公告地價二年一調 過關

經濟日報 記者潘姿羽、陳慶徽、劉懿慧／台北報導

立法院昨（21）日三讀修正《平均地權條例》，公告地價確定改為二年一調，內政部地政司副司長施明賜表示，明（2018）年元旦重新公告地價。

地上權案的地租衝擊能因此舒緩？施明賜表示，不由公告地價調整解決。去年底行文建議公產管理機關，地租不宜與公告地價掛勾。

立法院昨天三讀三個重要的財經法案，除了《平均地權條例》；還修正《所得基本稅額條例》，納入個人反避稅制度；以及修正《菸酒稅法》，每包菸提高20元菸稅。

2016年全國公告地價平均調漲三成，其中宜蘭縣平均調幅更高達118%，連帶影響地價稅大幅增加。施明賜表示，改為二年一調符合多數縣市希望，內政部已和地方政府取得共識，今年下半年就可以啟動重新規定作業，「明年開始沒有問題」。

台北市財政局局長陳志銘昨天表示，比起現行的三年一調，此次修法改為二年一調有很大進步。但能進一步調為一年一調會更有利，今年台北市調降土地現值，公告地價就沒辦法跟著降。

明年公告地價調整，內政部會下指導棋嗎？內政部曾喊出，希望公告現值逐步反映市價、達到市價九成，2016年公告現值也確實達到占市價90.5%的目標。

小房東 可找包租代管

聯合報 記者林敬殷、邱金蘭／台北報導

新政府將把「包租代管」方式的社會住宅經驗，複製到一般租賃住宅，行政、立法協調會報今天討論住宅租賃發展條例草案，透過提供減稅等誘因，改變目前小房東市場，活絡住宅租賃市場，希望在立院本會期完成立法。

為鼓勵釋出住宅，草案明定，個人住宅所有權人將住宅委託租賃住宅服務業代管，或出租予租賃住宅服務業轉租，供居住使用一年以上者，才能享租稅優惠，包括房屋稅及地價稅可以減徵，以及租金收入享有免稅或較高費用扣除優惠。

官員表示，草案希望透過各種誘因，鼓勵房東把房子交給專業機構出租或管理，藉此活絡住宅租賃市場，並發展國內租賃住宅服務業。

國內租屋市場發展不夠健全，財政部統計處資料，持有房屋超過一戶以上的戶數高達三一六萬戶，佔住宅存量八六○萬戶的百分之卅六；另據內政部資料，因居住或就學有租賃需求者約二八五萬人，顯然市場未能有效釋出提供租賃。

官員說，政府希望能改變目前的小房東市場，透過政策鼓勵屋主把閒置房子釋出，委由專業管理。因此條例中規範，租賃住宅服務業須向地方主管機關申請許可、從業人員須取得專業證照，政府也將建立住宅租賃爭議調處機制。

民宅包租代管 享租稅優惠

經濟日報 記者邱金蘭／台北報導

新政府將把包租代管方式的社會住宅，複製到一般住宅，行政、立法協調會報今（10）日將討論住宅租賃發展條例草案，透過租稅獎勵等誘因，活絡國內住宅租賃市場，並扶植租賃住宅服務，帶動相關商機。

行政、立法協調會報今天將討論外國專業人才延攬及僱用法草案、住宅租賃發展條例草案，若順利，可望提到本周四行政院會。

住宅租賃發展條例草案是新政府繼社會住宅後，要推動的另一個重要法案，已列入本會期優先法案。官員表示，專法草案主要是透過各種誘因，鼓勵個人房東把房子交給專業機構出租或管理，等於把包租代管的社會住宅，複製到一般住宅，藉此活絡住宅租賃市場，並發展國內租賃住宅服務業。

