房產分配持續惡化 政府難道束手無策？

【文/住展房屋網】
長久以來，台灣房市的供需真相，似乎總是無法真實呈現。早年政府還會定期做住宅普查；但近年房價高漲，住居更不易，政府卻不再進行相關或類似調查，至多只是用家戶人口和住宅存量比對。但這根本無法呈現真實供需，或房產資源的分配實況。 

然而近日有兩篇報導，一是自由時報於27日刊出的《房市貧富不均》，另一則是隔日聯合報的《2成買屋族 所得低到免繳稅》，聚焦重點不大相同，但都是取自財政部統計處的調查結果。而這份調查，其實已大略點出近年房市供需及分配的狀況及變化。 

自由時報的相關報導，主要著重在分配面；根據該統計調查，截至2014年止，共有618萬人持有房產。而當中493萬人僅持一戶，佔近八成此數字才是真正的房屋自有率；相對地，有12.7萬人2%持有4戶以上的房屋，更有23人持有達百戶以上！ 

聯合報報導則聚焦在買房者所得水準上；由綜合所得稅負交叉比對可知，所得淨額50萬含以下，適用綜所稅率5%的納稅義務人中，有四成約194萬戶是無殼者，同時卻也有兩成以上購屋者，年所得未達綜所稅課稅起徵點。另外，九成以上購屋者的綜所稅適用稅率，都在20%以下。 

以上兩篇報導，雖然重點不大相同，但都呈現同一項事實：七成以上民眾擁有自宅，但多是一般收入者。對他們來說，買房是剛性自用需求，甚至真的是咬牙買房，另還有為數不少仍是買不起的無屋族；但相對地，卻有一部分人所得很低不需繳綜所稅，卻仍有能力購房，還有一群少數人擁有多屋。 

住展房屋網企研室更合理推斷，這2%持有多屋者，恐怕為數不少就是所得低到不需繳綜所稅；而他們購屋的目的不是自用，有能力購買也不是有富爸媽，而是以賺資本利得維生，甚至根本就是專業房市投資客。 

尤有甚者，如果是操作投資門檻低的預售屋，那別說是綜所稅，就算是從財產交易所得或營業所得稅賦資料，也不見得看得出來；因為現實是，預售屋的交易所得，官方就是難以掌握，所以根本也不會有完整的稅籍資料。 

以上這種少數人持有囤積、炒作房地產，造成房市資源分配不均、房價非理性飆漲，這些狀況大家都很清楚。但住展房屋網企研室要問，財政部執行了這項統計，就代表官方也了解房市的問題所在；況且，該調查的基礎已是兩年前的資料！ 

離譜的是，兩年過後，官方仍提不出真正能對症下藥的政策，也就是針對持有多屋、多筆土地，或囤房、囤地者，加重其持有及交易所得稅。去年雙張推的囤房稅，也根本是虛晃一招！長此以往，台灣房市將永遠不會有真正健全發展的機會！

因非自願性售屋 豁免重稅

工商時報【基隆訊】

財政部北區國稅局基隆分局表示，個人因下列情形出售持有期間在兩年以下之房屋、土地，依房地合一新制規定計算應繳納稅額時，按20％稅率課徵所得稅。

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

如有任何疑問，可撥打0800-000-321免費電話查詢，將由專人為您服務。

3房仍是房市主角 小宅供給爆量？ 假的！

【文/住展房屋網】

近年房價依舊在相對高檔水位，低總價的小坪數住宅成為市場王道。在許多人印象當中，最近小宅推案好像越來越多了，是否會有供給失控的危機？

籠居小套房　戶數不增反減

據住展雜誌統計，今（2016）年截至11月25日為止，北台灣新成屋、預售屋所規劃的小宅（2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型）共10,823戶，連續四年達一萬戶以上。但占總體戶數比例約32.49％，占比較去年同期微減0.76％，更比2014年降低3.1％。

尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少，北台灣今年截至11月25為止，小套房新增戶數僅448戶，較2015年同期的665戶減少217戶，更比2014年的大減769戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年小宅供給量雖仍不少，但還算在安全水位之下，並未出現爆量的問題。值得注意的是，除了台北市以外，小套房接受度與推案量並沒有外界想像那麼熱絡，關鍵就在於生活空間過於狹小，只適合投資，不適合長期自住。市場接受度最高的小宅，其實是介於20～30坪之間、大約2房或2+1的房型，既有稍大的起居空間、總價也不致於過高。

