不動產稅改 放奢侈稅一馬吧

【網路地產王/綜合報導】這幾天以來，國內要聞版可說全被馬王鬥佔據。不過之前佔有頭版地位的，可是被業者罵到翻的奢侈稅；外界一度揣測，官方最後會做出延長課稅一年(到三年)，及(二至)三年課7%的修訂，結果迫使財政部公開表示目前仍無共識，各界意見紛歧，部內版修訂版本則最快會在10月中出爐。

只不過對奢侈稅修有意見的，不只房市業者。因為並不是所有學者都贊同奢侈稅或修訂趨嚴，但他們的立場和業者稍有不同。業者想的，當然還是奢侈稅不去不快，但部分對奢侈稅持保留意見的學者則認為，奢侈稅根本不可能達到抑制房價的『既定目標』，甚至可能造成反效果，因為賣方十之八九會把奢侈稅轉嫁到售價上，且質疑財政部自稱委託學者所做研究報告所揭示，「如無奢侈稅房價漲幅還會再高出一成」的結果。

如本週二工商時報『政經八百』版中的學者觀點篇《打房 放奢侈稅一馬吧》，就堪為學界質疑奢侈稅開徵目的及功效的代表，撰文學者則是政大財政系徐麗振及陳國樑兩位教授。

的確，從實務面向來看，過去每每調整不動產交易稅基，就常聽聞業者要轉嫁到售價上的說法，而徐陳兩位教授的立論也是以此為本；況且奢侈稅開徵兩年來，大台北甚至全台灣的房價，還是繼續墊高。奢侈稅真的只有壓抑房市交易量，但對平抑房價或促成房價合理化，完全沒有助益；甚至抑制的到底只有短期炒作行為，還是剛性需求也被無辜殃及？恐怕也很難釐清。

然而可惜的是，徐陳兩位教授不只一次質疑奢侈稅的宣示功能，卻仍強調不是反對打房，也承認目前房價太高、不合理，文章卻沒能接續闡述，要怎樣做，才是更適切的打房方式？才能讓房價趨於合理？

徐陳兩位教授的立場，是否為反對奢侈稅未明，不過確實有學者公開認為，奢侈稅現階段仍不宜輕言廢徵，原因在於，以目前(不動產)交易仍採土地公告現值及房屋交易所得為課稅依據之下，短期(一年內)交易仍有形同免稅的空窗期，而奢侈稅就有補這塊漏洞的功能。

老實說，這樣的說法和財政部當初推動奢侈稅立法的說詞，根本是如出一轍；只不過相較於財政部的避重就輕，提出上述發言的學者仍強調，全面實質的不動產稅改，仍是治本之道，只不過以台灣政治氛圍來看，短期內仍沒有政治人物膽敢觸碰這項改革議題，遑論推動。然而筆者卻必須說，經由許多事實揭露，目前實價課(不動產交易)稅已幾乎成為全民共識；在民氣可用之下，現在正是推動全面不動產稅改的最佳時機；所以，「推動不動產稅改 請放奢侈稅一馬吧！」

【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

響應北市租屋政策 永慶推「十大免費」租賃平台服務

鉅亨網新聞中心

台北市的空屋率高達百分之十三點四，全台北市大約有十二萬多戶的住宅閒置，粗估閒置資源高達兩點四兆，為了讓民眾可以租到房子，除了台北市政府試辦三處租屋服務平台，永慶房屋也推出「十大免費」住宅租賃平台服務，北市府副市長張金鶚說，目前台北市的租屋市場約百分之十八，未來目標希望達到百分之三十到四十，甚至北市府也希望建立房東房客評鑑制度，健全租屋市場。(林麗玉報導)