根據內政部資料，國內因居住或就學因素有租賃需求者，約有285萬人，有必要引導整體住宅租賃健全發展。

草案規定，未來房東把房屋委由專業的租賃住宅服務業包租、代管，才能享有租稅優惠，包括房屋稅及地價稅可以減徵，以及租金收入享有免稅或較高費用扣除優惠。

租屋市場透明化 學者提5招應對

【台灣醒報記者鄭羿菲台北報導】

雖然政府已補助5萬租屋者每月4000元的租金，但長期黑市租房的情況，導致租屋民眾無法申請補助，業者受訪時表示，「首要困難是房客若要領補助，房東就得多繳稅，就可能藉機漲租。」對此，學者建議，只要讓租屋市場透明化便可杜絕趁機漲租，不妨透過比對房屋稅籍與用電資料、提供檢舉房客獎金、漏稅既往不咎、提高租金必要費用扣除額、所得與房租分離課稅等方法，進一步讓租屋市場透明化。

「政府只要提供大量的租金補貼，房東確實會想提高房租賺這一筆，我認為租金補貼對年輕人幫助不大。」台北市庶民不動產協會秘書長邱太煊受訪時舉例說，就像2009年政府曾補助3萬名大專畢業生至企業實習，提供22K的薪資與勞健保，卻進一步帶動企業以22K作為大專畢業生起薪。

對此，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰坦言，確實部分房東可能拉高租金賺走補助，「但透過租屋市場透明化機制，民眾只要知道哪個地方租屋較便宜，便會趨向便宜租金之處，」較貴的租屋地區若招不到房客，房東便會調降租金吸引房客。

「要讓租屋市場透明化，最難的地方在於現在房東私下租屋，不用繳任何稅，一旦提供給政府自己有租屋、租金價位等資訊，就得多繳稅金，房東多不願配合。」邱太煊指出，現階段的租屋市場潛規則，是在租約中明定，若政府知道房東在租房，多課徵的「綜合所得稅」就算房客的，房客為了省租金，也會跟著一起隱瞞。

邱太煊認為，房東不願意透明化卡在稅金制度，雖然現在的政策給予稅金優惠，但難保政府未來不會哪一天翻臉刪除稅金優惠。

對此，前北市副市長、政大地政系教授張金鶚強調，現在租屋市場是「違法」狀態，政府只要嚴查、嚴罰逃漏稅，加上吹哨者獎金鼓勵檢舉，就可將租屋市場往「合法」方面調整。「透過比對房屋稅籍資料與台電用電資料，就能找出多屋主哪一處房屋出租給別人。」莊孟翰解釋，房東可能住一處房屋，但若他處房屋用電量超過60度的低度用電住宅標準，便代表有「房客」，要讓房東租屋透明並不難，就看政府是否有魄力執行罷了。

「只要租屋市場的資訊平台透明化了，租金補貼政策便能推動。」張金鶚指出，且市場透明健全化後，便能減少房東壟斷租金訊息等情況，「並鼓勵有空餘屋的多屋主拿出來出租，將租屋市場的餅做大，被房東賺走補貼的效應就會遞減。」

莊孟翰認為，要讓租屋市場健全透明化，政府必須給予「可信」的稅金優惠，如承諾房東不受5年追查逃漏稅的特赦條款、提高報稅的「必要費用扣除額」至60～70％、所得與房租分離課稅、連續出租5～10年後，賣出房屋的土地增值稅照比例打折等，吸引黑市房東願意投入透明市場。

「祭出這些優惠政策，會有人認為是圖利房東，但在經濟壓力龐大買不起房、逃漏稅造成政府課不到稅金、租屋市場不透明等因素，與讓房東適當的多賺一點，是兩害相權取其輕。」莊孟翰認為。

今年所得稅申報6項新規定 夫妻贈屋成本放寬了

鏡週刊

今年的所得稅申報有6項新規定，財政部提醒，適用的民眾要以新規定來申報，同時還能達到省稅目標。

台北市國稅局官員表示，這6項新規定包括「夫妻互贈不動產成本放寬」、「員工領到分紅（獎酬）股票可緩課」、「拍賣古董字畫能以賣價6%視為所得」、「非現金捐贈能以實際買價為成本」、「去年對9政黨捐贈可列舉扣除」、「個人智慧財產權收益扣除費用放寬」等。

其中，與房屋有關的就是夫妻互贈不動產成本放寬。資誠會計師洪連盛說，財政部去年3月頒布解釋令，把配偶相互贈與不動產，當房屋出售時，房屋成本可採用「受贈前一次」配偶原始取得的成本，不須以贈與日的評定現值做為成本。