此外，今年北台灣新建案所推出的10,823戶小宅中，有5,787戶在雙北市；也就是說，高達約53.5％的小宅集中在大台北。事實上，2011年來大台北小宅都占北台灣小宅比重五成以上，顯示大台北高房價環境成為催生小宅的主要產地。

重稅、高總價　四房淪票房毒藥

住展雜誌企研室經理何世昌指出，最大宗、也是推案主流房型依然是三房；無論市場如何變化，三房型（含2+1、3+1房）占比都在4成以上。原因是三房的坪數與房間數最符合一般家庭需求，即便時空不斷變化，三房還是居於龍頭地位不變，不過三房坪數有縮水以壓低總價的趨勢。

倒是四房型以上的大坪數住宅和開放式格局，更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場高峰，大坪數、豪宅型產品獲利空間最高，投資客狂掃貨，建商就拚命推大坪數房型，2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉後投資客退場，加上持有稅飆高，大坪數占比快速滑落，2016年僅剩約15％。

開放式格局（工業住宅、特定區住宅）正好與大坪數房型相反。在房市走弱後，消費者多買大幅降價的物件，但因房價跌幅遠大於地價跌幅，如果是近幾年才取得土地的建案，宥於成本缺乏足夠本錢跟進大降價，於是土地成本較低、可大幅壓低售價的工業住宅再度興起。

何世昌認為，除非房價大幅滑落或不動產賦稅降低，否則購屋壓力若變化不大，2017年小宅戶數比例應可維持在3成以上、且較今年還高，但四房以上的大坪數房型因高總價、重稅而成為票房毒藥，除豪宅案外，多數建案會儘量避免規劃這類產品。

【地產專欄】蔡志雄：租賃房屋該注意的3大要點

隨著房價高漲，讓許多負擔不起高房價的人只能選擇租屋，而房價好不容易開始下跌，卻還未跌到最低點，於是繼續選擇租屋。不論房價漲還是跌，租屋已然變成越來越多人的選項，當然，碰上租屋糾紛的機率也越來越高。

說起租屋糾紛，最常發生的前3名應該是提前終止租約、押租金返還與修繕責任了。發生糾紛最後的解決方式就是打官司，但花的時間不講，光律師費就是一筆好大的開銷，甚至於超過爭執的金額，放棄也許還是比較划算的選擇。想避免發生租屋糾紛，一定要注意這3件事：

1、租約中要具體載明提前終止賠償金額：

雖然租約通常是1年1簽，但是1年內也可能會有各種狀況發生，例如換工作或者應公司要求到別的縣市工作，這時候就會產生提前終止租約的問題。若未事先在租約中載明可否提前終止租約以及賠償之金額，沒有明確規範當然易生糾紛，與其屆時發生爭吵，倒不如在合約中載明，事先約定賠償的金額。

2、入住前逐項確認房屋及各項設備現況：

租約到期，房東與房客之間不乏因為房屋汙損或設備損壞產生糾紛，房東認為是房客造成之破壞，而房客認為是交屋之初就存在之問題。

若是決定承租房屋，在簽約之前，應會同房東針對屋況及各項設備逐項清點、試用，有異常之狀況可以要求修復，而外觀上有破壞痕跡亦可以在租約中特別註記，租約到期返還房屋時有依據才不會發生糾紛。

3、房客自負修繕項目的比例過高要當心：

出租房屋原則上由房東負修繕責任，當然，房東與房客可以特別約定哪些項目由房客自行負修繕責任，通常是消耗品像燈泡、燈管之類，這也算是合理的約定。

但如果租約中房東要求房客自行負責修繕之項目過多，例如包括冷氣、電視也由房客負責修繕，通常電器用品已使用一段時間房客無法掌握使用年限，房客一定要想清楚再決定。

其實租屋糾紛百百種，很多紛擾都是從小細節產生的，可難道房客只能被動等到發生租屋糾紛才決定要不要打官司嗎？當然不是，建議租屋族的人在租房前，多方比較，將以上3點落實觀察，才能真正落實預防重於治療！

筆記起來！房地交易所得稅申報常見5大錯誤

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部北區國稅局表示，2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，於2016年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。為協助納稅義務人辦理申報作業，避免申報錯誤，該局特別整理報稅常見錯誤情形，提醒民眾注意。

一、申報地點：

誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關，納稅義務人應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報。

二、申報期限：

一申報期限計算錯誤例如：以移轉登記日之次日直接加30日推算，致逾期申報。
二移轉登記日日期及取得日期填寫錯誤誤填為立契日。

三、成本部分：

一實際為贈與取得者，應以受贈與時之房屋評定現值及土地公告現值為取得成本，誤以買賣價格為取得成本。
二物價指數認定有誤，導致取得成本高報。
三誤將費用列為成本，例如：將交易出售時所支付之仲介費應列為可減除費用，列入可減除成本。

