住宅法修正案 終於過了

經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導

行政院會今天終於通過「住宅法」修正草案，將協助排除資金、土銀取得障礙，加速社會住宅推動。

行政院長林全表示，本次修正是推動安心社會住宅政策的配套，目的是打造高品質、無障礙的住宅環境，達成總統所宣示八年內辦理20萬戶社會住宅的政見，落實居住正義。

林全表示，本案是行政院的優先審議法案，請內政部積極與立法院各黨團溝通，尋求支持，儘速完成修法程序。

內政部表示，為因應國內社會及經濟情勢快速變遷，並兼顧有效落實相關住宅政策及保障人民的基本居住權利，因此擬具住宅法修正草案。

草案修正要點包括，為能彈性規劃調配社會住宅提供給經濟或社會弱勢者的戶數，定明主管機關及民間興辦的社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，且為擴大照顧弱勢居住需求，將社會住宅提供予經濟或社會弱勢者比率提高為30%以上。

為鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者，新增綜合所得稅及地價稅租稅優惠規定；社會住宅作居住、社區長照服務或托育使用的租金收入，及收取的租屋服務費用，免徵營業稅。

為獎勵空屋釋出，提供作為社會住宅及社區長照服務或托育的住宅所有權人，新增綜合所得稅租稅優惠規定。

鼓勵釋出空屋 包租代管還提供免費保險

經濟日報 記者邱金蘭／台北報導

社會住宅帶動保險業商機，為鼓勵房東釋出空屋，參加「包租代管」的社會住宅行列，政府將免費幫提供房屋的房東，投保居家安全綜合保險，產險業者將因此受惠。

為落實蔡英文總統八年20萬戶社會住宅政見，內政部規劃，20萬社會住宅中，有12萬戶是新建，8萬戶是民間空屋轉用，透過包租代管方式，善用這些空屋。

為鼓勵房東加入社會住宅行列，除了提供一些租稅誘因外，政府還規劃免費幫房東投保居家安全綜合保險，保障範圍包括地震、火災及特殊事故等，特殊事故例如凶宅等，保險公司都會理賠。8萬戶包租代管部分，第一個四年先推4萬戶，明年會先推1萬戶。

擴大租賃市場規模 民宅包租代管將享稅負優惠

經濟日報 記者邱金蘭／台北報導

繼社會住宅後，新政府將進一步推出租貸住宅專法，透過租稅優惠等誘因，要把包租代管版的社會住宅複製到一般住宅，擴大國內租賃市場規模，帶動房仲業等相關產業商機。

所謂包租代管，就是房東出租房子，由政府委託專業機構幫忙出租與管理，房東只管收租金就行了，不僅如此，還可能享租金優惠。

內政部預計11月將租賃住宅法草案提報行政院，根據內政部資料，目前有100萬到150萬戶出租的住宅，大部分都是小房東，若有一半由專業機構提供服務，市場就很大，也可讓100萬戶的空屋，創造更大的商機。

行政院會今（25）日將討論住宅法修正案，並由內政部提出社會住宅政策推動規劃報告，住宅法修正案提供租稅誘因，並化解地方政府興建社會住宅的資金及土地問題，完成立法後，將加速社會住宅推動腳步，後續對不動產市場的影響，也備受關注。

內政部高層並透露，新政府對不動產業、房仲業有個大戰略，正研訂租賃住宅專法，引導建設公司興建專業的出租住宅，透過法制化、產業化，讓國內租賃市場健全發展，讓空屋、餘屋多一種經營方向。

增值是「假的」？租金才是「真的」！

聯合線上 文：益立信 提供

此次台灣房地產多頭從2003年開始，期間有參與不動產的交易相關人士，不管是地主、建商、代銷、仲介、放款銀行、估價師、地政士、投資客或屋主等，多少都享受到房產增值的甜蜜果實。

房市正熱時，也曾有業者引用約20年前出版的「理財聖經」書中「隨時買、隨便買、不要賣」這句話來銷售房產。

在2013年房價達到最高點前，確實是隨便買、隨便賺，甚至許多建商都說「建案越晚賣賺越多」、「租金一年報酬率才2~3%，房價幾個月就漲5~10%」等話術來迷惑投資人，使得許多投資人完全不管房產基本面是否良好便投入資金進房市，更曾一度造成「全民瘋投資房產」的熱潮。

曾幾何時，台灣房產景氣急速反轉，這兩年進場購屋投資的人，就算想脫手賣屋，也得避免被買方或仲介視出破綻，趁機大砍一刀。如同網路流行語「寶寶心裏苦、但寶寶不說」，房價不漲反跌不打緊，兩年的房貸寬限期將屆，還本付息所帶來的現金缺口壓力，才是「寶寶心裏苦、但寶寶不說」的主因-

