房地產致富的十大秘笈

【文．胡偉良】

(1)瞭解房產知識

在買房前，一定要瞭解一些房產的基本知識，對房市要有一個大概的瞭解，做到心中有數，避免自己在購房時被銷售人員哄騙。其次，也要隨時去掌握一些房產的政策與動態，避免因認知錯誤而給自己帶來麻煩。

(2)注意房屋的結構安全性

不同時期建築完成的建築物都必須符合該時期的建築法規要求，施工嚴謹的建築物其品質安全度至少能符合法規要求，會比規範要求的略優，但仍有侷限性，至於施工不夠嚴謹的，那就更糟了。

(3)城市的選擇

筆者一直堅持的觀點是，只有一定規模的城市才有真正的房地產投資價值。大城市的房產不僅有居住需求，還有金融、身分的需求，當然也有生活機能、城市紅利等實實在在的需求。長期看來，只有人口持續且保持一定幅度流入的城市，其房地產才有較大增長潛力。這也說明了台北市的房價為什麼始終保持領先。

除此之外，也要多研究城市規劃，找城市重點發展的區域。像是副都市中心、科技園區這類可以帶來就業機會的城市建設計畫。

(4)區域(地段)的選擇

選擇對了一個城市，成功機率就可以達到七○％以上。但是還有功課要做，就是城市內部區域(地段)的選擇。筆者的建議是，儘量避免破舊的老區，選擇新發展的城區，特別是城郊結合的新區，以十年前房屋選擇為例，避開萬華、大同(破舊的老區)，選擇信義(新發展的城區)、內湖(城郊結合的新區)就是正確選擇。

至於現在怎麼選擇？則要注意政府的中長期規劃走向，其目的是再造經濟增長點，帶動全市發展。

(5)面積(坪數)選擇

投資型房產，購買面積(坪數)不能過大，實力強寧願多買幾間。因為房子是用來住的，接手的人一般是剛性需求。一個城市的房子，每到一個總價帶都會面臨一定瓶頸期，成交量會顯著減少。

至於買多大面積(坪數)，大致的原則是，房價越高的區域，購買面積越小，20至30坪最適合出手，最好不要超過五十坪。

(6)建商品牌、信譽的選擇

這裡品牌指的是建商品牌和物業管理品牌。這兩個品牌都會有溢價(Premium)，也是房子保值增值的利器。相信買過房的朋友都知道，許多換房的原因之一也是因為物業服務差的因素。

有品牌、信譽的建商一般在房屋營建品質、庭園景觀、生活配套等都做得相對較好，一般也會引入口碑較好的物業公司來管理，對社區環境、秩序、品質的維護較有保障。這類房子在轉手的時候，價格比周邊普通社區高20～30％都很正常，且容易轉手。

(7)選擇好的房型(格局)

戶型好壞直接影響到將來的居住舒適度，差的戶型不僅浪費空間面積，居住起來也十分不便。選擇格局方正的，這樣的房子也可以透過裝修設計，把格局方正的優勢最大限度釋放出來。尤其當今房價這麼貴，格局方正的房子，才能把每一寸空間都充分利用。

(8)慎選鄰居

千金買房，萬金買鄰。不管你花多少錢買的房，決定你生活品質的人是你的鄰居，尤其是住在你樓上的那位，所以買房前宜先留意一下社區住戶的背景。

(9)善用槓桿

房子是這個社會上唯一一個可以三十年分期付款買的東西，這是制度給購屋者的福利，要珍惜，不珍惜就等於被別人占了便宜，付款的期限愈長，每個月還貸款的壓力也愈小，更何況通貨膨脹率經常是高過房貸利息的，所以不要怕付利息。