舉例來說，王先生去年1月買進新北市淡水1千萬元房屋，公告的房屋及土地現值為200萬元，而同年6月王先生把房屋贈與給妻子，而妻子在同年12月以1,100萬元賣出。

以往夫妻贈與的房屋成本只能用公告現值計算，以王姓夫婦的個案，妻子賣屋獲利高達9百萬元（即1,100萬元減去200萬元），但新頒佈的解釋令，可把賣屋成本改以丈夫買進的實際成本，如此一來妻子售屋所得就變成100萬元（即1,100萬元減去1,000萬元），兩者相差達9倍，當然稅負也差很多。

至於其他的新規定，同樣也是有利於民眾省稅，以拍賣古董字畫為例，過去課稅稅率高，因此財政部在今年所得稅申報時，改以「賣價6%」作為所得，省下稅額比起以往高許多。

今年報稅的6項規定表

史上最大交屋潮將至 房價降定了

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

史上最大一波「交屋潮」即將來臨。根據統計，2013∼15年的3年間，全台住宅建造執照平均1年核發戶數都衝上10.6萬∼13.3萬戶之譜，估計2017∼2018年將邁向完工的高峰，每年完工並取得使照戶數，將突破10萬戶大關、甚至挑戰12萬戶的高峰，市場憂心，有些建商「降價衝量」趨勢難免，2018年降價潮將會更明顯，房價可能降更大。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，根據內政部大數據分析，2013∼2015年是全台住宅建照核發戶數的高峰期，估計2015∼2018年會陸續完工、並申請使照成為新成屋。但實際上反應在2016年的住宅使照戶數，卻遠低於高峰期應有的戶數，顯示有些建商為了度過房市寒冬，刻意遞延工程進度、甚至拖延申請使照的時間，以緩和新成屋之後的銷售壓力。

對照內政部核發全台建照、使照的戶數，也顯示出2013∼2015年全台核發住宅建照戶數，達到波段高峰，分別達13.3萬戶、12.3萬戶、10.6萬戶，這3年累計有高達36.3萬戶的發照量；其中2013年甚至已衝高到最近11年以來的最高峰，直到2016年，才明顯萎縮至7.9萬戶，年減達25.5％。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，2013年還是房市景氣循環最顛峰的時候，當年北台灣都會區推案量就衝上1.34兆元的新紀錄；之後隨著政策干預房市、台北市加重豪宅囤房稅，使得推案量逐年萎縮，建商現在已寧可先出清手中餘屋，不會再貿然買地、請照推出新案，以「減量保價」。不過，預期2017∼2018年將是這些推案潮要完工交屋的時候。

根據調查，全台核發使照戶數自2014∼2016年，連3年每年都突破9萬戶大關，雖然不及最近11年來最大天量的2007年13.05萬戶、2006年次高的12.4萬戶，但是這兩年已明顯感受到交屋潮出現，光是2015∼16年就有19萬多戶拿到使照。楊長達估計，2017∼18年全台將有24.6萬戶將陸續取得使照，未來2年每年會衝上10萬戶大關、甚至挑戰12萬戶的新供給完工交屋。

楊長達表示，2017∼2018年將面臨住宅完工交屋落成的時候，面對現在高於往年的新成屋賣壓，預期建商「降價衝量」的策略，將會比去年更為明顯。

房東注意！房屋租賃新制2017年元旦起實施

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

房屋租賃新制2017年即將上路，為保障廣大租屋族群的權益，2017年1月1日起以出租房屋為業的房東，應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約，若契約有違反規定的情形，最高將可處30萬元罰鍰。

內政部表示，為衡平房屋租賃雙方權利義務關係，促進房屋租賃契約合理公平，內政部已於2016年6月23日公告修正「房屋租賃契約書範本」提供各界參考使用，並增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，預計自2017年開始實施。

新公告的房屋租賃契約，明定內容不得記載事項，包含不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等，並特別針對房屋租賃關係中，常見的房屋租賃糾紛如提前終止租約、房東要求過高的擔保金押金、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕費用、租屋衍生稅費負擔及房屋返還等爭議，明定應加以記載。