這兩年的心酸行業，除了跟房地產相關行業，還有證券業。日前，媒體曾刊登一個超級券商營業員的心酸史：「2008年之前，月薪10~20萬元輕鬆入袋，且每天只需要工作3小時。現在卻連底薪都領不到，月薪只剩不到2萬，一度想離開證券業」。

深根美、日、澳海外房產的益立信公司總經理Edward以自己過去將近20年在股市與房市投資的親身經驗分享：『房市或股市激情過後，伴隨而來的是「價格的大幅修正」與「整理時間拉長」。而在價格修正期間，投資人必須靜下心審是先前投資策略誤判的原因，漸漸明瞭股票或房價的「資本利得」是「假的」，只能預期，但不一定能實現。

唯有股利或是房租才是「真的」！因為這是可以預期收進口袋的。現金股利是否穩定，必須檢驗公司未來營收成長與過去3~5年實際現金股利，以確認未來仍能維持相當股利水準。租金的邏輯也相同，必須比較週邊行情，以確認合理租金。』

Edward同時建議，對保守型的投資人來說，更安全的方法是，購買物件本身已帶租約或提供保證租約數年的房產產品。

在未來這一、兩年內，全球景氣渾沌不明，投資房產想要高枕無憂，不管選擇在國內或國外房產投資，建議優先選擇租金穩健的國家或地區，以時間換空間，等待不動產中長期自然增值的甜美果實。當然，選擇房價基期相對較低的市場進入，更能提高投資勝率的根本。

台中市 進入租金大爆漲時代

聯合報 記者宋健生／台中報導

今年公告地價大幅調升，後續效應開始發酵，台中市主要精華地段的百貨商場、餐廳、飯店及店面，租金蠢蠢欲動，市場傳出地主租金漲幅都在五成到一倍以上，甚至還有四倍漲幅，也宣告台中市租金將進入「大爆漲」時代。

公告地價為三年一調，今年六都公告地價全面調升，公告地價所牽動的地價稅，將在十一月開徵，屆時業者與民眾收到稅單，就會感到「切身之痛」，預料隨著地價稅暴漲，帶動租金上揚，物價也會跟起漲，民眾要有心理準備。

目前已知全台百貨公司「店王」新光三越台中店，去年公告地價未調升前，一年繳交地價稅約五千五百餘萬元，業界初估，今年將漲至八千四百餘萬元，一年增加近三千萬元成本。新光三越台中店表示，目前尚未接到稅單，一切由總公司決定。但相關成本後續是否轉嫁給進駐櫃位及廠商，備受矚目。

值得注意的是，台中市今年公告地價調幅尤其驚人、達百分之卅八點二五，升幅創歷年新高，甚比台北市的百分之卅點三高出許多。據了解，台中地政局認為，目前公告地價調整後只占市價百分之十四點六一，仍為六都最低，後續還有調升計畫。

目前公告地價調漲效應已開始發酵。台中市知名餐廳「大肥鵝」，原本位於七期朝富路、龍門路口的四百八十七坪總店，公告地價就由去年的每平方公尺一萬二八七九元，一口氣暴增至二萬二七五○元。

據了解，因應地價稅調漲，地主原本要求將租金由每坪六百元，一口氣調漲至三千元，增加四倍之多，但業者考量整體景氣不佳，最後決定解約「不玩了」，目前餐廳已搬離，這塊黃金角地仍在招租中。

位於七期的惠國八十七地號楓之林汽車旅館用地，公告地價也由去年的七千元一口氣漲至一萬餘元，一年的地價稅就達一千六百餘萬元，業者大吐苦水說，「半年所收的租金都繳給政府了」。

另外，位於新光三越與台中大遠百間的惠國段九十四地號一○五一坪土地，原本作為親家建設頂級接待會館，最近建商悄悄拆除地上建物，將規劃一百格停車位當成停車場使用。

業者表示，這塊土地去年地價稅約一千萬元，今年起將暴增一倍，就算規劃為停車場，以每次停車費一百元計算，一天必須停五百四十七部車才能打平，但這根本是不可能的任務。

【地產專欄】蔡志雄：消滅惡鄰居 只要簡單4步驟

買房是人生大事，除了挑房子是門學問，有個好鄰居的重要性甚至超越房子，因為不少人碰到惡鄰居，感覺比鬼還可怕，所以俗話說「千金買屋，萬金買鄰」正是這個道理。

以前的人住在獨棟透天，受鄰居干擾比較小，現在大多數人住在公寓大樓，真的是雞犬相聞，如果不幸遇到惡鄰居，一定要懂得以下4點自保的方法：

1、通知各地縣市政府開罰

惡鄰居也有分輕重程度，平常亂丟垃圾、製造噪音就夠讓人困擾，更嚴重甚至還把走廊圍起來、堆放雜物等等。

舉凡上述種種的行為，通通可以報請各直轄市、縣市政府處理，主管機關會針對各種行為開罰，像亂丟垃圾罰3000元以上15000千元以下罰鍰， 堆放雜物罰4萬元以上20萬元以下罰鍰。

