崔媽媽蝸牛社會企業 盼改善租屋環境

公共電視  記者 詹淑雲 黃守銘 採訪報導

台灣房價高，空屋多，累積25年租屋服務經驗的崔媽媽基金會，去年用解決問題的角度切入，試著改善租屋環境

房價飆漲、薪資倒退，今年，雙北房價所得比分別「勇奪」世界第一和第三，年輕人想要買房更難了。買不起房，那就只好租房子住，問題是台灣租屋市場不健全，房客租屋沒保障。還有些租屋品質跟環境也不佳。

累積25年租屋服務經驗的崔媽媽基金會，去年五月成立蝸牛社會企業，摒除主流商業模式，用解決問題的角度切入，試著改善租屋環境。

==崔媽媽蝸牛社會企業協理 呂厚德==

租賃這件事情

它不應該是個生意

不同於一般房仲或網路業者，多半在「租屋媒合」成交後就退場。蝸牛社企代理房東，找房客、簽租收租，也「代管」住宅修繕及排解租屋糾紛等。甚至提供「租屋健檢」，協助租屋前的修繕工程。

原本滿是壁癌、到處漏水、髒亂不堪的的房子，經過整頓後，屋況達到不髒、不殘、不破、不危害身體的基本要求後，除了縮短房子的待租時間外，也可以讓房客住得舒適，提升租屋品質。

==崔媽媽蝸牛社會企業協理 呂厚德==

實際上我們現在都市裡面

最昂貴的東西是什麼 就是空間

所以我們認為 我們要幫助房東

把它變成是一個可活化的空間

台灣房價越打越高，買不起房子的蝸牛們，還得面對租屋市場的種種窘境，透過代租代管，蝸牛社會企業或許能夠成為領頭羊，帶動台灣租屋市場往好的方向發展，讓更多人不買房，也能一輩子住得舒服又安穩。

實價登錄兩週年 議價進場好時機

記者葉思含／專題報導、攝影

實價登錄上路至今已屆滿2年，全台平均成交量雖逐漸下滑，但房價卻是不跌反漲，2年來全台6都平均上揚5~14.9%，價格皆來到新高點，呈現量縮價揚格局，專家認為，房市已逐漸回歸自住基本面，現在為進場議價時機點。

自2012年8月實價登錄上線、10月實價揭露以來，正式宣告台灣不動產交易邁向透明化時代，買賣不再瞎子摸象，給予市場成交價格依據，買賣雙方對於價格的認知也更接近，有效降低不動產資訊不對稱情形。

買賣移轉棟數僅台北市下滑

今年10月16日實價揭露即滿兩年，根據台灣房屋智庫統計，今年買賣移轉棟數與實價揭露政策實施前一年的交易量相比，僅有台北市呈現下滑13.5%，其他5都成交量皆上揚，尤以台中市成長14.1%達最高，台南、高雄也皆有7%以上的漲幅，桃園、新北則約有1成左右的成長。

但若比起實價揭露滿1年時的交易狀況，6都皆呈現衰退狀態，尤其以雙北市首當其衝，約有14.8%以上的跌幅，而除台中市僅小滑0.9%之外，桃園、台南、高雄下滑達6.6~10.1%，成交量明顯衰退。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，經濟氛圍及政府打房政策一波波，造成買房信心不足，追價意願不高，而屋主觀察實價登錄價格後，不願意降價、惜售心態高，讓房市成交量溜滑梯。

劉志雄進一步分析，實價登錄對於揭開房價的神秘面紗有相當助益，使賣方開價趨於平實，減少買賣成交天數與價差，對成交速度有相當幫助，但對打房效果卻十分有限，房價甚至可說是不跌反漲。分析內政部不動產交易實價查詢服務網價格，全台6都漲幅都在5%以上，桃園縣及台南市更有10.3%、14.9%的成長，價格來到相對新高點。

打房下一步 實價課稅殺手鐧

實價登錄上路以來，房價依舊居高不下，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因此現在政府不斷祭出新打房措施，盼有效打壓房價，而實價登錄的下一步即為實價課稅，也被業界認為是打房的最後一道殺手鐧。目前政府正著手擬訂房地合一課稅，規劃傾向自住滿5年、總價3000萬元以下免稅，一般自住客未受影響，而投資客、高資產族首當其衝。

徐佳馨說，房地合一實價課稅將可提高民眾售屋意願，減少囤房情形，可提供相當的釋出供給量，持續減少短進短出投機炒作行為，讓房市更加健全。隨著新稅制上路、奢侈稅落日，勢必促使賣方加速釋出手中標的，2016年之前的房市價量波動也將更為明顯。