台北市的空閒住宅高達十二點二萬戶，為了鼓勵持有閒置空屋的民眾，願意將空屋出租，永慶房屋也響應北市府的租屋政策，提出「免服務費」、「免費諮詢」、「免費刊登」等十大免費租屋服務，誠徵萬名友善房東，而根據永慶房仲網及好房網的聯合民調，發現台北市房東及租屋族心聲，高達七成二房東認為有免費的刊登租屋訊息，可以降低租屋成本比較重要；六成三房東對租給有穩定工作的優質租客比較能增加意願；還有五成七房東認為透過高知名度管道，可以增加媒合速度。至於房客五成五的租屋民眾，為了省房租，寧可住偏遠、老舊物件；甚至有三成六租屋族，煩惱有房東會限定租客性別、經濟能力等，造成租屋大不易，永慶房屋希望透過推出十大免費的住宅租賃平台服務，希望徵求萬名友善房東，目標是成交一千件，副市長張金鶚說，台北市的住宅政策，相當重要的就是擴大出租市場，目前台北市的出租市場為百分之十八，目標希望擴大到三到四成。

副市長張金鶚說，台北市的住宅政策，很重要的一塊就是擴大租屋市場，讓買不起，至少可以租得起，在台北市安身立命，甚至未來北市府也會建立租屋租賃條例，鼓勵好的房東、房客資訊建立，有一套評鑑制度，好的房東有所獎勵，如果房東、房客互相信任，將可以健全整個租屋市場。

繼續課！奢侈稅研究報告五建議

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部就「特種貨物及勞務稅條例實施成效及對所得重分配效果之研究」議題委託中華財政學會進行研究，該研究報告有5點結論與建議。
 

一、特銷稅為健全房市措施之一環，已發揮抑制不動產短期投機及穩定房市的效果，而且不影響購屋自住需求；經選擇部分地區房價進行模擬分析，發現如無特銷稅，平均房價漲幅將更大，顯示特銷稅確實對房價產生抑制效果，惟房價尚受其他因素 (例如低利率及資金寬鬆等) 影響，致無法完全抑制房價上漲。
 

二、依據所蒐集資料分析，特銷稅課徵對象主要為高所得及高財富者，符合「量能課稅原則」，且稅收全數用於社會福利支出，有助於改善所得分配。
 

三、各地區皆有不動產短期交易偏高情形，特銷稅實施後對短期交易頻繁情形有明顯抑制效果，且沒有地區別的差異，並有促使投資或投機者延長持有期間超過2年情形，尚不宜分區實施。
 

四、特銷稅只針對短期出售不動產行為課稅，惟對具財力投資者而言，並無短期出售之資金壓力，自不受特銷稅影響，仍有購買房屋長期囤積以獲取鉅額利潤之誘因，亦為特銷稅無法充分發揮成效原因之一。
 

五、整體而言，特銷稅針對出售持有2年內的非自用不動產課稅，有抑制房市短期投機交易及降低房價漲幅效果，也符合量能課稅原則，確實有助於改善所得分配。

因此建議特銷稅應繼續於全國實施、延長應課稅的持有期間、將仍有炒作疑慮的不動產(如非都市土地)納入課稅範圍，並檢討修正現行制度下「該課而未課」或「不該課而課」之情形。

官方數據！北市7月實價登錄 1500萬總價以下佔45.7％

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府地政局說明2013年7月份實價登錄筆數4,913筆(含買賣、租賃及預售案件)，揭露筆數4,151筆，揭露率約84.5％。
 
地政局針對建物型態、交易移轉面積、屋齡、交易總價及交易單價等項目進行分析，7月份實價登錄如下：
 
■交易案件以住宅大樓為多數，較前月減少1.3％，佔35.7％；其次為華廈案件佔22.5％，較前月減少0.6％；公寓案件較前月增加0.4％，佔23.4％。

 
■交易移轉面積方面，7月份仍以40坪以下中小型住宅為主力，佔71.4％，其中20坪以下案件較前月增加1.1％，佔28.3％；20~40坪案件交易比重增加1.1％，佔43.1％。

 
■屋齡方面觀察，7月份交易案件多介於6年~30年間，佔47.4％，較前月減少17.9％；5年內之新成屋及31年以上之老舊建物各佔26.2％及26.4％，較前月分別增加8.5％及9.4％。

 
■交易價格方面，總價在1,500萬元以下案件仍為7月份市場交易主流，佔45.7％，其中總價500萬元以下案件較前月減少0.4％，佔4.1％；500萬元至1,000萬元案件減少1.3％，佔19.5％；1,000萬元至1,500萬元案件增加1.3％，佔22.1％。