(10)把握購房時機

當房市處於下行階段的時候，此時市場風險低，泡沫少，反而更安全。要抱持買入之後未來房價要上漲的想法去買房。

財富增長的路上，一步落後，後面步步都會落後，差距只會越拉越大。

防堵回流資金湧入住宅市場 仍需配套

【文/住展房屋網】根據觀察近期新進推案紛紛再度拉高開價，其中原因除了買氣回升，讓建商對未來市場更加樂觀外，另一近因則是再度浮現台商回流潮；尤其經濟部剛搬出的新春拼經濟四大菜，其一也是鼓勵台商返鄉投資。

然於此同時，外界也開始擔心，是否會重演99年遺贈稅率調降後，資金湧進住宅房市、快速堆高房價，進而引發高民怨的情事；畢竟當時調降遺贈稅率的馬政府，也口口聲聲說海外台商華人資金回流將會進行實體投資，但結果卻完全不是這麼回事。

面對這波台商返鄉及資金回流，確實已有不少業者高度期待；不過也有部分業者的態度相對保留，認為一切還需再觀察。最近推案及銷售都相當積極的璞園建築張嘉生總經理就分析指出，99年那一波純粹是稅率調降、促使熱錢流回台灣，而且當時台商的確也是口袋滿滿。

相較之下，這波回流固然也帶回可關資金，但很大目的是把生產線拉回台灣，尤其這幾年台商在對岸經營狀況也大不如前。所以目前較能預見的，會是工業區土地或商辦場辦相關產品需求大增，價格也有很大機會拉高，但住宅房市是否再度掀起資金行情、價格上漲，則仍需觀察。

不過張嘉生也提醒，99年那波資金回流，最後會大舉流入住宅房市，主要還是當時根本沒有合適的投資管道，這些資金最後當然是選擇相對穩定保值的住宅不動產。因此這波鼓勵台商回流，政府方面相關配套絕不可少，如此才能避免過多資金再度流入住宅市場。

畢竟房價波動過大，對類似璞園這類以主攻都會區合建或都更的開發商來說，其實不見得是好事；原因在於，要是資金行情再度上演、讓房價在度大幅走揚，甚至飆漲，則地主肯定預期更多、索求更大，這樣下來反而更難整合。

無可否認，台商返鄉幾乎已成定局；如果執政黨想要避免重蹈前朝政府覆轍、進一步失去民心，就應該盡快提出引導回流資金投資實體產業的具體辦法，甚至還要配合相關管制措施，否則基於有土斯有財觀念的根深蒂固，仍無法百分之百保證，這波台商回流資金，不會再度流入住宅市場、堆高價格。 

房東注意！高市首創要求出租前裝住警器 最高罰3萬

聯合報 記者劉星君╱即時報導

去年5月高市鼓山區發生出租雅房火警造成3死，高市府消防局有鑒於國內發生多起住宅火災造成重大傷亡情況，今年1月24日公告修正「高雄市火災預防自治條例」，首創全國強制要求房東（即管理權人）應於住宅場所出租前設置「住宅用火災警報器」，強化此類型場所火災初期預警能力，保障租屋族居住安全，若出租前未安裝住警器，最高可開罰3萬元罰鍰。

高市消防局火災預防科統計，近年來火災資料，建築物火災以一般住宅火災為主，肇因於民眾不當用火、用電習慣，居家堆置過多雜物及使用易燃材料裝修進而擴大火勢等複合因素造成，影響民眾生命財產安全。

火災預防科指出，夜晚睡覺時，民眾警覺性與反應力較低，往往較晚發現火災，以致於來不及應變或避難逃生，造成人員傷亡，裝設「住宅用火災警報器」可提早預警火災發生，提早應變與避難逃生，降低火災傷亡。

火災預防科說，美國從1970年推動設置住警器的經驗顯示，裝設「住宅用火災警報器」可有效降低50%火災死亡率，保護人命安全有重大功效。

高市消防局此次修正「高雄市火災預防自治條例」，強制要求房東應在出租前設置「住宅用火災警報器」，並在租賃期間維護。若沒有設置，根據高雄市火災預防自治條例第11條，處6千元以上3萬元以下罰鍰，並命期限改善；屆期仍不改善者，得按次處罰至改善為止。