房市回歸基本面 議價好時機

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為，目前房地合一政策已經明確，未來房屋出售時的稅負成本幾乎已確定，觀望等待的意義不大，如同當初實價揭露上路，房市走向更健全發展，不會出現大幅反轉或轉折，不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說，房市回歸自住基本面，房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增，好地段、好產品的物件增多，更可慢慢挑選議價，可說是近年來的最佳進場議價時機。

〈台股青紅燈〉房地產的流動性風險

自由時報 

房產交易今年來買氣急凍，台北市買賣移轉棟數今年前10月，有7個月單月移轉量不到3000戶，這是自SARS以來，市況最稀微之時，而且恐怕會愈來愈嚴重。

首先當然是政府政策，打房的力道沒有要鬆手的感覺，稅賦、房貸利率、核貸成數等多重工具齊下，房地產市場早已奄奄一息，緊接著新台幣走貶、外資撤離，還有年底選舉結果，都會進一步打擊市場信心。

最可怕的是，當然是想賣卻賣不掉，那種感覺，就像是8月生技股基亞（3176）連續19天跳空跌停，地獄只有18層，基亞竟比它還多一層。流動性風險是所有商品的最大致命傷，只要市場出現流動性風險，隨之而來的，必然是絕望性的殺盤。

恐慌心理的形成，需要外部環境多次刺激衝擊，並累積一段長時間後才會爆發，根據房仲統計，今年前9月，全國房屋委售量年增38%，掛在網上、5個月賣不掉的比比皆是，最誇張的，台北市長春路一個店面，售價竟可從原本的9000萬元，自動降成6000萬元，可一口氣降價3000萬元求售，或許是原本定價就過高，但這種殺法，會助長市場恐慌氣氛。

過去幾年房地產真的漲太凶了，凶到大家還停留在房產必定增值保值的印象，無法扭轉過來，市場惜售氣氛濃烈，因為買賣認知差距有天壤之別，也是造成移轉棟數急縮的主因。房價太高固然要壓抑，但房地產也是景氣火車頭，打壓過頭，會影響經濟成長，中國就是最明顯的例子，壓過頭了想救卻救不回來，載舟覆舟，這需要執政智慧去面對。

男大生租屋燒炭 「 沒賣沒損失 」屋主求償敗訴

東森新聞
就讀台灣大學的林姓男大生在學校附近租房子，因為跟家人鬧不合就在租屋處燒炭輕生，房東認為這間房子變成凶宅，向死者家屬求償，原本二審法官認為，房子變凶宅，房價因此下跌，屋主的權益受到損害，判死者家屬要賠給房東186萬元。不過死者家屬上訴，法官改判房東敗訴!理由是，房子沒有出售就沒有房價損失。

這棟公寓的二樓陽台掛了幾件衣物，看起來有人居住，不過鄰居說這層公寓在之前已經空了好一段時間。之所以空了這麼久，因為曾經有住戶在屋子裡想不開。男學生考上台大，家人在這裡租房子給他住他卻在房子裡燒炭輕生讓房子變成凶宅。

這間雖然是老房子了，不過位在捷運站附近房價很高，根據實價登陸附近同型的老公寓最近一筆成交價每坪超過50萬，但房子變成凶宅，房東認為影響到房價因此告上法院向死者家屬求償，一審法官認為房子還沒有賣也沒有毀損判房東敗訴，二審卻逆轉，法官根據鑑價結果，認為房價下跌1成5，房東的權利受到損害，判死者家屬要賠償186萬，不過家屬不服繼續上訴，這下判決再度出現變化，法官認為房子還沒有賣就沒有房價損失，再加上屋況沒有損壞，判房東敗訴全案還可以上訴。

抽中幸福宅 勞工憂喜參半

中國時報【陳世宗╱台中報導】

「勞工朋友走出無殼的悲情！」台中市第1批「幸福好宅─勞工合宜住宅」，9日在市府舉行承購抽籤，市長胡志強帶頭抽出第1位幸運得主；他說幸福好宅以市價6成出售，抽中機率比中樂透還高，就是要照顧弱勢勞工族群，讓勞工住者有其屋！

經發局選定精密機械科技創新園區社區用地二坵塊共約0.6公頃，興建「幸福好宅─勞工合宜住宅」，預計可興建200戶；昨日參加抽籤有215人，由精密機械園區內勞工取得優先抽籤資格，抽出前180位幸運兒可獲得購買資格，180號以後為候補。

胡志強指出，市府首次試辦「幸福好宅─勞工合宜住宅」，照顧弱勢的勞工族群營造「宜居環境」，以市價6成出售，提供有購屋需求的勞工、市民均能負擔的合理房價；期望有效抑制大台中地區近年大幅攀升的房價。