2、經管委會出面要求改善

假如主管機關處罰以後惡鄰居仍未改善，像是亂丟垃圾、製造噪音等這類，主管機關可以連續開罰，至於更嚴重如堆放雜物這種，除了主管機關連續處罰外，可再要求管理委員會請求惡鄰居改善。

3、區分所有權人會議決議

如果透過管理委員會請求改善，經過3個月後惡鄰居仍然沒有改善，這時候要召開區分所有權人會議，作出決議後，管理委員會就可以打官司請求法院強制惡鄰居搬離。

4、訴訟出售拍賣鄰居房屋

惡鄰居如果是房客，從社區搬走就沒事了，但惡鄰居是屋主的話，管理委員會還可以依據區分所有權人會議的決議，打官司請求法院直接命令屋主必須出讓所有權，假設判決確定後3個月內未自行出讓並且完成移轉登記手續的話，管理委員會還可以進一步聲請法院進行拍賣。

當然，碰上惡鄰居，也可以選擇自己把房子賣掉搬走，但就算像古代孟母三遷一樣，難保不會再度碰上惡鄰居。所以，把惡鄰居「消滅」，也是1個選擇的好方法。

買房有風險 但不買房也有三大風險

【住展房屋網/台北報導】
由於全台房市陷入盤整，不少民眾因此推遲買房計畫，想「以時間換取房價降價空間」，並認為現在買房子跌價風險高，寧願繼續空手等而不願買房。事實上，買房確實有風險，但不買房也有風險，端看個人想承擔哪一種風險，賭對、賭錯，決定個人財富消長。

住展房屋網企研室表示，現在民眾不願買房，認為最大的風險就是「房價下跌」。這個顧慮確實沒錯，因為房市正處於修正格局，短期內似乎看不到強勁的復甦力道；但相對的，不買房也有幾個潛在風險，民眾必須審慎檢視。

不買房的第一個風險，就是低自主性的風險。雖然租房子能夠避開房價下跌風險，卻對房子沒有高度使用權，無法照自己心思裝潢、更改格局，甚至會面臨房東漲租、解約的風險，若租期屆滿房東不願再租，房客就只能另覓新巢，自主性極低。

第二個風險，是時間成本風險。多數人用時間換取房價下跌空間，但因房價修正幅度極為緩慢，許多人等了二、三年卻還等不到。於是，只好再繼續等下去，非得等到五折、六折出現。有的人甚至從97年金融海嘯就開始等，一等等到現在已經將近8年。

住展房屋網企研室提醒，人的生命有限，可以等待的時間也有限。如果以一個三十幾歲的壯年人來說，等個三年、五年，或許都還可以忍受；但要等到八年、十年、甚至十年以上呢？是否每個人都能等這麼久？空手等房價修正並非不可，但建議要設個「停等點」，否則若漫無時日等下去，一等等到五十、六十歲，房價卻依舊只有小幅下跌，那多年來的等待是為了什麼？

第三個風險，是摸底不成反追高。不願現在買房，覺得「房價還沒落底」，多想等到房價降到谷底才要買。但人非神仙，不可能神機妙算買在最低點、賣在最高點，若能買在相對低點，就已算相當厲害了。

住展房屋網企研室指出，最令人扼腕的是看錯趨勢，自己評估房價會走跌而空手，沒想到世事難料，房價出現意外的止跌走漲，最後可能買不到谷底價，還得追高。因此，民眾買房還得謹慎思考買房利害之間如果權衡、取捨，以免一等再等，錯過買房時機。

房屋稅輕重 自住與否是關鍵

工商時報【王姿琳╱台北報導】

地方政府調高房屋稅稅基引起民怨，但據財政部統計數據指出，全台有超過99％民眾僅持有3戶以內，也就是符合「自住」條件，適用1.2％優惠稅率，應納稅額1年大約多幾百元，比起不到1％的投機客與囤房族，影響相對較小。

依據房屋稅條例，房屋稅的計算，是由房屋評定現值乘上房屋稅率所得出的金額。其中，住家用房屋稅率自1.2％∼3.6％，非住家用房屋，則視其是否作為營業使用，最低1.5％，最高不得超過5％。

在稅率部分，為兼顧自住民眾需求並減少衝擊，財政部明定個人自用住宅，只要是本人、配偶及未成年子女全國所有房屋3戶以內，且無出租、營業者，即可享1.2％優惠稅率（公益出租者也適用）。而持有超過3戶者則視為非自用住宅，也就是課徵囤房稅，惟稅率由地方政府自行決定，最高不可以超過3.6％。