高雄市消防局火災預防科表示，依法要求強化租賃住宅場所的火災預警能力；同時呼籲高雄市租屋族群若發現房東沒有裝設「住宅用火災警報器」可要求房東依法設置或撥打119向消防局反應，消防局將派員前往稽查。

小確幸！財政部試算：年薪40.8萬元以下小資族免繳稅

經濟日報 記者翁至威╱即時報導

財政部今年祭出減稅大紅包，調高標準扣除、薪資、身心障礙以及幼兒學前等四大扣除額。財政部今（17）日試算，明年5月報稅時，包括年薪40.8萬元以下的小資族、夫妻合計年收81.6萬元以下的頂客族，及家庭所得123.2萬以下的四口之家，都可不用繳稅。

財政部為了讓民眾更了解政策，11月30日正式開通臉書，搭配圖文讓冷冰冰的稅法變得更有溫度。財政部今在臉書上試算，在今年所得稅制改革方案上路後，明年報稅包括小資族、頂客族、四口之家等民眾，都可以享受到減稅紅包！

今年稅改後，標準扣除額由9萬元提高到12萬元，薪資所得及身心障礙特別扣除額由每人12.8萬提高到20萬元，幼兒學前特別扣額則由2.5萬提高至12萬元。

對單身小資族而言，除了免稅額8.8萬外，加上標準扣除額12萬、薪資扣除額20萬，只要年收入在40.8萬以下，就無須繳稅。

如果是雙薪、無子女的頂客族，兩人免稅額合計17.6萬、標扣額24萬、薪扣額40萬，如果年所得合計81.6萬以下，也可以不必繳稅。

如果是四口之家，夫妻雙薪，兩名子女都在5歲以下，除了每人免稅額、夫妻標扣額、薪扣額外，還可再加上兩名幼兒學前扣除額24萬，合計123.2萬元，只要家庭所得不到123.2萬水準，也不用繳稅。

住得安心！租屋族也可買住宅火險

聯合晚報 記者仝澤蓉／台北報導

台灣房價高漲，愈來愈多人選擇只租不買，尤其是單身者、小家庭租屋族特別多，在外租屋潛在著許多無法預測的居家風險，投保住宅火險不是屋主和房東的專利，也不是只有在辦理房屋貸款在銀行要求之下，才需買的保險，房客也可以透過「承租人火災責任附加條款」，提高在外租屋的保障。

目前市面上多數住宅火險是保障屋主本身或房東，但包括新安東京海上、台產、富邦、和泰、泰安、明台、旺旺友聯、新光產、華南等保險公司，均有推出「承租人火災責任附加條款」單項商品。

新安東京海上產險發言人呂文泉表示，以新安東京海上「住宅火險－租屋保障款」來說，是針對租屋族常見三大居家風險而規劃的商品，分別是「自己因用火或用電不當而引起火災」，「日常生活行為不慎導致第三人傷亡與財損」，以及「心愛的機車不幸被火災事故波及而造成日常生活不便」。

呂文泉表示，屋齡高的出租公寓電線多半已老舊，稍有不慎就容易引起火災，除了燒毀房東的動產與不動產，甚至連自己多年的家當也可能毀於一夕之間，後續的財物損失求償金額少則數萬元，多則可能要上百萬元，對租屋族經濟造成的壓力之沉重可想而知；「租屋保障款」中的住宅火險與承租人火災責任附加條款，保障範圍涵蓋了房客自己的動產，例如自購的電視、音響、筆電、衣物等，以及房東的不動產與動產，例如冷氣、冰箱等生活必需用品。

萬一自己用電不當引起火災，延燒到鄰居或隔壁大樓，造成第三人受傷、死亡、財物損失而被求償時，「租屋保障款」可申請住宅日常生活責任保險理賠；呂文泉表示，住宅日常生活責任保險保障範圍不只火災，更擴大至被保險人的日常生活行為會產生的風險，如家中陽台花盆掉落，砸傷社區居民也在承保範圍中；特別的是被保險人不限只有本人，配偶、子女及以永久共同生活為目的而同居的親屬或家屬，也都是屬於附加的被保險人。

