雙北豪宅1月揭露僅3件 房仲：藥太猛恐會崩盤

好房News記者廖庭毅／綜合報導

政府擴大不動產查稅，持有成本有感增加，澆熄大多數民眾的購屋意願，新公布的實價資料顯示，1月雙北8000萬以上豪宅，至今揭露件數，北市竟僅1件、新北僅2件，若下月沒有再公布更多數量補上，則可確定豪宅交易量能已進入急凍的困境。

 

政府這波針對高總價房屋的查稅、課稅，可能造成房市長期且負面的影響（好房資料中心）

根據永慶房屋彙整統計，去年至今年1月底，全台有近46%的豪宅集中在雙北市，但是根據今日最新公布的實價資料顯示，1月雙北8000萬以上豪宅，至今揭露件數，北市竟僅1件、新北僅2件，若未在下月公布更多數量，則可確定豪宅交易量能已進入急凍的困境。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政府這波針對高總價房屋的查稅、課稅，首要是對雙北地區進行開刀，並以豪宅交易為首要查核對象，雙北豪宅產品受到衝擊最大，澆熄許多人的購屋意願，持有成本有感增加，投資置產門檻也相對增高，投資客只好縮手或是獲利了結，汰弱留強面對未來的囤屋壓力。

目前5年內買賣的豪宅新成屋更早已被國稅局鎖定，以「核實認定」方式來進行實價課稅，其中針對台北市豪宅交易全面按實際成交價額核課財產交易所得稅，更被財政部列為103年維護租稅公平的重點項目，預估今年雙北豪宅交易量能恐遇挑戰。

黃舒衛指出，政府財政急需稅金挹注，加上房價高漲惹民怨，面對年底七合一大選，政府對高房價問題，確實必須處理，但對於近期政府大力推行實價課稅，則須要更加謹慎，若政策下藥過猛過急，恐造成房市產生長期且負面的影響，造成房市崩盤，反而得不償失。

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財經觀點／低利率時代 誰說買房不智

【聯合報╱徐一鳴（達一廣告董事長）】去年到現在，銀行對定存客戶大力推銷利息似乎較高的類定存保單，使得銀行業去年光銷售保單佣金就高達300億元。因為賣太好，金管會擔心保險公司撈過界（變相吸收存款），只好跳出來限制類定存保單銷售。
偏偏投資人的心態像追求異性：越得不到越想要，所以類定存保單還會持續熱銷一陣子。但從理財觀點看，買這種產品還不如買房。
以6年期類定存保單為例，利率只略高於1年期定存利率，本質上卻是6年期的定存。
和定存相比，若中途解約，類定存保單將會導致本金損失（不像定存只損失利息），為了賺高一點點的利率，卡住自己資金6年，萬一有急用，必須用更高的利息向銀行或保險公司借回這筆錢，怎麼看都不划算。
提醒你，低利率時代，買房才是存錢的王道，但必須買流動性活潑的房地產。
如果負擔得起，你大可在台北市中心買間屋齡15年以下的房子，因台北市平均屋齡已達29.2年，44萬間屋齡超過30年，其中13萬間更超過40年。照目前都市更新牛步化程度看，10年後有更多房屋無法居住，供給將更少，房價因此繼續上漲。
目前15年內的房子，10年後屋齡頂多25年，仍屬良好狀態，絕對是供給減少下的大贏家。
總有人擔心：房價已漲10年，隨時可能反轉，買房風險太高…但當前資金氾濫，根本不愁沒有資金流入房市穩住房價。更何況低利率時代房價上漲比例要超過資金成本（這幾年哪一年房價上漲率沒超過2%？）相對容易，房價跌不下去，還有租金收入，怎麼算都是買房地產有利。
早在1985年，台灣經濟成長率很高，就算當時房貸利率從6%一路飆高至13%，許多人卻決定買房。而過去10年來，房貸利率頂多3%。
最近二手屋交易量萎縮，但一般民眾的買賣意願，根本不是領先指標，而是落後指標，建商的推案意願才是真正的領先指標。
近來資金仍氾濫，房價上漲率仍輕易超越房貸利率，加上現在就是經濟低潮期，未來變好可能性極高，誰說買房一定不智？

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「買」房好還是「租」屋好？藝人兩派鬥嘴鼓

好房News記者吳慧禎／整理報導

有些人的人生目標是買一棟房產，有些人則特別喜歡過「逐水草而居」的租屋生活，像藝人姚黛瑋、徐小可都堅持只租不買，而羅霈穎、戴安娜則偏好買房當投資成為「有殼一族」，究竟誰說得有理？哪邊才實惠？