新制推行後，可改善過去房東與房客間租賃契約中常見的不平等條款，且有明確的法令保障及權利救濟的管道，對於房屋租賃雙方權益的保障，邁向嶄新里程碑。

內政部指出，本次新公告版本是依據「消費者保護法」第17條第1項規定訂定，承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途，限由承租人供作住宅使用時，才有新版房屋租賃定型化契約的適用，如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用，則不適用本次新公告版本規定。

至於出租人部分，依據行政院消費者保護處解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營，而得以應記載及不得記載事項加以規範。由於國內出租房屋多以個人房東為主，推動初期會廣為宣導及輔導，以避免房東觸法。

以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容，房客可要求房東修改或拒絕簽約，以保障自身權益。倘經地方政府令其限期改正而屆期不改正者，將可依「消費者保護法」第56條之1規定最高裁罰30萬元。民眾如有租屋糾紛，也可循消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴，以維護租屋權益。

內政部進一步表示，為推廣使用房屋租賃定型化契約，已與各地方政府共同推動「房屋租賃定型化契約宣導及輔導實施計畫」，並利用大型公眾活動、結合大專院校舉辦的租屋博覽會及房東座談會，或利用高密度出租住宅的社區住戶會議等多元管道進行宣導及訪視，督促以租屋為業的房東使用內政部所公告房屋租賃定型化契約，以保障民眾租賃房屋權益。

內政部呼籲，民眾於簽訂租賃契約前應停、看、聽，切記要詳閱契約書內容，並儘量使用4大便利超商所販售內政部版房屋租賃契約書，以確保房東租的安心、房客住的開心。本次新公告版本亦同步放置於「內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/」及「內政部地政司全球資訊網http://www.land.moi.gov.tw/」，歡迎有需要的民眾善加利用。

對付「惡房東」拒絕「惡房客」定型化契約元旦上路

聯合報 記者李順德／台北報導

內政部已研擬完成租賃專法草案，為避免牴觸民法規定，租賃專法決定轉彎，將重點放在規範租賃住宅服務業，也就是規範代管公司與包租公司，並將租稅優惠擴及一般租屋市場。內政部次長花敬群表示，若能在下會期完成立法，將可促進幾百億元的產值。

花敬群表示，由於民法對租賃已訂有權利義務關係，避免法律扞格，將租賃專法改為「租賃住宅服務業管理條例」草案，主要以培植租賃住宅服務業為主，也就是發展代管、包租公司的產業；初期將個別小房東排除，小房東的納管交給消保單位處理。

內政部地政司長王靚琇表示，租賃專法未立法上路前，內政部將於明年元旦起，實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，以出租房屋為業的房東，應據此與房客訂約，若有違反規定，最高將可處三十萬元罰鍰。

坊間有關「惡房東」或「惡房客」糾紛時有所聞，內政部表示，常見的糾紛如提前終止租約、房東要求過高的押金、臨時調漲水電費、不合理違約金額及房客欠繳租金等糾紛，明年元旦起將有契約可規範。

花敬群指出，國內租屋市場尚未正常化、合化法運作，租賃專法將明定代管及包租業的餘屋出租，透過專業管理，以類似社會住宅的租金所得稅優惠，減輕業者的租金所得稅而使其「浮上檯面」，公開收合法的租金。

花敬群說，扶植包租、代管業是視這項服務業為特許行業，但不能與社會住宅租稅優惠等同，且要符合一定條件才能加入營運，如加入公會、或有營業保險等條件。

花敬群說，未來租賃制度，出租的稅很輕且公開合法，相信稅收不會減少，又能帶動租屋市場正常化，租屋產業的有效管理也可活絡。

遏止「張淑晶們」坑殺房客 房屋租賃新制元旦上路

聯合晚報 記者許依晨╱台北報導

為遏止惡房東張淑晶坑殺承租人等現象，內政部明年1月1日起實施房屋租賃新制，明定內容不得記載事項，包括不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等事項，若契約有違反規定情形，最高可處30萬元罰鍰。

應載明水電費

至於「應記載事項中」的規範重點，內政部地政司副司長施明賜指出，包括押金不得超過2個月房租、出租人應載明水電費用、設備毀損修繕責任歸屬、租屋衍生稅費負擔及房屋返還等爭議。