 
■交易單價介於每坪30萬~60萬元間之案件，佔52.9％，其中每坪30萬~40萬元案件較前月減少1.9％，佔10.4％；每坪40萬~50萬元案件則持平，佔21.6％；每坪50萬~60萬元案件減少0.2％，佔20.9％。

 

奢侈稅帶來颱風效應 房市也可能停班停課！

文／吳光中

題目的答案就藏在主計處最近公布的「國富調查」裡。主計處說，台灣地區財富毛額187.4兆元，平均每人財富淨額為634萬元，較2010年增加45萬元。但同期主計處另一份報告卻指出，上班族實質經常性薪資退回16年前的水準。這倒底是怎麼回事？

「薪資退回16年前的水準」及「全國每人平均財富比去年增加45萬元」這兩個完全矛盾的條件是在什麼情況下同時獲得滿足的？是主計處的調查報告失準，還是我們的政府官員經神錯亂？看來，「大多數的財富集中在少數人的身上」是唯一合理的解釋。

 

奢侈稅帶來颱風效應，房市也可能停班停課！(好房news記者陳韋帆／攝影)

國富統計也證實此事：唯有坐擁多房產的高資產族群，才是過去十年財富攀升的獲益者。如今，房產已成為富人的致富工具，節節上漲的房價，只有金字塔頂端的少數人獲利，卻成為大多數國人的夢魘，政府豈能袖手旁觀，無所作為？

有所得就要繳稅，這是天經地義的事，但台灣長期以來房產稅制失衡，輕稅的結果形成「炒房天堂」，誘人的房產增值巨額利益，持續催動投機客炒房、囤房的欲望，奢侈稅打的是交易量，打不到房價，實施二年來，事實證明房價還是漲個不停。

目前，房產稅制包含四種稅目：土地增值稅、契稅、地價稅與房屋稅，四種稅目名稱雖不同，缺失卻一致，都是稅基偏低。以土增稅為例，土地公告現值平均為市價的八成，也就是說賣房賺了一百萬，可能只要付一、二萬土增稅，請問這樣合理嗎？

現今唯一公平的辦法是「實價課稅」，賣房子賺多少就該繳多少稅。此外，手上有空屋、空地的，要繳「空屋稅」、「空地稅」，提高囤房、養地者的成本，迫使更多「貨品」流入市場，才能壓低房價。但奢侈稅卻會產生買進二年內不能賣的效應，如果再延長為三年到五年，更多人不敢賣房子(或不想賣)，如此反而可能造成房價上漲。

一百多年前國父孫中山先生就曾提出「國富論」，國家要富強必需「人盡其才、地盡其利、貨暢其流」，奢侈稅將房子鎖住二年，甚至更久不能賣，完全是走相反的路，請主政者好好想想，如何才能地盡其利，貨暢其流，使國富而民強！

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捷運養惡房東？租金翻倍迫全聯社關店

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

捷運沿線房價「易漲難跌」，往往在施工黑暗期，就吸引投資族群進場卡位金店面，通車前夕則是一波店面售價高點，此時房東也可能趁勢漲租，承租方可能選擇關店或繼續承租，其中最快2014年通車的捷運松山線，南京東路部分路段人行步道已經施工完成，看好捷運「錢景」房東已經悄悄漲租。

 

面對房東要求漲1倍，全聯吉祥店只好閉店離開。(好房News記者蔡佩蓉／攝影)

捷運松山線起點從西門站經過中華路，增設北門站，然後接塔城街、南京西路，再沿著南京東路一至五段，最後轉進八德路四段，抵達台鐵松山站；全長路線8.5公里，沿線站點包括西門站、北門站、中山站、松江南京站、南京東路站、台北小巨蛋站、南京三民站及松山站，總共8站。

店面專家先前已預估，松山線的開通可望為市區地段房價加持，不過尾端站如南京三民站、松山站，則會有較強的補漲增值效果，其中南京東路五段、三民路一帶，因緊臨麥帥橋屬相對邊陲地段，店面大多是出租作為服飾、包包拍賣空間，不過，這1年以來已經有知名糕餅店、電信業者等進駐，房東漲租態勢趨於明顯。