四、費用部分：

一未提示取得、改良及移轉費用者，未於可減除費用扣除成交價額5%。
二誤將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除之成本或費用。
三誤將土地增值稅列為可減除費用扣除。
四檢附資料不齊全致無法認定。

五、自住房地租稅優惠：

所有權人出售繼承持分之房屋土地，申報扣抵自用住宅免稅額400萬元，未按持分比例計算扣抵額。

民眾報稅後若發現錯誤，可以重新填寫一份正確申報書，補辦個人房屋土地交易所得稅申報；採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。如有任何疑義，可撥打免費服務電話：0800-000321洽詢。

趁低利增貸房貸 所增利息不得列報扣除

中央社 台北4日電

央行4度降息，房貸利率持續探底，不少民眾透過轉貸爭取更優惠利率。國稅局提醒，民眾向其他銀行轉貸並同時增貸，但增貸增加的利息不得計入原來的購屋借款利息扣除額。

根據央行資料顯示，截至9月底止，五大行庫新承作房貸平均利率為1.669%，連15個月下跌並續創逾6年新低。國稅局發現，近來有不少民眾向原貸款銀行償還購屋借款，轉向其他金融機構辦理轉貸，同時增加貸款金額，且在申報綜所稅時，將房貸轉貸以及增貸所產生的利息，全數列報購屋借款利息扣除。

不過，國稅局認定，民眾增貸所增加的利息，並非原來購屋貸款衍生，依規定剔除民眾當年度增貸借款利息扣除額，並補徵稅款。

國稅局表示，以房屋貸款利息申報列舉扣除額，該貸款應以「購屋」為目的向金融機構貸款為限。因此，若因貸款銀行變動或換約者，僅得就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報為限。

國稅局舉例，民眾向原貸款銀行償還購屋借款金額新台幣1000萬元，再向其他金融機構辦理轉貸、並增加貸款金額至1200萬元，其中新增200萬元金額，即非屬用於最初「購屋」的貸款，因此向其他金融機構辦理轉貸同時增貸後，原1000萬元貸款額度內所生利息支出，仍可申報列舉扣除額，另增額貸款200萬元所生利息支出，則不可列報。

國稅局呼籲納稅義務人，向金融機構辦理貸款或轉貸等業務，所取得的相關執據文件應妥善保存，之後徵納雙方如有發生爭議情事時，提出證明有助於釐清事實，以保障自身權益。

地價稅決策落差 人民欲哭無淚

聯合報 張國輝／社會工作者

地價稅大漲，各地哀鴻遍野。筆者自用住宅地價稅從去年六千多跳到九千多元，其他新開發的重劃地區更是驚人，超過百分百的比比皆是。

筆者親戚擁有一百六十坪農地，因區域內土地超半市地重劃，她不得不參加，重劃後分回八十坪建地，重劃後地價稅雖有優惠，還要繳二萬多元，今年漲為四萬多元，她接到稅單臉都綠了。

地價稅源於公告地價，有別於土地徵收或買賣時課徵土地增值稅的公告現值。公告現值每年調整一次，但每三年就現值部分再做一次調整，就是重新規定地價（公告地價）。調整公告現值，也可依市場交易情形向上或向下調整。這次地價稅大幅度調漲，顯然是地政單位單兵作業，未邀主計單位提供相關的物價數據，也未請建管單位提供最近幾年建案的申請情形，在沒有正確資訊下做出讓人民欲哭無淚的決策。

一位友人說，政府對股市都能訂出一定的漲跌幅，避免震盪太大傷了股民；地價不論公告現值或公告地價，都有長時間的觀察期，加上房地產交易採實價課稅，可以和公告地價脫勾。如半年前即有跡象顯示，新建案減少，房地產價格下滑，都發、金融、財稅單位的統計資料一目了然，如今竟然還能訂出超過百分之一百的公告地價，致有人投書訴苦「繳重稅或賣地，二選一？」顯然調漲地價稅已到了有人負擔不起的程度。