 

藝人羅霈穎等人於節目《康熙來了》中分享買房理財法。（翻攝自YouTube）

藝人姚黛瑋在曾節目中分享，多年前曾以分期繳款的方式買了2戶預售屋，卻因經濟負荷不了而脫手，損失了一成的付款，當時沉重的負擔更因此讓她不敢再買房，目前因為沒有撫養小孩的壓力，選擇租房省錢活在當下，租屋地點在士林官邸附近，月租金4萬元，還是兩棟雙拼住宅，環境與生活品質都讓姚黛瑋捨不得搬離。

同樣是租屋族的徐小可，與阿Ben結婚後達成共識，不讓房貸成為兩人的負擔，因為喜愛旅遊、放鬆，徐小可說：「現在每個月租金三萬元，租下新店三層樓的房子，吃大餐時不用想著下個月的房貸。」她認為，過著不壓抑的生活是夫妻倆的共同生活目標，因而選擇租屋而非砸大錢購屋。

對此，房產專家田大權在節目中提出看法，認為租屋族往往陷入當前享樂的迷思中，「因房價很高，但租金其實不高，投報率不划算。」但他指出「房子沒了還有土地」，投資房產是較穩固的理財模式，應懂得分配薪資所得，趁早以購屋為目標規劃理財。

羅霈穎也直言，買房就是最好的投資，她分享家人於40多年以總價50萬購入敦化南路50坪房產，現今已翻漲到好幾千萬。她分析，萬一某天有意外發生，賣出房產就立刻有一筆錢進帳，因此房產就等於能夠救急用的保障，尤其藝人、演員工作較缺乏保障，未來若能吃租金過活也能輕鬆不少。羅霈穎透露現在已有5、6間房，未來還想買下南港區三鐵共構的房產。

針對租屋族的自由，歌唱節目出身的戴安娜則提出「遇到好房東不容易」的質疑，但遭姚黛瑋反駁：「租屋遇到壞房東可以馬上搬，但買房卻遇到惡鄰居怎麼辦？」不過，從小就有理財觀念的戴安娜倒是提出可以「買在負擔的起的地段，租在自己高興的地方」。戴安娜說，自己20多歲就開始置產當成儲蓄，如今在新竹、新北等縣市已有兩棟房產，靠買房收的租金在北市租下大坪數房子，如此一來租金收入收得安心，又能住得開心！

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156萬戶空屋稅課不課？財長：無相關法源

好房News記者曾威智／整理報導

根據行政院主計處調查資料顯示，早在1990年，全台的空屋數是67萬戶，截至2010年時，空屋數一舉攀升到156萬戶，20年間成長戶數超過了1倍以上。怕投資客繼續炒房，有立委就建議財政部是否該課徵「空屋稅」，對此財政部長張盛和就表示，目前只有空地稅，沒有「空屋稅」的相關法源依據，並表示房屋稅的課徵權限在地方政府，中央也已發函告知地方政府相關課稅規定。

 

全台高達156萬戶的空屋數，外界開始憂心房市泡沫恐怕會成真（好房資料中心）

根據行政院主計處公布的住宅普查數據，該數據為10年統計一次，全台空屋數由1990年的67萬戶，經過20年後成長至156萬戶，高達19‧4％的空屋率創下歷史新高。其中空屋率最高為台中市的26‧2％，空屋率成長最快則是新北市，由2000年22萬戶的17‧4%，10年後躍升至33萬戶的22‧1%。

擔心投資客繼續炒房，加上外界盛傳的房市泡沫化言論，據聯合報指出，立委陳節如日前在質詢時提問，全台高達156萬戶的空屋該不該考慮課徵「空屋稅」，對此財政部長張盛和就回應，目前只有空地稅，沒有課徵「空屋稅」的相關法源依據，且課房屋稅權限在地方政府，財政部也已發函告知地方政府的課稅原則，應該根據有無自住的事實認定，來課徵不同差別的稅率。

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贈屋節稅 未來賣房恐課更重

記者黃惠聆／台北報導

父母以「房屋贈與」可省的稅負高於「現金贈與」，但專家提醒，房屋贈與節稅效果只有一次，當房地產課稅稅基逐漸貼近市價時，因為受贈房沒有取得成本，若子女未來還想賣房，財產交易所得稅恐怕更重。