舉例來說，南京三民站附近的吉祥路「全聯福利中心」，承租地下1樓作為賣場多年，近期卻張貼關店消息，店員透露，原本每個月租金50萬元，最近房東說要漲租，1個月100萬元，「漲這麼多，我們怎麼做得下去？」

忠實客戶聽到消息，跟店員抱怨，「以後要去哪買東西？這樣很不方便耶！」甚至有客戶打趣地說，「你們老闆不是很有錢，叫他買下來啦！」店家無奈回應，「賺不了錢，我們只能關店啊！」店面專家也預料，商店關門、承租者改變，這種景況在恐怕短期內還是會出現。

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黃色小鴨秋節悠遊高雄港 萌商機上看10億

好房News記者林美欣／高雄報導

超口愛！黃色小鴨昨(13)日在高雄光榮碼頭組裝、試行，整體測試結果順利，中秋節正式亮相，將在高雄”駐港”一個月。搶先一步看到黃色小鴨的民眾都抵擋不了小鴨萌樣，猛拍照喊超口愛，高雄市政府預估小鴨旋風將可帶進10億商機。

 

黃色小鴨中秋節將在高雄港亮相　(圖／高雄市政府)

黃色小鴨13日在高雄光榮碼頭進行陸上及水上充氣測試，現場出動大型鼓風機，18公尺高的小鴨，只需要10分鐘的時間就瞬間「長大」，小鴨體材質為PVC夾網布，是由南亞塑膠提供原料，由240片形狀各異的裁片縫製而成，充飽氣的小鴨必須由40位成人手牽手才能把他圍起，有18公尺高、25公尺寬、1000公斤重的體型，是世界第二、亞洲之最。

 

黃色小鴨的萌樣，小孩大人都喊可愛(圖／高雄市政府)

在港邊遊客，搶先瞥見黃色小鴨本尊，都搶著拍照，直呼好可愛。之前黃色小鴨在香港維多利亞港展出吸引700多萬人次，巨大的商機讓店家笑得合不攏嘴，一個小書報攤一天就可以賣出上千隻的黃色小鴨紀念品。這次在高雄港展出32天，市府招商120家攤商，可鳥瞰黃色小鴨的景觀房飯店，中秋節四天連假，一房難求，訂房率上衝9成以上，高雄市府預估黃色小鴨的「萌商機」將上看10億元。

 

黃色小鴨測試充氣遊港，港邊民眾搶拍照　(圖／高雄市政府)

黃色小鴨將在中秋節開始在高雄港悠遊32天，直到10月20日。接下來由桃園「地景藝術節」接棒，再到終點站基隆。

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三大利空衝擊房市！ 利息升破3%恐爆賣屋潮

好房News編輯中心／整理報導

美國QE退場聲浪不斷，連帶房市未來跟著混沌不明。如今除了QE退場，奢侈稅修法及油電雙漲、基本薪資調漲等被視為未來衝擊房市的三大利空，也將讓過去5年帶動房價快速高漲的動能不復在。反之低利率時代結束，利息升破3%，都將衝擊投資人信心，屆時已經頂到天花板的房價，將因負擔不了利息而紛紛出脫房地產，被視為房市反轉的指標。

 

高房價影響購屋意願，一旦QE退場，將再進一步衝擊房市。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

在美國退出量化寬鬆政策預期下，外資紛紛撤離新興市場，導致部份亞洲國家貨幣貶值、股票大跌，國際貨幣基金組織副總裁朱民在接受新浪財經採訪時指出，QE要退場，對新興市場在短期內也不會爆發金融危機，但若QE真要退出就得要保證透明度，並且最好等到全球經濟強健復甦時再退出。

過去五年在QE帶動下，國內房價快速高漲，根據信義房價指數統計，雙北市、桃園、台中及高雄等地區，房價漲幅超過七成，其中桃園地區漲幅最多，達8成以上，居主要都會區之冠。

但在傳出QE即將退場的消息後，房市買氣也開始出現變化，永慶房產集團最新趨勢前瞻調查報告就指出，大多民眾認為第四季房價會持平小漲，但在購屋意願上，有高達近五成認為現在不是進場購屋時機，主要是因「高房價」所致。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，未來房市恐面臨三項衝擊利空，包括QE退場、奢侈稅修法，以及油電、基本工資調漲。