日前台中發生租車行大火，火勢延燒波及11輛汽機車；如果事先投保「租屋保障款」，其中的「機車火災事故保險」就可賠付愛車受損所需要的修復或維修費用。

目前市面上同性質商品的保障對象大多僅限被保險人本人，呂文泉表示，新安東京海上產險的機車火災事故保險，除被保險人本人外，更將配偶、子女及以永久共同生活為目的而同居的親屬或家屬納入保障範圍中。

保險專家提醒，租屋契約通常是一年一約，正好與住火險保單一年一期相符，承租人無須擔心保險會在承租期間失效；這類租屋保障通常一年保費千元有找，換算一天保費大約2到3元，就能轉嫁租屋居家風險，讓租屋者住得更心安。

房東一早被奪命連環扣十通：「幫找安全帽」

聯合新聞網 綜合報導

當包租公不免遇到房客求助各種疑難雜症，在合理範圍內房東都應主動處理，不過就有一名房東在網上抱怨，房客一大早就奪命連環叩打了10幾通電話，竟只為了調監視器找一頂250元的安全帽。找不到人還怒嗆房東「你都不接電話，我們有事要怎麼聯絡你」，讓網友看了直呼根本「媽寶型房客」。

原PO今（29）日在臉書社團「爆怨公社」無奈表示，房客從早上7點26分就開始一連打了10通電話，同時還傳送文字訊息請他幫找遺失的安全帽，讓他相當傻眼「我看起來像24小時的警衛嗎？」。房客見他遲遲沒回應，竟留言「你都不接電話，我們有事要怎麼聯絡你」，最後更撂下一句「算了，我還是找警察好了」。

不僅如此，房客將機車停隔壁卻反問他「為什麼監視器沒拍到，害我找不到兇手？」，頻頻致電要原PO處理給個交代，原PO對此氣憤不解自家的監視器為何要拍隔壁。他也在下方留言串提到，類似情形不是首次發生，該房客曾在凌晨兩點打給他，抱怨外面狗叫聲太大，還問他要怎麼處理。

許多網友看完後，對於房客離譜行徑表示傻眼，「這種人就是千錯萬錯，絕對不會是他的錯」、「媽寶型房客，現在很多都這樣啦」、「他以為他在住飯店嗎」。也有房東抱怨，「我們也遇過這種房客，出門不帶鑰匙，又跟其他的房客不聯絡 ，還要我們去幫他開大門」，不過有網友替房客喊冤，認為他的行為不能和「媽寶」劃上等號，「拜託房東調監視器看安全帽為何不見，任何人發生這情形又趕著要出門一定會這麼做的」。

下斡後發現「隔壁是凶宅」 專家：屋主沒義務告知買方

經濟日報 記者游智文╱即時報導

看上一間房子，付了斡旋金才發現隔壁是凶宅，怎麼辦？一名網友上網求助，網友看法五花八門，有人建議快撤，有人說隔壁凶宅，又不是你買的是凶宅，有什麼關係。專家表示，隔壁是不是凶宅，屋主沒有義務告知買方，如果屋主同意斡旋價，買方不買下來，就得面臨違約被沒收斡旋金。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，隔壁是凶宅，有人無所謂，有人還是會覺得毛毛的，建議介意的人買房之前多跟鄰居、管理員打交道，或者是透過關鍵字、社會新聞照片等搜尋方式取得資訊，多少能了解房子周邊是否發生過凶案。

網友表示，日前看上一間無尾巷臨路透天，並下了斡旋。事後查詢實價時，發現同一巷弄中有一間房子成交價很低，經向仲介、屋主查詢，才知道原來低價成交的房子就是隔壁，因為有租客燒炭自殺，因此屋主以低價賣出。