經發局長王誕生說，幸福好宅1樓將規畫公共及商業設施，2樓以上為36至52坪房型；提供約20戶為出租戶，就近安置精密機械園區內勞工及提供優質好宅政策。興建完成後，市價每坪約20萬只賣12萬元，為鄰近新成屋6折房價。

抽中「幸福好宅」的勞工說，能夠抽中固然是美事一樁，但平常收入有限，要再籌措數百萬元也不容易，若全向銀行借貸又是沉重負擔，且10年內不得移轉售；讓中籤勞工可說是憂喜參半，但房價較便宜4成是一大利多。

買房密技╱房價值多少？ 謄本透露玄機

好房網News記者馮牧群╱專訪

「殺價」為購屋過程中最為敏感的話題之一，若是透過房仲業者的買賣，成交價砍越低，仲介服務費就越少，因此這種與業者利益相衝突的行為，困難度不低。專家建議，被視為房屋身分證的「謄本」，不但能看出建物歷史，其中所載的資訊更可以作為買方殺價的一大利器。

 

設法推估房產真實價值，買方才不會被當肥羊宰割。（好房網資料中心）

有地號建號　調閱謄本只需20元 

去年底剛買下生平第一間房的艾雯說：「大家都知道買房要殺價，但對於如何下手、砍多少開價才合理，當初完全沒有頭緒」，後來她聽說土地及建物謄本可開放一般人士調閱查詢，正好她又看中心儀的中古屋，取得地號、建號等資訊後，她親自走一趟地政事務所，花20元就獲得所需要的資訊。

拜謄本之賜，艾雯發現，現任屋主兩年前購屋時貸款比例非常高，她猜測對方因為資金吃緊想趕緊將房產變現，因此信心十足向屋主殺價，雙方「盧」了很久，最後終於拿到她心中的理想價格，省下的房價還可當作裝潢費用。

謄本透漏售屋動機　議價信心大增

天時地利不動產顧問總經理張欣民指出，現在許多房仲業者會提供買方附近物件的成交行情作為參考，但買方還是感到霧煞煞，不知該如何殺價。這時不妨調閱土地及建物登記謄本，由於銀行所有借款都得登記在謄本，所以其中必有一些端倪。

假設現任屋主在近期內用房屋借款的額度很高，很有可能手頭正緊，買方殺價成功的機率相對較高。張欣民表示，謄本記載的他項權利金額，代表屋主向銀行貸款的總還款額，通常除以1.2就是實際貸款金額，只要掌握資訊，不管賣方想高賣或認賠殺出，買方心裡都有底。

周邊銀行估價部門　詢價好幫手

在還沒取得謄本前，買方另可向銀行「詢價」當作心中參考底價；方法為直接向物件附近的銀行表達購屋需求，詢問該房屋價值有多少、貸款有多少，也是與賣方議價很好的依據，多問幾家銀行，資訊越具參考價值。

特別應注意的是，購屋族詢問房屋貸款條件時，常會問「能夠貸幾成？」專家提醒，若只問貸款成數，往往會與銀行實際撥款的金額有落差，造成購屋資金準備上的問題，所以正確說法應是：「能夠貸多少錢？」務必請銀行估價部門提供一個具體的數字。

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買房得看「現金流」 長期收益勝過投機增值

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

買房投資時，你在問的是「哪裡會漲？」還是「標的每月可以給我帶入多少現金流？」建國資產管理總經理劉坤圖說，如果你只期待「2年後房價可以漲幾成出售，其實就是投機心態」，但若你在乎資產可以創造多少現金流，那才是長期且穩健的投資心態。

 

現在想投資房市，應更看重租金收益。（好房網News記者陳韋帆攝影）

他說，靠房地產賺到的被動收入，才是人致富的關鍵，但現在房市頗有居高思危的氛圍，如果想要投資，不能只專注重大建設、交通利多等，若用「穩定收益」勝過「增值效益」來投資，自然就不擔心房價漲跌。

劉坤圖說，房地產本來就是長線看漲的投資標的，只要租金與房貸能打平，或是每月有少許的租金收入，都代表「資產賺來了現金流」，出售時的「增值財」應該視為附加價值，如果有這樣的心態，找尋投資標的、賺租金報酬就更容易了。

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代銷投資客號稱買氣回溫 「選後是進場時機」

好房網NEWS記者賴宛玲／綜合報導

資深房產投資客「帥過頭」最近轉戰代銷，在竹南一帶開班授課，傳授投資心法，雖然常引來網友批評筆戰，不過帥過頭說「最近真的很忙」，號稱4小時曾一口氣賣掉76戶，他表示，自9月開始房市有逐漸回溫的跡象，選後就是自住客的進場好時機。

 

