【文/住展房屋網】
以前，房價貴，民眾抱怨房子買不起；現在，房租高，民眾竟然快要租不起。到底租屋市場發生什麼事？包租公現在該怎麼做，才能穩定收租呢……
上一次總統大選前，蔡英文高喊要達成「居住正義」，把調高不動產持有稅、大量興建社會住宅當成最主要的居住政策，以及解決高房價的解藥。新政府執政以後，稅金是調高了，但社會住宅卻蓋沒幾間，現在不僅房價仍然很貴，就連租金都漲到不像話。
根據內政部統計的「租金指數」顥示，全台租金已經連續三十七個月上漲。今年一月的租金指數更已來到一〇一點三四，創下歷史新高。
以前，民眾是抱怨房子「買不起」；現在，不只買不起，竟然也快「租不起」了。到底市場發生什麼事，導致租金一路水漲船高不回頭？
四大關鍵 房租狂飆
關鍵一：房屋稅、地價稅雙漲，稅金轉嫁房租。雖然一八年全國各縣市房屋稅、地價稅普遍凍漲，但前幾波稅金調漲幅度過大，尤其是一六年許多縣市的地價稅平均大漲約三成、新房子的房屋稅大漲約五成，嚇到不少有房族。
雖然房屋稅、地價稅大漲，政府美其名說是為了打擊「囤房族」（名下擁有四戶以上房屋的人），讓囤房族覺得養房成本太高，就會把房子賣掉來減輕負擔，房價就會跌價。但沒想到，不僅房價沒跌多少，囤房族更不減反增，一六年底竟暴增約四千人，囤房族總人數衝高至約七點七萬人。
原因就出在許多囤房族本身是包租公、包租婆，他們都把「稅金轉嫁到房租上」了，政府加稅等於加在房客身上，囤房族不會受影響。再者，不管是不是囤房族，天底下沒有房東會賠錢租房子；只要稅金一漲，房東就調漲租金，維持既有的租金水準。
舉例來說，原本一間三十坪的房子，月租二萬元，當一年持有稅稅金增加一萬元後，房東把房子月租金漲到二萬一千元，一年下來扣掉增加的稅金，房租收入還多更多。
關鍵二：「以租代買」風潮盛行，租賃需求居高不下。如果租屋市場供過於求，那房東要漲租金可不容易，政府加的稅金也難以轉嫁，但問題就出在近年來以租代買的風潮盛行，有的人是因為房價高買不起、有的人是想等房價跌更多才買、有的人則是不爽買，所以都只能暫時租房子。
因為租房子的變多，租房市場超級火紅；租屋需求增加，很多房東都有種共同的感覺：「房子變得更好租掉」，調漲租金就成為自然而然的事，房客喊價的空間越來越少。
現在台北市中心的獨立套房，月租金隨便也要一萬元，租屋網上時常可以看到老、髒、貴、小的套、雅房都租得掉，這種狀況也已成為媒體爭相報導的新聞。
跟進調漲 租金上揚
關鍵三：租金補貼成為推高租金的小幫手。政府也知道房租高漲，租屋族負擔沉重，所以推出「租金補貼」方案，且有不少縣市政府還加碼補助。
雖然政府補貼租金是好意，但卻無形中成為推高房租的助力。由於政府按月給予租屋族定額補貼，租屋族的租金給付能力提高，就能承租更高租金的房子；房客對於高租金承受能力增加，房東就會傾向調漲租金。
舉例來說，宋江在梁山每月花一萬元租房子，但房東今年房租漲到一萬二，宋江原本無力負擔，但因獲政府每月補貼三千六百元，宋江不僅能繼續租原本房子，甚至還能把租屋預算提高，去租更好的物件。
另一個因素，是房客若申請租屋補貼，房東租屋所得需繳納所得稅，要付的稅金增加，也會促使房東漲租金。不過，因每個縣市租金補貼不過數千戶，所以推升租金的狀況較沒前二個因素那麼普遍，只能算是造成租金高漲的次要因素。
關鍵四：租屋市場出現「跟漲效應」。早年房東在租屋時，通常是「以前租多少，現在就租多少」，但因近幾年來租金明顯上揚，有些房東看到同社區的房子租得比自己貴，卻還是很快就租掉，最後受不了誘惑而跟著調漲租金。