常見糾紛中，包括房東因房客申報租賃費用，因而增加房租？對此，施明賜說，這樣的條款約定是無效的，承租人可以拒絕簽約，或向消保官申訴。此外，施明賜也指出，房東也不能臨時調漲電費，必須照契約內容履行業務。

至於提早退租等糾紛，施明賜提醒，租賃雙方若有約定可提前退租，一方要終止租約時，必須至少一個月前提醒對方，「若沒通知對方要被處罰一個月房租的違約金」；若是雙方沒有約定，在沒有法律規定的事由下，可自行定違約金，但不能超過一個月。

內政部指出，本次新公告版本是依據消保法規定訂定，承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途，限由承租人供作住宅使用時，才有新版房屋租賃定型化契約的適用，如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用，則不適用新公告版本規定。

超商售租賃契約書

內政部說，以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容，房客可要求房東修改或拒絕簽約，以保障自身權益。經地方政府令其限期改正而屆期不改正者，將可依消保法規定最高裁罰30萬元，國內4大便利超商有販售內政部版房屋租賃契約書，一份25元，歡迎民眾多加利用。

房產分配持續惡化 政府難道束手無策？

【文/住展房屋網】
長久以來，台灣房市的供需真相，似乎總是無法真實呈現。早年政府還會定期做住宅普查；但近年房價高漲，住居更不易，政府卻不再進行相關或類似調查，至多只是用家戶人口和住宅存量比對。但這根本無法呈現真實供需，或房產資源的分配實況。 

然而近日有兩篇報導，一是自由時報於27日刊出的《房市貧富不均》，另一則是隔日聯合報的《2成買屋族 所得低到免繳稅》，聚焦重點不大相同，但都是取自財政部統計處的調查結果。而這份調查，其實已大略點出近年房市供需及分配的狀況及變化。 

自由時報的相關報導，主要著重在分配面；根據該統計調查，截至2014年止，共有618萬人持有房產。而當中493萬人僅持一戶，佔近八成此數字才是真正的房屋自有率；相對地，有12.7萬人2%持有4戶以上的房屋，更有23人持有達百戶以上！ 

聯合報報導則聚焦在買房者所得水準上；由綜合所得稅負交叉比對可知，所得淨額50萬含以下，適用綜所稅率5%的納稅義務人中，有四成約194萬戶是無殼者，同時卻也有兩成以上購屋者，年所得未達綜所稅課稅起徵點。另外，九成以上購屋者的綜所稅適用稅率，都在20%以下。 

以上兩篇報導，雖然重點不大相同，但都呈現同一項事實：七成以上民眾擁有自宅，但多是一般收入者。對他們來說，買房是剛性自用需求，甚至真的是咬牙買房，另還有為數不少仍是買不起的無屋族；但相對地，卻有一部分人所得很低不需繳綜所稅，卻仍有能力購房，還有一群少數人擁有多屋。 

住展房屋網企研室更合理推斷，這2%持有多屋者，恐怕為數不少就是所得低到不需繳綜所稅；而他們購屋的目的不是自用，有能力購買也不是有富爸媽，而是以賺資本利得維生，甚至根本就是專業房市投資客。 

尤有甚者，如果是操作投資門檻低的預售屋，那別說是綜所稅，就算是從財產交易所得或營業所得稅賦資料，也不見得看得出來；因為現實是，預售屋的交易所得，官方就是難以掌握，所以根本也不會有完整的稅籍資料。 

以上這種少數人持有囤積、炒作房地產，造成房市資源分配不均、房價非理性飆漲，這些狀況大家都很清楚。但住展房屋網企研室要問，財政部執行了這項統計，就代表官方也了解房市的問題所在；況且，該調查的基礎已是兩年前的資料！ 

離譜的是，兩年過後，官方仍提不出真正能對症下藥的政策，也就是針對持有多屋、多筆土地，或囤房、囤地者，加重其持有及交易所得稅。去年雙張推的囤房稅，也根本是虛晃一招！長此以往，台灣房市將永遠不會有真正健全發展的機會！