有人認為地價稅大漲，不是地政官員顢頇，就是政府藉機搶錢，但筆者寧可相信是政府部門間連繫不足產生的落差。希望政府仿照股市訂出一套公告地價的計算公式，避免重稅傷民。

認定稅改是加稅加打房 五成六民眾放棄購屋

經濟日報 記者游智文╱即時報導

一項民調指出，逾八成民眾認為，政府近來積極進行房產稅改，目的就是加稅和打房，而非只為居住正義，5成6購屋者因此放緩甚至放棄購屋。

此外由於非自用住宅地價稅今年飆漲，54%非自用屋主表示要調漲租金，23%則打算賣屋。

11月開徵的地價稅傳出暴漲訊息，引發爭議，屋比趨勢研究中心進行民調，對政府近來調高房產持有稅，認為是為了居住正義、調整房市結構，僅18%，八成二的民眾認為政府就是在「加稅+打房」。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房價過高成為民怨之首，政府因此以居住正義為名，積極進行房產稅制改革，初期獲得不少民眾支持，但政府房市改革越來越激進，更似乎毫無止盡，民調顯示，民眾已由支持轉為恐慌，不知道接下來政府還要做什麼。

屋比另針對今年地價稅大漲，有意購屋民眾以及屋主分別進行調查，多達56%購屋民眾表示，將放緩甚至放棄購屋，名下有非自用住宅，面臨今年地價稅大漲，有54%屋主表示將「漲租」、23%將「賣屋」。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，調查顯示購屋者及屋主明顯都受到地價稅大漲影響，這樣的狀況如果成真，年底房市買氣勢必再受衝擊，租金恐上揚、房市賣壓則會進一步加重。

詭異制度引爆地上權危機 交屋成大挑戰

【住展房屋網/台北報導】
全台屋主即將繳納地價稅，地價稅有感增加，不只是增加民眾的稅負而已，還可能引爆潛藏的地上權住宅危機。住展房屋網企研室指出，台灣不動產扭曲的制度，造成地上權住宅地租金繳得比自用地價稅還重，導致地上權房子預售時，即使賣得掉，蓋好後也可能落入難以成功交屋的窘境。 

住展房屋網企研室指出，由於地上權住宅須每年繳納地租金；而地租金是以公告地價為計算的稅基，其稅率比自用住宅地價稅率還高，簡直是世界奇景！ 

一般來說，購屋預算較足夠的民眾，都會買有土地所有權的一般住宅。若是預算較不足、又想買房子的民眾，較可能考慮購買沒有土地所有權的地上權（含使用權）住宅。 

地上權住宅因為沒有土地所有權，價格也比較便宜。但繳納的地租金，竟然比一般住宅繳納的地價稅還重，簡直令人匪夷所思。 

除此之外，繳納地租金的另一個問題，是由誰來繳？從法規上而言，土地地上權是設定給建商，建商應負起繳地租金的責任。若是不可分割貸款的所有權住宅，買方更無房屋所有權，按理房屋稅也應由建商來繳，而非買方繳。然而，建商通常會在買賣契約中，將繳納房屋稅、地租金的責任歸在買方，往後須由買方來繳。 

但若買方賴皮不繳怎麼辦？這時建商可就頭大了！因為走訴訟程序贏面低，可能就得自己吃下來；若是建商自己吃下買方未繳的稅金，數量一多，那恐怕難以負荷。 

先前因房屋稅與地租金負擔仍低，所以地上權、使用權住宅買方拒繳房屋稅、地租金的情況可能不多；但現在房屋稅與地租金都飆高，預料不願按時繳納、或不想繳納的買方恐因而增多。 

所以，未來地上權住宅即使能順利賣掉，也可能面臨交屋困難的問題。即便能夠成功交屋，建商能不能順利收齊房屋稅與地租金，都還要畫上一個大問號。地上權住宅的危機，恐怕只是方興未艾而已！

地價稅漲惹民怨 自用住宅申請期延長

【住展房屋網/台北報導】

為降低今年地價稅調整對一般民眾的衝擊，台中市政府稅務局日前函請中央放寬自用住宅用地的地價稅優惠稅率申請期限，獲中央採用。財政部已宣布原定9月22日截止的期限，將延後至11月30日，讓土地所有權人以千分之二優惠稅率課徵今年度地價稅；若已繳納地價稅者也可申請，經獲准後將主動退還溢繳差額，最少可節省4倍以上稅金。

台中市稅務局表示，因今年公告地價調整，市府於11月7日函請財政部放寬今年地價稅自用住宅用地優惠稅率申請期限，並於今年度適用優惠稅率；對此，財政部舉行記者會，正面回應市府要求。符合條件的土地所有權人至11月30日地價稅繳納期限前，可向稅務局各分局申請改按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

該局指出，自用住宅用地是指土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，且地上建物為土地所有權人或配偶、直系親屬所有為限。且其屬都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地面積不得超過700平方公尺，且本人、配偶及未成年子女以一處為限。