 

北市房產贈與類型分布（好房資料中心）

「房屋贈與」會有比現金贈與更強的節稅效果，例如買2,000萬元房子贈與小孩，會比直接用2,000萬元現金送給小孩，節省逾百萬元的贈與稅。

永慶房屋集團發展中心經理黃舒衛表示，例如以2,000萬元房價贈與子女，目前房屋評定現值加上土地公告現值共1,200萬元，贈與稅的計算是1,200萬元扣掉法定基本免稅額220萬元，再乘上10％（遺贈稅率），則贈與稅為58萬元。

如運用「合購贈與」，由父母合購後，各持一半的持分，再贈與兒子，免稅額為440萬元，將使贈與稅再降至36萬元；若以現金贈與，贈與稅則要高達178萬元，由此可以看出，買房贈與節稅效果較大。

但黃舒衛提醒，贈與房子的節稅效果只有受贈時，據現行所得稅法規定，售屋利得以實價課稅為原則，若無法出示買入成本，納稅人可依財政部每年頒訂的房屋財產交易所得標準，以推估售屋所得課稅。

因財政部訂定售屋所得標準比實際獲利低很多，所以大部分賣屋的屋主多半會依核定課稅法來申報繳稅，即可省下大筆稅負，但財政部正在「防堵」這合法逃稅的漏洞。

財政部今年起針對出售雙北市8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上豪宅，只要無法未舉證成本者，一律改按房屋售價扣除土地價值的15％，計算售屋所得課稅。

信義房屋指出，也就是去年出售豪宅的賣家，今年5月申報所得稅時，如沒有舉證成本，只要被稅捐機關掌握售價時，即要改按房屋實價扣除土地價值的15％計算。假設3億元豪宅的房屋評定現值是2,000萬元，售屋所得即是960萬元，同樣按綜合所得稅最高稅率40％計算，應納售屋所得稅為384萬元，但新制要交540萬元。

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小宅陷阱多 入手有撇步

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

北市小宅成交占比達46%，新北也達35%，等於大台北每2~3間房子成交，就有一間是小宅，就投資來說，由於流通量大，代表轉手性佳，是較佳的選項；不過，由於整體房市前景混沌，加上相對於三房，小宅會有較多的「購屋陷阱」，民眾購屋仍須多加注意，並採取不同的策略。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，現在即便兩房，在北市也多要1000萬元以上，加上現在有奢侈稅兩年管制，因此買小宅投資，宜採中長期自住兼投資，或是以租養房。

另外，在區域選擇上，信義房屋專案經理曾敬德表示，兩房或一房的接手者，多為單身貴族、新婚夫妻，因此交通便利性和學區最好都要具備，交通方面以近捷運站較佳，學區不一定要明星學校，但最好走路可達，轉手會更佳。

徐佳馨表示，小宅常見的購屋陷阱是，總價看起來雖較低，但換算成單價往往遠高於區域行情，購屋人買進時一定要拆算單價和一般住宅比較，過高的不宜追進。

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買房 「搶在建設前下手」

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

近來不少公共建設完工、整體市容街景改變，吸引大批自住者入住，更帶來房價漲幅。房仲業者提醒，倘若想自住兼投資，不妨事先搶進建設「尚未完工」的區段，不僅省下房價，未來更能賺到增值價差，只要眼光看得夠遠，跟著建設買房準沒錯。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，人們都喜歡漂亮美麗的事物，但建設完工其實也是房價「利多出盡」時，不僅房價已達最高點，未來增值幅度大幅縮小，對於自住者來說很容易買到最高點。

他表示，倘若眼光夠遠，其實可在建設完工前，搶先1、2年購買區域的房屋，舉例來說，捷運、公共建設、大型園區完工之前，就搶先購買房屋。

只要能夠忍受一波施工或交通黑暗期，等建設完工後，房價上漲，自然賺到一波價差。

不過，購屋也得注意建設計畫是否延宕。江龍名分析，倘若建設計劃延宕，很有可能就會導致附近房市欲振乏力，甚至有回跌的現象，因此若下注要買建設旁的房屋，可能也得時時注意區域工程進度，掌握最新動態，以免建設喊卡或中止，反而成為區域房市的利空未爆彈。