雖然房市目前交易量萎縮，但專家表示，年底選後就能回歸基本面。（好房網攝影記者 陳韋帆／攝 ）

房產投資客帥過頭轉進代銷領域後，目前鎖定竹南重劃區，他在蘋果日報表示，9月份光竹南這一區就賣了78間預售屋，十月還有300間等著他來賣，他並看好宜蘭、嘉義、雲林地區。對於房市景氣帥過頭也有獨特的看法，他說自己是投資客，有錢賺就會去賺，如果他看跌的話，就不會現在還一直在買。他建議自住客年底選後就是進場時機，至於投資客因為稅金和時機問題，最好持有三年才出脫。

房產專家張欣民對於進場時機則有不同看法，他在《經濟日報》表示，不少買方目前都在觀望，想等選後才進場，不過選後變數都消除了，價格反而更難談，不如趁現在市場買氣薄弱，議價空間才會大。

房仲業調查顯示，年底選舉後有32.2％的民眾認為房價會上漲，業者潘家成說，政府打房措施影響購屋意願頗深，目前為「量縮價微調」階段，等到2015年房地合一政策稍微明朗時，交易量可望回歸正常。

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外籍人士群聚區 租金投報率高

聯合報 記者江碩涵／台北報導

台灣租金投資報酬率僅1.5%，創全球最低，不過，外籍人士群聚區域，租金報酬率高人一等，根據全國不動產統計，北市外籍人士偏好居住區域每坪月租金約1200至2300元，比平均高出3成到1倍，其中，大直20坪獨立套房，每月租金至少46000元，最為尊貴。

根據勞動部統計，今年以來在台工作外籍專業人士約2.9萬人，其中負責專門性技術工作者約1.5萬人、擔任企業主管約2074人，有近8成外籍專業人士居住在雙北市、桃園縣、台中市及高雄市，外籍專業人士美國與日本籍就占了一半左右。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，歐美與日本人居住偏好差異性非常大，歐美人士偏好清幽、依山傍水環境，像台北大直、內湖四期重劃區、天母等區域，而日本人喜歡住在交通便利的鬧區，像台北市中山區、桃園縣中壢海華特區、台中中科生活圈以及高雄市文化中心。

全國不動產大直捷運加盟店店長劉穎宏分析，大直地區因街廓規劃整齊，屋齡新穎，附近有山有水又有購物中心，特別受到歐美商務人士青睞，美麗華商圈周邊15至20坪獨立套房是最受歡迎的產品。

與大直毗鄰的內湖則因內湖科學園區，有不少外籍主管、工程師派駐，全國不動產內湖民權加盟店店東吳澤民指出，這些外籍人士多半由公司負責出資、簽訂租約，且要求居住品質及安全，租屋預算也相當高，尤其內湖四期重劃區獨棟別墅特別受到歡迎，若有附游泳池就更容易出租，每月租金最高可達10萬元。

桃園縣中壢市海華特區近來也有不少日本工程技師、商務人士居住，甚至帶動環北路、九和一路一帶發展出整條居酒屋的文化，儼然就是小日本；台中科學園區周圍則因有東海大學、靜宜大學，不少外籍工程師、教授也會居住在附近，國安一路、福科路3房電梯大樓產品最受到歡迎；高雄則以文化中心周邊最受青睞，租金甚至比一般房屋貴3至5成。

張瀞勻分析，外籍人士租屋租期可能較短，租屋條件較複雜，最好要求承租人增加1至2名台灣籍連帶保證人，以免發生糾紛找不到人，另外，外籍人士非常重視居家裝潢與生活品質，包租公最好先評估房屋各方條件後再出租。

熱門租屋區段行情表

房價引發民怨 消基會建議參考日本借家法

聯合晚報 記者葉卉軒/台北報導

國內房價高漲引發民怨，消基會今日建議政府參照23年前日本為無殼鍋牛制訂的「借家法」，儘速制定不動產租賃專法。

消基會董事長陸雲說，日本民間的租賃住宅約占住宅總數的三成（1343萬戶），而於1992年10月4日公布的「借家法」，規定租賃雙方任一方，在通知對方終止契約後滿一定時間，終止效力才生效。

地政士林旺根說，上述規定可避免承租人因所承租的房屋，遽然被追討而頓失生活據點，但我國目前的租賃關係，對此無特別規範。

消費者報導雜誌社長祝鳳岡指出，北市目前約12.3萬間空屋，空屋率13.4%，北市弱勢團體約需3.1萬戶，但目前台北市的社會住宅僅5700戶，若空屋能投入出租市場，可望解決民眾住的問題。2000年日本制定「高齡者居安法」，由地方公共團體提供高齡者優良的出租住宅，除提供無障礙居住環境外，同時給予一定的補助金。