網友對屋主知情卻未告知，覺得屋主不太誠實，上網詢問如果屋主同意斡旋價，該毀約被沒收斡旋，還是硬著頭皮買下去。

有人說「有病嗎？哪條巷子沒死過人」、「又不是你買的是凶宅，有什麼關係？」、「醫院有人往生，醫療人員天天在那工作，身體不就壞光光」、「大樓如果某戶出事不就整個社區幾百戶都毛毛的」。

也有不少人說，「隔壁是兇宅也是恐怖」、「大樓某戶出事 真的會毛毛的」、「醫院停屍間附近 房價真的會低很多」、「 有疙瘩就不要買，房子住起來舒服最重要」，要網友趕快撤回斡旋。

徐佳馨表示，目前內政部在97年對凶宅定義的函示，凶宅範圍僅限於專有部分，換言之，只限於凶宅發生的當戶，鄰居不算在內，下了斡旋無法主張房屋重大瑕疵而解約，如果真要違約不買，斡旋金就會被沒收。

徐佳馨提醒，要避免這種情況，就是下斡前多問，另外目前許多大型房仲都有建立凶宅資料庫，雖然沒有告知義務，但為避免日後糾紛，也多會先行告知，民眾除自力救濟外，透過大型業者也能知悉一二，避免踩雷。

別怕！租到「凶宅」可提前解約

聯合晚報 記者劉宛琳／台北報導

有房客租到凶宅決定提前解約，遭房東沒收押金，為遏止此事，立委修法規範，若出租人未告知凶宅，承租人可提前終止租賃契約，出租人不得要求任何賠償，並建議消保處修正房屋租賃定型化契約，在屋況說明的地方加入凶宅選項，若出租人未主動揭露，承租人可提告要求賠償。

凶宅價格往往僅有市價的六成，近年吸引不少民眾投資，又因租賃不需主動揭露是凶宅，投資客選擇低價買入後重新裝潢再出租，尤其是地段好的凶宅，只要租金低於當地市價，又沒被發現是凶宅，通常都會很有賺頭。

提案修法的國民黨立委江啟臣表示，近年來因房價高漲，租的人比買的多，因此衍生不少租屋糾紛事件。然而租屋市場不如買賣住宅法令規畫完善，為使租屋市場妥善規範，應主動揭露住宅之適當資訊，不僅能使租賃市場健全發展，也能讓承租人更安心。

江啟臣說，為避免後續衍生退租扣押租金或賠償等民事糾紛案件，他參照內政部關於凶宅之函釋，擬修正「租賃住宅市場發展及管理條例」第11條，於締約前未揭露而難以居住者得提前終止契約，並考量社會型態良多，為避免掛一漏萬，或以反面解釋造成無法提前解約，援增訂例示條款，其他影響承租人安全或健康之瑕疵亦得提前終止契約。

不過，江啟臣認為，此修法雖然可以保護承租人不必賠償，但因為沒有規定房東要「主動」揭露凶宅資訊，因此建議消保處修正「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，在「房屋租賃標的現況確認書」上加註凶宅之選項，如果租賃房屋是凶宅而出租者未主動勾選揭露，承租人可提告求償。

發現租到「台北第一凶宅」秒反悔 房東卻帶著訂金逃跑走人

聯合新聞網 綜合報導

租房要小心！台北市一名社會新鮮人，日前透過網路相中位於中山區的一間套房，看屋過程中，男子曾不斷詢問「這間套房是不是鬼屋？」，都遭到房東否認。之後雙方完成交付訂金手續，男子卻在離開時發現，套房地址就在錦新大樓，當下他馬上追上房東想討回訂金，卻被房東拒絕。

《蘋果日報》報導，台北市一名男子透過591房屋網看中一間位於中山區新生北路二段、月租19500的11坪套房，之後男子與房東約在中山國小捷運站碰面，並前往租屋處看房。