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奢侈稅打房有效？田大權譏政府：自打嘴巴

好房News記者曾威智／整理報導

奢侈稅實施2年半後，財政部長張盛和日前公開表示，不管是329檔期的推案量或中古屋市場的成交量都已達到高點，房價已經沒有再上漲的動力了，顯見奢侈稅仍具有其功效。但對於奢侈稅2年半來的表現，房產專家田大權日前提出資料指出，過去一年來全台房市成交量漲幅近2位數，如果奢侈稅真的打跑投資客，難道一年來的成交漲幅都靠自住客在撐場嗎？ 

 

奢侈稅實施2年半後，房產專家田大權認為若奢侈稅真的打跑投資客，難道過去成交量都靠自住客在撐場嗎？（好房資料中心）

日前財政部長公開表示，奢侈稅實施至今以來，觀察國內329檔期的推案量、中古屋市場成交量，以及雙北部分「假豪宅」成交價僅僅是建商開價的6、7成，顯見奢侈稅仍具有抑制房價功效。對此，大聲行銷總監田大權日前提出資料表示，除了台北市小漲2％外，過去1年來全台6都的房市交易量都較前年成長10％以上，綜觀全國房市交易量，更是漲了12．78％。

田大權進一步表示，政府說奢侈稅成效顯著，把投資客都打跑了，那麼去年房市交易量增加的12．78％難道都是自住客？他指出，如果真是這樣的話，在自住客為主力買盤的情形下，國內房市應該很穩定才對，又怎麼會有房市泡沫化的言論出現呢？這難道不是政府前後矛盾，自打嘴巴？

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房價無強力動能 倒有「小確幸」漲法

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

今年以來大台北地區買賣移轉棟數銳減，買氣也隨著「不見春燕飛來」仍呈現一股寒意。雖然不少專家認為今年在政府針對不動產查稅、增稅，甚至刻意引導資金「棄房入股」會衝擊房價，但若能掌握區域建設題材，買房雖不能像往年大賺，卻仍能享受「小確幸」增值。

 

今年要賺房價增值財，恐怕只能體會一股「小確幸」。（好房News記者陳韋帆攝影）

以大台北地區來說，雖然329檔期開價仍創新高，不過隨著置產族轉而觀望甚至將資金投入海外不動產，都顯示了房價可能漲不動的瓶頸。不過，在整體盤勢呈現高檔盤整之際，其實還有一些地段因為市容改變、大型推案及捷運交通網絡改善，房價還有增值可期待。

今年民眾若打算投資，不防鎖定「環境正在改變」的區域，最明顯的就是即將通車的捷運松山線，原本南京東路五段銜接麥帥橋一帶店面幾乎空置，即便有出租也是作為特賣會場地，如今每到晚尚店家招牌已經是燈火通明。

不過，捷運線通車前夕大多房價已經漲至高點，是否還有投資價值仍有待評估。但是民眾可鎖定有大型推案或建設的區塊，例如內湖區新明路的「三陽廠辦」落成在即，原本周邊稀落的店面商家，已經改變為戶戶店面重新裝潢，空置率大幅下滑帶動租金上漲，甚至OK便利商店也進駐，看好的就是未來上班族的消費。

又例如淡海新市鎮去年家樂福賣場進駐，新市國小也已經招收第一屆，周邊未來還有運動中心，附近店家商圈也逐步成型，此區塊則被視為目前淡海新市鎮「蛋黃區」房價相對保值。

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投報率會波動 帶租約物件要當心

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】台灣房屋調查海外置產需求的國家選擇，約35%國人海外置產選擇日本，其次為美國的31%、馬來西亞的19%。台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群指出，投資日本房市仍要留意投資報酬率的陷阱，雖然投報率可能5%至6%，但要留心東京都心區外的租約續約時多會下跌，實際投報恐僅3%至4%。
黃逸群表示，日本六大都會區住宅土地價格已蠢蠢欲動，帶動房價同步上揚，租金行情也止跌回升。目前日本有五家台資銀行，房貸利率略較當地銀行略高出1個百分點、約2.5%至3%，其中東京都心23區內可貸款，總價新台幣900萬元以上、坪數12坪以上的中古屋，貸款成數約五成至6.5成。
黃逸群並強調，投資人要留意帶租約二手物件無法看到詳細的屋況，部分建案的投報率雖高，但不在主要區域內，除租約續租時租金多半會跌價，也可能會有房價下跌損失。此外，日本政府規定建物於12年、15年時需進行修繕，有些建案購入後需屋主馬上支付修繕金。

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