舉例來說，張三的套房原月租一萬，今年隔壁李四同坪數套房以一萬三出租，同樓層王五的套房以一萬四出租；張三的套房今年重新招租，很難抗拒誘惑仍只租一萬，跟進調漲二、三千租金的機率就增加了。
三要三不要 收租沒煩惱
雖然租賃市場火熱，房租持續走揚，但若想買房收租，最好要掌握「三要三不要」的原則。
什麼是「三要」？就是要穩定、要在市區、要買附加價值的房子。
所謂要穩定，是指房東出租時應把「穩定收租」當成最高守則（店面除外），如果遇到一組收入正常、按時繳租、生活習慣良好的租客，租金就沒必要跟進調漲。因為一旦調漲，原本租客可能不再續約，而新租約雖然每月租金高了一、二千，但人好壞卻無從預料。
如果貪圖高額月租金而不斷漲租，房屋空置期會增加，房客來來去去更難掌握，如果遇到髒亂、或是不按時繳租的房客，其實房東賺不了更多，反而要花費更多心力，實在得不償失。
另一種穩定，則是指穩定的社區管理品質。很多包租公手上有十幾間房子，平常很難顧到每一間的狀況，所以要買在管理品質好的社區，而且跟管理員打好交情；如果房客行為怪異、在社區風評不好，就能透過管理員私下得知訊息，更能掌握出租現況。
第二要是要在市區。市區的房子雖然比較貴、投報率較低，但卻是進可攻、退可守最好的選擇。
因為市區房屋租賃需求高，只要房租合理，就不怕租不出去；容易出租就代表空置期會比較短，空置期短則租金收入高。出租屋位在市區還有許多好處，一來是房子保值性高，若房東有資金缺口、或是房子不再租人，房子也能賣個好價錢；二來是萬一變凶宅，願意接手的人也較多，不像郊區的凶宅乏人問津。
第三是要買附加價值的房子，例如附家具、附裝潢、或附租約的房子。一般來說，有附家具的房子，每個月租金都會比空屋至少高出二、三千以上，所以買附裝潢和家具的房子，會比毛胚屋、或者空屋來得好。
押錯籌碼 口袋空空
三不要：不要大坪數和豪宅、籌碼不要集中、不要違法。
不要大坪數和豪宅有二大理由，第一個理由是租金總價高，能租得起這種房子的人少，而且往往要委託仲介招租、找尋房客。客源少的話，空置期容易拉長，而委託房仲招租，通常要付一個月租金作為報酬，收益就會減少。
第二個理由，是因為台灣豪宅投報率長年偏低，年投報大約只有一％，但一般房型投報率多在二％到三％不等，豪宅收益慘不忍睹。台灣豪宅投資的契機在於房市多頭時漲幅大、增值空間高，但若在空頭或租賃市場，豪宅並非好的投資物件。
另一種不要，則是籌碼不要太集中，把雞蛋全放在同一個籃子裡。例如「全押寶小宅」，雖然小坪數投報率好、容易出租，但會租小坪數的人往往是單身、情侶、頂客族；這類族群並不是不好，而是「穩定性」較不足，比一般正常家庭更容易發生自殺、或者他殺等意外，所以有的建商在規劃小宅建案時，不會配置瓦斯爐與管線。
又例如「全買在同一個社區」，有些房東會圖個管理方便，在同一個社區買好幾間房子出租，但如果不幸發生火災、或是地震倒塌，那就「火燒罟寮全無望」了。所以，買房出租要注意一下房型與區段配置，採取分散風險的方式比較妥當。
賺錢別違法 捉到賠更大
第三種不要，是不要違法，例如違建隔間出租，或是貪圖高額租金作日租套房。或許日租套房和違建隔間出租能賺到更多錢，但這是「走在鋼索上賺錢」，一旦發生意外或是被政府查到不法情事，那賺的恐怕不夠賠，不能等閒視之。
總而言之，縱使現在租屋市場火熱，但當包租公最好不要太過短視近利，在追求高租金、高投報之餘，還是要注意一下可能面臨的風險，出租事業才能做得長遠。