有業者就認為，目前房貸利率約2%，一旦QE退場，升息將無可避免，一旦利率超過3%，利息負擔越來越重的情況下，加上房價已經頂到天花板，屆時將會出現為了減輕利息負擔，而出脫房地產情況。儘管外界認為，目前低利率還能維持一段時間，但可預見的是，升息將會是未來趨勢。

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QE本周喊退 四大風暴成形

編譯余曉惠／綜合外電

美國聯準會（Fed）本周開會可能宣布開始逐步縮減量化寬鬆政策（QE），讓全球經濟進入另一個未知領域，英國衛報指出，此舉將為全球帶來的四大風險。

 

全球的經濟將在本周進入一個未知領域，因為美國聯準會（Fed）很可能宣布開始逐步縮減量化寬鬆政策（QE）。（圖／好房資料中心）

第一，債市資金流出，推升利率並危及復甦。雖然Fed主席柏南克在縮減寬鬆規模的措辭上小心翼翼，但市場往往提前反應，可能導致如國際貨幣基金（IMF ）今年初所預測的結果：債券價格重挫、推升利率，並扼殺聯準會小心呵護的復甦。

第二，商品超級循環反轉。聯準會的量化寬鬆與商品過去幾年的高漲脫不了關係，如果商品循環反轉，Llewellyn顧問公司的瓊斯說，央行會發現自己面臨通縮風險，卻沒有工具可因應。

第三，Fed資產負債表太龐大。如果退場力道小到讓消費者和企業幾乎難以察覺，隨著信心回籠，通膨恐跟著升溫，聯準會可利用升息抑制通膨，但想出售上兆美元的資產、吸收注入到經濟體系的寬鬆資金，短期難辦到。

聯準會的資產負債表這五年來已經擴大到3兆美元，滙豐控股（HSBC）美國首席經濟學家羅根（Kevin Logan）警告，聯準會可能因為債券價格重挫蒙受可觀損失，甚至這層顧慮可能成了本周從寬鬆退場的決定因素之一。

第四，新興市場陷入混亂。寬鬆退場5月提出後，新興市場遭逢沉重賣壓，雙印、土耳其、巴西都被迫因應熱錢撤離的後果。美國聯準會（Fed）本周開會可能宣布開始逐步縮減量化寬鬆政策（QE），讓全球經濟進入另一個未知領域，英國衛報指出，此舉將為全球帶來的四大風險。

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房仲：量化寬鬆推升…5年 房價漲7成

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】引發全球金融海嘯的雷曼兄弟，本月15日宣布破產倒閉屆滿5年，各國量化寬鬆也將告一段落。根據信義房指數統計，過去5年來，包括北市、新北、桃園、台中及高雄等地區，房價漲幅普遍都超過7成，桃園地區則以漲幅逾8成，位居主要都會區之冠。
金融海嘯剛開始時，國內房市全面急凍，部份地區房價並一度出現重跌，許多人認為經濟會L型陷入長期谷底，未料卻V 型反彈，房價飆漲比以往更為凌厲；不過信義房屋認為，未來房價不容易再出現像這幾年一樣的凌厲走勢。
受二次房貸波及，美國四大投資銀行之一的雷曼兄弟在2008 年9月15日宣布破產，隨即引發全球性金融海嘯，為了拯救崩壞的金融市場，各國政府推出史上最大規模的量化寬鬆政策，國內也將遺產稅下調至10%，希望引資回台救經濟。但國內經濟起色有限，龐大資金卻湧入不動產市場，信義房屋今公布信義房價指數顯示，與2008年第三季金融海嘯發生當時相比，5年時間台北市房價上漲69%，新北市、台中、高雄漲幅在73~79%；桃園則大漲83%。
主要房市區中以新竹地區受惠最少，主要是當地買盤以竹科人為主，竹科度過金融海嘯，又有歐債風暴，情況並非很好，房市買氣起起伏伏，房價僅上漲48%，位居都會區之末。
至於桃園，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，主要是桃園房價基期低，還在1字頭，另外過去5年，桃園重大利多不斷，包括航空城、機場捷運、升格直轄市等，帶動移民潮，也大力推升房價。

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