由於套房的住址鄰近有「台北第一凶宅」之稱的錦新大樓，讓男子頗有疑慮，過程中他屢次詢問房東詢租屋處大樓名稱，並確認該套房是不是凶宅，當時房東堅決表示「絕對不是」。之後男子因為套房內環境合意，決定交付5000元訂金，並由房東開立收據，雙方之後再行簽約。

男子表示，當天房東收到訂金後就向他表示有事要先離開，男子隨後也跟著準備離去，沒想到當他下樓看見大樓佈告欄後，卻發現這棟大樓就是34年來奪走24條人命，有「台北第一凶宅」之稱的錦新大樓。

男子看到後立即追上房東，要求對方退還訂金，但房東卻咬定雙方已經簽約，不願退還，並向男子表示「法院見」，隨即搭乘計程車離開。

男子表示，當初房東騙他套房位於新生北路二段106號，沒想到實際地址卻在錦新大樓，雖然事後他曾向警局報警，但警方卻表示不受理民事案件。他無奈地表示，雖然訂金不一定拿得回來，但他希望不要再有下一位受到房東欺騙的受害人出現。

三招看破「真實房價」！ 房仲教你「實價登錄」如何應用

記者陳韋帆／台北報導

「每坪開價45萬，賣你40萬就好！」「首購族」買屋時，不論中古屋還是預售屋，面對仲介跟代銷的口沫橫飛，總讓人無所適從，即使看了內政部的「實價登錄」，但又跟自己要買的房屋不是同一個，到底要怎麼判斷才是正確？全國不動產企研室主任張瀞勻表示，掌握簡易的看屋前三步驟，就可以讓你對房價的判斷更為精準，不被花言巧語所蒙蔽！

張瀞勻分析，「實價登錄」上路後，周遭行情一目了然，但畢竟不是相同物件，所以僅參考「實價登錄」，「首購族」在房價的判斷上難免失準，所以今天就要教大家三招，一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」，除了可以預防不被蒙騙外，也可以在撿到便宜時馬上知道！快速買屋入住。

一、 獨特性

無論二手屋或新屋，參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步，但即使符合以上條件，還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。

張瀞勻說，相近區位也有分是否鄰馬路；座向則會影響到是否會有西曬的狀況；有的浴廁沒有開窗，跟同棟樓有開窗的，房價勢必也有落差；一般而言「方正格局」，也會比｢狹長型」來的好。

談到景觀，許多建商剛蓋好時，會主打景觀住宅，但有時候就必須其景觀「時效性」，最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」；重劃區有許多建案在剛建好時，確實可以看到河景，但由於並非在第一排，也會導致第一排未來蓋好時，導致景色被遮蔽，所以才會沒有將景觀做為廣告主打。

簡單而言，每個房屋都有自己的「獨特性」，所以即使很雷同的房屋物件，有些微價差都純屬正常。

二、 預售屋房價

現在各區域重劃區賣壓重，也讓代銷紛紛主打「讓利價」，但也有人混水摸魚，把銷售價格「開高走低」，所以判斷預售屋房價的關鍵，同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價，再往上加一成，通常就是所謂的「正常售價」，但近年有些例外；張瀞勻指出，由於近年雙北重劃區眾多，導致賣壓沉重，所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」，不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了，藉此判斷撿便宜也不錯！

三、 房屋出租報酬率推算

過去許多人買屋後不自住僅出租，作為投資理財工具，進而衍生了投資報酬率推算公式，過往投資客都以「年投報率4％～5％」換算，所以推算公式如下「年租÷房屋總價＝4％～5％」。張瀞勻表示，但近年大台北地區房價上漲速度較快，房租遠遠跟不上房價，導致許多地方年投報率僅剩2～3％，所以現況而言，這個公式比較適合雙北以外的縣市，搭配「實價登錄」參考使用。

此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好，房價也越趨透明。張瀞勻建議，現在許多房仲賣屋前，也都會先參考「實價登錄」，所以確實做好以上步驟搭配實價登錄，就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。