以免陷入「比較與絕望的陷阱」。經濟學家凡勃倫（Thorstein Veblen）1899 年出版的著作提到炫耀式消費，描述新富人購買奢侈品以展示經濟實力並提高他們社會地位的現象。現在這個現象透過社群媒體幾乎無所不在，使得炫耀性消費、同儕壓力，不落人後的現象並不僅限於富人。

南加州大學洛杉磯分校馬歇爾商學院（Marshall School of Business）行為經濟學家 Fernando Zapatero 認為，「人們很多決定主要是基於這種比較效應」。Zapatero  表示，「衡量自己與他人的關係可以刺激一些人獲得經濟成功，那種競爭性的衝動促使他們更努力工作，投資更多，堅持不懈」。但也可能導致人們浪費錢來處理對自己而言並不重要的事，譬如看到鄰居買名車也跟著買，看到別人出國也跟著出國，卻忘記還要付小孩學費。

第二是建議縮小自己的財務目標，以避免對買房或退休等更大目標感到無望。最終，人們必須想清楚什麼是重要的，什麼是不重要，把心思放在自己的決定和自己的生活，而不是其他人的生活，且必須意識到，其他人的奢侈生活方式可能並不如表面上那麼容易達成，譬如他們可能有很多債務，也許他們要工作到 75 歲，你永遠都不會知道背後是什麼，所以停止比較，焦慮感肯定會大大降低。