據財政部財政資訊中心最新統計，去年度全台持有房產的852萬人中，超過99.13％的持有戶數在3戶以內，皆適用1.2％的優惠稅率，僅有不到1％的個人持有超過4戶以上、甚至有4,851人持有10戶以上的房產大戶或囤房族，才會被調高稅率。

舉例來說，台北市中正區汀州路三段、鄰近公館夜市的15年30坪（約100平方公尺）公寓3樓，房屋標準單價為每平方公尺2,110元，乘上路段率160％，房屋評定現值為33萬7,600元，乘上1.2％房屋稅率後，應繳房屋稅為4,051元。

在台北市調高房屋稅稅基後，由於該房在2014年7月1日前取得使用執照，仍是用舊版房屋標準單價，路段率調高為170％後，若再加上折舊率，則應納房屋稅額為4,261元，僅多出210元而已。

房屋稅改革 自住與多屋稅率級距應擴大

【住展房屋網/台北報導】
自從前行政院長陳冲炸開房屋稅修廢議題後，近期學界巨頭如曾巨威、張金鶚等人聯手召開記者會，呼籲政府房屋稅「只能修不能廢」，再度引爆相關討論。住展房屋網企研室認為，其實房屋稅根本廢不了，學者是憂心過度。但從賦稅公平正義性來說，學者說法有條不紊，同時也點出自住與非自住房屋稅率相近的癥結，這部份確實值得討論、且有修正空間。 

住展房屋網企研室分析，學者根本毋須擔憂房屋稅可能廢除，因為在我國財劃法中，房屋稅屬於地方稅；而房屋稅更是地方政府每年最重要的稅收來源之一，一旦中央想要廢除，還輪不到學者出面，地方政府就會第一個跳出來反對。 

除非中央能提出弭平地方政府財稅收入的配套措施，否則房屋稅根本沒有廢除空間。即便中央想霸王硬上弓，匆促決定將房屋稅廢除，地方政府若減少房屋稅收來源導致財政惡化，最後爛攤子還是得由中央買單。從這個角度思考，廢除房屋稅的機率幾乎是零，所以不必擔心。 

不過，曾巨威等多位學者確實點出一個問題，那就是「自住稅率調降」一事，這部份確實值得討論。住展房屋網企研室也認同這個主張，原因在於，我國大多數地方政府將自用房屋稅率定為1.2%，而非自用房屋稅率定為1.5%，自用與非自用稅率僅差0.3%，其實差別並不明顯。 

以先進國家課稅機制來說，通常自住與非自住的稅率差別不小，例如澳洲、德國的自用住宅都予以免稅優惠，但非自用則課較重稅負。但在台灣，自用與非自用稅率差別不大，所以會有「懲罰自住」的疑慮出現。 

住展房屋網企研室建議，自用住宅房屋稅應有大幅調降的空間，由目前1.2%降至1%、甚至比1%稍低，都是可討論的方向。相對的，非自用住宅則可考慮加重稅率，甚至可調高至1.5%以上。如此一來，對於自用住宅屋主輕稅，但對多資產者課以重稅，同時能讓自用與投資型房子稅率差異擴大，也不致於會有懲罰自住的反對聲浪。 

但因房屋稅是地方稅，稅率高低調整權握在地方政府手上，未來任何調整方向仍需仰賴地方政府支持。若地方政府反對，再多的修改討論都無濟於事。

新鮮人租屋潮來臨 租屋把握五要點

【住展房屋網/台北報導】
指考放榜後，不少大學新鮮人準備踏入租屋市場，崔媽媽基金會日前就提醒，自明年元旦起，內政部公告的新版房屋租賃定型化契約上路後，房東和房客都得注意許多租屋新難題，因此新鮮人務必得注意五道租屋新課題！ 

崔媽媽基金會指出：
（一）新版定型化租約已明確規定招租廣告不能「僅供參考」，房東也應如實刊登屋況。
（二）簽約時必須給予房客至少三天的契約審閱期，並採一式兩份的方式，避免發生惡房東張淑晶竄改租約的情形。
（三）定型化契約中也明白要求契約應記載雙方基本資料，並確定房東是否為二房東，以免日後發生糾紛。
（四）依定型化租約規定，房東收取的押金最高不得超過二個月租金；如超過，則應依土地法規定，超過部分可抵繳房租，並應詳載修繕房屋責任歸屬。
（五）退租時，則需依約由租屋雙方共同點交，並可依定型化租約附上的「房屋租賃標的現況確認書」，讓同學們作為交還房屋的點交依據。